房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)題庫(kù)答案(wss版)

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)1試題庫(kù)

名詞解釋

1.MA房地產(chǎn)

土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改進(jìn)物；還包括以上組成局部所衍生的各種權(quán)利。

2.MA不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)是指土地和與土地不能別離或者不可移動(dòng)或者移動(dòng)后不能保持財(cái)產(chǎn)原有形態(tài)性能的財(cái)產(chǎn)，可以說(shuō)

是廣義的房地產(chǎn)，它比房地產(chǎn)范圍廣。包括各種建筑物、道路、農(nóng)用地及生長(zhǎng)在土地上的各類植物等。

3.MA地產(chǎn)

是土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和反映，具有使用性、稀缺性、可轉(zhuǎn)移性等特點(diǎn)。

4.MA物業(yè)

物業(yè)是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí)物資產(chǎn)，具有固定性、耐久性、

多樣性等特點(diǎn)。

5.MA土地引致需求（不太肯定哪個(gè)對(duì)）

1.土地引致需求是指從消費(fèi)者對(duì)土地產(chǎn)品的需求中派生出來(lái)的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)者對(duì)土地的需求。

2.土地需求是由市場(chǎng)對(duì)房屋的需求而傳遞過(guò)來(lái)的間接需求，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為引致需求。

6.MA土地一級(jí)市場(chǎng)

土地市場(chǎng)是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場(chǎng)也稱地產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)

市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)，是指政府有償、有限期的出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)。

7.MA土地二級(jí)市場(chǎng)

土地市場(chǎng)是土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場(chǎng)也稱地產(chǎn)市場(chǎng)。二級(jí)

市場(chǎng)是指土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。

8.MA住房一級(jí)市場(chǎng)

住房一級(jí)市場(chǎng)是指新建住房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。市場(chǎng)主體是住宅開(kāi)發(fā)商、營(yíng)造商和居民。

9.MA住房二級(jí)市場(chǎng)

住房二級(jí)市場(chǎng)是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。

10.MA住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)

一個(gè)完整的住房抵押貸款市場(chǎng)包括住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)

即按揭貸款市場(chǎng)，是指購(gòu)房者（按揭人）以房產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查后

發(fā)放貸款的市場(chǎng)；

11.MA住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)

住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即住房抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是指金融機(jī)構(gòu)將住房貸款轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以

抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行抵押貸款證券的市場(chǎng)。

12.MA土地供給彈性

供給彈性：供給的價(jià)格彈性，它表示一定時(shí)期內(nèi)一種商品的供哈量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該商品的價(jià)格的相對(duì)

變動(dòng)反響程度。土地供給彈性，表示土地供給量的變動(dòng)相對(duì)于土地價(jià)格變動(dòng)的的反響程度。

13.MA住房需求收入彈性

住房需求量變動(dòng)相對(duì)于收入變動(dòng)的靈敏程度，收入上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量上升（下降）的百分

比。

14.MA住房需求價(jià)格彈性

住房需求最變動(dòng)相對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的靈敏程度，價(jià)格上升1下降）1%,導(dǎo)致需求量下降（上升）的百分

比。

15.MA土地收益金

土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交

易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑

物一同出租）給其他使用者時(shí).就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款。

16.MA房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期（課件）

是指房地產(chǎn)在開(kāi)展過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。

17.MA房地產(chǎn)周期景氣循環(huán)

房地產(chǎn)景氣循環(huán)是由F供給和需求協(xié)調(diào)不順產(chǎn)生的，指房地產(chǎn)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出圍繞著其長(zhǎng)期趨勢(shì)的

周期性但并非定期的波動(dòng)，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)景氣循環(huán)呈波動(dòng)性，但在一個(gè)足夠長(zhǎng)的開(kāi)展時(shí)期內(nèi)，這

種波動(dòng)會(huì)表達(dá)出周期性循環(huán)的特征。房地產(chǎn)景氣循環(huán)可分為復(fù)蘇、擴(kuò)張、收縮、衰退四個(gè)階段。

18.MA房地產(chǎn)周期季節(jié)波動(dòng)

房地產(chǎn)周期季節(jié)波動(dòng)指房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)出現(xiàn)但沒(méi)有固定的周期跨度的變化，波動(dòng)不能再被分割成更短的

具有相同特征的循環(huán)。

19.MA住房潛在需求

具有貨幣支付能力但目前尚未實(shí)現(xiàn)的住房需求,是一種未來(lái)的需求。

20.MA住房有效需求

有支付能力的需求，是以一定的人均可支配收入水平為根底的。

21.MB地租

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期認(rèn)為地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的本錢(qián)后的剩余；馬克思的地租理論主

要包括資本主義地租的實(shí)質(zhì)、級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租、建筑地段地租和土地價(jià)格等內(nèi)容；新古

典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論是地租編輯成產(chǎn)力理論；城市地租理論包括城市級(jí)差地租、城市絕對(duì)地租

和城市壟斷地租等。

馬克思主義認(rèn)為，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的局部。地租

是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式，是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的反映。

22.MB絕對(duì)地租

絕對(duì)地相是土地所有者憑借對(duì)土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)差

額，這個(gè)差額轉(zhuǎn)化而形成的地租。

23.MB級(jí)差地租

這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入該生產(chǎn)部門(mén)的一般資本的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格

之間的差額，就是級(jí)差地租。根據(jù)級(jí)差地租的形成條件不同，又可分為級(jí)差地租1和級(jí)差地租2。

24.MB壟斷地租

壟斷地租是地租的一種特殊形式，以特殊土地的經(jīng)營(yíng)壟斷為前提，是由壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)所形成

的地租。

25.MB級(jí)差地租I（不太肯定哪個(gè)對(duì)）

1、級(jí)差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個(gè)等量資本和勞動(dòng)投資于面枳相等而優(yōu)

劣不同的土地上時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥力和位置兩個(gè)原因造成的。

2、是因土地豐度不同和位置不同，用等量資本投在不同的等量土地上所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，它是投入不

同地塊的各個(gè)資本具有不同生產(chǎn)率的結(jié)果。

26.MB級(jí)差地租U

級(jí)差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化

形成的地租。在同一土地上連續(xù)進(jìn)行追加投資，也即開(kāi)展集約化耕作，主要是或在較大程度上是在較好

的土地上進(jìn)行的。這里的追加投資是有界定的，這里僅指提供平均利潤(rùn)的追加投資，它的產(chǎn)品的個(gè)別生

產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格是一致的。是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)

生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化形成的地租。

27.MB產(chǎn)權(quán)（不太肯定哪個(gè)對(duì)）

1、所謂產(chǎn)權(quán)，簡(jiǎn)而言之就是對(duì)財(cái)產(chǎn)所擁有的權(quán)利，是與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的一系列權(quán)利。產(chǎn)權(quán)是以財(cái)產(chǎn)權(quán)

所有權(quán)為根底，包括對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。產(chǎn)權(quán)從本質(zhì)上看，產(chǎn)權(quán)反映人們?cè)诮?jīng)

濟(jì)活動(dòng)中圍繞財(cái)產(chǎn)所形成的一系列經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。一般可以劃分為有形財(cái)產(chǎn)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)。

2、產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的簡(jiǎn)稱。

產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合?它是一定社會(huì)的人與人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系的法律表

現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)可以分為三類：

I）所有權(quán)，包括有形財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和無(wú)形財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)；

2）所有權(quán)的暫時(shí)分割，如普通法中的地產(chǎn)權(quán)、民法中的用益權(quán)；

3）為他人謀利益的所有權(quán)一信托。

產(chǎn)權(quán)具有以下屬性：它是依法占有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；具有排他性；是權(quán)利束；產(chǎn)權(quán)的行使并非是無(wú)限制

的：產(chǎn)權(quán)的明確有助于外部效應(yīng)內(nèi)部化。

28.MB地役權(quán)地役權(quán)是指為了增加自己土地的利益而利用他人土地的權(quán)利

29.MB土地開(kāi)展權(quán)土地開(kāi)展權(quán)是指土地所有人有對(duì)土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用，開(kāi)發(fā)土地的權(quán)利。

30.MB土地所有制

是土地所有權(quán)形成、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移等過(guò)程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地所有制是土

地制度的核心，其法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)。

31.MB土地使用制

是土地使用權(quán)形成、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等過(guò)程中所形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。土地使用制是土

地制度中的重要內(nèi)容之一，是土地制度中最活潑的成分。土地使用制度的法律表現(xiàn)形式是土地使用權(quán)。

32.MB資本化率

資本化率，是指將未來(lái)有限期或無(wú)限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，一般包括無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)

酬率和通貨膨脹率。

33.MB單一稅

單一稅意味著對(duì)所有各種收入（包括個(gè)人所得、企業(yè)所得、流轉(zhuǎn)稅、資本利得等）只征一次稅，不超過(guò)

一次，不重復(fù)征稅，不扭曲經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。單一稅制是對(duì)所有收入按照同等稅率征稅，而且稅率都比擬低，

比方19%。單一稅允許企業(yè)把所有新增投資從稅基中扣除，而且只對(duì)人們從經(jīng)濟(jì)中獲得的收入征稅，也

可以對(duì)個(gè)人所得在扣除一個(gè)減免項(xiàng)后再以一個(gè)相同的單一稅率進(jìn)行征稅。

34.MB物業(yè)稅

所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，”主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳

付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高

35.MB空置率

按照國(guó)際通行算法，空置率是指報(bào)告期內(nèi)，待出售、出租的各類房地產(chǎn)占市場(chǎng)全部存量房地產(chǎn)（包括報(bào)

告期新增量）的比率。

36.MB住房需求方政策

也即消費(fèi)者補(bǔ)貼政府，是指政府直接將住房補(bǔ)貼發(fā)放給住房消費(fèi)者，有租金憑單和住房?jī)?yōu)惠券兩種。

37.MB住房供給方政策

也即公共住房政策，是指政府自己建造或者補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商建設(shè)公共住宅，然后低價(jià)租給消費(fèi)者，

38.MB經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是目前政府政策主要扶持開(kāi)展的具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它是國(guó)家為解決中低收入家

庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，

是適中的，其通過(guò)免交土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi)等措施控制開(kāi)發(fā)本錢(qián)，使其價(jià)格能適合中低收入家庭

的購(gòu)置力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。

39.MB租金憑單政策

是住房需求方政策的一種。

40.MB房地產(chǎn)投資信托

房地產(chǎn)投資信托（REIT）就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營(yíng)那些收益型房地產(chǎn)（如公寓、購(gòu)物中

心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)）的公司。符合規(guī)定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅，

但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來(lái)源和收益分配均要符合一定的要求。

41.MB房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)國(guó)家或一個(gè)城市某一時(shí)期上市銷售的全部住房平均每套的價(jià)格,與這個(gè)國(guó)家或城市居

民某一時(shí)期戶均收入的比值，用以考察居民的購(gòu)房能力。

42.MB科斯定理（不太肯定哪個(gè)對(duì)）

1、是針對(duì)外在性而提出的一種方法。其內(nèi)容可以表述為，只要財(cái)產(chǎn)權(quán)是明確的，并且其交易本錢(qián)為零

或很小，那么無(wú)論在開(kāi)始時(shí)產(chǎn)權(quán)賦予誰(shuí)，市場(chǎng)均衡的最終結(jié)果都是有效率的。

2、只要交易費(fèi)用為0,那么產(chǎn)權(quán)的初始界定從效率角度看是無(wú)關(guān)緊要的。當(dāng)交易費(fèi)用＞0時(shí)，那么權(quán)利

的初始界定很重要（對(duì)經(jīng)濟(jì)效率而言），并可以通過(guò)合法權(quán)利的明確界定和自由交換提高資源配置效率,

實(shí)現(xiàn)外部效應(yīng)內(nèi)部化，而無(wú)需拋棄市場(chǎng)機(jī)制引入政府干預(yù)。

43.MB基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原那么劃分地價(jià)區(qū)段，

然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一試點(diǎn)的平均價(jià)格。

44.MB房地產(chǎn)抵押權(quán)債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。

45.MB交易費(fèi)用

科斯的奉獻(xiàn)在于首次闡述了交易費(fèi)用，并由此創(chuàng)立了產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué),核心命題是市場(chǎng)運(yùn)行本身是有代價(jià)的.

交易費(fèi)用的涵義分為兩局部：一、事先的交易費(fèi)用；二、簽訂契約后的履行費(fèi)用。交易費(fèi)用就是經(jīng)濟(jì)制

度運(yùn)行費(fèi)用。

46.MB邊際土地

邊際土地,指生產(chǎn)所得收人僅夠支付生產(chǎn)費(fèi)用和開(kāi)墾投資利息的土地,邊際土地收支相抵后，無(wú)余額支付

地租.

47.MC房地產(chǎn)泡沫

一般意義上，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格脫離其根底價(jià)值持續(xù)上漲的過(guò)程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外因素

共同作用的結(jié)果，是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)根底決定的合理價(jià)格的局部。

48.MC房地產(chǎn)投機(jī)

是指購(gòu)置土地或住房?jī)H僅是為了獲取價(jià)差收益，而不是看重房地產(chǎn)本身的效用。

49.MC住宅市場(chǎng)過(guò)濾模型

過(guò)濾模型的實(shí)質(zhì)是高質(zhì)量住宅向低質(zhì)量住宅的層層向下過(guò)濾，處于最底層的住宅最終要從市場(chǎng)上退出。

50.MC房地產(chǎn)景氣指數(shù)

景氣指數(shù)，乂禰為景氣度，它是對(duì)企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過(guò)定量方法加工匯總，綜合反映某

一特定調(diào)查群體或某一社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象所處的狀態(tài)或開(kāi)展趨勢(shì)的一種指標(biāo)。

是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢(shì)和程度的綜合指數(shù)

51.MC中心地

中心地是向居住在他周圍地域（尤指農(nóng)村地域）的居民提供各種貨物和效勞的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所

在地。

52.MC屠能環(huán)

德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家屠能，以虛構(gòu)的與外界無(wú)聯(lián)系的“孤立國(guó)”和他在德國(guó)的臺(tái)樓農(nóng)場(chǎng)為例，借助數(shù)學(xué)公式，

企圖證明農(nóng)產(chǎn)品種類的分布決定于距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近和運(yùn)輸費(fèi)用的大小，并以此設(shè)想農(nóng)業(yè)分布是一城市為

中心的六個(gè)同心圈地帶。有內(nèi)到外分別是：自由農(nóng)業(yè)區(qū)、林業(yè)區(qū)、輪作農(nóng)業(yè)區(qū)、谷草農(nóng)業(yè)區(qū)、三區(qū)式農(nóng)

作區(qū)、畜牧業(yè)。

53.MC外部性

又稱為外部經(jīng)濟(jì)影響，是指從事某種經(jīng)濟(jì)行為的經(jīng)濟(jì)單位不能從其行為中獲得全部收益或支付全部本

錢(qián)。

54.MC標(biāo)定地價(jià)

標(biāo)定地價(jià)是在一定時(shí)期、一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

55.MC區(qū)位理論

答：確定區(qū)域位置乂稱區(qū)位理論或稱區(qū)位論。區(qū)位理論是屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)與地理學(xué)的交匯科學(xué)理論。是一門(mén)

研究某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為何會(huì)在一定的地域范圍內(nèi)進(jìn)行，以及一定的經(jīng)濟(jì)設(shè)施為何會(huì)在一定的地域范圍之內(nèi)

的理論。

56.MC住房?jī)?yōu)惠券政策

政府針對(duì)某一特定人群在購(gòu)置住宅方面所給予的補(bǔ)帖、減免稅、本錢(qián)價(jià)購(gòu)房等的優(yōu)惠政策。

57.MC不動(dòng)產(chǎn)稅

不動(dòng)產(chǎn)稅是針對(duì)地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。

58.MC住宅的耐久性

住宅的耐久性主要表現(xiàn)為材料品質(zhì)的老化、設(shè)備與系統(tǒng)功能的劣化、結(jié)構(gòu)可靠性的降低等。

59.MC特征價(jià)格

答：房地產(chǎn)具有異質(zhì)性，即每個(gè)房屋有不同的居住特性和位置特性，如：戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、管

理效勞、房齡、易達(dá)性、公共效勞設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、鄰里情況等，房?jī)r(jià)由住宅的異質(zhì)性的隱含價(jià)格構(gòu)成,

這些價(jià)格就是房地產(chǎn)的特征價(jià)格。

60.MC房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

答：房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)/住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及總體價(jià)格平均變

動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù).

簡(jiǎn)答題

1.JA我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)？（課件、筆記）

答案一

（1）客體的不完整性

-土地使用權(quán)

-物權(quán)還是債權(quán)？

（2）強(qiáng)烈的地區(qū)差異性

-土地市場(chǎng)的特性

-中國(guó)尤其強(qiáng)烈

（3）明顯的國(guó)家壟斷性

-國(guó)家壟斷一級(jí)市場(chǎng)

-決定了建設(shè)用地的總供給量

-地區(qū)（城市）間的競(jìng)爭(zhēng)

（4）不成熟性

-土地出讓中的招拍掛比例低

-工業(yè)用地采用協(xié)議，根底設(shè)施用地采用劃撥

答案二

土地使用權(quán)從無(wú)償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變（土地出讓），交易中，出讓方是土地所有者人民政府，

受讓方是土地使用者，現(xiàn)在以開(kāi)發(fā)商居多。我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，國(guó)家是城市土地所有權(quán)市場(chǎng)的

惟一供給主體，因此城市土地一級(jí)市場(chǎng)是一種壟斷性市場(chǎng)，是不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。這一特點(diǎn)，決定了其

受土地供給量、供給方式和供給結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。國(guó)家把住土地供給的龍頭，便可以到達(dá)有效調(diào)節(jié)

房地產(chǎn)供給總量和供給結(jié)構(gòu)的目的，因而土地供給也就成為政府實(shí)施宏觀調(diào)控的重要手段。

2.JA土地價(jià)格的特點(diǎn)？（土地經(jīng)濟(jì)學(xué)pl04）

地租的資本化即地價(jià)。（另：土地價(jià)格是為購(gòu)置土地而支付的用貨幣表示的交換價(jià)值，是土地未來(lái)地租

的資本化）

土地是一種特殊的商品，其價(jià)格形式與本質(zhì)有著與一般商品價(jià)格不同的特點(diǎn)。

（1）土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格：

（2）土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)本錢(qián)定價(jià)：

（3）土地價(jià)格主要由土地需求決定；

（4）土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)；

（5）土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性

3.JA地價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)？（土地經(jīng)濟(jì)學(xué)pl08）

地價(jià)是呈波浪式增長(zhǎng)的。

（1）土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)，主要受以下因素影響：

a）社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平提高；

b）人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加；

c）土地投機(jī)，土地投機(jī)的本質(zhì)是借助于M現(xiàn)的稀缺和壟斷，人為地制造土地的虛假需求,

在一段時(shí)間內(nèi)使土地價(jià)格上漲以到達(dá)獲利的目的。

（2）土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征

a）土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)開(kāi)展周期的影響；

b）土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響；

總體來(lái)講，地價(jià)雖然波動(dòng)，但由于其供給的有限性，變動(dòng)趨勢(shì)應(yīng)為長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

4.JA特征價(jià)格法及其應(yīng)用？（課件）

答：房地產(chǎn)的異質(zhì)性導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)度量的困難，也導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格比擬的困難，運(yùn)用特征價(jià)格法可以解

決這一問(wèn)題。

特征價(jià)格法是用多元回歸方程來(lái)估計(jì)的。特征價(jià)格方程認(rèn)為任何一處房產(chǎn)的價(jià)格是該處房產(chǎn)特性的

函數(shù)，這些特性可以是房屋的面積、臥房的數(shù)目、衛(wèi)生間的數(shù)目、是否有游泳池、停車庫(kù)等,最簡(jiǎn)單的

征價(jià)格方程是一線性函數(shù):P=CC+[+P2X2+…+0*八

其中：系數(shù)的正負(fù)號(hào)表示房地產(chǎn)特性影響方向的大小，系數(shù)數(shù)值的大小表示房地產(chǎn)特性對(duì)房?jī)r(jià)的影響

程度。

特征價(jià)格法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中有非常重要的作用。其中最為常用的有兩種情況，

一是可以分析在其他條件不變的情況下某一因素調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。如測(cè)算輕機(jī)開(kāi)通對(duì)周

邊地區(qū)房?jī)r(jià)的影響。

二是用于編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，需要找出影響房?jī)r(jià)的關(guān)健因素，并且利用特征價(jià)格模型測(cè)算各期

標(biāo)準(zhǔn)住宅的價(jià)格。

5.JA住房空置量和空置率的含義及其市場(chǎng)指示作用？

住房空置，就是住房處于沒(méi)有進(jìn)入交易或使用環(huán)節(jié)的?種狀態(tài)。

住房空置量指房屋沒(méi)有使用、處「等待出售或者出租狀況的數(shù)量。

住房空置率是指在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市場(chǎng)分析的關(guān)鍵指標(biāo)，理

想的空置率不是零，存在一個(gè)合理的自然空置率。住房空置率又可以分為一手房市場(chǎng)的住房空置率、二

手房市場(chǎng)的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。在我國(guó)，住房空置率指標(biāo)那么只反映當(dāng)

年建成住房中尚未銷出住房所占比重。

住房空置量和空置率的一般用來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性和波動(dòng)情況。如果空置率較低，說(shuō)明房地

產(chǎn)市場(chǎng)處于蕭條或復(fù)蘇時(shí)期，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求較大，開(kāi)發(fā)商會(huì)加大房地產(chǎn)投資，擴(kuò)大房屋建設(shè)數(shù)量;

反之，如果空置率較低，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處在繁榮或衰退期，房地產(chǎn)供給大于需求，開(kāi)發(fā)商會(huì)縮小房地

產(chǎn)投資，減少房屋建設(shè)數(shù)量。但是在中國(guó)，商品房空置率是指新建的商品房沒(méi)有銷售的面積占前三年竣

工面積總和的比例，因此，這一比率只能反映商品房銷售情況，不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況。

此外，由于各個(gè)國(guó)家和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)不同，各城市的長(zhǎng)期均衡空置率不可能一樣，橫向比

擬時(shí)一般只有一個(gè)大致的參考值。

6.JA馬克思的絕對(duì)地租理論概述?

（1）絕對(duì)地租的概念。絕對(duì)地租是土地所有者憑借對(duì)土地私有權(quán)的壟斷取得的、土地產(chǎn)品市場(chǎng)

價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)差額,這個(gè)差額轉(zhuǎn)化而形成的地租.

（2）資本主義農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租的來(lái)源。由于資本主義農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本的構(gòu)成，在

對(duì)勞動(dòng)的剝削程度（剩余價(jià)值率）相等時(shí)，將會(huì)上等量的社會(huì)平均資本生產(chǎn)出更多的剩余

價(jià)值，從而生產(chǎn)出更多利潤(rùn)。由于土地私有權(quán)的壟斷，阻礙著資本自由地進(jìn)入農(nóng)'業(yè)部門(mén)，

使得農(nóng)業(yè)部門(mén)的較多的剩余價(jià)值不參加利潤(rùn)的社會(huì)平均化，農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值就高于按平均利

潤(rùn)率計(jì)算的生產(chǎn)價(jià)格。于是，農(nóng)產(chǎn)品就會(huì)按照高于生產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格（壟斷價(jià)格）來(lái)出

售。

（3）絕對(duì)地租的量。完全取決于市場(chǎng)供求狀況和新耕種的土地面積。

（4）農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成等于或高于社會(huì)平均資本構(gòu)成時(shí)的絕對(duì)地租來(lái)源。有購(gòu)置者的需要和支

付能力決定。量是微小的。

（5）絕對(duì)地租對(duì)土地產(chǎn)品價(jià)格和級(jí)差地租的影響。

（6）.土地所有權(quán)在絕對(duì)地租產(chǎn)生和級(jí)差地租產(chǎn)生中的作用不同。在級(jí)差地租形成過(guò)程中，土地

所有權(quán)只是沒(méi)有它的作用就已經(jīng)產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到土地所有者手里的原因，而在絕對(duì)

地租的產(chǎn)生過(guò)程中，土地所有權(quán)是引起市場(chǎng)價(jià)格上漲的原因。單純法律上的土地所有權(quán)，

不會(huì)為土地所有權(quán)人創(chuàng)造任何地租，但他有權(quán)不讓別人使用他的土地，直接經(jīng)濟(jì)關(guān)系能使

土地的利用給他提供一個(gè)貨幣額。

7.JA地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋？

答：根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，地租產(chǎn)生的根本原因在于土地資源的稀缺性，供給不能增加，如果給定不變

的土地供給，那么地租產(chǎn)生的直接原因就是對(duì)土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因?yàn)橥恋氐?/p>

邊際生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)品（如糧食）的需求增加從而糧價(jià)提高，如果假定生產(chǎn)技術(shù)不變，那么地租就由

土地產(chǎn)品價(jià)格的上升而產(chǎn)生，且隨著產(chǎn)品價(jià)格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會(huì)產(chǎn)生地租。

8.JA馬克思的級(jí)差地租理論概述?

（1）級(jí)差地租的概念。這種產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入該生產(chǎn)部

門(mén)的一般資本的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，就是級(jí)差地租。根據(jù)級(jí)差地租的形成條件不同，

又可分為級(jí)差地租1和級(jí)差地租2。

（2）級(jí)差地租1?級(jí)差地租I是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個(gè)等量資本和勞動(dòng)

投資于面積相等而優(yōu)劣不同的土地上時(shí)，會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。這些不同的結(jié)果是由土地肥

力和位置兩個(gè)原因造成的。

（3）級(jí)差地租2。級(jí)差地租2是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不

同所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化形成的地租。在同一土地上連續(xù)進(jìn)行追加投資，也即開(kāi)展集約化

耕作，主要是或在較大程度上是在較好的土地上進(jìn)行的。這里的追加投資是有界定的，這

里僅指提供平均利潤(rùn)的追加投資，它的產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格是一致的。

（4）級(jí)差地租1和級(jí)差地租2的關(guān)系。級(jí)差地租1是級(jí)差地租2的根底和出發(fā)點(diǎn)。從歷史上看,

級(jí)差地租1和級(jí)差地租2反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營(yíng)到集約經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同佗開(kāi)展階段;

從形成過(guò)程看，級(jí)差地租2的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)

率為前提的。

級(jí)差地租2時(shí)級(jí)差地租1的不同表現(xiàn)，二者實(shí)質(zhì)上是一樣的。在每個(gè)場(chǎng)合，級(jí)差地租都是由

該級(jí)土地提供的平均產(chǎn)量和最差土地按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的投資提供的產(chǎn)量相比差額決定的。級(jí)差地

租I和級(jí)差地租II不過(guò)是級(jí)差地租的兩種表現(xiàn)形式，它們都是投在土地上的等量資本所具有

的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。

（5）最差耕地也有級(jí)差地租。

9.JA房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成是什么?

答：房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格。對(duì)新建房屋，它是建造本錢(qián)加土地價(jià)格；對(duì)已使用

的房地產(chǎn)，它是土地價(jià)格同建筑物折舊后余額的和。對(duì)同一宗房地產(chǎn)來(lái)講，房地產(chǎn)價(jià)格等于建筑物價(jià)格

加土地價(jià)格，這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。如果建筑物和土地的組合不

相稱，房地產(chǎn)價(jià)格中的土地價(jià)格必然降低，甚至于可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格低于建筑物本錢(qián)的情況。

房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格。從生產(chǎn)理論的角度,可分為土地價(jià)格和建筑物價(jià)格

兩大組成局部：

土地價(jià)格：土地價(jià)格又可分為“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)和舊城區(qū)改造地價(jià)兩種：

1.“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)包括以下三種：

(1)征地安置費(fèi)耕地占用稅

(2)小區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)單位管理費(fèi)

(3)開(kāi)發(fā)投資資本利息開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)

2.舊城區(qū)改造地價(jià)包括以下三種：

(1)土地使用權(quán)價(jià)格拆遷安置費(fèi)

<2)小區(qū)內(nèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)開(kāi)發(fā)單位管理費(fèi)

(3)開(kāi)發(fā)投資資本利息開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)

建筑物價(jià)格：建筑物價(jià)格包括建筑物生產(chǎn)本錢(qián)和建筑物銷售本錢(qián)兩種：

1.建筑物生產(chǎn)本錢(qián)包括以下四種：

(1)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建筑材料、設(shè)備費(fèi)

(2)建筑施工費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)

(3)建設(shè)單位向政府部門(mén)交納的有關(guān)稅費(fèi)

(4)建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤(rùn)

2.建筑物銷售本錢(qián)包括以下三種：

(1)建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用

(2)推俏費(fèi)建筑物俏售有關(guān)稅費(fèi)

(3)銷售經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

10.JA土地價(jià)格是“虛假”的嗎？

地價(jià)是土地價(jià)格的簡(jiǎn)稱，是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是土地預(yù)期收益權(quán)利的購(gòu)置價(jià)格，即地相的資本

化。我國(guó)土地實(shí)行國(guó)家所有和集體所有兩種形式的公有制。城鎮(zhèn)國(guó)有土地的地價(jià)是以土地使用權(quán)出讓、

轉(zhuǎn)讓為前提，?次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。因此，我國(guó)

城鎮(zhèn)地價(jià)的含義不同于土地私有制國(guó)家，它不是土地所有權(quán)價(jià)格，而是為取得假設(shè)千年土地使用權(quán)所支

付的一種代價(jià)，是一定使用年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

土地價(jià)格在一定程度上是虛假的。

土地價(jià)格主要受收益機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)。收益機(jī)制是土地市場(chǎng)價(jià)格形成的前提。土地不同于一般

商品，其價(jià)格的決定主要由收益決定，即土地產(chǎn)出能力大小決定。就某一具體地塊而言，土地的收益水

平主要取決于該地塊包含的物化勞動(dòng)力及地塊的開(kāi)發(fā)利用強(qiáng)度，假設(shè)地塊的市政根底設(shè)施投入大，容積

率、建筑密度大，那么地價(jià)水平高。而市場(chǎng)機(jī)制是土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，包括供求機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、

利率機(jī)制等，其中供求機(jī)制是最根本的機(jī)制，供求關(guān)系決定土地的市場(chǎng)價(jià)格，而競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和利率機(jī)制那

么對(duì)市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生影響?！?/p>

在實(shí)行招拍掛后，以往隱性的東西被顯化了，復(fù)原了原本的土地價(jià)格，房地產(chǎn)商在購(gòu)地的時(shí)候，總

是以現(xiàn)在的市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的房?jī)r(jià)，去評(píng)估土地購(gòu)置價(jià)格。因此，由地價(jià)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的可能性不

大。恰恰相反的是，開(kāi)發(fā)商只有在預(yù)計(jì)將來(lái)的房子能賣(mài)多少錢(qián)后，才會(huì)決定買(mǎi)不買(mǎi)地。這等于說(shuō)是產(chǎn)品

的價(jià)格決定原材料的價(jià)格，換言之，是價(jià)格決定本錢(qián)。也就是說(shuō)，市場(chǎng)所遵循的普遍規(guī)律：本錢(qián)決定價(jià)

格，在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。

11.JA限制高檔商品房建設(shè)肯定是對(duì)的嗎？(課件、筆記)

從住宅市場(chǎng)過(guò)渡模型來(lái)看，限制高檔商品房建設(shè)并不正確。畫(huà)過(guò)濾模型的圖

?政府補(bǔ)助新住宅建設(shè)的影響

-建筑津貼(ConstructionSubsidies)

-補(bǔ)貼中等質(zhì)量住宅市場(chǎng)，只會(huì)使中等收入者受益嗎？不是的

-過(guò)濾模型的實(shí)際應(yīng)用

-假設(shè)：

?穩(wěn)定的家庭總數(shù)

?住宅子市場(chǎng)：中等質(zhì)量住宅市場(chǎng)和低質(zhì)量住宅市場(chǎng)

?質(zhì)量水平：業(yè)主對(duì)相對(duì)價(jià)格變化的反響是在兩類子市場(chǎng)之間選擇住宅，住宅能夠降級(jí)（filtering）

進(jìn)入低質(zhì)量市場(chǎng)，或升級(jí)（upgrading）進(jìn)入中等質(zhì)量市場(chǎng)

?不完全替代品：兩類住宅為布完全替代品，隨著市場(chǎng)價(jià)格的變化，消費(fèi)者在兩類市場(chǎng)之間選擇

?政策啟示：住宅補(bǔ)助的受益者布僅僅局限于居住在受補(bǔ)貼住宅的家庭。最初居住在低質(zhì)量住宅

的家庭也由丁?以下兩個(gè)理由而受益：首先補(bǔ)助使中等質(zhì)最住宅的價(jià)格降低，一些貧困家庭可以住進(jìn)中等

質(zhì)量住宅；其次，住宅從中等質(zhì)量市場(chǎng)過(guò)慮到低質(zhì)量市場(chǎng)，降低了低質(zhì)量住宅的價(jià)格。

-政策的制定和實(shí)施要考慮市場(chǎng)規(guī)律

圖；

12.JA簡(jiǎn)述房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架？

為具體落實(shí)“建立全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警、預(yù)報(bào)體系，及時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控”的工作，建設(shè)部制

定r房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)建設(shè)總體框架。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)劃分為“國(guó)家-城市-企業(yè)”三級(jí)，整個(gè)系統(tǒng)分五個(gè)局部：

1）企業(yè)信息采集系統(tǒng)

2）房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)

3）相關(guān)部門(mén)采集系統(tǒng)

4）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

5）國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的建立是為了及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，通過(guò)科學(xué)

的分析、整理」對(duì)市場(chǎng)狀況和開(kāi)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理和解決，使市場(chǎng)供求根本

平衡，結(jié)構(gòu)根本合理，防止市場(chǎng)的大起大落。

13.JA當(dāng)前中國(guó)住房金融市場(chǎng)的特點(diǎn)？（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p207）

答案一

我國(guó)住房融資制度：

（I）住房融資制度開(kāi)展機(jī)制與模式：由于長(zhǎng)期實(shí)行住房供給制，我國(guó)住房融資制度主要是近20年逐

漸開(kāi)展起來(lái)的。我國(guó)的住房融資業(yè)務(wù)主要有政策性和經(jīng)營(yíng)性兩種。

（2）住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最根本的、也是最普通和最常見(jiàn)的一種業(yè)務(wù)

形式。一般情況卜.，住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。這

種抵押的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)小、平安性高，是進(jìn)行房地產(chǎn)投融資的一種主要方式。

（3）住房公積金：住房公積金貸款限于已參加交納住房公積金的居民，該類貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，

貸款利率低。

答案二

住房金融業(yè)的市場(chǎng)的特點(diǎn)：從壟斷到競(jìng)爭(zhēng)

1）各地開(kāi)展態(tài)勢(shì)不平衡。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意

識(shí)和資信度等緊密相關(guān)。開(kāi)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，中西部地區(qū)開(kāi)展雖有起色但仍較

落后。

2）住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。

3）住房開(kāi)發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主，特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建

設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。

4）住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈,經(jīng)營(yíng)開(kāi)始標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)開(kāi)始走向協(xié)調(diào)。

14.JA當(dāng)前中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅制？（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)P231）

目前，我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易和使用過(guò)程中的稅收有房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕

地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅共計(jì)9種。另外,

一些地方還征收教育費(fèi)附加、菜地建設(shè)基金等，在全國(guó)范圍內(nèi)合法征收的具有稅收性質(zhì)的費(fèi)用共計(jì)II

種。

比照國(guó)外的房地產(chǎn)稅收體系，可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)稅收在稅種、征管等方面還存在著一定的缺乏

之處。如，沒(méi)有將土地和房屋當(dāng)作個(gè)人或企業(yè)財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有考慮房屋在遺產(chǎn)繼承中的問(wèn)題，沒(méi)有考慮土地

的充分、合理利用等。所以，對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)做一些調(diào)整，以適應(yīng)不斷開(kāi)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

的要求。

在我國(guó)增設(shè)更具財(cái)產(chǎn)稅屬性的房地產(chǎn)稅收，統(tǒng)一-考慮房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，對(duì)房屋和土地使用

權(quán)統(tǒng)一征收一種房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)的價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)為計(jì)稅依據(jù)：對(duì)沒(méi)有充分利用土地的個(gè)人或企業(yè)征

收一種空地稅，以促進(jìn)土地的充分、合理使用，發(fā)揮土地潛力，是一種克服房地產(chǎn)投機(jī)行為的有效方法;

隨著住房私有化的開(kāi)展，房產(chǎn)將是人們最為重要的財(cái)產(chǎn)，所以，設(shè)立相應(yīng)的房產(chǎn)遺產(chǎn)稅對(duì)我們未來(lái)社會(huì)

的開(kāi)展是重要的，也是消除不勞而獲現(xiàn)象的有效手段；但該水中的設(shè)立必須要同遺產(chǎn)稅和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)

展水平、人們的認(rèn)識(shí)水平相聯(lián)系。

筆記：

不動(dòng)產(chǎn)稅

土地稅（城鎮(zhèn)土地使用機(jī)、耕地占用桎、農(nóng)業(yè)稅、土地增值稅）

改進(jìn)物稅（房產(chǎn)稅、契稅）

相關(guān)稅｛兩稅-費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加）、固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅、企業(yè)所得稅、外商企業(yè)

和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅。

當(dāng)前中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅制存在著重“流轉(zhuǎn)課稅''輕"保有課稅”的主要問(wèn)題，應(yīng)改革與原方案體制相適用

的這種房地產(chǎn)稅制，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)交易。

15.JA房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)以及政府的作用？（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p學(xué)3）

1）地區(qū)性：

房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實(shí)體那么是不可移動(dòng)的。這就決定了各地

區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在出現(xiàn)供過(guò)于求或供不應(yīng)求時(shí)，不可能通過(guò)其他地域或從其他地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑，來(lái)到達(dá)供

求平衡。因而房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等,

相對(duì)于一般商品而言有極大的差異，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性所決定的。

2）供給調(diào)節(jié)滯后性：

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比擬長(zhǎng)，從申請(qǐng)到建成出售需要至少一年長(zhǎng)那么數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不

應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。由「房地產(chǎn)的耐耗性，決定了在市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，多余的供給

需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才可能被市場(chǎng)消化。因而在需求變動(dòng)后，供紿需要相當(dāng)一段時(shí)間才能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng),

到達(dá)新的均衡；

3）壟斷競(jìng)爭(zhēng)性：

房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開(kāi)的，使得買(mǎi)賣(mài)雙方難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情。市場(chǎng)上交易的

房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性：

4）投機(jī)性：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性，房地

產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對(duì)金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點(diǎn)。

（課件）

政府作用：政府在全社會(huì)資源配置中占40%以上；

轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，政府的作用更加重要，當(dāng)前的中國(guó)，社會(huì)問(wèn)題和社會(huì)矛盾的激化，對(duì)公共物品需求的

增長(zhǎng)，而相應(yīng)的有效供給缺乏。

a）配置作用：不完全競(jìng)爭(zhēng)；外部性；公共物品；不完全信息；

當(dāng)前中國(guó)，社會(huì)問(wèn)題和社會(huì)矛盾的激化，對(duì)公共物品需求的增長(zhǎng)，而相應(yīng)的有效供

給缺乏

b）分配作用：

c）穩(wěn)定作用：

16.JA應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理簡(jiǎn)評(píng)“物業(yè)稅”？

稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。

物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要征稅對(duì)象是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承

租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民

的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。

物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對(duì)象一般是土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，其位置固定，標(biāo)志

明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點(diǎn)。

物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財(cái)富的分配，抑制財(cái)產(chǎn)過(guò)于集中于少數(shù)人的趨勢(shì)，表達(dá)社會(huì)分配的公正性。

納稅人的財(cái)產(chǎn)大多分散于全國(guó)各地，當(dāng)?shù)卣子诹私?，便于因地制宜地?shí)施征收管理,因此，許

多國(guó)家都將財(cái)產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。

在我國(guó)，如果開(kāi)征物業(yè)稅，要考慮到開(kāi)征前已購(gòu)房產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款中所包含的各種稅費(fèi)，從而防止重

復(fù)征稅。

筆記：中國(guó)的物業(yè)稅

1、開(kāi)征物業(yè)橋的目的：

?降低房?jī)r(jià)一一做不到，不可能

?抑制投機(jī)

?增加地方財(cái)政收入：改變地方政府的財(cái)政困境

?促進(jìn)公平一一不是累進(jìn)稅率，所以做不到

?與國(guó)際接軌

?改革并完善房地產(chǎn)稅制

?有利于產(chǎn)權(quán)的明晰

2、開(kāi)征物業(yè)稅的主要問(wèn)題：

?“多重”目標(biāo)還是“單一”目標(biāo)一一應(yīng)“單一”，目標(biāo)應(yīng)明確，不應(yīng)賦予過(guò)多職能

?物業(yè)稅制的設(shè)計(jì)一一應(yīng)由中央政府來(lái)負(fù)擔(dān)前期“研發(fā)本錢(qián)

?征收對(duì)象：全部城鎮(zhèn)家庭？工商企業(yè)所屬不動(dòng)產(chǎn)和城市高檔居住用房？

計(jì)稅依據(jù)：根據(jù)家庭成員人數(shù)、人均居住面積以及平均房?jī)r(jià)水平等設(shè)定“免征額”？

?稅率——應(yīng)由低稅率起步，0.3%—0.8%

?評(píng)估與征管

一批量評(píng)估

-“發(fā)單通知、自行繳納”、“發(fā)單通知、委托代扣”

?何時(shí)開(kāi)征？如何“試點(diǎn)”？一一應(yīng)逐步推行，試點(diǎn)很難

17.JB亨利?喬治的“單一稅”思想及其改進(jìn)？（課件）

1）亨利?喬治：19世紀(jì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會(huì)哲學(xué)家，1879年出版《進(jìn)步與貧困》，提出“單一稅”

的思想。

2）亨利?喬治在這一名著中提出“人人都有使用土地的平等權(quán)利，正如人人都有呼吸空氣的平等權(quán)

利?樣他認(rèn)為社會(huì)財(cái)富的增加，技術(shù)不斷的進(jìn)步，地主坐享壟斷性地租飛漲之利，勞動(dòng)者

日趨困窮，實(shí)屬極不合理。所以說(shuō)土地的“私有是盜竊，地租是贓物”，主張沒(méi)收全部地租，抽

土地單一稅?！皢我欢悺敝荚趯?duì)土地所有者的地租征稅。

3）從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，亨利?喬治認(rèn)為：由于土地供給彈性為（），所以只對(duì)土地征稅不會(huì)造成經(jīng)濟(jì)

的扭曲，所以主張對(duì)土地征稅。

4）對(duì)亨利?喬治的“單一稅”思想的改進(jìn)是雙比例稅或分割稅思想

傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)土地及改進(jìn)物征收同樣的稅率，而雙比例稅或分割稅那么對(duì)土地征收和改進(jìn)物

征收不同的稅率。這種稅制刺激了資本投資，大大鼓勵(lì)了對(duì)土地的改進(jìn)。

18.JB國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)稅的含義及實(shí)施？（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p225）

答案一

房地產(chǎn)是由土地和建筑物組成的，在世界各國(guó)或地區(qū)對(duì)■房地產(chǎn)的征稅中，按其征稅對(duì)象的不同可以

分成，對(duì)土地的征稅和對(duì)房屋的征稅。有的綜合征收不動(dòng)產(chǎn)稅，也有的將房屋并在財(cái)產(chǎn)中統(tǒng)一征稅。另

外，也可將房地產(chǎn)稅收劃分成：房地產(chǎn)保有課稅和房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅。

海外房地產(chǎn)稅收有以下規(guī)律：

1）多數(shù)國(guó)家征收土地和房屋稅；

2）房地產(chǎn)稅收逐漸變?yōu)榈胤蕉悾?/p>

3）房地產(chǎn)稅收同政府政策密切相關(guān)：

答案二

1）不動(dòng)產(chǎn)稅是針對(duì)地面建筑物及附著物征收的稅收，是物業(yè)稅和房地產(chǎn)稅的總和。

2）不動(dòng)產(chǎn)稅具有如下特點(diǎn)：

a稅源穩(wěn)定:永續(xù)利用，保值增值，相對(duì)于所得稅、銷售稅，受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響小

b不易逃漏

c不易轉(zhuǎn)嫁

d是地方政府的主要稅源（一般占地方政府收入的30%）

c秋收目的與政策目的并重

3）不動(dòng)產(chǎn)稅是以對(duì)納稅人的私有財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定為前提的,所以開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅首先要從法律上保護(hù)公

民的私有財(cái)產(chǎn)。

19.JB農(nóng)村土地市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)相互替代的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋？

在中國(guó)農(nóng)村存在公開(kāi)合法的土地市場(chǎng)和非法的土地市場(chǎng)（隱性市場(chǎng)）。由于城市建設(shè)用地和農(nóng)村集體農(nóng)

地之間的比擬利益相差過(guò)大，集體或農(nóng)民個(gè)人為追求比擬利益而將土地非法進(jìn)入城市非農(nóng)用地市場(chǎng).隨

著農(nóng)用土地的減少，農(nóng)村土地市場(chǎng)出現(xiàn)大量閑散勞動(dòng)力，涌向城市的勞動(dòng)力市場(chǎng)，勞動(dòng)力市場(chǎng)供給增加，

農(nóng)村土地市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)起到相互替代的作用。

20.JB如何解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的外部性？（課件第6章）

外部性，是指一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不僅決定著自己的經(jīng)濟(jì)效益，還給活動(dòng)以外的第三者或者社會(huì)帶來(lái)影響。

如果這種影響降低了第三者的福利水平，就是外部不經(jīng)濟(jì)；反之，如果這種影響提高了第三者的福利水

平，就是外部經(jīng)濟(jì)。

（一）利用庇古稅解決外部性問(wèn)題（問(wèn)題：政府如何定價(jià)？）

在治理外部性的經(jīng)濟(jì)手段方面，庇古提出了征收“庇古稅”。在根底建設(shè)領(lǐng)域采用的“誰(shuí)投資，誰(shuí)

收益”的政策，環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域采用的“誰(shuí)污染，讒治理”的政策，都是庇古理論的具體運(yùn)用，

（二）運(yùn)用科斯定理，通過(guò)產(chǎn)權(quán)界定和談判解決外部性問(wèn)題科斯定理認(rèn)為,在交易費(fèi)用為零的情況下，

如果產(chǎn)權(quán)界定清晰，那么當(dāng)事人可以通過(guò)談判協(xié)商或法律程序等來(lái)解決外部性問(wèn)題。

考慮損害的相互性（鋼廠污染居民的案例），關(guān)鍵是防止更大的損害（經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效率分析）

（三）運(yùn)用博弈論理論解決外部性問(wèn)題

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程是一個(gè)開(kāi)發(fā)商、政府和當(dāng)?shù)鼐用褡非笞陨砝孀畲蠡牟煌耆畔?dòng)態(tài)博弈過(guò)

程。當(dāng)?shù)鼐用駮?huì)根據(jù)房地產(chǎn)公司的行為而采取歡送（如修路或其他根底設(shè)施的改善）或抵觸（如生態(tài)環(huán)

境惡化，擠占生存空間）的態(tài)度。而房地產(chǎn)公司亦會(huì)根據(jù)政府采取的措施調(diào)整自己的行為。假設(shè)企業(yè)在

超量排放“三廢”之后，只是受到了政府部門(mén)的口頭警告，或者只是罰了幾百塊錢(qián)“意思意思”，在嚴(yán)

格遵守排污標(biāo)準(zhǔn)要付出較大本錢(qián)的情況下，企業(yè)很有可能會(huì)鋌而走險(xiǎn)，繼續(xù)過(guò)量排放“三廢”。由于各

方在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中都追求自身利益最大化，所以各經(jīng)濟(jì)主體難免出現(xiàn)利益不一致或矛盾沖突。這

時(shí)問(wèn)題的解決應(yīng)遵循均衡原那么，找出一個(gè)大家都能接受的行動(dòng)方案。和不完全信息動(dòng)態(tài)博弈相對(duì)應(yīng)的

均衡是精煉貝葉斯均衡。精煉貝葉斯均衡的要點(diǎn)在于當(dāng)事人要根據(jù)所觀察到的他人的行為來(lái)修正自己有

關(guān)后者類型的“信念”（主觀概率），然后選擇自己的最優(yōu)行動(dòng)。

對(duì)于外部性來(lái)說(shuō)，政府干預(yù)（例如稅收、補(bǔ)貼）是一種途徑，也可以山市場(chǎng)來(lái)解決，允許雙方討價(jià)

還價(jià)，到達(dá)最后交易，使得交易效果最優(yōu)。

21.JB中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的特點(diǎn)及其未來(lái)改革取向？

特點(diǎn)：

1）城鎮(zhèn)住房制度改革附屬于經(jīng)濟(jì)體制改革，又具有相對(duì)的獨(dú)立性。

2）城鎮(zhèn)住房制度改革屬于自上而下的改革。

3）城鎮(zhèn)住房制度改革屬于典型的漸進(jìn)式改革。

4）城鎮(zhèn)住房制度改革具有原那么性與靈活性相統(tǒng)一的特點(diǎn)

改革的取向：

（I）全面推進(jìn)和不斷完善住房公積金制度。

（2）建立適合不同收入層次的住房供給新體系。

（3）轉(zhuǎn)換住房管理機(jī)制"實(shí)現(xiàn)住房管理的社會(huì)化、專業(yè)化。

（4）開(kāi)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p216：

新的住房制度的構(gòu)建：

新的住房制度要摒棄舊住房制度的缺陷和缺乏，同時(shí)也要對(duì)公房入市過(guò)程中可能出現(xiàn)的舊住房制度

及房改正程中存在的“分配不公”的顯性化、貨幣化等新問(wèn)題進(jìn)行有限的防范，要通過(guò)政策設(shè)計(jì)和實(shí)施,

把矛盾控制在一定范圍內(nèi)，防止引發(fā)新的矛盾。在住房制度改革中要堅(jiān)持以下根本原那么：

1）理順住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系；

2）停止住房福利實(shí)物分配制度，實(shí)行住房分配貨幣化；

3）實(shí)行公房入市的申報(bào)、登記、建檔和跟蹤管理制度：

22.JB房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性？（教材《房地產(chǎn)金融》第三頁(yè)）

答：房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的保障，也是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的主要手段。

1、房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的保障。由于房地產(chǎn)業(yè)有投資大、周期長(zhǎng)和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，房

地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷售等活動(dòng)都是在金融部門(mén)的支持下進(jìn)行的。為/取得好的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是

將自己的全部資金都投入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，而是利用局部自有資金和大量金融機(jī)構(gòu)的融資，用少的資

金作大的生意。另外，由于房地產(chǎn)的價(jià)值大，消費(fèi)者不能像其他商品那樣一次性地利用儲(chǔ)蓄購(gòu)置，而是

通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的貸款購(gòu)置住宅。房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷售都是在金融機(jī)構(gòu)的參與卜進(jìn)行的，很多人將金融機(jī)

構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資看做房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)的參與，現(xiàn)代房地產(chǎn)活動(dòng)是很難進(jìn)行的。

2、利用房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，國(guó)家總是

在宏觀上給予指導(dǎo)或調(diào)控。目前，我國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，調(diào)控措施以行政命令為主，并輔以一定的法

規(guī)和經(jīng)濟(jì)措施。在西方國(guó)家，主要通過(guò)金融、稅收等政策措施間接調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于可以利用金融

政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以房地產(chǎn)金融又被稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)節(jié)器”。

3、引導(dǎo)住房消費(fèi)促進(jìn)房改c我國(guó)自20世紀(jì)50年代以來(lái)一直實(shí)行福利型住房制度，出現(xiàn)了很多不

合理的現(xiàn)象。一方面，城市居民住房問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決；另一方面，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)很不合理，住房消

費(fèi)占居民消費(fèi)總支出的比例長(zhǎng)期偏低，同時(shí)，全國(guó)的儲(chǔ)蓄率不斷上升。如果這一狀況在今后一段時(shí)期內(nèi)

得不到改善，將會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展產(chǎn)生不良的影響。所以，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，使居民消費(fèi)結(jié)

構(gòu)進(jìn)一步合理,特別是配合住房制度改革，引到社會(huì)資金流向住宅投資和消費(fèi),建立一個(gè)良好的房地產(chǎn)

投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)，是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)開(kāi)展的關(guān)鍵。

23.JB住房市場(chǎng)的過(guò)的模型及其政策含義？（課件）

答案一

?含義：窮人住舊房，富人住新房

?假設(shè)

r富人

-三種收入群體《中產(chǎn)階級(jí)

I窮人

-收入增加：實(shí)際收入隨時(shí)間推移而增加，從而三種收入群體對(duì)住宅效勞的需求量都會(huì)增加

-住宅改進(jìn)本錢(qián)高：改進(jìn)住宅的本錢(qián)相對(duì)較高，住宅質(zhì)量提高、面積增加的本錢(qián)相對(duì)高

-折舊：每10年都會(huì)有新住宅建造出來(lái)，所以在每10年內(nèi)，住宅效勞折舊5個(gè)單位

?模型：圖形理解

在1980年，窮人處于點(diǎn)B的位置，中產(chǎn)階級(jí)處于點(diǎn)D,富人處于點(diǎn)Fo收入上升導(dǎo)致富人對(duì)住宅

消費(fèi)的增加，他們搬到了1990年建造的新房子里（點(diǎn)G）,中產(chǎn)階級(jí)搬到了富人騰出的1980年建造的

住宅里（從點(diǎn)D到點(diǎn)E）,窮人搬家中產(chǎn)階級(jí)騰出的1970年建造的住宅里（從點(diǎn)B到點(diǎn)C）。

?應(yīng)用：政策含義

-開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)的重要性

-缺乏二級(jí)市場(chǎng)的反例：北京市場(chǎng)的“小戶型熱”

答案二（王光躍）

住房過(guò)濾是住房市場(chǎng)中常見(jiàn)的一種現(xiàn)象。所謂“住房過(guò)濾”，是指在住房市場(chǎng)中，最初為較高收入

房客建造的住房，隨著時(shí)間的推移，住房發(fā)生老化，房?jī)r(jià)降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，

放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客那么接著繼續(xù)使用該住房的這一過(guò)程?？梢?jiàn)，過(guò)慮現(xiàn)象反映J'住房生

命周期的各個(gè)階段，是對(duì)住房經(jīng)濟(jì)行為的全面表達(dá)?？紤]過(guò)濾現(xiàn)象的住房過(guò)濾模型，可以對(duì)住房在市場(chǎng)

中的整個(gè)“流動(dòng)”過(guò)程進(jìn)行跟蹤分析，特別是從住房等級(jí)和收入等級(jí)的角度來(lái)研究供求結(jié)構(gòu)。

24.JB中心地理論及其應(yīng)用?

中心地理論是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一次大戰(zhàn)后的西歐工業(yè)化和程式化迅速開(kāi)展的歷史

時(shí)期，由德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。

中心地理論的根本概念有中心地、中心地職能、人口門(mén)檻、貨物的最大銷售距離。

假設(shè)條件：均值平原，土地肥沃，資源分布、人口分布、收入分布均勻，對(duì)貨物需求、消費(fèi)方式都

是一致的，無(wú)邊界；有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費(fèi)和距離成正比，朝各個(gè)方向移動(dòng)都可行；生產(chǎn)者和

消費(fèi)者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費(fèi)者到離他們居住地最近的中心地購(gòu)置他們所需的貨物和效勞，他

們?yōu)榇烁冻龅膶?shí)際價(jià)格等于貨物的銷售價(jià)格加上來(lái)往的交通費(fèi)用。

六邊形網(wǎng)絡(luò)：根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空白的彌合性原那么，認(rèn)為市場(chǎng)區(qū)最合理最有效的圖

形式正六邊形體系。

登記體系的形成：不同的貨物和效勞的提供點(diǎn)都能夠按瞋一定的規(guī)那么排列成有順序的等級(jí)體系.

一定登記體系的中心地不僅提供相應(yīng)級(jí)別的貨物和效勞，還提供所有低于那一級(jí)別的貨物和效勞。

克氏認(rèn)為，按照三種不同的原那么，可以建立三種中心地等級(jí)體系，這三種原那么為：市場(chǎng)最優(yōu)（供

求）原那么、交通最優(yōu)原那么、行政最優(yōu)原那么。

以上三個(gè)原那么的共同特點(diǎn)是：立足于效勞職能，把城鎮(zhèn)作為體系加以研究。由于在不同的區(qū)域的

特點(diǎn)不同，各個(gè)原那么起的作用也不同；但是，不管在任何區(qū)域，三個(gè)原那么均共同發(fā)揮作用，并影響

著城鎮(zhèn)體系的形成。

中心地理論的主要奉獻(xiàn)：主要論述一定區(qū)域（國(guó)家）內(nèi)城鎮(zhèn)等級(jí)、規(guī)模、智能間的關(guān)系及其空間結(jié)

構(gòu)的規(guī)律性，并采用六邊形圖式對(duì)城鎮(zhèn)登記與規(guī)模關(guān)系加以概括，同杜能與韋伯的理論一起，曾對(duì)國(guó)外

認(rèn)為地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。

25.JB房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期及其波動(dòng)特點(diǎn)？

房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條、旺盛這種規(guī)律性的出現(xiàn)就形成房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，一般簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)周期。

房地產(chǎn)周期按其供需關(guān)系可以劃分為上升期、頂峰期、降低期、低谷期。

26.J6幾種常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)周期類型？

答案一

根據(jù)周期形成的原因及持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短，分為康德拉季夫周期、庫(kù)茲涅茨周期、尤格拉周期和基欽

周期

答案二

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有重要影響的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)共有4種：（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)P119）

1）隨機(jī)波動(dòng)：是短期無(wú)規(guī)律的商業(yè)活動(dòng)；

2）季節(jié)波動(dòng)：是有規(guī)律的，也就可以季節(jié)性地預(yù)測(cè)到；

3）經(jīng)濟(jì)周期：經(jīng)濟(jì)周期是一個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展變化的規(guī)律性現(xiàn)象。

4）長(zhǎng)期趨勢(shì)：是在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期對(duì)人們的生活產(chǎn)生影響的經(jīng)濟(jì)情況。

27.JB房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成機(jī)制？（課件）

內(nèi)因論與外因論；

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的形成：沖擊-傳導(dǎo)機(jī)制

-外部沖擊機(jī)制

-內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的成因理論：金融貨幣論、心理預(yù)期論、蛛網(wǎng)理論、綜合因素論

28.JB“價(jià)值悖論”的含義及其經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋？

使用價(jià)值與交換價(jià)值適得其反的現(xiàn)象，被稱為“價(jià)值悖論”，著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)?斯密在他的劃時(shí)

代的著作《國(guó)富論》里提到了鉆石與水這個(gè)悖論：水對(duì)人的生命很重要，可是水的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)就很低。

鉆石對(duì)于人的生存是在沒(méi)有什么意義，可是價(jià)格卻很高。水的供給曲線比鉆石的供給曲線大幅度地向右

偏崗。解釋這一問(wèn)題的關(guān)鍵是區(qū)分總效用和邊際效用。水給人們帶來(lái)的總效用是巨大的，沒(méi)有水人類就

無(wú)法生存。但人們對(duì)某種物品消費(fèi)越多，其最后一單位的邊際效用也就越小。人們使用的水的數(shù)量是很

多的，因此最后一單位水所帶來(lái)的邊際效用就微缺乏道了。相反，相對(duì)于水而言，鉆石的總效用并不大,

但由于人們所能購(gòu)置的鉆石極少，所以它的邊際效用很大。

價(jià)值悖論反映了以下的事實(shí)：價(jià)格不反映一件商品的總效用，而是反映它的邊際效用。

29.JB房地產(chǎn)工程融資的主要方式？

答案一

地產(chǎn)工程融資的主要方式有玫策性和經(jīng)營(yíng)性兩種。

政策性住房信貸是政策性住房融資的主要方式。政策性信貸資金運(yùn)用的目的主要是在于?解

決中低收入階層居民的住房問(wèn)題，因此信貸資金的供給原那么是非營(yíng)利性的和有償?shù)摹?guó)家對(duì)

解決居民住房問(wèn)題而投放的住房信貸資金以保本為最低限度，不以營(yíng)利為目的。政府住房信貸

政策是國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極從事低利和微利商品房的開(kāi)發(fā)和支持低收入者家庭進(jìn)入住房消費(fèi)采

取的優(yōu)惠政策。

經(jīng)營(yíng)性住房融資的主嚶方式是住房抵押貸款。一般情況下,住房抵押貸款是以土地使用權(quán)

和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。房地產(chǎn)法定抵押范圍是依法可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)

及其權(quán)利的客體之集合。房地產(chǎn)法定抵押條件是指法律對(duì)擬設(shè)押的房地產(chǎn)客體所規(guī)定的必須具

備的前提。我國(guó)的住房貸款業(yè)務(wù)中，不僅要求購(gòu)房者提供房屋抵押，同時(shí)還要求第三人擔(dān)保、

保證或其他權(quán)利的質(zhì)押等，這是我國(guó)的住房抵押貸款不是純粹的抵押貸款，而是由過(guò)渡性質(zhì)。

答案二

房地產(chǎn)融資的主要方式包括：1）房地產(chǎn)直接投資；

2）商業(yè)抵押貸款；

3）合作開(kāi)發(fā)或工程公司被收購(gòu)；

4）房地產(chǎn)企業(yè)上市；

5）居民住房按揭貸款（間接為開(kāi)發(fā)商融資）。

除上述傳統(tǒng)方法外，還可采用基金（房地產(chǎn)、土地）、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)融資租賃等。

30.JC如何科學(xué)合理地確定耕地保護(hù)總量？（課件）

科學(xué)合理地確定耕地保護(hù)總量，就是屠能的區(qū)位地租模型的應(yīng)用：城市邊界確實(shí)定問(wèn)題

合理的耕地?cái)?shù)量（城市邊界）確實(shí)定

1、無(wú)外部性

-理論根底：屠能的區(qū)位地租模型

馮?屠能（vonThiincn）1826年《孤立國(guó)》的發(fā)表，標(biāo)志著區(qū)位論的誕生

模型假設(shè)：

r~固定價(jià)格

<■競(jìng)爭(zhēng)

-土地均質(zhì)

I-中心市場(chǎng)（集市）

模型：R=PQ-C-iQu

?C為生產(chǎn)本錢(qián)，t為運(yùn)費(fèi)，u為自變量，R為因變量，其他恒定不變

圖形：競(jìng)標(biāo)地租曲線

-不考慮市場(chǎng)規(guī)律的可能后果

-政策啟示：政府干預(yù)、規(guī)劃制定等應(yīng)重視市場(chǎng)的作用，不應(yīng)無(wú)視市場(chǎng)的力量

2、有外部性

-城市開(kāi)發(fā)的負(fù)的外部性：市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)比假定價(jià)格再高一點(diǎn)

-農(nóng)地保護(hù)的正的外部性：市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)比假定價(jià)格再低一點(diǎn)

-政策啟示：政府的作用在于解決外部性

圖

政府的作用：解決外部性IK問(wèn)題，使向的方向移動(dòng)，如減農(nóng)業(yè)稅、增商業(yè)、工業(yè)稅

31.JC“公地的悲劇”的含義及其應(yīng)用?

“公地悲劇”是美國(guó)學(xué)者哈丁曾在1968年提出來(lái)的。它懾設(shè)有一個(gè)向一切人開(kāi)放的牧場(chǎng)，如果每

個(gè)人從一己私利出發(fā)，就會(huì)亳不猶豫地多養(yǎng)羊，因?yàn)槭找嫱耆珰w自己，而草場(chǎng)退化的代價(jià)那么由大家負(fù)

擔(dān)。每一位牧民都這樣思考時(shí)，“公地悲劇”就上演了一一草場(chǎng)持續(xù)退化，直到無(wú)法再養(yǎng)羊，

（課件）：

“公地的悲劇”說(shuō)明了私有產(chǎn)權(quán)的重要性

?租金耗散

-私有產(chǎn)權(quán)有效率（產(chǎn)生凈收益）

-公有產(chǎn)權(quán)無(wú)效率（凈收益為0）

?解釋：“團(tuán)隊(duì)生產(chǎn)”由于無(wú)法解析出每一種資源的投入主體對(duì)總產(chǎn)出的奉獻(xiàn)，因此容易因“外部

性”而產(chǎn)生“偷懶”和“搭便車”行為

?一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

-如果某一塊地屬于村鎮(zhèn)“集體所有”，而村鎮(zhèn)共同體的某一成員突然在這塊地里放牧了比其

他人多一倍的牲畜

-對(duì)他人的損失微乎其微：假設(shè)有100戶，那么每戶損失1/99

-而自己的獲益非常大：營(yíng)業(yè)額增加了一倍

?如何解決？

?集體討論（開(kāi)一次全體會(huì)議）幾乎不可能，因?yàn)椋好繎魮p失很小而本錢(qián)很高（如開(kāi)會(huì)2小時(shí)，共

200小時(shí)）

?私人產(chǎn)權(quán)的重要性

-界定私人產(chǎn)權(quán)，并允許交易談判

-實(shí)際上，他只需要同一、二人談判交易

32.JC房地產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些？它們又是怎樣影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)的？（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)1）103、課件）

課件：

房地產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)：包括自然特性和經(jīng)濟(jì)特性兩大方面

⑴自然特性（物理屬性）

r不可移動(dòng)性（位置的固定性）

I異質(zhì)性（性能的差異性）

I數(shù)量的有限性

I不可消滅性（存在的恒久性）

⑵經(jīng)濟(jì)特性（社會(huì)屬性）

空間特性空間因素或區(qū)位因素：“在哪里生產(chǎn)”

運(yùn)輸本錢(qián)或交通本錢(qián)

市場(chǎng)特性

資產(chǎn)特性：房地產(chǎn)金融、稅收、投機(jī)

法律和制度特性：房地產(chǎn)法律和政策、產(chǎn)權(quán)和制度、外部性與管制等

住房的耐久性以及過(guò)濾模型是住房市場(chǎng)的客觀規(guī)律，相關(guān)住房政策的制定應(yīng)遵循這一規(guī)律。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：

1）地區(qū)性：房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實(shí)體那么是不可移動(dòng)的。這就決

定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在出現(xiàn)供過(guò)于求或供不應(yīng)求時(shí)，不可能通過(guò)向其他地區(qū)或從其他地區(qū)進(jìn)行

調(diào)劑，來(lái)到達(dá)供求均衡。伏而房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地區(qū)性。

2）供給調(diào)節(jié)滯后性：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比擬長(zhǎng)，從申請(qǐng)到建成出位需要至少一年長(zhǎng)那么數(shù)年的時(shí)間，

因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，在需求變動(dòng)后，供

給需要相當(dāng)一段時(shí)間才能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng)，到達(dá)新的均衡。

3）壟斷競(jìng)爭(zhēng)性：房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開(kāi)的，使得買(mǎi)賣(mài)雙方難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情飛

市場(chǎng)上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較

強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性；

4）投機(jī)性：房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)

性，房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性僅次于金融市場(chǎng)。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對(duì)金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點(diǎn)。

33.JC土地價(jià)格的形成？（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)p48、課件）

土地的價(jià)格是由供求決定的。土地同其他商品一樣，其價(jià)格是由供求相互作用形成的。純自然土地

是非人類勞動(dòng)創(chuàng)造的，因而沒(méi)有生產(chǎn)本錢(qián)。假定土地是勻質(zhì)的，也就是說(shuō)不存在差異，這樣，從土地供

給方來(lái)講，只要付給他一點(diǎn)點(diǎn)貨幣，他就會(huì)出售。另外，陸地面積的固定性，決定了純自然土地的供給

是固定的。雖然可以通過(guò)填海造地來(lái)擴(kuò)大陸地面積，但在量上是極其微缺乏道的。純自然土地的無(wú)本錢(qián)

和供給固定，使得土地的價(jià)格完全取決于需求。

一塊土地或許可以有多種用途，因而，對(duì)某一用途的土地來(lái)講，其供給并非固定的。

課件：土地經(jīng)濟(jì)學(xué)P99

?地價(jià)的形成有三種解釋：地租的資本化、土地純收益論、土地供求論

馬克思的地價(jià)形成理論：地租的資本化

?自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但有使用價(jià)值。土地具有特殊的使用價(jià)值，在一

定的土地關(guān)系下會(huì)產(chǎn)生地租。正因?yàn)橛辛说刈猓女a(chǎn)生了土地價(jià)格。

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