略析房產(chǎn)預(yù)測繪的要點

略析房產(chǎn)預(yù)測繪的要點1引言我國實行商品房預(yù)售許可制度，買賣雙方簽訂合同時采用銷售面積。銷售面積是房屋建筑面積預(yù)測繪的成果之一。本人長期在銀川市從事房產(chǎn)測繪，現(xiàn)以世和天璽國際中心的預(yù)測繪為例，對幾個問題的處理方法及原因談?wù)効捶ǎ堄嘘P(guān)專家指正。2相關(guān)知識2.1房屋建筑面積按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000，以下簡稱《規(guī)范》）的規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。成套房屋的建筑面積包括該房屋的套內(nèi)建筑面積及其共有公用面積兩部分。2.2房產(chǎn)預(yù)測繪即房屋建筑面積預(yù)測繪，是指依據(jù)經(jīng)行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進行的房屋建筑面積測繪計算，出具的建筑面積為預(yù)售面積（這個計算銷售面積的過程稱為預(yù)測繪）。通俗地講，預(yù)測繪是根據(jù)圖紙等依法批準(zhǔn)的文件，在測繪單位繪圖計算房屋銷售面積的工作。3項目情況3.1概況該項目位于銀川市興慶區(qū)北京東路和鳳凰南街交界處，共約15.8萬平米，包括地下三層（負(fù)二、負(fù)三層為地下車庫，負(fù)一層為綜合超市）、四層商業(yè)裙樓以及三座辦公塔樓。其中A座點式塔樓共58層，鋼結(jié)構(gòu)；B座、C座均為板樓，框架結(jié)構(gòu)，分別為12層、19層。最高處為A座機房，頂標(biāo)高152.9米。該項目為銀川市重點建設(shè)項目，銀川市東西大通道北京路上最重要的地標(biāo)之一，也是寧夏回族自治區(qū)第一個含有超高層建筑的城市綜合體。3.2準(zhǔn)備工作包括工程規(guī)劃設(shè)計資料、圖紙等的收集。要先對整個項目的總體情況進行分析，如規(guī)劃批建情況、附屬結(jié)構(gòu)的情況等，以便有重點的核對和減少差錯的發(fā)生。4繪制草圖4.1繪制方案根據(jù)資料繪出基于AutoCAD技術(shù)的測繪草圖是預(yù)測繪一項重要、關(guān)鍵的基礎(chǔ)性工作。大型復(fù)雜項目必須根據(jù)房屋總體情況確定草圖繪制方案，否則很可能面對紛繁復(fù)雜的圖紙內(nèi)容而無從下手。首先要逐層了解房屋狀況，搞清楚各套房屋的范圍界限。隔墻要搞清楚中線的準(zhǔn)確位置；外墻要考慮計入保溫厚度后的墻體中線尺寸偏移。其次要注意房屋組成部分之間的構(gòu)成與合并。例如同一套房屋的各個不同組成部分應(yīng)該合并，位置相鄰但屬于同一類公攤內(nèi)容的共有共用建筑面積也應(yīng)合并。這會使整個項目草圖的繪制事半功倍。第三要結(jié)合立面確定草圖。該項目A座臨街的三個拐角處有不規(guī)則“倒角”的立面變化，且“倒角”并非上下垂直而是呈內(nèi)外傾斜的狀態(tài)，因此要具體分析。根據(jù)《規(guī)范》，從室內(nèi)看，向外傾斜的房屋頂蓋大底部小，要以底部的界限為草圖邊界；向內(nèi)傾斜的房屋頂蓋小底部大，要以達到2.20米高度的位置界限為草圖邊界，要結(jié)合剖面圖計算出每層房屋的外墻在2.20米高度的準(zhǔn)確位置。具體到2.2米標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，選擇凈高還是結(jié)構(gòu)層之間的高度，各地做法不同?？紤]該項目實際，我們選擇凈空2.20米做為標(biāo)準(zhǔn)。4.2草圖繪制可先繪總框圖，然后繪制戶與戶之間的分割線，也可以逐間逐戶繪制。對于性質(zhì)相同的共用部位可作為一個整體。該項目2-4層裙樓各部分之間設(shè)有不封閉的有頂蓋鋼結(jié)構(gòu)內(nèi)廊，內(nèi)廊開有若干不規(guī)則天井，較為繁復(fù)。尤其要注意的是內(nèi)廊外邊界與房屋外墻邊界重合，繪制時要確保將來生成外墻輪廓時不重疊、不分離，才能保證計算結(jié)果的準(zhǔn)確性。如太過復(fù)雜，也可將連廊分為幾段，分別繪制，以減少出錯機會，也便于計算過程中調(diào)整。對于出現(xiàn)異常數(shù)據(jù)的草圖，應(yīng)仔細(xì)檢查并調(diào)整。草圖應(yīng)注明房屋邊長、房號、層次、建筑結(jié)構(gòu)等相關(guān)信息，以便核對。大型項目除制定繪制進度以便及時完成外，還應(yīng)留出時間綜合比對。草圖繪制完成后，必須核對總長、總寬、戶與戶之間的界線，以及共用部位相互之間的界線是否與規(guī)劃竣工圖紙一致。4.3草圖定稿草圖繪制完，經(jīng)相關(guān)人員檢核確實達到了詳略得當(dāng)、繪制準(zhǔn)確、標(biāo)注明晰的要求，且經(jīng)軟件檢查無斷頭、懸掛等錯誤，即可定稿。5公攤方案5.1公攤內(nèi)容的識別與標(biāo)定該項目共設(shè)30余部直梯、20部步梯、16部扶梯以及各類前室、機房、送排風(fēng)井、供配電間等公共空間和設(shè)備間，各交通單元和設(shè)備單元用途又不盡相同，劃定公攤內(nèi)容的工作十分繁重。因此，與設(shè)計部門保持充分溝通十分必要，甚至要與建設(shè)單位、設(shè)計單位開碰頭會專門確定。應(yīng)注意的是，負(fù)二層和負(fù)三層的地下車庫不采暖，但有用電、通風(fēng)和人防方面的特殊要求，宜單獨列出。識別出各個部位之后，還要對其逐個標(biāo)定，以便根據(jù)其用途確定公攤方案。5.1公攤方案的確定根據(jù)共有共用部分的用途對各類面積對象進行整理歸并，統(tǒng)一編號，從而制定出完善、全面的公攤方案。該項目A座第21層、43層分設(shè)避難層，包括避難空間和設(shè)施，還設(shè)有供特定樓層使用的空調(diào)機房。因此，結(jié)合避難層的設(shè)計要求及權(quán)屬登記情況，確定了“避難層可計算建筑面積，但不能辦理產(chǎn)權(quán)”的原則。而避難層空調(diào)機房則應(yīng)公攤至使用該機房的房屋內(nèi)。公攤方案確定后應(yīng)全面檢核，不得遺漏公用面積或重復(fù)標(biāo)注。公攤方案宜由測繪單位、設(shè)計單位、建設(shè)單位簽章后歸檔。6公攤計算6.1套內(nèi)面積分類將各類套內(nèi)面積分別標(biāo)注、計算后再按照房屋用途、公攤部位的使用情況等詳細(xì)分類，在此基礎(chǔ)上再進行合并，從而得到相對簡單明了的各個套內(nèi)面積“群”。6.2共有共用面積分類按照共有共用部位的用途、種類逐一標(biāo)定、計算，列出該部位公攤給哪些套內(nèi)面積“群”。6.3公攤模型建立將公攤關(guān)系輸入電腦建立公攤模型，并對公攤模型再次核實確認(rèn)。6.4公攤計算由電腦進行公攤運算，并顯示計算結(jié)果。7成果生成及整飾一般地，房產(chǎn)測繪都是由電腦通過圖形構(gòu)面來計算各類面積并通過公攤模型計算出最終建筑面積，測算人員主要通過操作電腦實現(xiàn)測繪成果生成及檢核、整飾。在計算過程中面積取至0.0001平米，最終面積取至0.01平米，共有面積分?jǐn)傁禂?shù)取至0.000001。軟件會生成測繪報告，內(nèi)容包括各戶面積分類匯總等。8復(fù)核、檢核及成果備案房產(chǎn)測繪成果實行二級檢查一級驗收。預(yù)測繪項目均應(yīng)對戶室界線、附屬結(jié)構(gòu)計算及分?jǐn)偟热鏅z查，并做好記錄。檢查通過后，應(yīng)在檢查報告上簽字確認(rèn)并簽署意見。預(yù)測繪成果必須送產(chǎn)權(quán)中心，其電子數(shù)據(jù)與紙質(zhì)成果一致，方能入庫。9結(jié)束語房屋建筑面積事關(guān)群眾切身利