房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)題庫答案(wss版)

1房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)1試題庫

名詞解釋

1.MA房地產(chǎn)

土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改進物；還包括以上組成局部所衍生的各種權(quán)利。

2.MA不動產(chǎn)

不動產(chǎn)是指土地和與土地不能別離或者不可移動或者移動后不能保持財產(chǎn)原有形態(tài)性能的財產(chǎn)，可以說

是廣義的房地產(chǎn)，它比房地產(chǎn)范圍廣。包括各種建筑物、道路、農(nóng)用地及生長在土地上的各類植物等。

3.MA地產(chǎn)

是土地自然性狀的經(jīng)濟表現(xiàn)和反映，具有使用性、稀缺性、可轉(zhuǎn)移性等特點。

4.MA物業(yè)

物業(yè)是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產(chǎn)，或一項具體的實物資產(chǎn)，具有固定性、耐久性、

多樣性等特點。

5.MA土地引致需求（不太肯定哪個對）

1.土地引致需求是指從消費者對土地產(chǎn)品的需求中派生出來的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者對土地的需求。

2.土地需求是由市場對房屋的需求而傳遞過來的間接需求，在經(jīng)濟學(xué)上稱為引致需求。

6.MA土地一級市場

土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。一級

市場即政府出讓市場，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場。

7.MA土地二級市場

土地市場是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。二級

市場是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。

8.MA住房一級市場

住房一級市場是指新建住房的買賣市場。市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。

9.MA住房二級市場

住房二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者。

10.MA住房抵押貸款一級市場

一個完整的住房抵押貸款市場包括住房抵押貸款一級市場和住房抵押貸款二級市場。抵押貸款一級市場

即按揭貸款市場，是指購房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機構(gòu)申請貸款，銀行對其進行嚴(yán)格審查后

發(fā)放貸款的市場；

11.MA住房抵押貸款二級市場

住房抵押貸款二級市場即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，是指金融機構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以

抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場。

12.MA土地供給彈性

供給彈性：供給的價格彈性，它表示一定時期內(nèi)一種商品的供哈量的相對變動對于該商品的價格的相對

變動反響程度。土地供給彈性，表示土地供給量的變動相對于土地價格變動的的反響程度。

13.MA住房需求收入彈性

住房需求量變動相對于收入變動的靈敏程度，收入上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量上升（下降）的百分

比。

14.MA住房需求價格彈性

住房需求最變動相對于價格變動的靈敏程度，價格上升1下降）1%,導(dǎo)致需求量下降（上升）的百分

比。

15.MA土地收益金

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交

易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑

物一同出租）給其他使用者時.就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。

16.MA房地產(chǎn)經(jīng)濟周期（課件）

是指房地產(chǎn)在開展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。

17.MA房地產(chǎn)周期景氣循環(huán)

房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由F供給和需求協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的，指房地產(chǎn)活動或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長期趨勢的

周期性但并非定期的波動，從短期來看，房地產(chǎn)景氣循環(huán)呈波動性，但在一個足夠長的開展時期內(nèi)，這

種波動會表達出周期性循環(huán)的特征。房地產(chǎn)景氣循環(huán)可分為復(fù)蘇、擴張、收縮、衰退四個階段。

18.MA房地產(chǎn)周期季節(jié)波動

房地產(chǎn)周期季節(jié)波動指房地產(chǎn)市場反復(fù)出現(xiàn)但沒有固定的周期跨度的變化，波動不能再被分割成更短的

具有相同特征的循環(huán)。

19.MA住房潛在需求

具有貨幣支付能力但目前尚未實現(xiàn)的住房需求,是一種未來的需求。

20.MA住房有效需求

有支付能力的需求，是以一定的人均可支配收入水平為根底的。

21.MB地租

古典經(jīng)濟學(xué)時期認(rèn)為地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的本錢后的剩余；馬克思的地租理論主

要包括資本主義地租的實質(zhì)、級差地租、絕對地租、壟斷地租、建筑地段地租和土地價格等內(nèi)容；新古

典經(jīng)濟學(xué)時期流行的地租理論是地租編輯成產(chǎn)力理論；城市地租理論包括城市級差地租、城市絕對地租

和城市壟斷地租等。

馬克思主義認(rèn)為，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的局部。地租

是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)的形式，是社會生產(chǎn)關(guān)系的反映。

22.MB絕對地租

絕對地相是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差

額，這個差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。

23.MB級差地租

這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價格

之間的差額，就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同，又可分為級差地租1和級差地租2。

24.MB壟斷地租

壟斷地租是地租的一種特殊形式，以特殊土地的經(jīng)營壟斷為前提，是由壟斷價格帶來的超額利潤所形成

的地租。

25.MB級差地租I（不太肯定哪個對）

1、級差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動投資于面枳相等而優(yōu)

劣不同的土地上時，會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥力和位置兩個原因造成的。

2、是因土地豐度不同和位置不同，用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤，它是投入不

同地塊的各個資本具有不同生產(chǎn)率的結(jié)果。

26.MB級差地租U

級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化

形成的地租。在同一土地上連續(xù)進行追加投資，也即開展集約化耕作，主要是或在較大程度上是在較好

的土地上進行的。這里的追加投資是有界定的，這里僅指提供平均利潤的追加投資，它的產(chǎn)品的個別生

產(chǎn)價格和市場價格是一致的。是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)

生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。

27.MB產(chǎn)權(quán)（不太肯定哪個對）

1、所謂產(chǎn)權(quán)，簡而言之就是對財產(chǎn)所擁有的權(quán)利，是與財產(chǎn)有關(guān)的一系列權(quán)利。產(chǎn)權(quán)是以財產(chǎn)權(quán)

所有權(quán)為根底，包括對財產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)從本質(zhì)上看，產(chǎn)權(quán)反映人們在經(jīng)

濟活動中圍繞財產(chǎn)所形成的一系列經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系。一般可以劃分為有形財產(chǎn)和無形財產(chǎn)。

2、產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)權(quán)或財產(chǎn)權(quán)利的簡稱。

產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合?它是一定社會的人與人之間財產(chǎn)關(guān)系的法律表

現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)可以分為三類：

I）所有權(quán)，包括有形財產(chǎn)的所有權(quán)和無形財產(chǎn)的所有權(quán)；

2）所有權(quán)的暫時分割，如普通法中的地產(chǎn)權(quán)、民法中的用益權(quán)；

3）為他人謀利益的所有權(quán)一信托。

產(chǎn)權(quán)具有以下屬性：它是依法占有財產(chǎn)的權(quán)利；具有排他性；是權(quán)利束；產(chǎn)權(quán)的行使并非是無限制

的：產(chǎn)權(quán)的明確有助于外部效應(yīng)內(nèi)部化。

28.MB地役權(quán)地役權(quán)是指為了增加自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利

29.MB土地開展權(quán)土地開展權(quán)是指土地所有人有對土地進行非農(nóng)業(yè)使用，開發(fā)土地的權(quán)利。

30.MB土地所有制

是土地所有權(quán)形成、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地所有制是土

地制度的核心，其法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。

31.MB土地使用制

是土地使用權(quán)形成、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等過程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地使用制是土

地制度中的重要內(nèi)容之一，是土地制度中最活潑的成分。土地使用制度的法律表現(xiàn)形式是土地使用權(quán)。

32.MB資本化率

資本化率，是指將未來有限期或無限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，一般包括無風(fēng)險利率、風(fēng)險報

酬率和通貨膨脹率。

33.MB單一稅

單一稅意味著對所有各種收入（包括個人所得、企業(yè)所得、流轉(zhuǎn)稅、資本利得等）只征一次稅，不超過

一次，不重復(fù)征稅，不扭曲經(jīng)濟運行。單一稅制是對所有收入按照同等稅率征稅，而且稅率都比擬低，

比方19%。單一稅允許企業(yè)把所有新增投資從稅基中扣除，而且只對人們從經(jīng)濟中獲得的收入征稅，也

可以對個人所得在扣除一個減免項后再以一個相同的單一稅率進行征稅。

34.MB物業(yè)稅

所謂物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，”主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳

付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高

35.MB空置率

按照國際通行算法，空置率是指報告期內(nèi)，待出售、出租的各類房地產(chǎn)占市場全部存量房地產(chǎn)（包括報

告期新增量）的比率。

36.MB住房需求方政策

也即消費者補貼政府，是指政府直接將住房補貼發(fā)放給住房消費者，有租金憑單和住房優(yōu)惠券兩種。

37.MB住房供給方政策

也即公共住房政策，是指政府自己建造或者補貼開發(fā)商建設(shè)公共住宅，然后低價租給消費者，

38.MB經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房是目前政府政策主要扶持開展的具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是國家為解決中低收入家

庭住房問題而修建的普通住房。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，

是適中的，其通過免交土地出讓金、減免有關(guān)稅費等措施控制開發(fā)本錢，使其價格能適合中低收入家庭

的購置力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。

39.MB租金憑單政策

是住房需求方政策的一種。

40.MB房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托（REIT）就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)（如公寓、購物中

心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫）的公司。符合規(guī)定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅，

但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。

41.MB房價收入比

房價收入比是一個國家或一個城市某一時期上市銷售的全部住房平均每套的價格,與這個國家或城市居

民某一時期戶均收入的比值，用以考察居民的購房能力。

42.MB科斯定理（不太肯定哪個對）

1、是針對外在性而提出的一種方法。其內(nèi)容可以表述為，只要財產(chǎn)權(quán)是明確的，并且其交易本錢為零

或很小，那么無論在開始時產(chǎn)權(quán)賦予誰，市場均衡的最終結(jié)果都是有效率的。

2、只要交易費用為0,那么產(chǎn)權(quán)的初始界定從效率角度看是無關(guān)緊要的。當(dāng)交易費用＞0時，那么權(quán)利

的初始界定很重要（對經(jīng)濟效率而言），并可以通過合法權(quán)利的明確界定和自由交換提高資源配置效率,

實現(xiàn)外部效應(yīng)內(nèi)部化，而無需拋棄市場機制引入政府干預(yù)。

43.MB基準(zhǔn)地價

基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原那么劃分地價區(qū)段，

然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一試點的平均價格。

44.MB房地產(chǎn)抵押權(quán)債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。

45.MB交易費用

科斯的奉獻在于首次闡述了交易費用，并由此創(chuàng)立了產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué),核心命題是市場運行本身是有代價的.

交易費用的涵義分為兩局部：一、事先的交易費用；二、簽訂契約后的履行費用。交易費用就是經(jīng)濟制

度運行費用。

46.MB邊際土地

邊際土地,指生產(chǎn)所得收人僅夠支付生產(chǎn)費用和開墾投資利息的土地,邊際土地收支相抵后，無余額支付

地租.

47.MC房地產(chǎn)泡沫

一般意義上，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格脫離其根底價值持續(xù)上漲的過程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場內(nèi)外因素

共同作用的結(jié)果，是房地產(chǎn)價格高于市場根底決定的合理價格的局部。

48.MC房地產(chǎn)投機

是指購置土地或住房僅僅是為了獲取價差收益，而不是看重房地產(chǎn)本身的效用。

49.MC住宅市場過濾模型

過濾模型的實質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過濾，處于最底層的住宅最終要從市場上退出。

50.MC房地產(chǎn)景氣指數(shù)

景氣指數(shù)，乂禰為景氣度，它是對企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟指標(biāo)通過定量方法加工匯總，綜合反映某

一特定調(diào)查群體或某一社會經(jīng)濟現(xiàn)象所處的狀態(tài)或開展趨勢的一種指標(biāo)。

是反映房地產(chǎn)市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數(shù)

51.MC中心地

中心地是向居住在他周圍地域（尤指農(nóng)村地域）的居民提供各種貨物和效勞的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所

在地。

52.MC屠能環(huán)

德國經(jīng)濟學(xué)家屠能，以虛構(gòu)的與外界無聯(lián)系的“孤立國”和他在德國的臺樓農(nóng)場為例，借助數(shù)學(xué)公式，

企圖證明農(nóng)產(chǎn)品種類的分布決定于距離市場的遠近和運輸費用的大小，并以此設(shè)想農(nóng)業(yè)分布是一城市為

中心的六個同心圈地帶。有內(nèi)到外分別是：自由農(nóng)業(yè)區(qū)、林業(yè)區(qū)、輪作農(nóng)業(yè)區(qū)、谷草農(nóng)業(yè)區(qū)、三區(qū)式農(nóng)

作區(qū)、畜牧業(yè)。

53.MC外部性

又稱為外部經(jīng)濟影響，是指從事某種經(jīng)濟行為的經(jīng)濟單位不能從其行為中獲得全部收益或支付全部本

錢。

54.MC標(biāo)定地價

標(biāo)定地價是在一定時期、一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

55.MC區(qū)位理論

答：確定區(qū)域位置乂稱區(qū)位理論或稱區(qū)位論。區(qū)位理論是屬于經(jīng)濟學(xué)與地理學(xué)的交匯科學(xué)理論。是一門

研究某種經(jīng)濟活動為何會在一定的地域范圍內(nèi)進行，以及一定的經(jīng)濟設(shè)施為何會在一定的地域范圍之內(nèi)

的理論。

56.MC住房優(yōu)惠券政策

政府針對某一特定人群在購置住宅方面所給予的補帖、減免稅、本錢價購房等的優(yōu)惠政策。

57.MC不動產(chǎn)稅

不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。

58.MC住宅的耐久性

住宅的耐久性主要表現(xiàn)為材料品質(zhì)的老化、設(shè)備與系統(tǒng)功能的劣化、結(jié)構(gòu)可靠性的降低等。

59.MC特征價格

答：房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，即每個房屋有不同的居住特性和位置特性，如：戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、管

理效勞、房齡、易達性、公共效勞設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、鄰里情況等，房價由住宅的異質(zhì)性的隱含價格構(gòu)成,

這些價格就是房地產(chǎn)的特征價格。

60.MC房地產(chǎn)價格指數(shù)

答：房地產(chǎn)價格指數(shù)是動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)/住宅和工業(yè)）價格變動及總體價格平均變

動趨勢和變動程度的相對數(shù).

簡答題

1.JA我國土地一級市場的特點？（課件、筆記）

答案一

（1）客體的不完整性

-土地使用權(quán)

-物權(quán)還是債權(quán)？

（2）強烈的地區(qū)差異性

-土地市場的特性

-中國尤其強烈

（3）明顯的國家壟斷性

-國家壟斷一級市場

-決定了建設(shè)用地的總供給量

-地區(qū)（城市）間的競爭

（4）不成熟性

-土地出讓中的招拍掛比例低

-工業(yè)用地采用協(xié)議，根底設(shè)施用地采用劃撥

答案二

土地使用權(quán)從無償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變（土地出讓），交易中，出讓方是土地所有者人民政府，

受讓方是土地使用者，現(xiàn)在以開發(fā)商居多。我國城市土地屬于國家所有，國家是城市土地所有權(quán)市場的

惟一供給主體，因此城市土地一級市場是一種壟斷性市場，是不完全競爭的市場。這一特點，決定了其

受土地供給量、供給方式和供給結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。國家把住土地供給的龍頭，便可以到達有效調(diào)節(jié)

房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的，因而土地供給也就成為政府實施宏觀調(diào)控的重要手段。

2.JA土地價格的特點？（土地經(jīng)濟學(xué)pl04）

地租的資本化即地價。（另：土地價格是為購置土地而支付的用貨幣表示的交換價值，是土地未來地租

的資本化）

土地是一種特殊的商品，其價格形式與本質(zhì)有著與一般商品價格不同的特點。

（1）土地價格是土地的權(quán)益價格：

（2）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)本錢定價：

（3）土地價格主要由土地需求決定；

（4）土地價格呈總體上升趨勢；

（5）土地價格具有強烈的地域性

3.JA地價的變動趨勢？（土地經(jīng)濟學(xué)pl08）

地價是呈波浪式增長的。

（1）土地價格呈總體上升趨勢，主要受以下因素影響：

a）社會經(jīng)濟開展水平提高；

b）人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加；

c）土地投機，土地投機的本質(zhì)是借助于M現(xiàn)的稀缺和壟斷，人為地制造土地的虛假需求,

在一段時間內(nèi)使土地價格上漲以到達獲利的目的。

（2）土地價格變動呈現(xiàn)周期性特征

a）土地價格的周期性變動受經(jīng)濟開展周期的影響；

b）土地價格變動受政府調(diào)節(jié)的影響；

總體來講，地價雖然波動，但由于其供給的有限性，變動趨勢應(yīng)為長期增長。

4.JA特征價格法及其應(yīng)用？（課件）

答：房地產(chǎn)的異質(zhì)性導(dǎo)致對房地產(chǎn)度量的困難，也導(dǎo)致房地產(chǎn)價格比擬的困難，運用特征價格法可以解

決這一問題。

特征價格法是用多元回歸方程來估計的。特征價格方程認(rèn)為任何一處房產(chǎn)的價格是該處房產(chǎn)特性的

函數(shù)，這些特性可以是房屋的面積、臥房的數(shù)目、衛(wèi)生間的數(shù)目、是否有游泳池、停車庫等,最簡單的

征價格方程是一線性函數(shù):P=CC+[+P2X2+…+0*八

其中：系數(shù)的正負(fù)號表示房地產(chǎn)特性影響方向的大小，系數(shù)數(shù)值的大小表示房地產(chǎn)特性對房價的影響

程度。

特征價格法在房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中有非常重要的作用。其中最為常用的有兩種情況，

一是可以分析在其他條件不變的情況下某一因素調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響。如測算輕機開通對周

邊地區(qū)房價的影響。

二是用于編制房地產(chǎn)價格指數(shù)，需要找出影響房價的關(guān)健因素，并且利用特征價格模型測算各期

標(biāo)準(zhǔn)住宅的價格。

5.JA住房空置量和空置率的含義及其市場指示作用？

住房空置，就是住房處于沒有進入交易或使用環(huán)節(jié)的?種狀態(tài)。

住房空置量指房屋沒有使用、處「等待出售或者出租狀況的數(shù)量。

住房空置率是指在某一個時點，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市場分析的關(guān)鍵指標(biāo)，理

想的空置率不是零，存在一個合理的自然空置率。住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二

手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。在我國，住房空置率指標(biāo)那么只反映當(dāng)

年建成住房中尚未銷出住房所占比重。

住房空置量和空置率的一般用來反映房地產(chǎn)市場的周期性和波動情況。如果空置率較低，說明房地

產(chǎn)市場處于蕭條或復(fù)蘇時期，社會對房地產(chǎn)的需求較大，開發(fā)商會加大房地產(chǎn)投資，擴大房屋建設(shè)數(shù)量;

反之，如果空置率較低，說明房地產(chǎn)市場處在繁榮或衰退期，房地產(chǎn)供給大于需求，開發(fā)商會縮小房地

產(chǎn)投資，減少房屋建設(shè)數(shù)量。但是在中國，商品房空置率是指新建的商品房沒有銷售的面積占前三年竣

工面積總和的比例，因此，這一比率只能反映商品房銷售情況，不能反映房地產(chǎn)市場的總體情況。

此外，由于各個國家和城市房地產(chǎn)市場的特點不同，各城市的長期均衡空置率不可能一樣，橫向比

擬時一般只有一個大致的參考值。

6.JA馬克思的絕對地租理論概述?

（1）絕對地租的概念。絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場

價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差額,這個差額轉(zhuǎn)化而形成的地租.

（2）資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源。由于資本主義農(nóng)業(yè)有機構(gòu)成低于社會平均資本的構(gòu)成，在

對勞動的剝削程度（剩余價值率）相等時，將會上等量的社會平均資本生產(chǎn)出更多的剩余

價值，從而生產(chǎn)出更多利潤。由于土地私有權(quán)的壟斷，阻礙著資本自由地進入農(nóng)'業(yè)部門，

使得農(nóng)業(yè)部門的較多的剩余價值不參加利潤的社會平均化，農(nóng)產(chǎn)品的價值就高于按平均利

潤率計算的生產(chǎn)價格。于是，農(nóng)產(chǎn)品就會按照高于生產(chǎn)價格的市場價格（壟斷價格）來出

售。

（3）絕對地租的量。完全取決于市場供求狀況和新耕種的土地面積。

（4）農(nóng)業(yè)資本有機構(gòu)成等于或高于社會平均資本構(gòu)成時的絕對地租來源。有購置者的需要和支

付能力決定。量是微小的。

（5）絕對地租對土地產(chǎn)品價格和級差地租的影響。

（6）.土地所有權(quán)在絕對地租產(chǎn)生和級差地租產(chǎn)生中的作用不同。在級差地租形成過程中，土地

所有權(quán)只是沒有它的作用就已經(jīng)產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)移到土地所有者手里的原因，而在絕對

地租的產(chǎn)生過程中，土地所有權(quán)是引起市場價格上漲的原因。單純法律上的土地所有權(quán)，

不會為土地所有權(quán)人創(chuàng)造任何地租，但他有權(quán)不讓別人使用他的土地，直接經(jīng)濟關(guān)系能使

土地的利用給他提供一個貨幣額。

7.JA地租產(chǎn)生的經(jīng)濟學(xué)解釋？

答：根據(jù)西方經(jīng)濟學(xué)原理，地租產(chǎn)生的根本原因在于土地資源的稀缺性，供給不能增加，如果給定不變

的土地供給，那么地租產(chǎn)生的直接原因就是對土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因為土地的

邊際生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)品（如糧食）的需求增加從而糧價提高，如果假定生產(chǎn)技術(shù)不變，那么地租就由

土地產(chǎn)品價格的上升而產(chǎn)生，且隨著產(chǎn)品價格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會產(chǎn)生地租。

8.JA馬克思的級差地租理論概述?

（1）級差地租的概念。這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部

門的一般資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額，就是級差地租。根據(jù)級差地租的形成條件不同，

又可分為級差地租1和級差地租2。

（2）級差地租1?級差地租I是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動

投資于面積相等而優(yōu)劣不同的土地上時，會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥

力和位置兩個原因造成的。

（3）級差地租2。級差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不

同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。在同一土地上連續(xù)進行追加投資，也即開展集約化

耕作，主要是或在較大程度上是在較好的土地上進行的。這里的追加投資是有界定的，這

里僅指提供平均利潤的追加投資，它的產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格和市場價格是一致的。

（4）級差地租1和級差地租2的關(guān)系。級差地租1是級差地租2的根底和出發(fā)點。從歷史上看,

級差地租1和級差地租2反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個不同佗開展階段;

從形成過程看，級差地租2的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)

率為前提的。

級差地租2時級差地租1的不同表現(xiàn)，二者實質(zhì)上是一樣的。在每個場合，級差地租都是由

該級土地提供的平均產(chǎn)量和最差土地按一個標(biāo)準(zhǔn)的投資提供的產(chǎn)量相比差額決定的。級差地

租I和級差地租II不過是級差地租的兩種表現(xiàn)形式，它們都是投在土地上的等量資本所具有

的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。

（5）最差耕地也有級差地租。

9.JA房地產(chǎn)價格的構(gòu)成是什么?

答：房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。對新建房屋，它是建造本錢加土地價格；對已使用

的房地產(chǎn)，它是土地價格同建筑物折舊后余額的和。對同一宗房地產(chǎn)來講，房地產(chǎn)價格等于建筑物價格

加土地價格，這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。如果建筑物和土地的組合不

相稱，房地產(chǎn)價格中的土地價格必然降低，甚至于可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格低于建筑物本錢的情況。

房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占用土地的價格。從生產(chǎn)理論的角度,可分為土地價格和建筑物價格

兩大組成局部：

土地價格：土地價格又可分為“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價和舊城區(qū)改造地價兩種：

1.“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價包括以下三種：

(1)征地安置費耕地占用稅

(2)小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費開發(fā)單位管理費

(3)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤

2.舊城區(qū)改造地價包括以下三種：

(1)土地使用權(quán)價格拆遷安置費

<2)小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費開發(fā)單位管理費

(3)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤

建筑物價格：建筑物價格包括建筑物生產(chǎn)本錢和建筑物銷售本錢兩種：

1.建筑物生產(chǎn)本錢包括以下四種：

(1)勘察設(shè)計費建筑材料、設(shè)備費

(2)建筑施工費建設(shè)單位管理費

(3)建設(shè)單位向政府部門交納的有關(guān)稅費

(4)建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤

2.建筑物銷售本錢包括以下三種：

(1)建筑物出售前的保管、養(yǎng)護等費用

(2)推俏費建筑物俏售有關(guān)稅費

(3)銷售經(jīng)營利潤

10.JA土地價格是“虛假”的嗎？

地價是土地價格的簡稱，是土地經(jīng)濟價值的反映，是土地預(yù)期收益權(quán)利的購置價格，即地相的資本

化。我國土地實行國家所有和集體所有兩種形式的公有制。城鎮(zhèn)國有土地的地價是以土地使用權(quán)出讓、

轉(zhuǎn)讓為前提，?次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。因此，我國

城鎮(zhèn)地價的含義不同于土地私有制國家，它不是土地所有權(quán)價格，而是為取得假設(shè)千年土地使用權(quán)所支

付的一種代價，是一定使用年期的土地使用權(quán)價格。

土地價格在一定程度上是虛假的。

土地價格主要受收益機制和市場機制調(diào)節(jié)。收益機制是土地市場價格形成的前提。土地不同于一般

商品，其價格的決定主要由收益決定，即土地產(chǎn)出能力大小決定。就某一具體地塊而言，土地的收益水

平主要取決于該地塊包含的物化勞動力及地塊的開發(fā)利用強度，假設(shè)地塊的市政根底設(shè)施投入大，容積

率、建筑密度大，那么地價水平高。而市場機制是土地市場的運行機制，包括供求機制、競爭機制、

利率機制等，其中供求機制是最根本的機制，供求關(guān)系決定土地的市場價格，而競爭機制和利率機制那

么對市場的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。”

在實行招拍掛后，以往隱性的東西被顯化了，復(fù)原了原本的土地價格，房地產(chǎn)商在購地的時候，總

是以現(xiàn)在的市場房價來預(yù)測未來的房價，去評估土地購置價格。因此，由地價引發(fā)房價上漲的可能性不

大。恰恰相反的是，開發(fā)商只有在預(yù)計將來的房子能賣多少錢后，才會決定買不買地。這等于說是產(chǎn)品

的價格決定原材料的價格，換言之，是價格決定本錢。也就是說，市場所遵循的普遍規(guī)律：本錢決定價

格，在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。

11.JA限制高檔商品房建設(shè)肯定是對的嗎？(課件、筆記)

從住宅市場過渡模型來看，限制高檔商品房建設(shè)并不正確。畫過濾模型的圖

?政府補助新住宅建設(shè)的影響

-建筑津貼(ConstructionSubsidies)

-補貼中等質(zhì)量住宅市場，只會使中等收入者受益嗎？不是的

-過濾模型的實際應(yīng)用

-假設(shè)：

?穩(wěn)定的家庭總數(shù)

?住宅子市場：中等質(zhì)量住宅市場和低質(zhì)量住宅市場

?質(zhì)量水平：業(yè)主對相對價格變化的反響是在兩類子市場之間選擇住宅，住宅能夠降級（filtering）

進入低質(zhì)量市場，或升級（upgrading）進入中等質(zhì)量市場

?不完全替代品：兩類住宅為布完全替代品，隨著市場價格的變化，消費者在兩類市場之間選擇

?政策啟示：住宅補助的受益者布僅僅局限于居住在受補貼住宅的家庭。最初居住在低質(zhì)量住宅

的家庭也由丁?以下兩個理由而受益：首先補助使中等質(zhì)最住宅的價格降低，一些貧困家庭可以住進中等

質(zhì)量住宅；其次，住宅從中等質(zhì)量市場過慮到低質(zhì)量市場，降低了低質(zhì)量住宅的價格。

-政策的制定和實施要考慮市場規(guī)律

圖；

12.JA簡述房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架？

為具體落實“建立全國房地產(chǎn)市場預(yù)警、預(yù)報體系，及時對市場進行宏觀調(diào)控”的工作，建設(shè)部制

定r房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)建設(shè)總體框架。

房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)劃分為“國家-城市-企業(yè)”三級，整個系統(tǒng)分五個局部：

1）企業(yè)信息采集系統(tǒng)

2）房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)

3）相關(guān)部門采集系統(tǒng)

4）城市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)

5）國家級房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)的建立是為了及時、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，通過科學(xué)

的分析、整理」對市場狀況和開展趨勢作出準(zhǔn)確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求根本

平衡，結(jié)構(gòu)根本合理，防止市場的大起大落。

13.JA當(dāng)前中國住房金融市場的特點？（房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)p207）

答案一

我國住房融資制度：

（I）住房融資制度開展機制與模式：由于長期實行住房供給制，我國住房融資制度主要是近20年逐

漸開展起來的。我國的住房融資業(yè)務(wù)主要有政策性和經(jīng)營性兩種。

（2）住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最根本的、也是最普通和最常見的一種業(yè)務(wù)

形式。一般情況卜.，住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。這

種抵押的特點是風(fēng)險小、平安性高，是進行房地產(chǎn)投融資的一種主要方式。

（3）住房公積金：住房公積金貸款限于已參加交納住房公積金的居民，該類貸款具有政策補貼性質(zhì)，

貸款利率低。

答案二

住房金融業(yè)的市場的特點：從壟斷到競爭

1）各地開展態(tài)勢不平衡。個人住房貸款業(yè)務(wù)開展與各地區(qū)經(jīng)濟開展?fàn)顩r、居民收入水平、個人商品意

識和資信度等緊密相關(guān)。開展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，中西部地區(qū)開展雖有起色但仍較

落后。

2）住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化重點向住房消費貸款傾斜。

3）住房開發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建

設(shè)經(jīng)濟適用住房。

4）住房金融市場競爭劇烈,經(jīng)營開始標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開始走向協(xié)調(diào)。

14.JA當(dāng)前中國的不動產(chǎn)稅制？（房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)P231）

目前，我國在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和使用過程中的稅收有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕

地占用稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅共計9種。另外,

一些地方還征收教育費附加、菜地建設(shè)基金等，在全國范圍內(nèi)合法征收的具有稅收性質(zhì)的費用共計II

種。

比照國外的房地產(chǎn)稅收體系，可以看出我國的房地產(chǎn)稅收在稅種、征管等方面還存在著一定的缺乏

之處。如，沒有將土地和房屋當(dāng)作個人或企業(yè)財產(chǎn)，沒有考慮房屋在遺產(chǎn)繼承中的問題，沒有考慮土地

的充分、合理利用等。所以，對我國目前的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)做一些調(diào)整，以適應(yīng)不斷開展的市場經(jīng)濟

的要求。

在我國增設(shè)更具財產(chǎn)稅屬性的房地產(chǎn)稅收，統(tǒng)一-考慮房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，對房屋和土地使用

權(quán)統(tǒng)一征收一種房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)的價值或市場價為計稅依據(jù)：對沒有充分利用土地的個人或企業(yè)征

收一種空地稅，以促進土地的充分、合理使用，發(fā)揮土地潛力，是一種克服房地產(chǎn)投機行為的有效方法;

隨著住房私有化的開展，房產(chǎn)將是人們最為重要的財產(chǎn)，所以，設(shè)立相應(yīng)的房產(chǎn)遺產(chǎn)稅對我們未來社會

的開展是重要的，也是消除不勞而獲現(xiàn)象的有效手段；但該水中的設(shè)立必須要同遺產(chǎn)稅和國民經(jīng)濟的開

展水平、人們的認(rèn)識水平相聯(lián)系。

筆記：

不動產(chǎn)稅

土地稅（城鎮(zhèn)土地使用機、耕地占用桎、農(nóng)業(yè)稅、土地增值稅）

改進物稅（房產(chǎn)稅、契稅）

相關(guān)稅｛兩稅-費（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、企業(yè)所得稅、外商企業(yè)

和外國企業(yè)所得稅、印花稅。

當(dāng)前中國的不動產(chǎn)稅制存在著重“流轉(zhuǎn)課稅''輕"保有課稅”的主要問題，應(yīng)改革與原方案體制相適用

的這種房地產(chǎn)稅制，鼓勵流轉(zhuǎn)交易。

15.JA房地產(chǎn)市場的特點以及政府的作用？（房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)p學(xué)3）

1）地區(qū)性：

房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實體那么是不可移動的。這就決定了各地

區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時，不可能通過其他地域或從其他地區(qū)進行調(diào)劑，來到達供

求平衡。因而房地產(chǎn)市場具有很強的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價格水平、供求狀況、交易數(shù)量等,

相對于一般商品而言有極大的差異，這是房地產(chǎn)市場的地區(qū)性所決定的。

2）供給調(diào)節(jié)滯后性：

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比擬長，從申請到建成出售需要至少一年長那么數(shù)年的時間，因而在市場供不

應(yīng)求時，供給的增加需要相當(dāng)長的時間。由「房地產(chǎn)的耐耗性，決定了在市場供過于求時，多余的供給

需要相當(dāng)長的時間才可能被市場消化。因而在需求變動后，供紿需要相當(dāng)一段時間才能隨之調(diào)節(jié)變動,

到達新的均衡；

3）壟斷競爭性：

房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實的市場行情。市場上交易的

房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷競爭性：

4）投機性：

房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強的投機性，房地

產(chǎn)是一種很好的投機對象。

此外，房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對金融業(yè)有很強的依賴性等特點。

（課件）

政府作用：政府在全社會資源配置中占40%以上；

轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟中，政府的作用更加重要，當(dāng)前的中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的

增長，而相應(yīng)的有效供給缺乏。

a）配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息；

當(dāng)前中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應(yīng)的有效供

給缺乏

b）分配作用：

c）穩(wěn)定作用：

16.JA應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)原理簡評“物業(yè)稅”？

稅收的經(jīng)濟學(xué)解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。

物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要征稅對象是土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承

租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民

的財產(chǎn)所征收的一種稅收。

物業(yè)稅是對財產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對象一般是土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，其位置固定，標(biāo)志

明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點。

物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財富的分配，抑制財產(chǎn)過于集中于少數(shù)人的趨勢，表達社會分配的公正性。

納稅人的財產(chǎn)大多分散于全國各地，當(dāng)?shù)卣子诹私?，便于因地制宜地實施征收管?因此，許

多國家都將財產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。

在我國，如果開征物業(yè)稅，要考慮到開征前已購房產(chǎn)的購置價款中所包含的各種稅費，從而防止重

復(fù)征稅。

筆記：中國的物業(yè)稅

1、開征物業(yè)橋的目的：

?降低房價一一做不到，不可能

?抑制投機

?增加地方財政收入：改變地方政府的財政困境

?促進公平一一不是累進稅率，所以做不到

?與國際接軌

?改革并完善房地產(chǎn)稅制

?有利于產(chǎn)權(quán)的明晰

2、開征物業(yè)稅的主要問題：

?“多重”目標(biāo)還是“單一”目標(biāo)一一應(yīng)“單一”，目標(biāo)應(yīng)明確，不應(yīng)賦予過多職能

?物業(yè)稅制的設(shè)計一一應(yīng)由中央政府來負(fù)擔(dān)前期“研發(fā)本錢

?征收對象：全部城鎮(zhèn)家庭？工商企業(yè)所屬不動產(chǎn)和城市高檔居住用房？

計稅依據(jù)：根據(jù)家庭成員人數(shù)、人均居住面積以及平均房價水平等設(shè)定“免征額”？

?稅率——應(yīng)由低稅率起步，0.3%—0.8%

?評估與征管

一批量評估

-“發(fā)單通知、自行繳納”、“發(fā)單通知、委托代扣”

?何時開征？如何“試點”？一一應(yīng)逐步推行，試點很難

17.JB亨利?喬治的“單一稅”思想及其改進？（課件）

1）亨利?喬治：19世紀(jì)美國經(jīng)濟學(xué)家和社會哲學(xué)家，1879年出版《進步與貧困》，提出“單一稅”

的思想。

2）亨利?喬治在這一名著中提出“人人都有使用土地的平等權(quán)利，正如人人都有呼吸空氣的平等權(quán)

利?樣他認(rèn)為社會財富的增加，技術(shù)不斷的進步，地主坐享壟斷性地租飛漲之利，勞動者

日趨困窮，實屬極不合理。所以說土地的“私有是盜竊，地租是贓物”，主張沒收全部地租，抽

土地單一稅?！皢我欢悺敝荚趯ν恋厮姓叩牡刈庹鞫?。

3）從經(jīng)濟學(xué)角度來看，亨利?喬治認(rèn)為：由于土地供給彈性為（），所以只對土地征稅不會造成經(jīng)濟

的扭曲，所以主張對土地征稅。

4）對亨利?喬治的“單一稅”思想的改進是雙比例稅或分割稅思想

傳統(tǒng)的不動產(chǎn)稅是對土地及改進物征收同樣的稅率，而雙比例稅或分割稅那么對土地征收和改進物

征收不同的稅率。這種稅制刺激了資本投資，大大鼓勵了對土地的改進。

18.JB國外不動產(chǎn)稅的含義及實施？（房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)p225）

答案一

房地產(chǎn)是由土地和建筑物組成的，在世界各國或地區(qū)對■房地產(chǎn)的征稅中，按其征稅對象的不同可以

分成，對土地的征稅和對房屋的征稅。有的綜合征收不動產(chǎn)稅，也有的將房屋并在財產(chǎn)中統(tǒng)一征稅。另

外，也可將房地產(chǎn)稅收劃分成：房地產(chǎn)保有課稅和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅。

海外房地產(chǎn)稅收有以下規(guī)律：

1）多數(shù)國家征收土地和房屋稅；

2）房地產(chǎn)稅收逐漸變?yōu)榈胤蕉悾?/p>

3）房地產(chǎn)稅收同政府政策密切相關(guān)：

答案二

1）不動產(chǎn)稅是針對地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。

2）不動產(chǎn)稅具有如下特點：

a稅源穩(wěn)定:永續(xù)利用，保值增值，相對于所得稅、銷售稅，受經(jīng)濟周期波動影響小

b不易逃漏

c不易轉(zhuǎn)嫁

d是地方政府的主要稅源（一般占地方政府收入的30%）

c秋收目的與政策目的并重

3）不動產(chǎn)稅是以對納稅人的私有財產(chǎn)的認(rèn)定為前提的,所以開征不動產(chǎn)稅首先要從法律上保護公

民的私有財產(chǎn)。

19.JB農(nóng)村土地市場和勞動力市場相互替代的經(jīng)濟學(xué)解釋？

在中國農(nóng)村存在公開合法的土地市場和非法的土地市場（隱性市場）。由于城市建設(shè)用地和農(nóng)村集體農(nóng)

地之間的比擬利益相差過大，集體或農(nóng)民個人為追求比擬利益而將土地非法進入城市非農(nóng)用地市場.隨

著農(nóng)用土地的減少，農(nóng)村土地市場出現(xiàn)大量閑散勞動力，涌向城市的勞動力市場，勞動力市場供給增加，

農(nóng)村土地市場和勞動力市場起到相互替代的作用。

20.JB如何解決房地產(chǎn)開發(fā)中的外部性？（課件第6章）

外部性，是指一項經(jīng)濟活動不僅決定著自己的經(jīng)濟效益，還給活動以外的第三者或者社會帶來影響。

如果這種影響降低了第三者的福利水平，就是外部不經(jīng)濟；反之，如果這種影響提高了第三者的福利水

平，就是外部經(jīng)濟。

（一）利用庇古稅解決外部性問題（問題：政府如何定價？）

在治理外部性的經(jīng)濟手段方面，庇古提出了征收“庇古稅”。在根底建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰投資，誰

收益”的政策，環(huán)境保護領(lǐng)域采用的“誰污染，讒治理”的政策，都是庇古理論的具體運用，

（二）運用科斯定理，通過產(chǎn)權(quán)界定和談判解決外部性問題科斯定理認(rèn)為,在交易費用為零的情況下，

如果產(chǎn)權(quán)界定清晰，那么當(dāng)事人可以通過談判協(xié)商或法律程序等來解決外部性問題。

考慮損害的相互性（鋼廠污染居民的案例），關(guān)鍵是防止更大的損害（經(jīng)濟學(xué)中的效率分析）

（三）運用博弈論理論解決外部性問題

房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個開發(fā)商、政府和當(dāng)?shù)鼐用褡非笞陨砝孀畲蠡牟煌耆畔討B(tài)博弈過

程。當(dāng)?shù)鼐用駮鶕?jù)房地產(chǎn)公司的行為而采取歡送（如修路或其他根底設(shè)施的改善）或抵觸（如生態(tài)環(huán)

境惡化，擠占生存空間）的態(tài)度。而房地產(chǎn)公司亦會根據(jù)政府采取的措施調(diào)整自己的行為。假設(shè)企業(yè)在

超量排放“三廢”之后，只是受到了政府部門的口頭警告，或者只是罰了幾百塊錢“意思意思”，在嚴(yán)

格遵守排污標(biāo)準(zhǔn)要付出較大本錢的情況下，企業(yè)很有可能會鋌而走險，繼續(xù)過量排放“三廢”。由于各

方在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中都追求自身利益最大化，所以各經(jīng)濟主體難免出現(xiàn)利益不一致或矛盾沖突。這

時問題的解決應(yīng)遵循均衡原那么，找出一個大家都能接受的行動方案。和不完全信息動態(tài)博弈相對應(yīng)的

均衡是精煉貝葉斯均衡。精煉貝葉斯均衡的要點在于當(dāng)事人要根據(jù)所觀察到的他人的行為來修正自己有

關(guān)后者類型的“信念”（主觀概率），然后選擇自己的最優(yōu)行動。

對于外部性來說，政府干預(yù)（例如稅收、補貼）是一種途徑，也可以山市場來解決，允許雙方討價

還價，到達最后交易，使得交易效果最優(yōu)。

21.JB中國城鎮(zhèn)住房制度改革的特點及其未來改革取向？

特點：

1）城鎮(zhèn)住房制度改革附屬于經(jīng)濟體制改革，又具有相對的獨立性。

2）城鎮(zhèn)住房制度改革屬于自上而下的改革。

3）城鎮(zhèn)住房制度改革屬于典型的漸進式改革。

4）城鎮(zhèn)住房制度改革具有原那么性與靈活性相統(tǒng)一的特點

改革的取向：

（I）全面推進和不斷完善住房公積金制度。

（2）建立適合不同收入層次的住房供給新體系。

（3）轉(zhuǎn)換住房管理機制"實現(xiàn)住房管理的社會化、專業(yè)化。

（4）開展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)p216：

新的住房制度的構(gòu)建：

新的住房制度要摒棄舊住房制度的缺陷和缺乏，同時也要對公房入市過程中可能出現(xiàn)的舊住房制度

及房改正程中存在的“分配不公”的顯性化、貨幣化等新問題進行有限的防范，要通過政策設(shè)計和實施,

把矛盾控制在一定范圍內(nèi)，防止引發(fā)新的矛盾。在住房制度改革中要堅持以下根本原那么：

1）理順住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系；

2）停止住房福利實物分配制度，實行住房分配貨幣化；

3）實行公房入市的申報、登記、建檔和跟蹤管理制度：

22.JB房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的重要性？（教材《房地產(chǎn)金融》第三頁）

答：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)開展的保障，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)消費的主要手段。

1、房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)開展的保障。由于房地產(chǎn)業(yè)有投資大、周期長和商品價值大的特點，房

地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的。為/取得好的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)開發(fā)商不是

將自己的全部資金都投入到房地產(chǎn)的開發(fā)中，而是利用局部自有資金和大量金融機構(gòu)的融資，用少的資

金作大的生意。另外，由于房地產(chǎn)的價值大，消費者不能像其他商品那樣一次性地利用儲蓄購置，而是

通過金融機構(gòu)的貸款購置住宅。房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都是在金融機構(gòu)的參與卜進行的，很多人將金融機

構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的融資看做房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。沒有金融機構(gòu)的參與，現(xiàn)代房地產(chǎn)活動是很難進行的。

2、利用房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計民生的大事，國家總是

在宏觀上給予指導(dǎo)或調(diào)控。目前，我國還處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，調(diào)控措施以行政命令為主，并輔以一定的法

規(guī)和經(jīng)濟措施。在西方國家，主要通過金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于可以利用金融

政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，所以房地產(chǎn)金融又被稱為房地產(chǎn)市場的“調(diào)節(jié)器”。

3、引導(dǎo)住房消費促進房改c我國自20世紀(jì)50年代以來一直實行福利型住房制度，出現(xiàn)了很多不

合理的現(xiàn)象。一方面，城市居民住房問題長期得不到解決；另一方面，居民消費結(jié)構(gòu)很不合理，住房消

費占居民消費總支出的比例長期偏低，同時，全國的儲蓄率不斷上升。如果這一狀況在今后一段時期內(nèi)

得不到改善，將會對社會經(jīng)濟開展產(chǎn)生不良的影響。所以，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，使居民消費結(jié)

構(gòu)進一步合理,特別是配合住房制度改革，引到社會資金流向住宅投資和消費,建立一個良好的房地產(chǎn)

投資消費結(jié)構(gòu)，是推動房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)開展的關(guān)鍵。

23.JB住房市場的過的模型及其政策含義？（課件）

答案一

?含義：窮人住舊房，富人住新房

?假設(shè)

r富人

-三種收入群體《中產(chǎn)階級

I窮人

-收入增加：實際收入隨時間推移而增加，從而三種收入群體對住宅效勞的需求量都會增加

-住宅改進本錢高：改進住宅的本錢相對較高，住宅質(zhì)量提高、面積增加的本錢相對高

-折舊：每10年都會有新住宅建造出來，所以在每10年內(nèi)，住宅效勞折舊5個單位

?模型：圖形理解

在1980年，窮人處于點B的位置，中產(chǎn)階級處于點D,富人處于點Fo收入上升導(dǎo)致富人對住宅

消費的增加，他們搬到了1990年建造的新房子里（點G）,中產(chǎn)階級搬到了富人騰出的1980年建造的

住宅里（從點D到點E）,窮人搬家中產(chǎn)階級騰出的1970年建造的住宅里（從點B到點C）。

?應(yīng)用：政策含義

-開放住房二級市場的重要性

-缺乏二級市場的反例：北京市場的“小戶型熱”

答案二（王光躍）

住房過濾是住房市場中常見的一種現(xiàn)象。所謂“住房過濾”，是指在住房市場中，最初為較高收入

房客建造的住房，隨著時間的推移，住房發(fā)生老化，房價降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，

放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客那么接著繼續(xù)使用該住房的這一過程。可見，過慮現(xiàn)象反映J'住房生

命周期的各個階段，是對住房經(jīng)濟行為的全面表達?？紤]過濾現(xiàn)象的住房過濾模型，可以對住房在市場

中的整個“流動”過程進行跟蹤分析，特別是從住房等級和收入等級的角度來研究供求結(jié)構(gòu)。

24.JB中心地理論及其應(yīng)用?

中心地理論是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和程式化迅速開展的歷史

時期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。

中心地理論的根本概念有中心地、中心地職能、人口門檻、貨物的最大銷售距離。

假設(shè)條件：均值平原，土地肥沃，資源分布、人口分布、收入分布均勻，對貨物需求、消費方式都

是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和

消費者都屬于經(jīng)濟行為合理的人；消費者到離他們居住地最近的中心地購置他們所需的貨物和效勞，他

們?yōu)榇烁冻龅膶嶋H價格等于貨物的銷售價格加上來往的交通費用。

六邊形網(wǎng)絡(luò)：根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空白的彌合性原那么，認(rèn)為市場區(qū)最合理最有效的圖

形式正六邊形體系。

登記體系的形成：不同的貨物和效勞的提供點都能夠按瞋一定的規(guī)那么排列成有順序的等級體系.

一定登記體系的中心地不僅提供相應(yīng)級別的貨物和效勞，還提供所有低于那一級別的貨物和效勞。

克氏認(rèn)為，按照三種不同的原那么，可以建立三種中心地等級體系，這三種原那么為：市場最優(yōu)（供

求）原那么、交通最優(yōu)原那么、行政最優(yōu)原那么。

以上三個原那么的共同特點是：立足于效勞職能，把城鎮(zhèn)作為體系加以研究。由于在不同的區(qū)域的

特點不同，各個原那么起的作用也不同；但是，不管在任何區(qū)域，三個原那么均共同發(fā)揮作用，并影響

著城鎮(zhèn)體系的形成。

中心地理論的主要奉獻：主要論述一定區(qū)域（國家）內(nèi)城鎮(zhèn)等級、規(guī)模、智能間的關(guān)系及其空間結(jié)

構(gòu)的規(guī)律性，并采用六邊形圖式對城鎮(zhèn)登記與規(guī)模關(guān)系加以概括，同杜能與韋伯的理論一起，曾對國外

認(rèn)為地理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。

25.JB房地產(chǎn)經(jīng)濟周期及其波動特點？

房地產(chǎn)市場蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場周期，一般簡稱房地產(chǎn)周期。

房地產(chǎn)周期按其供需關(guān)系可以劃分為上升期、頂峰期、降低期、低谷期。

26.J6幾種常見的經(jīng)濟周期類型？

答案一

根據(jù)周期形成的原因及持續(xù)時間的長短，分為康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、尤格拉周期和基欽

周期

答案二

對房地產(chǎn)業(yè)有重要影響的經(jīng)濟波動共有4種：（房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)P119）

1）隨機波動：是短期無規(guī)律的商業(yè)活動；

2）季節(jié)波動：是有規(guī)律的，也就可以季節(jié)性地預(yù)測到；

3）經(jīng)濟周期：經(jīng)濟周期是一個經(jīng)濟開展變化的規(guī)律性現(xiàn)象。

4）長期趨勢：是在相當(dāng)長的一個時期對人們的生活產(chǎn)生影響的經(jīng)濟情況。

27.JB房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的形成機制？（課件）

內(nèi)因論與外因論；

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的形成：沖擊-傳導(dǎo)機制

-外部沖擊機制

-內(nèi)部傳導(dǎo)機制

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的成因理論：金融貨幣論、心理預(yù)期論、蛛網(wǎng)理論、綜合因素論

28.JB“價值悖論”的含義及其經(jīng)濟學(xué)解釋？

使用價值與交換價值適得其反的現(xiàn)象，被稱為“價值悖論”，著名的經(jīng)濟學(xué)家亞當(dāng)?斯密在他的劃時

代的著作《國富論》里提到了鉆石與水這個悖論：水對人的生命很重要，可是水的價格相對來說就很低。

鉆石對于人的生存是在沒有什么意義，可是價格卻很高。水的供給曲線比鉆石的供給曲線大幅度地向右

偏崗。解釋這一問題的關(guān)鍵是區(qū)分總效用和邊際效用。水給人們帶來的總效用是巨大的，沒有水人類就

無法生存。但人們對某種物品消費越多，其最后一單位的邊際效用也就越小。人們使用的水的數(shù)量是很

多的，因此最后一單位水所帶來的邊際效用就微缺乏道了。相反，相對于水而言，鉆石的總效用并不大,

但由于人們所能購置的鉆石極少，所以它的邊際效用很大。

價值悖論反映了以下的事實：價格不反映一件商品的總效用，而是反映它的邊際效用。

29.JB房地產(chǎn)工程融資的主要方式？

答案一

地產(chǎn)工程融資的主要方式有玫策性和經(jīng)營性兩種。

政策性住房信貸是政策性住房融資的主要方式。政策性信貸資金運用的目的主要是在于?解

決中低收入階層居民的住房問題，因此信貸資金的供給原那么是非營利性的和有償?shù)?。國家?/p>

解決居民住房問題而投放的住房信貸資金以保本為最低限度，不以營利為目的。政府住房信貸

政策是國家鼓勵開發(fā)商積極從事低利和微利商品房的開發(fā)和支持低收入者家庭進入住房消費采

取的優(yōu)惠政策。

經(jīng)營性住房融資的主嚶方式是住房抵押貸款。一般情況下,住房抵押貸款是以土地使用權(quán)

和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。房地產(chǎn)法定抵押范圍是依法可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

及其權(quán)利的客體之集合。房地產(chǎn)法定抵押條件是指法律對擬設(shè)押的房地產(chǎn)客體所規(guī)定的必須具

備的前提。我國的住房貸款業(yè)務(wù)中，不僅要求購房者提供房屋抵押，同時還要求第三人擔(dān)保、

保證或其他權(quán)利的質(zhì)押等，這是我國的住房抵押貸款不是純粹的抵押貸款，而是由過渡性質(zhì)。

答案二

房地產(chǎn)融資的主要方式包括：1）房地產(chǎn)直接投資；

2）商業(yè)抵押貸款；

3）合作開發(fā)或工程公司被收購；

4）房地產(chǎn)企業(yè)上市；

5）居民住房按揭貸款（間接為開發(fā)商融資）。

除上述傳統(tǒng)方法外，還可采用基金（房地產(chǎn)、土地）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)融資租賃等。

30.JC如何科學(xué)合理地確定耕地保護總量？（課件）

科學(xué)合理地確定耕地保護總量，就是屠能的區(qū)位地租模型的應(yīng)用：城市邊界確實定問題

合理的耕地數(shù)量（城市邊界）確實定

1、無外部性

-理論根底：屠能的區(qū)位地租模型

馮?屠能（vonThiincn）1826年《孤立國》的發(fā)表，標(biāo)志著區(qū)位論的誕生

模型假設(shè)：

r~固定價格

<■競爭

-土地均質(zhì)

I-中心市場（集市）

模型：R=PQ-C-iQu

?C為生產(chǎn)本錢，t為運費，u為自變量，R為因變量，其他恒定不變

圖形：競標(biāo)地租曲線

-不考慮市場規(guī)律的可能后果

-政策啟示：政府干預(yù)、規(guī)劃制定等應(yīng)重視市場的作用，不應(yīng)無視市場的力量

2、有外部性

-城市開發(fā)的負(fù)的外部性：市場價格應(yīng)比假定價格再高一點

-農(nóng)地保護的正的外部性：市場價格應(yīng)比假定價格再低一點

-政策啟示：政府的作用在于解決外部性

圖

政府的作用：解決外部性IK問題，使向的方向移動，如減農(nóng)業(yè)稅、增商業(yè)、工業(yè)稅

31.JC“公地的悲劇”的含義及其應(yīng)用?

“公地悲劇”是美國學(xué)者哈丁曾在1968年提出來的。它懾設(shè)有一個向一切人開放的牧場，如果每

個人從一己私利出發(fā)，就會亳不猶豫地多養(yǎng)羊，因為收益完全歸自己，而草場退化的代價那么由大家負(fù)

擔(dān)。每一位牧民都這樣思考時，“公地悲劇”就上演了一一草場持續(xù)退化，直到無法再養(yǎng)羊，

（課件）：

“公地的悲劇”說明了私有產(chǎn)權(quán)的重要性

?租金耗散

-私有產(chǎn)權(quán)有效率（產(chǎn)生凈收益）

-公有產(chǎn)權(quán)無效率（凈收益為0）

?解釋：“團隊生產(chǎn)”由于無法解析出每一種資源的投入主體對總產(chǎn)出的奉獻，因此容易因“外部

性”而產(chǎn)生“偷懶”和“搭便車”行為

?一個簡單的例子：

-如果某一塊地屬于村鎮(zhèn)“集體所有”，而村鎮(zhèn)共同體的某一成員突然在這塊地里放牧了比其

他人多一倍的牲畜

-對他人的損失微乎其微：假設(shè)有100戶，那么每戶損失1/99

-而自己的獲益非常大：營業(yè)額增加了一倍

?如何解決？

?集體討論（開一次全體會議）幾乎不可能，因為：每戶損失很小而本錢很高（如開會2小時，共

200小時）

?私人產(chǎn)權(quán)的重要性

-界定私人產(chǎn)權(quán)，并允許交易談判

-實際上，他只需要同一、二人談判交易

32.JC房地產(chǎn)的特點有哪些？它們又是怎樣影響房地產(chǎn)市場的特點的？（房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)1）103、課件）

課件：

房地產(chǎn)的性質(zhì)和特點：包括自然特性和經(jīng)濟特性兩大方面

⑴自然特性（物理屬性）

r不可移動性（位置的固定性）

I異質(zhì)性（性能的差異性）

I數(shù)量的有限性

I不可消滅性（存在的恒久性）

⑵經(jīng)濟特性（社會屬性）

空間特性空間因素或區(qū)位因素：“在哪里生產(chǎn)”

運輸本錢或交通本錢

市場特性

資產(chǎn)特性：房地產(chǎn)金融、稅收、投機

法律和制度特性：房地產(chǎn)法律和政策、產(chǎn)權(quán)和制度、外部性與管制等

住房的耐久性以及過濾模型是住房市場的客觀規(guī)律，相關(guān)住房政策的制定應(yīng)遵循這一規(guī)律。

房地產(chǎn)市場的特點：

1）地區(qū)性：房地產(chǎn)交易實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實體那么是不可移動的。這就決

定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場在出現(xiàn)供過于求或供不應(yīng)求時，不可能通過向其他地區(qū)或從其他地區(qū)進行

調(diào)劑，來到達供求均衡。伏而房地產(chǎn)市場具有很強的地區(qū)性。

2）供給調(diào)節(jié)滯后性：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比擬長，從申請到建成出位需要至少一年長那么數(shù)年的時間，

因而在市場供不應(yīng)求時，供給的增加需要相當(dāng)長的時間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，在需求變動后，供

給需要相當(dāng)一段時間才能隨之調(diào)節(jié)變動，到達新的均衡。

3）壟斷競爭性：房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實的市場行情飛

市場上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場具有較

強的壟斷競爭性；

4）投機性：房地產(chǎn)市場的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強的投機

性，房地產(chǎn)是一種很好的投機對象。房地產(chǎn)市場的投機性僅次于金融市場。

此外，房地產(chǎn)市場還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對金融業(yè)有很強的依賴性等特點。

33.JC土地價格的形成？（房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)p48、課件）

土地的價格是由供求決定的。土地同其他商品一樣，其價格是由供求相互作用形成的。純自然土地

是非人類勞動創(chuàng)造的，因而沒有生產(chǎn)本錢。假定土地是勻質(zhì)的，也就是說不存在差異，這樣，從土地供

給方來講，只要付給他一點點貨幣，他就會出售。另外，陸地面積的固定性，決定了純自然土地的供給

是固定的。雖然可以通過填海造地來擴大陸地面積，但在量上是極其微缺乏道的。純自然土地的無本錢

和供給固定，使得土地的價格完全取決于需求。

一塊土地或許可以有多種用途，因而，對某一用途的土地來講，其供給并非固定的。

課件：土地經(jīng)濟學(xué)P99

?地價的形成有三種解釋：地租的資本化、土地純收益論、土地供求論

馬克思的地價形成理論：地租的資本化

?自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動產(chǎn)品，沒有價值，但有使用價值。土地具有特殊的使用價值，在一

定的土地關(guān)系下會產(chǎn)生地租。正因為有了地租，才產(chǎn)生了土地價格。

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