中經(jīng)網(wǎng)2007年行業(yè)分析報告-房地產(chǎn)

2007中國行業(yè)年度報告系列之 1 1 3 3 3 3 4 4w ww 4 4三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及行業(yè)景氣判斷 5 5 6 8 8（二）房地產(chǎn)發(fā)展的土地、能源等資源約束瓶頸日益 9 9I僅供中國建設(shè)銀行總行使用 9（一）宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健增長激發(fā)我國房地產(chǎn)供求的 9 （三）物價總水平基本穩(wěn)定，減輕了房價上漲的外在 三、我國住房制度和房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史回顧 23 三、房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu) w 三、房地產(chǎn)市場價格走勢判斷 構(gòu) . 三、個人購房貸款發(fā)展狀況及存在的問題 七、杭州w wwn V僅供中國建設(shè)銀行總行使用2001～2006年土地開發(fā)投資和房地產(chǎn)開2001～2006年房地產(chǎn)施工面積、新開工面積2001～2006年房地產(chǎn)施工面積、新開工面積和竣工面2006年廉租住房制度建設(shè)情況一覽表（1）2006年廉租住房制度建設(shè)情況一覽表（2）20012006年商品房銷售面積及銷20012006年商品房銷售面積及銷2001～2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP和固定資產(chǎn)投資2001～2006年按物業(yè)類型分房地產(chǎn) 2001～2006年住宅施工面積、新開工面積和竣工2001～2006年辦公樓施工面積、新開工面積和竣2001～2006年商業(yè)營業(yè)用房施工面積、新開工面積和竣2001～2006年房地產(chǎn)投資占GDP和固定資產(chǎn)20032006年房地產(chǎn)主要資金來20032006年房地產(chǎn)主要資金來w.......VII僅供中國建設(shè)銀行總行使用一、行業(yè)定義與報告研究范圍界定從交易對象來說，房地產(chǎn)是指可以公開交易的建筑物（廣義還包括礦、森林等自然資源）及其附屬土地；從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)角度看，房地產(chǎn)是附、森林等自然資源）及其附屬土地；從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)角度看，房地產(chǎn)是附w是ww是w經(jīng)濟壽命是指在一定期限內(nèi)，為獲得高收益率所開發(fā)的不動產(chǎn)的凈收益，而對房地產(chǎn)投資者來說，最佳的持有期可能比經(jīng)濟壽命還要短，從美國、加拿大等發(fā)達國家投資房地產(chǎn)的規(guī)律來看，從購買到出售的平均持有期大三是不可分性。和許多金融資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)單位價值很高，但又不可能使多個投資者分別持有。正是由于這一特性，房地產(chǎn)投資中涉及大量狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所；廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。與其他各種市場一樣，房地產(chǎn)市場的本質(zhì)是聯(lián)結(jié)供給與需求之間的一般渠道。一般而言，通過市場交易我國的房地產(chǎn)市場包括土地使用權(quán)出讓的房地產(chǎn)一級市場、增量交易手房）的三級市場（住房二級市場，實際上在我國還存在著公房使用權(quán)交易的住房三級市場）三種基本形式。按交易方式可分為買賣市場和租賃市場。按物業(yè)類型分為住宅與非住宅物業(yè)，其中非住宅物業(yè)市場包括寫字樓市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。房地產(chǎn)市場還可延伸出房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場等。房地產(chǎn)市場與其他市場有很多明顯不同的特點，一是區(qū)域性；二是與房地產(chǎn)市場與其他市場有很多明顯不同的特點，一是區(qū)域性；二是與、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)包括：土地與房地產(chǎn)開發(fā)、出租和經(jīng)營房地產(chǎn)、中介服務(wù)和國際上對房地產(chǎn)行業(yè)的定義和分類為：聯(lián)合國《國際標準產(chǎn)業(yè)分類作為第11大類，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在ISIC租物業(yè)的房地產(chǎn)活動和以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動兩組。擁有或出租物業(yè)的房地產(chǎn)活動包括：買賣、租賃和經(jīng)營自有或租賃房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)（不包括其中涉及的建筑活動，這些活動屬于建筑業(yè)）或房地產(chǎn)細分等等；也包括土地開發(fā)（不包括拆遷和土地平整活動，這些活動屬于建筑業(yè)）和出售，酒店式公寓和活動住宅場地的經(jīng)營。以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)活動包括：房地產(chǎn)代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的活動，以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)買賣和租賃中介，以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)管理，房地產(chǎn)估價服務(wù)，房地產(chǎn)托管代理。本報告分析了近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的變化軌跡，重點研究2005~二、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述盡合理、部分地區(qū)房價上漲過快等問題，國家再次出臺一系列房地產(chǎn)宏觀ww房價的漲幅仍然在兩位數(shù)以上，并且漲勢沒有有效緩解的趨勢，社會反映由于政策效果的滯后，中低價位、中小套型的普通商品住房總體來看，目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中仍有一些問題值得關(guān)注，主要是房價水平依然偏高，尤其是大城市房價上漲過快，中低收入住房困難家庭所需要的廉租住房、經(jīng)濟適用住房、中低價位、中小套型的普通商品住三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及行業(yè)景氣判斷當前和今后一個時期，是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，也是人口、資源和土地等供需矛盾的凸顯期，緩解經(jīng)濟社會發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)資源稀缺的矛盾將是長期而艱巨的任務(wù)。立足我國人口、資源和環(huán)境的實際，統(tǒng)籌發(fā)展，倡導(dǎo)健康文明的消費模式，引導(dǎo)合理的住房消費；重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，建立健全住房產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變化，社會格局重新調(diào)整，利益矛盾不斷增加，收入加速分ww從長期來看，房價上漲符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。然而，具體來說，我國房階段，部分領(lǐng)域存在著市場化程度較低、競爭不充分、內(nèi)部交易等非市場化行為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的土地、金融、財稅等制度處在變動發(fā)展、調(diào)整改革與逐步完善過程中；結(jié)構(gòu)性問題凸顯，供求關(guān)系局部緊張，房價上漲壓市場化和社會化進程的加速，從根本上改變了人們的住房觀念，即通過自增長是當前我國城鎮(zhèn)化的主要特征。我國仍處于居民消費結(jié)構(gòu)升級和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快的時期，市場潛力巨大，內(nèi)在動力較強，特別是城鎮(zhèn)居民住房水平面積增加的同時，對質(zhì)量和居住環(huán)境的要求提高，對城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)居住、公共服務(wù)和社區(qū)服務(wù)等功能提出更高要求。加快科技創(chuàng)新，加強城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和污染綜合治理，改善城鎮(zhèn)環(huán)境，創(chuàng)造對w需求，但居民收入持續(xù)增長和目前消費結(jié)構(gòu)升級的發(fā)展階段將導(dǎo)致未來住學(xué)家信心調(diào)查”調(diào)控力度（比如開征物業(yè)稅和不動產(chǎn)稅等）”具有可持續(xù)性。在這樣的前提下，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行具有可持續(xù)性。在這樣的前提下，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行境繼續(xù)看好的情況下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)顯示著增長強勁、規(guī)模擴大、份額一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀背景我國以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到市場化培育、城鎮(zhèn)化加速、國際隨著住房制度改革的不斷深化，我國房地產(chǎn)進入了市場配置資源的階段，以住房為主的房地產(chǎn)市場機制初步形成，房地產(chǎn)市場已成為群眾解決隨著住房制度改革的不斷深化，我國房地產(chǎn)進入了市場配置資源的階段，以住房為主的房地產(chǎn)市場機制初步形成，房地產(chǎn)市場已成為群眾解決w國際資本規(guī)模巨大、商業(yè)嗅覺靈敏，部分資金投機性強。外資在進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的同時，也在不斷進入房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。外資的大量進入和流隨著工業(yè)化進程的加快和技術(shù)創(chuàng)新的不斷推動，不斷將新技術(shù)、新材標不只是社會富裕的標志，更重要的是多方面關(guān)系趨于協(xié)調(diào)的和諧標志。應(yīng)該包括，更加注重改善困難群眾住房條件，促進社會和諧；更加注重節(jié)約資源和保護環(huán)境，引導(dǎo)適度消費；更加注重完善住房功能，確保質(zhì)量安全；更加注重完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境；更加注重市場機制與政府調(diào)二、宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)的影響增長10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為萬億元25萬億元2050GDP比上年增長20012002200320042005200615%12%9%6%3%0%w系列的宏觀調(diào)控，有效地避免了經(jīng)濟運行由偏快轉(zhuǎn)向過熱，經(jīng)濟在實現(xiàn)高進入利率上升通道。隨著房地產(chǎn)投資、房價和房地產(chǎn)信貸規(guī)模的過快增長，為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，中國人民銀行和銀監(jiān)會開始一系列措施，百分點；同時放寬人民幣存貸款利率浮動區(qū)間，貸款利率原則上不再設(shè)定上限，下浮幅度不變，允許存款利率下浮。對于一年期住房抵押貸款基準款政策。個人住房貸款利率將不再實行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利房地產(chǎn)業(yè)是利率敏感性行業(yè)，利率提高將對房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生重大影響，主要體現(xiàn)在兩方面：一是融資成本上升；二是融資規(guī)模下降。從融資成本變化來看，利率上升將直接導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本上升，公司中長期的業(yè)績和利潤增長將出現(xiàn)一定幅度的下降。從融資規(guī)模來看，升息的影響一方面直接反映在開發(fā)商貸款需求可能會受到制約；另一方面升息隱含著會受到影響。同時，利率的上升還會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴張和市場份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。另外，利率的提高將直接增加購房者的使用成本，購房者將支付更多的利息，每月償付的房息更多，對房屋的需求減少。有鑒于此，利率水平的調(diào)整不但可以從供給側(cè)抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的供給泡沫，而且能夠從需求側(cè)抑制消費者的非理性需求。因為房價走勢主要是受市場供求關(guān)系的影響。從長期來看，我國正處于工業(yè)化、城市化的進程中，土地供求矛盾將持續(xù)存在，房地產(chǎn)價格未來上升的可能性要遠遠大于下降的可能性，但是從短期來看，一是在經(jīng)過多年的上漲之后目前地產(chǎn)價位處于高位，短期內(nèi)上漲空間有限；二是升息導(dǎo)致經(jīng)營成本加大，但這更多的是在一定程度上擠壓了開發(fā)商的利潤空間，開發(fā)商利用升息之際抬高房價的可能性不大；三是加息不會引發(fā)市場供求狀況的改變，因為利息成本不是影響開發(fā)商和購房者的決定性因素，利息成本是整個運營成本中所占比例最低的，所以不會影響開發(fā)商對市場的判斷和通過提高存款準備金率回收流動性緊縮信貸，從而使商業(yè)銀行未來減疑將對開發(fā)與消費款，必將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動性帶來壓力。特別是對于那些已開工項目投資規(guī)模較大的企業(yè)來說，由于開發(fā)資金的需求存在剛性，如果貸款難以滿足資金需求，很可能迫使企業(yè)加大已建成項目的銷售力度，回收資金第二，提高存款準備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，多次提高從理論上講，人民幣升值對于房地產(chǎn)價格的影響主要通過以下兩個渠一是流動性效應(yīng)。這種效應(yīng)主要反映在兩個方面：一是升值預(yù)期中的資金流動，即當市場預(yù)期人民幣將要升值時，大量的短期投機性資金將涌入中國，這些“游資”中相當一部分將流向房地產(chǎn)市場，從而推高房地產(chǎn)價格；二是人民幣升值之后的流動性。人民幣升值一般意味著國內(nèi)經(jīng)濟整體向好，投資機會較多，收益水平相對可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，則將有大量的外資通過各種渠道進入國內(nèi)市場，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的領(lǐng)域，最終導(dǎo)致股市上漲，房地二是財富效應(yīng)。人民幣升值意味著進口商品價格的下降，進而帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低，多余的購買力將大量進入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地由此可見，如果較為全面地分析人民幣升值對房地產(chǎn)的影響，我們將發(fā)現(xiàn)，在升值預(yù)期較為強烈的背景下，由于國際游資的大量涌入，房地產(chǎn)價格有望保持上漲的趨勢；如果政府發(fā)出明確的不升值信號，則國際游資進入速度放慢，甚至已經(jīng)進入部分可能將逐步撤離，這時國際游資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響相對較小。較為復(fù)雜的情況是升值以后的表現(xiàn)。一般來說，人民幣升值后房地產(chǎn)價格（尤其是一些大城市的高檔樓盤）上漲的幅度將非常明顯。但是，屆時升值預(yù)期是否會發(fā)生根本性變化，對價格后續(xù)變動影響是不同的。而這種預(yù)期一般是建立在對升值幅度判斷的基礎(chǔ)之上的，即升值是一步到位還是漸進的。盡管理論上認為如果一步到位，游資可能將獲利了結(jié)。但是由于升值空間很難具體衡量，而且當前國際金融市場投機資本規(guī)模龐大，可能會借機不斷推高人民幣匯率，從而陷入欲罷不能的境地，這時貨幣當局能否調(diào)控是很難預(yù)期的，因此房地產(chǎn)價格可能會匯率變動之后影響房地產(chǎn)價格走勢的另一個因素是政策組合，即國內(nèi)利率政策和信貸政策的配合情況。例如日本在升值之后，為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟連續(xù)降低利率，大規(guī)模增加流動性，從而進一步推高了房地產(chǎn)價格。同時，屆時的國際金融環(huán)境可能也是重要的變量，例如受美元連續(xù)升息的緊縮政策影響，全球證券市場流動性將受到極大影響，因此也勢必會對游資復(fù)雜的問題。需要具體看待貨幣當局貨幣升值的幅度、市場預(yù)期以及屆時傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家和企事業(yè)單位統(tǒng)包、低租金使用的實物分配制度。在市場經(jīng)濟條件下，這一制度加重了國家財政和企事業(yè)單位負擔(dān)，不能實現(xiàn)住房建設(shè)的良性循環(huán)，導(dǎo)致住宅建設(shè)開發(fā)規(guī)模小，不能滿出了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的總體構(gòu)想，指出住房要走商品化的道路。城試點出售公房階段大致可分為新建住房成本價出售和補貼出售兩個階段。由于低租金制度沒有改變，租售比價還比較懸殊，加上傳統(tǒng)觀念難以改變，所以人們買房的積極性不高。而且，在補貼出售中，政府或企業(yè)負出了住房商品化目標與提租補貼的改革方案。提租補貼方案的主要政策構(gòu)架是根據(jù)住房的折舊費、維修費、管理費、投資利息和房產(chǎn)稅五項因素，這是我國住房制度改革的一個重要文件，明確了住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，制定了房改的總體目標和分階段目標，提出了房改的四項基面實施住房制度改革。由此房改又進入了一個新的發(fā)展階段，地方政府的依法轉(zhuǎn)讓，這是我國土地使用制度的根本性變革，標志著土地使用權(quán)的商式，確立了國家實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。在城市土地使在住房制度和土地使用制度兩大改革的推動下，我國房地產(chǎn)市場開始形成，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模擴大，商品房銷售量增長。房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出投資點等作了原則規(guī)定，在政策取向上強調(diào)全面推進住房公積金制度，積極推進租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，建立經(jīng)濟適用住房與商品房兩種住房供一是解決存量住房商品化問題，加快公有住房出售力度，加大提租幅w務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強住房公積金管理的意見》（國辦發(fā)[1996]35三是啟動經(jīng)濟適用住房制度，實施安居工程。安居工程是經(jīng)濟適用住通過這一階段的改革，城鎮(zhèn)居民的住房水平得到大幅度改善，城鎮(zhèn)新為抵御亞洲金融危機對我國經(jīng)濟發(fā)展帶來的不利影響，國家實施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并開始從居民住房消費與增加國內(nèi)需求關(guān)系的全局角度考慮住房制度改革和房地產(chǎn)發(fā)展問題，要將住宅產(chǎn)業(yè)培育制度改革和住宅建設(shè)的方針、政策，確定深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的目標。指出停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，為最低收入家庭提供廉度，使居民成為住房市場的真正消費主體。在停止實物分配的同時，加強ww銀行，降低了貸款首付比例，延長了貸款年限。同時，也開始了不斷降低與金融政策相配合，稅收政策優(yōu)惠對刺激居民住房消費也起到了積極銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買自用普通住宅，減半征收契稅；對個人擁有普通住宅，轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。1999年12月財政部、國家稅務(wù)局、建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳的個人所得稅，視其新購房的價款可全部或部分予以免稅。與此相配合，部分地方政府為鼓勵住房消費，也出臺了相應(yīng)的政策。房不再進行戶籍限制。上海市為鼓勵住房消費，對個人購房再次減半征收ww一乏其它投資渠道，大量社會資金紛紛從股市分流涌入房地產(chǎn)市場，特別是在上述因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價格和投資增長過快；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系不健要堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；堅持以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本要求各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租商具體包括：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合規(guī)劃土地、稅收、信貸等多種手段做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，合理誘導(dǎo)住房消費。探索了以規(guī)劃手段為主增加普通商品住房供應(yīng)的機制，明確了地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控、對低收入家庭住針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍普遍存在，特別是適宜當?shù)鼐用窈侠砀纳品啃枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍普遍存在，特別是適宜當?shù)鼐用窈侠砀纳品啃枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不中低收入家庭自住住房需求的政策區(qū)別不明確；房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介文件立足我國人多地少的基本國情和建設(shè)節(jié)約型社會的要求，合理引導(dǎo)住文件立足我國人多地少的基本國情和建設(shè)節(jié)約型社會的要求，合理引導(dǎo)住住性需求相適應(yīng)的中低價位、中小套型普通商品住房，建立了以滿足當?shù)仄胀ň用窕拘枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房供應(yīng)保證機制，從機制上實現(xiàn)了發(fā)展房地產(chǎn)市場和解決群眾住房問題的有機結(jié)合；注重整頓形成了以普通商品住房為主的住房供應(yīng)體系，以經(jīng)濟適用住房、廉租住房和住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障體系，目前，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)四、現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題人多地少，資源相對不足，生態(tài)環(huán)境承載能力弱是我國基本國情。目前，由于缺乏對住房建設(shè)的引導(dǎo)措施，特別是經(jīng)濟政策手段引導(dǎo)不足，符合我國特點的節(jié)能省地型住房建設(shè)模式尚未形成。新建住房套型偏大，建設(shè)模式粗放，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，資源消耗高。目前，我國住宅單位面積房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)還是以工地施工建設(shè)為主，與現(xiàn)代化工業(yè)型社會發(fā)展要求不協(xié)調(diào)。房屋建設(shè)中標準化、智能化技術(shù)推廣不力，建筑節(jié)能、節(jié)地、新材料等技術(shù)應(yīng)用不足，循環(huán)經(jīng)濟、科學(xué)的發(fā)展觀等理念沒有貫穿到整個房總的看，我國住房保障體系仍然處于形成過程中，與住房市場化進程相比，與構(gòu)建社會主義和諧社會的要求相比，還不適應(yīng)，主要表現(xiàn)在：廉租住房，制度覆蓋面小。目前低保家庭中的住房困難戶，多數(shù)還沒有享受雖然在房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生發(fā)展過程中，已有一系列法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，但有很多法律法規(guī)（如土地管理法、房地產(chǎn)管理法）都是上個世紀出臺的，有些法規(guī)雖然出臺時間不長，但與快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場相比，特別是與修改后的憲法相比，有些已發(fā)生沖突，如拆遷管理條例等，迫切需要修改。另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城鄉(xiāng)一體化過程中集體土地流轉(zhuǎn)問題，國有土地使用權(quán)期限到期后的利益調(diào)整等問題，農(nóng)民房屋拆遷、補償、安置等問題以及發(fā)展多元化融資相應(yīng)的法律制度等，都沒近年來，大部分城市都是以新建商品房交易的增量商品房為主，存量住房市場、租賃住房市場發(fā)展緩慢，市場交易量很小，交易普遍不活躍，對一級市場的推動作用還沒有真正形成。這種一級市場和二級市場之間比例關(guān)系嚴重失衡現(xiàn)象，直接導(dǎo)致了各收入階層的人無法通過二級市場的順暢交易梯次地向上改善住房條件，從而存量資源中的低檔住宅無法充分釋放出來。發(fā)達國家每年房產(chǎn)交易總額中二級市場的交易比重要占到85%左房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度存小，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)過于緊密地捆綁在一起。從長期看，著眼一個經(jīng)濟周期，可能蘊藏一定的金融風(fēng)險。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的直接原因是由于產(chǎn)業(yè)投資基金法等相關(guān)法律建設(shè)滯后，深層次原因在于現(xiàn)行的金融體制，房地產(chǎn)貸款是目前銀行信問題。二是房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)不合理，市場機構(gòu)體系不完善。我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。同時，房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系缺乏層次。雖然我國的房地產(chǎn)金融機構(gòu)已有了一定的基礎(chǔ)，但是專業(yè)性的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)和投資機構(gòu)以及房地產(chǎn)擔(dān)保、保險機構(gòu)、房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系還很欠缺，服務(wù)房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估、信用評估、風(fēng)險五、房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)環(huán)境分析對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，是由一系列法律、法規(guī)與部門規(guī)章組成。主要地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，遵守房與房地產(chǎn)其他制度的基礎(chǔ)性制度，土地市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部地使用制度的根本性變革，標志著土地使用權(quán)的商品屬性及其入市流轉(zhuǎn)的監(jiān)督等做了明確規(guī)定。住房公積金作為一項具有立法保證和稅收優(yōu)惠政策的強制性住房儲蓄制度，是住房實物分配向貨幣化分配機制轉(zhuǎn)換的重要形為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了各項法律制度，為規(guī)范物業(yè)管理活動提供了基www要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題。在繼續(xù)號文件以及隨后一系列配套細化的調(diào)控措施的出臺展開的。政策調(diào)整范圍對房地產(chǎn)市場進行了全面的調(diào)控。主要政策目標可以概括為：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模、注重解決低收入家促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范；協(xié)議出讓國有關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)于加強土地調(diào)控關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第一，切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，第二，進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強第三，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快第四，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過第五，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)（2）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)第一，要求制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要求各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標，并納入當?shù)亍笆畐條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何第五，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，第六，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開第七，加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建第八，強調(diào)有步驟地解決低收入家庭的住房困難。提出加快城鎮(zhèn)廉租（3）建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房w第二w范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最為切實加強土地管理工作，完善土地執(zhí)法監(jiān)察體系，建立國家土地督察制度。國務(wù)院授權(quán)國土資源部代表國務(wù)院對各省、自治區(qū)、直轄市，以及計劃單列市人民政府土地利用和管理情況進行監(jiān)督檢查。設(shè)立國家土地國有土地出讓目前存在三大問題：一是土地出讓信息披露不充分；二是有的地方在招拍掛特別是掛牌出讓中設(shè)條件限制競買人，操作不規(guī)范；三是協(xié)議出讓公開程度不夠。解決這些問題，需要進一步統(tǒng)一出讓程序和標準。兩條新規(guī)旨在進一步完善土地使用權(quán)出讓制度，嚴格控制劃撥用地和協(xié)議出讓土地范圍。新規(guī)核心為擴大招拍掛范圍到六類土地，同時做到（4）財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建（4）財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建規(guī)避土地取得環(huán)節(jié)的暗箱操作的可能，擴大招拍掛范圍到六類土地，同時做到充分披露出讓信息，給更多市場競爭主體以平等機會。三是為保護耕銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理等金融措施定程度上調(diào)整了市場預(yù)期，抑制了部分投資投機需求。收縮對開發(fā)企業(yè)的要求各級地方政府稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政（2）國家稅務(wù)總局《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通二手房交易過戶前必須完稅。主管稅務(wù)機關(guān)要在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅收一并辦理；稅務(wù)機關(guān)暫無條件設(shè)置征收窗口的，應(yīng)委托契稅征節(jié)的稅收提高交易成本，加大投機需求的成本，從而擠出房地產(chǎn)市場上過（3）國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問w（3）國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問作。清算土地增值稅，對防止開發(fā)商囤地，增加土地有效供給，進而改善入房地產(chǎn)市場。規(guī)定，境外主體辦理購房結(jié)匯時，應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預(yù)售合同登記備案文件等相關(guān)材料，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購匯匯出。建設(shè)部等三部委發(fā)布《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》整治力度。針對房地產(chǎn)市場交易秩序方面存在的問題，2006年開展了房地產(chǎn)交易秩序的專項整治，并對查處的典型案例進行了通報，對規(guī)范房地產(chǎn)濟手段、行政手段、法律手段。本輪調(diào)控不僅重視經(jīng)濟、金融等市場調(diào)控手段的組合使用，更以行政問責(zé)的手段包括紀檢監(jiān)察部門的介入，強化宏需求供給雙向調(diào)節(jié)穩(wěn)定房價。一是抑制需求，通過貨幣政策抑制投資投機的整體過熱。需求結(jié)構(gòu)政策包括抑制對大戶型住房的需求、投機需求和外資需求。二是在供給方面，從調(diào)控結(jié)構(gòu)入手，控制房價。由于土地資源稀中小套型普通商品房。其次，土地信貸雙閘門控制投資。從緊土地和緊信w建設(shè)周期比較長，合理的市場結(jié)構(gòu)的形成相對于政策開始實施的時點還存在一定的滯后，所以政策落實的效果還需要一段時期的觀察。此外，結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的強化更為深遠的意義在于調(diào)整了市場預(yù)期，形成為發(fā)展節(jié)能省制度。將廉租房制度建設(shè)納入地方政府的目標責(zé)任管理的舉措，使地方政府提高了對建立住房保障制度的重視程度，廉租房制度建設(shè)得到了較大的的通報曝光，涉及開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)的典型違規(guī)行為，對市場中的不良一是政策調(diào)控的著力點是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但個別城市在結(jié)構(gòu)調(diào)整高。原因有三：其一，結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策剛起步，房價隨之調(diào)整尚存在一定的時滯；其二，城鎮(zhèn)化進程中，供小于求的矛盾將長期存在，這是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不可回避的一個供求關(guān)系的對峙，在這種供求關(guān)系上，房一是政策調(diào)控的著力點是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但個別城市在結(jié)構(gòu)調(diào)整高。原因有三：其一，結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策剛起步，房價隨之調(diào)整尚存在一定的時滯；其二，城鎮(zhèn)化進程中，供小于求的矛盾將長期存在，這是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不可回避的一個供求關(guān)系的對峙，在這種供求關(guān)系上，房w二是在調(diào)控政策落實的過程中，部分地區(qū)存在部分政策未得到有效落實的狀況。主要原因有：一是由于配套細則沒有及時出臺，導(dǎo)致操作層面缺乏政策依據(jù)而無法執(zhí)行；二是由于地方政府和中央政府的利益不一致。在目前的財政體制下，地方政府利益與房價上漲是一致的，使得地方政府為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)社會和諧，我國以住房為主的房地產(chǎn)在今后一個時期將突出兩個發(fā)展重點，一是更加注重資源節(jié)約和環(huán)境保護、引導(dǎo)建立新的符合人多地少國情的住房建設(shè)模式和消費模式；二是更加注重健全和完善低收入家庭住房保障制度，使改革發(fā)展的成果惠及全體人民。同時將積極進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件，繼續(xù)進行房地產(chǎn)建立以中小套型為主的住房消費模式，發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，是我國資源、環(huán)境條件的要求，與普通居民住房需求和支付能力相適應(yīng)，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向解決普通居民住房問題方向發(fā)展，有利于提高城鎮(zhèn)的行政建制變動）需要解決住房問題，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房消費持續(xù)增長。今后相當長一段時期，住房需求總量較大。但是，我國人多地少、資源環(huán)境壓力大，供求矛盾長期存在。建立以中小套型為主的住房消費模式，是我國人口、資源、環(huán)境條件決定的，也符合現(xiàn)階段居民住房支付能力的實間分布不平衡，東部地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率高但人均耕地少，西部地區(qū)人均耕地能源問題已經(jīng)成為制約經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展的瓶頸。資源消耗快速增長，是間分布不平衡，東部地區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率高但人均耕地少，西部地區(qū)人均耕地能源問題已經(jīng)成為制約經(jīng)濟社會持續(xù)發(fā)展的瓶頸。資源消耗快速增長，是堅持以中小套型為主是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的需要。當前，大套型住房有一定的市場需求，但與長遠的住房消費方針存在尖銳矛盾，必各項調(diào)控措施，在保持宏觀調(diào)控政策總體穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，進一步提出，要并建立了住房建設(shè)規(guī)劃制度，量化了住房建設(shè)的套型結(jié)構(gòu)比例，完善了價住房建設(shè)堅持以中小套型為主，可以更好地促進中低收入家庭住房條件的改善，促進社會和諧。住房建設(shè)堅持以中小套型為主，可以較好地與當前居民住房有效需求相適應(yīng)，引導(dǎo)居民梯度改善居住條件。從滿足多數(shù)目前，以經(jīng)濟適用住房、廉租住房和住房公積金制度為主要內(nèi)容的住房保障制度，為改善低收入家庭的住房條件發(fā)揮了積極作用。今后一段時期，住房保障體系建設(shè)將緊密結(jié)合我國基本國情，通過把保障機制有機地融入市場機制中，幫助低收入家庭最大限度地通過市場解決住房問題。立足于現(xiàn)行制度基礎(chǔ)，以改革經(jīng)濟適用住房制度的實現(xiàn)方式、擴大廉租住房制度覆蓋面、更好地發(fā)揮公積金制度的保障作用為創(chuàng)新的著力點。充分考慮社會主義初級階段的實際。保障基本居住需要，綜合權(quán)衡公平和效率、政府保障能力與居民保障需求的關(guān)系，確定適當?shù)谋Ｕ纤胶凸降牡募彝プ》繝顩r、居民收入水平和財政能力，通過加快建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和改進規(guī)范經(jīng)濟適用住房，健全和完善面對低收入家庭的多對低收入住房困難家庭，主要通過實施廉租住房制度來解決。廉租住房制度是住房保障制度建設(shè)的重點和核心。要逐步擴大覆蓋范圍，最終目標應(yīng)覆蓋低收入家庭住房困難戶。近期，最低生活保障家庭中的住房困難戶應(yīng)保盡保，逐步擴大至低收入家庭中的住房困難戶。完善實施方式，以租金補貼為主，實物配租為輔。對最低生活保障家庭中的住房困難戶全額補貼；對其他低收入住房困難家庭部分補貼，根據(jù)家庭收入和負擔(dān)能力實行反向遞減補貼。明確資金來源，確定各級財政住房保障投入，將住房保對中等偏下及有一定支付能力的低收入家庭，通過改進和規(guī)范的經(jīng)濟適用住房制度來解決。明確購買對象，確保向有一定支付能力的低收入家經(jīng)濟適用住房制度要統(tǒng)籌考慮與廉租住房制度、住房公積金制度等住房保根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)展狀況、居民收入水平、房價水平等合理確定經(jīng)濟適用住完善住房金融市場體系。促進住房金融一級市場的標準化，推動二級市場穩(wěn)步發(fā)展；利用多種形式擴展住房開發(fā)建設(shè)的融資渠道，完善預(yù)售資金管理；加強金融創(chuàng)新，滿足多層次住房融資需求；開展住房二級市場、實行有差別的住房開發(fā)金融政策。中低價位、中小套型普通商品房，采取積極穩(wěn)妥的金融手段予以支持，引導(dǎo)各種基金的參與；對于高檔住房加快建立住房貸款風(fēng)險分擔(dān)制度。一方面，服務(wù)于提高特定人群房屋推出住房金融產(chǎn)品，多種方式拓展房地產(chǎn)融資渠道：推出標準化的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品（REITs投資于成熟物業(yè)；利用信貸資產(chǎn)證券化的思,開展不動產(chǎn)證券化試點；以公開上市、改造代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)和發(fā)展,開展不動產(chǎn)證券化試點；以公開上市、改造代辦股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)和發(fā)展針對市場發(fā)展的不同階段，實行有區(qū)別的稅收、金融和土地政策。一是研究具有財產(chǎn)稅性質(zhì)物業(yè)稅，增加擁有住房的成本，抑制第二套住房、大戶型住房的需求。二是對節(jié)能省地環(huán)保型住宅、對中低價位中小套型住房實行優(yōu)惠政策。三是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理。在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。對別墅類等過度消耗土地、能源等高檔物業(yè)，實現(xiàn)嚴格控制。四是，加強房地產(chǎn)信貸管理，對市場結(jié)構(gòu)不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險較大的地區(qū)，要加強風(fēng)險提示，調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和一、土地市場運行狀況下降。由于國家嚴格治理土地閑置現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商加快了土地開發(fā)的進度，直接的影響是土地開發(fā)投資和土地開發(fā)面積快速增長。與此同時，由于國家采取更加嚴格的審批土地利用政策，房地產(chǎn)開發(fā)商購置土地延續(xù)萬平方米45000400003500030000250002000015000100005000050%40%30%20%10%0%-10%-20%本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積購置土地面積增速完成開發(fā)土地面積增速200120022003200420052006%%二、房地產(chǎn)開發(fā)年，完成投資16260.96億元，比上年同期增長26.8%；施工面積達到%%%%-%%ww務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)決定》關(guān)于“拓寬資金籌措渠道，加快廉租住房建設(shè)”的規(guī)定，以及《國政府重視解決低收入家庭的住房困難，積極推進廉租住房制度建設(shè)，多渠道籌集廉租住房資金，擴大廉租住房制度保障范圍，取得了一定成效，但,其他資金15.6億元。2006年當年用于廉租住房制度的資金為,其他資金15.6億元。2006年當年用于廉租住房制度的資金為西藏等?。▍^(qū)）級財政每年安排一定資金，用于補助各市（區(qū)）或困難地括新建廉租住房小區(qū)、普通商品住房項目中配建廉租住房）或者收購舊住吉林、遼寧等省計劃新建廉租住房或收購舊住房用于廉租住房的面積都超111100011000083000200113000210000032007440000000000000022000030000020000000000000000000總的看，我國廉租住房制度仍然處于起步階段，與建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟要求的城鎮(zhèn)住房新體制相比，任務(wù)還很艱巨；與住房市場化進程差距。目前低保家庭中的住房困難戶，多數(shù)還沒有享受到應(yīng)有的保障。據(jù)或者實物配租的方式，享受或曾經(jīng)享受了廉租住房制度的幫助，占符合條租賃市場能夠提供的小戶型、低價位租賃房源供不應(yīng)求，政府缺乏能調(diào)控房保障房保障www青州市、諸城市、壽光市、安丘市、高密市、昌邑市伊寧市、哈密市、奎屯市、昌吉市、庫爾勒市、喀什市、博樂市、阿勒泰市、80%60%40%20%0%施工面積新開工面積竣工面積西部東部其他商業(yè)營業(yè)用房11.1%辦公樓其他商業(yè)營業(yè)用房11.1%辦公樓2.5%4.8%4.8%住宅81.6%四、房地產(chǎn)市場需求狀況2%-%-2006年，商品房銷售面積按物業(yè)類型分，住宅占89.71%；辦公樓占www動房地產(chǎn)市場，激活房地產(chǎn)消費等方面發(fā)揮了越來越重要的作用，在吸納外來流動人口、保障一時買不起房的家庭的居住需要方面起到了住宅一、二級市場不可替代的作用。對北京、上海、廣州三大城市住房情況的調(diào)查隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，流動人口日益增多，集體土地上的房屋租一是住房租賃市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。面向較高收入家庭的住房租賃二是租賃稅收結(jié)構(gòu)不合理，租賃稅負偏重，造成“地下租賃”情況較為突出，引發(fā)了稅收流失、社會治安問題。我國住房流通環(huán)節(jié)稅負重，保從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)只能以企業(yè)流動資金貸款方式融資，缺乏長期穩(wěn)四是部分地區(qū)住房售價和租金背離，空房率上升。近年來，住房價格持續(xù)上漲，房價和房租背離情況日益擴大。如上海新建商品房房價租金比平。一方面，買房的溢價收益比租房合算，提升了人們對未來房價上漲預(yù)期和購房的熱情。另一方面，由于出租稅負重、保有成本低，部分居民投五是租賃中介服務(wù)市場秩序不規(guī)范。造成租賃信息不充分，市場效率房屋租賃市場是房地產(chǎn)市場重要組成部分，無論是在拉動投資，還是農(nóng)村人口進城，這將極大推動城市房屋租賃市場的發(fā)展。同時，加入WTO后，向國際化、現(xiàn)代化都市邁進的北京、上海、深圳、廣州等市，必將會吸引更多的境內(nèi)外財團、機構(gòu)和企業(yè)進駐，對辦公、住宅等各類房屋租賃的需求將會大幅增長，房屋租賃行業(yè)將在房地產(chǎn)市場的發(fā)展及城市經(jīng)濟建一、房地產(chǎn)市場供需平衡分析www0還是推動住宅需求的居民收入增長，都比較高。由于抑制需求特別是抑制廣東房地產(chǎn)供給緊張問題也很突出。2006年，住宅竣工面積3179.4萬平方米，僅相當于同期住宅銷售面積的91.8%。其間經(jīng)濟適用房投資僅下資降的1w萬平方米8000600040002000040%30%20%10%0%-10%200120022003200420052006a施工面積二新開工面積a竣工面積施工面積增幅新開工面積增幅竣工面積增幅250002000015000萬平方米10000萬平方米100000200120022003200420052006施工面積新開工面積竣工面積40%30%20%10%0%-10%2006年，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積4199.73萬平方米，其中，現(xiàn)房為二、房地產(chǎn)市場價格分析116114112www112110108106104居住用地交易土地交易102居住用地交易土地交易100112110108106104102100住宅銷售商品房銷售w120115110105100△二手房銷售二手住宅銷售△△二手房銷售二手住宅銷售△商品房銷售住宅銷售商品房銷售04Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4與商品房和二手房銷售價格的大幅上漲相比，出現(xiàn)了租售比價逐漸背離的120115110105100商品房銷售房屋租賃住宅租賃120115110105100商品房銷售房屋租賃住宅租賃95ww20%以上的漲幅回落到2006年第四季度的1.6%。深圳市土地交易價格在二是平穩(wěn)波動。北京、廣州、重慶土地交易價格漲幅基本平穩(wěn)，均在三、房地產(chǎn)市場價格走勢判斷除了新房供求關(guān)系，二手房交易和出租市場也將對住房一級市場帶來比較大的影響。按照一個合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住房一級市場主要作為改善生及買賣限制，企圖緩解供求矛盾，但結(jié)果反而是將購房者全部推向了住房一級市場，且二手房賣價轉(zhuǎn)嫁了稅費給買家，因而從兩個方面都將把房價在耕地保護的紅線不能越過的情況下，工業(yè)用地、建設(shè)用地之爭不可避免，意味著工業(yè)地價和建設(shè)用地價格均將上漲。從各城市未來五年供應(yīng)設(shè)的滯后，預(yù)計近兩年供應(yīng)的主體還是存量土地開發(fā)，目前存量土地面積較快釋放，未來幾年供應(yīng)量的釋放將比較平穩(wěn)，我們認為未來兩年的竣工則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來源預(yù)售款的積壓必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張，其結(jié)果一方面將延緩手中擁有的項目開發(fā)進度，另外也可能通過賣地來緩解壓力，從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實力經(jīng)過了兩年暴風(fēng)驟雨般的政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場在陸續(xù)向政府預(yù)期的但漲幅趨緩；房地產(chǎn)信貸日漸規(guī)范；土地供應(yīng)流程和土地資金管理也逐漸，產(chǎn)目前，我國房地產(chǎn)宏觀政策主要目的是希望能夠穩(wěn)定房價、維護金融市場的安全運行、保持宏觀經(jīng)濟的快速發(fā)展以及構(gòu)建和諧社會，因而房價并不意味著調(diào)通過總結(jié)以往的政策，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)政策會起到同時抑制需求和供給的作用，因而對房價的抑制作用并不明顯，房價依舊在上漲，部分地調(diào)，將以執(zhí)行和細化為主，但調(diào)控的具體方針和內(nèi)容將有所側(cè)重，將主要物業(yè)稅作為保有稅符合稅收的大趨勢，通過物業(yè)稅的增收將有利于構(gòu)建和諧社會，有利于抑制政府短期批地的沖動；物權(quán)法的頒布使物業(yè)稅具備了征收的法律基礎(chǔ)。但考慮到資產(chǎn)評估、征收費率制定、如何征收等問雖然物業(yè)稅的征收將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較為深遠的影響，短期內(nèi)也可能加大房價的波動，但物業(yè)稅不會解決房價問題，只是解決資源配置、社人民幣升值預(yù)期將在很長一段時間內(nèi)存在，在人民幣升值的背景下，在沒有較好投資渠道的階段，房地產(chǎn)市場成為一個主要的投資區(qū)域，而隨著股市的大幅度攀升，未來股票市場將吸納更多的流動資金，從而會雖然不排除海外各國房地產(chǎn)市場仍存在著房價下調(diào)的風(fēng)險，但房價同時下降的可能性不大，美國的房地產(chǎn)泡沫也還未到較為嚴重的階段，即使海外房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，對我國房地產(chǎn)市場直接帶來的影響四線城市轉(zhuǎn)移。盡管房價已經(jīng)偏高，房價泡沫在不斷累積之中，但基于以房價穩(wěn)定為目標的調(diào)控政策、扎實的真實需求和供給不會快速釋放，預(yù)計 一、投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)wwwwww 25%20%15%10%5%0%房地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資占GDP的比重 n房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重200120022003200420052006億元2500020000150001000050000房地產(chǎn)開發(fā)投資總額房地產(chǎn)開發(fā)投資總額20012002200320042005200640%35%30%25%20%15%10%5%0%w從投w06部及部分省份房地產(chǎn)開發(fā)投資的同時，要重點控制中、西部和一些增長過www二、房地產(chǎn)融資分析目前我國房地產(chǎn)開發(fā)主要有四大資金來源，分別為銀行貸款、自籌資w wwcwwcn----------作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金及預(yù)收款，表現(xiàn)截然不同，國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，而定金及預(yù)宏觀調(diào)控以來，市場觀望氣氛上升，購房者信心不足，定金及預(yù)收款同比增幅的最高點，但由于前期增速下降，其占房地產(chǎn)資金來源的比重仍下降反映了購房者對國家實施的一系列宏觀調(diào)控政策抱有心理預(yù)期，暫時高消費信貸首付款比例等緊縮性貨幣政策并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)資金來源產(chǎn)旺盛，當前投資、信貸回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，出現(xiàn)反彈的壓力較大，銀行w旺盛，當前投資、信貸回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，出現(xiàn)反彈的壓力較大，銀行70%60%50%40%30%20%10%0%銀行貸款利用外資自籌資金定金及預(yù)收款2003200420052006面對緊縮性的金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中利用外資394.44---由于我國資本市場尚不發(fā)達，直接融資比例過小，房地產(chǎn)資金高度依賴銀行。由于融資渠道單一，在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴重貧血。這種現(xiàn)象房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險與市場風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進行高負債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險；另一方面，我國住房金融市場的發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產(chǎn)品為主，缺乏直接融資產(chǎn)品，存在著明顯的滯后和不均衡。目前，我國住房金融一級市場初具規(guī)模，但是住房金融二級市場卻才剛剛建立，市場結(jié)構(gòu)還同時，住房金融市場機構(gòu)體系缺乏層次。雖然我國的住房金融機構(gòu)已有了一定的基礎(chǔ)，但是專業(yè)性的住房抵押貸款機構(gòu)和投資機構(gòu)以及住房擔(dān)保、保險機構(gòu)、住房金融市場中介服務(wù)體系還很欠缺，服務(wù)房地產(chǎn)的資產(chǎn)房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金少。由于房地產(chǎn)開發(fā)企w房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金少。由于房地產(chǎn)開發(fā)企款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)其一、土地儲備中心的資產(chǎn)負債率較高。許多地區(qū)的土地儲備中心，銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。由于各地土地儲備機構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下，土地儲備機構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)。其三、銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當前土地儲備機構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。對于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實處。其四、土地儲備中心的運營風(fēng)險。土地市場價格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行三、個人購房貸款發(fā)展狀況及存在的問題近年來，我國個人住房貸款呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，但增速逐年減緩。1999～2004年，個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、w金銀行專戶存款余額為3520.02億元，扣除備付資金后的沉淀資金為占繳存余額的0.33%，比上年末減少了43.5%；貸款風(fēng)險準備金累計余額扣除應(yīng)提取的貸款風(fēng)險準備金和管理費用，可用于建設(shè)廉租住房的補充資在保持住房公積金業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時，也存在一些問題：一是，住房公積金制度覆蓋率不高，部分職工繳存差距拉大；二是，住房公積金使構(gòu)內(nèi)控機制不完善，繳存使用行為不夠規(guī)范；四是，一些地區(qū)項目貸款和擠占挪用資金回收任務(wù)仍未完成，防范和化解風(fēng)險的能力不強；五是監(jiān)管w構(gòu)內(nèi)控機制不完善，繳存使用行為不夠規(guī)范；四是，一些地區(qū)項目貸款和擠占挪用資金回收任務(wù)仍未完成，防范和化解風(fēng)險的能力不強；五是監(jiān)管1121101081061041021009896房屋銷售土地交易房屋租賃房屋銷售土地交易房屋租賃04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4上；中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的用地供應(yīng)不低于居住二、上海w在建規(guī)模中商品住宅比重下降。2006年，上海市商品房施工面積觀調(diào)控政策的影響，商品房銷售的火爆形勢迅速得到降溫，雖然下半年政策性配套商品房銷售量增加較快，但全市商品房銷售量仍有所下降。2006土地交易價格漲幅保持平穩(wěn)。土地交易價格從2004年第一季度的1351301251201151101051009590房屋銷售土地交易1351301251201151101051009590房屋銷售土地交易房屋租賃04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4w根據(jù)全市住房需求調(diào)查和發(fā)展趨勢分析，預(yù)計“十一五”期間，全市平方米以下的商品住房占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。合改造2000萬平方米以上。全市住房成套率達到95%。三、廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高。2006年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資556.79購置面積462.13萬平方米，比上年同期提高49.3%；完成開發(fā)土地面積w10810610410210098房屋銷售土地交易房屋租賃04Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q106Q206Q306Q4