工程服務(wù)組前期介入工作手冊

目錄

南山物業(yè)管理前期介入程序..............................................................2

安防布局介入..........................................................................6

房屋單體配置設(shè)計(jì)介入..................................................................8

管理用房設(shè)計(jì)介入.....................................................................10

規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估流程.....................................................................13

機(jī)電安裝工程介入.....................................................................15

交通布局設(shè)計(jì)介入.....................................................................19

景觀配置設(shè)計(jì)介入.....................................................................21

綠化配置設(shè)計(jì)介入.....................................................................23

設(shè)備配置設(shè)計(jì)介入.....................................................................25

生活配置設(shè)計(jì)介入.....................................................................27

施工建設(shè)介入.........................................................................29

土建施工工程介入.....................................................................30

物業(yè)管理方案策劃工作.................................................................33

安徽南山物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則.........................................................36

消防布局設(shè)計(jì)介入.....................................................................43

樣板房管理工作.......................................................................45

營銷策劃介入.........................................................................47

園林景觀施工工程介入.................................................................49

總體規(guī)劃設(shè)計(jì)介入.....................................................................51

南山物業(yè)管理前期介入工作指引.........................................................53

安徽南山物業(yè)管理前期介入程序

1目的

規(guī)范公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的工作程序和內(nèi)容，指引前期介入工作的有

效開展。

2適用范圍

適用于公司的前期介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理：負(fù)責(zé)前期介入工作的指引和監(jiān)督，協(xié)調(diào)與開發(fā)公司相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)

與政府相關(guān)部門的有關(guān)事宜；

3.2人事行政部：負(fù)責(zé)確定新項(xiàng)目的前期介入物資采購裝備、后勤安排、行政事務(wù)等

事宜協(xié)配合，前期介入人員的調(diào)配、招聘、協(xié)助培訓(xùn)等相關(guān)事宜工作；

3.3品質(zhì)工程部：負(fù)責(zé)對(duì)前期介入工作的工程技術(shù)支持與TS09000質(zhì)量管理體系及相

關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

3.4前期項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)前期介入工作的具體開展包括項(xiàng)目物業(yè)管理方案的具體制

定與執(zhí)行；協(xié)助配合開發(fā)公司地產(chǎn)開發(fā)銷售相關(guān)事宜；站在物業(yè)管理角度，向開

發(fā)公司提出具體詳細(xì)的前期介入意見與建議；根據(jù)開發(fā)公司要求，為樣板房與銷

售中心提供物業(yè)服務(wù)；負(fù)責(zé)前期介入駐場物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的管理工作；負(fù)責(zé)與本項(xiàng)

目相關(guān)政府部門前期接洽聯(lián)系工作如項(xiàng)目物'也管理費(fèi)的定價(jià)、車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)

地派出所、當(dāng)?shù)亟值擂k居委會(huì)的聯(lián)絡(luò)等；

3.5前期介入小組：根據(jù)《前期介入工作職責(zé)》負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期介入工作。

4定義

4.1物業(yè)管理前期介入的概念

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管房地產(chǎn)項(xiàng)目前，參與介入該房地產(chǎn)項(xiàng)目開

發(fā)所涉及的每個(gè)階段，其中包括項(xiàng)目市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目決策、規(guī)

劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，從有利于物業(yè)的日常服務(wù)管理和物

業(yè)房產(chǎn)保值增值以及業(yè)主（客戶）使用優(yōu)化與增加舒適度的角度，對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、

功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、樓宇節(jié)能、戶型結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線

布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)

開發(fā)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，并為完善優(yōu)化物業(yè)的使用或能，以及通過物業(yè)服務(wù)管理達(dá)到房

產(chǎn)保值增值的目標(biāo)而創(chuàng)造條件，同時(shí)通過有效的前期介入工作，提高業(yè)主一次性收房

率，降低房屋接管驗(yàn)收時(shí)返修次數(shù)與工作量，為確保業(yè)主正常快速入住及提高客戶滿

意度奠定基礎(chǔ)。

4.2前期介入的內(nèi)容

前期介入工作主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃與設(shè)訂階段、策劃營銷階段和施工建造

階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)公司進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

4.2.1規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段（含建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、方案擴(kuò)初與施工圖設(shè)計(jì)階段、園

林景觀方案與施工圖設(shè)計(jì)階段、裝飾裝修設(shè)計(jì)等）包括：對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，房

屋建筑單體設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、安保布局、消防布局、交通組織、生活配置、設(shè)

備配套（電氣、給排水、曖通等）、新材料、新技術(shù)、管理用房、節(jié)能環(huán)保、

公共空間、景觀配置、園林配置、室內(nèi)配置、智能化配置、配套設(shè)施（會(huì)所、

體育活動(dòng)設(shè)施、商業(yè)配套等）、物業(yè)管理辦公用房與生活用房（各城市物業(yè)管

理?xiàng)l例有相關(guān)規(guī)定）等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。

4.2.2營銷策劃階段包括：

物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)、樣板房與銷售中心

提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、駐場物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理、營銷推廣協(xié)助配合工作以及銷售推介

應(yīng)注意的內(nèi)容。

4.2.3施工建造階段包括：

4.2.3.1土建施工工程：土建主體結(jié)構(gòu)、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋

面砂工程、回填土工程、地下室工程、人防工程等方面應(yīng)注意的問題；

4.2.3.2機(jī)電設(shè)備安裝工程：電氣設(shè)備安裝工程;含強(qiáng)電、弱電、發(fā)電機(jī)設(shè)備等）、

給排水工程、電梯設(shè)備安裝工程、智能化設(shè)備安裝工程（含監(jiān)控系統(tǒng)、門禁

對(duì)講系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等）、消防設(shè)備安裝工

程、中央空調(diào)設(shè)備安裝工程、鍋爐供暖設(shè)備安裝工程、車場設(shè)備安裝工程等

方面注意的問題；

4.2.3.3園林景觀施工工程：園建工程（含土建、給排水、強(qiáng)弱電等）、林建工程（喬

木、灌木、植被等）、成型景觀（含雕塑、小品、成型景觀配套設(shè)施等）。

5管理程序

5.1規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段

從開發(fā)公司進(jìn)駐項(xiàng)口現(xiàn)場到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)，品質(zhì)工程部負(fù)責(zé)，

5.1.1根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，依照《安徽南山物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則》按《規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)

估流程》向地產(chǎn)設(shè)計(jì)部門提供建設(shè)性意見并提交項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告；

5.1.2根據(jù)《前期介入交通布局設(shè)計(jì)》、《消防布局介入》與地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門、營銷

部門確定該項(xiàng)目的外來人員管理方式、車輛管理方式，主要涉及小區(qū)出入口的

數(shù)量和位置、出入口崗位配置，車輛流向、道閘設(shè)置的位置和數(shù)量；

5.1.3根據(jù)《安防布局介入》、《智能化配置設(shè)計(jì)介入》和規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，與地產(chǎn)公司設(shè)

計(jì)部門及其他有關(guān)部門討論決定該項(xiàng)目的安防設(shè)計(jì)要求,主要涉及住戶對(duì)講的

后發(fā)地產(chǎn)公司相關(guān)人員。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

6.2《安徽南山物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則》

6.3《規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估流程》

6.4《前期介入工作職責(zé)》

6.5《前期介入交通布局設(shè)計(jì)》

6.6《消防布局介入》

6.7《安防布局介入》

6.8《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)介入》

6.9《設(shè)備配置介入》

6.10《機(jī)電安裝工程介入》

6.11《生活配置介入》

6.12《管理用房設(shè)計(jì)介入》

6.13《園林景觀施工工程介入》

6.14《景觀配置設(shè)計(jì)介入》

6.15《綠化配置設(shè)計(jì)介入》

6.16《營銷策劃介入》

6.17《物業(yè)管理方案策劃》

6.18《樣板房管理》

6.1.19《施工建設(shè)介入》

6.1.20《土建施工工程介入》

6.1.21《房屋單體配置介入》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

安防布局介入

1目的

規(guī)范物業(yè)區(qū)域安防合理有效布局，為日后管理區(qū)域安全防控提供質(zhì)量保證。

2適用范圍

適用于公司的前期介入安防安保布局設(shè)計(jì)介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組。

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入安防布局工作的組織，負(fù)責(zé)向總經(jīng)理提交綜

合性前期介入報(bào)告。

4定義

4.1是指前期介入期間配合地產(chǎn)公司和相關(guān)施工單位對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防護(hù)工

程做合理科學(xué)的布置為日后高效便捷管理提供安全依據(jù)。

4.2前期介入安防布局包含的內(nèi)容：相關(guān)施工圖紙資料、《前期介入情況周報(bào)表》、

《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。

5.1.1便于對(duì)日后的單元性管理的控制，能清晰全面了解物業(yè)區(qū)域安保實(shí)時(shí)情況,

消除管理盲點(diǎn)；

5.1.2便于日常進(jìn)行全方位巡查.進(jìn)行有效安全控制；

5.2安保管理視線的巡查，避免管埋的盲點(diǎn)；

5.3人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理；

5.4安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范；

5.4.1安保技防措施完備，計(jì)劃采用人防、技防與物防等技術(shù)手段，形成多層次

的立體安保體系，信息匯總通暢，反應(yīng)快速；

5.5完善安防體系，提高物業(yè)區(qū)域安全系數(shù)，能有效保證區(qū)域內(nèi)的安防質(zhì)量。

5.6圍墻布局

5.6.1圍墻平直，便于安防設(shè)施安裝及功能的充分發(fā)揮（可否考慮圍墻外圍邊和

墻面平直、圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低），材料考慮容易替換或免維護(hù)；

5.6.2圍墻盡量選擇混凝土胸結(jié)構(gòu)、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護(hù)；

5.6.3圍墻墻面盡量選用涂料、維護(hù)方便；

5.6.4圍墻安裝防爬河；

5.6.5燈具、交通、攝像鏡頭支持桿、建議采用鍍鋅鋼管；

5.6.6建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井的設(shè)置有防止盜竊攀爬的考慮。

5.7針對(duì)以上問題物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每

周對(duì)安防安保布局設(shè)計(jì)介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

房屋單體配置設(shè)計(jì)介入

1目的

規(guī)范房屋單體項(xiàng)目的合理化設(shè)計(jì)?、完善日后房屋單體各項(xiàng)組成元素的功能，

達(dá)到實(shí)際利用的最佳效果。

2適用范圍

適用于公司前期介入房屋單體設(shè)計(jì)介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組；

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入房屋單體工作的組織。

4定義

4.1是指物業(yè)前期介入期間為滿足業(yè)主日后對(duì)生活配置的需求，因此要對(duì)管理區(qū)域

的生活配置，及各種生活配套設(shè)施的優(yōu)化布置，從方便，使用、科學(xué)的角度提

出合理化的意見和建議，為日后小區(qū)的增值、保值、創(chuàng)建文明、示范性社區(qū)打

下基礎(chǔ)。

4.2前期介入生活布局包含的內(nèi)容：相關(guān)施工建設(shè)資料說明、現(xiàn)場跟進(jìn)工作記錄、

跟進(jìn)《前期介入情況周報(bào)表》并提交《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；

5.2墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；

5.3樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范；

5.4住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門；

5.5住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近

距離直接面對(duì)其他住戶的門窗；

5.6廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢?/p>

合理，灶宜避開窗口設(shè)置。注意廚房煙道設(shè)計(jì)合理性，煙道內(nèi)保證負(fù)壓：

5.7衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房，臥室、起

居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置；

5.8廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢

修；

5.9管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)

置合理，便于檢修；

5.10宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm）,應(yīng)有防止油煙回流和

串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽；

5.11底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施；

5.12房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）；

5.13有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施;

5.14陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M）,宜采用垂直桿件，桿件距小

于0.于M,防止兒童攀爬;

5.15針對(duì)以上物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每周

對(duì)房屋單體設(shè)計(jì)介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

管理用房設(shè)計(jì)介入

1目的

規(guī)范物業(yè)管理處用房的合理規(guī)劃設(shè)計(jì),，為E后物業(yè)服務(wù)工作提供高效辦公環(huán)

境。

2適用范圍

適用于公司前期介入管理處用房設(shè)計(jì)介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組。

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入房屋單體工作的組織，負(fù)責(zé)向總經(jīng)理提交綜

合性前期介入報(bào)告。

4定義

4.1是指在前期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)物業(yè)區(qū)域管理用房的合理配置提出合理化建

議，根據(jù)物業(yè)占地面積以及實(shí)際需要、滿足日常辦公等方面與地產(chǎn)在設(shè)計(jì)規(guī)

劃上予以核定。

4.2前期介入房屋單體配置包含的內(nèi)容：相關(guān)施工建議資料說明、現(xiàn)場跟進(jìn)工作

記錄、跟進(jìn)《前期介入情況周報(bào)表》并提交《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1物業(yè)服務(wù)中心

5.1.1管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、客戶服務(wù)組、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、

衛(wèi)生間、中央監(jiān)控；

5.1.2作業(yè)用房功能：護(hù)衛(wèi)值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、

員工生活用房；

5.1.3位置：客戶服務(wù)組保證在住宅區(qū)中央地面位置的底層，管理本部及各作業(yè)面

相對(duì)集中。

5.2業(yè)委會(huì)活動(dòng)用房

5.2.1功能：辦公空、資料室、會(huì)議室、接待室?

5.2.2面積：根據(jù)具體情況而定；

5.2.3位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處。

5.3凡新建住宅小區(qū)（含組團(tuán)）以及十層（含十層）以上的高層樓宇項(xiàng)目，可參

考以下標(biāo)準(zhǔn)配建相應(yīng)物業(yè)管理用房：總建筑面積在10萬m2以下的項(xiàng)目，比

例按4%o配置，但面積最小不得低于100m2;總建筑面積在10萬m2以上的、

30萬m2以下的項(xiàng)目，比例按3%。配置，但面積最小不低于400m2；總建筑面

積在30萬m2以上的項(xiàng)目，比例按2%。配置，但面積最小不低于900m2。物業(yè)

管理用房實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)參照各城市地方物業(yè)管理?xiàng)l例中的具體規(guī)定。

5.4新材料、新技術(shù)

5.4.1應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)；

5.4.2試驗(yàn)性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證，先行試點(diǎn)；

5.4.3采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件；

5.4.4采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。

5.5管理成本測算

5.5.1對(duì)規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本；

5.5.2管理成本應(yīng)與市場上同標(biāo)準(zhǔn)類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計(jì)原因造成差距過

大，應(yīng)知會(huì)地產(chǎn)共同協(xié)商，相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

5.6與相似典型項(xiàng)目的比較

5.6.1相似點(diǎn)；

5.6.2差異點(diǎn)；

5.6.3優(yōu)勢；

5.6.4劣勢；

5.6.5改進(jìn)建議。

5.7管理用房位置、面積

5.7.1倉庫儲(chǔ)物間可以根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置在架空層（地下室）；

5.7.2社康中心用房位置選在小區(qū)相對(duì)中心地帶且不影響居民居住環(huán)境；

5.7.3架空層泛會(huì)所考慮不會(huì)影響業(yè)主居住環(huán)境。娛樂設(shè)施設(shè)置主要以桌椅、棋牌、

兵乓球?yàn)橹鳎?/p>

5.7.4萬平方米面積以上的小區(qū)設(shè)置員工活動(dòng)室；

5.7.5管理用房面積;住宅區(qū)房屋總面積x戶均人口數(shù)x人均管理用房面積系數(shù)。

戶均人口數(shù)：暫為：3.75人/戶、人均管理用房面積系數(shù)：暫為：0.06平方

米/人。

5.7.6各類管理用房的面積分配數(shù)量由物業(yè)管理公司確定；

5.7.7管理用房竣工時(shí)間：一次開發(fā)完成的小區(qū)在入伙前30天完成。分期開發(fā)的

小區(qū)管理用房在規(guī)劃設(shè)計(jì)是確定位置、數(shù)量，如果條件限制部分管理臨時(shí)用

房在入伙前30天完成。

5.8相關(guān)配套

居委會(huì)用房：30萬平方米面積以上小區(qū)考慮居委會(huì)用房。面積：20萬平方

米以下小區(qū)、按10戶1平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮，20萬平方米以下小區(qū)、按10戶0.7平

方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。

5.9針對(duì)以上物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每周

對(duì)管理處用房設(shè)計(jì)介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估流程

1目的

規(guī)范新建項(xiàng)目前期介入中物業(yè)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估工作。指導(dǎo)前期介入工作的有效

開展。

2適用范圍

適用于公司前期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估工作。

3職責(zé)

3.1前期介入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)前期介入工作的執(zhí)行和監(jiān)督，協(xié)調(diào)與開發(fā)公司相關(guān)事

宜。

3.2前期介入小組：負(fù)責(zé)具體執(zhí)行公司下發(fā)的前期介入工作指導(dǎo)。

4定義

無

5管理程序

5.1地產(chǎn)提前1個(gè)月向物業(yè)提出書面知會(huì)，要求物業(yè)參與某項(xiàng)具體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的評(píng)

估，并提供評(píng)估報(bào)告。

5.2物業(yè)接到書面知會(huì)后，于3日內(nèi)回復(fù)，由相關(guān)部門牽頭組成評(píng)估小組，并向地產(chǎn)

提交評(píng)估所需的開發(fā)資料目錄。

5.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物'也提供具體評(píng)估內(nèi)容資料，對(duì)不能提供的資料，

書面知會(huì)物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、營銷等部門召開項(xiàng)目說

明會(huì)，介紹項(xiàng)目情況并解答疑問。

5.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評(píng)估小組研究，完成項(xiàng)目及同標(biāo)準(zhǔn)類似典型項(xiàng)

目的實(shí)地考察。

5.5評(píng)估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對(duì)項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則所列內(nèi)容，及項(xiàng)目說明會(huì)、實(shí)地考察

情況，于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。

5.6物業(yè)相關(guān)部門在評(píng)估小組提交報(bào)告3日內(nèi)，組織公司評(píng)審組對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)

估報(bào)告》進(jìn)行評(píng)審v

5.7評(píng)估小組根據(jù)物業(yè)公司評(píng)審會(huì)議的意見，于3日內(nèi)完成對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)

告》的修改。

5.8經(jīng)修改的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評(píng)審組成員會(huì)

簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

5.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評(píng)估報(bào)告提交地產(chǎn)公司。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入指引》

7相關(guān)記錄

7.1《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估報(bào)告》

機(jī)電安裝工程介入

1目的

規(guī)范并能及時(shí)從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格地按設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施工

建設(shè)，對(duì)于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)管。

2適用范圍

適用于公司前期介入機(jī)電安裝工程介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組；

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入機(jī)電安裝過程工作的組織，負(fù)責(zé)向總經(jīng)理提交

綜合性前期介入報(bào)告。

4定義

4.1是指在前期介入期間對(duì)物業(yè)對(duì)機(jī)電安裝項(xiàng)目現(xiàn)場施工的全過程跟進(jìn)、監(jiān)督、指導(dǎo)

以及對(duì)相關(guān)圖紙資料的審查參與，在施工中予以徹底解決而不遺留下來成為日后

使用和管理中難以克服的障礙；

4.2前期介入土建施工包含的內(nèi)容相關(guān)施工建議資料說明、現(xiàn)場跟進(jìn)工作記錄、跟進(jìn)

《前期介入情況周報(bào)表》并提交《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1控制柜安裝

在安裝控制裝置時(shí)應(yīng)現(xiàn)場跟進(jìn)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)告知現(xiàn)場施工人員進(jìn)行調(diào)整，具體施

_L時(shí)應(yīng)先把裝置下端抬起放入柜內(nèi)，在將上端小心抬起壓到位，不能損壞柜中部件，

擰緊螺栓并檢查控制柜裝置是否定位牢靠。

5.2各類泵安裝

5.2.1在安裝雨水、污水泵時(shí)應(yīng)到現(xiàn)場監(jiān)督施工安裝情況，掌握第一手施工資料，對(duì)

泵設(shè)計(jì)放置的位置是否合理，是否能滿足實(shí)際排水負(fù)荷，建議同一個(gè)積水池放

置兩臺(tái)泵，一用一備避免泵損壞帶來的安全隱患；

5.2.2消防和生活給水泵的安裝牽涉到日后整個(gè)物業(yè)區(qū)域生活用水和消防安全，必須

在現(xiàn)場積極跟進(jìn)，泵房內(nèi)的通風(fēng)以及地面要設(shè)排水溝等細(xì)節(jié)應(yīng)處理得當(dāng)。根據(jù)

設(shè)計(jì)在全負(fù)荷狀態(tài)下（用水高峰期間）二次加壓泵的功率和送水供應(yīng)量（出水

管徑）是否能滿足實(shí)際需求等問題應(yīng)及時(shí)反映并作跟進(jìn)相信記錄。

5.3設(shè)備房環(huán)境

5.3.1發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、水泵房、泳池機(jī)房、值班室地面鋪設(shè)防滑地彼，墻

面找平、抹灰、刷涂料，天花找平；

5.3.2設(shè)備房頂無排污管，設(shè)置清潔取水點(diǎn)和排水管；

5.3.3設(shè)備房設(shè)置對(duì)流通風(fēng)口；

5.3.4機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行考慮降噪、減震處理，尤其設(shè)置在天臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)層的機(jī)電設(shè)備；

5.3.5特殊設(shè)備房設(shè)置消防設(shè)施如煙感、滅火裝置。

5.4電梯安裝

電梯安裝是專業(yè)性比較強(qiáng)同時(shí)又涉及到日后乘梯安全舒適問題，物業(yè)應(yīng)參與并現(xiàn)

場監(jiān)督電梯安裝過程，對(duì)于安裝程序和線路的敷設(shè)等應(yīng)作詳細(xì)記錄已被后用，對(duì)電梯

的保護(hù)是工作重點(diǎn)。

5.4.1控制中心有電梯的運(yùn)行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運(yùn)行及停止；

5.4.2電梯機(jī)房排氣扇應(yīng)設(shè)計(jì)定時(shí)或溫度控制開停、天臺(tái)上的電梯機(jī)房門，可以考慮

設(shè)置百葉通風(fēng)；

5.4.3與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講、在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別（由電梯公司制作）；

5.4.4轎廂風(fēng)扇要保證轎廂內(nèi)通風(fēng)，大廈封閉的電梯廳需設(shè)置排風(fēng)設(shè)施；

5.4.5電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置通風(fēng)、降溫設(shè)備，風(fēng)機(jī)噪音要考慮，需要安裝一個(gè)百葉窗，并

安裝應(yīng)急燈一只；電梯機(jī)房內(nèi)門鑰匙應(yīng)通用（機(jī)房門選用通鎖）；

5.4.6電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和管理處對(duì)接確認(rèn)款式、轎廂壁安裝一

面鏡面玻璃；

5.4.7電梯廳自然通風(fēng)良好、不具備自然通風(fēng)條件的需要設(shè)計(jì)通風(fēng)設(shè)施；

5.4.8高層消防樓道2-3層應(yīng)設(shè)計(jì)1個(gè)清潔取水點(diǎn)、排水池；

5.4.9大廈電梯底坑應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水系統(tǒng)。

5.5弱點(diǎn)監(jiān)控系統(tǒng)

5.5.1弱電監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、

事故隱患突發(fā)地段、管理處門口；

5.5.2攝像監(jiān)控鏡頭、苑門電機(jī)、電話系統(tǒng)、中心設(shè)備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷

接地、設(shè)計(jì)施工中應(yīng)充分利用建筑體綜合接地網(wǎng)；

5.5.3在小區(qū)弱電井管網(wǎng)中適當(dāng)位置設(shè)計(jì)積水坑、配置排水潛水泵；

5.5.4監(jiān)控線路鋪設(shè)用線管盡可能選擇較大、便于今后維護(hù)更換；

5.5.5小區(qū)車輛出入口應(yīng)安裝車場崗識(shí)別攝像監(jiān)控系統(tǒng)；

5.5.6單元門密碼鎖應(yīng)安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音；

5.5.7小區(qū)苑內(nèi)輔助苑門可以安裝門禁閉門器開關(guān)系統(tǒng)節(jié)約費(fèi)用；

5.5.8圍墻紅外周界報(bào)警系統(tǒng)、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角；

5.5.9開放、半開放小區(qū)建議1-2樓居家安防系統(tǒng)采用6—8防區(qū)、提高安全系數(shù)；

5.5.1040萬以上大型社區(qū)建議安裝匯線通電話小總機(jī)、便于電話日后管理；

5.5.11電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應(yīng)選擇在轎廂門口符合人們?nèi)粘Ａ?xí)慣；

5.5.12泳池設(shè)計(jì)1—2個(gè)合理的攝像監(jiān)控鏡頭;

5.5.13設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)要做好實(shí)際施工圖紙的和實(shí)際圖紙的核實(shí)，綜合系統(tǒng)圖、線

槽、管道布線圖、設(shè)備配置圖、現(xiàn)場調(diào)試技術(shù)參數(shù)。

5.6照明系統(tǒng)

5.6.1地下路燈、草坪燈分路、時(shí)間控制，使用節(jié)能燈。地下室車庫照明為多路控制，

其中每路照明分布均勻，控制亮度；

5.6.2設(shè)計(jì)低壓配電屏?xí)r考慮住戶用電、公共用電、照明用電、設(shè)備用電分開，留足

備用商鋪用電接線開關(guān)，分類計(jì)量，便于供電局抄表到戶；

5.6.3水景、水池、水廊水下燈可以在設(shè)計(jì)施工中取消、不影響景觀；

5.6.4小區(qū)內(nèi)射燈、節(jié)日燈合理配置、不能過飽和節(jié)約費(fèi)用、消除燈光污染；

5.6.5小區(qū)內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置、滿足使用要求、節(jié)約投

資、降低后期管理費(fèi)用，小區(qū)內(nèi)樓棟適當(dāng)位置設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源；

5.6.6盡量減少地?zé)襞渲谩⑾笃诰S修隱患（實(shí)際使用中地?zé)羰褂脡勖?—2年、

故障率特高）應(yīng)在廣場設(shè)置節(jié)日裝飾用電電源插座；

5.6.7小區(qū)內(nèi)照明設(shè)計(jì)可以選用使用壽命長、透光率高的草坪燈，在合理位置設(shè)計(jì)配

置兒盞高桿燈，可以減少草坪燈配置節(jié)約費(fèi)用。

5.7供配電系統(tǒng)

5.7.1變壓器頂端不安裝照明燈具，變壓器單獨(dú)在房間安裝的，有門且可上鎖；

5.7.2高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機(jī)正上方、周圍無任何可能出現(xiàn)浸水、滲水、滴

漏的可能，包括可能出現(xiàn)的管道滲水、洗手間、室外雨水蔓延等；確實(shí)無法避

免的，有有效的防護(hù)、集水、排水、報(bào)警等措施；

5.7.3變壓器房設(shè)置獨(dú)立通風(fēng)系統(tǒng)，有變壓器溫度自動(dòng)控制；低壓配電室設(shè)置單獨(dú)通

風(fēng)系統(tǒng)或配備降溫設(shè)備，變壓器報(bào)警信號(hào)連接到中心；

5.7.4高低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房設(shè)置的位置高于周邊排水位，且在上一層

的位置沒有水源；如有，在上層做好防水處理。

5.7.5發(fā)電機(jī)油箱房設(shè)置防爆燈、通風(fēng)口

5.7.6發(fā)電機(jī)油箱的進(jìn)油口設(shè)置在裝卸位置，方便加油；油箱上設(shè)置直徑不小于2寸

的到地面的透氣彎管；

5.7.7發(fā)電機(jī)排煙過漉系統(tǒng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，有水位標(biāo)識(shí)；

5.7.8發(fā)電機(jī)房空間較大時(shí)、根據(jù)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可以利用滅火器替代C02滅火系統(tǒng)、節(jié)約

投資；

5.7.9發(fā)電機(jī)房有水源和排水設(shè)施，發(fā)電機(jī)在停電時(shí)能自動(dòng)啟動(dòng)，能試驗(yàn)自動(dòng)啟動(dòng)。

機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后有延時(shí)關(guān)閉功能；

5.7.10各種配電箱（柜）鑰匙通用；

5.7.11發(fā)電機(jī)、配電柜等設(shè)備需要配置維修專用工具、供配電系統(tǒng)圖；

5.7.12變壓器與配電柜安裝在一個(gè)房間有安全隔離防護(hù)欄；

5.7.13多層、小高層小區(qū)供配電設(shè)備中電容器補(bǔ)償柜容量可以按大廈設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0.6

系數(shù)配置節(jié)約投資；

5.7.14設(shè)備、設(shè)備房、車庫污水池高低水位等報(bào)警信號(hào)連接到監(jiān)控中心；

5.7.15機(jī)房排風(fēng)裝置在發(fā)電機(jī)停機(jī)后應(yīng)有延時(shí)關(guān)閉功能：

5.7.16發(fā)電機(jī)排煙過濾系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置自動(dòng)補(bǔ)水裝置，且應(yīng)有水位標(biāo)識(shí)，發(fā)電機(jī)排煙應(yīng)

不影響小區(qū)環(huán)境；

5.7.17強(qiáng)弱電井應(yīng)設(shè)置照明，開關(guān)在井道內(nèi)，弱電井內(nèi)需要設(shè)置插座；強(qiáng)弱電井、

管道井、水表井的門鎖鑰匙通用；

5.7.18機(jī)油箱房應(yīng)設(shè)置防爆燈，發(fā)電機(jī)應(yīng)配備一套蓄電池，如果發(fā)電機(jī)沒有充電器

模塊、需另配備浮充充電器；發(fā)電機(jī)互投自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)配備備用蓄電池。發(fā)

電機(jī)的自動(dòng)轉(zhuǎn)換柜應(yīng)有自動(dòng)及手動(dòng)轉(zhuǎn)換功能，且功能正常。

5.8針對(duì)以上物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每周對(duì)

機(jī)電安裝工程介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

交通布局設(shè)計(jì)介入

1目的

規(guī)范新建項(xiàng)目前期介入工作中物業(yè)公司'交通布局'階段中的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的工

作流程，指導(dǎo)前期介入工作的有效開展。

2適用范圍

適用于公司前期介入“交通布局”工作。

3職責(zé)

3.1前期介入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)前期介入工作的執(zhí)行和監(jiān)督，協(xié)調(diào)與開發(fā)公司相關(guān)事

宜；

3.2前期介入小組：負(fù)責(zé)具體執(zhí)行公司下發(fā)的前期介入工作指導(dǎo)。

4定義

4.1前期介入交通布局設(shè)計(jì)的概念

前期介入交通布局設(shè)計(jì)是指開發(fā)對(duì)小區(qū)內(nèi)交通的布局設(shè)置，前期介入小組應(yīng)從有

利于物業(yè)的日常服務(wù)管理和物業(yè)房產(chǎn)保值增值以及業(yè)主（客戶）使用優(yōu)化與增加舒適

度的角度開展前期介入工作。

4.2前期介入交通布局設(shè)計(jì)階段包含的內(nèi)容：

包括：小區(qū)內(nèi)交通路線的布局，小區(qū)內(nèi)停車位的布局，小區(qū)內(nèi)車流量的布局。

5管理程序

5.1前期介入交通布局設(shè)計(jì)介入需要獲得的資料《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及批復(fù)、《詳

規(guī)》及批復(fù)。

5.2交通布局介入的要求

5.2.1各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。路面磚

防滑；人行路牙為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設(shè)防滑地磚。在道路周邊、苑內(nèi)

合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。道路兩側(cè)每100米處、苑內(nèi)根據(jù)大小

至少設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)，小區(qū)取水點(diǎn)必須安裝水表便于日后管理。苑內(nèi)取水點(diǎn)可

以設(shè)計(jì)在雨水柵格井內(nèi)、便于用水管理在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊

位置需設(shè)置防撞裝置，小區(qū)道路主要位置設(shè)置混凝土減速坡，大廈主要道路設(shè)

置塑膠減速坡。瀝青路面應(yīng)選擇粗粒路面、質(zhì)量好、不宜脫落小區(qū)路面設(shè)置足

夠的雨水柵格、消除路面積水。

5.2.2主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余

地。

5.2.3根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃許可條件以及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車位配置相關(guān)

管理規(guī)定，同時(shí)根據(jù)機(jī)動(dòng)車年均增長速度，考慮機(jī)動(dòng)車位的配比。對(duì)于具有住

宅配套商業(yè)或?qū)ν饨?jīng)營會(huì)所設(shè)施的住宅項(xiàng)目，需要考慮該商業(yè)配套停車位，同

時(shí)該停車位盡量安排在既不影響住宅小區(qū)業(yè)戶的生活前提下，又方便商業(yè)配套

停車的合適地方。

5.2.4有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。

5.3設(shè)計(jì)文件（交通布局設(shè)計(jì)）總說明、停車位布局說明。

5.4開發(fā)公司在組織項(xiàng)目開發(fā)說明會(huì)，定期定階段組織會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、

營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問，物業(yè)就物業(yè)管理角度提出

相應(yīng)意見與建議進(jìn)行交流與探討。

5.5針對(duì)以上問題物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每

周對(duì)交通布局設(shè)計(jì)前期介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

景觀配置設(shè)計(jì)介入

1目的

規(guī)范景觀配置項(xiàng)目的合理化設(shè)計(jì)，最大限度和房屋設(shè)計(jì)架構(gòu)一致，彰顯小區(qū)

獨(dú)特優(yōu)美風(fēng)格、及內(nèi)在實(shí)用性。

2適用范圍

適用于公司前期介入景觀配置設(shè)計(jì)介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組；

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入房屋單體工作的組織。

4定義

4.1是指物業(yè)前期介入期間為滿足業(yè)主日后對(duì)生活配置的需求，因此要市管理區(qū)

域的生活配置，及各種生活配套設(shè)施的優(yōu)化布置，從方便，使用、科學(xué)的角度

提出合理化的意見和建議，為日后小區(qū)的增值、保值、創(chuàng)建文明、示范性社區(qū)

打下基礎(chǔ)；

4.2前期介入生活布局包含的內(nèi)容：相關(guān)施工建議資料說明、現(xiàn)場跟進(jìn)工作記錄、

跟進(jìn)《前期介入情況周報(bào)表》并提交《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1景觀裝飾布局合理，宜處于人流相對(duì)集中的區(qū)域；

5.2采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)，建議水系內(nèi)考

慮種植利于清污的水體植物；

5.3水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果，尤其水系地下部分設(shè)有地下車庫，更要注意

防水處理；

5.4不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，所有水系有防護(hù)或警示。如利用自然

河道水系超過1.5米,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。建議水系設(shè)計(jì)深度不

宜過深，深度不宜超過40CM,避免日后管理成本負(fù)擔(dān)過重，同時(shí)也避免出現(xiàn)

孩童溺水安全事故；

5.5景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊

的材料；

5.6泛光照明不影響住戶，不造成光污染；

5.7景觀照明系統(tǒng)需要考慮防漏電的設(shè)置；

5.8針對(duì)以上物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每周對(duì)

景觀配置設(shè)計(jì)介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

綠化配置設(shè)計(jì)介入

1目的

規(guī)范物業(yè)區(qū)域綠化配置，提高綠化實(shí)體效用，構(gòu)建立體、層次感完善的綠化生態(tài)

體系。

2適用范圍

適用于公司前期介入綠化配置設(shè)計(jì)介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組；

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入生活配置工作的組織。

4定義

4.1是指物業(yè)前期介入期間為滿足業(yè)主日后對(duì)生活配置的需求，因此要對(duì)管理區(qū)域的

生活配置，及各種生活配套設(shè)施的優(yōu)化布置，從方便，使用、科學(xué)的角度提出合

理化的意見和建議，為日后小區(qū)的增值、保值、創(chuàng)建文明、示范性社區(qū)打下基礎(chǔ);

4.2前期介入生活布局包含的內(nèi)容：相關(guān)施工建議資料說明、現(xiàn)場跟進(jìn)工作記錄、跟

進(jìn)《前期介入情況周報(bào)表》并提交《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

5.2綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯

聚。

5.3綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率同，抗病

蟲性好。

5.4綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。

5.5綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。

5.6綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能［如尾氣）。

5.7主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

5.8考慮預(yù)留綠化澆水養(yǎng)護(hù)設(shè)施.

5.9根據(jù)建筑物的布局與建筑高度，考慮日照強(qiáng)度情況，合理種植向陽或陰森灌木。

5.10除設(shè)計(jì)的主干景觀道路外，部分綠化帶的進(jìn)出口與通道建議鋪設(shè)草磚便于日后

管理。在綠化帶與小區(qū)景觀主干道的結(jié)合部三角口鋪設(shè)水泥鵝卵石。

5.11在道路周邊、物業(yè)區(qū)域內(nèi)合理的位置設(shè)置清潔、綠化澆水取水點(diǎn)。道路兩側(cè)每

100米處、區(qū)域內(nèi)根據(jù)大小至少設(shè)置一個(gè)取水點(diǎn)，小區(qū)取水點(diǎn)必須安裝水表便于

日后管理。

5.11.1物業(yè)區(qū)域內(nèi)取水點(diǎn)可以設(shè)計(jì)在雨水格柵井內(nèi)便于用水管理。

5.12綠化設(shè)施

5.12.1有綠化清潔用水管道，單獨(dú)加裝計(jì)量表?；ú?、花壇可保證排水通暢，有防

堵措施，不影響美觀。

5.12.2綠花草坪設(shè)置澆灌系統(tǒng)，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關(guān)系

需綜合考慮。

5.12.3小區(qū)內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實(shí)際情況安裝1個(gè)計(jì)量表。

5.12.4綠化樹木種植應(yīng)該考慮對(duì)小區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭的影響。

5.13針對(duì)以上物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每周對(duì)

綠化配置設(shè)計(jì)介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

設(shè)備配置設(shè)計(jì)介入

1目的

規(guī)范新建項(xiàng)目前期介入工作中物業(yè)公司'設(shè)備配置設(shè)計(jì)’階段中的工作流程。指

導(dǎo)前期介入工作的有效開展。

2適用范圍

適用于公司前期介入“設(shè)備配置設(shè)計(jì)階段”工作。

3職責(zé)

3.1前期介入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)前期介入工作的執(zhí)行和監(jiān)督，協(xié)調(diào)與地產(chǎn)公司相關(guān)事

宜。

3.2前期介入小組：負(fù)責(zé)具體執(zhí)行公司下發(fā)的前期介入工作指導(dǎo)。

4定義

設(shè)備配置設(shè)計(jì)階段階段的概念：

前期介入設(shè)備配置設(shè)計(jì)階段是指地產(chǎn)公司在新建項(xiàng)目時(shí)的設(shè)備配置設(shè)計(jì)，包括：

設(shè)備配置設(shè)計(jì)的方案、周邊設(shè)施設(shè)備情況分析等。前期介入小組應(yīng)從有利于物業(yè)的日

常服務(wù)管理和物業(yè)房產(chǎn)保值增值以及業(yè)主（客戶）使用優(yōu)化與增加舒適度的角度開展

前期介入工作。

5管理程序

5.1設(shè)備配置設(shè)計(jì)階段介入準(zhǔn)備

5.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料；

5.1.1.1報(bào)批報(bào)建文件：配套設(shè)施明細(xì)資料?；

5.1.1.2企劃文件：

市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶分析資料；

5.1.1.3設(shè)計(jì)文件：

設(shè)施配套設(shè)計(jì)說明文件；

5.1.2地產(chǎn)公司在組織項(xiàng)目開發(fā)說明會(huì)，定期定階段組織會(huì)同其所屬項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工

程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項(xiàng)目情況并解答疑問，物業(yè)就物業(yè)管理角

度提出相應(yīng)意見可建議進(jìn)行交流與探討；

5.1.3物業(yè)公司組織對(duì)項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察,

周邊同檔次樓盤物業(yè)設(shè)施配套水平的市場調(diào)研并填寫《物業(yè)管理建議書》；

5.2設(shè)施配套設(shè)計(jì)介入的要求

5.2.1水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并

留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；

5.2.2配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠；

5.2.3溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便丁維護(hù)保養(yǎng)；

5.2.4公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能

裝置，樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)

設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。公共走道照明采用節(jié)能燈，其控制開關(guān)

建議采用聲光控或人體感應(yīng)開關(guān)；

5.2.5配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房、柴油發(fā)電機(jī)房、鍋爐房、消防中

心等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。有條件的情況下，所有設(shè)備房建議地面鋪瓷

磚，并部分墻面瓷磚上墻；電梯機(jī)房與配電房內(nèi)建議配備降溫通風(fēng)設(shè)施；水泵

房與中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)地面均有一定坡度，并設(shè)有集水溝；水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅

建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，水泵房與電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，若緊

鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施；中央空調(diào)主機(jī)房、室外冷卻塔、柴油發(fā)

電機(jī)房、鍋爐房等均需有隔音降噪的環(huán)保措施；電梯機(jī)房設(shè)置防風(fēng)防雨措施。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

生活配置設(shè)計(jì)介入

1目的

規(guī)范優(yōu)化物業(yè)區(qū)域生活配置，提高業(yè)主生活質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)保值、增值。

2適用范圍

適用于公司的生活配置設(shè)計(jì)介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組；

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入生活配置工作的組織，負(fù)責(zé)向總經(jīng)理提交綜

合性前期介入報(bào)告。

4定義

4.1是指物業(yè)前期介入期間為滿足業(yè)主日后對(duì)生活配置的需求，因此要對(duì)管理區(qū)域

的生活配置，及各種生活配套設(shè)施的優(yōu)化布置，從方便，使用、科學(xué)的角度提

出合理化的意見和建議，為日后小區(qū)的增值、保值、創(chuàng)建文明、示范性社區(qū)打

下基礎(chǔ)。

4.2前期介入生活布局包含的內(nèi)容：相關(guān)施工建議資料說明、現(xiàn)場跟進(jìn)工作記錄、

跟進(jìn)《前期介入情況周報(bào)表》并提交《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房；

5.2一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建

材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能；

5.3如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)

營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口

或樓梯須與住宅分開；

5.4如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、

檔次、經(jīng)營方式合理配置，考慮會(huì)所日后經(jīng)營的問題，會(huì)所設(shè)計(jì)選址位置建

議設(shè)置在方便日后對(duì)外經(jīng)營位置（人流較多、交通方便），一般建議先將會(huì)所

作為項(xiàng)目營銷中心，銷售完畢后再啟動(dòng)會(huì)所經(jīng)營；

5.4.1若項(xiàng)目較大規(guī)模25萬以上平方米建筑面積時(shí)，小區(qū)僅有單一會(huì)所時(shí)，會(huì)所

的設(shè)計(jì)選址可暫不考慮以上問題。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)

宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；

面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會(huì)所面積增加

200平方米；

5.4.2安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設(shè)計(jì)規(guī)范，并具有安全防護(hù)措施和使用說明；

5.4.2.1木制兒童娛樂設(shè)施與地面接觸的木柱上下300iimi需做防腐處理、最好用不

銹鋼（塑料制品）作保護(hù)層防腐；

5.4.2.2娛樂設(shè)施的選用建議和物業(yè)對(duì)接，使娛樂設(shè)施更適用、便于今后物業(yè)維護(hù)

更換（例如秋千設(shè)置投資少便于維護(hù)、業(yè)主很喜歡）；

5.4.2.3室外娛樂場所設(shè)置排水口、溝；

5.4.2.4室外娛樂場所選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止雨后天晴翹起存在隱患；

5.5小區(qū)清潔設(shè)施

5.5.1小區(qū)道路周邊及內(nèi)部適當(dāng)位置提前合理設(shè)置垃圾箱（桶），包括單元門口、

大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點(diǎn)、地下車庫主要出入口，容量適

當(dāng)，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區(qū)風(fēng)格相匹配，易維護(hù)；

5.5.2大廈住宅標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設(shè)施；

5.5.3有垃圾中轉(zhuǎn)站，有清洗水源及排水功能和通風(fēng)設(shè)施，大小與小區(qū)實(shí)際住戶數(shù)

量相匹配，異味不影響住戶；

5.6針對(duì)以上物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每周對(duì)

生活配置設(shè)計(jì)介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》；

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

施工建設(shè)介入

1目的

規(guī)范新建項(xiàng)目前期介入中物、業(yè)公司在建項(xiàng)R的報(bào)告工作。確保前期介入工作的有

效開展。

2適用范圍

適用于公司前期介入施工建設(shè)階段的工作。

3職責(zé)

3.1前期介入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)前期介入工作的執(zhí)行和監(jiān)督，協(xié)調(diào)與開發(fā)公司相關(guān)事

宜。

3.2前期介入小組：負(fù)責(zé)具體執(zhí)行公司下發(fā)的前期介入工作指導(dǎo)。

4定義

無

5管理程序

5.1成立介入小組（項(xiàng)目組），一般2-3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，一般由土建

與設(shè)備機(jī)電等工程專業(yè)相搭配，具備專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工

作的培訓(xùn)，地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

5.2介入小組（項(xiàng)目組）按照工程進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通過與地產(chǎn)、施

工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建

立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問題

處理的建議。

5.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以《前期介入情況周

報(bào)表》的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問題解決情況。

5.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會(huì)，及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。

5.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)

問題整改落實(shí)情況。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入指引》

7相關(guān)記錄

7.1《前期介入情況周報(bào)表》

土建施工工程介入

1目的

規(guī)范并能及時(shí)從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格地按設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施

工建設(shè)，對(duì)于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)

管。

2適用范圍

適用于公司前期介入土建施工工程介入工作。

3職責(zé)

3.1公司總經(jīng)理指定前期介入負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目前期介入小組；

3.2前期介入組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)前期介入土建施工這程工作的組織。

4定義

4.1是指物業(yè)前期介入期間為滿足業(yè)主日后對(duì)生活配置的需求，因此要對(duì)管理區(qū)域

的生活配置，及各種生活配套設(shè)施的優(yōu)化布置，從方便，使用、科學(xué)的角度提

出合理化的意見和建議，為日后小區(qū)的增值、保值、創(chuàng)建文明、示范性社區(qū)打

下基礎(chǔ)；

4.2前期介入生活布局包含的內(nèi)容：相關(guān)施工建議資料說明、現(xiàn)場跟進(jìn)工作記錄、

跟進(jìn)《前期介入情況周報(bào)表》并提交《物業(yè)管理建議書》。

5管理程序

5.1地下室工程

地下室因具結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水

壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)

地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)。

5.1.1無論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁

帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工；

5.1.2采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，

應(yīng)重點(diǎn)檢查：碎攪攔時(shí)間不得少于2分鐘（用機(jī)械攪攔）；底板應(yīng)盡量連續(xù)

澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，

墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻

體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層（可用卷材、涂膜等）；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按

規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工

序，但對(duì)碎的防水能力有較大的影響；

5.1.3采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧

形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫；

5.2回填上工程

回填土工程涉及首層樓地面（無地下室結(jié)構(gòu)的）、外地坪的工程質(zhì)量，如回填

質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面

開裂等問題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問題

應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無窮。

5.3樓面、屋面砂工程

樓面、屋面碎工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因，亦是

物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面碎工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

5.3.1鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓

位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位

置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋

墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象；

5.3.2碎澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見

質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)

理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會(huì)引

發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查

維修的問題。如剪力墻因碎搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，

在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上

部位碎的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

5.4砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問題，通常是墻

體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿

的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體

兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。

5.5裝飾工程

5.5.1外墻面；外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)

鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來雨水作整體設(shè)防（無特

別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹

灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿（無空鼓、空殼）、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)

格監(jiān)督；

5.5.2內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石

灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體

與砂梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰；

5.5.3地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理：注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。

5.6門窗工程

木門與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出

現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)

理施工。

5.7給排水工程

5.7.1給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常

因高差問題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的

主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議

高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管匚式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以

阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。

5.7.2排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口

容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，

在可能的情況下建議改用PVC水管。

5.8針對(duì)以上物業(yè)公司提出相關(guān)建議和意見并填寫《物業(yè)管理建議書》，同時(shí)每周

對(duì)土建施工工程介入進(jìn)行匯總并填寫《前期介入情況周報(bào)表》。

6相關(guān)文件

6.1《安徽南山物業(yè)管理前期介入工作指引》

7相關(guān)記錄

7.1《物業(yè)管理建議書》

7.2《前期介入情況周報(bào)表》

物業(yè)管理方案策劃工作

1目的

規(guī)范物業(yè)管理方案策劃的基木思路，為制定優(yōu)良的物業(yè)管理方案奠定基礎(chǔ)，

從而提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

2適用范圍

適用于公司前期介入物業(yè)管理方案的策劃工作。

3職責(zé)

3.1總經(jīng)理：負(fù)責(zé)總的方案策劃，協(xié)調(diào)與政府和開發(fā)公司相關(guān)部門事宜；

3.2人事行政部：負(fù)責(zé)前期相關(guān)人員的調(diào)配、招聘培訓(xùn)等相關(guān)事宜；

3.3品質(zhì)工程部：負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案的編寫并與IS09000質(zhì)量管理體系對(duì)接；

3.4前期介入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案的制定與執(zhí)行。

4定義

物業(yè)管理方案是指對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的整體方案制定，包括物業(yè)管理整體設(shè)想、

配套設(shè)施及智能化管理建議、物業(yè)管理預(yù)算方案、管理模式等。

5管理程序

5.1物業(yè)管理策劃包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項(xiàng)目物業(yè)

管理處三個(gè)基本環(huán)節(jié)；

5.2前期介入按照項(xiàng)目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個(gè)階段：

5.2.1早期階段：從地產(chǎn)公司進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場到主體動(dòng)工之間的介入活動(dòng)，品質(zhì)管理

部負(fù)責(zé)；

5.2.1.1根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，依照《安徽南山產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)》向地產(chǎn)設(shè)計(jì)

部門提供建設(shè)性意見；

5.2.1.2與地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門、營銷部門確定該項(xiàng)目的外來人員管理方式、車輛管

理方式，主要涉及小區(qū)出入口的數(shù)量和位置、出入口崗位配置，車輛流向、

道閘設(shè)置的位置和數(shù)量；

5.2.1.3根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，與地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門及其他有關(guān)部門討論決定該項(xiàng)目的

安防設(shè)計(jì)要求，主要涉及住戶對(duì)講的配置、門禁的設(shè)置、監(jiān)控鏡頭的設(shè)置、

周界紅外的設(shè)置、車場道閘的設(shè)置要求；

5.2.1.4了解該項(xiàng)目的營銷概念，為以后物業(yè)管理模式策劃提供依據(jù)；

5.2.1.5根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)如供電、供水、污染處理、通

訊網(wǎng)絡(luò)、管線走向、配套設(shè)施等提出建設(shè)性意見，填寫《物業(yè)管理建議書》

并跟進(jìn)落實(shí)結(jié)果，保存相關(guān)記錄；

5.2.2中期階段：主體動(dòng)工到房屋交付前六個(gè)月之間的介入活動(dòng)，品質(zhì)管理部負(fù)責(zé);

5.2.2.1隨時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目在技防方面的施工情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與地產(chǎn)公司相關(guān)部門

對(duì)接，確保問題及時(shí)解決；

5.2.2.2專業(yè)技術(shù)人員參與了解項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安

裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程，站在物業(yè)管理角度提出建設(shè)性

意見；

5.2.2.3從顧客使用功能角度，向地產(chǎn)公司建議完善相關(guān)配套設(shè)施、修正缺陷，

如道路交通規(guī)劃、出入口設(shè)置.、圍墻設(shè)置、配套生活設(shè)施的分布、安裝等

是否合理；

5.2.2.4根據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，從物業(yè)管理功能出發(fā)，對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、

管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題，及時(shí)向地產(chǎn)公司建議完善、修正;

5.2.2.5在前期介入中發(fā)現(xiàn)的問題，填寫《物業(yè)管理建議書》經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后

發(fā)地產(chǎn)公司相關(guān)人員。

5.2.3后期階段：房屋交付前三個(gè)月到管理處成立之前的介入活動(dòng)；

5.2.3.1項(xiàng)目前期籌備組及品質(zhì)管理部：

5.2.3.1.1跟進(jìn)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明等設(shè)施的完善工

作；

5.2.3.1.2分批分期收集工程、本體、配套設(shè)施沒備資料，以及設(shè)備使用說明書、

保修卡及設(shè)備原理圖等；

5.2.3.1.3專業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《前期介入情況周記錄表》報(bào)部門負(fù)責(zé)

人審核，作為重要資料保存，并掛在本部門的網(wǎng)頁，前期介入人員應(yīng)保

持一定的穩(wěn)定性。

5.2.3.2管理處負(fù)責(zé)：一般在房屋交付前三個(gè)月成立管理處，負(fù)責(zé)前期介入工作；

5.2.3.2.1充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況，做好物業(yè)接管驗(yàn)收的各項(xiàng)準(zhǔn)備工

作；

5.2.3.2.2了解地產(chǎn)銷售承諾，如水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況;

5.2.3.2.3完善康體休閑文化設(shè)施、會(huì)所、管理用房等公用設(shè)施；

5.2.3.2.4了解地產(chǎn)銷售承諾，如水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況;

5.2.3.2.5確定管理處的位置并組織裝修，確定其他管理用房，并按照實(shí)際要求進(jìn)

行裝修。

5.2.4前期介入人員參照《安徽南山產(chǎn)品物業(yè)管理設(shè)計(jì)要點(diǎn)》執(zhí)行；

5.3編制物業(yè)管理服務(wù)方案

5.3.1了解物業(yè)周邊人文環(huán)境、治安狀況、供方環(huán)境、物業(yè)管理水平、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

及政策環(huán)境等基本情況；

5.3.2了解物業(yè)設(shè)備狀況、配套設(shè)施情況、辦公用房配備等；

5.3.3充分了解地產(chǎn)項(xiàng)目定位和銷售前期實(shí)施的顧客需求調(diào)查，如客戶群體、服

務(wù)需求及消費(fèi)水平等。根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)和銷售進(jìn)度，結(jié)合公司實(shí)際情況，進(jìn)

行物業(yè)管理方案的策劃，并不斷完善，在入伙前三個(gè)月完成物業(yè)管理服務(wù)

方案的編制，內(nèi)容包括；

5.3.3.1物業(yè)概況，包括：位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交付時(shí)間、戶

型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設(shè)施配套、機(jī)電設(shè)施設(shè)備、周邊環(huán)境及市政

配套等；

5.3.3.2顧客群體特點(diǎn)及需求分析：針對(duì)顧客群體特征、個(gè)性特征和服務(wù)需求進(jìn)

行分析；

5.3.3.3人員配置，包括架構(gòu)、職責(zé)、人員培訓(xùn)計(jì)劃等；

5.3.3.4物業(yè)管理整體設(shè)計(jì)，包括管理承諾、管理目標(biāo)、服務(wù)項(xiàng)目、管理標(biāo)準(zhǔn)、

管理重點(diǎn)、管理措施；

5.3.3.5物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算及對(duì)銷售前測算的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的資

料；

5.3.3.6由總經(jīng)理組織相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理服務(wù)方案的評(píng)審記錄；

5.3.3.7分期開發(fā)項(xiàng)目只需制定一期物業(yè)管理服務(wù)方案，以后各期有關(guān)人員配置、

管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等變動(dòng)情況報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行，并作為原方案

補(bǔ)充內(nèi)容。

5.4組建物業(yè)管理處

5.4.1房屋交付前三個(gè)月經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議確定新建管理處經(jīng)理人選，并由總經(jīng)理

辦公室下發(fā)管理處成立的文件；

5.4.2管理處根據(jù)物業(yè)管理方案，確定部門組織架構(gòu)及崗位編制，報(bào)總經(jīng)理辦公

室審核，總經(jīng)理審批；

5.4.3總經(jīng)理辦