《基于現(xiàn)金流量視角的萬科房地產(chǎn)公司的財務風險探究》12000字（論文）

基于現(xiàn)金流量視角的萬科房地產(chǎn)公司的財務風險研究摘要隨著我國對房地產(chǎn)行業(yè)管控日漸規(guī)范，頻頻政策出臺，在2017年房地產(chǎn)行業(yè)也曾出現(xiàn)衰退的趨勢，但房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動國內(nèi)經(jīng)濟的主要力量。加之，現(xiàn)金流量在企業(yè)管理層中越發(fā)受到重視，它既是償還債務能力的保證，又是衡量企業(yè)的盈利能力、抗風險能力以及在未來發(fā)展中的潛力。本文以萬科房地產(chǎn)公司為研究對象，從企業(yè)經(jīng)營、投資、籌資三方面對企業(yè)的現(xiàn)金流進行全面分析，通過2016年到2020年內(nèi)的財務指標來分析所存在的財務風險狀況，提出改進意見來提高企業(yè)的風險防范能力關鍵詞：現(xiàn)金流量；財務風險；房地產(chǎn)目錄TOC\o"1-3"\h\u17205第1章引言 4199321.1論文研究背景 4268951.1.1選題背景 4102221.1.2選題意義 4133351.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 417231.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 4299861.2.2國外研究現(xiàn)狀 5214801.2.3研究述評 6253081.3研究方法 730876第2章現(xiàn)金流和財務風險控制概述 7251412.1現(xiàn)金流概述 732782.1.1現(xiàn)金流的定義 7243262.1.2現(xiàn)金流的應用 765972.2財務風險控制概述 879402.2.1財務風險的定義 8209302.2.2財務風險控制的定義 823732.2.3財務風險控制的流程 8281532.3現(xiàn)金流視角分析財務風險的意義 9283762.3.1現(xiàn)金流視角識別財務風險的準確性 9115772.3.2現(xiàn)金流視角評價財務風險的可行性 913522.3.3現(xiàn)金流視角控制財務風險的有效性 9249第3章現(xiàn)金流量視角下萬科公司財務風險分析 925563.1萬科房地產(chǎn)公司概況 991213.2萬科房地產(chǎn)公司財務現(xiàn)狀 9322113.3現(xiàn)金流視角下萬科房地產(chǎn)公司財務風險分析 10272103.3.1公司經(jīng)營活動財務風險現(xiàn)狀分析 1088173.3.2公司投資活動財務風險現(xiàn)狀分析 12300243.3.3公司籌資活動風險現(xiàn)狀分析 1228434第4章基于現(xiàn)金流量的萬科公司財務風險防范 14159294.1基于現(xiàn)金流量的經(jīng)營活動財務風險防范 1484184.2基于現(xiàn)金流量的投資活動財務風險防范 14142014.3基于現(xiàn)金流量的籌資活動風險防范 1527437第5章結論與展望 154125參考文獻 17

第1章引言 1.1論文研究背景 1.1.1選題背景 隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)市場也在不斷地改變，相關企業(yè)也根據(jù)市場提出不同的應對戰(zhàn)略，其中企業(yè)規(guī)模的大小也不再是利潤好壞的唯一衡量指標。政府針對房地產(chǎn)行業(yè)在不斷地提出調控政策，而企業(yè)也隨之在改變投資規(guī)模。2015年，中國樓市經(jīng)歷了從冷清到轉晴再到逐步回暖的過程。受此輪回暖帶動，房企銷售額大幅增加，帶動其業(yè)績邊際改善，普遍有所好轉。然而，通過《2016年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析》了解到，房地產(chǎn)行業(yè)已不再是黃金盈利階段，平均利潤率還不到10%。1.1.2選題意義 現(xiàn)金對房地產(chǎn)經(jīng)營有重要的作用，保證現(xiàn)金鏈平穩(wěn)是公司發(fā)展的必然要求。萬科房地產(chǎn)企業(yè)作為一家行業(yè)中名列前茅的企業(yè)，在近年來宏觀政策頻繁變動的背景下，現(xiàn)金鏈的壓力不斷增大，這就致使企業(yè)的財務風險不斷增加。如果企業(yè)在當前無法適應和應對宏觀政策，一定會危及企業(yè)的生存和發(fā)展。據(jù)此，本文選擇萬科房地產(chǎn)公司為研究案例，從現(xiàn)金流量的角度對財務風險進行分析可以客觀真實地分析出公司的財務風險，并對其進行有效管控，有利于提高公司控制財務風險的能力，加強公司財務風險控制的準確性和及時性。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀(1)財務風險控制研究現(xiàn)狀梁芳臻（2018）提出我國房地產(chǎn)正處在轉型起步期，仍然屬于資金驅動行業(yè)，并提出國家宏觀政策調整影響房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流的觀點[1]。李雙（2019）認為在新時代背景下，對企業(yè)風險控制的要求也越來越高，企業(yè)應該明確風險控制的重要意義，正視財務風險管理和控制過程中暴露出來的問題，不斷優(yōu)化財務風險控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化[2]。劉玲（2020）通過實施財務風險的有效控制策略、提升企業(yè)經(jīng)營管理能力、降低企業(yè)的經(jīng)營周期、制定合理的發(fā)展以及籌投資戰(zhàn)略、增強企業(yè)的資金管控能力、實施運營分析與風險決策機制，可以實現(xiàn)企業(yè)財務風險的有效防控，并推動企業(yè)更好的發(fā)展[3]。(2)從現(xiàn)金流角度財務風險研究現(xiàn)狀龐莉（2019）認為實施有效的風險控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)健康長期發(fā)展的關鍵所在，從現(xiàn)金流量的角度出發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)的各項指標進行分析以此明確其主要風險點成為實施風險控制的重要基礎[4]。孟佳（2020）認為現(xiàn)金流量即企業(yè)現(xiàn)金的流入、流出數(shù)量，以現(xiàn)金流量作為指標，衡量財務風險的高低，加強財務風險的控制，可以進一步提升企業(yè)財務管理水平[5]。1.2.2國外研究現(xiàn)狀(1)財務風險控制研究現(xiàn)狀Ziman（2013）認為構建系統(tǒng)可以幫助金融企業(yè)控制財務風險，而且事中財務風險控制系統(tǒng)必須成為金融企業(yè)重視的對象，從而防止企業(yè)產(chǎn)生財務風險，避免陷入資金流動性陷阱[6]。Steven(2017)總結了近些年來公司在面對財務風險時所采取的控制措施和控制結果，發(fā)現(xiàn)這些公司在財務風險控制體系上存在的漏洞，并提出通過構建新的內(nèi)部控制體系來控制財務風險的新設[7]。Hanson(2018)認為所有的學者和公司家都喜歡大中型集團公司集權式管理的模式，他們將控制財務風險作為公司經(jīng)營者必須重視的首要任務，因此采用高度集權式的管理模式能夠有效地控制公司的財務風險[8]。Saralees,BoZhang和StephenChan(2018)根據(jù)1980年代的風險評估方法結合1990年代的財務風險研究結果，提出了一種新的財務風險度量方法，該方法是對預期的短缺分析和綜合審查的結論[9]。MartinHenryAsare(2018)風險管理的主要部分是風險評估，對項目進行風險評估，可以確定風險的類型，風險的大小以及對公司的影響程度[10]。(2)從現(xiàn)金流角度財務風險研究現(xiàn)狀ZeitunR、TianG和KeenK（2007）利用Logistic回歸分析模型研究加入現(xiàn)金流量指標后對新興市場財務風險預警效果的影響。他們認為現(xiàn)金流量指標對企業(yè)經(jīng)營風險的預測存在顯著影響。GeorgiosMarinakos（2013）構建了一個包含現(xiàn)金流量指標的神經(jīng)網(wǎng)絡財務風險預警模型，設計出了一個具有顧問系統(tǒng)且能夠提供決策支持的解決方案體系，將兩者應用于醫(yī)藥零售行業(yè)中，準確的預測了醫(yī)藥企業(yè)的財務風險，并提出了相應的解決措施，讓醫(yī)藥企業(yè)擺脫了破產(chǎn)危機。JeehanAlmamy和LeonardN.Ngwa（2016）運用Z值模型進行財務預警研究，選取了4000多家上市公司作為研究對象，在實證指標的選擇時，增加了一些現(xiàn)金類項目，得出了預警公式，其預測效果較為理想。 1.2.3研究述評 由上述國外和國內(nèi)研究文獻歸納總結可以得知，針對公司財務風險控制，國內(nèi)外專家學者從很早就開始對其進行關注，并進行了大量的實證研究、理論研究，已經(jīng)取得了豐富的研究成果。學者們普遍認為，應該建立財務風險控制系統(tǒng)，做到財務風險的提前預測、規(guī)避或者轉移，以此來保證企業(yè)的長久發(fā)展。另外，國內(nèi)外的專家學者，說明了現(xiàn)金流在財務風險管理方面的重要作用?，F(xiàn)金流指標能更加真實的反映企業(yè)的財務狀況。比如分析企業(yè)償債能力，流動比率等傳統(tǒng)性指標就不如經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流與負債總額的比率更為確切?，F(xiàn)金流不足會嚴重影響企業(yè)的償債能力，帶來財務風險甚至有很大可能性會導致企業(yè)破產(chǎn)。專家學者大多數(shù)從企業(yè)盈利能力、償債能力及營運能力三個方面，分析現(xiàn)金流對于財務風險管理的作用進行研究。專家學者們大多數(shù)是以上市公司為研究對象，選取財務指標進行相關分析，希望構建出適用于各類企業(yè)的財務風險管理模型。然而因為行業(yè)屬性和企業(yè)實際情況不同，不是所有企業(yè)都適應該模型。國外學者對于量化財務風險的研究起步較早，他們采用Z值模型及各種測度模型來幫助企業(yè)進行財務風險的識別與評價。我們可以學習借鑒他們的經(jīng)驗，逐步形成適合自己的公司財務風險控制研究體系。1.3研究方法（1）采用比較分析法。深入分析萬科房地產(chǎn)公司的財務數(shù)據(jù)以及資料，尤其是與現(xiàn)金流量相關的部分，通過觀察其變動原因及情況，以其經(jīng)濟活動的本質為依據(jù)，從而判斷其合理與否。（2）采用文獻分析法。通過查閱搜集與相關理論有關的的文獻資料，在進一步分析國內(nèi)外相關研究文獻的基礎上，對現(xiàn)金流量管理尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理相關的內(nèi)容進行進一步深入分析與研究。第2章現(xiàn)金流和財務風險控制概述 2.1現(xiàn)金流概述2.1.1現(xiàn)金流的定義現(xiàn)金流量是指公司在一定的會計期間內(nèi)按照收付實現(xiàn)制，通過經(jīng)營、投資、籌資三大活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及現(xiàn)金凈流量的總稱，即公司一定時期的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入和流出的數(shù)量。基于來源的差異，現(xiàn)金流量具體可分為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、投資活動現(xiàn)金流量與籌資活動現(xiàn)金流量這三種不同的形式。具體來說，經(jīng)營活動形成的現(xiàn)金流量是公司直接進行產(chǎn)品生產(chǎn)、商品銷售或提供勞務產(chǎn)生的，它們是公司獲取凈收益的主要交易事項。投資活動形成的現(xiàn)金流量是指公司長期資產(chǎn)的構建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?；I資活動的現(xiàn)金流量是指導致公司資本及債務規(guī)模和構成發(fā)生變化的活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。從現(xiàn)金流量的角度對企業(yè)的財務風險進行分析主要通過對現(xiàn)金流量表的結構以及相關的現(xiàn)金流量指標結合進行分析，從而可以客觀真實地識別出企業(yè)存在的財務風險，及時采取應對措施，保障企業(yè)的高效運營。2.1.2現(xiàn)金流的應用現(xiàn)在公司資金流量中的主要標準是，為公司保證足夠的資金流入量，以保證公司在日常經(jīng)營中，在資金上面的正常運轉，并且在這種模式上，實現(xiàn)公司資金更高質量的流通從而增加公司資金的流轉速度。從細節(jié)上來說，能夠分成下面幾個部分:首先，流量治理的重要標準是，擁有一定的資金和資金等價的物品作為流通量。在現(xiàn)在全球經(jīng)濟社會環(huán)境下，一些公司因為外部經(jīng)濟條件的影響，內(nèi)部和運營的一系列弊端造成公司資金缺乏的現(xiàn)象，借助外來資產(chǎn)的概率也變得極低。所以，公司整體是依據(jù)內(nèi)部的途徑來獲得資金的流轉。在現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境下，我國的公司一大部分有著資產(chǎn)缺乏、資產(chǎn)來源難的難題。2.2財務風險控制概述2.2.1財務風險的定義財務風險作為一種經(jīng)濟上的風險現(xiàn)象，在定義上主要分為狹義和廣義兩種。狹義上，財務風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財務成果帶來的不確定性。狹義的財務風險僅存在于負債經(jīng)營的企業(yè)，沒有負債，企業(yè)經(jīng)營的全部資本由投資者投入，則不存在財務風險。廣義上，財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的實際財務收益與預期財務收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。它是從企業(yè)理財活動的全過程和財務的整體觀念透視財務本質來界定財務風險的。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務風險貫穿于企業(yè)各個財務環(huán)節(jié)，是各種風險因素在企業(yè)財務上的集中體現(xiàn)。2.2.2財務風險控制的定義財務風險控制是指在財務管理過程中企業(yè)運用己知的關聯(lián)信息，運用特定的手段和方式對企業(yè)的財務活動施加影響或進行調節(jié)，以實現(xiàn)財務計劃既定的財務目標，并且達到降低風險的目的。2.2.3財務風險控制的流程財務風險的識別：財務風險識別是指對企業(yè)潛在財務風險以及客觀存在財務風險系統(tǒng)連續(xù)地對其進行識別歸類。財務風險識別是財務風險控制的起點，可以為企業(yè)在以后經(jīng)營過程中的風險預估和控制指明方向。財務風險的評價：財務風險評價是在風險識別的基礎上，綜合考慮風險發(fā)生概率、損失程度以及其他相關因素，得出企業(yè)發(fā)生財務風險的可能性以及風險的嚴重程度，并與公認安全標準進行比較，確定風險等級。風險評價是企業(yè)進行風險控制中的第二步，也是財務風險控制不可或缺的一環(huán)。企業(yè)管理者能夠通過風險評價決定是否需要采取控制措施，以及控制到什么程度。財務風險的控制：財務風險控制是財務管理的落腳點。在風險識別與風險評價之后，導致財務風險的因素會顯現(xiàn)出來，根據(jù)風險影響因素提出針對性的控制措施，把風險給公司帶來的影響控制在最低程度。但財務風險是客觀存在的，企業(yè)不可能永遠沒有風險，只能通過控制措施將風險最小化，因而公司運營流程的每一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的財務風險都應該對其進行控制，以此實現(xiàn)企業(yè)的最終經(jīng)營目標。2.3現(xiàn)金流視角分析財務風險的意義2.3.1現(xiàn)金流視角識別財務風險的準確性現(xiàn)金流是以收付實現(xiàn)制為基礎進行確認，因此相同事項由于會計政策和確認不同出現(xiàn)不同會計信息的情況就可以被有效避免。從現(xiàn)金流量角度識別財務風險，能夠為接下來的財務風險評價與控制提供可靠依據(jù)。2.3.2現(xiàn)金流視角評價財務風險的可行性通過對文獻的梳理發(fā)現(xiàn)，有很多專家都會利用現(xiàn)金流量對財務風險進行評價，其是以理財學為基本原理:企業(yè)將面臨資不抵債的破產(chǎn)風險。而且在會計處理方式上，不同的企業(yè)選擇的方式也不同，而現(xiàn)金流的測算原則基本相同，在進行同行業(yè)對比時，能夠客觀真實反映不同企業(yè)的情況，使得出來的結論更加準確。所以，從現(xiàn)金流量角度進行財務風險評價可行性較強。2.3.3現(xiàn)金流視角控制財務風險的有效性從現(xiàn)金流量角度對企業(yè)的風險進行識別與評價，可以準確識別風險，客觀評價風險，尋找出企業(yè)存在風險的真實原因，通過對真實原因進行分析，提出的風險控制對策也一定是最為有效的。因此，公司的財務風險控制可以將現(xiàn)金流量信息作為可靠依據(jù)，對公司的財務風險進行控制，保持企業(yè)的良好穩(wěn)定發(fā)展。第3章現(xiàn)金流量視角下萬科公司財務風險分析 3.1萬科房地產(chǎn)公司概況中國在房地產(chǎn)行業(yè)為很多發(fā)展良好的龍頭企業(yè)，而其中尤以萬科房地產(chǎn)公司發(fā)展的最好。萬科成立于1984年5月，也是國內(nèi)首批公開上市的企業(yè)之一，作為在國內(nèi)最大的房地產(chǎn)公司之一，萬科能取得如今的成就也是歷經(jīng)波折。面對市場存在的不確定性，萬科在策略上做出了多次調整，近二十多年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了潮起潮落，大浪淘沙，但萬科依舊保持了持續(xù)增長的成績。在2012年中國房地產(chǎn)上市公司中綜合實力榜中萬科排在第一位。萬科2010年正式進入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立了商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線。近兩年，萬科雖然一直強調以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領域卻是涉及較多，截止2020年，萬科已形成了萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大產(chǎn)品線亮點，在全國在建、規(guī)劃18個購物中心項目，商業(yè)面積達150平方米。3.2萬科房地產(chǎn)公司財務現(xiàn)狀萬科的產(chǎn)品定位是城市主流的住宅市場，主要的消費群體為普通家庭供房。銷售原則為“快速銷售合理定價”。始終嚴格要求各地下屬樓盤推出后每月銷售率應達到60％以上。與此同時，公司追求規(guī)范經(jīng)營，不追求高利潤率的理念，過去2005年以來公司累計納稅額高于500億元，且每年的納稅額均要高于凈利潤。據(jù)明源地產(chǎn)研究網(wǎng)2011年公司完成新開工面積490.1萬平方米，竣工面積536.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額634.2億元，營業(yè)收入488.8億元，凈利潤53.37億元。2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額達1215億元，2012年銷售額超過1400億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。3.3現(xiàn)金流視角下萬科房地產(chǎn)公司財務風險分析3.3.1公司經(jīng)營活動財務風險現(xiàn)狀分析營運能力分析：公司的經(jīng)營風險主要存在于以下幾個方面:工程建設方面的風險，體現(xiàn)在工期險、施工質量風險、材料采購風險；項目開發(fā)方面的風險，包括項目決策風險、勘察風險、設計風險、合同風險；技術方面的風險主要包括技術進步風險和技術結構變動風險。表3.12016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)營運能力統(tǒng)計表20162017201820192020存貨周轉率0.360.380.380.340.28應收賬款周轉率178.96232.56212.11174.8122.36營運資金周轉率0.690.540.610.410.56流動資產(chǎn)周轉率0.410.370.40.390.23總資產(chǎn)周轉率0.280.260.260.250.18表3.22016-2020年萬科營運能力統(tǒng)計表20162017201820192020存貨周轉率10.200.23應收賬款周轉率29.602.621.946.8811.93營運資金周轉率0.290.330.240.470.71流動資產(chǎn)周轉率0.140.160.120.220.21總資產(chǎn)周轉率00.180.16通過表3.1和3.2對萬科2016-2020年度的存貨周轉率進行統(tǒng)計不難看出，其存貨周轉率均低于同規(guī)模行業(yè)平均水平，可能說明萬科對去庫存的銷售工作尚未完全做好。從應收賬款周轉率角度來看，應收賬款周轉率遠遠低于行業(yè)的平均水準，整體上出現(xiàn)大幅度下滑的趨勢，短短5年時間從2016年的29.6降到了11.93，充分說明萬科應收賬款的營運水平逐年下降且遠遠低于行業(yè)的平均水平，應收賬款的管理不到位，營運能力不足。營運資金周轉率方面，2016-2018年萬科營運資金周轉率低于行業(yè)平均值，2019-2020年，營運資金周轉率有所上升，漲至行業(yè)平均水平之上。盈利能力分析表3.32016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力統(tǒng)計表20162017201820192020主營業(yè)務收入增長率29.36%27.34%26.10%31.26%17.61%凈利潤增長率20.7-25.56-37.45298.1529.07表3.42016-2020年萬科盈利能力統(tǒng)計表20162017201820192020主營業(yè)務收入增長率29.36%27.34%26.10%31.26%17.61%凈利潤增長率20.7-25.56-37..45298.1529.07從上表3.3和3.4中對萬科經(jīng)營成果的有關指標進行分析可知，萬科主營業(yè)務收入項目增長率從2016年至2020年有所下滑，但增長率均為正值，說明萬科商品房銷售額歷年都會增長，只是增速放緩；從凈利潤增長率的情況來看，2014年至2018年凈利潤增長率出現(xiàn)下滑波動的趨勢，且在2018年凈利潤增長率為-37.45%，盈利能力有所下降；說明萬科在日常經(jīng)營上存在著不合理的一面。發(fā)展能力分析表3.5萬科房地產(chǎn)公司2016-2020年的現(xiàn)金流入結構分析單位:萬元2016-12-312017-12-312018-12-312019-12-312020-12-31經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量-180,461.63-173,047.46-256.671.12-120,562.89-193,485.77投資活動現(xiàn)金凈流量-96,229.08-91,146.15-140,349.07-107,797.2641,853.57籌資活動現(xiàn)金凈流量593.501.99-15,622.21613,045.72125,258.36353,735.34續(xù)表3.5萬科房地產(chǎn)公司2016-2020年的現(xiàn)金流入結構分析單位:萬元現(xiàn)金凈增加額316,811.28-279,815.82216,025.53-103,101.78202,103.12期末現(xiàn)金余額397,74591117,930.09333,955.62230,853.83432,956.95表3.6萬科房地產(chǎn)公司2016-2020年的現(xiàn)金流入結構分析單位:萬元2016-12-312017-12-312018-12-312019-12-312020-12-31經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額占比-56.966184-118.82116.94-95.74投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額占比30.3732.57-64.97104.5520.71籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額占比187.345.58283.78-121.49175.03企業(yè)自由現(xiàn)金流量-2459716430.71-497,021,989.69-4,429,472,045.52-5,563,967,343.05-7,812,823,608.71可供我國房地產(chǎn)公司選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發(fā)行債券、融資租賃、房屋預售等。不同籌資方式的難易程度不同，獲取條件的資本成本、對企業(yè)收益的影響程度也均不相同，選擇不當或負債結構不合理都會導致公司債務籌資風險。萬科地產(chǎn)作為房地產(chǎn)上市公司依然不能例外，萬科地產(chǎn)銀行借款接近負債總額的50%，其中短期借款數(shù)額要遠遠高于長期借款，過度依賴于銀行借款將會導致資本成本增加，利潤積累減少，雖然萬科地產(chǎn)平時同樣利用股權融資、債權融資、預售房款等方式獲得資金，但由于目前我國監(jiān)管部門對房地產(chǎn)業(yè)股權融資、債券融資、債券發(fā)行審批嚴格，所以萬科地產(chǎn)難以通過這兩種方式獲得長期資金。在之后的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，萬科地產(chǎn)仍只運用從銀行貸款的融資方式，這樣單一的融資形式很容易在市場再次發(fā)生次貸危機時企業(yè)面臨特大的風險，因此萬科地產(chǎn)應該積極開發(fā)尋找恰當?shù)娜谫Y方式，減少銀行借款比重。資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率概括了企業(yè)全部的經(jīng)營業(yè)績和財務業(yè)績。由表3.7和3.8可以看出萬科的權益凈利率波動比較大，凈資產(chǎn)收益率的變化趨勢和總資產(chǎn)凈利率收益率變化趨勢大致相同，但總體看，萬科的凈資產(chǎn)收益率和房地產(chǎn)行業(yè)的平均值水平差距比較大。另一個因素就是萬科的資產(chǎn)負債率和行業(yè)標準值差距較大，導致了凈資產(chǎn)收益率的低。3.3.2公司投資活動財務風險現(xiàn)狀分析萬科是資金需求密集型行業(yè)的典型房地產(chǎn)企業(yè)，需要大量的資金，僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部融資難以支撐，需要從外部來獲取大量的資金滿足其正常開發(fā)項目所需要的資金，籌資活動對于萬科來說是其生存和發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，也是財務活動中非常重要的一部分，本部分將使用短期償債能力、長期償債能力等相關指標對萬科籌資活動中的風險進行識別。短期償債能力表3.92016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)短期償債風險統(tǒng)計表20162017201820192020流動比率(倍)1.641.631.972.102.02續(xù)表3.92016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)短期償債風險統(tǒng)計表速動比率(倍)0.430.410.670.870.89表3.102016-2020年萬科短期償債風險統(tǒng)計表20162017201820192020流動比率(倍)1.481.451.891.851.44速動比率(倍)0.310.280.330.350.29根據(jù)表3.9和3.10，可以發(fā)現(xiàn)，萬科近五年的流動比率一直低于行業(yè)平均水平并且呈現(xiàn)不規(guī)律的幅度變動，而同時期的行業(yè)平均水平呈波動上升的趨勢，對比后可以看出萬科存在短期償債風險。2019年萬科的流動比率為1.45，為近五年中的最低值，面對短期償債風險，企業(yè)只能通過出售部分業(yè)務和引進戰(zhàn)略投資者來暫時緩解財務壓力，可見短期償債風險之大。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)各項流動資產(chǎn)尤其是存貨變現(xiàn)周期較長、短期變現(xiàn)能力較差，以速動資產(chǎn)與流動負債的比率反映企業(yè)的短期償債能力更具說服力。如表3.9和3.10所示，萬科近五年的速動比率均小于行業(yè)平均值，這說明企業(yè)短期償債風險較大。長期償債能力表3.112016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)長期負債能力統(tǒng)計表20162017201820192020資產(chǎn)負債率73.2175.0664.1261.9161.62利息保障倍數(shù)8.049.582.744.2112.32表3.122016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)長期負債能力統(tǒng)計表20162017201820192020資產(chǎn)負債率79.8285.2287.6489.2288.82利息保障倍數(shù)9.7818.6910.957.232.06表3.11和3.12顯示:萬科近五年的資產(chǎn)負債率都高于或接近行業(yè)平均水平并且呈現(xiàn)上升趨勢，在2017年達到最高值80%，由此可見，企業(yè)的長期償債風險很大。衡量長期償債能力的指標現(xiàn)金負債總額比也在各年度呈現(xiàn)負值，表明企業(yè)并沒有可以用于償還長期債務的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量，而是靠其它籌資渠道進行籌集資金，緩解其目前的長期償債壓力，一旦籌資失敗，萬科就會面臨資金斷裂的財務風險。利息保障倍數(shù)也可能繼續(xù)下降，企業(yè)有不能償付利息的風險。企業(yè)對內(nèi)投資主要目的是為企業(yè)生存經(jīng)營提供必要物質條件從而謀求經(jīng)營利益。如果企業(yè)對內(nèi)投資不科學，會導致投資所形成的資產(chǎn)結構不合理繼而不能達到企業(yè)的預期收益。從表中看出，萬科地產(chǎn)對實物資產(chǎn)的投資有兩個特點:第一，實物資產(chǎn)規(guī)模龐大。近6年來，實物資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重逐年上漲。第二，萬科地產(chǎn)對實物投資的增長率大幅度波動，雖然房地產(chǎn)行業(yè)受國家調控政策影響較大，但頻發(fā)的大幅波動足以說明萬科地產(chǎn)在投資風險上存在較大的問題。對外投資風險是指企業(yè)由于市場環(huán)境變化導致企業(yè)對外投資的收益實際與預期的差異。萬科地產(chǎn)將長期股權投資定義為該公司對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的長期股權投資，為更全面的對萬科地產(chǎn)的投資風險進行風險識別，本文輔以萬科地產(chǎn)2016-2020年投資收益情況為分析對象。3.3.3公司籌資活動風險現(xiàn)狀分析萬科是資金需求密集型行業(yè)的典型房地產(chǎn)企業(yè)，需要大量的資金，僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部融資難以支撐，需要從外部來獲取大量的資金滿足其正常開發(fā)項目所需要的資金，籌資活動對于萬科來說是其生存和發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，也是財務活動中非常重要的一部分，本部分將使用短期償債能力、長期償債能力等相關指標對萬科籌資活動中的風險進行識別。短期償債能力表3.92016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)短期償債風險統(tǒng)計表20162017201820192020流動比率(倍)1.641.631.972.102.02速動比率(倍)0.430.410.670.870.89表3.102016-2020年萬科短期償債風險統(tǒng)計表20162017201820192020流動比率(倍)1.481.451.891.851.44速動比率(倍)0.310.280.330.350.29根據(jù)表3.9和3.10，可以發(fā)現(xiàn)，萬科近五年的流動比率一直低于行業(yè)平均水平并且呈現(xiàn)不規(guī)律的幅度變動，而同時期的行業(yè)平均水平呈波動上升的趨勢，對比后可以看出萬科存在短期償債風險。2019年萬科的流動比率為1.45，為近五年中的最低值，面對短期償債風險，企業(yè)只能通過出售部分業(yè)務和引進戰(zhàn)略投資者來暫時緩解財務壓力，可見短期償債風險之大。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)各項流動資產(chǎn)尤其是存貨變現(xiàn)周期較長、短期變現(xiàn)能力較差，以速動資產(chǎn)與流動負債的比率反映企業(yè)的短期償債能力更具說服力。如表3.9和3.10所示，萬科近五年的速動比率均小于行業(yè)平均值，這說明企業(yè)短期償債風險較大。長期償債能力表3.112016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)長期負債能力統(tǒng)計表20162017201820192020資產(chǎn)負債率73.2175.0664.1261.9161.62利息保障倍數(shù)8.049.582.744.2112.32表3.122016-2020年房地產(chǎn)企業(yè)長期負債能力統(tǒng)計表20162017201820192020資產(chǎn)負債率79.8285.2287.6489.2288.82利息保障倍數(shù)9.7818.6910.957.232.06表3.11和3.12顯示:萬科近五年的資產(chǎn)負債率都高于或接近行業(yè)平均水平并且呈現(xiàn)上升趨勢，在2017年達到最高值80%，由此可見，企業(yè)的長期償債風險很大。衡量長期償債能力的指標現(xiàn)金負債總額比也在各年度呈現(xiàn)負值，表明企業(yè)并沒有可以用于償還長期債務的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量，而是靠其它籌資渠道進行籌集資金，緩解其目前的長期償債壓力，一旦籌資失敗，萬科就會面臨資金斷裂的財務風險。利息保障倍數(shù)也可能繼續(xù)下降，企業(yè)有不能償付利息的風險。

第4章基于現(xiàn)金流量的萬科公司財務風險防范4.1基于現(xiàn)金流量的經(jīng)營活動財務風險防范萬科應該壯大風險管理部門，不僅要通過外部選聘有一定專業(yè)能力、領導能力及溝通能力的高素質風險管理人才，更重要的是應該在內(nèi)部建立實用的財務風險管理人才培訓機制，著重培養(yǎng)全面性人才，增強人才的綜合素質，加大人才培養(yǎng)的投入力度。建立財務風險管理機構。首先，萬科應該設置財務管理部門，選聘能力強的、風險管理經(jīng)驗豐富的人員，職責明確，崗位設置合理，確保各部門的各自人員權限明確，并且實施責任承擔制度，對各崗位人員定期考核，確保財務風險管理部門的先進性；其次，要明確部門各職位自身職責，使其意識自身崗位的重要性及面臨的相關風險，做到權責分明。最后，萬科還需要建立完善的風險管理信息系統(tǒng)，提早發(fā)現(xiàn)風險存在，并快速傳遞到各部門，增強相關部門的應對能力，減少信息不對稱帶來的時間延誤后果。萬科應該把財務風險管理機制引進公司內(nèi)部的財務制度，使全員共同承擔企業(yè)風險，實施崗位風險管理機制，將風險管理貫徹到每一職位上，以此達到對風險的嚴格識別控制的目的；同時，萬科還應當分析面臨的外部環(huán)境，根據(jù)多變的市場環(huán)境，不斷調整完善財務風險管理機制，減少外部環(huán)境對公司財務的沖擊；此外，完善公司的財務風險管理機制還需要在搜集相關財務數(shù)據(jù)資料的基礎上建立財務風險預警系統(tǒng)，通過信息收集來事前識別風險危機，制定相關戰(zhàn)略計劃，通過事先防范性措施，最大化的降低風險損失，確保財務風險管理機制的正常運行。明確的財務風險管理考核標準應包括確保風險管理部門相關人員按照計劃進度完成工作，確保提前對未發(fā)生的財務風險進行識別評估，確保其他有關部門有效配合風險管理工作的落實，積極實施財務風險應對措施，并要清晰界定每個部門崗位的財務風險管理職責等。另外，萬科還應該把考核結果作為職位任免和績效工資發(fā)放的參考標準之一。4.2基于現(xiàn)金流量的投資活動財務風險防范萬科在確定投資時，要先做好投資前的可行性分萬科析。首先，萬科要選聘專業(yè)的投資分析人員成立專門小組，對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和變化萬科趨勢進行分析研究，預測投資項目的成功率，保證可行性分析的準確性。其次，應該把可萬科行性分析的內(nèi)容實現(xiàn)量化，完善項目分析內(nèi)容，形成系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料供管理層去參考。最萬科后，萬科應該從整體上關注國家限購令和房產(chǎn)稅等政策，分析投資項目是否會受到影萬科響，也必須要考慮投資項目會給自身帶來的銀行貸款難及成本的壓力。房地產(chǎn)投資風險重重，萬科需要跨行業(yè)通過優(yōu)化投萬科資組合分散降低非系統(tǒng)風險。在開發(fā)投資項目中，如果萬科只投資房地產(chǎn)行業(yè)，當市萬科場供求關系發(fā)生變化時，就容易遇到租售困難。因此萬科可以在同一地區(qū)或不同地區(qū)萬科投資多個不同行業(yè)的投資項目等多元化的投資組合來分散投資風險；遇到單個風險較大的萬科房地產(chǎn)項目時，也可以可聯(lián)合多家房地產(chǎn)公司進行投資，降低單個項目的風險。萬科應該全面對其成本進行管理控制，嚴格執(zhí)行招萬科萬科投標制度，篩選出合適的施工單位，降低工程施工成本；在項目進行過程中要及時了解進度，嚴格按工程驗收標準進行監(jiān)控，避免出現(xiàn)工程返工等現(xiàn)象；項目完成后，及時做好決算，并與預算進行對比，了解成本費用的詳細投入，并對項目的所有支出及其合理性進行審核，以便有效地控制成本費用，提高項目的投資收益率，降低投資風險。4.3基于現(xiàn)金流量的籌資活動風險防范國際經(jīng)濟及國家金融政策的不斷變化，對房地產(chǎn)公司通過銀行萬科融資的渠道有所限制，造成大多房地產(chǎn)公司面臨籌資困難的問題。萬科作為房地產(chǎn)行萬科業(yè)的一員，首先應該拓寬融資渠道，增加信托、典當及私募等籌資形式；其次可以發(fā)展房萬科地產(chǎn)基金，降低對銀行貸款的依賴；最后萬科可以通過擴大權益性籌資比例，降低債萬科權形式籌資比例，以增加股權合作、投資合作、商業(yè)信用等資金來源。在資本結構方面，萬科需要科學調整資本結構。第一，要萬科確定合理的負債比例，公司資本結構的負債比例要隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展不斷調整，達到短萬科期、中期、長期負債的均衡安排，避免還債高峰聚集，造成財務風險；第二，還要確定合萬科理的籌資規(guī)模，結合公司本身的戰(zhàn)略目標，按照戰(zhàn)略計劃安排資金預算，做好現(xiàn)金流監(jiān)控，萬科確定合適的籌資規(guī)模；第三，萬科還可以通過改變籌資方式來優(yōu)化資本結構，把股權萬科籌資和債券籌資相結合，通過一系列計算方法來優(yōu)化組合比例實現(xiàn)兩者的平衡以此實現(xiàn)資本結構的最優(yōu)。財務杠桿和財務費用的金額大小呈正向變動，項目投萬科資資金多，則相關財務費用就越多，財務杠桿就越大。財務杠桿的正效應可以提高每股收萬科益的同時，相關財務費用也會增加，利息支出就越多，財務風險也會因此增加。因此，榮萬科盛公司可以根據(jù)財務杠桿的調節(jié)作用有效控制財務費用，以此尋找到財務風險和財務杠桿萬科之間的均衡點，運用財務杠桿調節(jié)收益和利息支出之間的比例關系去解決相關項目投資成萬科本大、周轉回收慢、財務風險較高的情況。萬科的資金籌措來源主要依靠銀行貸款，在萬科當今的市場經(jīng)濟環(huán)境下，利率實現(xiàn)市場化，貸款利率不斷上浮，負債的資金成本隨之增加，萬科公司的利潤相對減少的同時，市場利率的不斷變化對公司的籌資分析帶來困難，萬科萬科應當設置有效的風險管理部門，設立相應崗位研究資本市場的趨勢和變化，提前把握掌控萬科風險趨勢，制定相應政策，不斷調整籌資的方式，根據(jù)自身的用資需求確定銀行貸款的期萬科限和額度，可以有效降低籌資成本。

第5章結論與展望 在我國現(xiàn)階段市場經(jīng)濟環(huán)境下，越來越多的房地產(chǎn)公司進入市場，又有很多的房地產(chǎn)公司因為破產(chǎn)而退出市場。一個公司的發(fā)展過程都是從幼稚走向成熟，所以每個公司的發(fā)展都要經(jīng)歷漫長的階段，在發(fā)展過程中會遇到諸多的競爭對手，如何能夠保持公司的長久發(fā)展成為了許多房地產(chǎn)公司需要考慮的重要問題?，F(xiàn)金流量是公司正常運營必不可少的要素，無論是從經(jīng)營活動、投資活動還是籌資活動，現(xiàn)金流量都占據(jù)著重要地位。如果能夠很好地把握現(xiàn)金流量，使其最大程度的利用，獲取更多的利潤，那么公司就會在市場競爭中贏得一席之地。如果沒有注意現(xiàn)金流量對于公司的財務風險的重要性，那么公司就會產(chǎn)生巨大的財務風險，最終淪為破產(chǎn)大軍中的一員。基于此，本文通過從現(xiàn)金流量的角度出發(fā)對萬科公司現(xiàn)金流量結構以及現(xiàn)金流量指標進行分析識別出財務風險，并對其現(xiàn)存的財