201 9廣東省某市寫字樓項目可行性報告

第一部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況三、**投資環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況第二部分**房地產(chǎn)市場概況一、2006年第一季度**房地產(chǎn)市場狀況7第三部分**寫字樓市場調(diào)查三、2006年上半年寫字樓發(fā)展情況24第四部分案例分析第五部分地塊分析第六部分項目地塊SWOT分析1第七部分市場定位第八部分產(chǎn)品定位第九部分價格定位第十部分設(shè)計規(guī)劃、公共配套/設(shè)施設(shè)備、裝修、服務(wù)特色建議第十一部分項目開發(fā)實施計劃第十二部分投資與成本費用估算第十三部分資金籌措、投資計劃及借款利息第十四部分項目銷售收入測算第十五部分項目財務(wù)評價第十七部分總結(jié)99第一部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況10區(qū)和2個縣級市，總面積7434.4平方公里，人口949.68萬人，城市人口密面建設(shè)小康社會評價指標(biāo)，其中人均GDP(標(biāo)準(zhǔn)值)至2010年為3450美元，濟(jì)增長提速，2001年增長12.7%,2002年增長13.2%,2003年和2004年分別增長15.2%和15.0%,2001-2004年年均增長14.0%,2001-2004年，**市人均GDP平均每年增長12.5%,高于“九五”時期(11,4%)1.1%,2003年和2004年均1了11年(1983-1993年);從1000億元到2000億元，用了3年(1994-1996年);從2000億元到3000億元，用了4年(1997-2000年);從3000億元到4000億元，用了3年時間(2001-2003年),而由4000億元躍到5000億元，僅用了1年時間 業(yè)占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重為27.91%;股份制工業(yè)企業(yè)占臺投資工業(yè)企業(yè)占63.14%;民營企業(yè)占22.48%量在2005年上半年新登記開業(yè)的私營企業(yè)11481戶。截至2005年6月底，**市實有私營企業(yè)累計107046戶(其中，獨資企業(yè)17162戶，合伙企業(yè)3136戶，有限責(zé)任公司86738戶，股份有限公司10戶)。1000萬元以上的私營企業(yè)2378234.94億美元。有70多個國家和地區(qū)的外商和2000多個外商辦事機(jī)構(gòu)。世界500強大企業(yè)已有139家進(jìn)入**,共設(shè)立2272第一：外資(獨資)企業(yè)的總數(shù)在**市外商投資企業(yè)中的比例已達(dá)58%:地，主要從事貨運代理、批發(fā)零售和商務(wù)服務(wù)等行業(yè)。2005年上半年新登記日資企業(yè)31戶，美資企業(yè)30戶；上半年新登記的外商投資企業(yè)中，制造業(yè)企業(yè)有268戶，占60%,其中以從事多；從事商業(yè)服務(wù)業(yè)的有65戶；從事批發(fā)零售業(yè)的有27戶。2000-2004年，**地區(qū)組織的財政收入從717多億元增加到1307.98億元，年均增速在16%左右；2004年，**地區(qū)組織的財政收入比上年增長17.3%;全市地方一般預(yù)算財政收入302.82億元，增長19.2%;1995年，全市職工平均工資為10317元，2004年已達(dá)到31025元；1995年城市居民人均可支配收入為9038元，2004年已達(dá)16884元；1995年，農(nóng)村居民人均純收入為4483元，2004年為6625元。步入財政收入增長快，企業(yè)效益大幅提升和居民收入穩(wěn)步提高新階機(jī)場，是國內(nèi)規(guī)模最大、功能最先進(jìn)、現(xiàn)代化程度最高的國際機(jī)場，對強化**3成都、西安和武漢市等副省級市共19個城市(下簡稱19市)的企業(yè)家信心指數(shù)億元，比上年同期增長15.6%,增長速度排在1觀的樣本占總體的比重)從二季度的42.4%上升到53.2%。企業(yè)家信心指數(shù)為 (151.8)僅低2.4點，比第三位的長春市(146.4)高3.0點。居末位的是重慶4城市中，**市增幅最大(詳見表1-1)。表1-1:2004年第三季度企業(yè)家信心指企業(yè)家信心指數(shù)位次比二季度增減(點)大連市1**市2長春市3沈陽市4寧波市5武漢市6深圳市7濟(jì)南市8上海市9南京市杭州市廈門市青島市西安市天津市成都市北京市哈爾濱市重慶市2004年7月1日，**市代表中國申辦2010年亞洲運動會成功，這一亞洲人5第二部分**房地產(chǎn)市場概況(一)土地市場第一季度**市中心城區(qū)公開出讓的土地共有7幅，涉及土地面積347,719商業(yè)用地171,257平方米(占49%),住宅用地31,700平方米(占9%)。從各類型土地的建筑面積來看，商務(wù)辦公用地建筑面積506,693平方米，比上一季度增長約6.9倍；住宅用地建筑面積216,564平方米，比上一季度增長51,466平方米，增長幅度達(dá)31%。琶州PZB1301地塊和荔灣地塊經(jīng)過激烈的競投，最后分別以低價的2.2倍、1.8樓面地價為4725元/平方米。而琶州PZB1301商務(wù)辦公地塊成交價格高于底價17823萬元，樓面地價高達(dá)5411元/平方米。(二)住宅市場雖然政府在眾多場合均表示將會增加住宅用地的供應(yīng)量以抑制房價的上漲速度，但考慮到建設(shè)周期因素，預(yù)期2006年**住宅的供應(yīng)量將不會產(chǎn)生大幅度7(三)商鋪售品零售額為369.15萬元，同比增長10.82%。零售自2006年3月1日起，商務(wù)部委托省級商務(wù)主管部門和國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(四)工業(yè)樓宇(一)房屋交易登記面積各用途情況新建商品住宅交易登記面積占新建商品房交易登記總面積的80.1%;存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的66.8%,見下圖：8件完_66.8(二)房屋交易登記面積一二手份額情況存量房交易登記面積占房屋交易登記總面積的42.5%,存量住宅交易登記面積占所有住宅交易登記總面積的38.2%,如下圖：兩出商品.(三)2005年12月至2006年5月**市房屋交易情況2005年12月至2006年5月**市商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況(表2-1)時間2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月合計宗數(shù)套數(shù)面積(萬m2)92005年12月至2006年5月**市房屋交易情況(表2-2)宗數(shù)面積(萬平方米)金額(億元)2005年12月至2006年4月**市商品房交易情況(表2-3)類型面積(萬平方米)總金額(億元)—寫字樓—工業(yè)廠房—停車場一2005年12月至2006年4月**市二手房交易情況(表2-4)類型面積(方半方米)均價(元平方米)總金源(億元)—寫字樓一工業(yè)廠房 一停車場第三部分**寫字樓市場調(diào)查二、**商務(wù)格局分析天河城到崗頂-五山(即天河?xùn)|)地域。小區(qū)臨街鋪為主，租價在100~300元/m2·月之間，回報率在4%~5%左右。E、天河?xùn)|商圈注：各商務(wù)區(qū)主要寫字樓項目情況詳見表3-1:**主要商務(wù)區(qū)寫字樓情況表富力天河商務(wù)大廈金利來大廈城建大廈維多利廣場中泰國際廣場廣晟大廈項目地點體育西路101號林和西路163號天河路228號開發(fā)商城建開發(fā)集團(tuán)**市天啟房地產(chǎn)有限公司**國晟置業(yè)公司用地面積不祥建筑總面積建筑形式兩棟塔樓分別54層/39層一棟塔樓，地上46層由兩塔樓組成。東塔樓連接商場主體，與西塔樓相呼應(yīng)。地上裙樓五層，面積約2100平方米/層，塔樓六至二十五層為寫字樓，面積約1850平方米/層。戶型不祥一棟整售，一棟分拆銷售東塔樓120-2000西塔樓112~1850層高不祥不祥3.5;凈高2.75開盤時間2005年12月6日2004年2005年初交樓時間預(yù)計在2006年12月—2005年10月30日銷售價格(元/m2)車位(個)物業(yè)管理費(元/m2·月)項目地點中信廣場旁邊體育東路138號天河區(qū)體育西路189號開發(fā)商富力地產(chǎn)金利來(中國)有限公司**市城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司用地面積——建筑總面積—建筑形式一棟單樓，地上18層。單體建筑地下2層為停車庫，地上28層為商業(yè)綜合寫字樓，建筑總高度為114米戶型1817.84m2/層開盤時間2005年11中旬2004年1996年銷售價格均價10000均價20000均價20000車位(個)物業(yè)管理費(元/m2·月)不祥客戶群外資、港資企業(yè)世界500強企業(yè)、港資大型公司中遠(yuǎn)國際貨運、金駿資產(chǎn)、柏溢康體設(shè)備、泰康人壽保險、美菲化妝品、海灣威爾自控技等公司富力科訊大廈富力盈隆大廈勤建商務(wù)大廈項目地點黃埔大道與馬場路交匯處黃埔大道與洗村路交匯處黃埔大道西468號開發(fā)商**富力地產(chǎn)股份有限公司**富力地產(chǎn)股份有限公司**勤建置業(yè)有限公司用地面積建筑面積建筑形式一棟單體樓，地上一棟單體樓，建筑高度地下4層。一棟單體樓戶型復(fù)式258～735層高(m)4開盤時間2005年4月2005年底2004年8月交樓時間2005年12月2006年9月2005年9月銷售價格(元/m2)均價13000車位(個)物業(yè)管理(元/17.5(含公攤水電、空調(diào))25(含空調(diào))10(不含空調(diào))客戶定位成交客戶逾八成是科技、通訊、物流貿(mào)易、IT等實業(yè)型中高端自用買家國內(nèi)外500強企業(yè)，包括金融、零售、貿(mào)易、保險、物流、制造等行業(yè)已入駐有科技公司、工程公司、設(shè)計公司等。保利大廈合景國際金融廣場信和大廈發(fā)展中心雙城國際星匯國際華普廣場項目地點華穗路與花城大道交界處**大道與金穗路交匯處華明路開發(fā)商**市華鵬置業(yè)有限公司**市城市建設(shè)開發(fā)集固有限公司廣東中銀保利華普置業(yè)有限公司用地面積建筑面積建筑形式有三個塔樓組成，群樓1～5層，塔樓6～28層，地下層由分別為28層、27東塔7-2為酒店式公寓，西塔樓7-27層為寫字樓東西兩棟塔樓組成，地下三層停車場，地上6層為架空商務(wù)生態(tài)回所，西塔7~27層為純寫字樓，東塔為24戶型寫字樓：212～1285公寓：42～98(單身公寓至二房二廳西塔75~893一開盤時間2003年8月2005年3月2004年7月交樓時間2004年5月2005年11月2005年11月銷售價格(元/m2)均價8500均價10000車位(個)物業(yè)管理(元/10(不含空調(diào))10(不含空調(diào))西塔15東塔25客戶定位已入駐科技公司、工程公司、律師事務(wù)所，設(shè)計公司；外地駐**分公司已入駐有化妝品公司、貿(mào)易、律師事所、廣告設(shè)計等公司項目地點珠江新城中心段珠江新城JI-6珠江新城華夏路與臨江大道交匯處珠江新城臨江大道3號開發(fā)商**市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)有限公司**市農(nóng)村信用合作社廣東發(fā)展集團(tuán)有限公司用地面積一建筑面積建筑形式雙塔樓布局，建筑高度98.8米，地上22層，地下3層車庫1至4層為商業(yè)；5至39層為辦公用房，其中第5及22層為避難層；地下1至5層為車庫單體建筑，地面32層，地下4層，采用純鋼結(jié)構(gòu)，“空心圍合”凱旋門式的雅典建筑造型，樓頂設(shè)立哥特式尖塔。地面37層，150米高度，外立面采用遮陽豎向百葉戶型2000(整層)凈高2.84開盤時間一2005年10月10日一交樓時間2005年5月未定2005年7月1日2005年三季度銷售價格(元/m2)未定只出租，租金為110～130元/m均價20000,租金為130車位(個)一一——客戶定位西塔為**地東塔10～20層為商檢局購買世界500強企業(yè)目標(biāo)客戶定位為跨國企業(yè)、金融業(yè)、IT業(yè)，現(xiàn)已入駐的企業(yè)有中國石化、箭牌中國、天健地產(chǎn)等目標(biāo)客戶為世界500強企業(yè)，以及外國領(lǐng)事單位保利國際廣場中洲國際項目地點新港東路琶洲會展中心東側(cè)新港東路，會展中心東南側(cè)開發(fā)商保利房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司**中輕新洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積建筑總面積建筑形式南北兩棟高165米，各35層的超長板式建筑和兩棟各四層商業(yè)裙樓及近3萬m2的大型中心展覽區(qū)組成由兩棟塔樓組成。北塔寫字樓(26層)、南塔商務(wù)公寓(30層),一至四樓為裙樓，負(fù)一樓至三樓定位是工藝品展廳，四樓是公共商用場所，北塔寫字樓由第六層至二十六層。戶型寫字樓100～250公寓70～1003.5,凈空3.3開盤時間2004年4月22日銷售價格(元/m2)均價15800均價13000車位(個)—物業(yè)管理費9客戶定位貿(mào)易公司與會展公司貿(mào)易公司與會展公司宜安廣場好世界廣場大鵬國際項目地點建設(shè)三馬路33號環(huán)市路362-366號環(huán)市東路與淘金路交會處，花園酒店東側(cè)開發(fā)商**泛亞華倫服務(wù)有限公司**好世界綜合大廈有限公司用地面積—建筑總面積一建筑形式單棟樓高28層，1-4層為商場，5層以上為寫字樓單棟36層，負(fù)2-2層為商場，3-8層為停車場，9-36層為寫字樓建筑總高度269.20米，設(shè)4層地下室，樓高66層，其中10層為大型綜合性商業(yè)中心，其余為戶型開盤時間1996年1996年預(yù)計2006年銷售價格(元/m2)均價10000均價13800租金(元/均價85均價90車位(個)—物業(yè)管理費(元/—入駐客戶以內(nèi)地企業(yè)單位駐穗的辦事處居多網(wǎng)易公司，中美旅游等境處駐穗的辦事處居多—越秀城市廣場健力寶大廈天譽商務(wù)大廈項目地點東風(fēng)中路與小北路交界處東風(fēng)路路86-118號東風(fēng)東路751號開發(fā)商**城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司**市東和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司**市天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積建筑總面積——建筑形式兩棟塔樓南塔39層，北塔33停車場4層單棟塔樓，共為兩個塔樓，西塔樓5-28層為辦公樓、東塔5-33層為寫字樓。首三層為商業(yè)戶型76～725(北174-1472(南開盤時間2005年8月2002年2004年銷售價格北塔均價8500元/平方米：南塔均價11000元/平方米均價13793均價8000車位(個)物業(yè)管理費(元/m2·月)北塔6.6;南塔8壬豐大廈財富廣場國際貿(mào)易中心項目地點天河路490號體育東路114—118號天河區(qū)林和西路1號開發(fā)商**市壬豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司**市城市建設(shè)開集團(tuán)有限公司僑興集團(tuán)**華麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地面積建筑總面積—建筑形式152.5米高，裙樓頤高數(shù)碼廣場，共41層地上38層和28層?xùn)|、西兩棟塔樓，地下二層單棟，共48層，1-5層為商場及酒寫字樓戶型181~191;124~每層面積：1265開盤時間2005年6月2002年1997年3月31日銷售價格12000起均價14500均價18000車位(個)15(空調(diào)費另計)25(包含辦公時間空調(diào)費，其他時段空調(diào)費另計)18(不含中央空調(diào)分?jǐn)?28(含中央空調(diào)分客戶群投資公司、工程公司、地產(chǎn)開發(fā)公司、大型電腦公司等華南糧食交易中心、三菱重工、民安證券、中國民航信息等。港資、外資貿(mào)易公司國內(nèi)貿(mào)易公司物流公司共402套單位，53396平方米。目前**甲級寫字樓總供應(yīng)量約為122.64萬平方米。2006年第一季度市場的總體消化量約為23,900平方米，較2005年同期增長6,269平方米，增幅達(dá)35%。季度**甲級寫字樓的整體空置率為10.9%,較2005年第四季度下跌2.4%。從區(qū)新供應(yīng)不多，空置率下跌幅度最大，約2.8個百分點，維持在11.8%的水平。級別所在區(qū)地址供應(yīng)量(m2)標(biāo)準(zhǔn)層(m2)完工時間勤建商務(wù)大廈A天河2005年9月星匯國際天河2005年9月廣晟大廈A天河2005年11月華普大廈A天河2005年12月富力天河商務(wù)A天河2006年12月富力科訊大廈A天河2006年1月金海人廈A天河2006年6月富力盈隆大廈A天河一2006年9月維多利廣場A天河 2007年太平洋保險大廈東山2005年9月會展時代A2005年12月保利國際廣場南塔A2006年底A越秀2006年12月中華國際中心A越秀(三)2006年上半年**寫字樓需求情況(1)銷售情況項目名稱銷售情況富盈國際大廈均價8000元/m2,售出約67%維多利廣場東座均價15000元/m2,正在洽談?wù)w轉(zhuǎn)讓中華國際廣場均價13800元/m2,正與某基金洽談B塔整體轉(zhuǎn)讓，有機(jī)會成交越秀城市廣場南塔均價11000元/m2,售約50%～60%越秀城市廣場北塔均價9000元/m2,售完保利國際廣場認(rèn)購不久富力盈隆大廈均價13000元/m2,已售333套富力天河商務(wù)大廈均價11000—12000元/m2,基本售完(2)租賃情況從區(qū)域來看，目前珠江新城CBD的空置率升幅達(dá)5%-6%。所；加上2006年營業(yè)執(zhí)照年審期提前在3月1日地址面積銷售均價(元/m2)華景新城寫字樓中山大道105號華景新城7000元帝景苑寫字樓天河北路與龍口西路交匯處帝景苑商業(yè)中心7000元暨南花園寫字樓黃埔大道暨南大學(xué)西面暨南花園內(nèi)7000元積為94242.9m2,總建筑面積為1085294.11m2。;其中2005年出讓商務(wù)/金融辦公用地共七塊，用地面積為54173m2,建筑面積為691681.52m2;2006年出讓商務(wù)/金融辦公用地四塊，用地面積為40069.9m2,建筑面積為393612.59m2。出讓日期竟得人用地面積建筑面積性質(zhì)起叫價(萬元)成交價(萬元)(元/m')商務(wù)辦公金融辦公金融辦公金融辦公商務(wù)辦公金融辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公商務(wù)辦公合計 表3-3:珠江新城未出讓的經(jīng)營性地塊統(tǒng)計表(2006年6月)序號地塊編號用地面積用地性質(zhì)建筑面積建筑密度容積率1商務(wù)辦公2商務(wù)辦公3商務(wù)辦公4商務(wù)辦公96金融辦公7金融辦公8金融辦公9商務(wù)辦公5商務(wù)辦公商務(wù)辦公文化娛樂合計序號地塊編號用地性質(zhì)項目名稱占地面積總建筑面積拿地途徑推出時間商住花城大道與獵德路交界中?；ǔ菫?7萬與村留合作在售商住金穗路與海業(yè)路交界處中海觀園國際14萬與村留合作2005年底已售商住金穗路與獵德路交界處未定近20萬與村留合作不詳空地合計6近61萬序號地塊編號用地性質(zhì)項目名稱占地面積(m2)總建筑面積拿地時間拿地途徑推出時間現(xiàn)狀商務(wù)金融辦公金穗路與**大道交界處星匯國際大廈不詳協(xié)議出讓2005年已開發(fā)完成商住用地華明路漾晴居不詳協(xié)議出讓2001年已開發(fā)完成商住用地華利路與華穗路交界處星辰大廈2004年協(xié)議出讓2005年已開發(fā)完成商住用地金穗路星匯園不詳協(xié)議出讓2000年已開發(fā)完成商住用地馬場路星匯雅苑不祥協(xié)議出讓2005年下半年在售商務(wù)用地中軸路珠江新城西塔2005年招標(biāo)2009年商住用地臨**大道未定不詳不詳明后年做前期規(guī)劃9序號地塊編號用地性質(zhì)地塊/項目位置項目名稱占地面積總建筑面積拿地時間拿地途徑推出時間商住海安路與獵德路交界處未定不詳不詳與村留地合作不詳做前期規(guī)劃商住海安路未定不詳不詳與村留地合作不詳做前期規(guī)劃商住興盛路未定不詳不詳與村留地合作預(yù)計明年上半年在建商住花城大道與洗村路交界處未定高檔大型住宅區(qū)不詳與村留地合作不詳做前期規(guī)劃商住華穗路與華成路交界外嘉裕禮頓陽光公寓高級公寓及酒店不詳與村留地合作在建商住華穗路與華成路交界外嘉裕禮君月國際公館高檔住宅不詳與村留地合作2007年上半年在建商務(wù)金融金穗路未定高檔寫字樓不詳與村留地合作不詳空地9地塊編號用地性質(zhì)項目名稱占地面積總建筑面積拿地時間拿地途徑開工時間推出時間商務(wù)辦公富力科訊大廈純甲級寫字樓拍賣已使用商務(wù)辦公富力盈隆廣場純甲級寫字樓拍賣正內(nèi)部裝修商務(wù)辦公富力中心富力總部拍賣2006年底竣工已封頂酒店富力君悅大酒店五星級酒店2003年拍賣2007年第一季度竣工在建酒店爾頓酒店五星級酒店拍賣2007年第一季度竣工在建商旅辦公富力愛丁堡國際公寓高級公寓拍賣在售商務(wù)辦公富力盈力大廈寫字樓和商務(wù)公寓不詳協(xié)議拿地在建商務(wù)辦公未定寫字樓和公寓掛牌未定未定未開工商務(wù)辦公未定寫字樓拍賣未定未定未開工商務(wù)辦公未定不詳拍賣未定未定未開工商務(wù)辦公未定不詳拍賣未定未定未開工商務(wù)辦公未定不詳拍賣未定未定未開工序號地塊編號用地性質(zhì)項目名稱占地面積總建筑面積商務(wù)金融辦公保利大廈開發(fā)完成居住用地保利香檳花園開發(fā)完成居住用地保利香檳花園開發(fā)完成居住用地保利香檳花園開發(fā)完成商務(wù)金融辦公未定未開發(fā)商務(wù)金融辦公未定未開發(fā)商務(wù)金融辦公未定未開發(fā)商務(wù)金融辦公**國稅大廈開發(fā)完成F2-2之二商務(wù)金融辦公未定未開發(fā)G1-1之二居住用地保利心語花園未開發(fā)商務(wù)金融辦公未定未開發(fā)商務(wù)金融辦公華普廣場開發(fā)完成合計第四部分案例分析(一)、馬賽國際公寓裙樓寫字樓戶型(m2)面積：32—407m2,其中三層層高5米，可間隔成復(fù)式辦公空(3)裝修標(biāo)準(zhǔn)3、項目銷售租賃情況(二)、富力天河商務(wù)大廈1、項目概況位置：**市天河北路林和東容積率：1172/5.54%七至十五層210/40.38%十六、十七層225/17.31%190/21.92%101/11.65%十八層145/11.15%115/17.69%十六、十七層73.08%,十八層64.45%物業(yè)管理費；15元/m2(1)配套(2)設(shè)備電梯：6臺1350KG日立高速電梯、首層2臺扶手電梯(3)裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售均價為11000—12000元/m2,特價100016000元/m2(已售完),2006年2月28日開盤，銷售率達(dá)90%,目前只剩二十(三)、越秀新都會大廈容積率：10戶型(m2);建筑面積69~89m2單間，分拆靈活，可整層購買。(1)配套(2)設(shè)備裝修3、項目銷售租賃情況(四)、越秀城市廣場北塔容積率：12標(biāo)準(zhǔn)層面積：725m2戶型(m2)/比例；88.72/24.47%實用率：66.9%物業(yè)管理費：6.6元/m2(1)配套(2)設(shè)備電梯：5臺進(jìn)口日立電梯空調(diào)：自裝分體空調(diào)(3)裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型(m2)/比例：東塔264/50%實用率：東塔78%,西塔72.5%(1)配套1至6層商業(yè)群樓規(guī)劃為大型的百貨公司(2)設(shè)備(3)裝修標(biāo)準(zhǔn)(一)東山白云大廈層數(shù)；29層單層面積：1426m2,每層23個單位使用率：70%開盤時間：2004年10月入伙時間：2005年6月20～35層50～60m3/72%每層18個單位36層47-60m2/58%每層16個單位37層47~-60m2/67%每層12個單位38層47～60m2/67%每層15個單位(三)富盈國際大廈層數(shù)：31層主力戶型/比例：5層45~65m2/80%開盤時間：2005年12月層數(shù)：11層單位戶型：面寬7.8m,進(jìn)深約6m(五)會展時代樓高：25層7~11樓為公寓式寫字樓，每層共22個單位12-14為自由分隔層15～22層為10個單位一層(一)片區(qū)背景介紹(二)項目地塊位置分析(三)未來城市的主要發(fā)展方向(三)項目區(qū)域的新發(fā)展區(qū)域建筑面積的60%。(四)區(qū)域開發(fā)的特點(五)項目地塊區(qū)域特征A、將主體建筑物(應(yīng)該是住院部大樓)都擱在地塊的北面，高層建筑，C、臨華強路一側(cè)的寫字樓單位可考慮定位的戶型以客戶面比較大的小戶附圖5-3:珠江新城中央商務(wù)區(qū)寫字樓聯(lián)結(jié)高架步行天橋規(guī)劃方案發(fā)展，加入WTO后，更多的外國企業(yè)也會將**作為其進(jìn)入大陸市場的跳板，4、世界500強企業(yè)有30多家將地區(qū)總部設(shè)在**天河，天河北的寫字樓群配套設(shè)施方面，博物館、**歌劇院、少年宮等8個標(biāo)志性建筑項目都放在珠江帶效應(yīng)。1、由于**市政府將珠江新城做為城市重點CBD開發(fā)，2004~2005年商務(wù)辦公用地的轉(zhuǎn)讓速度加快，珠江新城甲級寫字樓的開發(fā)2006~2007年將是一個(一)寫字樓市場供給增長趨勢明顯(二)寫字樓項目定位同質(zhì)化趨勢明顯(三)珠江新城商務(wù)辦公物業(yè)增量明顯江新城2004年和2005年新批建筑用地較多，那么2005年底至2006年初會有(四)開發(fā)商自身發(fā)展項目優(yōu)勢調(diào)整明顯(五)品牌地產(chǎn)商競爭優(yōu)勢明顯(一)原規(guī)劃缺陷問題(二)商務(wù)辦公環(huán)境問題(三)人流、車流的引導(dǎo)問題鐵三號線的年底通車及天河西路的貫通(目前因修地鐵改造),預(yù)計隨著人流和(四)黃埔大道北面寫字樓項目問題95%以上，租住的客戶也不乏諸如美贊臣、阿爾創(chuàng)這類的國際化跨國公司和清(一)目標(biāo)客戶定位(二)目標(biāo)客戶消費行為分析一、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地上層數(shù)：28層，其中裙樓2層，塔樓26層其中：地面停車位：26個二、產(chǎn)品定位不能超過150m2。一樓商業(yè)：6米二樓餐飲及會所：4.5米寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層：3,4米，吊頂后的高度不少于2.6米。過道寬度：2米宇設(shè)備設(shè)施等項目質(zhì)素，以此比較天河北同質(zhì)素寫字樓價格(見9.1)、珠江新城同質(zhì)素的寫字樓(見表9.2)、**目前在售的同類型寫字樓的價格(見表9.3),一、天河北同質(zhì)素寫字樓租售價格(見表9-1)表9-1:天河北寫字樓租售價格情況表項目名稱寫字樓綜合質(zhì)素銷售價格(元/m2)租賃價格租/售情況管理費**國際貿(mào)易中心A85%以上二級市場轉(zhuǎn)讓南方證券大廈A80%以上法院拍賣三新大廈90%以上二級市場轉(zhuǎn)讓粵能大廈A不詳新盤銷售平均價格2、珠江新城同質(zhì)素寫字樓銷售價格(見下表9-2)表9-2:珠江新城寫字樓銷售價格表項目名稱寫字樓綜合質(zhì)素銷售價格管理費星匯國際A雙城國際A華普廣場A保利大廈A勤建商務(wù)大廈A平均價格3、同類型寫字樓項目銷售價格(見表9-3)單位：元/m2項目名稱銷售價格銷售情況富力天河商務(wù)大廈基本售完馬賽國際公寓寫字樓內(nèi)部認(rèn)購越秀新都會廣場不詳越秀城市廣場北塔售完華普廣場西塔售完，進(jìn)入二手市場富盈國際大廈平均價格將**城區(qū)同類型寫字樓銷售平均價格(見表9-3)、珠江新城同質(zhì)素寫字樓銷售平均價格(見表9-2)、天河北同質(zhì)素寫字樓銷售平均價格(見9-1)簡單加和平均之后價格為9587元m2。珠江新城的升值潛力和消費潛力；珠江新城首層商鋪的月租金一般在200-400火，一般的售價在3萬~6萬元/m2左右，最高的售價在65000元/m2,平均價格表9-4:珠江新城底商物業(yè)租賃價格項目名稱銷售/租賃價格租售情況管理費美居中心市場內(nèi)鋪150元/m2·月基本滿租星辰財富港60000元/m2一樓售完，二樓整售350006元/m2名門大廈對外報45000元/商業(yè)設(shè)計不合理，銷售不暢第十部分設(shè)計規(guī)劃、公共配套/設(shè)施設(shè)備、裝修、服務(wù)特色建議(一)設(shè)計主題建議(二)項目設(shè)計規(guī)劃原則(三)項目設(shè)計規(guī)劃建議2、道路交通系統(tǒng)建議3、其他規(guī)劃設(shè)計建議(1)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議A.裙樓商業(yè)廣場環(huán)境規(guī)劃建議環(huán)保與以人為本的規(guī)劃特征，注意人流、車流的安排，以綠化、建筑標(biāo)志廣場雕塑等體現(xiàn)廣場的差異化特征，樓盤在公眾心目中印象深刻，親和力強。B.大堂及電梯廳的環(huán)境規(guī)劃建議大小合適，高矮適中，初步建議大堂面積應(yīng)不小于250m2,層高不小于10米。來越高。(2)特色要求(一)規(guī)劃建議(二)設(shè)計建議(一)配套設(shè)施建議3、會所(或稱：創(chuàng)業(yè)俱樂部)(二)設(shè)備設(shè)施建議建筑物應(yīng)配備15部電梯，其中12部客梯和3部貨梯，這樣可完全滿足辦公使2、空調(diào)系統(tǒng)4、消防系統(tǒng)四、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議(一)寫字樓室內(nèi)交房標(biāo)準(zhǔn)配置(二)外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)(三)大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)(四)電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)拋光磚(六)公共樓層衛(wèi)生間高檔衛(wèi)生潔具在底商部分引進(jìn)二十四小時便利店(如SevenEleven便利店等)、高檔商務(wù)快餐店(如萊茵閣、西式快餐等)、咖啡廳(如名典咖啡、上島咖啡)及酒吧、銀第十一部分項目開發(fā)實施計劃1、建筑設(shè)計方案報審(42日)2、企業(yè)品牌、項目品牌整合媒介導(dǎo)入期(184日)3、確定招標(biāo)代理單位(31日)4、前期物業(yè)管理顧問招標(biāo)(15日)5、基坑支護(hù)設(shè)計單位確定(31日)6、工地簡易圍墻廣告制作(15日)7、方案環(huán)評、消防、人防、民航、環(huán)衛(wèi)、市政園林設(shè)計(30日)8、網(wǎng)站建設(shè)(30日)9、設(shè)計院初步設(shè)計(35日)10、目標(biāo)客戶群DM直郵營銷(91日)11、初步設(shè)計報建委審批(56日)12、開始基坑支護(hù)設(shè)計(15日)13、基坑支護(hù)設(shè)計圖紙報建委審查(30)14、考察監(jiān)理公司(30日)15、監(jiān)理公司招標(biāo)(30日)16、確定基坑支護(hù)施工單位(30日)17、**設(shè)計院出報建施工圖(7日)18、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證(30日)19、DM直郵推廣(30日)20、項目產(chǎn)品入市鋪墊、預(yù)熱期(214日)21、基坑支護(hù)開始施工(60日)22、開工儀式暨項目產(chǎn)品推介會(1日)23、正式立項批復(fù)(21日)24、確認(rèn)招標(biāo)方式(8日)25、**設(shè)計院施工圖設(shè)計(45日)26、品牌鞏固與項目產(chǎn)品媒介預(yù)熱炒作(89日)27、施工圖報審(9日)28、施工圖報建委備案(7日)29、質(zhì)檢、安檢備案(17日)30、總承包招標(biāo)(20日)31、戶外廣告牌制作(30日)32、辦理施工許可證(21日)33、土方工程開挖(配合支護(hù)錨桿施工)(45日)34、樁基礎(chǔ)工程施工(60日)35、進(jìn)行DM直郵推廣(15日)36、項目工程進(jìn)度說明會(1日)37、±0.0000以下工程施工(60日)38、主體工程施工(168)39、臨時咨詢接待處籌建(7日)40、接受咨詢登記(53日)41、工地圍墻圍板廣告制作(30日)42、銷售中心、樣板房設(shè)計(31日)43、工地現(xiàn)場、外墻包裝(持續(xù)進(jìn)行)2007-9-25~44、銷售中心、樣板房、大堂、通道、1-3層外墻施工(69日)45、銷售代理公司招標(biāo)(15日)46、正式內(nèi)部認(rèn)購(45日)47、辦理預(yù)售許可證(30日)48、盛大開盤(1日)49、項目開盤熱銷期(105日)50、封頂儀式(1日)51、砌體工程施工(45日)52、裝修工程施工(100日)53、一樓商鋪認(rèn)購登記(30日)54、項目強銷期暨一樓商鋪隆重發(fā)售(91日)56、物業(yè)管理單位招標(biāo)(30日)57、項目尾盤銷售期暨二樓配套項目隆重招商(154日)58、工程竣工、移交(45日)59、隆重入伙2008年11月下旬第十二部分投資與成本費用估算單價(元/m2)數(shù)量(m2)金額(萬元)備注1.十地成木1.1土地使用權(quán)出讓金1.2契稅及交易設(shè)2.前期工程費國墻、臨時水電、平整場地含方案招標(biāo)保底費2.5基坑支護(hù)、人防、玻璃幕墻等設(shè)計費3.建安工程費公共部分包括大堂、電梯廳、公共走廊、空中花園、玻璃幕墻設(shè)備包括公共部分空調(diào)工程、室內(nèi)給排水、電氣、消防、智能化系統(tǒng)高低區(qū)客梯及貨梯綜合考慮3.6樣品房及銷售中心裝飾工程4.基礎(chǔ)設(shè)施費光5.開發(fā)期間費用全監(jiān)督費5.2工程監(jiān)理費5.3放、驗線費5.4余泥排放費5.5招投標(biāo)管理費中標(biāo)價*交易中心場地費及招標(biāo)代理費5.6配套設(shè)施建設(shè)費建筑面積取得工程報建審核書前級清5.7防雷工程檢測費2中標(biāo)價*3.04%25.10環(huán)保咨詢費5.11噪音排污費5.12預(yù)售帳號監(jiān)控費5.13房屋測繪費5.14施工圖紙審查費5.15建筑工程預(yù)結(jié)算編制審計費5.16交易管理費6.不可預(yù)見費7.合計單位：元/m2(一)銷售費用估算銷售費用估算表單位：萬元年第二季度5前期物業(yè)管理顧問5不可預(yù)計費1第三季度網(wǎng)站建設(shè)/VI制作/工地簡易圍墻包裝9前期物業(yè)管理顧問不可預(yù)計費第四季度DM直郵/推廣活動9媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志)9前明物業(yè)管理顧問不可預(yù)計費前期準(zhǔn)備期第一季度銷售物料制作(樓書/戶型圖/宣傳單等)媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志/分眾)推廣活動前期物業(yè)管理顧問不可預(yù)計費3第二季度戶外廣告(機(jī)場/立柱等)媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志/分眾)推廣活動前期物業(yè)管理顧問不可預(yù)計費4第三季度工地現(xiàn)場包裝等推廣活動(主題活動等)前期物業(yè)管理項問不可預(yù)計費5第四季度推廣活動(秋交會/內(nèi)部認(rèn)購/主題活動)媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志/分眾/網(wǎng)絡(luò))戶外廣告(候車亭/地鐵站等)沙盤/現(xiàn)場包裝/銷售物料制作前期物業(yè)管理頃問銷售代理費不可預(yù)計費5全年合計：開盤熱銷期第一季度媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志/分眾/網(wǎng)絡(luò))營銷推廣活動封頂儀式/樓體包裝/銷售物料制作前期物業(yè)管理顧問銷售代理費不可頂計費5第二季度媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志/分眾/網(wǎng)絡(luò))營銷推廣活動前期物業(yè)管理顧問銷售代理費不可預(yù)計費5第三季度媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志/分眾/網(wǎng)絡(luò))營銷推廣活動尾盤期銷售代理費不可預(yù)計費5第四季度媒體廣告發(fā)布(報紙/雜志/分眾/網(wǎng)絡(luò))營銷推廣活動銷售代理費不可預(yù)計費5全年合計：(二)開發(fā)費用估算計算依據(jù)1.管理費用開發(fā)成本*5%不含開辦費)2.銷售費用詳見銷售費用表3.財務(wù)費用詳見貸款還本付息表序號1前期工程費建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)期間稅費不可預(yù)見費2開發(fā)費用管理費銷售費用財務(wù)費用3投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度建設(shè)投資前期工程費建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)期間費用不可預(yù)見費管理費銷售費用貸款利息2資金籌措自有資金白籌資金項目融資分三筆進(jìn)行，第一筆11000萬元，從2006年初開始貸款，2008年第二季度以銷售收入回款還清貸款；第二筆13300萬元，從2007年初開始貸款，2008年第三季度以銷售收入回款還清貸款；第三筆100萬元，從2008年序號項日名稱建設(shè)經(jīng)營期1借款還本付息1.1第一筆本年借款(自籌資金)本年應(yīng)計利息本年還本付息1.2第二筆累計白籌資金自籌資金本年應(yīng)計利息本年還本付息累計白籌資金1.2第二筆木年借款(銀行貸款)本年應(yīng)計利息本年還本付息1.3借款匯總本年應(yīng)計利息本年還本付息2廣東津濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建議：在進(jìn)行項目融資時，應(yīng)盡量考慮申請循環(huán)授信額度貸款，以減少財?shù)谑牟糠猪椖夸N售收入測算2、寫字樓均價：9500元/m2(一)寫字樓銷售計劃1、2007年10月1日開始正式內(nèi)部認(rèn)購，11月15日開始銷售，2007年第2、2007年11月15日至2008年2月28日為項目開盤熱銷期，2008年第3、2008年4月1日至2008年6月30日為項目強銷期，2008年第二季度銷售總量的85%;(二)商業(yè)銷售計劃單位：萬元第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度云云銷售面積強業(yè)強回款金額寫字銷售面積樓回款金額(萬元)第十五部分項目財務(wù)評價單位：萬元計費依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度12及附加營業(yè)稅及附加堤圍防護(hù)費入*0.13%稅廣東津濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司序第一季度第二季度第二季度第四季度第一季度第二季度第三李度第四季度12核算總成本費用3銷售稅金及附加45稅前利潤67稅后利潤(1)稅前投資利潤率=(稅前利潤/投資總額)×100%(2)稅前銷售利潤率=(稅前利潤/總銷售收入)×100%(3)稅后投資利潤率=(稅后利潤/投資總額)×100%