長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)盈利研究_第1頁(yè)
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)盈利研究_第2頁(yè)
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)盈利研究_第3頁(yè)
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)盈利研究_第4頁(yè)
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)盈利研究_第5頁(yè)
已閱讀5頁(yè),還剩31頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡(jiǎn)介

長(zhǎng)租公寓——運(yùn)營(yíng)及案例分析16279681372016年6月《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》正式對(duì)外公布,其中“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地用途調(diào)整為居住用地”政策,被認(rèn)為是改善商住樓庫(kù)存的有效手段。緣起“商改住”“商改租”目前中國(guó)租房人口達(dá)1.6億人,占總?cè)丝诒壤?1.64%,租賃房屋有4600萬(wàn)套,占市場(chǎng)規(guī)模的18%目前中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速通道,預(yù)計(jì)到2025年中國(guó)租金總額將接近3萬(wàn)億元人民幣,租賃人口達(dá)2.3億;到2030年,租金總額將達(dá)到4.6萬(wàn)億元,租賃人口達(dá)到2.7億。剛剛過(guò)去的3月,北京、上海等地對(duì)類住宅項(xiàng)目進(jìn)行了集中整治,叫停了一切散售“商改住”的項(xiàng)目。政策的導(dǎo)向之下,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)蓬勃興起,成為了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)相探索的新藍(lán)海目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不僅有以YOU+、魔方為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓區(qū)域,還涌現(xiàn)出以萬(wàn)科泊寓、世聯(lián)紅璞為代表的開(kāi)發(fā)商系公寓,以窩趣、城家為代表的酒店系公寓,以及以自如、相寓為代表的中介系公寓。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方分類

長(zhǎng)租公寓從運(yùn)營(yíng)模式上分為“集中式”和“分布式”兩種。就二者共性而言,空置率、續(xù)租率和利潤(rùn)率無(wú)疑都是其運(yùn)營(yíng)的重要指標(biāo)。集中式——運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式,以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的,包租后進(jìn)行改造升級(jí)。分布式——分布式長(zhǎng)租公寓模式起步則較晚,其房源來(lái)自分散的房東,通過(guò)房屋包租經(jīng)營(yíng),標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改稿,提供全新的租住體驗(yàn),其挑戰(zhàn)在于對(duì)公寓的管理與社群運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)模式分類

長(zhǎng)租公寓收房模式——集中整體收房以YOU+、Warm+為代表的集中整體收房:主要選取地鐵沿線等交通便利區(qū)域的工業(yè)廠房、整棟公寓簽訂多年租賃合約,然后進(jìn)行統(tǒng)一裝修改造、集中運(yùn)營(yíng)管理。優(yōu)勢(shì)——整體收房成本較低,實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化流程,便于集中裝修、運(yùn)營(yíng)管理,同時(shí)有利于核心優(yōu)勢(shì)——租客社交平臺(tái)的搭建;劣勢(shì)——收房慢、難以形成規(guī)模等。圖表集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)框架圖長(zhǎng)租公寓收房模式——集中、分散兩手抓收房以自如友家、蘑菇租房、寓見(jiàn)公寓為代表的集中、分散式兩手抓的收房模式:整棟拿地降低成本、建立標(biāo)準(zhǔn)化,分散式收房迅速擴(kuò)大覆蓋面,滿足多樣化需求,實(shí)現(xiàn)規(guī)?;l(fā)展。品牌特色上均采用互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)看房、交租、維修申報(bào)等一站式服務(wù),同時(shí)在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)痛點(diǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了改進(jìn)升級(jí),如統(tǒng)一裝修、品牌家具解決住房裝修差的問(wèn)題,專人管家、每周保潔維修解決房東態(tài)度差、房東管理費(fèi)力的問(wèn)題,真實(shí)房源、所見(jiàn)即所得解決虛假房源等問(wèn)題。盈利模式主要依賴于“租金收入+服務(wù)費(fèi)”圖表分布式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)框架圖品牌格局分析——按集中式分類

集中式:品牌公寓運(yùn)營(yíng)方租下或者買下整棟樓(或一棟樓的幾層),然后對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修,配備統(tǒng)一的服務(wù),然后進(jìn)行出租。

租下整棟樓的公寓有:

1、普通,月租金在500-1K元:深圳協(xié)縱

2、中端,月租金在1K-2K元:青客

紅璞泊寓3、高端,月租金在2K-4K元:青年匯、You+、未來(lái)域、寓見(jiàn)

4、高級(jí),月租金在1W元以上:源淶國(guó)際、亞朵寓、雅詩(shī)閣、輝盛閣、優(yōu)帕克;買下整棟樓的公寓有:北京新派公寓

長(zhǎng)租公寓從運(yùn)營(yíng)模式上分為“集中式”和“分布式”兩種,就二者共性而言,空置率、續(xù)租率和利潤(rùn)率無(wú)疑都是其運(yùn)營(yíng)的重要指標(biāo)。(二)分散式:品牌公寓運(yùn)營(yíng)方在普通生活小區(qū)里分散拿下個(gè)人房東的房源,對(duì)房間裝修裝配后,以公寓品牌對(duì)外出租。分兩種形態(tài),一種是整租,租進(jìn)來(lái)是三居,租出去就是整套三居,一種是合租,租進(jìn)來(lái)三居,租出去三四間房,然后又分為不同價(jià)位檔次。

合租的品牌公寓有:

1、普通,價(jià)格500-1K元:優(yōu)客逸家

2、中端,價(jià)格1K-3K元:蘑菇、青客

3、高端,價(jià)格3K以上:源淶國(guó)際、自如友家;整租的品牌公寓:源淶國(guó)際,價(jià)格1W元以上。

品牌格局分析——按分散式分類

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)要素

(一)、運(yùn)營(yíng)管理體系的建立

管理體系和IT系統(tǒng)支持,規(guī)?;缙诰鸵_(kāi)始投入,以保證管理不失控。

分散式公寓在規(guī)?;瘮U(kuò)張到500-1000間時(shí),通常會(huì)出現(xiàn)管理瓶頸,基于Excel和線下粗放管理在超過(guò)500間規(guī)模時(shí)容易導(dǎo)致失控(拿房條件失控、裝修成本和時(shí)間失控、入住率難以提升、租后管理出現(xiàn)下降)。因此,各一線公寓公司均從早期就開(kāi)始在管理體系和IT支持上進(jìn)行投入。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)要素

(二)、產(chǎn)品研發(fā)能力產(chǎn)品與客戶需求的匹配決定出租率,應(yīng)建立產(chǎn)品實(shí)驗(yàn)室,根據(jù)客戶需求迭代更新,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。自如、寓見(jiàn)等一線公寓公司在總部設(shè)立了產(chǎn)品研發(fā)實(shí)驗(yàn)室(樣板間),能夠持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品。產(chǎn)品研發(fā)的主要功能包括:長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)要素

(三)、批量拿房資源在發(fā)展到萬(wàn)間體量時(shí),為了繼續(xù)快速擴(kuò)張且保持租金及出租率水平,將不能無(wú)限制地繼續(xù)靠地推來(lái)獲取房源和租客,而是需要批量拿房這個(gè)核心資源的支持??吹侥壳皟纱簖堫^企業(yè)自如和青客,都是有強(qiáng)資源作為保障的運(yùn)營(yíng)公司:自如友家依靠鏈家地鋪的擴(kuò)張,從地鋪經(jīng)紀(jì)人獲取批量的房源線索;

青客公寓以國(guó)資背景,獲得上海市地方政府支持,拿到地方政府投資(嘉定、閔行區(qū)政府分別投資2000萬(wàn)元)及政策支持(地方政府發(fā)動(dòng)街道辦、動(dòng)遷辦批量提供房源,并提供租房補(bǔ)貼、稅務(wù)優(yōu)惠)。一線公寓公司目前都開(kāi)始在前端尋求能夠提供房源供應(yīng)的戰(zhàn)略合作伙伴。能否找到房源供應(yīng)的戰(zhàn)略合作伙伴,也是長(zhǎng)租公寓企業(yè)能否做大做強(qiáng)的決定性因素?!鞘星嗄昙胰f(wàn)科·泊寓作為我國(guó)租賃市場(chǎng)的先行者,萬(wàn)科經(jīng)過(guò)多年對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的嘗試與探索,終于在2016年5月正式推出了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”。不僅僅提供“產(chǎn)品和空間”,還提供“服務(wù)和生活方式”,同時(shí)萬(wàn)科品牌的市場(chǎng)美譽(yù)度也成為泊寓的一個(gè)保證。萬(wàn)科泊寓通過(guò)研究青年群體與租住習(xí)慣,創(chuàng)造可“寓”不可求的城市青年家,在為居住者提供安全、舒適、人性化體驗(yàn)的同時(shí),還將探索鄰里關(guān)系新模式。濟(jì)南萬(wàn)科“泊寓”分布圖一樓入口及便利店公共區(qū)域功能劃分二樓休憩聚會(huì)場(chǎng)所公共區(qū)域功能劃分三樓桌球及棋牌室公共區(qū)域功能劃分四樓健身及洗衣房公共區(qū)域功能劃分五樓廚房及餐廳公共區(qū)域功能劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)紅璞公寓致力于為城市青年打造設(shè)計(jì)、質(zhì)感、樂(lè)趣的租房體驗(yàn)紅璞公寓在世聯(lián)行內(nèi)部被視為“針對(duì)存量房地產(chǎn)交易未來(lái)格局的典型代表服務(wù)”,一直是世聯(lián)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展方向,是其“大資管”業(yè)務(wù)的組成部分。紅璞公寓則細(xì)分為紅璞禮遇、紅璞假日、紅璞youth三種定位,主要針對(duì)年輕租戶。核心服務(wù):返租服務(wù):與業(yè)主簽訂返租合同并向業(yè)主支付保底租金+收益分成,承諾不低于市場(chǎng)水平的租金回報(bào),兌現(xiàn)投資者收益價(jià)值,提供真正無(wú)憂資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。合作方法:開(kāi)發(fā)商樓盤“帶租約”式售賣,約定保底租金和收益分成比例,紅璞想物業(yè)擁有者支付收益。托管服務(wù):作為產(chǎn)權(quán)持有人的代理方,整合外圍資源保障客源,辦理租約、代收租金、租金兌付及物業(yè)管理服務(wù)等相關(guān)事項(xiàng),實(shí)現(xiàn)投資到收益的落地變現(xiàn)。合租方法:由專業(yè)團(tuán)隊(duì)為業(yè)主打理資產(chǎn),從租金中直接扣取服務(wù)費(fèi)。酒店式服務(wù):以多樣的配套和增值服務(wù)滿足客戶全方位需求,以高品質(zhì)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量,營(yíng)造最舒適、最享受的居家體驗(yàn)合作方法:開(kāi)發(fā)商從紅璞采購(gòu)酒店式服務(wù),作為樓盤產(chǎn)品的增值服務(wù),與不動(dòng)產(chǎn)捆綁售賣合作模式一:世聯(lián)資管直接向投資者承諾回報(bào),開(kāi)發(fā)商視情況補(bǔ)貼租戶世聯(lián)中小投資者開(kāi)發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營(yíng)簽訂租賃合同,支付收益售賣產(chǎn)權(quán)簽訂包租協(xié)議運(yùn)營(yíng)模式:出售前開(kāi)發(fā)商與世聯(lián)簽訂包租協(xié)議,出售時(shí)開(kāi)發(fā)商權(quán)益轉(zhuǎn)移給業(yè)主,世聯(lián)資管與業(yè)主重新簽訂保底協(xié)議開(kāi)發(fā)商:銷售前與世聯(lián)簽訂包租協(xié)議,帶租約向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)。視回報(bào)率要求補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)。世聯(lián):公寓運(yùn)營(yíng)主體,承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),支付返租收益。收益支付方式:保底+收益分成(比例可調(diào)整)合作模式二:世聯(lián)資管直接向投資者承諾回報(bào),開(kāi)發(fā)商向世聯(lián)資管支付補(bǔ)貼租戶世聯(lián)中小投資者開(kāi)發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營(yíng)簽訂租賃合同,支付收益售賣產(chǎn)權(quán)簽訂包租協(xié)議簽訂補(bǔ)貼協(xié)議運(yùn)營(yíng)模式:世聯(lián)資管與業(yè)主簽訂保底協(xié)議,銷售前開(kāi)發(fā)商與世聯(lián)簽訂包租協(xié)議和補(bǔ)貼協(xié)議開(kāi)發(fā)商:向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán),并向世聯(lián)資管支付售價(jià)補(bǔ)貼世聯(lián):公寓運(yùn)營(yíng)主體,承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),支付保底租金合作模式三:開(kāi)發(fā)商直接向投資者承諾回報(bào),世聯(lián)資管向開(kāi)發(fā)商承諾保底運(yùn)營(yíng)收益租戶開(kāi)發(fā)子公司中小投資者開(kāi)發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營(yíng)簽訂租賃合同,支付收益售賣產(chǎn)權(quán)成立公司返租承諾世聯(lián)保底收益租賃協(xié)議經(jīng)營(yíng)服務(wù),待收租金運(yùn)營(yíng)模式:業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商子公司簽訂三方協(xié)議,世聯(lián)實(shí)管承諾保底運(yùn)營(yíng)收益開(kāi)發(fā)商子公司:(1)支付保底租金的主體,與業(yè)主簽訂租賃協(xié)議,并與租戶發(fā)生交易(開(kāi)具發(fā)票主體);(2)出租給世聯(lián)資管運(yùn)營(yíng),不承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商:向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán),并擔(dān)保保底協(xié)議的執(zhí)行世聯(lián):公寓運(yùn)營(yíng)主體,承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),支付保底租金+收益分成(比例可調(diào)整)合作模式四:世聯(lián)資管不承諾運(yùn)營(yíng)收益,開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)營(yíng)收益+售價(jià)補(bǔ)貼返租回報(bào)租戶開(kāi)發(fā)子公司中小投資者開(kāi)發(fā)商發(fā)生交易委托經(jīng)營(yíng)簽訂租賃合同,支付收益售賣產(chǎn)權(quán)成立公司返租承諾世聯(lián)資管租金收入委托運(yùn)營(yíng),支付管理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)服務(wù),待收租金運(yùn)營(yíng)模式:業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商子公司簽訂三方協(xié)議,開(kāi)發(fā)商子公司委托世聯(lián)實(shí)管開(kāi)發(fā)商子公司:(1)支付保底租金的主體,與業(yè)主簽訂租賃協(xié)議,并與租金發(fā)生交易(開(kāi)具發(fā)票主體);(2)委托世聯(lián)資管運(yùn)營(yíng),承擔(dān)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),獲得大部分運(yùn)營(yíng)收益開(kāi)發(fā)商:向業(yè)主出售產(chǎn)權(quán),并擔(dān)保保底協(xié)議的執(zhí)行世聯(lián):公寓運(yùn)營(yíng)主體,承擔(dān)日常運(yùn)營(yíng),收取管理費(fèi).案例:返租服務(wù):自營(yíng)部分,紅璞提供6年穩(wěn)定收益(返租房源精裝修銷售)33—36平:1000元/月44平:1200元/月客戶需一次性繳納2萬(wàn)/套合作費(fèi)用,用于集采家具家電運(yùn)營(yíng)管理開(kāi)發(fā)商帶租約銷售托管服務(wù):非自營(yíng)部分,提供托管服務(wù)紅璞公寓提供辦理租約、代收租金、租金兌付及物業(yè)管理等服務(wù)紅璞公寓每個(gè)月從租金中扣除10%—15%服務(wù)費(fèi)客戶自由選擇,不捆綁銷售濟(jì)南濟(jì)南西城:世聯(lián)紅璞公寓—濟(jì)水上苑店濟(jì)南高新區(qū):世聯(lián)紅璞公寓—漢域金谷店主要致力于為年輕人提供高性價(jià)比的生活空間;為個(gè)人或企業(yè)提供租賃和專屬定制服務(wù),全力打造酒店式管家服務(wù)的新智能服務(wù)公寓業(yè)態(tài)。世聯(lián)紅璞精裝公寓濟(jì)南世聯(lián)紅璞公寓組織活動(dòng)——游紅葉谷,一起植樹(shù)活動(dòng)在共享經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、辦公群體需求多樣化及辦公組織形式轉(zhuǎn)變的大背景下,世聯(lián)行推出旗下辦公品牌——“世聯(lián)空間”,以“共享+服務(wù)”的辦公理念,提供靈活多變的辦公空間及一站式綜合服務(wù)。提供的產(chǎn)品和服務(wù)包括:

獨(dú)立辦公室

開(kāi)放式工位虛擬辦公室會(huì)議室洽談室沙龍路演區(qū)公共休憩區(qū)休閑娛樂(lè)區(qū)

分時(shí)租賃及專業(yè)企業(yè)服務(wù)等

提供一站式綜合服務(wù)世聯(lián)空間通過(guò)搭建全方位的服務(wù)資源體系,為客戶提供復(fù)合多元的專業(yè)企業(yè)服務(wù),包括:中介代理服務(wù)金融服務(wù)營(yíng)銷推廣服務(wù)IT及軟件服務(wù)生活?yuàn)蕵?lè)服務(wù)……

服務(wù)的客戶包括:創(chuàng)新創(chuàng)意型小微企業(yè)、

互聯(lián)網(wǎng)科技金融現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等中型企業(yè)

及大型企業(yè)分支機(jī)構(gòu)第三方服務(wù):中介代理服務(wù)、金融服務(wù)、營(yíng)銷推廣服務(wù)、IT服務(wù)、生活?yuàn)蕵?lè)服務(wù)

濟(jì)南世聯(lián)空間·濟(jì)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

最新文檔

評(píng)論

0/150

提交評(píng)論