《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 課件 04房地產(chǎn)評(píng)估（上、中、下）

04房地產(chǎn)評(píng)估（上）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01目錄4.1房地產(chǎn)評(píng)估概述014.2房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素024.3房地產(chǎn)評(píng)估的收益法034.1房地產(chǎn)評(píng)估概述014.1.1房地產(chǎn)及其特性1)房地產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、照明、空調(diào)、電梯、通信等設(shè)備)組成的整合體。房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分,并不意味著土地和建筑物只有合成一體時(shí)才成為房地產(chǎn),單純的土地或建筑物都是房地產(chǎn),是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài),房地產(chǎn)只是一種統(tǒng)稱(chēng)。因此在房地產(chǎn)評(píng)估中,評(píng)估對(duì)象有三種,即土地、建筑物和房地合一。4.1.1房地產(chǎn)及其特性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評(píng)估。房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個(gè)方面。物質(zhì)實(shí)體是其中看得見(jiàn)、摸得著的部分,是房地產(chǎn)權(quán)益的載體;權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分,是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱(chēng),如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。1)房地產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)的概念4.1.1房地產(chǎn)及其特性2)房地產(chǎn)的特性④投資大量性。②使用長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)的特性如下。①位置固定性。010302③影響因素多樣性。04054.1.1房地產(chǎn)及其特性2)房地產(chǎn)的特性⑤保值增值性。⑥投資風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)的長(zhǎng)期使用性和保值增值性使其成為投資回報(bào)率較高的行業(yè),同時(shí),房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)也比較大,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面。首先,房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng),建成后又不易改變用途。如果市場(chǎng)銷(xiāo)售不對(duì)路,很容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。其次,房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng),從取得土地到房屋建成銷(xiāo)售,通常要3~5年的時(shí)間,在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資效果產(chǎn)生影響。最后,自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等,也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。⑦難以變現(xiàn)性。⑧使用限制性。4.1.2房地產(chǎn)評(píng)估的原則房地產(chǎn)評(píng)估是指專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估算。評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估活動(dòng)時(shí),必須受到行業(yè)行為準(zhǔn)則的約束,在一定的評(píng)估原則下開(kāi)展評(píng)估活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)然要遵循資產(chǎn)評(píng)估的一般原則,但房地產(chǎn)本身的特殊性,決定了房地產(chǎn)評(píng)估還應(yīng)遵循一定的專(zhuān)業(yè)性原則。房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)性原則主要有以下方面。①最有效使用原則。②合法原則。③房地綜合考慮原則。盡管房屋建筑物和土地是可以區(qū)別的評(píng)估對(duì)象,但是由于兩者在使用價(jià)值上的相互依存和價(jià)格形成中的內(nèi)在聯(lián)系,我們應(yīng)在評(píng)估中把兩者作為相互聯(lián)系的對(duì)象綜合地評(píng)估。④區(qū)域及地段原則。4.1.3房地產(chǎn)評(píng)估的程序房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)按照以下程序進(jìn)行。①明確評(píng)估基本事項(xiàng)。評(píng)估人員要明確評(píng)估對(duì)象一方面要從物質(zhì)實(shí)體上明確房地產(chǎn)的名稱(chēng)、坐落地、用途、面積層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、取得時(shí)間、使用年限、維修保養(yǎng)狀況等;另一方面從權(quán)益狀況看,要明確產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬等。明確評(píng)估目的就是要確定評(píng)估結(jié)果的具體用途。明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)就是要明確評(píng)估基準(zhǔn)日,評(píng)估結(jié)果是否合理主要是針對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日而言的。明確評(píng)估的具體工作時(shí)間是指明確評(píng)估機(jī)構(gòu)從接受委托到提交報(bào)告的工作時(shí)間。②擬訂評(píng)估工作方案。在明確了評(píng)估基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行充分分析,擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃。4.1.3房地產(chǎn)評(píng)估的程序⑤確定評(píng)估結(jié)果,撰寫(xiě)評(píng)估說(shuō)明和評(píng)估報(bào)告。④選用評(píng)估方法評(píng)定估算。如果條件允許,每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最好能選擇兩種或兩種以上的方法進(jìn)行評(píng)估,以便相互比較驗(yàn)證。③搜集資料。房地產(chǎn)評(píng)估人員必須到評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘。弄清楚房地產(chǎn)的位置和周邊環(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施,以及評(píng)估對(duì)象的物質(zhì)狀況,如外觀、結(jié)構(gòu)、面積、裝修、設(shè)備等;并對(duì)委托方提供的和事先搜集到的有關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)和驗(yàn)證。4.2房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素024.2.1房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)1)房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)權(quán)益的不同可以分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格房地產(chǎn)發(fā)生交易時(shí),所針對(duì)的權(quán)益有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。所針對(duì)的房地產(chǎn)權(quán)益不同,其價(jià)格就不同,如房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等。2)房地產(chǎn)價(jià)格按價(jià)格形成方式的不同可分為市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格市場(chǎng)交易價(jià)格是房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易中實(shí)際成交的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格是對(duì)市場(chǎng)交易價(jià)格的模擬。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格根據(jù)使用目的及其作用分為基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等。4.2.1房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)3)房地產(chǎn)價(jià)格按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)不同可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格主要包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。單純的土地及附有建筑物的房地產(chǎn)中的土地的價(jià)格都是土地價(jià)格。同一塊土地,其開(kāi)發(fā)條件不同,會(huì)有不同的價(jià)格。建筑物價(jià)格,是指純建筑物部分的價(jià)格,不包含其占用的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格,是指建筑物連同其占有的土地的價(jià)格。4.2.1房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)4)房地產(chǎn)價(jià)格按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位不同可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)格是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況:對(duì)土地而言,是指單位土地面積的土地價(jià)格;對(duì)建筑物而言,是指單位建筑面積的建筑物價(jià)格;對(duì)房地產(chǎn)而言,是指單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低,而房地產(chǎn)總價(jià)格則一般不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià),是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷建筑總面積。因?yàn)?容積率=建筑總面積÷土地總面積,所以,樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率。4.2.1房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)公告地價(jià),是指政府定期公告的土地價(jià)格,在有些國(guó)家和地區(qū),一般作為征收土地增值稅和征用土地進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。0201申報(bào)價(jià)格,是指房地產(chǎn)權(quán)利人向政府申報(bào)的房地產(chǎn)交易成交價(jià)格。5)其他價(jià)格類(lèi)型4.2.2房地產(chǎn)價(jià)格的特征同樣一宗房地產(chǎn),在不同的用途下,產(chǎn)生的收益是不一樣的。特別是土地,在不同的規(guī)劃用途下,其使用價(jià)值是不一樣的,土地價(jià)格與其用途的相關(guān)性極大。2)房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押等只是轉(zhuǎn)移與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的權(quán)益有多種表現(xiàn)形式,如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。因此,發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式不同,形成的房地產(chǎn)權(quán)益不同,其權(quán)益價(jià)格也不相同,1)房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格4.2.2房地產(chǎn)價(jià)格的特征由于房地產(chǎn)的個(gè)別性,沒(méi)有兩宗房地產(chǎn)條件是完全一致的,房地產(chǎn)的價(jià)格具有個(gè)別性?？梢愿鶕?jù)房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律,對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行比較,從而能夠比較房地產(chǎn)的價(jià)格。3)房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性4)房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性4.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格受到許多因素的影響,通常將影響因素劃分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三大類(lèi)。4.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1)一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格及其變化具有普遍性和共同性影響的因素。這些因素主要包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素等。(1)社會(huì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要是指社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)環(huán)境等因素。(2)經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素較為復(fù)雜。它通常集中表現(xiàn)在房地產(chǎn)的供求狀況上,通過(guò)房地產(chǎn)的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價(jià)格。(3)行政因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素,是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素。例如,土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、城市規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收政策、交通管制等。4.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素2)區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性,對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。這類(lèi)因素可細(xì)分為商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境狀況因素等。(1)商服繁華因素這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系,如果商服繁華度較高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。(2)道路通達(dá)因素這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)的通暢程度,道路的級(jí)別(主干道、支路)越高,該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也越高。(3)交通便捷因素這是指交通的便捷程度,包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共的便利程度。其便捷度越高,房地產(chǎn)價(jià)格水平也較高。(4)城市設(shè)施狀況因素4.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素2)區(qū)域因素城市設(shè)施可以分為以下三類(lèi)。①基礎(chǔ)設(shè)施。主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通信等設(shè)施。②生活設(shè)施。主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。③文體娛樂(lè)設(shè)施。主要包括電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施。以上三類(lèi)設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度、生活設(shè)施完備度、文體娛樂(lè)設(shè)施完備度等指標(biāo)衡量,這些指標(biāo)一般都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成正相關(guān)影響。(5)環(huán)境狀況因素若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重,則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。4.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素3)個(gè)別因素個(gè)別因素是指房地產(chǎn)的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)個(gè)別價(jià)格的影響因素,它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價(jià)格的因素。個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。(1)土地個(gè)別因素土地個(gè)別因素也叫宗地因素,是宗地自身的條件和特征對(duì)該地塊價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。對(duì)土地價(jià)格影響較大的土地個(gè)別因素主要有下列幾個(gè)。①區(qū)位因素。區(qū)位也稱(chēng)為宗地位置,是影響地價(jià)的一個(gè)非常重要的因素。②面積因素、寬度因素和深度因素。一般來(lái)說(shuō),宗地面積必須適宜,規(guī)模過(guò)大或過(guò)小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮,從而降低單位地價(jià)。宗地臨街寬度過(guò)窄,宗地臨街深度過(guò)淺、過(guò)深,都不適合土地最佳利用,從而影響地價(jià)水平。③形狀因素。土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地不便于利用,地價(jià)較低。④地力因素、地質(zhì)條件因素、地勢(shì)因素和地形因素。⑤容積率因素。容積率因素也是影響土地價(jià)格的主要因素之一,容積率越大,地價(jià)越高;容積率越小,地價(jià)越低。容積率與地價(jià)一般不呈線性關(guān)系。⑥用途因素。土地的用途對(duì)地價(jià)影響相當(dāng)大,同樣一塊土地,規(guī)劃為不同用途,則地價(jià)不相同。一般來(lái)說(shuō),對(duì)于同一宗土地而言,商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的。4.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素3)個(gè)別因素⑦土地生熟程度。土地生熟程度是指被開(kāi)發(fā)的程度,土地的被開(kāi)發(fā)程度越高,則地價(jià)也越高。通常,土地有生地、毛地、熟地之分,熟地的價(jià)格要高于生地和毛地的價(jià)格。(2)建筑物個(gè)別因素影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素有：①面積、結(jié)構(gòu)、材料等。②設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。③施工質(zhì)量。④法律限制。有關(guān)建筑物方面的具體法律限制,主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。例如,建筑物高度限制、消防管制、環(huán)境保護(hù)等。⑤建筑物是否與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。4.3房地產(chǎn)評(píng)估的收益法034.3.1收益法的基本思路與適用范圍收益法又稱(chēng)為收入資本化法、收益還原法,是最常用的評(píng)估方法之一。在房地產(chǎn)交易時(shí),房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者。房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者必須一次性支付一定的金額,補(bǔ)償房地產(chǎn)所有者失去的收益。這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來(lái)的利息收入,必須等于他每年能從房地產(chǎn)中獲得的凈收益。用公式表示：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率這種理論的抽象,包含著三個(gè)假設(shè)前提:①凈收益每年不變;②資本化率固定;③收益為無(wú)限年期。運(yùn)用收益法評(píng)估,首先要求取凈收益,其通過(guò)總收益減總費(fèi)用求得;然后確定資本化率;最后選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。4.3.1收益法的基本思路與適用范圍收益年期有限的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式為最一般的公式為V=A1/(1+Y1)+A2/(1+Y1)+....+An/(1+Y1)(1+Y2)......(1+Yn)式中,V為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值;Ai為估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈運(yùn)營(yíng)收益,簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益,其中,A1,A2,…,An,分別為相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1,2,…,n期末的凈收益;Yj為估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的報(bào)酬率,也稱(chēng)為折現(xiàn)率,其中,Y1,Y2,…,Yn分別為相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1,2,…,n期的報(bào)酬率;n為估價(jià)對(duì)象的收益期或持有期,是自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益或轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。4.3.1收益法的基本思路與適用范圍對(duì)上述公式說(shuō)明如下①上述公式是收益法基本原理的公式化,是收益法的原理公式,主要用于理論分析。②在實(shí)際估價(jià)中,通常假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期不變,即Y1=Y2=…=Yn=Y。因此,上述公式可簡(jiǎn)化為V=A1/(1+Y)+A2/(1+Y)+....+An/(1+Y)n4.3.1收益法的基本思路與適用范圍③當(dāng)上述公式中的A每期不變或者按一定規(guī)律變動(dòng),以及n為有限期或無(wú)限期的情況下,可推導(dǎo)出后面的各種公式(也稱(chēng)為估價(jià)模型)。因此,后面的各種公式實(shí)際上是上述公式的特例。④收益法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。在實(shí)際中,如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是在期末,而是在期初或期中,則應(yīng)對(duì)凈收益或者報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。如果是按照凈收益發(fā)生在期初對(duì)報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行調(diào)整,則調(diào)整后的收益法公式為：V=A1/+A2/(1+Y)+....+An/(1+Y)n-14.3.1收益法的基本思路與適用范圍實(shí)際評(píng)估中,有時(shí)候假定凈收益每年不變,如果收益期為有限年,則計(jì)算公式為公式原型為V=A/Y[1-1/(1+Y)n]??=??1+??+??(1+??)2+…+??(1+??)??4.3.1收益法的基本思路與適用范圍此公式的假設(shè)前提是:①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率為Y,且Y≠0;③收益期為有限年n。如果收益期為無(wú)限年,則計(jì)算公式為上述公式的假設(shè)前提是其在數(shù)學(xué)推導(dǎo)上的要求。報(bào)酬率Y在現(xiàn)實(shí)中是大于零的,因?yàn)閳?bào)酬率也表示一種資金的時(shí)間價(jià)值或機(jī)會(huì)成本。V=A/Y這是一個(gè)在評(píng)估實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式,其成立的條件為:①凈收益A每年不變;②資本化率Y固定且大于零;③收益期為有限年n。此公式的假設(shè)前提是:①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率為Y,且Y>0;③收益期為無(wú)限年。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算(1)凈收益的含義凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益,一般以年為單位。在確定凈收益時(shí),必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益,由于實(shí)際凈收益受到多種因素的影響,通常不能直接用于評(píng)估。例如,當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制,致使房地產(chǎn)的收益偏高或降低,而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓;或者當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài),收益偏低;或者當(dāng)前收益權(quán)利人經(jīng)營(yíng)不善,導(dǎo)致虧損,凈收益為零甚至為負(fù)值;或者土地處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài),無(wú)當(dāng)前收益,同時(shí)還必須支付有關(guān)稅費(fèi),凈收益為負(fù)值等。因此,必須對(duì)上述實(shí)際凈收益進(jìn)行修正,剔除其中特殊的、偶然的因素,取得在正常市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)用于最佳利用方向上的凈收益值,該凈收益值還應(yīng)該包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期。我們把這種收益稱(chēng)為合理預(yù)期,只有客觀凈收益才能夠作為評(píng)估的依據(jù)。凈收益計(jì)算公式為:凈收益=總收益-總費(fèi)用4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算(2)客觀總收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動(dòng)力及經(jīng)營(yíng)管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益,也就是被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益。在求取總收益時(shí),要以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ),而不能以實(shí)際收益計(jì)算。在計(jì)算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時(shí),房地產(chǎn)必須處于最佳利用狀態(tài)。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中,客觀收益應(yīng)為正常使用下的正常收益。由于現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)過(guò)程的復(fù)雜性,呈現(xiàn)在評(píng)估人員面前的收益狀況也非常復(fù)雜,因而收益的確定較難。例如,某種經(jīng)營(yíng)能帶來(lái)的收益雖較豐厚,但在未來(lái)存在激烈競(jìng)爭(zhēng)或存在潛在的風(fēng)險(xiǎn),使現(xiàn)實(shí)收益具有下降的趨勢(shì),在這種情況下,評(píng)估人員就不能用現(xiàn)實(shí)收益進(jìn)行估價(jià),而必須加以修正。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算(3)客觀總費(fèi)用總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)支出,如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。在估價(jià)時(shí)總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用?？傎M(fèi)用所應(yīng)包含的項(xiàng)目隨待估房地產(chǎn)的狀態(tài)不同而有所區(qū)別。有些費(fèi)用支出是正常支出,有些是非正常支出。對(duì)于作為從總收益中扣除的總費(fèi)用,評(píng)估人員要認(rèn)真分析,剔除不正常的費(fèi)用支出。(4)凈收益的估算房地產(chǎn)凈收益的具體估算因評(píng)估對(duì)象的收益類(lèi)型不同而有所不同,可歸納為以下幾種情況。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算①出租型房地產(chǎn)凈收益的估算。出租型房地產(chǎn)是收益法評(píng)估的典型對(duì)象,包括出租的住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)地等,其凈收益通常為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等。在實(shí)際估算時(shí),維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否需要扣除,應(yīng)在分析租賃合同的基礎(chǔ)上決定。如果保證房地產(chǎn)正常使用的費(fèi)用均由出租方承擔(dān),則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?如果維修費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用全部或部分由承租方承擔(dān),則扣除的項(xiàng)目就不包括這些應(yīng)由承租方承擔(dān)的費(fèi)用。需要注意的是,房地產(chǎn)評(píng)估中一般考慮與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收,而所得稅是針對(duì)業(yè)主的,故所得稅一般不作為費(fèi)用扣除。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算1)凈收益的估算②直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的估算。直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的特點(diǎn)是房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者,房地產(chǎn)的租金和經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)具體又可分為下列兩種:一是商業(yè)用房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益,凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)的余額。二是工業(yè)用房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料估算凈收益,凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)的余額。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算資本化率又稱(chēng)還原利率,它是決定評(píng)估價(jià)值最關(guān)鍵的因素。這是因?yàn)?評(píng)估價(jià)值對(duì)資本化率最為敏感。資本化率的每一個(gè)微小變動(dòng),都會(huì)使評(píng)估價(jià)值發(fā)生顯著改變。這就要求評(píng)估人員確定的資本化率的精度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于凈收益的精度。由于確定資本化率是一項(xiàng)復(fù)雜的、精度較高的工作,所以運(yùn)用收益法的評(píng)估人員必須具有較高的評(píng)估水平和豐富的經(jīng)驗(yàn)。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算(1)資本化率的實(shí)質(zhì)收益性房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)實(shí)際上是一種投資行為。投資的目的是賺取利潤(rùn)。在收益性房地產(chǎn)交易中,投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)所支付的價(jià)格就是他的投資,房地產(chǎn)帶來(lái)的凈收益就是利潤(rùn)。因此,資本化率的大小同投資風(fēng)險(xiǎn)的大小呈正相關(guān)的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō),銀行存款的風(fēng)險(xiǎn)很小,因而存款利率較低。資本化率幾乎都要比銀行存款利率高。對(duì)投資行為來(lái)說(shuō),大多數(shù)的投資都存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。資本化率越高,意味著投資風(fēng)險(xiǎn)越大,在凈收益不變的情況下,房地產(chǎn)價(jià)值越低。處于不同用途、不同區(qū)位和不同交易時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)各不相同,因此,資本化率也各不相同。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算(2)資本化率的估算方法①凈收益與售價(jià)比率法。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集近期交易的與待評(píng)估房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料,反算出它們各自的資本化率,這種方法稱(chēng)為凈收益與售價(jià)比率法。該方法運(yùn)用的是房地產(chǎn)商品的替代性,選取的交易案例均來(lái)自市場(chǎng)。這種方法最為直接地反映了市場(chǎng)供求狀況。因此,反算出來(lái)的資本化率基本上能夠反映投資該房地產(chǎn)的利潤(rùn)率。此時(shí)求得的各資本化率是用實(shí)際收益與房地產(chǎn)價(jià)格之比求出來(lái)的,可以通過(guò)選取多個(gè)案例的資本化率取平均值的辦法來(lái)消除各種偶然因素的干擾。具體可以根據(jù)實(shí)際情況,采取簡(jiǎn)單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值。這種方法要求市場(chǎng)發(fā)育比較充分,交易案例比較多。評(píng)估人員必須擁有充足的資料,并盡可能以與待評(píng)估房地產(chǎn)情況接近的資料作為參照。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算【例4.1】在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到四個(gè)與待評(píng)估房地產(chǎn)類(lèi)似的交易實(shí)例,見(jiàn)表4.1(假設(shè)交易價(jià)格為無(wú)限年期的價(jià)格)。表4.1凈收益與售價(jià)交易實(shí)例對(duì)以上四個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均,就可以得到資本化率為:Y=(7.41%+7.06%+6.72%+6.85%)÷4=7.01%②累加法。累加法又稱(chēng)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法,是以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為基礎(chǔ),再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法。其計(jì)算公式為:4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算資本化率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值報(bào)酬率也稱(chēng)安全利率。這種方法首先選擇市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資的收益率作為安全利率,通常選擇銀行中長(zhǎng)期利率或國(guó)庫(kù)券利率作為安全利率。然后根據(jù)影響待評(píng)估房的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,估計(jì)投資風(fēng)險(xiǎn)程度,確定一個(gè)調(diào)整值,在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。這種方法對(duì)市場(chǎng)要求不高,應(yīng)用比較廣泛,但確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值時(shí)主觀性較強(qiáng),不容易掌握。③排序插入法。評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上各種投資的收益率資料,然后把各項(xiàng)投資按收益的大小排序,估計(jì)待評(píng)估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍內(nèi),并把它插入其中,確定資本化率。a.綜合資本化率。這是把土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率。此時(shí)評(píng)估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值,采用的凈收益也是房地合一的凈收益。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算2)資本化率的估算b.建筑物資本化率。建筑物資本化率用于評(píng)估建筑物的自身價(jià)值。這時(shí)采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外。c.土地資本化率。土地資本化率用于求取土地自身的價(jià)值。這時(shí)采用的凈收益是土地自身的凈收益,把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系,可用公式表示如下:Y=(Y1L+Y2B)/(L+B)式中,Y為綜合資本化率;Y1為土地資本化率;Y2為建筑物資本化率;L為土地價(jià)值;B為建筑物價(jià)值。4.3.2收益法中各參數(shù)的估算房地產(chǎn)收益期限要根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象、評(píng)估對(duì)象的壽命及評(píng)估時(shí)采用的假設(shè)條件等來(lái)確定。0201對(duì)于以單獨(dú)的土地和單純的建筑物作為評(píng)估對(duì)象的,應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的期限。計(jì)算凈收益時(shí)不扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。3)收益期限的確定4.3.2收益法中各參數(shù)的估算對(duì)于以房地合一作為評(píng)估對(duì)象的,如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于土地使用權(quán)年限,則一般采用以下方法處理:先根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的期限,計(jì)算凈收益時(shí)不扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo);然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。對(duì)于以房地合一作為評(píng)估對(duì)象的,如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限,則根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的期限。計(jì)算凈收益時(shí)不扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)。3)收益期限的確定4.3.3運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式其計(jì)算公式為:房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益/綜合資本化率式中,房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金運(yùn)用收益法,只要待估對(duì)象具有連續(xù)的、可預(yù)測(cè)的凈收益,就可以評(píng)估其價(jià)值。其可以評(píng)估單獨(dú)的土地價(jià)值,也可以評(píng)估單獨(dú)的地上建筑物價(jià)值,還可以評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)值。1)評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值4.3.3運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式2)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值(1)由土地收益評(píng)估土地價(jià)值一般適用于空地出租的情況。計(jì)算公式為:土地價(jià)值=土地凈收益土地收益率式中:土地凈收益=土地總收益-土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金(2)由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值其計(jì)算公式為:

①土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-建筑物現(xiàn)值式中:建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)年貶值額=建筑物重置價(jià)-殘值耐用年限②土地價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益-建筑物凈收益土地收益率建筑物凈收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物收益率4.3.3運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式3)單獨(dú)計(jì)算建筑物的價(jià)值計(jì)算公式為:建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益-土地凈收益建筑物收益率在運(yùn)用以上公式求取房地產(chǎn)凈收益時(shí),都是通過(guò)房地產(chǎn)總收益減去房地產(chǎn)總費(fèi)用而得到的。這里需要特別說(shuō)明的是,用來(lái)求取房地產(chǎn)凈收益的房地產(chǎn)總費(fèi)用不包含建筑物折舊費(fèi)。同時(shí),以上所列計(jì)算公式均假設(shè)土地使用年期為無(wú)限年期,但在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。4.3.4收益法應(yīng)用舉例【例4.2】某寫(xiě)字樓的土地是6年前以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同載明使用期限為50年,不可續(xù)期。預(yù)測(cè)該寫(xiě)字樓正常情況下每年的凈收益為80萬(wàn)元,該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請(qǐng)計(jì)算該寫(xiě)字樓的收益價(jià)值?！窘狻吭搶?xiě)字樓的收益價(jià)值計(jì)算如下V=A/Y[1-1/(1+Y)nn]=80/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]=915.19(萬(wàn)元）【例4.3】某宗房地產(chǎn)的收益期可視為無(wú)限年,預(yù)測(cè)其未來(lái)每年的凈收益為80萬(wàn)元,該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)值。【解】該房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算如下4.3.4收益法應(yīng)用舉例V=A/Y=80/8.5%=941.18(萬(wàn)元)與例4.2中44年土地使用期限的寫(xiě)字樓價(jià)值915.19萬(wàn)元相比,例4.3中無(wú)限年的房地產(chǎn)價(jià)值要大25.99萬(wàn)元(941.18-915.19=25.99萬(wàn)元)?！纠?.4】6年前,甲單位提供一塊面積為1000平方米、使用期限為50年的土地,乙企業(yè)出資300萬(wàn)元,合作建設(shè)一幢建筑面積為3000平方米的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓。建設(shè)期為2年。建成后的辦公樓建筑面積中,1000平方米歸甲單位所有,2000平方米由乙企業(yè)使用20年,使用期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲單位所有。現(xiàn)在,乙企業(yè)有意將其使用部分的辦公樓在使用期滿(mǎn)后的剩余期限買(mǎi)下來(lái),甲單位也樂(lè)意出賣(mài)。但雙方對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議,協(xié)商請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估。4.3.4收益法應(yīng)用舉例【解】本題的評(píng)估對(duì)象是未來(lái)16年后(乙企業(yè)的使用期限為20年,扣除已經(jīng)使用的4年,剩余期限為16年)的28年建設(shè)用地使用權(quán)(土地使用期限為50年,扣除建設(shè)期2年和乙企業(yè)的使用期限20年,剩余期限為28年)和房屋所有權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。評(píng)估思路之一是采用比較法,尋找市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)44年的價(jià)值和16年的價(jià)值,然后將兩者相減即可。評(píng)估思路之二是采用收益法(未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和),其中又有兩種求法:一是先求取未來(lái)44年的凈收益的現(xiàn)值之和及未來(lái)16年的凈收益的現(xiàn)值之和,然后將兩者相減;二是直接求取未來(lái)16年后的28年的凈收益的現(xiàn)值之和。下面采用收益法的第一種求法。4.3.4收益法應(yīng)用舉例據(jù)調(diào)查得知,現(xiàn)時(shí)與該辦公樓相似的寫(xiě)字樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,據(jù)估價(jià)師分析預(yù)測(cè),其未來(lái)月租金穩(wěn)定在80元,出租率為85%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10%。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓的使用年限為60年,價(jià)值時(shí)點(diǎn)以后的剩余使用年限為60-4=56(年),建筑物使用年限晚于土地使用期限結(jié)束,收益期根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限確定。(1)求取未來(lái)44年的凈收益的現(xiàn)值之和年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12÷10000=106.08(萬(wàn)元)V44=A/Y[1-1/(1+Y)nn]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)44]=1044.79(萬(wàn)元)4.3.4收益法應(yīng)用舉例(2)求取未來(lái)16年的凈收益的現(xiàn)值之和(3)求取未來(lái)16年后的28年建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值V=V44-V16=1044.79?829.94=214.85(萬(wàn)元)V16=106.08/10%×[1?1(1+10%)16]=829.94(萬(wàn)元)4.3.4收益法應(yīng)用舉例【例4.5】已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米,報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格計(jì)算如下V=Vn×(1+Y)N-n[(1+Y)n-1]/[(1+Y)N-1]=2500×(1+10%)40?30×[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=2409.98(元/平方米)4.3.4收益法應(yīng)用舉例0102030405【例4.6】已知某宗收益性房地產(chǎn)在30年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為3000元/平方米。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率為8%下的價(jià)格。v-YN(1+YN)N[1+YN)N-1]/Yn（1+Yn）n[(1+YN)N-1]=3000×10%×(1+10%)30×[(1+8%)50-1]/8%×(1+8%)50×[(1+10%)30-1]=3893.00(元/平方米)【解】該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)下的價(jià)格計(jì)算如下4.3.4收益法應(yīng)用舉例【例4.7】甲房地產(chǎn)的收益期為50年,單價(jià)為2000元/平方米;乙房地產(chǎn)的收益期為30年,單價(jià)為1800元/平方米。報(bào)酬率均為6%,其他條件相同。請(qǐng)比較該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格高低?！窘狻勘容^該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格高低,需要將它們轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為計(jì)算方便,將它們轉(zhuǎn)換為無(wú)限年下的價(jià)格4.3.4收益法應(yīng)用舉例甲房地產(chǎn)價(jià)格V0=V50÷K=2000÷[1?1(1+6%)50]=2114.81(元/平方米)乙房地產(chǎn)價(jià)格V0=V30÷K30=1800÷[1?1(1+6%)30]=2179.47(元/平方米)由上可知,乙房地產(chǎn)的價(jià)格名義上低于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(1800元/平方米<2000元/平方米),實(shí)際上卻高于甲房地產(chǎn)的價(jià)格(2179.47元/平方米>2114.81元/平方米)。01024.3.4收益法應(yīng)用舉例V45=V50×K45/K50=1200×(1+10%)50?45×[(1+10%)45-1](1+10%)50-1=1193.73(元/平方米)【解】本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該工業(yè)用地目前的價(jià)格,實(shí)際上是將使用期限為法定最高年限(50年)的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為45年(原取得的50年使用期限減去已經(jīng)使用5年)的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下【例4.8】某宗5年前以出讓方式取得的50年使用期限的工業(yè)用地,目前所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用期限為法定最高年限。除使用期限不同外,該工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同。土地報(bào)酬率為10%。請(qǐng)通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該工業(yè)用地目前的價(jià)格。4.3.4收益法應(yīng)用舉例凈收益每年不變的公式還有一些其他作用,例如可用來(lái)說(shuō)明在不同報(bào)酬率下土地使用期限長(zhǎng)到何時(shí),有限期的土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年的土地所有權(quán)價(jià)格。通過(guò)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn),報(bào)酬率越高,接近無(wú)限年的價(jià)格越快。假設(shè)將兩者相差萬(wàn)分之一看作接近,當(dāng)報(bào)酬率為2%時(shí),需要520年才能接近無(wú)限年的價(jià)格,3%時(shí)需要350年,4%時(shí)需要260年,5%時(shí)需要220年,6%時(shí)需要180年,7%時(shí)需要150年,8%時(shí)需要130年,9%時(shí)需要120年,14%時(shí)需要80年,20%時(shí)需要60年,當(dāng)報(bào)酬率為25%時(shí),只要50年就相當(dāng)于無(wú)限年的價(jià)格。【例4.9】擬評(píng)估某住宅價(jià)格,該住宅面積為145.47平方米,可用于出租。(1)年有效租金收入的確定。4.3.4收益法應(yīng)用舉例估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)租金收入標(biāo)準(zhǔn)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)查分析,周邊區(qū)域私房出租月租金收入為10~20元/平方米,綜合考慮區(qū)位因素、個(gè)別因素(商服繁華度、臨街狀況、環(huán)境因素)等方面對(duì)租金的影響,比較后確定估價(jià)對(duì)象房屋出租的月租金標(biāo)準(zhǔn)為15元/平方米,空置率、租金損失率共計(jì)為5%;則年有效總收入=15×145.47×12×(1-5%)=24875.37(元)(2)求取年總費(fèi)用。年總費(fèi)用亦即租賃經(jīng)營(yíng)總成本,包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金。①求取維修費(fèi)。4.3.4收益法應(yīng)用舉例維修費(fèi)是為維護(hù)房屋正常功能的使用而對(duì)其進(jìn)行維護(hù)和修理,按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算。經(jīng)估價(jià)人員向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)和房地產(chǎn)部門(mén)咨詢(xún),參照當(dāng)?shù)胤课葜刂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn),確定重置全價(jià)為830元/平方米。年維修費(fèi)=830×2%×145.47=2414.80(元)②求取管理費(fèi)。根據(jù)小區(qū)提供的資料,結(jié)合住宅用房的特點(diǎn),管理費(fèi)用一般為租金的2%,在此,管理費(fèi)按年有效租金收入的2%計(jì)取。則年管理費(fèi)=24875.37×2%=497.51(元)4.3.4收益法應(yīng)用舉例③求取保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按房屋重置價(jià)格乘以保險(xiǎn)費(fèi)率0.4‰計(jì)算。經(jīng)估價(jià)人員向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)和房地產(chǎn)部門(mén)咨詢(xún),參照當(dāng)?shù)胤课葜刂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn),確定重置全價(jià)為830元/平方米。年保險(xiǎn)費(fèi)=830×0.4‰×145.47=48.30(元)④稅費(fèi)。按規(guī)定收益型房地產(chǎn)應(yīng)繳納如下稅款:房地產(chǎn)稅按年租金收入的12%;營(yíng)業(yè)稅按租金收入的5%計(jì);城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅稅率的7%計(jì);教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅稅率的3%計(jì);堤防費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的2%;平抑副食品價(jià)格基金為營(yíng)業(yè)額的0.1%;地方教育發(fā)展費(fèi)為營(yíng)業(yè)額的0.1%。則綜合稅費(fèi)率為營(yíng)業(yè)額的17.8%。4.3.4收益法應(yīng)用舉例(3)求取年純收益。=2414.80+497.51+48.30+4427.82=7388.43(元)年總費(fèi)用=維修費(fèi)用+管理費(fèi)用+保險(xiǎn)金+稅費(fèi)⑤求取年總費(fèi)用。年稅費(fèi)=24875.37×17.8%=4427.82(元)03020104054.3.4收益法應(yīng)用舉例年純收益=24875.37-7388.43=17486.94(元)(4)確定折現(xiàn)率(亦即收益還原率)。本次評(píng)估采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為折現(xiàn)率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。本項(xiàng)估價(jià)的折現(xiàn)率取一年期定期存款利率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率綜合確定為8%。(5)估價(jià)房地產(chǎn)收益價(jià)格。本項(xiàng)房地產(chǎn)的收益期為有限年限,適合用收益有限期的公式計(jì)算其現(xiàn)值。有限期資本化公式為4.3.4收益法應(yīng)用舉例??=????×1?1(1+??)??因估價(jià)對(duì)象建筑物結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu),根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)其經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年,該房地產(chǎn)剩余使用年限69年,本次評(píng)估設(shè)定土地使用年限為住宅用地法定最高出讓年限70年,因建筑物剩余使用年限短于土地剩余使用年限,所以房地產(chǎn)收益期限以建筑物剩余使用年限為準(zhǔn),即69年。式中,P為房地產(chǎn)收益價(jià)格;a為年純收益;Y為折現(xiàn)率,此處取8%;n為收益期,此處為49年。房地產(chǎn)收益總價(jià)=(17486.95÷8%)×[1-1÷(1+8%)69]=217506.97(元)房地產(chǎn)收益單價(jià)=217506.97÷145.47=1495.20(元/平方米)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)謝謝04房地產(chǎn)評(píng)估（中）（市場(chǎng)法）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/014.4房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法014.4.1市場(chǎng)法的基本思路與適用范圍市場(chǎng)法是根據(jù)與評(píng)估對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法;它是一種最直接、較直觀且有說(shuō)服力的估價(jià)方法,其測(cè)算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。4.4.2市場(chǎng)法的計(jì)算公式0102030405市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式為：市場(chǎng)法就是通過(guò)與近期交易的房地產(chǎn)進(jìn)行比較,并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正,主要修正因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正,則計(jì)算公式為：待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×待評(píng)估房地產(chǎn)面積4.4.2市場(chǎng)法的計(jì)算公式待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值=交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×待評(píng)估房地產(chǎn)面積 土地使用年期修正系數(shù)×待評(píng)估房地產(chǎn)面積個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)××在這里需要說(shuō)明的是,組成區(qū)域因素或個(gè)別因素的各個(gè)因子都可以獨(dú)立地?cái)U(kuò)展出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)修正。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格一般分為以下7個(gè)步驟:①收集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③建立比較基礎(chǔ);④進(jìn)行交易情況修正;⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;⑦計(jì)算比較價(jià)值。單擊此處添加標(biāo)題01交易實(shí)例是真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。評(píng)估人員應(yīng)努力收集較多的交易實(shí)例。1)收集交易資料024.4.3市場(chǎng)法的操作步驟2)確定可比交易案例在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),可能收集到的交易實(shí)例或在交易實(shí)例庫(kù)中存儲(chǔ)的交易實(shí)例較多,但針對(duì)特定評(píng)估對(duì)象及評(píng)估目的和價(jià)值時(shí)點(diǎn),需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。選取可比實(shí)例的數(shù)量一般為3~5個(gè),但不得少于3個(gè)。具體要求如下。①可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的。②與被評(píng)估房地產(chǎn)的區(qū)位相近。可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的相似地區(qū)。③與估價(jià)對(duì)象的用途相同。大類(lèi)用途一般分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等。④與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。當(dāng)不相同時(shí),一般不能作為可比實(shí)例。⑤與估價(jià)對(duì)象的檔次和規(guī)模相當(dāng)。檔次是指按一定標(biāo)準(zhǔn)分成的不同等級(jí)。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟2)確定可比交易案例⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5~2倍范圍內(nèi),即:0.5≤可比實(shí)例規(guī)模估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤2010302⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)。04054.4.3市場(chǎng)法的操作步驟3)建立比較基礎(chǔ)選取了可比實(shí)例后,一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,即對(duì)成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”,使“標(biāo)準(zhǔn)化”后的價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間以及這些成交價(jià)格之間的口徑一致、相互可比,為后續(xù)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下5項(xiàng)工作:①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一融資條件;④統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān);⑤統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位?！纠?.10】某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為30萬(wàn)元,首付款20%,余款于6個(gè)月后一次性支付。假設(shè)月利率為0.5%,請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下:30×20%+30×(1?20%)(1+0.5%)6=29.29(萬(wàn)元)在例4.9中,如果已知的不是月利率,而是:①年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;②半年利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);③季度利率r,則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟3)建立比較基礎(chǔ)【例4.11】某宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格為2500元/平方米,賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算賣(mài)方實(shí)得金額和買(mǎi)方實(shí)付金額。【解】賣(mài)方實(shí)得金額計(jì)算如下:賣(mài)方實(shí)得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=2500-2500×7%=2325(元/平方米)買(mǎi)方實(shí)付金額計(jì)算如下:買(mǎi)方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=2500+2500×5%=2625(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.12】某宗房地產(chǎn)交易,買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)格為2325元/平方米,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格?！窘狻恳阎u(mài)方實(shí)得金額為2325元/平方米,則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格計(jì)算如下:正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額1?應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率=23251?7%=2500(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.13】某宗房地產(chǎn)交易,買(mǎi)賣(mài)合同約定成交價(jià)格為2625元/平方米,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方和買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格?！窘狻恳阎I(mǎi)方實(shí)付金額為2625元/平方米,則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格計(jì)算如下:正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)付金額1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率=26251+5%=2500(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟3)建立比較基礎(chǔ)【例4.14】收集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例的建筑面積為200平方米,成交總價(jià)為800萬(wàn)元人民幣,分三期付款,首付款為160萬(wàn)元人民幣,第二期于半年后付320萬(wàn)元人民幣,余款320萬(wàn)元人民幣于1年后支付;乙交易實(shí)例的使用面積為2100平方英尺,成交總價(jià)為125萬(wàn)美元,于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例,請(qǐng)?jiān)趯?duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)整之前,進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理?！窘狻繉?duì)該兩個(gè)交易實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理,需要統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位,具體如下:(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn),假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%,則:甲總價(jià)=160+320(1+8%)0.5+3201+8%≈764.22(萬(wàn)元人民幣)乙總價(jià)=125.00(萬(wàn)美元)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟(2)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。①統(tǒng)一價(jià)格表示單位。統(tǒng)一為單價(jià):甲單價(jià)=7642200200=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=12500002100≈595.24(美元/平方英尺使用面積)②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn),則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。已知乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為1美元等于6.8395元人民幣,則:甲單價(jià)=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=595.24×6.8395≈4071.14(元人民幣/平方英尺使用面積)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟③統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn),已知乙交易實(shí)例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積,則:甲單價(jià)=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=4071.14×0.75≈3053.36(元人民幣/平方英尺建筑面積)④統(tǒng)一面積計(jì)量單位。如果以平方米為基準(zhǔn),因1平方英尺=0.09290304平方米,則:甲單價(jià)=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)乙單價(jià)=3053.36÷0.09290304≈32866.00(元人民幣/平方米建筑面積)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟4)因素修正(1)交易情況修正交易情況修正是使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的處理。房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中的一些特殊因素的影響,從而偏離正常價(jià)格。交易中的特殊因素多樣復(fù)雜,歸納起來(lái)主要有下列方面。①利害關(guān)系人之間的交易。②對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。③被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易。④人為哄抬價(jià)格的交易。⑤對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易。⑥相鄰房地產(chǎn)合并的交易。⑦受迷信影響的交易。如兇宅買(mǎi)賣(mài)等。上述特殊交易情況下的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例,但當(dāng)合適的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí),在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下,可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例,并對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。交易情況修正的方法主要有總價(jià)修正、單價(jià)修正、金額修正和百分比修正。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟總價(jià)修正是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正;單價(jià)修正是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。金額修正是采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正,一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格百分比修正是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正,一般公式為:可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格在百分比修正中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí),為+S%;低時(shí),為-S%),則有:可比實(shí)例正常價(jià)格×(1±S%)=可比實(shí)例成交價(jià)格因此有可比實(shí)例成交價(jià)格×11±??%=可比實(shí)例正常價(jià)格通過(guò)上式可知,交易情況修正系數(shù)是11±??%,而不是±S%,也不是(1±S%)。進(jìn)行交易情況修正不僅要了解交易中有哪些特殊因素影響了成交價(jià)格,還要測(cè)定這些特殊因素使成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的程度。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟(2)交易日期修正交易日期修正,是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同,市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,因此,需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易日期修正,消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異,將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。交易日期修正的方法主要是百分比調(diào)整,其進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的一般公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格其中,市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。市場(chǎng)狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來(lái)的漲落變化情況。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.15】評(píng)估某宗房地產(chǎn)2021年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值,選取的可比實(shí)例中有個(gè)可比實(shí)例的成交日期為2020年10月1日、成交價(jià)格為3500元/平方米。另獲知該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格2020年6月1日至2021年3月1日平均每月比上月上漲1.5%,2021年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整?！窘狻繉?duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整,是將該價(jià)格由2020年10月1日調(diào)整到2021年7月1日。將該期間分為兩段:第一段為2020年10月1日至2021年3月1日5個(gè)月,第二段為2021年3月1日至7月1日4個(gè)月,則:3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.16】某個(gè)可比實(shí)例2011年1月30日的價(jià)格為2000美元/平方米,該類(lèi)房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣,2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請(qǐng)將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2011年9月30日。【解】將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2011年9月30日為:2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元/平方米)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.17】某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場(chǎng)價(jià)格為3800元/平方米,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日為100)。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格。【解】該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算如下:3800×108.3109.7=3751.50(元/平方米)采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.18】某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場(chǎng)價(jià)格為2500元/平方米,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分別為99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8(均以上個(gè)月為100)。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算如下:2500×98.0100×99.2100×101.5100×101.8100=2511.26(元/平方米)(3)區(qū)域因素修正若交易實(shí)例房地產(chǎn)與被評(píng)估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū),則評(píng)估人員應(yīng)將區(qū)域因素修正的計(jì)算公式為:4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟4)因素修正交易實(shí)例價(jià)格×區(qū)域因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格如果采用指數(shù),若以估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素為100,則:交易實(shí)例價(jià)格×100/(參照實(shí)例區(qū)域因素分值)=估價(jià)對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格區(qū)域因素修正通常采用多因素評(píng)定法,即對(duì)不同的因素根據(jù)其影響程度分別設(shè)定不同權(quán)重的標(biāo)準(zhǔn)分值,然后參照實(shí)例或待評(píng)估房地產(chǎn)與設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較、打分,最后以總分的比值作為修正率?？捎弥苯颖容^法和間接比較法。直接比較法將待評(píng)估房地產(chǎn)設(shè)定為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn),然后參照實(shí)例與其進(jìn)行比較、打分。間接比較法按一定的標(biāo)準(zhǔn)另設(shè)一個(gè)的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn),將參照房地產(chǎn)和待評(píng)估房地產(chǎn)同時(shí)與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較、打分?！纠?.19】有交易案例地塊A、地塊B、地塊C都屬于商業(yè)用地,運(yùn)用直接比較法以待評(píng)估地塊A的各區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn),A的總分值設(shè)定為100,將地塊B、地塊C分別與地塊A進(jìn)行比較、打分,得到的區(qū)域因素修正情況見(jiàn)表4.2。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟表4.2區(qū)域因素修正情況表【解】根據(jù)表4.2,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:B的區(qū)域因素修正率=100÷88×100%=113.6%C的區(qū)域因素修正率=100÷94×100%=106.4%(4)個(gè)別因素修正將交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)的個(gè)別因素加以比較,找出由于個(gè)別因素的差別而引起的交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的差異,對(duì)交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正。個(gè)別因素修正是否適當(dāng),對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果也有重大影響。個(gè)別因素修正的計(jì)算公式為:交易實(shí)例價(jià)格×個(gè)別因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格如果采用指數(shù),若以估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素為100,則:交易實(shí)例價(jià)格×100/(交易實(shí)例個(gè)別因素分值)=估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格個(gè)別因素主要包括面積與形狀、地質(zhì)條件、臨街深度等。其方法與區(qū)域因素修正方法相同。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.20】假設(shè)上述地塊A、地塊B、地塊C的面積分別是4000平方米、4760平方米、3100平方米,其個(gè)別因素修正情況見(jiàn)表4.3。表4.3個(gè)別因素修正情況表根據(jù)表4.3的得分,參照地塊B、地塊C的區(qū)域因素修正率分別為:地塊B的個(gè)別因素修正率=100÷100×100%=100%地塊C的個(gè)別因素修正率=100÷93×100%=107.5%(5)容積率修正容積率的大小直接決定了在單位面積上能夠開(kāi)發(fā)的建筑面積的大小,因而對(duì)土地收益和價(jià)格產(chǎn)生直接的影響,地價(jià)在一定范圍內(nèi)與容積率呈正相關(guān)變化。超過(guò)了一定范圍,容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系,需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。容積率修正的計(jì)算公式為:交易實(shí)例價(jià)格×容積率因素修正系數(shù)=估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格如果采用指數(shù),若以估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格為100,則:交易實(shí)例價(jià)格×100/(交易實(shí)例容積率分值)=估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟或估價(jià)對(duì)象容積率下的價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×待評(píng)估宗地容積率修正系數(shù)交易實(shí)例容積率修正系數(shù)【例4.21】續(xù)前例,假設(shè)政府城市規(guī)劃對(duì)地塊A、地塊B、地塊C的容積率最高限額依次為1.7、2.5、2.0,該城市土地容積率修正系數(shù)見(jiàn)表4.4。表4.4某城市容積率修正系數(shù)表根據(jù)表4.4,參照地塊B、地塊C的容積率因素修正率分別為:地塊B的容積率因素修正率=1.6÷2.1×100%=76.2%地塊C的容積率因素修正率=1.6÷1.8×100%=88.9%4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟(6)土地使用年期修正我國(guó)實(shí)行土地有限年期使用權(quán)有償使用制度,土地使用年期的長(zhǎng)短,直接影響土地收益的多少,土地的收益確定以后,土地的試用期越長(zhǎng),收益就越多,土地利用效益就越高,土地的價(jià)格也會(huì)越高。使用年期修正可以消除由于土地使用年期不同而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算:式中,m為被評(píng)估對(duì)象的使用年期;n為可比實(shí)例的使用年期。土地使用年期修正后的地價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×土地使用年期修正系數(shù)4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.22】前例中,若地塊A、地塊B、地塊C的剩余使用年期依次為38年、32年、40年,且已知土地資本化率為8%,則:地塊B的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)32]=0.9463÷0.9148×100%=103.4%地塊C的使用年期修正率=[1-1÷(1+8%)38]÷[1-1÷(1+8%)40]=0.9463÷0.9540×100%=99.2%5)確定房地產(chǎn)價(jià)值經(jīng)過(guò)上述的交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正,就可得到在評(píng)估基準(zhǔn)日的待評(píng)估房地產(chǎn)的若干價(jià)格,如果交易實(shí)例選取五個(gè),就可能有五個(gè)價(jià)格。通過(guò)計(jì)算公式求取的若干價(jià)格,可能不完全一致,而被評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)值卻只能有一個(gè)。求取最終的房地產(chǎn)價(jià)值可采用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法,如簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等。4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟【例4.23】擬評(píng)估A宗地70年的使用權(quán)價(jià)格。選取類(lèi)似交易案例B進(jìn)行比較,參照案例B樓面地價(jià)為6700元/平方米,各項(xiàng)修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.05,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.03,個(gè)別因素修正系數(shù)為0.92,交易日期修正系數(shù)為1.06,容積率修正系數(shù)為0.95,使用年期修正系數(shù)為0.97。選取類(lèi)似交易案例C進(jìn)行比較,C樓面地價(jià)為6900元/平方米,各項(xiàng)修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.04,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.02,個(gè)別因素修正系數(shù)為0.95,交易日期修正系數(shù)為1.05,容積率修正系數(shù)為0.98,使用年期修正系數(shù)為0.96。選取類(lèi)似交易案例D進(jìn)行比較,D樓面地價(jià)為7100元/平方米,各項(xiàng)修正因素如下:交易情況修正系數(shù)為1.00,區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05,個(gè)別因素修正系數(shù)為0.95,交易日期修正系數(shù)為1.05,容積率修正系數(shù)為1.01,使用年期修正系數(shù)為0.95?！窘狻吭u(píng)估過(guò)程如下:按照參照實(shí)例B計(jì)算的評(píng)估結(jié)果為:4.4.3市場(chǎng)法的操作步驟5)確定房地產(chǎn)價(jià)值6700×1.05×1.03×0.92×1.06×0.95×0.97=6511.64(元/平方米)按照參照實(shí)例C計(jì)算的評(píng)估結(jié)果為:6900×1.04×1.02×0.95×1.05×0.98×0.96=6868.99(元/平方米)按照參照實(shí)例D計(jì)算的評(píng)估結(jié)果為:7100×1.00×1.05×0.95×1.05×1.01×0.95=7135.19(元/平方米)根據(jù)三個(gè)參照物計(jì)算出的結(jié)果比較接近,可以取它們的算術(shù)平均值作為待估宗地的評(píng)估結(jié)果。待估宗地的評(píng)估值=(6511.64+6868.99+7135.19)÷3=6838.61(元/平方米)4.4.4綜合應(yīng)用舉例經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易實(shí)例的比較分析,從中選取與估價(jià)對(duì)象用途相同、土地條件基本一致、屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常交易實(shí)例作為比較實(shí)例,篩選出三個(gè)作為比較實(shí)例,各實(shí)例情況見(jiàn)表4.5。表4.5比較實(shí)例情況一覽表【例4.24】擬評(píng)估一宗住宅用地70年的使用權(quán)價(jià)格。評(píng)估過(guò)程如下。4.4.4綜合應(yīng)用舉例2)編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)各估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例各種因素具體情況,編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下。(1)交易日期修正本次評(píng)估估價(jià)日期為2022年11月30日,比較實(shí)例交易日期與估價(jià)日期不一致,故需進(jìn)行交易日期修正。本次評(píng)估直接引用“W市地價(jià)指數(shù)表”確定相關(guān)指數(shù)。估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例交易日期修正詳見(jiàn)表4.6。表4.6交易日期修正系數(shù)表(2)交易情況估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例均為正常、公平、公開(kāi)、自愿情況下形成的交易價(jià)格,故無(wú)須進(jìn)行修正,修正系數(shù)為100。(3)交易方式估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例均為公開(kāi)出讓條件下形成的交易價(jià)格,故無(wú)須進(jìn)行修正,修正系數(shù)為100。(4)土地用途估價(jià)對(duì)象城鎮(zhèn)住宅用地與可比實(shí)例的土地用途一致,故無(wú)須進(jìn)行修正,修正系數(shù)為100。4.4.4綜合應(yīng)用舉例2)編制比較因素條件指數(shù)表(5)土地使用權(quán)年限估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)年限與可比實(shí)例土地使用權(quán)年限一致,故無(wú)須進(jìn)行修正,修正系數(shù)為100。(6)區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)可比實(shí)例的容積率與估價(jià)對(duì)象不一致,故需要進(jìn)行容積率修正,見(jiàn)表4.7。表4.7宗地容積率修正系數(shù)表根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說(shuō)明,編制比較因素條件指數(shù)表,詳見(jiàn)表4.8。表4.8估價(jià)對(duì)象因素條件指數(shù)表(7)編制比較因素修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表,編制比較因素修正系數(shù)表,見(jiàn)表4.9。表4.9估價(jià)對(duì)象比較因素修正系數(shù)表綜上,采用市場(chǎng)比較法測(cè)算的估價(jià)對(duì)象的樓面地價(jià)為3760.90元/建筑平方米。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)謝謝04房地產(chǎn)評(píng)估（下)(成本法等）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01目錄4.5房地產(chǎn)評(píng)估的成本法014.6房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法024.7房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法034.5房地產(chǎn)評(píng)估的成本法014.5.1成本法的基本思路與適用范圍成本法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是以重置一宗與被評(píng)估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。該方法認(rèn)為,生產(chǎn)成本與價(jià)值之間有著密切聯(lián)系。通常,工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)多采用房地分估;商業(yè)、住宅類(lèi)在建房地產(chǎn)多采用房地合估。當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí),成本法評(píng)估的基本公式是重置成本=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率4.5.1成本法的基本思路與適用范圍0102030405房地產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)格+房屋建筑物價(jià)值房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法計(jì)算公式與土地價(jià)值評(píng)估的并不相同。當(dāng)選擇房地分估路徑時(shí),成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基本公式是但由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用,并非僅僅是它所花費(fèi)的成本,所以,成本法在土地評(píng)估中的應(yīng)用范圍受到一定限制。對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園和新開(kāi)發(fā)地等特殊性的房地產(chǎn)評(píng)估比較適用。4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估成本法的基本公式為土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用,分為兩種情況。①?lài)?guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用,包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。關(guān)于征地費(fèi)用的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),《中華人民共和國(guó)土地管理法》有明確規(guī)定。②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用,這是對(duì)原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補(bǔ)償。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),各地均有具體規(guī)定。土地征用是國(guó)家依法為公益事業(yè)而采取的強(qiáng)制性行政手段,不是土地買(mǎi)賣(mài)活動(dòng),征地費(fèi)用自然也不是土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。征地費(fèi)用可能遠(yuǎn)高于農(nóng)地價(jià)格,這與農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地而使價(jià)格上漲有關(guān)。1)計(jì)算土地取得費(fèi)用4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同,確定是否計(jì)入宗地紅線內(nèi)各類(lèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;按照待估宗地的條件、估價(jià)目的和實(shí)際已開(kāi)發(fā)程度,確定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度。4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估投資者利用自有資金投入,也可以看作損失了利息,也應(yīng)計(jì)入成本。在用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí),投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分。投資利息就是資金的時(shí)間價(jià)值。3)計(jì)算投資利息4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估稅費(fèi)是指土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用,主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。通常,耕地占用稅包含在土地取得費(fèi)中,土地增值稅在集體土地征為國(guó)有土地時(shí)不考慮。利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi),也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)。4)計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi),因土地用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或按比率測(cè)算。土地增值收益主要由于土地的用途改變或土地功能變化而引起。按照上述內(nèi)容和公式計(jì)算出的土地使用權(quán)價(jià)格,經(jīng)過(guò)年期修正和其他因素修正后,最終成為土地使用權(quán)評(píng)估值。0102035)確定土地增值收益4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估成本法是房屋建筑物評(píng)估中的常見(jiàn)方法,它是以現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估房屋建筑物全新?tīng)顟B(tài)的重置成本,減去房屋建筑物的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值,據(jù)以估算房屋建筑物價(jià)值的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為房屋建筑物評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值或房屋建筑物評(píng)估值=單位面積重置成本×建筑面積×成新率=重置成本×成新率4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估1)確定重置成本重置成本是采用新的建筑材料和工藝建造一個(gè)與待估建筑物功能結(jié)構(gòu)基本相同的建筑物的成本,其中包括利息和利潤(rùn)等。重置成本計(jì)算公式為:重置成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+利息+合理利潤(rùn)①建安綜合造價(jià)的確定。房屋建筑物的建安綜合造價(jià)包括土建工程造價(jià)和安裝工程造價(jià),評(píng)估人員通過(guò)查勘待估房屋建筑物的各項(xiàng)實(shí)物情況和調(diào)查工程竣工圖紙、工程結(jié)算資料齊全情況,采取不同的方法分別確定待估房屋建筑物建安工程綜合造價(jià)。一般可根據(jù)實(shí)際情況采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類(lèi)比系數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)指標(biāo)法等方法中的一種方法或同時(shí)運(yùn)用幾種方法綜合確定評(píng)估對(duì)象的建安工程綜合造價(jià)。②前期費(fèi)用及其他費(fèi)用的確定。除建筑安裝工程造價(jià)外,一般建安工程還有其他有關(guān)費(fèi)用,包括前期費(fèi)用、期間費(fèi)用等。前期費(fèi)用包括籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估1)確定重置成本期間費(fèi)用主要為工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi),建設(shè)單位管理費(fèi),城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),人防工程易地建設(shè)費(fèi),文物調(diào)查、勘探、發(fā)掘費(fèi),工程定額測(cè)定費(fèi),建設(shè)勞保費(fèi),拆遷管理費(fèi),新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金,建筑垃圾處置費(fèi)和其他相關(guān)驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)等。③確定利息。利息根據(jù)本項(xiàng)目合理的建設(shè)工期,按照評(píng)估基準(zhǔn)日相應(yīng)期限的貸款利率,以建安工程造價(jià)(含稅)與前期及其他費(fèi)用(含稅)之和為基數(shù)確定。其計(jì)算公式為:利息=[建安工程造價(jià)(含稅)+期間費(fèi)用]×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率÷2+前期費(fèi)用(含稅)×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率④確定合理利潤(rùn)。通常情況下,自用的生產(chǎn)型房屋建筑物是不計(jì)算利潤(rùn)的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則應(yīng)當(dāng)計(jì)算合理利潤(rùn)。利潤(rùn)率有多種含義,如成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率等。4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估2)確定成新率房屋建筑物的價(jià)值減損,一般是由兩方面因素引起的:一是物理化學(xué)因素,即因房屋建筑物使用而使房屋建筑物磨損、房屋建筑物自然老化、自然災(zāi)害引起的房屋建筑物結(jié)構(gòu)缺損和功能減弱,這些因素均導(dǎo)致房屋建筑物價(jià)值減損,故這種減損又被稱(chēng)為自然折舊或有形損耗;二是社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素,即由于技術(shù)革新、建筑工藝改進(jìn)、人們觀念的變化或市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化,引起建筑設(shè)備陳舊落后、設(shè)計(jì)風(fēng)格落后,功能不能滿(mǎn)足需要,由此引起房屋建筑物陳舊、落后,致使其價(jià)值降低,這種減損稱(chēng)為無(wú)形損耗。從房屋建筑物重置成本中扣除房屋建筑物損耗