2008年遼源市地下商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

<一>調(diào)查時(shí)間2008年3月2日——2008年3月7日<二>調(diào)查方法<三>調(diào)查目的分析遼源市商業(yè)環(huán)境及步行街——人民大街商圈輻射區(qū)域<四>調(diào)查范圍龍山大街區(qū)域<五>調(diào)查項(xiàng)目2、遼源市步行街商圈商業(yè)形態(tài)<六>調(diào)研分析結(jié)果一、遼源市基本概況及項(xiàng)目區(qū)域介紹總?cè)丝?56萬(wàn)，其中市區(qū)面積206平方公里，人口60萬(wàn)。經(jīng)長(zhǎng)營(yíng)高速公路到長(zhǎng)春機(jī)場(chǎng)只需1個(gè)半小時(shí)，經(jīng)哈大高速公路到大連港只要7小時(shí)，到沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)只需3小時(shí)。距長(zhǎng)春100公里，距沈陽(yáng)200公里，距哈爾濱300公里，距大連港500公遼源市2007年全年人均工資性收入為8345.41元，同比增長(zhǎng)24.0%,占可支配收入的71.4%,拉動(dòng)可支配收入增長(zhǎng)16.2鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7831.98元，比2006年增長(zhǎng)17.2%。隨著收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)水平的提高和消費(fèi)環(huán)境的日益改以投資、知識(shí)、保健、信息及超前消費(fèi)為主要標(biāo)志的現(xiàn)代消費(fèi)意識(shí)正在形成。一是以儲(chǔ)蓄、購(gòu)買(mǎi)股票、債券為代表的投資型消費(fèi)成為居民家庭的一部分；二是以教育、娛樂(lè)、文化為代表的知識(shí)型消費(fèi)成為居民家庭消費(fèi)的重要組成部分；三是以高蛋白、低脂肪、綠色食品為代表的營(yíng)養(yǎng)保健型消費(fèi)受到大多數(shù)居民家庭的重視；四是以電話、互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息型消費(fèi)日漸升溫；五是以貸款購(gòu)房子、買(mǎi)車為代表的超前型消費(fèi)被越來(lái)越多的居民家庭所接受。隨著城市醫(yī)療保險(xiǎn)、教育等方面改革的深化和旅游、文化、娛樂(lè)、服務(wù)事業(yè)的發(fā)展，居民非物質(zhì)性消2、項(xiàng)目區(qū)域情況費(fèi)群體集中，商業(yè)氣氛濃厚。遼源市商業(yè)主要集中于以步行街-人民大街為中心的商業(yè)聯(lián)貿(mào)、東方家電、銘旺、時(shí)尚銘旺商城及沿街品牌店構(gòu)成的，遼源市場(chǎng)的75%以上。在步行街商圈周邊，還形成了通訊、快餐、酒吧、KTV、酒店、醫(yī)藥等專業(yè)市場(chǎng)集中區(qū)域，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的消費(fèi)群。從上述遼源市的商業(yè)格局而言，商業(yè)密集度較高，業(yè)態(tài)無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)、科學(xué)的規(guī)劃，人均消費(fèi)水平較低，商業(yè)已趨于飽和，競(jìng)2、日雜商場(chǎng)、品牌專賣店、超市、臨街商鋪、小型地下服飾商場(chǎng)構(gòu)成遼源步行街商圈市五種主要商業(yè)形態(tài)。遼源市的消費(fèi)主要集中于商場(chǎng)，臨街商鋪，其中新建商場(chǎng) (意發(fā)、時(shí)尚銘旺)、品牌店主要經(jīng)營(yíng)中高檔商品(中檔商品為主),地下服飾商場(chǎng)、早期商場(chǎng)(華泰、聯(lián)貿(mào))主要經(jīng)營(yíng)中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營(yíng)日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性、特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)激烈，特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。根?jù)對(duì)步行街道兩側(cè)商鋪經(jīng)營(yíng)類別分析，人流及“5.1”以后的夜市是眾多商家選擇步行街兩側(cè)開(kāi)店的關(guān)鍵，但從業(yè)態(tài)格局角度分析，眾多業(yè)態(tài)分擁而至，反倒打破了步行街休閑、時(shí)尚購(gòu)物的性質(zhì)。3、商戶忠誠(chéng)度低，流動(dòng)性強(qiáng)由于遼源市商業(yè)雷同性強(qiáng)，缺乏差異性，既未能形成自己零售業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，本土又缺乏專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，因此當(dāng)新的賣場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)，立即出現(xiàn)大量商戶的流動(dòng)現(xiàn)象，新的賣場(chǎng)只需借助完備的基礎(chǔ)設(shè)施、專業(yè)的物業(yè)管理和良好的商業(yè)信譽(yù)，略做些炒作，即可迅速將老市場(chǎng)內(nèi)的一部分商戶吸引過(guò)來(lái)，如此循環(huán)往復(fù)，從而形成了遼源市商戶忠城度極低，鋪位實(shí)際租出兌情況調(diào)查可得出結(jié)論：華泰是步行街較早開(kāi)業(yè)的大型商三樓72個(gè)商鋪中轉(zhuǎn)租、出兌為23個(gè)占15%,其他樓層也是經(jīng)營(yíng)慘淡；對(duì)于在2005年交付使用的意發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)為產(chǎn)權(quán)式商鋪出租比例相對(duì)較低；時(shí)尚銘旺在2007年投入使用出租、出兌僅為3家。華泰商城(早期)意發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)2005年商場(chǎng)名稱時(shí)尚銘旺商城(2007年)市步行街商圈前幾年商鋪銷售主要以租賃為主，包括華以產(chǎn)權(quán)銷售為主的銷售形式，且多為40年產(chǎn)權(quán)銷售，現(xiàn)在以權(quán)商鋪(意發(fā))調(diào)查出售率達(dá)90%,現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)商鋪轉(zhuǎn)售基本為設(shè)施僅僅意發(fā)四層的兒童樂(lè)園(500m2)且無(wú)人問(wèn)津，給消費(fèi)商鋪使用面積(m2)出租價(jià)格(萬(wàn)元/年)出售價(jià)格(萬(wàn)元)單平米價(jià)格(元/月)華泰意發(fā)意發(fā)二層7新東方21000(售價(jià))時(shí)尚銘旺一層150-200負(fù)一層507華泰樓下步行街6意發(fā)臨街門(mén)市05年60萬(wàn)476出租5意發(fā)臨街交口門(mén)市3步行街與吉祥街交口1人民大街南臨街門(mén)市4、步行街的消費(fèi)集中，大眾化消費(fèi)，滿足不同年齡層次的步行街道兩側(cè)共計(jì)裙房商鋪204家，面鋪多為單一層，進(jìn)深較6-12米左右，多為租賃形式，其中轉(zhuǎn)租7-8家。步行街中段步行街項(xiàng)目招商中應(yīng)該考慮的，設(shè)立青春活力運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)、化妝品物業(yè)名稱樓層11層飾品\箱包\女裝\日雜2層男女裝低檔3層男女裝低檔4層普通鞋賣場(chǎng)中低檔5層床上用品中低檔6層電腦經(jīng)營(yíng)慘淡2意發(fā)購(gòu)物1層飾品\箱包\中低檔化妝品\工藝品中檔2層中低檔女裝中擋3層女裝\男裝中檔4層兒童服飾專場(chǎng)低檔5層3負(fù)1層淑女裝\流行服飾中檔1層女裝\快餐\零散檔口中檔41層日雜\五金電料\小家電\化妝品低檔2層家紡\箱包低檔3層內(nèi)衣\鞋帽低檔4層服裝\日雜低檔51層白色家電(冰洗)\櫥具中高檔2層彩電\小家電中高檔3層手機(jī)中高檔4層數(shù)碼\電腦\電腦維修\電腦配件缺少品牌支撐，商品項(xiàng)目有缺失(如鞋類、中高檔化妝品等),<一>優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)1、地下商業(yè)步行街開(kāi)發(fā)成本略高于地上，但布局合理、業(yè)<二>劣勢(shì)及威脅點(diǎn)2、地下商業(yè)街打亂了步行街商圈購(gòu)物模式，能否為遼源當(dāng)?shù)叵M(fèi)者接受，施工中給此區(qū)域消費(fèi)者帶來(lái)不便，會(huì)讓一部1、改善步行街區(qū)域商業(yè)區(qū)域單一購(gòu)物模式<二>概念定位<一>價(jià)格走勢(shì)制訂及依據(jù)<二>定價(jià)策略及依據(jù)1區(qū)為13800-17800元/m22區(qū)為14800-17800元/m23區(qū)為14800-17800元/m24區(qū)為12800-14800元/m25區(qū)為12800-14800元/m2商鋪開(kāi)盤(pán)宣傳價(jià)格為12800元/平米起，項(xiàng)目總體均價(jià)吉陽(yáng)路4◎項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為28處出口，商鋪整體不存在死角；<三>功能區(qū)域定位1區(qū)通訊、數(shù)碼專區(qū)2區(qū)時(shí)尚餐飲專區(qū)3區(qū)品牌運(yùn)動(dòng)服飾、用品專區(qū)