第8章房地產(chǎn)稅_第1頁
第8章房地產(chǎn)稅_第2頁
第8章房地產(chǎn)稅_第3頁
第8章房地產(chǎn)稅_第4頁
第8章房地產(chǎn)稅_第5頁
已閱讀5頁,還剩66頁未讀 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡介

第八章房地產(chǎn)稅共七十一頁一、房地產(chǎn)稅制的主要(zhǔyào)規(guī)定我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中直接以房地產(chǎn)為征稅(zhēnɡshuì)對象的稅種主要有以下幾種:房產(chǎn)稅(對內(nèi))城市房地產(chǎn)稅(涉外),已合并土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅契稅印花稅共七十一頁房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅(現(xiàn)已統(tǒng)一合并為房產(chǎn)稅):以房屋為征稅對象。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房屋計稅價值(jiàzhí)或房產(chǎn)的出租收入。原房地產(chǎn)稅制中內(nèi)外資企業(yè)的規(guī)定不一,內(nèi)資企業(yè)征收房產(chǎn)稅,而外資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅。自2009年1月1日起廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,外資企業(yè)和外籍個人,統(tǒng)一依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。共七十一頁城鎮(zhèn)土地使用稅:以土地為征稅對象,以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。土地增值稅:以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。耕地占用稅:以納稅人實際占用的耕地面積計稅,按照規(guī)定稅額一次性征收。契稅:以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對象。以成交(chéngjiāo)價格為計稅依據(jù)。

印花稅:是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。如房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、產(chǎn)權(quán)證照、租賃合同等。共七十一頁(一)房產(chǎn)稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、征稅對象及納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn),是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)(shēngchǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或者儲藏物資的場所。其征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),不包括農(nóng)村地區(qū)。共七十一頁房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中:(1)產(chǎn)權(quán)屬國家所有的,由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個人(gèrén)所有的,由集體單位和個人(gèrén)納稅。(2)產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人納稅。(3)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的,由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。(4)產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。共七十一頁

2、計稅依據(jù)與稅率(1)房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。①房產(chǎn)稅有從價計征和從租計征兩種方式;②從價計征的計稅依據(jù)是余值而不是原值,它是原值減除規(guī)定比例(10%~30%)后的剩余價值;③投資聯(lián)營(liányínɡ)的房產(chǎn)如果投資者共擔(dān)風(fēng)險按余值從價征稅,如果不共擔(dān)風(fēng)險應(yīng)按租金從租計征;④融資租賃按房產(chǎn)余值從價計征;⑤舊空調(diào)和單獨作價入賬的新中央空調(diào)不計入房產(chǎn)價。共七十一頁(2)房產(chǎn)稅稅率從價計征的,稅率為1.2%;從租計征的,稅率為12%。注意:從2001年1月1日起,對個人按市場價格出租的居民(jūmín)住房,可暫按4%的優(yōu)惠稅率征收房產(chǎn)稅。共七十一頁3、稅收(shuìshōu)優(yōu)惠(1)條例規(guī)定的免稅房產(chǎn):①國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn);②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位(dānwèi)自用的房產(chǎn);③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);④個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn);⑤財政部批準(zhǔn)的其他免稅房產(chǎn)。共七十一頁(2)實施細(xì)則規(guī)定的免稅房產(chǎn)①經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)舉辦的學(xué)校、醫(yī)療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書館(站)、體育場(館)等社會(shèhuì)公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn);②經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機關(guān)批準(zhǔn),為安置拆房戶、受災(zāi)戶而搭蓋的臨時性簡易房屋;③利用人防工程修建的地下洞內(nèi)各種營業(yè)性場所;共七十一頁(3)其他具體規(guī)定①企業(yè)的房產(chǎn)在破產(chǎn)期間免征房產(chǎn)稅;②凡在基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時房屋,不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造,在施工期間,免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束以后,這些房屋沒有拆除仍繼續(xù)使用的,要依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅;③經(jīng)有關(guān)部門(bùmén)鑒定對毀損不堪使用的房屋或危險房屋,只要確實停止使用,可免征房產(chǎn)稅;共七十一頁④納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,應(yīng)劃分清楚,按規(guī)定分別確定征免房產(chǎn)稅;如劃不清楚的一律征收房產(chǎn)稅;⑤對國家機關(guān)、軍隊、事業(yè)單位、公園、名勝古跡等免稅單位房產(chǎn)(fángchǎn)中的營業(yè)用房,如影劇院、飲食部、茶社、照相館、招待所、商店等使用的房屋及出租的房屋均應(yīng)征收房產(chǎn)(fángchǎn)稅;⑥學(xué)校辦的工廠、招待所等房屋,如純?yōu)閷W(xué)校教學(xué)、科研等服務(wù)的,免征房產(chǎn)稅;如有對外業(yè)務(wù)收入的,應(yīng)征房產(chǎn)稅;即對內(nèi)又對外的,能分清楚的,分清后計征,分不清楚的,應(yīng)全額征收房產(chǎn)稅;共七十一頁⑦軍需工廠的房產(chǎn),為照顧(zhàogù)實際情況,凡生產(chǎn)軍品的,免征房產(chǎn)稅;生產(chǎn)經(jīng)營民用品的,依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅;既生產(chǎn)軍品又生產(chǎn)經(jīng)營民品的,可按各占比例劃分征免房產(chǎn)稅;⑧對非營利性醫(yī)療機構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船,免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。共七十一頁⑨對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房,包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等,暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。⑩對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行(含國家外匯管理局)所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn)(fángchǎn)、土地,免征房產(chǎn)(fángchǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。⑾對為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓,免征房產(chǎn)稅。共七十一頁(二)土地(tǔdì)增值稅的基本規(guī)定

1、征稅(zhēnɡshuì)范圍(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。判定是否征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn),一是有償轉(zhuǎn)讓;二是國有土地。具體注意事項:共七十一頁

(1)征收土地(tǔdì)增值稅包括:出售、交換(個人之間交換自有居住用房地產(chǎn)除外)、抵債的;(2)不征稅的有:以繼承、贈予方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的;房地產(chǎn)的出租;房地產(chǎn)的抵押;以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營;合作建房;共七十一頁

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);房地產(chǎn)的代建房行為(xíngwéi);房地產(chǎn)的重新評估;因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。共七十一頁

2、納稅義務(wù)人土地(tǔdì)增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓土地(tǔdì)使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。共七十一頁

3、稅率土地增值稅實行4級超率累進稅率:(1)增值額未超過扣除項目(xiàngmù)金額50%的部分,稅率為30%。(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。共七十一頁

4、土地增值稅的計算(1)計算公式

應(yīng)納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)或=增值額×適用稅率-扣除項目(xiàngmù)金額×速算扣除系數(shù)(2)增值額即應(yīng)稅收入減除扣除項目應(yīng)稅收入包括納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益??鄢椖坑校?/p>

①取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括地價款和登記、過戶手續(xù)費。共七十一頁

②房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接(jiànjiē)費用。

③房地產(chǎn)開發(fā)費用。指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用扣除,而按《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。具體有兩種辦法:共七十一頁

一是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,并能提?tígōng)金融機構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的開發(fā)費用=利息十[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本]×5%(或以內(nèi))二是納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明,其允許扣除的開發(fā)費用=[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本]×10%(或以內(nèi))共七十一頁

④舊房及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本×成新度折扣率

⑤與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。營業(yè)稅、城建稅(教育費附加)、印花稅(限于非房地產(chǎn)開發(fā)公司,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅列入管理費用)。

⑥其他(qítā)。加計[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本]×20%的扣除(限于房地產(chǎn)開發(fā)公司)。共七十一頁

5、稅收優(yōu)惠注意以下三項優(yōu)惠:一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)的,免征土地增值稅;三是個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用(zìyòng)住房,經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn),凡居住滿5年或5年以上的,免予征收土地增值稅。但居住滿3年未滿5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿3年的,按規(guī)定計征土地增值稅。共七十一頁(三)城鎮(zhèn)土地使用稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、征稅(zhēnɡshuì)范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍,包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國家所有和集體所有的土地。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn):(1)城市,國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市,包括郊區(qū);(2)縣城,指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地;(3)建制鎮(zhèn),指鎮(zhèn)人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地;(4)工礦區(qū),指符合規(guī)定的工礦區(qū)。共七十一頁

2、納稅義務(wù)人

在城市(chéngshì)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人。注意包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、個體戶和其他個人。共七十一頁

3、計稅依據(jù)和稅率土地使用稅實行從量計征,以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。稅率采用定額稅率,每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額的具體標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)為:(1)大城市1.5~30元;(2)中等城市1.2~24元;(3)小城市0.9~18元;(4)縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元~12元.共七十一頁

4、稅收優(yōu)惠(1)法定免稅優(yōu)惠:國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地;由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;市政街道(jiēdào)、廣場、綠化地帶等公共用地;直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地,從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年;共七十一頁

對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的土地;企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園,其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的;免稅單位無償使用納稅單位的土地;中國人民銀行總行所屬分支機構(gòu)自用的土地;對石油、電力、煤炭等能源用地,民用港口、鐵路等交通用地和水利設(shè)施用地,三線調(diào)整企業(yè)、鹽業(yè)、采石場、郵電(yóudiàn)等一些特殊用地。共七十一頁

(2)由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免的優(yōu)惠:個人所有的居住房屋及院落用地;房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地;免稅單位職工家屬的宿舍用地;民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地;集體(jítǐ)和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地;共七十一頁

對基建項目在建期間使用的土地,原則上應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地稅。但對有些基建項目,特別是國家產(chǎn)業(yè)政策扶持發(fā)展(fāzhǎn)的大型基建項目占地面積大,建設(shè)周期長,在建期間又沒有經(jīng)營收入,為照顧其實際情況,對納稅人納稅確有困難的,可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)具體情況予以免征或減征土地使用稅;城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場(農(nóng)貿(mào)市場)用地,按規(guī)定應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地稅。為了促進集貿(mào)市場的發(fā)展及照顧各地的不同情況,各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局可根據(jù)具體情況自行確定對集貿(mào)市場用地征收或者免征城鎮(zhèn)土地使用稅;共七十一頁

房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地,原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的,其用地是否給予(jǐyǔ)緩征或減征、免征照顧,可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定;原房管部門代管的私房,落實政策后,有些私房產(chǎn)權(quán)已歸還給房主,但由于種種原因,房屋仍由原住戶居住,并且住戶仍是按原租金標(biāo)準(zhǔn)向房主交納租金。對這類房屋用地,房主繳納土地使用稅確有困難的,可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局給予減征或免征。共七十一頁

對各類安全防范用地,可暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅;企業(yè)關(guān)閉、撤銷后,其占地未作他用的,暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅;企業(yè)搬遷后原有場地不使用的,可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅;對企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地,尚未利用的,可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅;經(jīng)貿(mào)倉庫、冷庫,經(jīng)申請,報國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)(pīzhǔn),可享受減免照顧;其他。共七十一頁(四)契稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、征稅對象

契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地(tǔdì)、房屋權(quán)屬。注意以下三點:(1)契稅的征稅對象包括:國有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括出售,贈與、交換,但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移;房屋買賣;房屋贈與;房屋交換。共七十一頁(2)對以下行為(xíngwéi)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅:以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股;以土地、房屋權(quán)屬抵債;以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬;買房拆料或翻建新房。共七十一頁

2、納稅義務(wù)人契稅的納稅人是在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人(gèrén)。要特別注意的是,契稅納稅人是買方而不是賣方,這與所有的其他稅收不同。共七十一頁

3、稅率契稅實行3%~5%的幅度稅率。實際(shíjì)執(zhí)行中各省規(guī)定不一。共七十一頁

4、計稅依據(jù)主要注意以下幾點:(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,以成交價格為計稅依據(jù)。(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與,由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。即由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者(huòzhě)其他經(jīng)濟利益的一方繳納。如交換價格相等,免征契稅。共七十一頁(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅。其計稅依據(jù)(yījù)為補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。(5)成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的,或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的,由征收機關(guān)參照市場價格核定。共七十一頁

5、稅收優(yōu)惠(1)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征契稅。(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房,免征契稅。(3)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情減免。(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用(zhànyònɡ)后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,由省級人民政府確定是否減免。共七十一頁(5)承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅。(6)經(jīng)外交部確認(rèn),依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定,應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。(7)企業(yè)改制重組(zhònɡzǔ)行為的優(yōu)惠:共七十一頁①股份(gǔfèn)制改造。對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,不征收契稅;對獨立發(fā)起、募集設(shè)立的股份(gǔfèn)有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的,免征契稅;對國有、集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份(gǔfèn)有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,免征契稅;對其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的,征收契稅。共七十一頁

②企業(yè)合并。企業(yè)合并中,新設(shè)方或者存續(xù)方承受(chéngshòu)被解散方土地、房屋權(quán)屬,如合并前各方為相同投資主體的,則不征契稅,其余征收契稅。

③企業(yè)分立。企業(yè)分立中,對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,不征契稅。共七十一頁④股權(quán)重組。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中,單位、個人承受企業(yè)股權(quán),企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征契稅;在增資擴股中,對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資(chūzī)投入企業(yè)的,征收契稅。

⑤企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)破產(chǎn)清算期間,對債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的,免征契稅;企業(yè)破產(chǎn)清算期間,對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的,征收契稅。共七十一頁(五)印花稅的基本(jīběn)規(guī)定

印花稅,是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人(gèrén)征收的一種稅。它是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅。共七十一頁印花稅具有下列特點:一是征稅范圍廣泛。凡稅法列舉的合同或具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳薄及權(quán)利、許可證照等,都必須依法納稅。二是稅率低,負(fù)擔(dān)輕。印花稅按比例(bǐlì)稅率征稅的,最高稅率為2‰,最低稅率為0.05‰;按定額稅率征稅的,每件5元。三是納稅人自行完稅。共七十一頁

1、納稅義務(wù)人在中國境內(nèi)書立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證(píngzhèng)并應(yīng)依法履行納稅義務(wù)的單位和個人。包括立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人、使用人等。共七十一頁

2、稅目、稅率印花稅的征收對象是應(yīng)稅憑證。包括合同、書據(jù)、賬簿及權(quán)利、許可證照四大類,共分13個稅目:(1)購銷合同;(2)加工承攬合同;(3)建設(shè)工程勘察設(shè)計合;(4)建筑安裝工程承包合同;(5)財產(chǎn)(cáichǎn)租賃合同;共七十一頁(6)貨物運輸合同;(7)倉儲保管合同;(8)借款合同;(9)財產(chǎn)保險合同;(10)技術(shù)合同;(11)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);(12)營業(yè)賬簿(zhànɡbù);(13)權(quán)利、許可證照。共七十一頁印花稅的稅率有比例稅率和定額稅率兩種。比例稅率分為(fēnwéi)5個檔次,分別是0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰、2‰。(1)適用0.05‰稅率的為“借款合同”;(2)適用0.3‰稅率的為“購銷合同”、“建筑安裝工程承包合同”、“技術(shù)合同”;(3)適用0.5‰稅率的是“加工承攬合同”、“建筑工程勘察設(shè)計合同”、“貨物運輸合同”、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“營業(yè)帳薄”;(4)適用1‰稅率的為“財產(chǎn)租賃合同”、“倉儲保管合同”、“財產(chǎn)保險合同”;(5)適用2‰稅率的為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”。共七十一頁定額稅率適用于“權(quán)利、許可證照”和“營業(yè)帳薄”中的其他帳薄,均為按件貼花(tiēhuā),稅額為5元。共七十一頁(六)耕地占用稅的基本(jīběn)規(guī)定

1、新政調(diào)整的內(nèi)容耕地占用稅屬于(shǔyú)地方稅,由各省在《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》基礎(chǔ)上制定具體的執(zhí)行細(xì)則。浙江省新的耕地占用稅政策作出調(diào)整如下:一是提高了耕地占用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定的新稅額標(biāo)準(zhǔn)為25—50元/平方米,比原稅額標(biāo)準(zhǔn)提高了4倍左右。此外,占用基本農(nóng)田的,在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再加收50%。共七十一頁二是調(diào)整了部分市縣征收稅額標(biāo)準(zhǔn)的劃分。根據(jù)浙江人均耕地(gēng〃dì)和經(jīng)濟社會發(fā)展情況,對各市、縣(市、區(qū))耕地(gēng〃dì)占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為如下四檔:杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺州等市本級和義烏市,每平方米為50元;金華、衢州、麗水等市本級和富陽、慈溪等10多個縣(市、區(qū)),每平方米為45元;淳安、奉化、永康等30多個縣(市、區(qū)),每平方米為35元;文成、泰順等縣,每平方米為25元。

共七十一頁三是擴大了耕地占用稅的征稅范圍。將占用耕地、園地、林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、鹽田、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)(yúyè)水域灘涂等建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,均納入耕地占用稅的征稅范圍。四是對減免稅項目作了從嚴(yán)規(guī)定。具體有:共七十一頁

(1)中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外國獨資企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅,而與內(nèi)資企業(yè)一樣對待。(2)鐵路線路、飛機場跑道、停機坪、炸藥庫等不再享受占地免稅政策,統(tǒng)一按每平方米2元的稅額(shuìé)征收耕地占用稅。(3)農(nóng)民占用耕地新建住宅,按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。共七十一頁(4)對于農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民,在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的,須經(jīng)所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后,才可予以免征耕地占用稅。共七十一頁新政的意義:

(1)通過稅收手段調(diào)節(jié)占地,加大保護耕地力度;

(2)征收的稅款用于土地的開發(fā)和整治,可以(kěyǐ)穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn),穩(wěn)定糧價;

(3)“三資”企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。共七十一頁二、房地產(chǎn)稅制(shuìzhì)改革

(一)房地產(chǎn)稅制(shuìzhì)主要問題1、稅種繁雜,重復(fù)征稅。2、稅費負(fù)擔(dān)過重。3、設(shè)計不合理。交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重,擁有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕。4、計稅依據(jù)不合理。共七十一頁(二)改革(gǎigé)設(shè)計方案方案一:將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別核算,對土地,征收土地使用稅;對房產(chǎn)合并現(xiàn)有的土地增值稅及房產(chǎn)稅等,征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。房地產(chǎn)公司:1、流轉(zhuǎn)稅及附加稅;2、企業(yè)所得稅;3、土地使用稅及土地使用費;4、物業(yè)稅。投資者:1、按年繳納(jiǎonà)物業(yè)稅;2、購買時繳納契稅。共七十一頁方案二:合并(hébìng)現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費,執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。房地產(chǎn)公司:1、流轉(zhuǎn)稅及附加稅;2、企業(yè)所得稅;3、物業(yè)稅。房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率大約12~15%。投資者:1、按年繳納物業(yè)稅;2、購買時繳納契稅。共七十一頁由于房地稅涉及面非常復(fù)雜,推出物業(yè)稅目前難度很大,現(xiàn)階段比較可行的辦法是改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅。目前先在上海、重慶試點。重慶的方案是對別墅等高檔(gāodàng)商品房征房產(chǎn)稅,上海的方案是只對新增住宅征收房產(chǎn)稅。共七十一頁(三)案例(ànlì)分析【案情】宏都房產(chǎn)集團是Z市一家著名房地產(chǎn)商,民發(fā)科技公司是Z市一家著名民營高科技企業(yè),2008底,民發(fā)科技總經(jīng)理主動與宏都房產(chǎn)集團董事長聯(lián)系,希望宏都為其開發(fā)一些商業(yè)地產(chǎn)。2009年2月,宏都房產(chǎn)集團通過拍賣方式競得Z市CBA一塊占地面積為15000平方米的商業(yè)用地。根據(jù)土地出讓合用規(guī)定,該商業(yè)用地規(guī)劃總建筑面積為90000平方米,宏都房產(chǎn)集團已支付全部(quánbù)地價款RMB75,000,000元,并已取得土地使用權(quán)證。共七十一頁

2009年5月,民發(fā)科技與宏都房產(chǎn)集團簽訂了商業(yè)地產(chǎn)購買意向書,意向書規(guī)定:民發(fā)科技用RMB1,08,000,000元的總價款購買該地塊上的全部商業(yè)地產(chǎn)(總面積90000平方米)。該項目以宏都房產(chǎn)集團名義立項,委托其它建筑施工企業(yè)進行建設(shè)。該地產(chǎn)項目的成本預(yù)測如下:(1)地價款75,000,000元;(2)土地征用、拆遷補償費50,000,000元;(3)規(guī)劃、設(shè)計等前期工程費10,000,000元;(4)建筑安裝工程費145,000,000元;(5)道路、供水、供電、供氣、排污、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施費50,000,000元;(6)公共配套設(shè)施(shèshī)費20,000,000元;(7)直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、辦公費50,000,000元;(8)其他開發(fā)成本220,000,000元。共七十一頁

另外(lìnɡwài),預(yù)計與該項目相關(guān)利息支出35,000,000元,其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為40000000元,利息未能提供金融機構(gòu)的證明。Z市規(guī)定土地增值稅扣除項目中房地產(chǎn)開發(fā)費用為取得土地使用權(quán)所支付的價款與房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%,契稅稅率為3%,企業(yè)所得稅稅率為25%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品銷售合同按“貨物購銷”稅目計繳印花稅。要求:請你測算在直接銷售該商業(yè)房產(chǎn)的交易中,宏都房產(chǎn)集團和民發(fā)科技各需繳納哪些稅?應(yīng)納稅額為多少?共七十一頁【解析】(1)宏都房產(chǎn)銷售該商業(yè)用房時,需要繳納的稅金如下:印花稅:1080000000×0.0003=324000元營業(yè)稅:1080000000×5%=54000000元城建稅和教育費附加:54000000×(7%+3%)=5400000元土地增值稅:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入:1080000000元扣除項目(xiàngmù)金額:①取得土地使用權(quán)所支付金額地價款75000000契稅75000000×3%=2250000元小計:77250000元共七十一頁

②房地產(chǎn)開發(fā)成本:土地征用、拆遷補償費50000000元規(guī)劃、設(shè)計等前期工程費10,000,000元建筑安裝工程費145,000,000元道路、供水、供電、供氣、排污、通訊(tōngxùn)等50,000

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評論

0/150

提交評論