【財務(wù)管理稅務(wù)規(guī)劃 】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

{財務(wù)管理稅務(wù)規(guī)劃}房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及他所領(lǐng)導(dǎo)下的全國應(yīng)該說，稅務(wù)局他自己也積累了一套戰(zhàn)術(shù)方法。在這種戰(zhàn)術(shù)方法下，納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從好。對于房地產(chǎn)企業(yè)要交哪些稅，這些稅如何計算，在什么時間交，個地區(qū)，有混亂到這個地步，稅務(wù)局他能不遵從的深化和升華，是對《稅法》靈活地應(yīng)用。我在這里告訴大家，我們中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅的情況，如果從我剛才講的兩個角度來說，老板也干預(yù)納稅，想讓他結(jié)轉(zhuǎn)多少就結(jié)轉(zhuǎn)多少，想讓它虧損就虧損，想讓它盈利就盈利，這種對稅收的雕琢、修飾、匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因為很多的政策，是在這里我匯編每一個政策都是和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，是財務(wù)我會專門給你們講一講政策制定的背景和它所指的特定的環(huán)注冊有關(guān)規(guī)定》、《銀行開戶有關(guān)規(guī)定》等等，統(tǒng)模式，請大家聽清楚我的措辭。好比我們房地產(chǎn)稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，第一道關(guān)營業(yè)稅關(guān)。營業(yè)稅關(guān)，現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做的都很好，有軟處，票一開就要交5一交易完就要交5這是雷打不動的，所以你交得也最勤快，因為你不交下個月票都領(lǐng)不到，房子賣出去，們的行業(yè)利潤率過高有關(guān)系?，F(xiàn)在我們5％是不考慮你的利潤率的，行業(yè)的利潤率下降，5％的負擔(dān)越來越明顯。務(wù)稽查的例子，都是真實的例子，我這里面有幾百個案例。交給稅務(wù)局了。大家就問我這個企業(yè)將來賺不賺錢我心里都沒有底，值稅，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來講又是一座大山，雖然是地方稅，然是地方稅，還包括城建稅、教育費附加這些都屬于地方稅和附加。的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)開的內(nèi)容不對也不讓稅前列支。有很多的費用不允許稅前列支，雖然你認為我學(xué)習(xí)也是為企業(yè)學(xué)習(xí)，明顯得高于打工的收入，所以這個文件的背景我就不給大家多講了，等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利配，依照利息、股息、依法保護個人財產(chǎn)，你不能扣押個人財產(chǎn)，檢察院的人是這么說的，棟華高萊斯大廈，可是問題這個大廈也可以是小大廈，就是小一點，字樓，可是不知道的就不得了，不知道在北京好歹也混出一棟樓了，兩種方式都可以通過管理來降低成本，這是這種樓很大的一個優(yōu)點，而且這個樓還有一個優(yōu)勢，大家看它的平面就知道了，它沒有公攤。宣傳。這樣一來，這種產(chǎn)品是很有競爭力的。好了。我在稅務(wù)部門工作過7、8年，搞過稽查，搞過秘書工作，從有一個巨額財產(chǎn)歷來不明罪，我們對商人沒有巨額財產(chǎn)涉嫌逃稅罪，現(xiàn)在沒有，將來要有的話就好了，當(dāng)然這都是違反國際法律潮流的，包括巨額財產(chǎn)歷來不明罪，實際上這個罪是要取消的。因為世界各國的法律在量刑的時候必須要找到證據(jù)的，找不到證據(jù)明知道你殺人了，只能讓你逍遙法外，沒有辦法，大家可能從電影、電視上和新聞報道上也都可以看出來，西方法律就是憑證據(jù)來說話。李昌玉憑什么活？就是根據(jù)小小的物證，蛛絲馬跡尋找出最終殺人滅跡最大的證據(jù)，最終破了案，所以他在華人警界里面，或者是整個西方警探里面聲譽是非常高的。我們中國是怎么破案的？像劉曉慶這個事情就是最典型的，她本來剛剛開始也不是涉及逃稅，而是因為民工靜坐示威要求民工工資的案件，也就是一個政治案件所引發(fā)的，當(dāng)時劉曉慶還是全國政協(xié)委員，政協(xié)委員在中國是屬于參政的，參政議政角色，她的政治地位還是不錯的，我們在座各位很多同志還達不到她的政治地位，在這種角色下因為欠民工工資，不是她直接欠的，是搞別墅項目，沒有給建筑公司足錢，因為有業(yè)主反映有墻裂縫，所以決定扣建筑公司的款，建筑公司的工頭就使一個壞點子，快過年了你們就去亞運村安惠里小區(qū)第幾號第幾號，那個地方是真正的老板，我是打工的，你們跟她要錢要回來，到那保安都不讓進，最后民工都要回家過年，結(jié)果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以當(dāng)時劉淇、賈慶林都不敢拍板，交給國務(wù)院，國務(wù)院李嵐清簽字把她抓起來算了，她又不是公務(wù)員，她肯定逃稅了，這就是我們總理對我們商人的定義。抓起來以后《銀行法》；為什么做假帳？就是想騙騙小股東，違反了《公司反《勞動法》，司機不好好開車闖紅燈，違反《道路交通管理安全國我要想逮捕你，任何一條法都能逮捕你，但是真正能抓起來就是公司。西城區(qū)地稅局的人一聽，眼睛一亮，那可以，借多少都可以，有當(dāng)那個項目賺到錢才有可能把這邊的窟窿給補上。那么老板講了，我用我朋友的名義借行不行，用家里成員的名義借行不行？都可以，往往說借款這一塊要注意一下。應(yīng)該想方設(shè)法以公司的職員或者是家庭成員了，最后一道關(guān)你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜稅務(wù)稽查關(guān)。稅務(wù)局的人員到你這里來查帳，有幾個人空手回去的，有空手回去的嗎？少，特別少，因為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險太大了，他隨便找你一點問題都能帶一點稅回去，不信我們做一個模擬檢查，是我給大家講的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前稅收的負擔(dān)要面對流轉(zhuǎn)稅、地方稅、的落后的納稅模式表現(xiàn)為什么？主要表現(xiàn)為在企業(yè)各3得出總的交易金額，發(fā)現(xiàn)他申報的金額比總的金額差了一大塊，減一等于零的游戲，你既然過戶到個人名下了，就構(gòu)成了視同銷售，漏交了稅款，我告訴大家，很高興告訴大家，這個老板已經(jīng)出來了，出來以后他到北京來看我一次，首先就表示感謝，我說這不用感謝，下來，他敢弄我我就敢他，雖然我在里面和稀泥，我說人就是這樣，他說不行這口氣壓不下去，我不在這個地方干了，到別的地方干了，引發(fā)其他的法律問題他沒有考慮到，他誤以為出去又進來就不交稅，候才高度重視，稅務(wù)局一走又忘掉了，好了人家借點錢去投到公司去，再以借款的形式拿出來還給朋友就行了，導(dǎo)他，我想你最好跟朋友借錢去增值，不要玩游戲，既花了評估費，遼寧省沈陽市的一個房地產(chǎn)企業(yè)，目前就面臨這種決策會帶來什么樣稅收的麻煩，這是我們這一堂課最關(guān)鍵的地方，都不知道你干什么活，不可能，他只能給你報稅，不可能給你籌劃。部門下一步征管改革的情況，下一步征管改革將者是手撕的定額票，否則拿到手寫版的發(fā)票都是假公安部管理，但是戶口管理就為下一步個人所得稅的改革打下基礎(chǔ)。下一步個人所得稅的改革為什么和戶口有關(guān)系？因為我們每一次所美國目前對個人所得稅的檢查要求覆蓋率不低于2就是100個公久大家就聽到個人所得稅法修改草案在全國施，跟我們主題沒有關(guān)系在這里就不講了，這是現(xiàn)同一時期能做三套帳，四套帳的現(xiàn)象。比如說有的企業(yè)有三套帳，事務(wù)所幫他們把最近三年的帳整一下，我說你這個公司沒有會計部，劃以后，納稅籌劃所有依據(jù)都是合法的，必須建立在真帳的基礎(chǔ)上，企業(yè)上動腦筋了，我先給你們打一個預(yù)防針，先像電視劇預(yù)告一樣，先休息一會兒再回來。你們這個關(guān)能度過去的話，我覺得稅收風(fēng)險可能相對就要平緩一點，的一個房地產(chǎn)企業(yè)檢查的工作底稿全部填好以后才算貨全部查完了，盾，優(yōu)惠政策越多我們利用的機會可能就越多，雖然我們自身沒有優(yōu)可以剝離到銷售代理服務(wù)公司去做，這樣不就爭取到優(yōu)惠政策了嗎。設(shè)方面的原因，他在加強征管，讓你逃稅、偷稅的空間越來越狹窄，財務(wù)會計學(xué)，中國稅收稅制學(xué)，還有經(jīng)濟法律學(xué)等多種學(xué)科的綜合，是來自多年實踐經(jīng)驗的工作人員，管理人員，因為你們手下有幾十、思所想，相當(dāng)多的我們中國的房地產(chǎn)稅收政策是空白的，是沒有的，們沒有幾個人跟稅務(wù)局叫板的，偶爾就是被稅務(wù)局激怒了。在稅務(wù)局就開出一個罰單要求房地產(chǎn)開發(fā)商就整個金融廣場建設(shè)的不算，因為總局復(fù)議規(guī)定也允許你們撤的，所以第二天又發(fā)出三書，關(guān)于撤銷某某申訴的通知，全部撤銷的，原來發(fā)的全部都撤銷掉了，第一個問題我就給大家講到這里。作為我們講解納稅策劃的老師來講為什么認為這個很稅混淆在一起，認為不都是為了少交稅嗎，性質(zhì)上沒有多大的區(qū)別，人其實在追求目標上也沒有多大的差別，小人愛財人家君子也愛財，這樣給學(xué)生講娶美女掙大錢，但是回到中國古書上面來講，《詩創(chuàng)造力，我們的產(chǎn)品沒有創(chuàng)造力，有創(chuàng)造力的都是偷襲的，模仿的。么，把我都問住了，問我為什么比如大家都知道為什么天空是藍的，息，肯定沒有出息。外國孩子教育就不是這樣。劃，那都是后天自己研究琢磨的東西，我們上大學(xué)哪學(xué)過納稅籌劃，今天給大家講的是節(jié)流，節(jié)流里面的一個組成部分，稅收也是成本，方向開源，我保證中國大專以上學(xué)歷從全國人口比例比重是5.1%,就是死記硬背，我還準備教他三字經(jīng)，幼兒園永遠不會教這些東西，擔(dān)心孩子，而且我們都是學(xué)過來的，教孩子怎么考試還是有辦法的，當(dāng)然這是我的個人觀點。我這個概念我回到主題上來，概念實際上就是要表達一個中心思想，得你剛才講的東西是老鼠，不是人，有思維，老鼠有思維夜里出來，并使用，比如大房子，動物會蓋房子嗎，一般的動物是不會蓋房子，里面設(shè)計圖紙，按照圖紙造不能走樣建出來，只有人能夠做得出來，請大家看一看我怎么給納稅籌劃下概念？納稅籌劃是納稅人為達到的上來講，就把偷稅和籌劃區(qū)別開了，這是一方面。另外一層意思，大的方案來執(zhí)行，這一點是不一樣的。萬，購買A公司在B公司的股份，我們算一下帳，他投了司，他已經(jīng)交過33％的所得稅，我作為法人所得稅回來也是33%,會再發(fā)生導(dǎo)致我重復(fù)納稅或者是增加稅負的不合理的決策方式的出納稅籌劃的要求是盡量地把股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差劃，他說會的，他說我們現(xiàn)在就是該交的就交，不該交的堅決不交。籠統(tǒng)了，實際上我就問稅法又是怎么具體規(guī)定的呢，他答不上來了，例子說明納稅籌劃的重要性。雙方簽訂的協(xié)議我也看過，叫做參股經(jīng)營協(xié)議，或者叫做聯(lián)建協(xié)議，東變更名稱登記這才可以。我打一個不太恰當(dāng)?shù)谋扔鳎秃帽惹槿颂岢鰜硪睦掀欧重敭a(chǎn)，不要你認為是投資，但是稅務(wù)局卻不認為你是投資，認為你是借款，業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實現(xiàn)的銷售收入收負擔(dān)狀況，比如說經(jīng)過測算，我們這個企業(yè)的稅收負擔(dān)率是12%,感覺？感覺輕了，這感覺不錯，就是跟著感覺走，你這個感覺很好，為什么？所有的指標存在的一個前提是如果沒底。我們對房地產(chǎn)納稅籌劃的研究從現(xiàn)在開始，已經(jīng)準備邁入門檻負率小的項目，因為什么？稅負高的項目一定它的利潤率也是高的，要聽了。大家也許講那稅務(wù)局為什么不跟我說了呢？跟你說了以后，登記的時候，應(yīng)該在營業(yè)執(zhí)照里面注明是個人獨資或者是注明合伙，在中國講法制責(zé)任當(dāng)中，有限公司和無限公司之間究竟有什么區(qū)別同志不愿意交企業(yè)所得稅，可能覺得很唐突，實際謝謝各位！包人，也就是職工，是這么寫的，對于所有合同交于公司財務(wù)備案，了。樓銷售可以按照差價交稅。比如買了一個在建項目，花了五千萬買，把這個樓給別人是花六千萬，交營業(yè)稅是拿六千萬減買項目五千萬，反政策法規(guī)的現(xiàn)象，特別是稅務(wù)，納稅上面在的稅務(wù)問題是非常廣泛，因為稅務(wù)風(fēng)險實際定義稅務(wù)問題。大家看一下講義第七頁，給大家看一下房地產(chǎn)存在的主要稅務(wù)問題，家講一下營業(yè)稅問題，從我們現(xiàn)在情況來看，有這么幾個比較突出。十五條所稱的價位費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、一下，營業(yè)稅條例第五條和營業(yè)稅條例細則第十四條的規(guī)定，來佐證