上海某大廈投資可行性分析報告

上海***大廈投資可行性分析報告為公司領(lǐng)導(dǎo)投資決策提供參考依據(jù)。二、項目簡介整個項目由一幢辦公大廈和一幢公寓辦公樓組成；項目總建筑面積46848m2,其中：地上建筑面積43375m2,地下建筑面積3473m2,可售面積為43375m2。項目共有汽車泊位119個。其中：地面泊位80個，地下泊位39個。項目裝修情況外墻：中空玻璃幕墻及統(tǒng)窗。公共部位：吊頂、墻面、花崗石。電梯：大廈〔四臺OtisE411高速電梯，一臺天津產(chǎn)Otis電梯〕,公寓辦公樓〔二空調(diào)：中央空調(diào)供應(yīng)量01996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年小結(jié)：辦公樓市場在1998年處于鼎盛時期，之后隨著亞洲金融危機的大爆發(fā)一度>上海市場現(xiàn)有甲級寫字樓總面積約370萬平方米，平均入住率約為90%。2003年至2007年預(yù)計推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級寫字樓面積為70-80萬平方米，約占17-20%。小結(jié)：隨著上海宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展，各種跨國公司不斷進入上海，對于甲級寫字樓的需求必將上升，在此需求下，甲級寫字樓呈現(xiàn)合理的供應(yīng)放量。出售型的寫字樓占到今后供應(yīng)量的17-20%,結(jié)構(gòu)比例較為合理。 1991年以來，上海經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長，國民生產(chǎn)總值從1991年的105億美元激增至2002年的660億美元。1995年口第一產(chǎn)業(yè)■第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)2002年口第一產(chǎn)業(yè)■第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷合理的調(diào)整，帶來了金融的繁榮。>現(xiàn)在，寫字樓的租金呈不斷攀升態(tài)勢，試計算，如果因發(fā)展商提升租金而被迫搬遷，重新裝修的成本增加。按10%的投資回報率計算等于購買1800美金/平方米建筑面積的寫字樓，若進行購買，不僅把租金轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，并且可按30-50年分攤固定資產(chǎn)投資，一舉多得。歷年來辦公樓吸納量單位：萬m201996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年1995年2月1995年11月1996年11月1997年11月1998年11月1999年11月2000年11月2001年11月2002年1月2003年5月價格指數(shù)自1995年以來一路下滑，到1999年跌至歷年谷底?！?000年開始，價格指數(shù)開始反彈，到2002年開始大幅上揚，辦公樓市場復(fù)蘇勢頭明顯。區(qū)位區(qū)域性質(zhì)小陸家嘴地區(qū)浦東南路-黃浦江-東昌路1、上海的中央商務(wù)區(qū)。2、金融貿(mào)易區(qū)?；春Ｖ新费鼐€西藏中路-金陵西路-常熟路-長樂路1、傳統(tǒng)高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)。南京西路一人民廣場北京路-烏魯木齊北路-延安路-西藏中路1、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。徐家匯地區(qū)天鑰橋路-肇家浜路-宜山路-中山西路2、高級商業(yè)區(qū)。虹橋地區(qū)中山西路-仙霞路-古北路-虹橋路1、上海最早形成的商務(wù)區(qū)。2、虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前市場已經(jīng)形成，以小陸家嘴為中心的CBD,以南京西路、淮海中路兩大傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)為兩翼，向徐家匯、打浦橋等“區(qū)域性CBD”發(fā)展的格局。鑒于本項目所在的位置與打浦橋地區(qū)和肇家浜路相近，因而選取打浦橋地區(qū)和肇家浜路的辦公樓個案進行對比分析有助于為本項目的定位提供價格(租金、售價)案名位置租金物業(yè)(RMB/M2.月)車位(元/M2)廣東發(fā)展銀行大廈徐家匯路555號金玉蘭廣場打浦路1號(徐家匯路一側(cè))1700(售價)海興廣場瑞金南路1號(徐家匯路一側(cè))1250(售價)金麗大廈徐家匯路584號0.4(含物業(yè)費)致遠大廈斜土路1100(售價)不詳均瑤國際大廈肇家浜路1800(售價)不詳出租率案名廣東發(fā)展銀行大廈金玉蘭廣場金麗大廈均瑤國際大廈致遠大廈80%以下海興廣場>受上海整體經(jīng)濟的利好影響，再加上租金水平較低，具有一定價格優(yōu)勢，因而區(qū)域辦公樓出租情況良好，出租率大都在90%以上。區(qū)域內(nèi)沒有滿租的個案出現(xiàn)，市場對本區(qū)域的認同度不及其他高檔商務(wù)辦海興廣場辦公樓由于全部用于出售(目前出租的辦公樓主要是投資客已購買的產(chǎn)品),因此在一定程度上影響它的出租率。>本區(qū)域擁有984、872等十幾條公交線路，近成都北路高架，可以方便地進>為了支持上海世博會，打浦路復(fù)線隧道在建，對于此區(qū)域的辦公樓來說，出行將更為便利，初步形成了立體的交通出行網(wǎng)有高架，隧道和道路交通的共同支撐，區(qū)域的交通出行狀況良好。項目優(yōu)勢地段：本項目地處斜土路大木橋路，屬打浦橋商圈及徐匯中心商圈延伸線.項目劣勢項目周邊沒有辦公樓，辦公樓價值以群為主才能充分發(fā)揮，本項目勢單力薄。付樓房型比較差。本項目處于外圍同類型產(chǎn)品的包圍中，而且在配套上沒有優(yōu)勢。小結(jié)：本項目可以其優(yōu)越的地段，交通，和良好的品質(zhì)向本地追求實惠的中小企業(yè)，外地向往上海徐匯概念的企業(yè)訴求.。買入面積：46848m2地上：43375m2;地下：3473m2。]買入單價：8500元/m2。買入總價：39821萬元。買入單位成本：8500元/m2。買入總成本：39821萬元。自有準(zhǔn)備金：15712萬元〔買入總成本的40%?！澄?、利潤估算銷售收入銷售單價：〔大廈平均12000元/m2;公寓辦公樓平均10000元/m2?！?。銷售面積：43375m2〔大廈31334m2;公寓辦公樓：12041m2?！?。銷售總收入：49642萬元。銷售費用銷售推廣費：1489萬元〔銷售收入的3%〕。營業(yè)稅費及附加：2763萬元〔銷售收入的5.565%?！?。靜態(tài)財務(wù)費：2389萬元(額度按買入總價39821萬元；年限為1年；利率為6%計如果汽車泊位平均每位價格為17.52萬元/位，則銷售收入增加2085萬元，利潤同時增加1969萬元；投資利潤率則為12.93%。基本方案利潤利潤率所得稅稅后利潤稅后利潤率小結(jié)：從總成本平均售價敏感性分析可以看出，本項目的投資利潤同等于現(xiàn)在行靜態(tài)財務(wù)費：943萬元(額度按買入總價15712萬元；年限為1年；利率為6%計算)。投資利潤投資利潤率：11.62%。如果汽車泊位平均每位價格為17.52萬元/位，則銷售收入增加2085萬元，利潤同時增加1969萬元；投資利潤率則為16.56%。基本方案利潤利潤率所得稅稅后利潤稅后利潤率小結(jié)：從自有資金平均售價敏感性分析可以看出，本項目的投資利潤同等于現(xiàn)在結(jié)論：本項目地處打浦橋商圈和徐家匯商圈及肇家浜路沿線辦公樓之間，若公司以8500元/m2的價格買入本項目，以大廈平均12000元/m2、公寓辦公樓平均10000元/m2、汽車泊位17.52萬元/位的價格對外銷售，則銷售收入可達5