《長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式探究：以S長(zhǎng)租公司為例》13000字（論文）

1TOC\o"1-3"\h\u137811.引言 3240532.長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展背景與現(xiàn)狀 4114072.1長(zhǎng)租公富市場(chǎng)的發(fā)展背景 4161292.1.1經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景 5213412.1.2政策背景 581602.1.3文化背景 660222.2長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 727448 72470 9177883.S公司長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀及存在問題 10249673.1公司簡(jiǎn)介 1081713.2S長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式 1127042 112182 1222453 13181203.3S長(zhǎng)租商業(yè)模式面臨的主要問題 13794 134912 1411968 15265684.S長(zhǎng)租商業(yè)模式創(chuàng)新方案的提出 1630584.1創(chuàng)業(yè)公寓加盟與直營(yíng)結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式 1667504.2從規(guī)模經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)獲取額外收入 1711054.3打造具有自身特色的創(chuàng)業(yè)系統(tǒng) 1813573結(jié)束語(yǔ) 193247參考文獻(xiàn) 20摘要：青年長(zhǎng)租公寓近年來成為各種資本投資的對(duì)象。市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)環(huán)境逐漸成熟。國(guó)內(nèi)的大、小品牌企業(yè)紛紛聚集到青年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)和持續(xù)的資本投資，可以預(yù)測(cè)未來幾年，青年租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。本文研究了青年租賃業(yè)，并分析了Y公司現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)模式，該模式存在著的收入來源單一，且這種重財(cái)富模式無(wú)法促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展，并且不是能細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新模式。本文從商業(yè)模式創(chuàng)新的基本理論出發(fā)，提出了在特許經(jīng)營(yíng)和直銷模式下，擴(kuò)大青年長(zhǎng)住公寓連鎖經(jīng)營(yíng)的模式創(chuàng)新、規(guī)模經(jīng)營(yíng)和專業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新。關(guān)鍵字：青年長(zhǎng)租公寓；商業(yè)模式；創(chuàng)新自1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)得到了快速發(fā)展。在這個(gè)過程中，由于國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化等因素影響，房地產(chǎn)價(jià)格也發(fā)生著巨大的波動(dòng)。20余年來我國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅超過4-5倍。在一些大城市中，房?jī)r(jià)甚至達(dá)到了驚人的程度。一些城市房?jī)r(jià)與家庭收入比已突破20倍。隨著住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，越來越多的人開始考慮買房問題，使許多中低收入家庭不堪重負(fù)。同時(shí)，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取調(diào)控政策，使得開發(fā)商面臨著前所未有的壓力，房?jī)r(jià)也隨之不斷攀升。對(duì)許多年輕人而言，購(gòu)房越來越難，這種情況在一二線城市中表現(xiàn)得更為突出。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，我國(guó)許多地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，尤其是一線城市。一二線城市都是上班，看病、在教育和其他領(lǐng)域具有很大優(yōu)勢(shì)，對(duì)周圍各省或各市人民有著極大吸引力。在吸引外來人口大量涌入時(shí)，在這些一二線城市，房?jī)r(jià)同樣上漲了。2018年全國(guó)房地產(chǎn)交易總額約18萬(wàn)億元，在這些租賃部分中，只占有一定比例。而美國(guó)租賃市場(chǎng)幾乎占據(jù)了房屋市場(chǎng)的半壁江山。我國(guó)租賃市場(chǎng)的增速明顯高于其他國(guó)家。其主要原因是我國(guó)許多開發(fā)商正在開發(fā)新住宅，而且美國(guó)新建樓盤所占比例小。同時(shí)，在我國(guó)，租賃面積也是一個(gè)非常大的缺口。比較中美兩國(guó)的資料，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)在我國(guó)剛起步，今后有更大的發(fā)展空間。全國(guó)各地市房?jī)r(jià)收入比總體上高于合理水平，新的城市流入人口面臨著巨大的買房壓力，特別是在一線城市的核心區(qū)，土地資源是有限的、商品房供應(yīng)偏緊。在此背景下，“租售并舉”模式應(yīng)運(yùn)而生，即通過租金補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠吸引人才入駐企業(yè)，同時(shí)也可實(shí)現(xiàn)房屋閑置利用以緩解住房問題。同時(shí)，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)整體利潤(rùn)率下降明顯，部分企業(yè)出現(xiàn)虧損情況。各大品牌的盈利表現(xiàn)一直不佳，甚至虧損。在這種背景下，如何實(shí)現(xiàn)租售并舉、快速轉(zhuǎn)型成為擺在我們面前急需解決的難題。究其原因有以下幾個(gè)方面：第一，過分追求規(guī)模，造成空置率居高，收益下降；其次是商業(yè)模式不夠明確和租金問題、管理費(fèi)并不能涵蓋品牌用于規(guī)模擴(kuò)張及日常經(jīng)營(yíng)所需成本。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“去庫(kù)存”階段，大量存量房存在，而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品需求逐漸從居住向體驗(yàn)轉(zhuǎn)變，這給品牌帶來了新挑戰(zhàn)。為擺脫這一困境，業(yè)界也進(jìn)行了積極的探索，一些品牌向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商過渡，采用委托管理的方式獲取房源，其利潤(rùn)來源是委托管理費(fèi)（如魔方、窩趣）；部分品牌選擇重資產(chǎn)模式，即投資開發(fā)項(xiàng)目獲取租金，再將所得資金用于后續(xù)經(jīng)營(yíng)，以保證公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一些資金雄厚的品牌，重資產(chǎn)布局，通過自建或者購(gòu)買等方式獲取房源，利潤(rùn)的來源是經(jīng)營(yíng)收益及后期退出。本文研究認(rèn)為長(zhǎng)租公寓行業(yè)正處在一個(gè)發(fā)展初期階段，未來將呈現(xiàn)向好趨勢(shì)，但由于我國(guó)長(zhǎng)租公寓起步較晚，還存在一些問題需要解決。目前，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)主要靠風(fēng)險(xiǎn)投資和其他資金的支持，產(chǎn)業(yè)正處在快速擴(kuò)張的時(shí)期，它正面臨著怎樣才能滿足90,95后人群日益增長(zhǎng)的居住需求、在國(guó)家鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的大背景下，如何把握時(shí)代機(jī)遇、如何從傳統(tǒng)的一買一賣的租賃方式中獲取利潤(rùn)等一系列的問題。2.1長(zhǎng)租公富市場(chǎng)的發(fā)展背景新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略最早是在2013年12月份召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上明確提出的。會(huì)議結(jié)束后，我們國(guó)家的各級(jí)政府、各有關(guān)部門紛紛推出實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。各地紛紛制定并實(shí)施了一些具體政策和措施來加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。其中較具代表性，促進(jìn)一億人非城鎮(zhèn)戶籍人口落戶城鎮(zhèn)、解除城區(qū)常住人口不足500萬(wàn)人落戶限制等。這表明我國(guó)已經(jīng)開始重視并實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就必須解決好“人”這個(gè)核心問題。同時(shí)，到了武漢，成都和西安、以鄭州為代表的新一線、二線城市，一場(chǎng)“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”已經(jīng)打響，為了吸引人才，許多優(yōu)惠政策應(yīng)運(yùn)而生。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升和城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐加快，越來越多的人口向城市流動(dòng)，尤其是農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商。這些流動(dòng)人口進(jìn)一步成了租賃住房客源。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來越多的人選擇到大城市居住生活，而他們?cè)诰嚯x市區(qū)較近時(shí)也傾向于租住短途旅行式公寓。其中畢業(yè)大學(xué)生群體又是長(zhǎng)租公寓最重要的客源。由此衍生出大量租房市場(chǎng)。2021年，中國(guó)租房市場(chǎng)已達(dá)1.6萬(wàn)億元人民幣，有關(guān)專家預(yù)言2030年將超過4.6萬(wàn)億，市場(chǎng)空間大。而當(dāng)前的住房供應(yīng)市場(chǎng)中，中介二房東與個(gè)人房東依然是市場(chǎng)供應(yīng)主體。顯然不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要。因此，未來幾年，隨著“租售并舉”政策的出臺(tái)以及互聯(lián)網(wǎng)+模式的普及，租房者可以直接通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行租房交易，從而有效緩解租房壓力。這表明住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景會(huì)非常廣闊。表2-1中央相關(guān)精神由表2-1可歸納為如下三個(gè)特點(diǎn)：一，會(huì)議文件規(guī)格要求較高。二是會(huì)議召開時(shí)間集中在每年年底或次年年初，三是會(huì)議內(nèi)容涉及到了中央各部門以及地方政府等多個(gè)層面。包括全國(guó)代表大會(huì)、中共工作會(huì)議還召開了全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。會(huì)議內(nèi)容涉及到了住房保障問題，而這些會(huì)議中又有不少是直接針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策。由此可見，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)己經(jīng)是近幾年中央政府工作的重點(diǎn)。從這些會(huì)議和文件來看，中央已經(jīng)將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期目標(biāo)加以部署。中央政府打算通過開發(fā)、健全住房租賃市場(chǎng)，以滿足城市居民的基本住房需要。從十八屆三中全會(huì)到現(xiàn)在已經(jīng)過去一年多時(shí)間，中央出臺(tái)的相關(guān)文件數(shù)量和力度都非常巨大。其次，闡明住房租賃對(duì)中國(guó)住房體系的重要性。十八屆三中全會(huì)提出要建立租售同權(quán)制度。尤其是十九大的報(bào)告，將“購(gòu)租并舉”調(diào)整為“租購(gòu)并舉”。這意味著我國(guó)已經(jīng)把租房與買房作為一個(gè)整體考慮，不再單獨(dú)討論住房問題。把租賃與購(gòu)買對(duì)好，顯示出國(guó)家對(duì)“炒房”現(xiàn)象的堅(jiān)決態(tài)度。同時(shí)，也表明了政府對(duì)住房保障政策重視程度越來越高，這有利于推動(dòng)住房保障制度改革。以建設(shè)住房市場(chǎng)體系為長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。這也符合中央對(duì)未來房地產(chǎn)政策調(diào)控思路的要求，即要建立一個(gè)合理有效的住房市場(chǎng)體系，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平與正義。即中央不是單純地鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展，但本意是建設(shè)包括商品房在內(nèi)、保障性住房和公共租賃住房等、市場(chǎng)租賃住房和其他形式住房體系。這也正是中央對(duì)“住房租賃市場(chǎng)建設(shè)”提出新要求的原因所在。由于我國(guó)有著數(shù)千年的農(nóng)耕歷史，一般百姓養(yǎng)成傳統(tǒng)“安土重遷”意識(shí)。因此，在長(zhǎng)期與自然相處過程中，人們逐漸養(yǎng)成了一種樸素、穩(wěn)定和守土的觀念，這就是“鄉(xiāng)情”。正如《漢書·元帝紀(jì)》記載：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也?！边@就是古人所說的“移風(fēng)易俗，莫善于鄉(xiāng)”。中國(guó)的普通民眾把鄉(xiāng)土看得很重，不到萬(wàn)變不離其宗，不想遷移。在這種思想指導(dǎo)下，許多人把自己的命運(yùn)同土地緊緊地聯(lián)系起來，從而使他們產(chǎn)生了強(qiáng)烈的遷移欲望。文化是歷史長(zhǎng)期積累的結(jié)果，自然很難在短時(shí)間內(nèi)有所改觀。改革開放40多年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程加快。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化步伐的進(jìn)一步推進(jìn)，越來越多的人離開農(nóng)村來到城市生活。對(duì)相當(dāng)一部分新進(jìn)城人員而言，他們仿佛轉(zhuǎn)眼就由農(nóng)耕文明走進(jìn)城市文明。在這一轉(zhuǎn)變過程中，他們對(duì)傳統(tǒng)文化產(chǎn)生了怎樣的認(rèn)知？身體進(jìn)城并不等于思想進(jìn)城。他們對(duì)自己所居住的房子有著強(qiáng)烈的認(rèn)同感和歸屬感，卻又常常因?yàn)榉N種因素而難以真正融入城市生活。傳統(tǒng)文化意識(shí)對(duì)其判斷和決定仍有影響。他們對(duì)自己居住的環(huán)境有一種特殊的情感寄托。這一切都折射在住房中，是“重購(gòu)輕租”的表現(xiàn)。很多人認(rèn)為，自己住的都是大戶型、小空間，住得越豪華就意味著收入越高，于是他們開始購(gòu)買高檔公寓或別墅。他們一般認(rèn)為，唯有買房，才能真正扎根城里。“住”是他們最基本、最重要的生活方式。而且房子，即使租得不錯(cuò)，畢竟，它“流浪”于都市。因此，他們認(rèn)為，買房只是為了住得舒服、安心。另外，就婚姻市場(chǎng)而言，有否有房，亦當(dāng)作成婚之先決條件。“丈母娘”們的觀念似乎已根深蒂固，他們認(rèn)為買房是自己一生中最重要的事情之一。有的人把這種現(xiàn)象變成了“丈母娘經(jīng)濟(jì)”。受上述文化意識(shí)，不管房?jī)r(jià)再高，居民購(gòu)房意愿要比租房意愿大得多。在這種情況下，大多數(shù)人不會(huì)買房，更不可能租房。一旦具備購(gòu)房能力，絕大部分人會(huì)選擇“棄租從購(gòu)”。但是，還應(yīng)該看到若干積極變化。同時(shí)，在大城市中，住房需求主要來源于中低收入群體。無(wú)論是一線城市，還是熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)居高不下，己經(jīng)大大超出了一般家庭所能承受的限度。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，越來越多的人開始考慮購(gòu)買自己喜歡的房子居住。而且這些城市也正是國(guó)際化程度比較高，還早期受國(guó)外租賃文化熏陶。比如日本85%的青年選擇租房結(jié)婚；這意味著很多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活壓力的年輕人都愿意租房住，而且租期很長(zhǎng)。在美國(guó)，29個(gè)大城市的住房租賃率超過500！這說明，在西方國(guó)家，越來越多的人們開始把房子當(dāng)成自己的生活必需品。0；德國(guó)有半數(shù)以上人口沒有自由住房，80%以上的年輕人選擇租房子。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，越來越多的人們開始重新審視自己的居住方式，并把眼光投向住房租賃領(lǐng)域，以尋求新的生活模式。這些發(fā)達(dá)國(guó)家的理念漸漸為部分中國(guó)人所認(rèn)同，尤其在年輕群體當(dāng)中，反應(yīng)普遍。在過去幾年里，隨著人們對(duì)生活質(zhì)量要求的提高以及對(duì)房?jī)r(jià)過高的擔(dān)憂，“重購(gòu)輕住”已成為一種時(shí)尚和潮流，這也給住房租賃行業(yè)帶來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。當(dāng)然，文化觀念上的變革也是個(gè)長(zhǎng)期過程。從短期來看，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)可能會(huì)長(zhǎng)期受“重購(gòu)輕租”思想牽制。2.2長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀嚴(yán)格說來，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓源于“二房東”出租。同時(shí)，在大城市中，住房需求主要來源于中低收入群體?！岸繓|”是指首先向房東整租房屋的人，再分租給他人中介。這些人通常是“租房族”、“房奴”以及“租客”等。“二房東們”一般都把賺取差價(jià)作為謀取利益的工具，有的甚至借“中介費(fèi)”克扣租客。由于缺乏法律約束和監(jiān)管，這些人的行為也被稱為“非法出租”、“惡意欠薪”等。但是在其中，一些人開始介入房屋“長(zhǎng)期租賃”生意?！伴L(zhǎng)租公寓”是一個(gè)新概念。這可成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展的一個(gè)萌芽。此后，在市場(chǎng)發(fā)育過程中，許多知名企業(yè)都發(fā)現(xiàn)了其中的商機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，越來越多的人們開始重新審視自己的居住方式，并把眼光投向住房租賃領(lǐng)域，以尋求新的生活模式。2010年鏈家游刃有余、魔方公寓等等，開始涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，這種商業(yè)事務(wù)漸漸走進(jìn)了大眾的視線。此后，各地政府也紛紛出臺(tái)政策，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展。前面已經(jīng)說過中央政府從2014年開始的，曾在許多會(huì)議及文件上提出，應(yīng)大力鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。這使得長(zhǎng)租公寓得到國(guó)家政策的大力支持。資本聞?dòng)嵍鴦?dòng)，長(zhǎng)租公寓受互聯(lián)網(wǎng)系和金融系的雙重影響、地產(chǎn)系看好，市場(chǎng)漸漸回暖，把長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展到了巔峰。隨著時(shí)間的推移，我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從分散到集中，再由集中走向多元化經(jīng)營(yíng)的過程。2013年至2016年，是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓公司數(shù)量最多的4年。從最初的“野蠻生長(zhǎng)”到如今的理性發(fā)展，這期間也有一些企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善而倒閉或轉(zhuǎn)型，但大部分都能堅(jiān)持下來，并且取得了不錯(cuò)的成績(jī)。2013年成立17家、2014年32家、2015年42家、2016年15家(參見圖2-2)。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面，可以劃分為中資產(chǎn)，輕資產(chǎn)等等（參見圖3-3）。本文將對(duì)上述三種類型進(jìn)行分析比較。盡管維度不一樣，但是不同分類間有一定關(guān)聯(lián)性。從融資方式看，政府平臺(tái)是主要的融資渠道。在電信市場(chǎng)中，運(yùn)營(yíng)商企業(yè)主要是以國(guó)有企業(yè)為主，而非外資和合資企業(yè)。圖2-3長(zhǎng)租公寓類型及其關(guān)聯(lián)由圖2-3關(guān)系結(jié)構(gòu)，我們可提煉三點(diǎn)理解：首先政府平臺(tái)發(fā)揮著舉足輕重的作用。其次，平臺(tái)的發(fā)展必須以“國(guó)家戰(zhàn)略”為指引，并以此帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和領(lǐng)域的快速發(fā)展。前文己經(jīng)說，中央接連召開幾次會(huì)議，都強(qiáng)調(diào)租賃市場(chǎng)具有舉足輕重的作用。十八屆三中全會(huì)也提出要加快發(fā)展住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與提供公共產(chǎn)品和服務(wù)。然后作為國(guó)家隊(duì)政府投資平臺(tái)，就成了實(shí)踐這一方針的主要行動(dòng)者。其次，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，地方政府平臺(tái)與國(guó)有企業(yè)存在著不同程度的競(jìng)爭(zhēng)和合作關(guān)系。但政府平臺(tái)扶持的對(duì)象不僅限于國(guó)企，對(duì)民營(yíng)資本的扶持力度是一樣的。二是政府平臺(tái)扶持民營(yíng)企業(yè)并不是直接干預(yù)，而是以民營(yíng)資本為“中介”。這種方式使得政府平臺(tái)與民間資本之間形成一種良性互動(dòng)。最后租賃市場(chǎng)介入主體多，助推著這方面的混亂局面。在電信市場(chǎng)中，運(yùn)營(yíng)商主要是以國(guó)有系為主，而非外資和合資企業(yè)。因此，我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展還存在很多問題，包括融資困難、監(jiān)管缺失以及運(yùn)營(yíng)效率低等方面。由此可見，離中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)穩(wěn)定和成熟還差很遠(yuǎn)。3.1公司簡(jiǎn)介2017年，建設(shè)銀行響應(yīng)政府“房住不炒”新政，開創(chuàng)了住房租賃的“藍(lán)海戰(zhàn)略”，創(chuàng)造性地提出了“長(zhǎng)租就是長(zhǎng)住，長(zhǎng)住就是安家”口號(hào)，試圖利用金融力量盤活社會(huì)閑置物業(yè)，加大住房租賃供應(yīng)力度，緩和住房需求矛盾。在建行的三大戰(zhàn)略中居于首位，住房租賃業(yè)務(wù)的開展，不僅是對(duì)住房租賃市場(chǎng)的推動(dòng)作用，助力國(guó)家破解痛點(diǎn)難點(diǎn)等職責(zé)，更是利用了住房服務(wù)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造新藍(lán)海等策略抉擇。廣東S房屋租賃管理有限公司，簡(jiǎn)寫為S長(zhǎng)租，這是中國(guó)建設(shè)銀行集團(tuán)下屬的廣東建融住房服務(wù)有限責(zé)任公司，承擔(dān)著推進(jìn)廣東省住房租賃業(yè)務(wù)的重任，聯(lián)合百?gòu)?qiáng)房企方圓集團(tuán)，聯(lián)合發(fā)起成立了住房租賃專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司；是全國(guó)首家以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的長(zhǎng)租房平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商，也是唯一一家同時(shí)具備住宅與商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的長(zhǎng)租房運(yùn)營(yíng)商和物業(yè)服務(wù)商。創(chuàng)建于2017年底，公司總部設(shè)在廣州，以粵港澳大灣區(qū)為依托，經(jīng)營(yíng)輻射珠三角。2017年12月，S成立。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前已形成了以“建·家”為核心品牌、集辦公、商業(yè)、住宅于一體的多元化運(yùn)營(yíng)模式。第一套房源改造后于2018年12月份正式上市。2018年公司在佛山、東莞、中山、珠海等地區(qū)陸續(xù)成立了分公司。在全國(guó)范圍內(nèi)的品牌影響力不斷提升。其分散式的業(yè)務(wù)規(guī)模在2019年6月份排名業(yè)內(nèi)第八位。2019年8月8日公司榮獲《2019博鰲房地產(chǎn)論壇》住房租賃行業(yè)推動(dòng)力大獎(jiǎng)。截至目前，該項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，并取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。從2019月9日開始，公司就決定致力于長(zhǎng)租社區(qū)的建設(shè)，開發(fā)集中式新模式。在其發(fā)展歷程中，資金使用效能得到了提高，從2018年5月下旬每套30萬(wàn)元，2019年10月底晉升為21萬(wàn)元/套。表4S長(zhǎng)租成本演變情況介紹時(shí)間資金投入（萬(wàn)元）房源數(shù)（套）資金使用效能（萬(wàn)元/套）2018/5/209,747321302018/7/3137,4081280292018/9/3053,4591913282018/12/31101,7064125252019/3/31111,8394665242019/8/31115,237548221S長(zhǎng)租積極響應(yīng)了國(guó)家及地方政府關(guān)于促進(jìn)住房租賃的政策，通過建設(shè)新的租賃住房，改造存量空閑物業(yè)，形成居住性長(zhǎng)租公寓，將高品質(zhì)的物業(yè)管理與專業(yè)化的租賃運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)居住性租賃產(chǎn)品增量供應(yīng)。不斷打造覆蓋不同租房群體“S家，S寓”的安居產(chǎn)品線，打造完善租房生態(tài)圈等；經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前已形成了以“建·家”為核心品牌、集辦公、商業(yè)、住宅于一體的多元化運(yùn)營(yíng)模式。使個(gè)人客戶和企業(yè)客戶都有高度安全感，歸屬感，以長(zhǎng)租的方式，圓各種人安家的夢(mèng)。3.2S長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式該公司創(chuàng)始人曾經(jīng)提出“三不租”，即45歲以上不出租，有小孩不出租，不喜歡交朋友不出租。在這里，我們想探討一個(gè)問題，就是在不同年齡段的用戶中，對(duì)“三不租現(xiàn)象”有哪些不同的看法？入住用戶多是20-35歲青年，對(duì)入住群體進(jìn)行了分析，可分三種類型：第1類為工作白領(lǐng)，他們大約有25歲，畢業(yè)一兩年了，工作相對(duì)穩(wěn)定，在事業(yè)的上升期。他們對(duì)生活比較追求穩(wěn)定和舒適，對(duì)收入也有一定要求，所以對(duì)于租房有很高需求。第二類是一些個(gè)體業(yè)主，以淘寶店主為例、小店經(jīng)營(yíng)者，他們的工作時(shí)間很有彈性，通常的工作時(shí)間是午間開始、午夜結(jié)束。第三類是大學(xué)生，畢業(yè)后進(jìn)入社會(huì)不久，對(duì)新事物充滿了好奇和探索精神，希望通過創(chuàng)業(yè)改變生活。第三類人群為創(chuàng)業(yè)者，也就是創(chuàng)客，他們愛聚在一起議論，喜歡把自己的思想或者工作展現(xiàn)給其他人，他們想獲得經(jīng)費(fèi)上的重視，樂于與投資人交朋友。從公寓“三不租”條款中也可看出公寓主要是為尚未成家的年輕人服務(wù)，是S公司最重要的客源。S公司用整棟、單體的建筑作為標(biāo)的物進(jìn)行整體出租和改建，提供統(tǒng)一的裝修風(fēng)格、提供健全物業(yè)服務(wù)等，供用戶參考。全樓以此為重建對(duì)象，具有天然優(yōu)勢(shì)如廣州等、在北京這樣的大城市，環(huán)境保護(hù)意識(shí)不斷增強(qiáng)，與城市發(fā)展聯(lián)系不緊密的廠房逐漸向外遷移，這使得為數(shù)不少的工業(yè)用房閑置，高企推出海量房源。另外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)于生活環(huán)境提出了更多要求，而建筑是滿足這一需求的主要方式之一。閑置廠房的整體出租與改造，所需投入的成本是很高的，使這種廠房使用范圍狹窄，企業(yè)議價(jià)能力得到提高。另外對(duì)于老舊小區(qū)的改建也是一個(gè)比較好的選擇。這些廠房的構(gòu)造是穩(wěn)固的，樓層高，很適合做公寓項(xiàng)目改建，公寓能充分利用層高，對(duì)屋內(nèi)進(jìn)行了若干結(jié)構(gòu)方面設(shè)計(jì)，擴(kuò)大利用面積，堅(jiān)固的構(gòu)造可攜帶高密度房間。同時(shí)由于空間利用率高，也減少了后期維護(hù)保養(yǎng)工作，降低了使用周期。集中房屋更便于管理，能夠提供效率，節(jié)省了人員成本。在廣州，鳳凰店的前身是高露潔的生產(chǎn)廠，北京上地店原名廠房閑置倉(cāng)庫(kù)，原北京蘇州橋店為寫字樓。其中廠房單體面積最大者達(dá)4000平米，其中最大的有1.8萬(wàn)平米。S公司青年公寓設(shè)計(jì)統(tǒng)一，具有統(tǒng)一裝修風(fēng)格，日常運(yùn)營(yíng)管理中重視用戶口碑累積，擅長(zhǎng)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行企業(yè)營(yíng)銷。在新項(xiàng)目上線后，物業(yè)會(huì)及時(shí)更新信息，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，定期組織活動(dòng)宣傳，鼓勵(lì)大家積極參與。如此以來，用戶可信度得到提高，廣州開了好幾家公寓，家友多由老用戶引薦，從而憑借品牌與口碑影響力，提升企業(yè)軟實(shí)力。集中模式下租房的運(yùn)行更加靈活，用戶可在移動(dòng)客戶端上進(jìn)行預(yù)約，查看房屋。租客只需支付一定費(fèi)用即可入住，不存在資金壓力。租期靈活多樣，最短三個(gè)月開始租賃，還可每年出租一次，可預(yù)先退租，既可同城，也可異地?fù)Q居，這就大大地方便了那些因?yàn)楣ぷ骰蛘呱疃枰淖冏√幍娜?。S公司以整棟的工業(yè)或商業(yè)房屋整體租賃后進(jìn)行改造，分割出適合個(gè)人居住的房間，進(jìn)行出租。工業(yè)或商業(yè)房屋整體租賃可以有一個(gè)較大的議價(jià)能力，租賃期限較長(zhǎng)，一般是十年，這樣能夠獲取較低的價(jià)格。分割改造的房間也抓住了青年人的生活習(xí)性，保留了必要的功能區(qū)域，并根據(jù)層高的特點(diǎn)，最大化的利用空間，將客廳與臥室利用垂直空間層次分割出來。其它功能區(qū)如廚房，活動(dòng)區(qū)域放到了房屋的公共區(qū)域，從而將房屋空間利用率提升，分割出盡可能多的可居住房間。這樣以來，以較低的價(jià)格租賃一棟房屋，分割出最大數(shù)量的房間，出租后獲得差價(jià)。3.3S長(zhǎng)租商業(yè)模式面臨的主要問題社區(qū)化的集中模式的青年公寓，前期改造投資大，企業(yè)以房屋出租租金回報(bào)為主，收入來源單一等，資金回收期限長(zhǎng)，企業(yè)盈利能力較弱。企業(yè)收入包括房租收入，增值服務(wù)收入兩個(gè)方面。創(chuàng)業(yè)公寓是一種新型的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，它通過租戶與業(yè)主之間簽訂租賃合同來實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋使用權(quán)的有償使用，從而獲得相應(yīng)收益。蘇州橋創(chuàng)業(yè)公寓年租金為1800萬(wàn)，初期裝修改造費(fèi)用在2000萬(wàn)元左右，一共分割出400個(gè)可供出租的房間，房屋的平均租金約為月租金5500-6500元，可容納1至2人。在公司成立之初，我們就把這個(gè)項(xiàng)目確定下來，并將其定位為一個(gè)以商務(wù)辦公為主的寫字樓項(xiàng)目，同時(shí)還兼顧了一部分商業(yè)用房。因位置優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)業(yè)公寓稀缺，房屋出租率高達(dá)9_5070，我們以出租量380個(gè)房，租金6000元計(jì)，月租金收入228萬(wàn)元，年收入2736萬(wàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，隨著房?jī)r(jià)的上漲，租金收入將會(huì)越來越多。不計(jì)管理費(fèi)用的租期為10年，資金年回報(bào)率約為36.8%。蘇州橋店就是在這樣的地理位置上占盡了先機(jī)、面向特定的用戶群體、當(dāng)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品匱乏時(shí)，就會(huì)催生出來，所以房子維持著極高的入住率，經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率約為83%的效果，若入住率降至此程度，則商家收回裝修成本所需時(shí)間翻倍，房子租期為10年，8年后才開始盈利，這種營(yíng)收狀況，無(wú)論對(duì)投資人還是經(jīng)營(yíng)者來說，都很難被認(rèn)可。為避免這一風(fēng)險(xiǎn)，S公司需維持穩(wěn)定的入住率并需增加收入來源和非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比。入住率平穩(wěn)與多種因素相關(guān)，比如市場(chǎng)環(huán)境，運(yùn)營(yíng)水平等等、服務(wù)能力等等，更關(guān)鍵的還是要以服務(wù)來增加公寓附加值，特別要加強(qiáng)增值服務(wù)的供給能力。在我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，如何通過服務(wù)提高物業(yè)價(jià)值成為一個(gè)新課題。企業(yè)增值服務(wù)收入在用戶規(guī)模數(shù)量，服務(wù)項(xiàng)目深度等方面都有待發(fā)掘，用戶量越大，有利于單位服務(wù)成本的下降，服務(wù)多樣化的余地越大，服務(wù)項(xiàng)目有所深入，服務(wù)越增值。本文認(rèn)為要提高入住率首先必須滿足客戶需求，其次是要建立完善的服務(wù)體系，再次就是通過各種措施吸引更多的顧客進(jìn)入公寓并保持他們的忠誠(chéng)度，從而保證入住人員增加和公寓收入增長(zhǎng)。與此同時(shí)，服務(wù)與入住率也存在著共榮共損現(xiàn)象，服務(wù)好滿意度增加對(duì)房屋入住率具有促進(jìn)作用，入住人員的增加可構(gòu)成服務(wù)消費(fèi)基礎(chǔ)人群，能夠?yàn)樵鲋捣?wù)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)；入住率越高，服務(wù)質(zhì)量提高，服務(wù)質(zhì)量保證了客戶對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)可程度，也使顧客更加滿意。反之則服務(wù)差的滿意度下降，入住率有所減少，下降至一定的比率，企業(yè)收不抵支等，服務(wù)得不到保證，造成惡性循環(huán)。所以增加了對(duì)服務(wù)的投資，在增值服務(wù)中提高收入比重，增加收入的來源，減少主營(yíng)收入占比，維持相對(duì)平衡的收入狀況，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)盈利，將起到十分重要的作用。S公司創(chuàng)業(yè)公寓正在生活和辦公、人生在硬件條件方面，給創(chuàng)業(yè)者以完整服務(wù)，但是，在創(chuàng)業(yè)孵化的工作上，限于場(chǎng)地提供者等作用，和早期進(jìn)入創(chuàng)業(yè)孵化市場(chǎng)相比，并未形成優(yōu)勢(shì)。S公司的創(chuàng)業(yè)公寓，一方面，聚集了一大批創(chuàng)業(yè)者，另一方面，也吸引了一批為創(chuàng)業(yè)提供周邊服務(wù)，當(dāng)商家為入住創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)之后，就是根據(jù)創(chuàng)業(yè)者需要或者創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目特征，召集與此有關(guān)投資人、市場(chǎng)推廣人員等、媒體人和其他人，雙方工作人員交流，提供相關(guān)服務(wù)，遇有問題和沖突，干預(yù)調(diào)解，推動(dòng)雙方的合作得以順利開展。站在創(chuàng)業(yè)者的立場(chǎng)，選擇服務(wù)對(duì)象的空間較小。從孵化機(jī)構(gòu)角度看，選擇合適的企業(yè)合作伙伴需要投入很大人力財(cái)力進(jìn)行考察。站在周邊服務(wù)提供者立場(chǎng)，選擇配套項(xiàng)目，需進(jìn)行大量面對(duì)面甄別，前期的溝通成本很高。站在S公司的立場(chǎng)，有助于項(xiàng)目孵化，需聯(lián)系了解外部資源較多，服務(wù)質(zhì)量的保證與問題的協(xié)調(diào)要耗費(fèi)很大的力氣。企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)供給的系統(tǒng)性不強(qiáng)，不能確保服務(wù)品質(zhì)輸出連續(xù)一致。創(chuàng)業(yè)服務(wù)的核心是如何幫助創(chuàng)業(yè)者解決創(chuàng)業(yè)實(shí)踐中遇到的各種問題和困惑。在開展創(chuàng)業(yè)服務(wù)時(shí)，企業(yè)比較習(xí)慣的是個(gè)案、個(gè)案的問題解決，在此方法中，受個(gè)人因素制約，不同的人評(píng)估出來的效果是完全不一樣的，主觀因素可能使創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目孵化的實(shí)施出現(xiàn)過大的偏差，孵化實(shí)施過程無(wú)規(guī)范或規(guī)范不一致，實(shí)施難度較大，工作成果未累積，知識(shí)成果很難分享。S公司與第三方服務(wù)商之間的合作比較松散，創(chuàng)業(yè)公寓僅僅是位于中間的資源協(xié)調(diào)方，從資源吸納來看，就是在第三方服務(wù)商片面意志的支配下，這一松散關(guān)系使得服務(wù)進(jìn)入與退出變得更加任意，S公司對(duì)于服務(wù)商的約束力是有限度的，服務(wù)商所提供之服務(wù)內(nèi)容無(wú)須S公司審查，也未進(jìn)行甄別與篩選，服務(wù)商的質(zhì)量良蕎不齊，服務(wù)無(wú)強(qiáng)制保障，出了問題，協(xié)調(diào)就難了。信息交互的渠道不健全，所謂信息交互，就是創(chuàng)業(yè)者間的交互、創(chuàng)業(yè)者與第三方服務(wù)企業(yè)的關(guān)系、創(chuàng)業(yè)者與具體公眾進(jìn)行溝通與信息交互。在信息傳遞方面，信息傳遞效率不高，不能滿足人們對(duì)高效便捷的信息獲取要求，同時(shí)，還存在著信息孤島問題。當(dāng)前，信息交互大多依賴于個(gè)人即時(shí)通訊工具，例如微信，QQ等等，就創(chuàng)業(yè)這一具體項(xiàng)目而言，功能顯得力不從心。同時(shí)由于創(chuàng)業(yè)者的個(gè)體差異性較大，信息交互性較差。例如，創(chuàng)業(yè)者對(duì)第三方企業(yè)的服務(wù)有需求的時(shí)候，有必要將與其關(guān)聯(lián)的資料按要求、按標(biāo)準(zhǔn)遷出工作平臺(tái)，以獲得第三方企業(yè)的承認(rèn)、可進(jìn)入平臺(tái)，有必要將其轉(zhuǎn)換成彼此專業(yè)語(yǔ)言，信息更新需手動(dòng)同步，不同服務(wù)商的格式也各不相同，提交方式各不相同，運(yùn)行時(shí)工作量較大，反之亦然，服務(wù)商要面對(duì)大量需求創(chuàng)業(yè)者，所搜集到的資料也難以符合統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，如有需要，應(yīng)重復(fù)修訂。另外，還存在著信息共享不夠充分等問題。這就導(dǎo)致了各主體間信息傳遞要進(jìn)行重新整理與轉(zhuǎn)化，重復(fù)工作和工作量。S公司創(chuàng)業(yè)公寓正在生活和辦公、人生在硬件條件方面，給創(chuàng)業(yè)者以完整服務(wù)，但是，在創(chuàng)業(yè)孵化的工作上，限于場(chǎng)地提供者等作用，和早期進(jìn)入創(chuàng)業(yè)孵化市場(chǎng)相比，并未形成優(yōu)勢(shì)。S公司的創(chuàng)業(yè)公寓，一方面，聚集了一大批創(chuàng)業(yè)者，另一方面，也吸引了一批為創(chuàng)業(yè)提供周邊服務(wù)，當(dāng)商家為入住創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)之后，就是根據(jù)創(chuàng)業(yè)者需要或者創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目特征，召集與此有關(guān)投資人、市場(chǎng)推廣人員等、媒體人和其他人，雙方工作人員交流，提供相關(guān)服務(wù)，遇有問題和沖突，干預(yù)調(diào)解，推動(dòng)雙方的合作得以順利開展。站在創(chuàng)業(yè)者的立場(chǎng)，選擇服務(wù)對(duì)象的空間較小。從創(chuàng)業(yè)孵化機(jī)構(gòu)角度上看，創(chuàng)業(yè)孵化過程需要耗費(fèi)大量的人力與時(shí)間，對(duì)創(chuàng)業(yè)人才缺乏針對(duì)性培養(yǎng)。站在周邊服務(wù)提供者立場(chǎng)，選擇配套項(xiàng)目，需進(jìn)行大量面對(duì)面甄別，前期的溝通成本很高。從孵化器自身角度看，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成員缺乏對(duì)創(chuàng)業(yè)過程的深入理解和把握，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)之間缺少有效的信息共享與交流，導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)成功率低。站在S公司的立場(chǎng)，有助于項(xiàng)目孵化，需聯(lián)系了解外部資源較多，服務(wù)質(zhì)量的保證與問題的協(xié)調(diào)要耗費(fèi)很大的力氣。出現(xiàn)這一情況，主要是因?yàn)镾公司在創(chuàng)業(yè)孵化中角色定位太淺，創(chuàng)業(yè)孵化中企業(yè)定位于資源聚合者，并非服務(wù)深度提供者，這使S公司的創(chuàng)業(yè)孵化缺乏吸引力，無(wú)法產(chǎn)生影響力。企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)供給的系統(tǒng)性不強(qiáng)，不能確保服務(wù)品質(zhì)輸出連續(xù)一致。在信息傳遞方面，信息傳遞效率不高，不能滿足人們對(duì)高效便捷的信息獲取要求，同時(shí)，還存在著信息孤島問題。例如，確定高增長(zhǎng)項(xiàng)目、技術(shù)架構(gòu)的識(shí)別與優(yōu)化、改善并增強(qiáng)用戶體驗(yàn)、產(chǎn)品推廣與營(yíng)銷這一類較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)尚未形成標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)劃，過去服務(wù)期間某些重要的經(jīng)驗(yàn)尚未累積，在開展創(chuàng)業(yè)服務(wù)時(shí)，企業(yè)比較習(xí)慣個(gè)案的問題解決，在此方法中，受個(gè)人因素制約，不同的人評(píng)估出來的效果是完全不一樣的，主觀因素可能使創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施出現(xiàn)過大的偏差，實(shí)施難度較大。4.1創(chuàng)業(yè)公寓加盟與直營(yíng)結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式S公司不斷壯大市場(chǎng)，不只是要考慮創(chuàng)業(yè)公寓的多少，創(chuàng)業(yè)公寓的品質(zhì)問題也應(yīng)予以考慮，通過直營(yíng)方式，達(dá)到創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的孵化比例與品質(zhì)。目前全國(guó)各地政府對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)支持力度不斷加大，創(chuàng)業(yè)成功率也有所提高，但是從整體來看，我國(guó)創(chuàng)業(yè)成功率仍然不高。在積極的創(chuàng)業(yè)氛圍中、政策支持較多的區(qū)域，S公司的創(chuàng)業(yè)公寓需主要采取直營(yíng)方式，直營(yíng)店全部由企業(yè)自有資金出租、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，選址中、經(jīng)營(yíng)上控制力更強(qiáng)。在創(chuàng)業(yè)氛圍不甚濃厚或創(chuàng)業(yè)政策支持較弱的地區(qū)，采用加盟或者自建的模式，通過“總部”直接管理門店。囿于創(chuàng)業(yè)環(huán)境的好壞，企業(yè)資金體量的大小，直營(yíng)店不會(huì)很多，部署以北京，深圳，成都為中心、上海這些大城市占主導(dǎo)地位，這些主要城市都有很好的經(jīng)濟(jì)、對(duì)創(chuàng)業(yè)政策給予了較大的傾斜、高校許多人才儲(chǔ)備的基礎(chǔ)是堅(jiān)實(shí)的。對(duì)于創(chuàng)業(yè)者來說，選擇加盟總部還是加盟店時(shí)主要看自身實(shí)力和創(chuàng)業(yè)氛圍兩個(gè)因素，其中創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目是否有良好的市場(chǎng)認(rèn)可度以及對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)把握的準(zhǔn)確程度是關(guān)鍵指標(biāo)之一。通過加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式，能夠快速提升門店質(zhì)量和管理水平，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。高質(zhì)量直營(yíng)店既能增強(qiáng)創(chuàng)業(yè)公寓品牌影響力，也能產(chǎn)生某種示范效應(yīng)。加盟店能緩解S公司的資金投入、施工問題、布點(diǎn)會(huì)比自有資金直營(yíng)店快一些，數(shù)量將更加龐大，并擔(dān)負(fù)起提高市場(chǎng)上占有率的作用，針對(duì)更多創(chuàng)業(yè)者，直營(yíng)店對(duì)商家投資要求較高，人數(shù)將相對(duì)減少，發(fā)揮創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的示范與帶動(dòng)效應(yīng)，針對(duì)專業(yè)化創(chuàng)業(yè)者。從目前情況來看，很多初創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展過程中還存在著這樣那樣的問題。這就形成了加盟店與直營(yíng)店結(jié)合的模式，作用各異、重點(diǎn)突出的創(chuàng)業(yè)公寓，既能滿足初級(jí)創(chuàng)業(yè)者人數(shù)眾多、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目需求單一，同時(shí)也能滿足中高級(jí)創(chuàng)業(yè)者人數(shù)少的需求，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目需要錯(cuò)綜復(fù)雜的各種需要，為合適的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目尋找合適的實(shí)施場(chǎng)所。4.2從規(guī)模經(jīng)營(yíng)和專業(yè)服務(wù)獲取額外收入站在S公司立場(chǎng)，在加盟經(jīng)營(yíng)模式中，企業(yè)產(chǎn)出了品牌與管理體系，收獲了市場(chǎng)份額。在加盟經(jīng)營(yíng)已初具規(guī)模的情況下，在規(guī)模不斷擴(kuò)大的過程中，加盟費(fèi)及加盟相關(guān)收入會(huì)是現(xiàn)階段收入的重要來源。長(zhǎng)租公寓的開發(fā)時(shí)間并不長(zhǎng)，可以快捷酒店行業(yè)的加盟費(fèi)用為參照。加盟費(fèi)包括兩大內(nèi)容，初始許可費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。初始許可費(fèi)是指在租賃期間內(nèi)，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付的用于出租房屋所需的全部租金。初始許可費(fèi)這一費(fèi)用通常是根據(jù)店面房間的每間房3000元量來計(jì)算的，不低于20萬(wàn)元，二者以數(shù)值較大者征收。經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)這部分包括房租、水電安裝等費(fèi)用。管理費(fèi)用按照年?duì)I業(yè)額的比例計(jì)算，通常為6%-8%。如有可能的話，也可適當(dāng)降低一些。因此，對(duì)于一個(gè)新進(jìn)入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其開店初期就應(yīng)該考慮是否需要收取加盟注冊(cè)費(fèi)。當(dāng)企業(yè)以加盟的方式大規(guī)模擴(kuò)張的階段，加盟費(fèi)收取將是現(xiàn)階段收入的一個(gè)重要來源。4.3打造具有自身特色的創(chuàng)業(yè)系統(tǒng)可視化管理就是一套完整的管理工具，以技術(shù)手段把用戶，公寓和管理者、與服務(wù)相關(guān)的系統(tǒng)，為經(jīng)營(yíng)管理者實(shí)時(shí)了解公寓運(yùn)行情況，及時(shí)向用戶服務(wù)。它綜合了物理設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)采集與控制，計(jì)費(fèi)，工作流，收費(fèi)，訂房。系統(tǒng)通過無(wú)線方式接入網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控、管理和維護(hù)。在公寓的建設(shè)階段就需通盤考慮上述功能的智能大廈、智能設(shè)備需要底層技術(shù)，服務(wù)需統(tǒng)一整合到移動(dòng)客戶端中，用戶在辦理入住手續(xù)時(shí)，需要安裝。在可視化管理模塊，可集成訂房，也可集成裝修功能，給入住者個(gè)性化選擇。在裝修裝飾模塊中，客戶只需輸入相關(guān)信息即可定制出符合自身?xiàng)l件的家居方案，實(shí)現(xiàn)裝修裝飾與信息化管理相結(jié)合。訂房模塊之下，S公司能夠開發(fā)出幾種房屋風(fēng)格模板，客戶從各風(fēng)格模板中挑選組合，同時(shí)，房間的硬件可由系統(tǒng)進(jìn)行仿真、軟件裝修設(shè)施的安排，決定你房間裝修裝飾的風(fēng)格，被識(shí)別的需求將構(gòu)成訂單，系統(tǒng)后臺(tái)