房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型企業(yè)的會計核算-任務2 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計主講人：謝春苗浙江金融職業(yè)學院會計學院延時符目錄商品流通企業(yè)一旅游餐飲服務企業(yè)二運輸企業(yè)三施工企業(yè)四房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五農(nóng)業(yè)企業(yè)六延時符行業(yè)五房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認知任務一

開發(fā)成本的核算任務二

開發(fā)產(chǎn)品的核算任務三

一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品種類土地的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)與經(jīng)營城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)代建工程的開發(fā)二、開發(fā)成本的構成項目010203040506土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費配套設施費建筑安裝工程費開發(fā)間接費用三、開發(fā)成本的核算1.“開發(fā)成本”賬戶。

該賬戶屬于成本類，核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，以及企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內(nèi)設施而發(fā)生的出租房工程支出。2.“開發(fā)間接費用”賬戶

該賬戶屬于成本類。核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3.“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶

該賬戶屬于資產(chǎn)類，核算企業(yè)已完工開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓或結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，期末余額為尚未銷售、轉(zhuǎn)讓和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。四、開發(fā)成本的具體核算方法

發(fā)生各項開發(fā)支出時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”或“房屋開發(fā)成本”等，貸記“銀行存款”、“應付賬款”、“應付職工薪酬”等相關賬戶。

期末分配結(jié)轉(zhuǎn)由該開發(fā)項目負擔的開發(fā)間接費用時，借記“開發(fā)成本——xx開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。土地開發(fā)成本按通途分類:為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地：

企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用單獨構成土地的開發(fā)成本為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地：企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本。(一）土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)成本核算程序圖土地開發(fā)費用發(fā)生“開發(fā)成本

——土地開發(fā)”“開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品”“開發(fā)成本

——房屋開發(fā)”直接費用計入間接費用計入期末分配計入完工自用對外銷售【工作實例5-1】榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出。如下表5-2所示。表5-2榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司土地開發(fā)成本單位：元支出項目商品性土地自用土地支付土地征用及拆遷補償費650000750000支付承包設計單位前期工程款5000040000應付承包施工單位基礎設施款4000030000分配開發(fā)間接費20000

合計760000820000(1)用銀行存款支付征地拆遷費時：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本（征地補償費）650000

——自用土地開發(fā)成本（征地補償費）

750000貸：銀行存款

1400000(2)用銀行存款支付設計單位前期工程款時：借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)（前期工程費）50000——自用土地開發(fā)（前期工程費）40000貸：銀行存款90000(3)將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時：借:開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)（基礎設施費）40000——自用土地開發(fā)（基礎設施費）30000貸：應付賬款——應付工程款70000(4)分配應計入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時：

借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)（開發(fā)間接費）20000

貸：開發(fā)間接費用

20000（5）假設本月土地開發(fā)在本月完工并驗收合格，其中自用土地準備作為商品房開發(fā)用地。結(jié)轉(zhuǎn)完工土地開發(fā)成本。借：開發(fā)產(chǎn)品——土地760000開發(fā)成本——房屋開發(fā)820000貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)760000

——自用性土地開發(fā)820000延時符盛世房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出盛世房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)成本

單位：元要求：根據(jù)相關支出分別核算商品性土地和自用土地的開發(fā)成本。延時符知識點1土地開發(fā)成本的核算延時符知識點1土地開發(fā)成本的核算

配套設施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的與開發(fā)項目配套建設的各種服務性設施。可分為兩大類：（二）配套設施開發(fā)成本核算不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設施項目配套設施開發(fā)費用發(fā)生“開發(fā)成本

——配套設施開發(fā)”“開發(fā)間接費用”間接費用計入直接費用計入期末分配計入完工不能有償轉(zhuǎn)讓能有償轉(zhuǎn)讓“開發(fā)產(chǎn)品”——某配套設施“開發(fā)成本

——房屋開發(fā)”配套設施開發(fā)成本核算程序圖

（1）對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。

(2)對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，等到開發(fā)完成后再按一定標準分配計入房屋等開發(fā)項目成本及能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施產(chǎn)品成本之中。

(3)對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大型配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，開發(fā)完成后按其實際成本轉(zhuǎn)為“開發(fā)產(chǎn)品”處理。

(4)配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步開發(fā)，則配套設施費用在實際發(fā)生時記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”或“配套設施開發(fā)成本”賬戶；

如果配套設施與房屋等不是同步開發(fā)，經(jīng)批準后可按配套設施的預算或計劃成本，預提配套設施費項目，并計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“其他應付款”賬戶的貸方。

【工作實例5-2】融達房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設住宅小區(qū)配套的商店和鍋爐房，用銀行存款支付工程款68000元。借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)68000貸：銀行存款68000

商店和鍋爐房工程完工，實際成本分為別160000和40000元。鍋爐房是開發(fā)小區(qū)不能轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，商店則作為小區(qū)第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房。借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設施160000開發(fā)成本——房屋開發(fā)40000貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)200000

【工作實例5-3】濱江房地產(chǎn)開發(fā)公司按照城市建設規(guī)劃要求，在花園小區(qū)內(nèi)建設一家商場、一座小學、一座水塔，且均承包給施工企業(yè)進行施工。

其中商場、小學建成后有償轉(zhuǎn)讓給有關部門，水塔按規(guī)定計入小區(qū)A商品房、B商品房的成本。

上述配套設施與商品房建設同步。配套設施發(fā)生的各項成本見表5-3所示。項目商場小學水塔支付土地征用及拆遷補償費16000010000050000支付承包設計單位前期工程款500006000020000應付施工單位基礎設施工程款10000012000080000應付施工單位建筑安裝工程款200000800005000分配水塔設施配套設施費3000020000

分配開發(fā)間接費3000020000

合計570000400000200000（1）以銀行存款支付配套設施土地征用補償費：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商場）160000——配套設施開發(fā)（小學）100000——配套設施開發(fā)（水塔）50000貸：銀行存款310000（2）以銀行存款支付設計單位前期工程款：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商場）50000——配套設施開發(fā)（小學）60000——配套設施開發(fā)（水塔）20000貸：銀行存款130000（3）應付施工單位建筑安裝工程款：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商場）

100000

——配套設施開發(fā)（小學）120000

——配套設施開發(fā)（水塔）

80000貸：應付賬款——應付工程款300000（4）應付施工單位建筑安裝工程款：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商場）200000——配套設施開發(fā)（小學）80000——配套設施開發(fā)（水塔）50000貸：應付賬款——應付工程款330000（5）分配應計入商場、小學配套設施開發(fā)成本的水塔支出：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商場）30000——配套設施開發(fā)（小學）20000貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（水塔）50000（6）分配應計入商場、小學的開發(fā)間接費用：借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商場）30000——配套設施開發(fā)（小學）20000貸：開發(fā)間接費用

50000

（7）上述配套設施均已建成并經(jīng)驗收，商場、小學已轉(zhuǎn)讓有關部門。水塔配套設施的成本計入A座、B座商品房成本，按建筑面積分配，A座為1萬平方米，B座為3萬平方米，應編制如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設施開發(fā)（商場）570000——配套設施開發(fā)（小學）400000貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（商場）570000——配套設施開發(fā)（小學）400000借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（A座）37500——房屋開發(fā)（B座）112500貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)（水塔）150

000（三）房屋開發(fā)成本的核算1.房屋開發(fā)的種類房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務，按其和目的用途可分為以下四類：（1）對外銷售而開發(fā)的商品房；（2）為出租經(jīng)營而開發(fā)的經(jīng)營房；（3）為安置折遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；（4）受其他單位委托代為開發(fā)建設的代建房。

2.房屋開發(fā)成本的核算方法

為了反映房屋開發(fā)費用的支出情況，應設置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”明細賬戶，按房屋開發(fā)種類和成本項目進行明細核算。

【工作實例5-4】恒達房地產(chǎn)開發(fā)公司將上城開發(fā)小區(qū)中的一幢商品住宅工程出包給市第一建筑公司。工程已全部完工，市第一建筑公司提交“工程價款結(jié)算單”，工程價款共計8000000元，已預付5000000元。經(jīng)審查同意，支付余款。

期末分配結(jié)轉(zhuǎn)該商品住宅開發(fā)工程應負擔的開發(fā)間接費用36000元。（1）根據(jù)“工程價款結(jié)算單”確認房屋開發(fā)成本借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本8000000貸：銀行存款3000000預付賬款——市第一建筑公司5000000（2）分配該商品房應負擔的間接費用借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本36000貸：開發(fā)間接費用36000延時符(四)代建工程開發(fā)成本的核算

企業(yè)接受委托單位代為開發(fā)建設場地和房屋，其建設內(nèi)容和特點與企業(yè)的土地開發(fā)和房屋開發(fā)基本相同，所以可比照土地開發(fā)和房屋開發(fā)的核算方法進行核算。其開發(fā)費用分別在“開發(fā)成本--土地開發(fā)”和“開發(fā)成本--房屋開發(fā)”兩個明細賬戶核算，開發(fā)工程完工驗收合格時，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品--代建工程”賬戶。

除土地、房屋外，其他代建工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，通過“開發(fā)成本—代建工程開發(fā)”賬戶核算，工程完工驗收計入“開發(fā)產(chǎn)品—代建工程”賬戶。

【工作實例5-5】榮盛房地產(chǎn)開發(fā)公司接受市政工程管理部門委托，代為擴建麗園小區(qū)旁邊的中山路，擴建過程中，該公司用銀行存款支付拆遷補償費500萬元，前期工程費40萬，應付晨光建筑公司基礎設施工程款300萬元，增值稅27萬元，分配開發(fā)間接費用15萬元。工程完工并驗收合格。根據(jù)有關費用支出憑證，做如下會計處理。(1)歸集代建工程費用支出時：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)——中山路（征地拆遷費）5000000（前期工程費）

400000（基礎設施費）

3000000（開發(fā)間接費）

150000應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

270000貸：銀行存款

5400000

應付賬款——晨光建筑公司

3270000開發(fā)間接費用

150000(2)結(jié)轉(zhuǎn)已完工代建工程成本時：借：開發(fā)產(chǎn)品-------代建工程

8550000貸：開發(fā)成本------代建工程開發(fā)——中山路（征地拆遷費）5000000（前期工程費）400000（基礎設施費）3000000（開發(fā)間接費）150000（五）開發(fā)間接費用的核算

1.開發(fā)間接費用的內(nèi)容

開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用，主要包括：開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位人員工資、福利費、設備等折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用。2.開發(fā)間接費用的分配

每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定開發(fā)間接費用的分配方法。

土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。

應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。

也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，只需對有關開發(fā)房屋、商品性士地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設施及代建工程進行分配。延時符知識點2房屋開發(fā)成本的核算開發(fā)間接費用的分配

某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費

＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額。

【工作實例5-6】2022年8月榮盛房地產(chǎn)公司開發(fā)間接費用如表5-4所示。表5-42022年8月某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費用分配表單位：元開發(fā)項目編號名稱直接成本間接費用分配率分配開發(fā)間接費商品房300000

30000出租房70000

7000周轉(zhuǎn)房50000

5000大型配套設施120000

12000公共配套設施（不能有償轉(zhuǎn)讓）90000

商品性土地200000

20000合計8300000.174000間接費用分配率=74000÷(830000-90000）=0.1房屋應分配的開發(fā)間接費用=(30000