金融權證基礎知識培訓

金融權證基礎知識培訓金融權證基礎知識培訓

課程介紹

簽約人身份審核---注意事項2、刑事責任：假離婚騙貸1、在業(yè)務操作過程中，存在合同代簽的問題。（6）是否為國有或集體的財產，是否有政府主管部門批準文件。按市場指導價和成交價高者的1%或差額20%征收。5、關于騰房日期一定要填寫，最好約定在房東收到全款后合同簽訂后，趙女士支付了房屋首付款并辦妥了銀行按揭貸款，可此時周先生卻以種種理由，一再拖延辦理房屋過戶的手續(xù)。同時，因空白合同系由我們協(xié)助填寫，服務有瑕疵，中介費往往會被判令大部分退還。144平方(含)以上或第二次購房或非住宅按成交價和指導價高者的4%征收.但周某可以通過補辦房產證方式取得新的權屬憑證，因此，保管房產證后房屋仍有被再次出售的可能。4、除常見的銀行抵押外需核實房產是否存在民間借貸擔保，個人擔保等等。144平方(含)以上或第二次購房或非住宅按成交價和指導價高者的4%征收.12、合同最后的簽字處，應由本人親筆簽名并加印手印《合同法》425條的規(guī)定：房產中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應該承擔賠償責任。課程介紹

一.房產交易相關稅費二.房產貸款相關費用三.所須資料四.房產交易流程五.注意事項房產交易相關稅費及所須資料

◆契稅：A.90平方以下且首次購房的客戶按成交價和指導價高者的1%征收；B.90平方(含)以上144平方以下且首次購房的客戶按成交價和指導價高者的2%征收;C.144平方(含)以上或第二次購房或非住宅按成交價和指導價高者的4%征收.土地增值稅:按全額的6%征收9、在簽訂合同時應盡量避免打欠條，毀約率極高，給公司和經紀人都造成了很大的損失。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。（2）是否為共有財產：夫妻共同財產、家庭共同財產。答：戶口所在地的縣級民政局。產權登記費答：去戶口所在地的派出所戶籍室開。如果中介公司未盡謹慎注意的義務，沒有進行必要的審核，其將承擔連帶賠償責任。B:房東名下無其它房產（以戶為單位）2、所有權人必須寫產權證名字，有代理人的切忌不要填成代理人姓名一晃兩個月過去，趙女士有點坐不住了。買方：夫妻雙方身份證戶口本婚姻證明收入證明銀行流水一年以上納稅證明或社保證明或居住證按市場指導價和成交價高者的1%或差額20%征收。（一）法律地位及法律責任（3）買方是否有購買資格。營業(yè)稅A.未滿5年的商品住房在交易過程中一律交全額的（成交價和指導價高者的）5.6%；B.滿5年的房產144平以下免收，144平以上（含）的提供發(fā)票的交差額的5.6%,不能提供發(fā)票的營業(yè)稅按全額的5.6%征收注：以契稅發(fā)證日期為準

個人所得稅按市場指導價和成交價高者的1%或差額20%征收。以下三個條件同時滿足時可免交個稅A:房產滿5年；B:房東名下無其它房產（以戶為單位）C:房東是省內戶口去戶口所在地開無房證明注：營業(yè)稅和個稅交差額或全額必須一致，也就是營業(yè)稅交差額個稅也得交差額，營業(yè)稅交全額個稅也要交全額。擔保費貸款額的千分之三

交易服務費A.商品房按產權面積6元/平方征收;B.房改房，經濟適用房3元/平方征收,土地收益金6-14元/平方C.非住宅按交易的0.5%征收.。

產權登記費A.普通住宅60元/件B.非普通住宅400元/件C：配圖：20/件

銀行貸款所須費用1、代辦費：1500元/件2、受理費：500元/件3、評估費：評估價的0.5%4、按揭服務費：貸款額的1%5、印花稅：貸款額的0.01%6、抵押登記費：60元/件7、抵押服務費：貸款額的0.8‰

公積金貸款費用1、評估費：0.4%2、擔保費：貸款額X貸款年限X擔保費率且不低于300貸款1-5年費率千分之1貸款6-10年費率千分之0.8貸款11-20年費率千分之0.6貸款21-30年費率千分之0.453、代辦費200元而中介公司對訟爭房屋的真實情況不了解，給買方造成了重大損失，也應承擔相應責任。一晃兩個月過去，趙女士有點坐不住了。個人所得稅:不分年限提供發(fā)票的交差額的20%，不能提供發(fā)票的個稅按全額的20%2、擔保費：貸款額X貸款年限X擔保費率且不低于300打電話和周先生約辦理過戶手續(xù)的時間，周先生卻總是含含糊糊的，后來索性關了手機不接電話。如果中介公司未盡謹慎注意的義務，沒有進行必要的審核，其將承擔連帶賠償責任。交易服務費：按交易價的0.未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。7、抵押服務費：貸款額的0.4、付款方式一定填寫，以免后期雙方產生糾紛法律責任：民事法律責任、刑事法律責任、行政法律責任銀行貸款所須費用90平方以下且首次購房的客戶按成交價和指導價高者的1%征收；打欠條的，應寫明是定金是欠業(yè)主的，中介費欠“鄭州壹加貳聯(lián)合不動產經紀有限公司”的，注意一定要全稱。一次性過戶流程按揭貸款過戶流程公積金貸款流程所需資料賣方：身份證、戶口本、婚姻證明買方：夫妻雙方身份證戶口本婚姻證明收入證明銀行流水一年以上納稅證明或社保證明或居住證注：未婚證明有效期為7天，無房證明有效期為15天

非住宅過戶費用1.契稅:交易價格的4%2.營業(yè)稅:不分年限提供發(fā)票的交差額的5.6%，不能提供發(fā)票的營業(yè)稅按全額的5.6%3.個人所得稅:不分年限提供發(fā)票的交差額的20%，不能提供發(fā)票的個稅按全額的20%4.土地增值稅:按全額的6%征收5.交易服務費：按交易價的0.5%6.工本費：400元/件7交易評估費：按交易價的0.5%8、印花稅：0.01%9、配圖費：20/件無房證明去哪開？答：去戶口所在地縣級以上房管局開具。收入證明上需要蓋買方公司什么章？答：公章未婚證明去哪開？答：戶口所在地的縣級民政局。戶籍證明去哪開？答：去戶口所在地的派出所戶籍室開。維修基金怎么收費？答：多層35元/平方，高層、多層帶電梯65元/平方，別墅45元/平方。合同簽訂注意事項一、簽合同前需審核事項二、合同填寫規(guī)范三、案例分享（一）法律地位及法律責任

法律地位：中介公司與買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同屬于居間合同，起到的義務是居間義務?！逗贤ā返?24條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。”

法律責任：民事法律責任、刑事法律責任、行政法律責任1、民事責任：《合同法》425條的規(guī)定：房產中介公司的法律地位屬于居間人，居間人提供虛假情況，損害委托人利益的，應該承擔賠償責任。如果中介公司未盡謹慎注意的義務，沒有進行必要的審核，其將承擔連帶賠償責任。2、刑事責任：假離婚騙貸買房偽造離婚證騙取銀行貸款的，一旦被發(fā)現(xiàn)，銀行可以申請人民法院撤銷貸款合同，提前收回借款并要求借款人賠償相因的損失。同時，買方偽造離婚證的行為，可能觸犯刑法，構成偽造國家機關公文、證件、印章罪。此外，若以假材料獲取銀行貸款逾期未還的，也有可能構成觸犯騙取貸款罪。中介公司因教唆或幫助買方騙貸將承擔連帶責任。3、行政責任按照國家規(guī)定的比例收取傭金。交易房產的審核對房屋權屬審查（1）是否為經適房、房改房、小產權房、待拆遷房。（2）是否為共有財產：夫妻共同財產、家庭共同財產。（3）是否為權利限制：司法查封、設定他權（抵押）、繼承權尚未處分完畢。（4）是否存在優(yōu)先購買權。（有共有人、出租中）（5）是否有股東會、董事會同意處置的決議（公司房屋）（6）是否為國有或集體的財產，是否有政府主管部門批準文件。例如：軍產交易房產的審核房屋權屬審查—注意事項1、應當審查房屋的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記并取得房地產權屬證書的房屋，必須特別慎重審?！渡唐贩抠忎N合同》及補充協(xié)議、購房發(fā)票原件2、為慎重起見，建議向房地產登記機關調查核實房地產權利證書及其記載內容的，（如未取得房地產權利證書的房屋買賣，可以核實商品房購銷合同的備案情況及合同的內容）真實性、統(tǒng)一性，以最大限度避免購買的房屋發(fā)生產權糾紛。交易房產的審核3、共有房屋購買時，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權；已經出租的房屋出賣時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。因此，應當事先審查房屋是否存在優(yōu)先購買權的情形。如果有，則應當審查出賣人是否取得優(yōu)先購買權人放棄優(yōu)先購買權的書面聲明。（房值較大交易）4、除常見的銀行抵押外需核實房產是否存在民間借貸擔保，個人擔保等等。5、涉及產權人去世的房產需要核實此房產需繼承人情況，是否可以順利辦理房產繼承析產。簽約人身份審核對簽約人審查（1）簽約人是否為本人。（2）非本人是否有授權，委托期限是否超期。（3）買方是否有購買資格。（4）所攜帶的身份證件是否真實。（5）除身份證件外詢問雙方實際住址。簽約人身份審核簽約人身份審核---注意事項1、在業(yè)務操作過程中，存在合同代簽的問題。即房屋產權人的親屬（父母、配偶、子女等）代替房屋產權人簽訂房屋買賣合同，但其未提供房主的授權委托書或其他身份關系證明。遇到此情況，經紀人一定要事先核實，要求其提供房主的書面授權委托書或以其他的方式獲得房主同意代簽的證明。以免事后房主以不知情為由主張合同無效，使公司陷入糾紛。簽約人身份審核簽約人身份審核---注意事項2、另外需要注意的一點：合同上留存客戶（買賣雙方）地址時，一定要登記客戶的現(xiàn)住址。防止一方違約時，無法找到當事人，催告函及法律文書等無法送達。使糾紛無法進一步處理，公司陷入被動。合同填寫規(guī)范1、所有權證號必須填寫，沒有下發(fā)房產證的填寫商品房合同編號2、所有權人必須寫產權證名字，有代理人的切忌不要填成代理人姓名3、金錢數(shù)額有改動部分讓當事人按指紋。以免當事人對其改動部分產生不必要的糾紛。4、付款方式一定填寫，以免后期雙方產生糾紛合同填寫規(guī)范5、關于騰房日期一定要填寫，最好約定在房東收到全款后6、合同關于戶口遷移日期一定要填寫，不能空白，如房東在過戶手續(xù)辦理完畢之后不能短期遷移戶口，簽合同時可以約定一個保證金，保管在公司，戶口遷完后退還業(yè)主，以免后期業(yè)主違約不遷戶口，客戶糾纏中介。合同填寫規(guī)范7、產權涉及到共有人的房屋，在進行操作時，要求共有人同時到場進行簽字或要求當事人出具其他共有人同意轉讓該房屋的聲明書，并經公證處進行了公證。從而降低當事人以未征得其他共有人同意而毀約的風險。8、合同簽署的日期應填寫，這些日期往往和履行期限有關聯(lián)合同填寫規(guī)范9、在簽訂合同時應盡量避免打欠條，毀約率極高，給公司和經紀人都造成了很大的損失。打欠條的，應寫明是定金是欠業(yè)主的，中介費欠“鄭州壹加貳聯(lián)合不動產經紀有限公司”的，注意一定要全稱。并且要有一定的限制，比如：不交齊錢不幫助過戶或者有其他抵押。10、合同應完整簽署，切忌留有空白處，空白合同可能會導致無法解決的糾紛，最終合同可能被判決解除。同時，因空白合同系由我們協(xié)助填寫，服務有瑕疵，中介費往往會被判令大部分退還。合同填寫規(guī)范11、在所有簽署的合同上簽署的經紀人姓名應是在店面公示的備案經紀人。

12、合同最后的簽字處，應由本人親筆簽名并加印手印案例分享案例：代理人無權代理2010年11月張先生來我公司登記房源稱其朋友在開元小區(qū)有一套房產準備出售，因為朋友在外地不方便委托他賣房。在我公司的居間下張先生代表房東與客戶王女士簽訂了買賣合同并約定售價為59萬，但未提供房東的授權委托手續(xù)。后期我方聯(lián)系張先生讓其通知其朋友來辦理鄭州辦理過戶手續(xù)，張先生稱其朋友不想賣這套房子了，經過多次溝通無果張先生說不想管這件事了，把房東電話給我們讓我們自己聯(lián)系，我方與房東聯(lián)系多次房東均以各種理由拒絕配合過戶。在多次協(xié)商無果的情況下買方把房東與我公司訴至法院。案例分享案例評析我國《合同法》及《民法通則》明確規(guī)定，沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。同時規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。本案中，張先生未經房屋產權人授權，自行從事的代理行為，屬于沒有代理權的民事行為，其法律后果應由張先生自行承擔。而中介公司對訟爭房屋的真實情況不了解，給買方造成了重大損失，也應承擔相應責任。案例分享通過上述案例，經紀人在促成二手房買賣合同時，應該注意下列問題：房主委托代理人辦理房屋買賣和出租的，經紀人一定要讓代理人提供由經過公證的授權委托書原件，房主的身份證復印件、房屋產權證明復印件、房主的聯(lián)系方式、代理人身份證復印件及聯(lián)系方式等，且經紀人應該留存上述文件。案例分享業(yè)主“一房二賣”，中介公司是否承擔責任？X年1月