房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程全稅種稅收籌劃方案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程全稅種稅收籌劃方案第一節(jié)籌建初期的稅收籌劃方案第四節(jié)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案第五節(jié)個(gè)人所得稅稅收籌劃方案第一節(jié)籌建初期的稅收籌劃方案《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第八十三條企業(yè)所得稅法第二十六條第（二）項(xiàng)所稱符合條合伙企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得采取“先分后稅!單一投資基金核算!單一投資基金核算20%稅率合伙企業(yè)個(gè)人所得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得5級(jí)稅率股息紅利所得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得5級(jí)稅率股息紅利所得20%稅率增值900萬(wàn)元暫不納稅。A公司按1000萬(wàn)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第十七條財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按照一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）和企業(yè)所得稅的成本扣除。但需要按30000萬(wàn)元繳納3-5%的契發(fā)。但轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)戶轉(zhuǎn)移需要繳納相應(yīng)的增值稅、土地增值稅和企業(yè)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題第二十四條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)第二十五條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)第二十六條合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加其他第二條增值稅納稅人（以下簡(jiǎn)稱“納稅人”購(gòu)買方納稅人按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第73“所購(gòu)貨物或勞務(wù)、服務(wù)不屬于增值稅扣稅項(xiàng)目范圍”或“所購(gòu)服務(wù)不屬稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票、收費(fèi)公第三條有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司的股東以其認(rèn)購(gòu)的股份為限對(duì)公司承第二節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案（上）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)2019年3月15國(guó)家稅務(wù)總局在線訪談[稅銷、依法被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為非正常戶等特殊原因無(wú)法補(bǔ)務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代育服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游娛樂(lè)服務(wù)、餐飲住宿服務(wù)、居民日常服項(xiàng)的公告（交通運(yùn)輸部公告2020年第1主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆方的合理利潤(rùn)100元。關(guān)聯(lián)方開(kāi)具100元發(fā)票給房地產(chǎn)公司作為開(kāi)發(fā)第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且照金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率應(yīng)該收取100萬(wàn)元利息而未①單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇【舉例】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自小規(guī)模納稅人B購(gòu)進(jìn)一批花卉、綠化苗木等，二、個(gè)人所得稅征收采取據(jù)實(shí)征收和核定征第三節(jié)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案（下）二、納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應(yīng)稅4、財(cái)稅[2017]58號(hào)：建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基程款。則建筑企業(yè)僅需就實(shí)際取得的工程款計(jì)提銷項(xiàng)稅額所得額不超過(guò)300萬(wàn)元、從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》方發(fā)生的不超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入稅前扣除限額比例內(nèi)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣將按照上述辦法歸集至本企業(yè)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不計(jì)算在A105060廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等跨年度納稅支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出確(三)商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有第四節(jié)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！苯ǚ课荨毙袨橹话凑珍N售不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)稅收政策計(jì)算繳納增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2018年低的處理規(guī)則問(wèn)題”對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格達(dá)不到同一項(xiàng)目同類房地產(chǎn)或當(dāng)理由”包括：法院公開(kāi)判定或裁定（不含調(diào)解）瓊地稅函[2015]917號(hào)“如何認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低？”納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格3但企業(yè)贈(zèng)送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買海南國(guó)稅發(fā)布房地產(chǎn)建筑金融及生活服務(wù)業(yè)營(yíng)改增稅收政答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛坯房或精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電國(guó)稅函[2008]875號(hào)規(guī)定：企業(yè)已經(jīng)值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅？以適當(dāng)合理的低價(jià)出租給物業(yè)給公司是否可《企業(yè)所得稅法》4、增值稅（專用）發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間與收款時(shí)間第五節(jié)個(gè)人所得稅稅收籌劃方案第六條應(yīng)納稅所得額的計(jì)算：后的余額為收入額。稿酬所得的收入額減按百分之七十4、工資薪金所得轉(zhuǎn)化為利息股息紅利所得、租賃所得等第四條實(shí)行個(gè)人所得稅全員全額扣繳申報(bào)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出和分配計(jì)入成本的間接費(fèi)用以及銷售財(cái)稅[2019]13號(hào)和國(guó)家稅務(wù)總局公告20事會(huì)、薪酬委員會(huì)或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實(shí)際發(fā)放給福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)《中華人民共和國(guó)公司法》所得稅目的。公司股東多分配的70%是否免企業(yè)機(jī)關(guān)受理章的《中華人民共和國(guó)清算所得稅申報(bào)表》及附表三《剩余財(cái)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按照支付給殘疾職工工資的100%加《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》自2019年1月1日至2021年12月31日，企業(yè)招用自主就業(yè)育附加和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。定額標(biāo)準(zhǔn)為每人每年6000元，最或年初2021年1月1日交房?；蛘唛_(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工報(bào)備時(shí)間同上述兩個(gè)時(shí)第九條企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本(二)分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間(四)定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功(五)成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯本計(jì)入扣除項(xiàng)目及加計(jì)扣除。企業(yè)應(yīng)該如何此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。......國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條關(guān)于“土地增值稅的扣除項(xiàng)目”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、第三年440（-200+840-200納