物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護計劃和實施方案

物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護計劃和實施方案第一節(jié)銷售配合方案一、配合銷售體驗服務(wù)的作用開發(fā)商銷售中心是房屋銷售的主要場所，是顧客了解整個項目及進展的重要窗口。因此，銷售中心環(huán)境及銷售中心提供服務(wù)的優(yōu)劣程度，將對銷售工作產(chǎn)生了重要影響。所以，目前的開發(fā)商都十分重視銷售中心在氛圍的營造、銷售人員的配備及配合銷售服務(wù)這三大方面的工作。有這樣一句話“任何偉大的成功，均成就于一點一滴的細節(jié)”，對于開發(fā)商來說，銷售過程中諸如物業(yè)咨詢服務(wù)、禮賓服務(wù)、安全秩序維護服務(wù)、停車場服務(wù)、銷售中心環(huán)境維護服務(wù)等配合銷售服務(wù)就可以說是成就偉大細節(jié)和高尚品質(zhì)不可或缺的重要因素。滿足、超越每一個前來銷售中心顧客的服務(wù)需求，不僅能加深顧客對房屋及配套設(shè)施等硬件的認同，更能使顧客對今后的生活品質(zhì)充滿信心。（一）良好的配合銷售服務(wù)可以將項目高品質(zhì)更直觀的展示給顧客。（二）良好的配合銷售服務(wù)可以將樓盤日后所擁有的物業(yè)管理服務(wù)水平提前讓顧客有所了解，增加顧客對購買房屋的決心。（三）良好的配合銷售服務(wù)可以不斷的促進樓盤價值的提升。（四）良好的配合銷售服務(wù)可以展示開發(fā)商良好的企業(yè)風(fēng)貌。（五）良好的配合銷售服務(wù)可以樹立開發(fā)商在公眾中的企業(yè)形象，打造良好的企業(yè)品牌。服務(wù)階段 工作內(nèi)容 工作標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)效果 整體效果禮賓服務(wù)八顆牙齒的微笑、75。鞠躬營造舒適溫馨體貼的銷售環(huán)境，從側(cè)面對客戶進行影響，提高客戶對房屋的看好度，促進銷售成就“鋼都花園”最具特色的高檔樓盤觀光車服務(wù)熱情招呼，禮貌介紹樣板房服務(wù)熱情周到，賓至如歸配合銷售服務(wù)公共秩序維護服務(wù)軍事化動作，笑容可鞠收樓服務(wù)環(huán)境維護服務(wù)一塵不染，干凈整潔檢查房屋質(zhì)量反復(fù)檢查，消除瑕疵讓業(yè)主體驗溫馨服務(wù)，建立與業(yè)主的融洽關(guān)系，促進樓盤銷售業(yè)主座談會真心交流，結(jié)交朋友收樓現(xiàn)場布置熱烈隆重，周到細致一站式收樓服務(wù)歡迎回家，迅捷辦理圖7.1配合銷售工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及效果圖7.1配合銷售工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及效果二、配合銷售體驗服務(wù)的思路在物業(yè)銷售階段，客戶僅能通過書面材料了解項目物業(yè)管理的相關(guān)情況，對軟件服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)不甚了解或沒有把握。高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的配合銷售物業(yè)服務(wù)能夠讓顧客對項目接管后的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有直觀的認識和了解，是協(xié)調(diào)顧客關(guān)系，建立顧客信心的重要途徑之一；并且周到細致的服務(wù)能夠在后勤服務(wù)方面擔(dān)任開發(fā)商的好幫手，為開發(fā)商免去處理繁雜事務(wù)的后顧之憂。實現(xiàn)高品質(zhì)的配合銷售服務(wù)需要一支高度專業(yè)化的團隊?！爸刃蚓S護員標(biāo)準(zhǔn)的敬禮，一塵不染的白手套，錚亮的皮鞋；禮賓員75度標(biāo)準(zhǔn)的鞠躬和歡迎致辭……等等，高標(biāo)準(zhǔn)、高要求”。物業(yè)所提供的配合銷售服務(wù)堅持“始終以配合物業(yè)銷售為目的”的原則。為顧客營造一個“舒適、溫馨、體貼”的環(huán)境，讓顧客真正透過這種服務(wù)感受物業(yè)開發(fā)者對建造高品質(zhì)物業(yè)的信念及精神。服務(wù)項目細節(jié)介紹(部分)備注1接待客戶服務(wù)物業(yè)文件簽署簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時規(guī)約》、《裝修管理服務(wù)協(xié)議》2物業(yè)收費咨詢3協(xié)助銷售員介紹項目情況非銷售時間段或銷售忙時提供此項服務(wù)4提供茶點、茶水5禮賓接待服務(wù)開門迎送顧客6協(xié)助顧客拿大件物品7參觀路線中項目介紹8收、發(fā)雨傘9迎送顧客10安全提示11樣板房清潔維護12樣板房綠化維護13樣板房物品、設(shè)施設(shè)備維護14鞋套提供及整理對于行動不便15參觀接待16指引車輛進入泊車位17晴、雨傘接送18開、關(guān)車門禮儀19車內(nèi)貴重物品提醒20銷售區(qū)域秩序維護21銷售防火、防盜措施檢查22環(huán)境維護服務(wù)一般清潔服務(wù)23特殊部位材質(zhì)深度保養(yǎng)24特殊裝飾品清潔和養(yǎng)護25時令花卉擺放及更新的建議三、配合銷售服務(wù)的具體內(nèi)容（一）銷售服務(wù)——經(jīng)營準(zhǔn)業(yè)主隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，業(yè)主的法律維權(quán)意識也逐步提升。項目將會是一個知名度很高的大型樓盤，其銷售的對象是社會較高端人群。在物業(yè)銷售的過程中，顧客會對項目的物業(yè)管理服務(wù)提出眾多的問題，處理好這些問題，是建立良好客戶關(guān)系的重要基礎(chǔ)。房屋銷售給顧客，和顧客簽訂《商品房買賣合同》的時候，顧客的身份就發(fā)生了轉(zhuǎn)變，雖然在嚴格意義上來說，顧客不能夠真正稱之為“業(yè)主”，但我們可以稱他們?yōu)椤皽?zhǔn)業(yè)主”。現(xiàn)階段，房屋銷售已經(jīng)進入到“比小分，比細節(jié)”的時代?！暗禺a(chǎn)廣告做的好，不如業(yè)主的贊美來的有效?！痹跍?zhǔn)業(yè)主關(guān)系的維護方面，我司將致力于為“準(zhǔn)業(yè)主”提供更好、更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，在我司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)未讓這些“準(zhǔn)業(yè)主”真正感受到前，通過各種方式來強化與他們之間的關(guān)系。（二）建立“準(zhǔn)業(yè)主”檔案我公司將與開發(fā)商的相關(guān)部門聯(lián)系，收集簽訂《商品房買賣合同》業(yè)主的各種資料，包括：業(yè)主姓名、聯(lián)系電話、家庭住址、工作聯(lián)系方式、興趣愛好等情況（根據(jù)樓盤及業(yè)主特點制作有針對性的《服務(wù)調(diào)查卡》），將這些詳細的資料通過檔案的形式記錄下來，從而讓我司時刻掌握顧客的最新信息，保持與顧客的聯(lián)系，在了解顧客喜好的前提下，與顧客建立良好的關(guān)系，從而為培養(yǎng)與顧客間的感情打下堅實的基礎(chǔ)。（三）組織多樣互動活動在顧客成為“準(zhǔn)業(yè)主”后，除了日常例行的電話拜訪外，我司將通過建議開發(fā)商組織各種活動來邀請這些準(zhǔn)業(yè)主參加。例如：物業(yè)管理服務(wù)推介說明會、迎新春酒會、施工現(xiàn)場參觀、音樂會等活動，讓這些活動成為顧客了解開發(fā)商、了解已購房屋情況的窗口，增加客戶對開發(fā)商的信心，為實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績打下堅實的基礎(chǔ)。在被動為“準(zhǔn)業(yè)主”提供服務(wù)的同時，主動為“準(zhǔn)業(yè)主”服務(wù)也成為配合銷售工作的重要內(nèi)容。在我司提供的銷售服務(wù)中，我司將開展包括：業(yè)主生日祝賀、節(jié)日問候、上門拜訪、中秋節(jié)送月餅等方式來增加與顧客的感情聯(lián)系，使配合銷售服務(wù)的效果達到最佳狀態(tài)。（四）培訓(xùn)服務(wù)及學(xué)習(xí)1.銷售員物業(yè)知識培訓(xùn)服務(wù)（銷售培訓(xùn)內(nèi)容）（1）培訓(xùn)目的：為了銷售員在銷售階段，更加準(zhǔn)確的向顧客介紹物業(yè)公司和物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)等情況。（2）“物業(yè)”企業(yè)介紹：企業(yè)簡介、管理服務(wù)業(yè)績；公司獲得榮譽（3）物業(yè)管理服務(wù)介紹：項目服務(wù)內(nèi)容及項目介紹（4）物業(yè)管理基本情況介紹：物業(yè)管理服務(wù)費介紹；小區(qū)管理的基本制度2.物業(yè)服務(wù)人員銷售知識培訓(xùn)（培訓(xùn)內(nèi)容）（1）培訓(xùn)目的：為了銷售員在銷售繁忙階段，物業(yè)公司服務(wù)人員能夠?qū)㈨椖?、開發(fā)商等基本信息傳遞給顧客，保證銷售工作開展與進行。（2）開發(fā)商企業(yè)介紹：企業(yè)簡介、開發(fā)項目的業(yè)績；公司獲得榮譽；（3）物業(yè)管理服務(wù)介紹：項目服務(wù)內(nèi)容及項目介紹3.銷售服務(wù)基本技巧及流程4.配合銷售服務(wù)物業(yè)視覺媒體介紹5.現(xiàn)場墻體版面宣傳展示（1）物業(yè)管理企業(yè)介紹（2）物業(yè)管理企業(yè)各運營部門機構(gòu)介紹（3）物業(yè)管理機構(gòu)人員服務(wù)形象展示

第二節(jié)前期介入服務(wù)方案一、前期介入服務(wù)內(nèi)容（一）規(guī)劃建筑方面將從物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視各種設(shè)計方案和施工圖紙，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通組織、地下車庫、房型布局、建筑立面、建筑小品、內(nèi)外裝飾、建材選用、垃圾收集、商店招牌及燈箱廣告等方面提出有利于促進銷售、節(jié)約投資和方便管理等方面的專業(yè)性意見和建議。（二）設(shè)施設(shè)備將從物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視給排水、電氣、空調(diào)及通排風(fēng)等施工設(shè)計圖紙，對照明開關(guān)、給排水等設(shè)計，提出有利于節(jié)能、控制質(zhì)量、節(jié)約初始投資、方便物業(yè)管理和維護保養(yǎng)等方面的專業(yè)顧問意見和建議。同時，將結(jié)合我公司經(jīng)驗，為提供相關(guān)新設(shè)備新材料運用與選擇建議，與開發(fā)商共同尋求銷售賣點與競爭亮點。（三）智能化系統(tǒng)根據(jù)物業(yè)銷售和管理需要，對安全防范系統(tǒng)(報警裝置、可視對講裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、電子巡更裝置等)管理與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)(車輛出入與停車管理裝置、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控裝置等)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(綜合布線、語音線路、寬帶上網(wǎng)、有線電視及電子公告牌等)提出有利于控制投資和方便物業(yè)管理的專業(yè)性意見和建議。（四）現(xiàn)場施工我公司將根據(jù)需要派出有經(jīng)驗的工程人員，參與隱蔽工程驗收、機電設(shè)備調(diào)試，定期查勘施工現(xiàn)場，隨時了解施工進度、及時發(fā)現(xiàn)各種隱患缺陷、提供成品保護建議，發(fā)現(xiàn)不利于日后開發(fā)商及日后物業(yè)管理問題或不足，及時提出維護開發(fā)商利益及方便今后管理的專業(yè)性意見和建議。二、物業(yè)交付前三個月服務(wù)內(nèi)容（一）設(shè)立物業(yè)服務(wù)中心，采用“酒店式服務(wù)體系”、“尊榮式服務(wù)體系”、“舒適辦公服務(wù)體系”相融合的“尊貴商務(wù)物業(yè)服務(wù)體系”的管理模式。（二）運用CS系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。（三）按照ISO9001質(zhì)量體系管理標(biāo)準(zhǔn)，制定各項管理制度。（四）運用CI系統(tǒng)設(shè)計，進行小區(qū)整體形象策劃包裝，形成獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。（五）按照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)。三、工作計劃序號項目工作內(nèi)容計劃時間1簽定物業(yè)管理服務(wù)合同1.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。2.與開發(fā)商進行協(xié)商，確認物業(yè)管理用房、經(jīng)營管理用房。中標(biāo)后30天內(nèi)2參與規(guī)劃、設(shè)計與建設(shè)1.收集整理各類圖紙資料，熟悉項目的具體情況。2.加強與開發(fā)商的溝通，參加重要的工程評審會，并通過跟進不同階段的現(xiàn)場施工進度，提出有利于物業(yè)管理的合理化建議。3.就物業(yè)管理方面，對當(dāng)時階段提出專業(yè)建議。4.參與現(xiàn)場施工管理及各類設(shè)備的選型與調(diào)試。5.設(shè)備保險建議。中標(biāo)后進駐到物業(yè)交付前三個月3在建物業(yè)前期介入工作1.全面介入在建物業(yè)的施工。2.向項目部提出合理化建議。3.參與隱蔽工程驗收、機電設(shè)備調(diào)試。4.分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。中標(biāo)后至物業(yè)交接前4組建機構(gòu)1.人員招聘。2.人員培訓(xùn)考核。3.人員上崗及試運行。物業(yè)交付前三個月5辦公后勤1.管理用房辦公用品配備。2.安排員工用房。3.物資配備。物業(yè)交付前三個月6制定與完善各管理規(guī)章制度1.嚴格按照ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定符合本小區(qū)的各項操作規(guī)范。2.結(jié)合小區(qū)的實際情況，對各項操作規(guī)范進行調(diào)整完善。物業(yè)交付前三個月到日常實施階段7銷售配合1.配合開發(fā)商對業(yè)主進行有關(guān)問卷調(diào)查及回饋意見收集工作。2.協(xié)助的宣傳推廣。物業(yè)銷售全過程8銷售中心、樣板房服務(wù)1.提供銷售中心、樣板房的保潔、安保、客戶迎賓服務(wù)。2.根據(jù)銷售聯(lián)誼活動情況，做好銷售活動配合工作。9物業(yè)驗收與接管1.依據(jù)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，逐項嚴格進行審查。2.對不合格項目，備案并督促責(zé)任部門整改。3.進行復(fù)驗。4.繼續(xù)整改。5.符合接管標(biāo)準(zhǔn)后辦理書面移交手續(xù)。6.制作的“備忘錄”。物業(yè)交付前三個月

第三節(jié)收樓、裝修管理方案一、收樓服務(wù)方案（一）成立收樓領(lǐng)導(dǎo)小組由開發(fā)商牽頭，成立收樓領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)整個收樓工作的管理、協(xié)調(diào)等工作，定期召開工作會議，由各板塊主要負責(zé)人參加，了解最新工作進展情況和協(xié)調(diào)各類工作，組織結(jié)構(gòu)及各板塊工作分工設(shè)定如下：領(lǐng)導(dǎo)小組總指揮（房地產(chǎn)項目負責(zé)人）領(lǐng)導(dǎo)小組總指揮（房地產(chǎn)項目負責(zé)人）領(lǐng)導(dǎo)小組副總指揮（物業(yè)公司負責(zé)人）領(lǐng)導(dǎo)小組副總指揮（物業(yè)公司負責(zé)人）財務(wù)支持板塊工程支持板塊物業(yè)支持板塊銷售支持板塊財務(wù)支持板塊工程支持板塊物業(yè)支持板塊銷售支持板塊需交付樓宇質(zhì)量驗收收樓大使“一站式”收樓計算各業(yè)主收樓時應(yīng)交款工程進度保障售后服務(wù)禮儀接待服務(wù)人員招聘收樓大使培訓(xùn)法律援助需交付樓宇質(zhì)量驗收收樓大使“一站式”收樓計算各業(yè)主收樓時應(yīng)交款工程進度保障售后服務(wù)禮儀接待服務(wù)人員招聘收樓大使培訓(xùn)法律援助收樓現(xiàn)場設(shè)計和布置收樓文件整理及印刷收樓物品購置收樓物品購置收樓現(xiàn)場收費物業(yè)服務(wù)人員配備收樓區(qū)域開荒清潔收樓資料整理歸檔收樓場地裝修收樓現(xiàn)場收費物業(yè)服務(wù)人員配備收樓區(qū)域開荒清潔收樓資料整理歸檔收樓場地裝修圖7.2收樓領(lǐng)導(dǎo)小組架構(gòu)圖7.2收樓領(lǐng)導(dǎo)小組架構(gòu)（二）收樓各個板塊工作內(nèi)容1.銷售支持板塊工作分工（1）收樓前工作●招聘物業(yè)助理、禮儀接待服務(wù)人員?！駵?zhǔn)備收樓所需的各種政府文件、業(yè)主資料準(zhǔn)備和移交、制定和印刷各種收樓所需的表格和文件。●根據(jù)工程部的裝修方案，提前設(shè)計收樓現(xiàn)場的布置方案，購置布置所需的各種物品。在工程部門完成收樓現(xiàn)場的裝修后，按照布置方案進行布置（包括收樓路線上的布置）?！袷諛俏锲焚徶?。●制作收樓所需的各種形象展示和標(biāo)識物品?！衽蓡T配合收樓現(xiàn)場演練，負責(zé)驗證演練環(huán)節(jié)的工作。（2）收樓過程中工作●成立法律援助小組，提前制定解決延遲收樓所帶來的法律責(zé)任的措施和辦法，并負責(zé)收樓過程中出現(xiàn)的各類法律糾紛事件?！褙撠?zé)收樓現(xiàn)場的業(yè)主身份確認和業(yè)主在收樓時需要簽署的各種開發(fā)商文件。2.物業(yè)支持板塊工作分工（1）收樓前工作●收集各類培訓(xùn)資料，制定收樓人員培訓(xùn)計劃和方案。對收樓人員進行系統(tǒng)的培訓(xùn)。●制定收樓所需的各種表格和文件，制定收樓通知書，制作溫馨提示?！窠邮珍N售部門移交的收樓業(yè)主的詳細資料，與工程部門對接收樓的順序，確定各收樓的具體收樓日期，開始寄發(fā)《收樓通知書》。●根據(jù)工程部門提供的收樓順序，組織收樓人員進行樓宇質(zhì)量驗收，將問題發(fā)現(xiàn)在業(yè)主驗收之前，并對接工程售后服務(wù)進行整改。確定售后服務(wù)對接人和程序?！裎飿I(yè)小區(qū)管理及服務(wù)人員的招聘和培訓(xùn)及崗位設(shè)定安排?！衽浜箱N售部門布置收樓場地和收樓路線?！袷諛菂^(qū)域的開荒清潔方案提前確定并提前選擇專業(yè)保潔公司?！袷諛浅绦颥F(xiàn)場預(yù)演練（各板塊綜合）。（2）收樓過程中工作●按照收樓程序接待業(yè)主收樓，詳細收樓程序另行提供?！袷杖I(yè)主預(yù)交的物業(yè)服務(wù)費。●根據(jù)業(yè)主收樓時簽署的各種文件，建立健全的業(yè)主檔案?！癜凑粘绦蚺c工程售后對接人對接業(yè)主驗房的遺留問題。（3）收樓后的工作●跟進遺留問題的解決，并及時通知業(yè)主復(fù)檢和驗收簽字?！穸Y儀服務(wù)人員和收樓人員解散?！裾浇邮軜I(yè)主辦理裝修申請和正常開展物業(yè)管理服務(wù)。3.工程支持板塊工作分工（1）收樓前工作●收樓場地的裝修?！癜凑铡渡唐贩抠I賣合同》附件約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，完成各種工程?！癖ＷC收樓期間的各通道平整和暢通?！駱怯罱桓肚暗墓こ踢M度保障，保證在收樓前實現(xiàn)通電、通水，各單元安裝有獨立計量表具?！衽c物業(yè)確定售后服務(wù)的對接人和程序。●安排收樓單元初次驗收的整改工作。●協(xié)助取得政府相關(guān)驗收文件，配合制定《質(zhì)量保證書》及《房屋使用說明書》。（2）收樓過程中工作●安排技術(shù)人員現(xiàn)場協(xié)助收樓工作，負責(zé)解釋業(yè)主對工程方面的相關(guān)問題。●安排專人與物業(yè)對業(yè)主驗樓時提出的整改問題?！癜才艑ｉT售后隊伍負責(zé)整改業(yè)主收樓時提出的相關(guān)遺留工程問題。4.財務(wù)支持板塊工作分工（1）收樓前工作●協(xié)助計算各業(yè)主在收樓時需要繳納的各種款項，與《收樓通知書》寄發(fā)給業(yè)主?！衽蓡T配合收樓現(xiàn)場演練，負責(zé)財務(wù)收費演練環(huán)節(jié)的工作。（2）收樓過程中工作●安排3人左右在收樓現(xiàn)場收取相關(guān)費用?！褙撠?zé)業(yè)主對相關(guān)收費的疑問。（三）物業(yè)的驗收檢查工作方案1.承接驗收注意要點物業(yè)的接管檢查工作是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理機構(gòu)通過接管驗收，即由對物業(yè)的間接管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的直接管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能夠順利開展，物業(yè)管理機構(gòu)在接管驗收時重點應(yīng)注意以下幾個方面。（1）物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。（2）物業(yè)管理機構(gòu)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。（3）接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補漏、整修，直至完全合格。（4）落實物業(yè)的保修事宜。依據(jù)建筑工程保修的相關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負責(zé)保修，向物業(yè)管理機構(gòu)交付保修保證金，或由物業(yè)管理機構(gòu)負責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。（5）開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。（6）物業(yè)管理公司接受的是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的其他有關(guān)權(quán)利。（7）接管驗收符合要求后，物業(yè)公司應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。（8）物業(yè)管理公司簽發(fā)接管文件，辦理必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作正式結(jié)束。（9）接管驗收前的準(zhǔn)備工作。成立物業(yè)管理機構(gòu)。在小區(qū)入住前三個月（竣工驗收工作在入住前一至三個月內(nèi)進行），成立物業(yè)管理機構(gòu)，物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理、管理層人員和工程人員到位，落實管理用房和職工宿舍。（10）組織驗收小組。由公司經(jīng)理牽頭、客戶服務(wù)部和工程部的有關(guān)人員組成驗收小組。驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作：●提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與開發(fā)商的工作人員一起參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能和產(chǎn)地，熟悉水、電和氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎(chǔ)?！裰鲃优c開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如商定交接注意事項和開始交接日期等?！衽c開發(fā)商、施工單位制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)?！駵?zhǔn)備竣工驗收的表格資料：房屋接管驗收表，室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表，公共配套設(shè)施接管驗收表，公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表，機電設(shè)備接管驗收表，機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。（11）樓宇資料的接管移交●產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件，用地批準(zhǔn)文件，建筑執(zhí)照，小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單?！袷懈炇蘸细褓Y料：市建設(shè)工程竣工驗收證書，市建筑消防驗收合格書，市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書，用電許可證，供用電協(xié)議書，衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證，電視共用天線合格證，電梯使用合格證。注：管道天然氣、電話和有線電視由市有關(guān)公司負責(zé)維修保養(yǎng)及驗收。●工程技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙），地質(zhì)勘察報告，工程合同及開、竣工報告，工程預(yù)決算分項清單，圖紙會審記錄，工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗收證明書，鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、煤氣、衛(wèi)生潔具和電梯等設(shè)備的檢驗合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報告，供水、供暖的試壓報告?！褓Y料的存放：上述全部資料存放在開發(fā)建設(shè)單位（大業(yè)主）。物業(yè)管理公司保存復(fù)印件，以便隨時查閱。●須移交物業(yè)管理公司的資料：電梯使用合格證、供用電協(xié)議書、用電許可證、用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表，衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證。●移交復(fù)印件及圖紙：各棟單個房屋的結(jié)構(gòu)及建筑面積清單，市建設(shè)工程竣工驗收證書，市建筑消防驗收合格證書，電視共用天線合格證，建筑、電氣、給排水、空調(diào)、天然氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖，機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試和訂購合同。（12）房屋檢查流程

開發(fā)商與施工單位聯(lián)合檢查（收樓前三個月）開發(fā)商與施工單位聯(lián)合檢查（收樓前三個月）施工單位整改施工單位整改開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方聯(lián)合檢查開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方聯(lián)合檢查施工單位整改施工單位整改開發(fā)商、物業(yè)公司聯(lián)合檢查開發(fā)商、物業(yè)公司聯(lián)合檢查施工單位整改施工單位整改物業(yè)公司單獨檢查物業(yè)公司單獨檢查施工單位整改施工單位整改物業(yè)公司復(fù)檢物業(yè)公司復(fù)檢不合格不合格物業(yè)公司匯總通知開發(fā)商整改業(yè)主收樓（業(yè)主與物業(yè)公司聯(lián)合驗收）物業(yè)公司匯總通知開發(fā)商整改業(yè)主收樓（業(yè)主與物業(yè)公司聯(lián)合驗收）合格合格通知業(yè)主復(fù)檢驗收通知業(yè)主復(fù)檢驗收圖7.3房屋檢查流程圖7.3房屋檢查流程標(biāo)準(zhǔn)：在檢查前，由物業(yè)公司、開發(fā)商及施工單位三方確認檢查標(biāo)準(zhǔn)（13）一站式”收樓服務(wù)1.“一站式”收樓服務(wù)之前期準(zhǔn)備為了讓收樓的業(yè)主充分感受到成為“”業(yè)主的尊貴，享受優(yōu)質(zhì)、方便、周到的收樓服務(wù)，提升樓盤的知名度和美譽度，我司建議提供“一站式”全方位的收樓服務(wù)?！耙徽臼健笔諛侵笍摹巴ㄖ獦I(yè)主收樓”→“收樓接待”→“驗證”→“交費”→“簽署相關(guān)文件”→“簽領(lǐng)鑰匙”→“陪同驗房”→“記錄遺留問題”→“收樓禮品領(lǐng)取”→“合影留念”→“歡送業(yè)主”（成功收樓）→“遺留問題跟進”的全程、全方位服務(wù)，通過制訂該方案，分解各板塊在收樓前、中、后過程中的各項工作，保證收樓工作得以順利有序的進行（附：收樓流程圖）。出示合同、收據(jù)、身份證（銷售人員接待）出示合同、收據(jù)、身份證（銷售人員接待）銷售部繳納相關(guān)費用（財務(wù)人員接待）繳納相關(guān)費用（財務(wù)人員接待）財務(wù)部驗房驗房（銷售及物管人員陪同）驗房現(xiàn)場驗房現(xiàn)場填寫《房屋交付驗收單》填寫《房屋交付驗收單》預(yù)繳物管費預(yù)繳物管費物業(yè)服物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)取《產(chǎn)品手冊》、《業(yè)主手冊》、相關(guān)圖紙及房屋鑰匙等領(lǐng)取《產(chǎn)品手冊》、《業(yè)主手冊》、相關(guān)圖紙及房屋鑰匙等（向物管人員領(lǐng)?。﹫D7.4收樓流程圖7.4收樓流程二、裝修管理方案（自用部位）（一）裝修申請程序1.業(yè)主對房屋進行裝修前，需到物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)中心（以下簡稱物業(yè)服務(wù)中心）辦理相關(guān)手續(xù)。辦理時請?zhí)峁┮韵沦Y料：（1）裝修公司資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（蓋章）；（2）裝修人員身份證復(fù)印件2份（一份作檔案，一份附在臨時出入證反面）；（3）裝修合同復(fù)印件；（4）室內(nèi)裝修平面布置圖；（5）水電管線詳圖。2.為便于對施工人員的管理，請裝修施工單位為其在施工的裝修人員辦理臨時出入證。3.非業(yè)主住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。4.業(yè)主應(yīng)與物業(yè)服務(wù)中心約定對裝修前房屋進行復(fù)驗的時間，業(yè)主、裝修公司代表應(yīng)共同參與房屋工程質(zhì)量復(fù)驗工作。（二）裝修管理細則1.小區(qū)裝修施工時間：8：00-20：00（節(jié)假日、雙休日為9：00-19：00），其中12:00-14:00時間段內(nèi)，當(dāng)日8時前及20時后以及中、高考期間不得進行有噪聲的施工活動。2.為更好地配合室內(nèi)裝修要求，請業(yè)主在裝修時提前與物業(yè)服務(wù)中心預(yù)約戶內(nèi)安保設(shè)施的安裝時間。3.為確保小區(qū)的居住品質(zhì)，保持物業(yè)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)小區(qū)及建筑的實際情況，確定以下裝修要求，請業(yè)主予以理解及配合：（1）請勿在房屋外（包括外墻、門窗外側(cè)、陽臺等）安裝、架設(shè)、搭建防盜門窗、晾衣架、遮陽蓬、花架、廣告牌等；（2）請勿在非指定位置安裝空調(diào)機、采暖設(shè)備、熱水供應(yīng)裝置等；（3）請勿在屋頂安裝任何設(shè)施、設(shè)備；（4）請勿在陽臺內(nèi)設(shè)置洗衣機、安裝水池。4.為減少裝修對小區(qū)環(huán)境、設(shè)備及鄰里正常生活的影響，請業(yè)主在裝修時遵守以下規(guī)定：（1）裝修期間，請勿在陽臺堆放裝修材料或垃圾，并做到關(guān)門裝修，盡量減少對鄰里生活及小區(qū)環(huán)境的影響。（2）裝修期間，請裝修施工人員使用自已在衛(wèi)生間安裝的簡易座便器，以保持室內(nèi)整潔和環(huán)境衛(wèi)生。嚴禁施工人員在小區(qū)內(nèi)隨地便溺。（3）裝修前需按城監(jiān)部門的規(guī)定交納裝修垃圾清運費（由物業(yè)服務(wù)中心代收）。裝修垃圾必須在每天15：30-16：30按照指定路線堆放到指定地點。請施工人員將裝修垃圾袋裝并扎緊袋口，防止?jié)B漏（不能袋裝的必須綁扎）；非清運時間請將裝修垃圾堆放在室內(nèi)，以免影響公共環(huán)境。（4）8時為小區(qū)裝修施工人員進場時間，晚上20時為裝修施工清場時間，裝修施工人員應(yīng)嚴格遵守進場與清場時間，不得無故在小區(qū)內(nèi)逗留。5.為確保裝修期間公共部位及公共設(shè)施的完好，請業(yè)主或施工單位在搬運材料、工具、家俱時遵守以下規(guī)定：（1）車輛停放請不要影響交通，貨車卸完材料、工具、家俱后請立即駛離小區(qū)或停放到指定的臨時車位。（2）裝修材料、工具、家俱等從樓道搬運時,請注意對樓道的保護，對無法從樓道搬運的物品，請及早聯(lián)系物業(yè)服務(wù)中心，以便物業(yè)服務(wù)中心做好相應(yīng)的安排。在此，物業(yè)服務(wù)中心提醒業(yè)主：請在購買裝修材料、工具、家俱之前，注意測量、把握尺寸，以方便運送，避免因尺寸不合造成不必要的損失。（3）搬運材料時應(yīng)注意保護公共部位和公共設(shè)施設(shè)備；請勿在公共區(qū)域拖拉物品，不要在公共走道或其他共用部位堆放材料、工具，不要在公共走道或其他共用部位攪拌黃沙、石子、水泥等。（4）裝修材料原則上只進不出，進場時間為9:30--16:00（避開業(yè)主上下班高峰時間段）。如確有多余材料需運出，必須有業(yè)主出具的證明及出場材料清單，經(jīng)秩序維護員核實后方可出場。6.為確保裝修期間小區(qū)的居住安全，請業(yè)主在裝修時務(wù)必遵守或督促裝修施工單位遵守以下規(guī)定：（1）業(yè)主需對所聘請的裝修施工單位及施工人員的行為負責(zé)，并督促其遵守相關(guān)規(guī)定。（2）裝修期間請將裝修公司編制的“工程進度表”張貼于戶門內(nèi)側(cè)，以便物業(yè)服務(wù)中心及時檢查督促。（3）裝修施工人員在小區(qū)內(nèi)必須佩帶臨時出入證；不得在小區(qū)內(nèi)隨意游蕩、喧嘩，不得進入小區(qū)公共休閑場所。（4）施工人員不得在小區(qū)內(nèi)留宿，特殊情況需向物業(yè)服務(wù)中心申請并在當(dāng)?shù)毓膊块T辦理暫住證，且每戶留宿人數(shù)不得超過2人。（5）裝修時應(yīng)謹防施工不慎造成窗玻璃等物品墜落，并嚴禁高空拋物，傷及他人。（6）施工人員在裝修期間禁止使用明火及電爐。如要動用明火，請到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù)。（7）裝修期間，裝修公司應(yīng)自備充足的有效滅火器（每戶配一只2公斤的滅火器），并配備盛水器皿。7.裝修期間物業(yè)服務(wù)中心將對業(yè)主的戶內(nèi)裝修進行巡查，請業(yè)主協(xié)助做好以下配合：（1）裝修期間請做好房屋裝修隱蔽工程記錄；若需調(diào)整裝修項目，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)中心。裝修完畢后，請業(yè)主及時告知物業(yè)服務(wù)中心，并向物業(yè)服務(wù)中心提供房屋裝修竣工資料（有利于日后維修）。（2）戶內(nèi)裝修應(yīng)確保物業(yè)服務(wù)中心的維修人員能方便地檢查、維修通過業(yè)主室內(nèi)的共用設(shè)施，保持消防設(shè)備完好及安全通道暢通，因此切勿封堵管道預(yù)留的檢修口、煙道、排風(fēng)口或在門前、蓋上堆放物品，以免影響維修。8.裝修工程若施工不當(dāng)，將給業(yè)主今后的生活帶來較大的影響，物業(yè)服務(wù)中心提醒業(yè)主裝修時注意以下事項：（1）為確保用電安全，請勿將室內(nèi)開關(guān)箱移位或改變進戶總線；所有電線敷設(shè)應(yīng)采用護套管，切勿直埋。（2）各電氣回路所負擔(dān)的電器總?cè)萘空埼鸪^此回路的限定容量。如需增大供電容量，請業(yè)主先到電力部門辦理擴容手續(xù)；經(jīng)核準(zhǔn)后，由電力部門或其指定的單位施工并報物業(yè)服務(wù)中心備案。（3）請勿從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線，以免影響收視效果；為便于日后開通數(shù)字電視，請預(yù)埋五類雙絞線。（4）為避免影響排水效果，請勿更改排水道位置，特別是衛(wèi)生間必須按原設(shè)計的位置布置，切勿敲鑿、抬高地坪或更改原設(shè)計。（5）裝修時請將所有排水管及地漏暫時封閉，切勿將垃圾、油漆、膠水、廢溶劑、飯菜、塑料袋或水泥沙漿等倒入廚房間、衛(wèi)生間、陽臺地漏等下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更換任何共用設(shè)施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）裝修期間請盡量開啟進水總閥，使給水管中保持一定水壓，以便發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（7）請勿擅自更改或移動天然氣管、天然氣表，如確需變動應(yīng)請專業(yè)公司操作。（8）切勿拆除、封堵、移動或敲鑿廚房間內(nèi)的共用煙道和衛(wèi)生間的通風(fēng)排氣管道，切勿將天然氣熱水器排煙管接入共用煙道或通風(fēng)排氣管道。（9）衛(wèi)生間、廚房間及空調(diào)管道吊頂時請留出檢查孔，以便檢查維修。（10）室內(nèi)如需增加分隔墻，只可使用輕質(zhì)材料，以確保安全。（11）與裝修公司簽訂的裝修合同中應(yīng)注明裝修公司的保修責(zé)任、范圍和期限，以保障自身的權(quán)益。9.當(dāng)房屋裝修中出現(xiàn)違反相關(guān)規(guī)定的行為時，物業(yè)服務(wù)中心將予以勸阻、制止或向有關(guān)部門報告，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。請業(yè)主予以理解和配合：（1）物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)對室內(nèi)的施工情況進行監(jiān)督檢查，并制止一切造成強烈噪音、震動和氣味的行為；對情節(jié)嚴重者，有義務(wù)提請相關(guān)政府部門依法處理。（2）如業(yè)主及裝修公司的裝修行為影響了房屋的整體結(jié)構(gòu)或共用設(shè)施設(shè)備的正常使用，妨礙了其他業(yè)主的生活，責(zé)任人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)中心的整改通知及時完成改建或復(fù)原工作，并承擔(dān)一切相關(guān)費用。（3）因裝修行為造成公共部位損壞的，責(zé)任人須承擔(dān)相應(yīng)賠償費用。業(yè)主日常性大件物品搬離小區(qū)裝修期間施工材料放行及裝修工具離場業(yè)主日常性大件物品搬離小區(qū)裝修期間施工材料放行及裝修工具離場由業(yè)主本人持身份證/業(yè)主證或裝修負責(zé)人持身份證/施工出入證(只限裝修材料、工具)到物業(yè)公司前臺服務(wù)中心填寫《物品放行條》由業(yè)主本人持身份證/業(yè)主證或裝修負責(zé)人持身份證/施工出入證(只限裝修材料、工具)到物業(yè)公司前臺服務(wù)中心填寫《物品放行條》物業(yè)助理審核填寫資料（必須注明單元名稱、業(yè)主姓名、證件號碼、帶運人姓名、有效證件號碼，物品名稱、數(shù)量及搬出日期、時間）物業(yè)助理審核填寫資料（必須注明單元名稱、業(yè)主姓名、證件號碼、帶運人姓名、有效證件號碼，物品名稱、數(shù)量及搬出日期、時間）物業(yè)助理經(jīng)核實無誤后，在《物品放行條》審批人處簽名，請業(yè)主、裝修負責(zé)人簽字，交第二聯(lián)于申請人物業(yè)助理經(jīng)核實無誤后，在《物品放行條》審批人處簽名，請業(yè)主、裝修負責(zé)人簽字，交第二聯(lián)于申請人業(yè)主、裝修單位負責(zé)人憑《物品放行條》于審批有效時間內(nèi)搬運，搬出小區(qū)時將《物品放行條》交于大門崗，并與值班人員辦理物品放行核實手續(xù)業(yè)主、裝修單位負責(zé)人憑《物品放行條》于審批有效時間內(nèi)搬運，搬出小區(qū)時將《物品放行條》交于大門崗，并與值班人員辦理物品放行核實手續(xù)實際搬運物品與《物品放行條》內(nèi)容不相符實際搬運物品與《物品放行條》內(nèi)容不相符小區(qū)門崗值班人員給予放行小區(qū)門崗值班人員給予放行圖7.5裝飾裝修物品放行辦理流程圖7.5裝飾裝修物品放行辦理流程

第四節(jié)設(shè)施設(shè)備運行、維護保養(yǎng)方案及措施一、工程維修人員素質(zhì)要求一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊伍是做好設(shè)備管理的精髓，培養(yǎng)一支高水平的管理隊伍應(yīng)堅持做到：（一）樹立質(zhì)量服務(wù)意識物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)，但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識和責(zé)任心，把為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去，至真至誠為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運行安全。（二）提高員工業(yè)務(wù)技能業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率，對各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實際，對設(shè)備進行現(xiàn)場操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過各種途徑，切實提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，我司在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自身設(shè)備運行狀況，總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗，創(chuàng)新發(fā)展，加強高新技術(shù)應(yīng)用，降耗節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境，使其物業(yè)保值、增值。二、公共設(shè)施設(shè)備維修日常保養(yǎng)計劃根據(jù)物業(yè)內(nèi)單體建筑的布局、結(jié)構(gòu)和機電設(shè)備設(shè)施裝備的安裝、布局，我們制訂了全面、具體的日常及定期維修養(yǎng)護計劃，并嚴格按標(biāo)準(zhǔn)實施，及時發(fā)現(xiàn)問題，消除隱患，確保房屋本體、公共設(shè)施、機電設(shè)備的完好及正常使用，其具體維修養(yǎng)護計劃及實施方案如下：（一）房屋維修養(yǎng)護計劃具體項目工作要求實施方案標(biāo)準(zhǔn)房屋承重及主體結(jié)構(gòu)每周檢查一次1、檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)是否正常、防止出現(xiàn)不合理的荷載狀況。2、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，必須在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時向開發(fā)商匯報，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；3、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)問題，在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。不得有傾斜、下陷、變形、裂縫外墻面每周檢查一次1、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)有脫落、破損、空鼓、滲水等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時向開發(fā)商匯報，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；2、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)有脫落、破損、空鼓、滲水等問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。3、檢查中如發(fā)現(xiàn)外墻(鋁塑板、玻璃幕墻、噴涂墻體)及窗戶有污跡等現(xiàn)象應(yīng)及時做好清潔、維修工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。外墻面是建材貼面的，應(yīng)完好、整潔、無脫落。外墻面是玻璃幕墻的，應(yīng)清潔明亮、無破損。外墻面是涂料的，應(yīng)無脫落、無污漬。墻面無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象；空調(diào)架安裝有序，外墻裝飾無破損或污跡。屋面及防雷系統(tǒng)每周檢查一次1、墻面及吊頂做好清潔工作，防止撞擊，防水、防腐、防裂、防脹。2、樓地面防止管道漏水、堵塞，定時開啟門窗，保持室內(nèi)良好通風(fēng)，防止受潮。3、保修期（2年）內(nèi)發(fā)現(xiàn)防水破損造成屋面滲漏等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，同時向開發(fā)商匯報，并做好協(xié)助與配合工作，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；4、保修期（2年）后發(fā)現(xiàn)防水破損造成屋面滲漏等質(zhì)量問題在《房屋及公共設(shè)施檢查記錄》上做好登記，切實做好維修保養(yǎng)方案及預(yù)算，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。5、發(fā)現(xiàn)防雷裝置有松動、脫落等情況必需及時維修，結(jié)果記錄于《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。整潔、無積水、無滲漏；防雷裝置無脫焊、油漆無脫落。道路、公共通道、門窗、樓梯間、各機房、停車場、外廣場、辦公區(qū)域、內(nèi)天井、值班室每天檢查一次1、定時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排項目部相關(guān)部門進行整改，并認真做好《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。2、在特殊環(huán)境下(如梅雨天、暴風(fēng)雨等)及時關(guān)閉門窗。3、定時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修人員進行維修，隨壞隨修；維修費用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算，上報公司相關(guān)部門審批，同時嚴格按標(biāo)準(zhǔn)施工。整潔、無缺損、無污跡。定期更換易損部件。道路及停車場平整、無缺陷、無積水、無坑洼，各種標(biāo)識清楚、完整

（二）公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃具體項目工作要求實施方案標(biāo)準(zhǔn)共用上下水主管道每周檢查一次定期巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修人員進行維修，嚴格按規(guī)定進行維修工作，并認真做好《房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。上下水主管道無滲漏、通暢無堵塞，各種管線整體規(guī)范、管碼無脫落。給排水及消防用水系統(tǒng)、水泵、水箱、游泳池、景觀水系每天檢查二次定時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時安排維修人員進行維修，隨壞隨修；維修費用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算，上報公司相關(guān)部門審批，同時嚴格按標(biāo)準(zhǔn)施工。設(shè)備、閥門、管道暢通無堵塞、無泄漏、無淤積；井蓋無損壞、牢固無晃動；水泵運行無異響、無泄漏、運行靈敏可靠。消防設(shè)施設(shè)備每周檢查一次1、物業(yè)內(nèi)疏散標(biāo)志是否完整；2、物業(yè)內(nèi)消火栓（箱）是否完整無缺；3、消防水泵等供水設(shè)施、設(shè)備是否正常、無泄漏；4、消防報警系統(tǒng)是否正常無誤；5、發(fā)現(xiàn)問題及時安排項目部相關(guān)部門進行整改，并認真做好《消防檢查記錄》。標(biāo)志清楚、完整無損；消防設(shè)施、設(shè)備齊全，運行穩(wěn)定可靠；報警系統(tǒng)靈敏準(zhǔn)確。公共照明設(shè)施、動力電系統(tǒng)、發(fā)電機房、配電系統(tǒng)每天檢查一次，24小時不間斷維修1、嚴格按照《照明系統(tǒng)管理規(guī)定》進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，并將結(jié)果記錄于《公共設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》；2、根據(jù)項目情況，設(shè)置專門維修值班人員，實行24小時不間斷服務(wù)，當(dāng)接到各區(qū)內(nèi)報修要求后，及時在《維修值班記錄》上做好相關(guān)記錄；3、照明燈具定時進行擦試，遇有脫漆、破損現(xiàn)象即時修補，維修費用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報公司相關(guān)部門審批，同時做好現(xiàn)場安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗收工作。4、按時開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾區(qū)域照明燈損壞率不得超過3%。照明器具清潔、完好無損。照明線路安全可靠無老化現(xiàn)象。污水井、化糞池、污水處理站每周檢查一次1、每周對排水溝、雨水井、污水井、化糞池進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題做好相關(guān)記錄，并協(xié)助清潔單位做好配合工作；2、每次大雨后必需認真檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；3、定期對溝渠池井蓋板進行粉刷養(yǎng)護。排水通暢、無積物、無堵塞。無脫落、無破損、無污跡。標(biāo)志清晰。建筑小品、綠地、假山、瀑布每周檢查一次1、發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修、處理；2、定期安排清潔單位進行保養(yǎng)；3、維修費用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報公司相關(guān)部門審批，同時做好現(xiàn)場安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗收工作。外觀整潔、完好無缺損、無污跡、無亂張貼、無亂涂畫。中央空調(diào)系統(tǒng)每周檢查一次1、發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修、處理；2、定期安排清潔單位進行保養(yǎng)；3、維修費用300元以上的應(yīng)提前做好工程預(yù)算及施工方案，上報公司相關(guān)部門審批，同時做好現(xiàn)場安全管理、質(zhì)量監(jiān)控、竣工驗收工作。保證設(shè)備安全正常運轉(zhuǎn)，降低能耗，延長設(shè)備使用壽命。發(fā)揮最大制冷效果。電梯一年大檢，三個月小檢及日常維護，每天巡邏3次1、工程人員每天親自巡邏檢查電梯的運行及各部位使用情況三次以上，做好日記錄2、每3個月對電梯各部門進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對安全裝置效能檢查）3、每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試4、電梯機電維修員負責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查）5、發(fā)現(xiàn)電梯故障，技工人員無法修復(fù)時，應(yīng)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位進行維修6、電梯困人時，維修員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場解救人員7、如需暫停電梯運行時，應(yīng)提前出示告示8、當(dāng)檢修電梯時，應(yīng)在電梯底層設(shè)置告示牌9、發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)將電梯迫降至首層停止使用10、電梯保養(yǎng)維護工作安排在使用低峰或夜間進行，確保不影響電梯運行保持電梯的安全使用，完好無缺損、外觀整潔、無污跡、無亂張貼、無亂涂畫樓宇自控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)每天檢查1、每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。2、根據(jù)保養(yǎng)計劃做系統(tǒng)保養(yǎng)。3、每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。4、注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。5、注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。6、NCU保養(yǎng)時應(yīng)關(guān)閉電源，其余各DDC箱可帶電作業(yè)。7、保養(yǎng)時著重檢查端子接線情況及各接插件。8、保養(yǎng)時選擇一定數(shù)量的控制點進行測試。9、保養(yǎng)情況記錄于樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備檢查表上。保持設(shè)備表面清潔、24小時正常運行、并對系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進行備份（三）供配電設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃對供配電設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行；確保配電系統(tǒng)故障停電次數(shù)不超過一次/套，配電系統(tǒng)故障必須在24小時內(nèi)解決，確保動力系統(tǒng)故障斷電次數(shù)每月不超過1次。

具體項目工作要求實施方案標(biāo)準(zhǔn)低壓配電柜每半年一次每年利用供電公司檢修時機對物業(yè)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。電容器維修養(yǎng)護：1)清理冷卻風(fēng)道外殼灰塵，使電容器散熱良好；2)檢查電容有無膨脹或異常響聲，如有則應(yīng)更換；3)檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；4)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容；斷路器維修養(yǎng)護：5)用500v搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理；6)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；7)斷路器在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；8)在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應(yīng)清潔其工作表面；9)各傳動機構(gòu)應(yīng)注入潤滑油；10)檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；11)檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；12)檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；13)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；14)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。二次回路維修保養(yǎng)：1)號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌；2)接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。主回路維修保養(yǎng)：1)標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標(biāo)示牌；2)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡,如是則修復(fù)并擰緊；3)母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。配電柜內(nèi)清潔無雜物，連接件無松動，無發(fā)熱變色，儀表等附件完好無損；動力配電系統(tǒng)運行穩(wěn)定、可靠、安全；功率因數(shù)不小于0.9。低壓配電柜每日一次1)檢查配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好每日一次。2)檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。3)檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。4)檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。5)檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。變壓器每半年一次1)斷開待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)斷路器，拉下隔離開關(guān)，在手把上懸掛相應(yīng)的標(biāo)示牌。2)斷開變壓器高壓側(cè)的負荷開關(guān)，確認在斷開位置后合上接地刀，并完成開關(guān)的安保險和懸掛相關(guān)標(biāo)識牌。3)進入油變壓器室，首先應(yīng)用高壓驗電器確認該臺變壓器是否在停電狀態(tài)，然后拉開高壓隔離刀，再檢查外殼、瓷瓶及引線有無變形現(xiàn)象，有破損的應(yīng)進行更換，油位是否正常，如有漏油現(xiàn)象，應(yīng)更換膠墊，檢查硅膠是否有效，如有變色或嚴重失效，應(yīng)立即更換。4)重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲；進入線螺絲，如有松動，應(yīng)拆下螺絲用細平銼輕銼接觸面，用手觸摸無任何凹凸不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林，換上新的彈簧墊圈，緊固螺絲。5)檢查變壓器周邊照明、散熱、除塵設(shè)備是否完好，并用干凈的布擦去變壓器身及瓷瓶上的灰塵。6)檢查變壓器高壓側(cè)負荷開關(guān)，確保操作靈活，接觸良好，傳動部分作潤滑處理。

7)用2500V的搖表測量變壓器高低壓線圈絕緣阻值(對地和相間)，確認符合要求(在室溫30℃時，1OKV變壓器高壓側(cè)大于20MΩ，低壓側(cè)大于13MΩ。在測試前，應(yīng)接好接地電線，測定完畢后，應(yīng)進行放電。

8)檢查變壓器室及變壓器有無遺留工具，無誤后，合上高壓側(cè)隔離開關(guān)，撤離現(xiàn)場。

9)拉開高壓接地刀，檢查接地處于斷開位置無誤后，合上高壓負荷開關(guān)，讓變壓器試運行，并取下高壓側(cè)標(biāo)識牌，注意在斷開或合上變壓器高壓負荷開關(guān)時，現(xiàn)場必須有兩人以上。

將保養(yǎng)結(jié)果詳細地記錄后，交付資料室保存。10)干式變壓器的保養(yǎng)規(guī)程與油浸式的保養(yǎng)大同小異。11)在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。12)擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。13)擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。14)檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。15)測定變壓器的絕緣電阻。注：檢查變壓器的油位、油色是否正常，運行是否超負荷，是否漏油每日一次。配電室每日一次各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。沿線無堆積易燃物、危險物品。發(fā)電機每周一次1)在通常情況下，每7天開動發(fā)電機空載試機負載保養(yǎng)試機一次，每次5—lOmin數(shù)。2)斷開發(fā)電機的輸出自動開關(guān)，將選擇開關(guān)置于手動狀態(tài)。3)檢查蓄電池的液位，不夠液位的應(yīng)加裝電解液或蒸餾水，檢查液體比重，在蘇打溶液中浸過并擦干凈，涂上凡士林，然后緊固其接線螺絲，并測試電瓶(蓄電池)電壓，及電池平時的充電電流。4)拆下空氣濾清器，用汽油清洗并除塵，太陽曬干后裝上。檢查機油的油質(zhì)，如有渾濁或變質(zhì)的應(yīng)予以更換。柴油機運行250小時后，應(yīng)更換水、機油、柴油濾清器。5)裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)在滿負荷運轉(zhuǎn)的狀態(tài)，固定的螺絲有無松動，然后進行手動泵油，排除油路中的空氣。6)平時要檢查冷卻水平面位置，更換水箱中的冷卻水，換水后，應(yīng)加防銹水。然后搖測電機繞組的絕緣電阻。7)檢查整個機組是否有漏油現(xiàn)象，接地是否良好，然后搞好機組清潔。8)打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸是否良好，然后合上控制電源并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動試機，觀察油壓、輸出電壓、頻率等。9)手動運行20～30分鐘后，進行模擬停電試機，并檢查通風(fēng)，消防系統(tǒng)是否正常運轉(zhuǎn)。停機后，將選擇開關(guān)置于自動部位，合上輸出開關(guān)。

（四）水池的維修養(yǎng)護計劃具體項目工作要求實施方案標(biāo)準(zhǔn)水池每年清洗兩次提前24小時通知業(yè)主和相關(guān)部門做好儲水準(zhǔn)備；準(zhǔn)備潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒、掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、防護眼鏡、口罩、膠手套；提前關(guān)閉水池進水閘閥，排放干水池；清洗消毒：鏟出水池內(nèi)泥沙及各種沉積物，用掃把或泥龍刷把水池頂部、四周墻壁、底部反復(fù)刷洗直至干凈為止；用掃把或尼龍刷蘸取1：100的滅菌凈水溶液依次反復(fù)刷洗消毒水池，之后用清水反復(fù)沖洗水池，排出消毒水溶液；用干凈瓶子從水池中取500ml水送市衛(wèi)生防疫站進行檢測；工作結(jié)束后應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地填寫《水池清洗消毒記錄》。水池內(nèi)無泥沙及沉積物，水樣檢測合格，由防疫站開具合格證明書。三、突發(fā)應(yīng)急事件處理方案序號公用設(shè)施設(shè)備名稱經(jīng)濟運行方案1公共照明路燈夏季：19:30—5:30冬季：18：00~6：502公共照明梯燈聲光控系統(tǒng)自動控制3公共水景景觀和噴泉節(jié)假日：9：00—12：00、15：00—17：30非節(jié)假日：8：00—11：30、15：00—17：304物業(yè)內(nèi)背景音樂節(jié)假日表：9：00—12：00、15：00—20：00非節(jié)假日：8：00—11：30、14：00—19：005公共電梯24小時開梯6監(jiān)控系統(tǒng)和車輛出入系統(tǒng)24小時運行7其它智能化系統(tǒng)24小時運行備注：1.自動開關(guān)控制的時間調(diào)整由工程部負責(zé)，責(zé)任部門為工程部；2.手動開關(guān)控制的時間由安保部當(dāng)班秩序維護員負責(zé)，責(zé)任部門為安保部；3.如遇到天氣變化，開關(guān)時間可根據(jù)實際情況作出適當(dāng)調(diào)整。建立完整的報修流程，有報修、維修、回訪記錄。急修在30分鐘內(nèi)、其他保修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。第五節(jié)清潔、綠化管理方案及措施一、清潔管理方案（一）管理方案與作業(yè)要求1.管理方案：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍（保潔崗），落實責(zé)任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和項目的物業(yè)特點，將定時或定期集中作業(yè)方式與日常巡視保潔的作業(yè)方式相結(jié)合，制定完善的保潔管理方案，實行全天候保潔。2.作業(yè)要求：嚴格按照公司質(zhì)量管理體系文件有關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的要求，規(guī)范化作業(yè)。（二）目的與作業(yè)方法原則保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達到提高建筑美觀、保護物業(yè)及建材壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。提高建筑美觀注重環(huán)境衛(wèi)生保護物業(yè)注重環(huán)境衛(wèi)生保護物業(yè)及建材壽命圖7.6保潔目標(biāo)圖圖7.6保潔目標(biāo)圖物業(yè)的保潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣的變化對作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛的建材和洗劑知識的要求。1.針對不同的建材采用不同清潔方法（如石材、金屬、塑膠等）2.針對不同的場所采用不同的清潔方法(公共洗手間、道路、走廊、架空層、停車場等)3.針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等）4.針對用途不同采用不同的清潔方法作業(yè)計劃策定（三）作業(yè)規(guī)劃（附：圖例）作業(yè)計劃策定調(diào)查分析調(diào)查分析劃分作業(yè)區(qū)域制定保潔管理措施制定保潔管理措施圖7.7作業(yè)規(guī)劃圖圖7.7作業(yè)規(guī)劃圖（四）服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)與作業(yè)頻度及程序1.公共區(qū)域保潔服務(wù)工作細則和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項目工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)工作頻率備注(1)公用洗手間地面拖擦無污漬痰痕、積水和垃圾2次/日（早、中、晚）；拖洗1次/半日日清潔間隔板擦抹無污跡、積塵1次/日蹲位沖刷無便漬、無積垢、無異味、無水繡2次/日小便池沖洗便池及周圍地面內(nèi)外無便跡、無異味、無水銹、污跡2次/日,放衛(wèi)生球洗手盤、臺擦洗無污跡、積塵、水繡跡2次/日（早、中、晚）垃圾桶（簍）清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾袋裝化、垃圾不外溢，垃圾婁無污跡2次/日、勤倒垃圾鏡子擦抹、抹干無積塵、污跡1次/日電開關(guān)、電箱面板擦抹或擦拭無積塵、污跡1次/2日窗臺擦拭無積塵、無積水、污跡1次/3日門擦拭無積塵、無污跡1次/日窗玻璃刮洗、抹干無污漬和灰塵內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周周清潔消毒用消毒水拖地按衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)1次/周墻面擦抹無積塵、無污跡、亂張貼物、蜘蛛網(wǎng)1次/周照明燈擦抹燈具無積塵、污跡1次/月月清潔空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無明顯積塵、污跡1次/月(2)走廊、大廳、樓梯間、架空層梯間地面、樓道掃除垃圾、推塵、除污漬、香口膠無垃圾、積塵和膠漬痰痕2次/日、拖洗1次/周日清潔共用大廳、掃除垃圾、推塵、除污漬、香口膠無積灰、污垢拖洗1次/日鏡子擦抹、抹干無水跡、污跡、保持透明度1次/日樓梯扶手擦拭無灰塵、污漬1次/周護欄擦抹或擦拭無灰塵和污漬1次/日梯級及側(cè)面清掃和擦抹無垃圾、沙塵、污跡痰痕2次/日垃圾桶擦拭無污漬、無痰漬、無積塵2次/日過道垃圾桶、室內(nèi)垃圾簍收集和清運垃圾、擦抹或清洗垃圾（簍）無污跡、無痰跡、無積塵、垃圾不外溢2次/日清除制定張貼點以外的張貼物清除無張貼物和污跡2次/日架空層、地下室地面清掃、除污跡、香口膠、堵鼠洞無垃圾痰痕、積塵、污跡、膠跡、積水、鼠跡、鼠洞2次/日、拖洗1次/半月公共休息桌椅擦抹無積塵、污跡1次/日日清潔開水供應(yīng)點（房）擦抹熱水器、基座、地面無積塵、污跡、茶跡、垃圾2次/日過道窗臺擦拭無灰塵、污跡1次/3日周清潔卷閘門或拉閘門擦拭和擦抹無污跡、積塵1次/周宣傳欄、櫥窗標(biāo)示牌清掃、擦抹無積塵、污跡、雜物2次/周墻面、柱面撣塵或擦抹無明顯積塵和污跡1次/周消防器材擦抹無積塵、污積1次/周過道門、窗玻璃刮洗、抹干光潔透明、無污跡1次/周天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月月清潔共用部位玻璃抹干無積灰、污垢1次/月空調(diào)風(fēng)口和面板擦抹無灰塵、污跡1次/月(3)部分公共區(qū)域、地面清掃、推塵、除污跡及香口膠無垃圾、積塵、污跡痰痕、膠跡清掃、推塵1次/日早、午、晚拾垃圾1次；拖洗1次/半月日清潔洗手間拖擦、沖刷無異味、無垃圾和污跡8次/日窗臺擦抹無灰塵和污跡1次/日桌、椅子擦抹、清垃圾無灰塵、無污跡、無垃圾清桌屜垃圾2次/日、臺面擦抹1次/日、全面擦抹1次/周扶手、欄桿擦洗無灰塵、污漬1次/日擦洗2次/周走道、樓梯掃除垃圾、推塵、除污漬、香口膠無垃圾、積塵和膠漬痰痕2次/日、拖洗1次/半月清洗1次/月垃圾桶清倒垃圾、擦抹或清洗垃圾桶垃圾袋裝化、垃圾不外溢，垃圾婁無污跡2次/日、勤倒垃圾廢紙簍、煙灰缸清理廢紙簍、煙灰缸完好，干凈、無異味2次/日開關(guān)和電源箱面板擦抹無灰塵和污跡1次/日家具擦抹無灰塵和污跡1次/日電梯轎箱清潔、擦抹干凈、整齊1次/日門、窗玻璃刮洗、抹干水跡和灰塵污跡內(nèi)側(cè)1次/周、外側(cè)1次/2周周清潔墻面清掃灰塵、清除污跡無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng)1次/周墻身清掃灰塵、清除污跡無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng)1次/半月月清潔燈具擦抹無明顯積塵、污跡1次/月天花清掃灰塵和蜘蛛網(wǎng)無積塵、蜘蛛網(wǎng)、污跡2次/月風(fēng)扇、空調(diào)風(fēng)口和面板擦拭無明顯積塵、污跡3次/月2.小區(qū)外圍保潔服務(wù)工作細則和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)項目工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)工作頻次備注道路、廣場、停車場地面清掃、除污跡、香口膠、堵鼠洞無垃圾、積塵、泥沙、積水、雜草、鼠跡、鼠洞2次/日日清潔果皮箱、垃圾箱擦抹、清倒垃圾無污跡、垃圾不外溢2次/日柱子擦抹無明顯積塵、污跡1次/2日花基、花壇擦拖無污跡、積水、垃圾1次/2日綠化草坪撿拾垃圾、堵鼠洞無垃圾、枯枝、樹葉、鼠跡、鼠洞2次/日排水溝、沙、地漏清掃污水和垃圾無積水、無垃圾和泥沙溝渠1次/日，沙井、地漏1次/周，疏通1次/年，檢查1次/月公共休息桌椅擦抹無積塵、污跡2次/日觀賞水池清掃水池周邊、撈水池垃圾、清洗水池?zé)o垃圾、積塵、污跡、青苔、繡跡、泥沙撈水池垃圾2次/日，清洗水池1次/月景燈、路燈擦抹無積塵、污跡擦抹燈座1次/2日、4米以下燈具1次/周、4米以上燈具1次/2月護欄擦抹或擦拭無積塵、污跡1次/日湖面、河沖打撈水面河岸邊水底的垃圾水面和岸邊水底無垃圾2次/日垃圾房清掃、清洗墻面、天花無明顯積塵和污跡、蜘蛛網(wǎng)、房外地面無垃圾清洗房內(nèi)及周邊地面、垃圾桶1次/日，經(jīng)常清掃地面園景雕塑擦抹無積塵、污跡1次/周周清潔消防器材擦抹無積塵、污跡2次/周宣傳欄、櫥窗、標(biāo)示牌擦抹、清掃無積塵、污跡、雜物2次/周假山清掃、清洗無積塵、污跡、雜物清掃1次/周，沖洗1次/月月清潔各大樓首層外立面窗臺、玻璃和離地面1.5米高的墻面擦抹、刮洗無明顯積塵和污跡窗臺2次/周、墻面和玻璃1次/月大樓外立面飄板清掃無垃圾、積塵、蜘蛛網(wǎng)1次/2月3.小區(qū)內(nèi)的保潔服務(wù)工作細則和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項目工作內(nèi)容清潔標(biāo)準(zhǔn)工作頻率備注(1)住宅區(qū)外圍地面掃除垃圾無垃圾、無沙土、無積水2次/日保潔柱子擦抹無明顯污漬、灰塵1次/2日果皮箱擦抹無明顯污漬、灰塵1次/2日(2)天臺地面清掃無垃圾1次/日沖洗1次/周內(nèi)墻壁沖洗無灰塵、污漬1次/周排水溝沖洗無垃圾和積沙1次/周護欄擦拭無灰塵、污漬1次/周外墻面清洗、抹擦無明顯污漬日常清理亂張貼搭掛1次/月(3)公共過道地面掃垃圾、推塵、除污漬、香口膠無垃圾、積塵和膠漬2次/日、拖地1次/半月墻面撣塵和清潔無明顯灰塵和污漬1次/周天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無明顯積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月鏡子抹干無水跡、保持透明度數(shù)次/日（早、中、晚）樓梯扶手擦拭無灰塵、污漬1次/周護欄清洗和保養(yǎng)無灰塵和污漬2次/周梯級及側(cè)面拖掃和擦抹無垃圾沙塵和污漬2次/日消防器材擦拭灰塵無積塵1次/周過道窗臺擦拭無灰塵和污漬1次/周過道窗玻璃刮洗、抹干光潔透明1次/周照明燈擦拭照明燈無明顯積塵1次/月垃圾桶擦拭垃圾桶完好、清潔、無異味2次/日垃圾清理垃圾袋裝化，無垃圾溢出2次/日清除制定張貼點以外的張貼物清除2次/日天井清掃無垃圾、積塵和膠漬2次/日消毒用消毒水拖地1次/周卷閘門擦拭灰塵無污漬和積塵1次/周(4)大廳宣傳欄張貼物清除無商業(yè)性廣告2次/日鏡子抹干無水跡、保持透明度1次/日地面掃垃圾、推塵、除污漬及香口膠無垃圾、積塵及膠漬2次/日、保潔墻面撣塵和清潔無明顯灰塵和污漬1次/周天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無明顯積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月照明燈擦拭照明燈無明顯積塵1次/月風(fēng)扇擦拭無灰塵、污漬1次/月消毒用消毒水拖地1次/周(5)值班室及其他用房地面掃垃圾、推塵、除污漬及香口膠無垃圾、積塵及膠漬2次/日衛(wèi)生間清潔干凈、無異味2次/日墻面撣塵和清掃無灰塵、污漬和蜘蛛網(wǎng)1次/周；每年8月清洗/次天花板撣塵和掃蜘蛛網(wǎng)無明顯積塵和蜘蛛網(wǎng)1次/月門窗擦拭無灰塵、污漬1次/周照明燈擦拭照明燈無明顯積塵1次/月室內(nèi)設(shè)施擦拭無灰塵、污漬2次/日風(fēng)扇擦拭無灰塵、污漬1次/月玻璃刮洗、抹干無污漬和灰塵1次/周消毒用消毒水拖地1次/周(6)工具房地面清掃無垃圾1次/日消毒用消毒水全面消毒1次/周(7)外圍廣場地面拾掃垃圾無垃圾、無沙土、無積水2次/日果皮箱擦抹外圍、清倒垃圾無污漬、垃圾不外溢2次/日柱子擦抹無明顯污漬1次/2日花基擦拖無污漬1次/2日綠化草坪撿拾垃圾無垃圾和枯枝落葉1次/日排水溝排清污水和垃圾無積水、無垃圾和泥沙1次/日飄帶天橋清掃垃圾和沙塵無垃圾、無積沙塵1次/月(8)垃圾處理垃圾清運垃圾的收集、外運日產(chǎn)日清化糞池清掏檢查1次/月，清掏1次/半年

4.樓宇清潔工作程序及標(biāo)準(zhǔn)工作時間：A：6：30—15：30B：12：00—20：00工作地點時間工作內(nèi)容工作標(biāo)準(zhǔn)備注樓棟大門、扶手表面、樓道垃圾、開啟樓道窗戶。6:30-7:001.用干凈濕抹布擦洗樓棟大門、門框。2.帶一塊干凈濕抹布和垃圾袋進入樓宇，邊上樓梯邊擦洗樓梯扶手至頂樓。3.從頂樓把各戶門口垃圾收入垃圾袋，放至門口垃圾桶內(nèi)，去下一個樓棟。（先把各自管轄區(qū)內(nèi)的垃圾收完）4.把樓道窗戶打開20公分通風(fēng)1.樓棟大門、門框、扶手無塵，無手印，無水跡。2.收集垃圾無遺漏，地面無污水。3.樓道內(nèi)空氣清新。清潔電梯7:00-7:301.清潔電梯門表面及內(nèi)壁2.電梯天花板表面除塵3.電梯吸塵4.清潔電梯通風(fēng)口及照燈罩5.電梯表面用全能金屬光亮劑拋光電梯內(nèi)干凈、明亮、無煙頭、紙屑，不銹鋼表面無手印及擦傷道路、草地、停車場7:30-7:451.用掃把和垃圾鏟清掃道路、草地、停車場上的雜物。2.撿去草地、停車場內(nèi)的落葉、雜物。3.地面有污漬時，用兌水清潔劑、拖把，拖至地面干凈。道路地面無雜物，無污漬；草地?zé)o枯枝、落葉等雜物；停車場縫隙內(nèi)無雜物。草地?zé)?、信報箱、指示牌、消防栓、電信箱、下水道、景點休息桌椅、垃圾桶。7:45-8:05清潔劑按比例兌水，洗干凈抹布，擦洗指示牌、信報箱、消防栓、下水道、景點休息桌椅、垃圾桶、草地?zé)羯系幕覊m。指示牌、信報箱、消防栓、下水道、景點休息桌椅、垃圾桶、草地?zé)魺o塵，無水跡，無污漬；垃圾桶無異味。景點水池及周邊8:05-8:201.用網(wǎng)撈去水池中雜物。2.揀去卵石中雜物。3.用拖把拖洗木地板。水池中無漂浮物，水質(zhì)干凈；卵石中無雜物；木地板無腳印，無水跡，無雜物。樓宇門口、入戶門框、樓梯地面、電表箱、電信箱、窗框、窗臺、公告欄、地腳線、天臺大門、扶手下保護欄、8:20-11:201.在樓宇門口放置“工作進行中”牌子。2.清潔劑按比例兌水，洗干凈抹布和拖把，從一樓到頂樓用抹布擦洗入戶門框、電表箱、電信箱、公告欄、窗框、窗臺、扶手下保護欄、地腳線、天臺大門上的灰塵。3.從頂樓到一樓用拖把擦洗樓梯地面積樓宇門口。1.入戶門框、電表箱、電信箱、公告欄、窗框、窗臺、扶手、天臺大門、樓梯地面、地腳線無塵，無水跡，無污漬；樓道內(nèi)無雜亂物品堆放。2.關(guān)好樓宇大門；巡視一次外圍，去下一個樓棟，保持外圍干凈。12:00-20:001.按周大清潔計劃做大清潔，同時巡視各區(qū)域，保持衛(wèi)生干凈。2.下班前半小時關(guān)樓道窗戶。二、綠化養(yǎng)護管理方案（一）綠化管理的重點綠化管理的重點體現(xiàn)在小區(qū)整體景觀形象的維護和植物本身生命的維持，這與影響園林植物生長的幾大自然環(huán)境要素息息相關(guān)。1.綠化管理的重點綜上所述，光照作為對植物生長影響的重要因素，主要是植物種植設(shè)計時的主要考慮對象，而日常綠化管理中，對植物影響較大的則是溫度、濕度及土壤營養(yǎng)等，從維持植物生命的角度，綠化管理的重點可概括為：澆水、施肥等，在整體景觀形象的維持方面，管理重點體現(xiàn)在綠化的設(shè)計和營造既要考慮植物的生長特性，又要兼顧植株的藝術(shù)形狀與周圍環(huán)境、建筑物結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)，與特定環(huán)境人文內(nèi)涵的和諧。（1）設(shè)計要求——綠化設(shè)計的原則是“適用、經(jīng)濟、美觀”有機的結(jié)合起來，小區(qū)的園林綠化，要根據(jù)小區(qū)的特點，設(shè)置精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多彩的園林植物進行綠化設(shè)計，使其形成優(yōu)美清新的環(huán)境。對綠化的設(shè)計要求，要做到遮蔭、降溫、減少噪聲、防塵、增加濕度、防火等，重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。小區(qū)綠化的設(shè)計要注意與周圍建筑風(fēng)格的搭配，還要注意周圍的大環(huán)境要求，根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置。植物的整形修剪是提高賞觀效果的有效手段（2）植物選擇——園林綠化中有植物、建筑、小品、山石、水體、道路的項目，但植物是其主體，適宜的植物可以充分發(fā)揮綠化的功效，美化環(huán)境，改善居住條件。所以在植物的選擇上必須根據(jù)其原有的環(huán)境特性做好選用工作。（3）配置方式——小區(qū)園林綠化布置可采用規(guī)則式和自然式兩種格式。（二）園林植物養(yǎng)護應(yīng)注意突發(fā)性、不確定性的外力破壞因素1.病蟲害防治植物病害、蟲害種類多，危害大，應(yīng)以防治為主，針對性滅治為輔，同時，要注意避免對環(huán)境造成污染。走病蟲害的可持續(xù)控制之路，擬采取以下的方法：（1）植物栽、補植時，加強檢疫，嚴防危險性害蟲侵入。（2）科學(xué)種植、養(yǎng)護和管理，營造不利于害蟲生長的生態(tài)環(huán)境。（3）病蟲害的預(yù)測預(yù)報。根據(jù)實際情況（調(diào)查和經(jīng)驗等）確定小區(qū)內(nèi)的主要害蟲和病害，進行重點防治。（4）推廣生物防治，通過生物鏈控制害蟲。如保護和利用害蟲的天敵（益鳥、灰喜鵲等等）來消滅害蟲。（5）依據(jù)害蟲習(xí)性，利用簡單器械及物理因素對害蟲加以捕殺。如燈光誘殺、潛所誘殺、黃板誘殺、阻隔上樹、人工捕殺等。（6）合理使用農(nóng)藥，解決突發(fā)或大面積嚴重發(fā)生的害蟲問題。根據(jù)害蟲生長規(guī)律準(zhǔn)確選擇施藥時間，科學(xué)、合理地使用化學(xué)藥劑，盡可能地減少農(nóng)藥的使用次數(shù)和用量，減輕對城市環(huán)境的污染，減少對害蟲天敵的殺傷，防止對人畜造成毒害；嚴格控制農(nóng)藥品種，注意選用高效、低毒或無毒、污染輕、選擇性強的化學(xué)農(nóng)藥，對重點發(fā)生病蟲害的片區(qū)進行針對性治理，避免全面施藥，減輕對環(huán)境污染。2.除雜草綠地雜草分為禾本科雜草和闊葉雜草，主要雜草有脈耳草、龍爪茅、馬唐、草決明、含羞草、日照飄拂草等。雜草發(fā)生范圍廣，防除不及時，不僅影響美觀，而且威脅到草坪的正常生長，可對草坪雜草進行如下綜合治理：（1）選擇適宜于本地生長的優(yōu)良草坪品種。（2）加強草坪管理，提高草坪草的抗逆性。如定期修剪、及時淋水、施肥等。（3）生物防治。利用雜草天敵，如動物、昆蟲、病原微生物等，將雜草種群密度控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍以內(nèi)。（4）化學(xué)防除。（5）人工拔除。小面積少量草坪雜草可用人工拔除。3.區(qū)內(nèi)綠化樹種選擇和植物配置（1）大面積綠化的選擇和配置。對于大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良品種，一般以喬木為主，也可考慮一些有經(jīng)濟價值的植物，一些重點綠化地段，如居住區(qū)入口，公共活動中心，可選種一些觀賞性的喬灌木或少量花卉。（2）公共娛樂場所綠化的選擇和配置。樹種可選用速生和慢生相結(jié)合，以速生為主，以迅速形成環(huán)境綠化。（3）宅旁庭院綠化的選擇和配置。應(yīng)考慮四季景色變化，可采用喬木與灌木，常綠與落葉，以及不同樹姿和色彩變化的樹種，搭配組合，力求四季常青，鮮花常開，以豐富居住環(huán)境。（4）行道路旁綠化的選擇和配置。人行道上的樹木宜選用遮陽力強的落葉喬木，老年兒童休憩、游戲場所路旁忌用有毒或帶刺的植物。運動場地行道則應(yīng)避免大量揚花、落果、落花的樹木等。4.室外綠化養(yǎng)護計劃及管理實施針對亞熱帶海洋氣候及植物生長習(xí)性制訂綠化養(yǎng)護計劃，實施過程中根據(jù)氣候、土質(zhì)、不同植物及植物生長等具體情況，養(yǎng)護計劃可作適當(dāng)調(diào)整，以最有利于植物生長為原則。（三）養(yǎng)護計劃1.草坪周期養(yǎng)護計劃措施項目澆水施肥剪草打孔疏草防病蟲害留高草坪春夏無雨季應(yīng)每隔兩天澆一次水，秋、冬干旱季節(jié)每周應(yīng)澆兩次水，夏季雨季應(yīng)做好排水工作，以防積水淹死草坪草早春、晚秋各1次全效復(fù)合肥；春、夏每次草坪修剪后薄施速效復(fù)合肥、氮肥，秋、冬可減少追肥次數(shù)，每2-3個月追肥一次；節(jié)慶期間根據(jù)草坪草生長情況可追施葉面肥或草坪增綠劑。春、夏兩季草坪草生長迅速，應(yīng)經(jīng)常修剪，一般3～10月份每月修剪一次，冬季12～2月份每兩個月修剪一次，如遇枯黃期可不修剪草坪板結(jié)、過密過厚，每年秋、冬季進行打孔疏草一次預(yù)防噴藥每兩個月1次，突發(fā)性及時噴施臺灣草5—10厘米以下，馬尼拉草5—10厘米以下

2.喬木周期養(yǎng)護計劃：措施項目澆水施肥修剪防病蟲害中耕除草生長季非生長季生長季非生長季喬木種植后在3－11月每月各澆一次水，最少連續(xù)澆水3－5年，樹木長大后可逐年減少澆水次數(shù)，長成大樹后可不澆水或一年只澆1－2次。夏季根據(jù)喬木生長情況進行1-2次追施復(fù)合肥，開花喬木花后及時追肥。秋未或冬初、春季施有機肥作基肥。稱為夏季修剪，即在植物的生育期及時剪除萌生枝、徒長枝等。稱為冬季修剪，從12月至第三年三月，熱帶和亞熱帶原產(chǎn)的喬木生長速度明顯緩慢，全面進行1次去除枯枝黃葉、整形修剪。春季是病蟲害的多發(fā)季節(jié)，要重點治理；夏季主要注意防治危害葉面的害蟲；秋冬季注意殺死越冬蟲卵成蟲，為來年防治工作打好基礎(chǔ)。春、秋季要刨樹盤進行松土，生長季每月進行一次中耕除草，保持樹下土壤松無雜草。3.灌木周期養(yǎng)護計劃：措施項目澆水施肥修剪防病蟲害中耕除草生長季非生長季生長季非生長季灌木根據(jù)灌木種類、生長年限不同而異，一般栽植5年內(nèi)３～１１月每周一次，以后可遞減。根據(jù)灌木種類、生長年限不同而異，一般生長季每1～2個月追施1次復(fù)合肥，開花灌木花后及時施肥。入冬前、早春各施1次有機肥或復(fù)合肥。夏季修剪：非觀花類灌木每月修剪1次；觀花類灌木花后修剪。冬季修剪：冬未或早春全面進行1次去除枯枝黃葉、整形修剪。同喬木。同喬木。（四）綠化完好率承諾及采取的措施制定方案1.綠化養(yǎng)護：工作人員、業(yè)主、住戶滿意率達95%以上。2.區(qū)內(nèi)綠地?zé)o踐踏禿裸部位。3.綠化帶，喬灌木枝條清晰，樹冠勻整，無明顯弱小、病、枯、黃枝葉，修剪作業(yè)后無明顯殘樁。4.水肥補充及時，植物長勢良好，花壇植物保持生長健壯，色澤鮮艷。5.區(qū)內(nèi)各類植物無明顯病蟲害發(fā)生，整株有明顯病狀枝葉不超過2%。6.綠籬造型植物新生枝不超過10cm，勒杜鵑造型新生枝不超過30cm。7.花壇、樹坑等邊緣齊整、平滑，邊角部位草坪邊緣整齊清晰，無過長現(xiàn)象。8.草坪高度控制在5厘米以下，保持平整美觀，無明顯枯黃、病蟲現(xiàn)象發(fā)生，無饅頭狀突起。9.草坪雜草得到有效控制，草坪沒有高于15cm或蔓延長度超過10cm的雜草，每平方米雜草不得超過5棵；整塊草坪沒有明顯的闊葉雜草；整塊草地沒有已經(jīng)開花的雜草。純草坪和混合草坪的草種純度達95%，新接管的綠地要求半年內(nèi)達到要求。10.草坪無出現(xiàn)直徑10cm以上禿斑、枯死。11.做好作業(yè)現(xiàn)場的必要標(biāo)識、警示和防護工作。12.保持工作現(xiàn)象場的清潔狀況，作業(yè)后及時將工作現(xiàn)場恢復(fù)至作業(yè)前狀態(tài)。13.惡劣天氣易發(fā)季節(jié)做好預(yù)防措施，惡劣天氣情況下應(yīng)做好現(xiàn)場的巡查、防范工作，防止綠化植物倒、折等情況發(fā)生，因防護不周造成的損失由承包方負責(zé)。14.做好員工的管理的培訓(xùn)工作。15.加強小區(qū)內(nèi)綠化的巡查工作，如發(fā)現(xiàn)植物遭傷害后進行及時救護、補植。16.編制竹或木類的籬笆，在易受損植物處進行人為的隔檔。17.密切注意天氣預(yù)報，及時掌握好天氣變化的動態(tài)，以便提前做好預(yù)防。18.做好綠化防寒、防旱工作。19.建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。

第六節(jié)安全防范、車輛管理、消防監(jiān)控管理方案及措施一、公共秩序維護的原則、目標(biāo)、職責(zé)（一）公共秩序維護服務(wù)的原則本著“安全至上，預(yù)防為主”的方針，在小區(qū)范圍內(nèi)，建立一種無盲點立體式的科學(xué)化安全防控體系，嚴格遵守“友善