林場(chǎng)林權(quán)資產(chǎn)評(píng)估

林場(chǎng)林權(quán)資產(chǎn)評(píng)估五、價(jià)值類型及其定義此次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值作為選定的評(píng)估價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。六、評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日是2014年XX月XX日。考慮到評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與本次評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近的需要，根據(jù)委托方的具體情況，為更好地反映委估對(duì)象的當(dāng)前價(jià)值，有利于本項(xiàng)目評(píng)估目的順利實(shí)現(xiàn)，委托方與評(píng)估機(jī)構(gòu)商定本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年XX月XX日。本次評(píng)估取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。七、評(píng)估依據(jù)（一）法規(guī)、準(zhǔn)則依據(jù)1、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令）；2、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；3、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；4、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)［2003］18號(hào)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》；5、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-企業(yè)價(jià)值》；6、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》;7、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》;8、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》;9、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》;10、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》;11、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——工作底稿》;12、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》;13、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；14、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—應(yīng)用指南》；15、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——利用專家工作》；16、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——森林資源資產(chǎn)》；17、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》；18、《中華人民共和國(guó)公司法》；19、三明市人民政府頒發(fā)的各項(xiàng)相關(guān)法律、法規(guī)、文件；20、中華人民共和國(guó)主席令第五號(hào)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》;21、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》;22、《中華人民共和國(guó)森林法》；23、《中華人民共和國(guó)森林法實(shí)施條例》；24、國(guó)資辦發(fā)?1996?59號(hào)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》；25、福建地方標(biāo)準(zhǔn)D35《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》；26、《福建省林業(yè)廳關(guān)于生態(tài)公益林保護(hù)和經(jīng)營(yíng)利用有關(guān)問(wèn)題的通知》;27、《福建省生態(tài)公益林管理辦法》閩林?2005?1號(hào);28、國(guó)資委產(chǎn)權(quán)?2006?274號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》。(二)行為依據(jù)1、本公司與委托方訂立的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；2、經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)文件。(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、車(chē)輛行駛證、林權(quán)證等權(quán)屬證明；2、設(shè)備發(fā)票和合同；3、企業(yè)會(huì)計(jì)憑證及會(huì)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料；4、產(chǎn)權(quán)持有者填報(bào)的《資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》；5、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。(四)取價(jià)依據(jù)1、評(píng)估基準(zhǔn)日有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表；2、產(chǎn)權(quán)持有者提供的經(jīng)營(yíng)方面資料和未來(lái)5年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)；3、設(shè)備及車(chē)輛制造廠家的詢價(jià)資料；4、產(chǎn)權(quán)持有者提供的近期設(shè)備購(gòu)臵合同或發(fā)票；5、本公司收集的國(guó)家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；6、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》(增訂版)；7、估價(jià)人員實(shí)地勘察調(diào)查、廠家詢價(jià)所獲取的資料；8、本公司收集的市場(chǎng)詢價(jià)資料。八、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。資產(chǎn)評(píng)估方法主要有下面三種：市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路，在市場(chǎng)上有相對(duì)可比案例或可比指標(biāo)的情況下，市場(chǎng)法評(píng)估的結(jié)果最能反映企業(yè)具有的潛在市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)法適用條件： 1、需要有一個(gè)充分發(fā)育的、活躍的資產(chǎn)交易市場(chǎng);2、市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。收益法是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值的基本依據(jù)——從資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評(píng)價(jià)資產(chǎn)，有利于為投資者進(jìn)行投資預(yù)期和判斷提供參考依據(jù)，它主要適應(yīng)于對(duì)未來(lái)預(yù)期收益能力能做出相對(duì)準(zhǔn)確和可靠估計(jì)的企業(yè)，不太適合收益能力受政策或政府調(diào)節(jié)影響大的企業(yè)估價(jià)。收益法適用條件：1、用貨幣衡量未來(lái)收益；2、未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣衡量。運(yùn)用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)從委托方或相關(guān)當(dāng)事方獲取被評(píng)估企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)，并進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是從資產(chǎn)的成本角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上所有單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債，用市場(chǎng)價(jià)值代替歷史成本的一種方法。該法在整體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)容易忽略各項(xiàng)資產(chǎn)綜合的獲利能力，為投資定價(jià)提供參考性較弱。資產(chǎn)基礎(chǔ)法適用條件：1、應(yīng)當(dāng)具備較為詳盡的歷史資料;2、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。評(píng)估對(duì)象為不改變用途且持續(xù)使用的車(chē)輛及電子設(shè)備，采用成本法評(píng)估，具體為：評(píng)估值＝評(píng)估原值×成新率式中：評(píng)估原值是指在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購(gòu)臵、建造與評(píng)估對(duì)象完全相同或基本類似的全新?tīng)顟B(tài)下設(shè)備所需的全部費(fèi)用。7）公益性生物資產(chǎn)公益性生物資產(chǎn)在本次評(píng)估中涉及生態(tài)林，包括自然保護(hù)區(qū)、水土保持林和水源涵養(yǎng)林。目前，自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)林不允許進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但政府應(yīng)進(jìn)行生態(tài)效益補(bǔ)償，由于評(píng)估人員無(wú)法對(duì)自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)林對(duì)被評(píng)估單位未來(lái)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)進(jìn)行評(píng)估，故本次評(píng)估值暫按帳面價(jià)值列示。生態(tài)林中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林不允許進(jìn)行商品性采伐，故生態(tài)林中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林不宜采用收益法評(píng)估，在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下也無(wú)法采用市場(chǎng)法評(píng)估，但其林木價(jià)值是客觀存在的，基于此，本次生態(tài)林中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林采用重臵成本法評(píng)估，技術(shù)思路是假定人工重新?tīng)I(yíng)造一片森林，使其成林后所需的資金成本和資金的投資收益（利息）作為中的水土保持林和水源涵養(yǎng)林林木資產(chǎn)的評(píng)估值。由于人工造林前三年屬于未成林造林地，第四年開(kāi)始算成林。因此，重臵成本法的計(jì)算年數(shù)為三年，按前三年?duì)I林成本計(jì)算的重臵成本作為生態(tài)林－水土保持林和水源涵養(yǎng)林評(píng)估值。具體計(jì)算公式為：8）負(fù)債：負(fù)債包括流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債，包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)和其他應(yīng)付款等流動(dòng)負(fù)債。通過(guò)核對(duì)明細(xì)賬與總賬的一致性、查閱原始憑證等相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)，各項(xiàng)負(fù)債均為實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)，以核實(shí)后的賬面值為評(píng)估值。2、收益法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法中常用的兩種具體方法是股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，本次評(píng)估中參照的具體評(píng)估方法為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是指通過(guò)估算被評(píng)估單位在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。具體公式如下：股東全部權(quán)益價(jià)值＝企業(yè)自由凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值＋非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)－非經(jīng)營(yíng)性負(fù)債＋溢余資產(chǎn)－帶息負(fù)債企業(yè)自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)值計(jì)算式如下：式中：P為企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)值Rn為預(yù)測(cè)期第n年的企業(yè)自由現(xiàn)金流r為折現(xiàn)率n為預(yù)測(cè)期年限其中，企業(yè)自由現(xiàn)金流量計(jì)算公式如下：企業(yè)自由現(xiàn)金流量=息前稅后凈利潤(rùn)+折舊與攤銷(xiāo)-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金增加額其中，折現(xiàn)率(加權(quán)平均資本成本,WACC)計(jì)算公式如下：其中：ke：權(quán)益資本成本；kd：付息債務(wù)資本成本；E：權(quán)益；D：付息債務(wù)；t：所得稅率。其中，權(quán)益資本成本采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)計(jì)算。計(jì)算公式如下：其中：rf：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率；MRP：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；βL：權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；rc：企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)。2、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債所謂非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（負(fù)債）是指在評(píng)估基準(zhǔn)日和被評(píng)估單位的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)而且與預(yù)測(cè)期現(xiàn)金流量無(wú)關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債，經(jīng)分析，基準(zhǔn)日被評(píng)估單位非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債為公益性生物資產(chǎn)。3、溢余資產(chǎn)所謂溢余資產(chǎn)是超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的多余資產(chǎn)，并且在評(píng)估基準(zhǔn)日后也不需要的資產(chǎn)，經(jīng)分析，基準(zhǔn)日被評(píng)估單位無(wú)溢余資產(chǎn)。4.付息債務(wù)價(jià)值經(jīng)分析，基準(zhǔn)日被評(píng)估單位無(wú)有息負(fù)債。九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況本公司自明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)起至工作底稿歸檔的工作過(guò)程中，分八個(gè)過(guò)程進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，這八個(gè)過(guò)程依次是明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)、編制評(píng)估計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告、工作底稿歸檔。1、明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托之前，采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況、資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日、價(jià)值類型定義、評(píng)估對(duì)象基本狀況及資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)等基本事項(xiàng)。2、接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托。3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)所承受的具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目情況，編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中具體情況，及時(shí)修改、補(bǔ)充資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，全面、客觀了解評(píng)估對(duì)象，核實(shí)委托方和被評(píng)估單位提供資料的可靠性，通過(guò)在資產(chǎn)勘查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、線索，有針對(duì)性地開(kāi)展資料收集、分析工作。根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目具體情況，確定合理的資產(chǎn)勘查或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，并與被評(píng)估單位進(jìn)行溝通，確保資產(chǎn)勘查或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的順利進(jìn)行。5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目具體情況收集資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通過(guò)與委托人、被評(píng)估單位溝通并指導(dǎo)其對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行清查等方式，對(duì)評(píng)估對(duì)象或被評(píng)估單位單位資料進(jìn)行了解，同時(shí)也主動(dòng)收集與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估對(duì)象資料及其他資產(chǎn)評(píng)估資料。6.評(píng)定估算⑴資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員對(duì)收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性，摒棄不可靠、不相關(guān)的信息，對(duì)不可比信息進(jìn)行必要分析調(diào)整，在此基礎(chǔ)上恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法；⑵資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估方法后，根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，形成初步評(píng)估結(jié)論；⑶資產(chǎn)評(píng)估人員在形成初步資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上，對(duì)信息資料、參數(shù)的數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析，以形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論。7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范，編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。公司組織有關(guān)人員對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行會(huì)審和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后的評(píng)估報(bào)告初稿征求委托方意見(jiàn)，對(duì)疏漏處進(jìn)行改正。8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在向委托人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)后，將資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。十、評(píng)估假設(shè)(一)特殊性假設(shè)及限制條件：1、本評(píng)估報(bào)告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)并稱職地對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了有效管理為前提條件；2、本公司遵循的國(guó)家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在預(yù)測(cè)期內(nèi)無(wú)重大改變；3、現(xiàn)行的信貸利率、匯率等無(wú)重大改變；4、賦稅基準(zhǔn)及稅率無(wú)重大改變；5、金融監(jiān)管規(guī)則及市場(chǎng)交易規(guī)則無(wú)重大變化；6、無(wú)不可抗力或不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)公司造成的重大不利影響。(二)評(píng)估報(bào)告限制條件1、對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)（包括其權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限制），本公司按準(zhǔn)則要求進(jìn)行了一般性的調(diào)查。除在本報(bào)告已有揭示以外，假定評(píng)估過(guò)程中所評(píng)資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的；同時(shí)沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。2