《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 課件 04房地產(chǎn)評(píng)估（中）（市場(chǎng)法）

04房地產(chǎn)評(píng)估（中）（市場(chǎng)法）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01劉勛濤136071181974.4房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法014.4.1市場(chǎng)法的基本思路與適用范圍市場(chǎng)法是根據(jù)與評(píng)估對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法;它是一種最直接、較直觀且有說(shuō)服力的估價(jià)方法,其測(cè)算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。4.4.2市場(chǎng)法的計(jì)算公式0102030405市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為：市場(chǎng)法就是通過(guò)與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較,并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正,主要修正因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正,則計(jì)算公式為：待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×待評(píng)估房地產(chǎn)面積4.4.2市場(chǎng)法的計(jì)算公式待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×待評(píng)估房地產(chǎn)面積 土地使用年期修正系數(shù)×待評(píng)估房地產(chǎn)面積個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)××在這里需要說(shuō)明的是,組成區(qū)域因素或個(gè)別因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)修正。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格一般分為以下7個(gè)步驟:①收集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③建立比較基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦計(jì)算比較價(jià)值。單擊此處添加標(biāo)題01交易實(shí)例是真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。評(píng)估人員應(yīng)努力收集較多的交易實(shí)例。1)收集交易資料024.4.3市場(chǎng)法的操作步驟2)確定可比交易案例在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),可能收集到的交易實(shí)例或在交易實(shí)例庫(kù)中存儲(chǔ)的交易實(shí)例較多,但針對(duì)特定評(píng)估對(duì)象及評(píng)估目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn),需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。選取可比實(shí)例的數(shù)量一般為3~5個(gè),但不得少于3個(gè)。具體要求如下。①可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的。②與被評(píng)估房地產(chǎn)的區(qū)位相近?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。③與估價(jià)對(duì)象的用途相同。大類用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。④與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)不相同時(shí),一般不能作為可比實(shí)例。⑤與估價(jià)對(duì)象的檔次和規(guī)模相當(dāng)。檔次是指按一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟2)確定可比交易案例⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5~2倍范圍內(nèi),即:0.5≤可比實(shí)例規(guī)模估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?010302⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)。04054.4.3市場(chǎng)法的操作步驟3)建立比較基礎(chǔ)選取了可比實(shí)例后,一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,即對(duì)成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”,使“標(biāo)準(zhǔn)化”后的價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間以及這些成交價(jià)格之間的口徑一致、相互可比,為后續(xù)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下5項(xiàng)工作:①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一融資條件;④統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān);⑤統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。【例4.10】某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為30萬(wàn)元,首付款20%,余款于6個(gè)月后一次性支付。假設(shè)月利率為0.5%,請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。【解】該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下:30×20%+30×(1?20%)(1+0.5%)6=29.29(萬(wàn)元)在例4.9中,如果已知的不是月利率,而是:①年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟3)建立比較基礎(chǔ)【例4.11】某宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格為2500元/平方米,賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額?！窘狻抠u方實(shí)得金額計(jì)算如下:賣方實(shí)得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=2500-2500×7%=2325(元/平方米)買方實(shí)付金額計(jì)算如下:買方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=2500+2500×5%=2625(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.12】某宗房地產(chǎn)交易,買賣合同約定成交價(jià)格為2325元/平方米,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買賣中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。【解】已知賣方實(shí)得金額為2325元/平方米,則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格計(jì)算如下:正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額1?應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率=23251?7%=2500(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.13】某宗房地產(chǎn)交易,買賣合同約定成交價(jià)格為2625元/平方米,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買賣中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格?！窘狻恳阎I方實(shí)付金額為2625元/平方米,則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格計(jì)算如下:正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率=26251+5%=2500(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟3)建立比較基礎(chǔ)【例4.14】收集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例的建筑面積為200平方米,成交總價(jià)為800萬(wàn)元人民幣,分三期付款,首付款為160萬(wàn)元人民幣,第二期于半年后付320萬(wàn)元人民幣,余款320萬(wàn)元人民幣于1年后支付;乙交易實(shí)例的使用面積為2100平方英尺,成交總價(jià)為125萬(wàn)美元,于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例,請(qǐng)?jiān)趯?duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)整之前,進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理?！窘狻繉?duì)該兩個(gè)交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理,需要統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位,具體如下:(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn),假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%,則:甲總價(jià)=160+320(1+8%)0.5+3201+8%≈764.22(萬(wàn)元人民幣)乙總價(jià)=125.00(萬(wàn)美元)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟(2)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。①統(tǒng)一價(jià)格表示單位。統(tǒng)一為單價(jià):甲單價(jià)=7642200200=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=12500002100≈595.24(美元/平方英尺使用面積)②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn),則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。已知乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于6.8395元人民幣,則:甲單價(jià)=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=595.24×6.8395≈4071.14(元人民幣/平方英尺使用面積)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟③統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn),已知乙交易實(shí)例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積,則:甲單價(jià)=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=4071.14×0.75≈3053.36(元人民幣/平方英尺建筑面積)④統(tǒng)一面積計(jì)量單位。如果以平方米為基準(zhǔn),因1平方英尺=0.09290304平方米,則:甲單價(jià)=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=3053.36÷0.09290304≈32866.00(元人民幣/平方米建筑面積)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟4)因素修正(1)交易情況修正交易情況修正是使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的處理。房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中的一些特殊因素的影響,從而偏離正常價(jià)格。交易中的特殊因素多樣復(fù)雜,歸納起來(lái)主要有下列方面。①利害關(guān)系人之間的交易。②對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫購(gòu)買的交易。④人為哄抬價(jià)格的交易。⑤對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易。⑥相鄰房地產(chǎn)合并的交易。⑦受迷信影響的交易。如兇宅買賣等。上述特殊交易情況下的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例,但當(dāng)合適的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí),在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下,可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例,并對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。交易情況修正的方法主要有總價(jià)修正、單價(jià)修正、金額修正和百分比修正。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟總價(jià)修正是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正;單價(jià)修正是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。金額修正是采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正,一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格百分比修正是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正,一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格在百分比修正中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí),為+S%;低時(shí),為-S%),則有:可比實(shí)例正常價(jià)格×(1±S%)=可比實(shí)例成交價(jià)格因此有可比實(shí)例成交價(jià)格×11±??%=可比實(shí)例正常價(jià)格通過(guò)上式可知,交易情況修正系數(shù)是11±??%,而不是±S%,也不是(1±S%)。進(jìn)行交易情況修正不僅要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價(jià)格,還要測(cè)定這些特殊因素使成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的程度。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟(2)交易日期修正交易日期修正,是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同,市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,因此,需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易日期修正,消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異,將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正的方法主要是百分比調(diào)整,其進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的一般公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格其中,市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。市場(chǎng)狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.15】評(píng)估某宗房地產(chǎn)2021年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值,選取的可比實(shí)例中有個(gè)可比實(shí)例的成交日期為2020年10月1日、成交價(jià)格為3500元/平方米。另獲知該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格2020年6月1日至2021年3月1日平均每月比上月上漲1.5%,2021年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整?！窘狻繉?duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整,是將該價(jià)格由2020年10月1日調(diào)整到2021年7月1日。將該期間分為兩段:第一段為2020年10月1日至2021年3月1日5個(gè)月,第二段為2021年3月1日至7月1日4個(gè)月,則:3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.16】某個(gè)可比實(shí)例2011年1月30日的價(jià)格為2000美元/平方米,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣,2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請(qǐng)將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2011年9月30日。【解】將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2011年9月30日為:2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.17】某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場(chǎng)價(jià)格為3800元/平方米,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日為100)。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算如下:3800×108.3109.7=3751.50(元/平方米)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.18】某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場(chǎng)價(jià)格為2500元/平方米,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8(均以上個(gè)月為100)。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算如下:2500×98.0100×99.2100×101.5100×101.8100=2511.26(元/平方米)(3)區(qū)域因素修正若交易實(shí)例房地產(chǎn)與被評(píng)估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū),則評(píng)估人員應(yīng)將區(qū)域因素修正的計(jì)算公式為:4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟4)因素修正交易實(shí)例價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格如果采用指數(shù),若以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100,則:交易實(shí)例價(jià)格×100/(參照實(shí)例區(qū)域因素分值)=估價(jià)對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格區(qū)域因素修正通常采用多因素評(píng)定法,即對(duì)不同的因素根據(jù)其影響程度分別設(shè)定不同權(quán)重的標(biāo)準(zhǔn)分值,然后參照實(shí)例或待評(píng)估房地產(chǎn)與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較、打分,最后以總分的比值作為修正率。可用直接比較法和間接比較法。直接比較法將待評(píng)估房地產(chǎn)設(shè)定為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn),然后參照實(shí)例與其進(jìn)行比較、打分。間接比較法按一定的標(biāo)準(zhǔn)另設(shè)一個(gè)的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn),將參照房地產(chǎn)和待評(píng)估房地產(chǎn)同時(shí)與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較、打分?！纠?.19】有交易案例地塊A、地塊B、地塊C都屬于商業(yè)用地,運(yùn)用直接比較法以待評(píng)估地塊A的各區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn),A的總分值設(shè)定為100,將地塊B、地塊C分別與地塊A進(jìn)行比較、打分,得到的區(qū)域因素修正情況見(jiàn)表4.2。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟表4.2區(qū)域因素修正情況表【解】根據(jù)表4.2,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:B的區(qū)域因素修正率=100÷88×100%=113.6%C的區(qū)域因素修正率=100÷94×100%=106.4%(4)個(gè)別因素修正將交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)的個(gè)別因素加以比較,找出由于個(gè)別因素的差別而引起的交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的差異,對(duì)交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正。個(gè)別因素修正是否適當(dāng),對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果也有重大影響。個(gè)別因素修正的計(jì)算公式為:交易實(shí)例價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格如果采用指數(shù),若以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100,則:交易實(shí)例價(jià)格×100/(交易實(shí)例個(gè)別因素分值)=估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格個(gè)別因素主要包括面積與形狀、地質(zhì)條件、臨街深度等。其方法與區(qū)域因素修正方法相同。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.20】假設(shè)上述地塊A、地塊B、地塊C的面積分別是4000平方米、4760平方米、3100平方米,其個(gè)別因素修正情況見(jiàn)表4.3。表4.3個(gè)別因素修正情況表根據(jù)表4.3的得分,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:地塊B的個(gè)別因素修正率=100÷100×100%=100%地塊C的個(gè)別因素修正率=100÷93×100%=107.5%(5)容積率修正容積率的大小直接決定了在單位面積上能夠開(kāi)發(fā)的建筑面積的大小,因而對(duì)土地收益和價(jià)格產(chǎn)生直接的影響,地價(jià)在一定范圍內(nèi)與容積率呈正相關(guān)變化。超過(guò)了一定范圍,容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正的計(jì)算公式為:交易實(shí)例價(jià)格×容積率因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格如果采用指數(shù),若以估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格為100,則:交易實(shí)例價(jià)格×100/(交易實(shí)例容積率分值)=估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟或估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×待評(píng)估宗地容積率修正系數(shù)交易實(shí)例容積率修正系數(shù)【例4.21】續(xù)前例,假設(shè)政府城市規(guī)劃對(duì)地塊A、地塊B、地塊C的容積率最高限額依次為1.7、2.5、2.0,該城市土地容積率修正系數(shù)見(jiàn)表4.4。表4.4某城市容積率修正系數(shù)表根據(jù)表4.4,參照地塊B、地塊C的容積率因素修正率分別為:地塊B的容積率因素修正率=1.6÷2.1×100%=76.2%地塊C的容積率因素修正率=1.6÷1.8×100%=88.9%4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟(6)土地使用年期修正我國(guó)實(shí)行土地有限年期使用權(quán)有償使用制度,土地使用年期的長(zhǎng)短,直接影響土地收益的多少,土地的收益確定以后,土地的試用期越長(zhǎng),收益就越多,土地利用效益就越高,土地的價(jià)格也會(huì)越高。使用年期修正可以消除由于土地使用年期不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算:式中,m為被評(píng)估對(duì)象的使用年期;n為可比實(shí)例的使用年期。土地使用年期修正后的地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×土地使用年期修正系數(shù)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.22】前例中,若地塊A、地塊B、地塊C的剩余使用年期依次為38年、32年、40年,且已知土地資本化率為8%,則:地塊B的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)32]=0.9463÷0.9148×100%=103.4%地塊C的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)40]=0.9463÷0.9540×100%=99.2%5)確定房地產(chǎn)價(jià)值經(jīng)過(guò)上述的交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正,就可得到在評(píng)估基準(zhǔn)日的待評(píng)估房地產(chǎn)的若干價(jià)格,如果交易實(shí)例選取五個(gè),就可能有五個(gè)價(jià)格。通過(guò)計(jì)算公式求取的若干價(jià)格,可能不完全一致,而被評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)值卻只能有一個(gè)。求取最終的房地產(chǎn)價(jià)值可采用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法,如簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.23】擬評(píng)估A宗地70年的使用權(quán)價(jià)格。選取類似交易案例B進(jìn)行比較,參照案例B樓面地價(jià)為6700元/平方米,各項(xiàng)修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.05,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.03,個(gè)別因素修正系數(shù)為0.92,交易日期修正系數(shù)為1.06,容積率修正系數(shù)為0.95,使用年期修正系數(shù)為0.97。選取類似交易案例C進(jìn)行比較,C樓面地價(jià)為6900元/平方米,各項(xiàng)修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.04,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.02,個(gè)別因素修正系數(shù)為0.95,交易日期修正系數(shù)為1.05,容積率修正系數(shù)為0.98,使用年期修正系數(shù)為0.96。選取類似交易案例D進(jìn)行比較,D樓面地價(jià)為7100元/平方米,各項(xiàng)修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.00,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05,個(gè)別因素修正系數(shù)為0.95,交易日期修正系數(shù)為1.05,容積率修正系數(shù)為1.01,使用年期修正系數(shù)為0.95?！窘狻吭u(píng)估過(guò)程如下:按照參照實(shí)例B計(jì)算的評(píng)估結(jié)果為:4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟5)確定房地產(chǎn)價(jià)值6700×1.05×1.03×0.92×1.06×0.95×0.97=6511.64(元/平方米)按照參照實(shí)例C計(jì)算的評(píng)估結(jié)果為:6900×1.04×1.02×0.95×1.05×0.98×0.96=6868.99(元/平方米)按照參照實(shí)例D計(jì)算的評(píng)估結(jié)果為:7100×1.00×1.05×0.95×1.05×1.01×0.95=7135.19(元/平方