房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤(rùn)的計(jì)算-會(huì)計(jì)分錄實(shí)操

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤(rùn)的計(jì)算-會(huì)計(jì)分錄實(shí)操1.確定收入銷售收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)通常應(yīng)滿足以下條件：企業(yè)已經(jīng)將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。一般在房產(chǎn)交付給購(gòu)房者時(shí)確認(rèn)收入。例如，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同，并且房屋已達(dá)到交付條件，實(shí)際交付給購(gòu)房者使用，此時(shí)可以確認(rèn)銷售收入。收入計(jì)算方法根據(jù)銷售合同金額確定收入。如果項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)，如住宅、商鋪、車位等，需要分別計(jì)算各業(yè)態(tài)的銷售收入。假設(shè)某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售住宅100套，平均每套售價(jià)為200萬(wàn)元，銷售商鋪20間，平均每間售價(jià)為300萬(wàn)元，銷售車位50個(gè)，平均每個(gè)售價(jià)為10萬(wàn)元。則住宅銷售收入為100×200=20000萬(wàn)元，商鋪銷售收入為20×300=6000萬(wàn)元，車位銷售收入為50×10=500萬(wàn)元，項(xiàng)目總銷售收入為20000+6000+500=26500萬(wàn)元。2.確定成本成本歸集與分配的結(jié)果運(yùn)用在成本核算階段，已經(jīng)將土地成本、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公共配套設(shè)施成本等歸集到開發(fā)產(chǎn)品成本中。在利潤(rùn)核算時(shí)，需要將已銷售產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中轉(zhuǎn)出，計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。例如，經(jīng)過成本核算和分?jǐn)偅≌瑔挝怀杀緸?50萬(wàn)元/套，已銷售100套住宅，則住宅銷售成本為100×150=15000萬(wàn)元。成本調(diào)整情況考慮如果在項(xiàng)目交付后發(fā)生成本調(diào)整，如質(zhì)量保修費(fèi)用、工程結(jié)算尾款調(diào)整等，需要及時(shí)調(diào)整銷售成本。假設(shè)在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生住宅質(zhì)量保修費(fèi)用100萬(wàn)元，需要增加住宅銷售成本，會(huì)計(jì)分錄為：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本住宅100萬(wàn)元，貸：銀行存款或應(yīng)付賬款等100萬(wàn)元。3.計(jì)算稅金及附加相關(guān)稅金種類及計(jì)算方法增值稅：房地產(chǎn)銷售一般適用一般計(jì)稅方法，按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算應(yīng)納稅額。銷項(xiàng)稅額根據(jù)銷售額和適用稅率（一般為9%）計(jì)算。例如，上述項(xiàng)目總銷售收入為26500萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額為26500÷(1+9\%)×9\%=2197.25萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為1500萬(wàn)元，則增值稅應(yīng)納稅額為2197.251500=697.25萬(wàn)元。城市維護(hù)建設(shè)稅：通常以增值稅為計(jì)稅依據(jù)，稅率根據(jù)項(xiàng)目所在地不同，有7%（市區(qū)）、5%（縣城、鎮(zhèn)）、1%（不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)）之分。若項(xiàng)目位于市區(qū)，城市維護(hù)建設(shè)稅為697.25×7\%=48.81萬(wàn)元。教育費(fèi)附加：一般以增值稅為計(jì)稅依據(jù)，稅率為3%，教育費(fèi)附加為697.25×3\%=20.92萬(wàn)元。地方教育附加：以增值稅為計(jì)稅依據(jù)，稅率為2%，地方教育附加為697.25×2\%=13.95萬(wàn)元。土地增值稅：這是房地產(chǎn)行業(yè)特有的稅種，計(jì)算相對(duì)復(fù)雜。先計(jì)算增值額，增值額=銷售收入扣除項(xiàng)目金額（包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用等），再根據(jù)增值率（增值額÷扣除項(xiàng)目金額）確定適用稅率，計(jì)算土地增值稅。假設(shè)經(jīng)過計(jì)算，該項(xiàng)目土地增值稅為2000萬(wàn)元。稅金核算的會(huì)計(jì)處理計(jì)提稅金及附加時(shí)，會(huì)計(jì)分錄為：借：稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅48.81萬(wàn)元稅金及附加教育費(fèi)附加20.92萬(wàn)元稅金及附加地方教育附加13.95萬(wàn)元稅金及附加土地增值稅2000萬(wàn)元貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅48.81萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育費(fèi)附加20.92萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交地方教育附加13.95萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)土地增值稅2000萬(wàn)元4.計(jì)算利潤(rùn)毛利潤(rùn)計(jì)算毛利潤(rùn)=銷售收入銷售成本。對(duì)于上述房地產(chǎn)項(xiàng)目，毛利潤(rùn)為2650015000=11500萬(wàn)元。凈利潤(rùn)計(jì)算凈利潤(rùn)=毛利潤(rùn)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用等。假設(shè)銷售費(fèi)用為1000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為800萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為500萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為11500(48.81+20.92+13.95+2000)1000800500=7116.32萬(wàn)元。5.利潤(rùn)分配（如果是企業(yè)自行開發(fā)經(jīng)營(yíng)的情況）利潤(rùn)分配順序及比例首先彌補(bǔ)以前年度虧損，然后提取法定盈余公積（一般為凈利潤(rùn)的10%），剩余部分可以向股東分配利潤(rùn)或留存用于企業(yè)發(fā)展。假設(shè)該企業(yè)以前年度無(wú)虧損，提取法定盈余公積7116.32×10\%=711.63萬(wàn)元，可供股東分配的利潤(rùn)為7116.32711.63=6404.69萬(wàn)元。利潤(rùn)分配的會(huì)計(jì)處理提取法定盈余公積時(shí)：借：利潤(rùn)分配提取法定盈余公積711.63萬(wàn)元