工程部管理手冊

工程部管理手冊目錄

一、工程部工作職責(zé)

二、工程部管理目標(biāo)

三、工程部服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

四、工程部服務(wù)承諾

五、工程部崗位職責(zé)

六、工程部組織架構(gòu)

七、工程部管理制度

八、工程部各機(jī)電系統(tǒng)（供配電、暖通、給排水、弱電、精裝修）

操作流程

九、工程部維修T作單流程

十、設(shè)備節(jié)能方法

H^一、應(yīng)急預(yù)案

十二、物品出入庫管理制度

十三、工程部巡檢制度及相關(guān)表格

一、工程部工作職責(zé)

工程部是物業(yè)XX的管理部門之一，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的工程管理工

作，其主要職責(zé)如下：

1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)物管理制度和法規(guī)，遵守XX的各項(xiàng)規(guī)章制

度；

2、建立健全工程管理規(guī)定；

3、健全租戶檔案管理設(shè)備設(shè)施的檔案；

4、核算所轄區(qū)域的各租戶水電等費(fèi)用；

5、審核所轄區(qū)域租戶進(jìn)、出場物業(yè)工程條件的審核及關(guān)于工程方面

的圖紙；

6、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)改造施工的審核及驗(yàn)收；

7、監(jiān)督及驗(yàn)收所轄租戶的裝修改造工程過程；

8、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施（即供配電、暖通空調(diào)、發(fā)電機(jī)、

電扶梯、弱電通訊、給排水等）的運(yùn)營、維護(hù)管理工作；

9、督促《裝修手冊》及相關(guān)物業(yè)工程方面規(guī)定要求的簽定和執(zhí)行；

10、協(xié)調(diào)配合購物中心各職能部門做好物業(yè)工程方面的服務(wù)工作

11、對外協(xié)調(diào)好所轄區(qū)域如供水、供電、供氣、節(jié)水辦及環(huán)保政府部

門的配套工作。

二、工程部管理目標(biāo)

工作目標(biāo)：

安全、節(jié)能、環(huán)保；質(zhì)量的轉(zhuǎn)變；超越租戶和顧客期望

1、為保證XX經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行，以

XX的各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為原則，具體落實(shí)到本部門的工作，確保服務(wù)質(zhì)

量指標(biāo)；

2、系統(tǒng)性地增收節(jié)支、注意工作重點(diǎn)；

3、加強(qiáng)糾正性的培訓(xùn)；

4、不斷完善工程管理制度；

5、加強(qiáng)同行業(yè)對外交流，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)為我所用。

三、工程部服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

質(zhì)量指標(biāo)：

1、力創(chuàng)辦公樓（商鋪）裝修完好率99%；

2、優(yōu)良服務(wù)率達(dá)99%；

3、確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行率99%,設(shè)備設(shè)施完整率100%；

4、維修及時(shí)率100%,維修質(zhì)量合格率99%,返修率1%以下；

5、水、電、照明、暖通空調(diào)、電梯供應(yīng)保證率達(dá)99%

5、各樓層公共區(qū)域、樓梯間、電梯前室、重要設(shè)備間照明完好率（一

次照明）為99%；

6、給排水系統(tǒng)（各層）月故障報(bào)修影響使用功能次數(shù)小于5次（其

中不包括樓層責(zé)任人自檢發(fā)現(xiàn)小問題維修）；

7、電扶梯故障維修及時(shí)率100%；

8、公共區(qū)域門、窗、天地墻完好率98%,（備品備件充足情況條件下）；

9、弱電系統(tǒng)維修及時(shí)率100%（備品備件充足）；

10、員工遵章守法率達(dá)100%；

11、確保員工培訓(xùn)合格率100%；

12、服務(wù)對象對服務(wù)的滿意度達(dá)100%；

13、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行安全及人員安全率100%。

四、工程部服務(wù)承諾

服務(wù)承諾：

1、工程部全天候接受各類物業(yè)工程方面的服務(wù)請求并及時(shí)應(yīng)對。一

般情況，工程部將在接到工程報(bào)修請求后2小時(shí)內(nèi)完成。緊急（重大）

故障維修服務(wù)，工程人員必須在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，不能

及時(shí)處理的30分鐘內(nèi)采取應(yīng)急措施確保使用，并在最短時(shí)間內(nèi)完成

任務(wù)；

2、發(fā)現(xiàn)租戶設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)的問題時(shí)，及時(shí)書面通知租戶，避免事

故的發(fā)生并提供相關(guān)配套服務(wù)；

3、精心管理供水、供電設(shè)備，確保供水、供電設(shè)備的正常運(yùn)行，處

理好與供水、供電及相關(guān)單位的關(guān)系，因非商場內(nèi)的原因造水、電、

氣等方面的問題，應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位聯(lián)系，并給租戶和XX以明確答

復(fù)；

4、維護(hù)轄區(qū)域所有機(jī)電設(shè)備設(shè)施并保護(hù)其功能正常，、性能可靠；

5、租戶、商家自用設(shè)備設(shè)施提供有償維修服務(wù)，有關(guān)維修服務(wù)規(guī)范

及相關(guān)費(fèi)用按XX相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并實(shí)行隨叫隨到、及時(shí)處理、合理

收費(fèi)。如不能及時(shí)處理，也必須答復(fù)租戶或商家處理時(shí)間；

6、根據(jù)維修申請單的內(nèi)容對租戶的要求按符合管理規(guī)定的維修服務(wù)

內(nèi)容提供特約服務(wù)；

7、與服務(wù)對象保持良好的溝通，誠懇接受服務(wù)對象的批評或建議，

并批評或建議給予及時(shí)的反饋；

8、定期征求各方意見，為服務(wù)對象排憂解難，熱情接待各方來訪，

接受服務(wù)對象提出的合理問題，并給予盡快解決；

9、物業(yè)工程人員對大樓設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常巡視并有義務(wù)維護(hù)期功能

的完整；

10、工程部開展各項(xiàng)維修服務(wù)，每一項(xiàng)工作按XX規(guī)定和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，

并按規(guī)定對每項(xiàng)工作應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)記錄，便于各方監(jiān)督檢查。

五、工程部崗位職責(zé)

崗位職責(zé)總的原則：

(I)忠于XX,自覺維護(hù)XX的利益、形象、聲譽(yù)；

(2)遵紀(jì)守法,遵守XX的各項(xiàng)規(guī)章制度和組織紀(jì)律服從上級領(lǐng)導(dǎo)工

作安排；

(3)認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程和員工守則；

(4)服從領(lǐng)導(dǎo)安排，做到“事事有著落，件件有回音”；

(5)每月24日前完成本崗月度總結(jié)和計(jì)劃安排；

(6)每月至少一次培訓(xùn)計(jì)劃安排；

(7)每月28日前系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行分析報(bào)告完成；

(8)每年在11月30日前出臺設(shè)備設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃和特種設(shè)

備年度檢查計(jì)劃；

9、每月20日前擬定下月的備品備件的數(shù)量及類別。

工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

(1)在XX的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的各項(xiàng)法律、

法規(guī)，保障物業(yè)管理各種方針、政策、規(guī)章和制度的落實(shí)；

(2)在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，保障各設(shè)備所需的

能源(水電、油、天然氣等)的供給，并做好節(jié)約能源、節(jié)約開支的

工作；

(3)負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直到報(bào)廢的整個(gè)使用過

程的管理工作，保障設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，不能影響使用效果,

更不能影響到對業(yè)主和用戶的服務(wù)質(zhì)量；

(4)負(fù)責(zé)調(diào)配、組織人力、物力，及時(shí)完成客戶和用戶提出的請修

要求，為客戶和用戶提供良好的工作、生活、學(xué)習(xí)條件；

(5)組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)

標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；

(6)組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)

管理工作，落實(shí)好國家的各項(xiàng)技術(shù)政策；

(7)組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料采購計(jì)劃，并組

織實(shí)施，遇到特殊情況時(shí)及時(shí)調(diào)整、變更計(jì)劃；

(8)組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技

術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量；

(9)負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具

準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)，并檢查計(jì)劃的

完成情況；

(10)負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)

問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、停

止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生；

(11)負(fù)責(zé)制訂所管系統(tǒng)的運(yùn)行方案并查閱運(yùn)行記錄，敦促下屬人員

認(rèn)真負(fù)責(zé)，承擔(dān)起相應(yīng)的崗位責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備

的正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)范的情況要及時(shí)糾正；

(12)發(fā)生事故時(shí)從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原因，

提出處理意見及工作改進(jìn)措施，以防止同類事故的再次發(fā)生；

(13)負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)施的更新、改造計(jì)劃，以消除原設(shè)計(jì)和施工中

存在的問題，并負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督工作，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、

合理”的目標(biāo)；

(14)負(fù)責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工的技術(shù)素質(zhì),

服務(wù)意識以及服務(wù)質(zhì)量；

(15)按季節(jié)變化調(diào)整各設(shè)備之開關(guān)，以保證最高的效益，對設(shè)備一

般性的缺陷，安排員工正常的維修來整改。

(16)完成上級交代的其他工作

工程主管崗位職責(zé)

1、強(qiáng)電主管職責(zé)：

(1)主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作，確保樓面配電柜，

照明設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行及日常安全管理。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況：

①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；

②檢查下屬崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如

實(shí)記入考核成績；

③審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作和記錄；

每月負(fù)責(zé)商場各租戶和商場總的用電量報(bào)表，在各專業(yè)主管

配合下核算商場總用電量，發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時(shí)采取措施糾

正。同時(shí)根據(jù)年度分解計(jì)劃按月對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。

(4)制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、檢修方案、計(jì)劃和安全操作規(guī)

程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備，定期維護(hù)電氣設(shè)備的情

況，并記錄歸檔。

(5)負(fù)責(zé)督促檢查電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作，完善技術(shù)資

料。

(6)掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時(shí)應(yīng)用新技術(shù)。

(7)負(fù)責(zé)對直接下屬的業(yè)績考核及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。

(8)完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

2、給排水主管職責(zé):

(1)主管商場樓面給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況：

①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

②檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。

③審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作，做好記錄.

(3)每月按年度分解計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)，月度業(yè)務(wù)和安全常

識培訓(xùn)：

①每月負(fù)責(zé)與強(qiáng)電主管配合核算給水設(shè)備用電量；

②對系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核，每月分析報(bào)表；

③負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作，完善技術(shù)資料；

④負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作及各項(xiàng)培訓(xùn)工作；

⑤完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

3、暖通主管職責(zé)：

(1)主管商場制冷機(jī)組、水泵及冷卻塔、空調(diào)末端設(shè)備(風(fēng)柜及風(fēng)

盤)、采暖鍋爐和常用附屬設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)的管理工作；

(2)擬定所管轄設(shè)備的年、季、月度檢修計(jì)劃，并督促計(jì)劃的有效

實(shí)施；

(3)每天檢查設(shè)備房和設(shè)備狀況：

①檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理：

②檢查下屬崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如

實(shí)記入考核成績：

③核查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作，做好記錄.

(4)每月按分解的年度維保計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)，月度安全檢查

和培訓(xùn)工作：

①每月與強(qiáng)電主管配合核算空調(diào)用電量；

②對系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核，每月分析報(bào)表；

③負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作及各項(xiàng)培訓(xùn)工作；

④完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

4、弱電主管職責(zé)：

(1)主管所轄大樓智能化(保安監(jiān)控、樓控等)的全面工作。

并負(fù)責(zé)所轄大樓消防報(bào)警系統(tǒng)的全面工作。

(2)每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況

①檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理

②審查運(yùn)行、維修記錄。

③負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行，維修的工作，每月分析報(bào)表

④負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。

⑤負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運(yùn)行。

(3)每月按年度維保計(jì)劃分解進(jìn)行設(shè)備保養(yǎng)及維修，月度安全檢查

和培訓(xùn)，月度考核及績效；

(4)配合商場業(yè)態(tài)調(diào)整和租戶柜位變更后弱電系統(tǒng)的拆遷和功能恢

復(fù)；

(5)對各運(yùn)營商進(jìn)場內(nèi)工作進(jìn)行工作對接；

(6)按月核算各運(yùn)營商設(shè)備用電量并審核相關(guān)管理需求。

(7)完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

5、電梯主管職責(zé):

負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購物中心電梯(商業(yè)部分46部扶梯，13部垂直梯)

的運(yùn)行情況，保證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即

安排維修人員處理，并立即向上級報(bào)告，并做好記錄。負(fù)責(zé)制訂電梯

設(shè)備周、月、季、年度的保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施

督促電梯維保XX按電梯維保計(jì)劃對商場電梯進(jìn)行年度、季度和月度

維保。

積極參加各種培訓(xùn)，對發(fā)生事故的隱患進(jìn)行分析，查找原因、制定

措施，確保設(shè)備安正常運(yùn)行。

負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運(yùn)行、維修工作，每月分析報(bào)表。

(6)負(fù)責(zé)商場電梯年度安全檢查及按相關(guān)程序申報(bào)。

(7)負(fù)責(zé)電梯困人救援培訓(xùn)工作及參加和各專業(yè)知識培訓(xùn)。其培訓(xùn)

內(nèi)容是：

①熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法,每天按要求準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉電

梯，確保電梯安全正常運(yùn)行；

②及時(shí)處理應(yīng)急停機(jī)故障,接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場,先將電

梯中被困客人救出，然后排除電梯故障；

(8)完成部門領(lǐng)導(dǎo)安排的其他任務(wù)。

6、主管(土建、裝修)崗位職責(zé)：

⑴嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守XX各項(xiàng)規(guī)章制度；

⑵負(fù)責(zé)所轄區(qū)域土建、裝修工程日常維修工作；

⑶負(fù)責(zé)所轄區(qū)域辦公樓《商鋪)、主力店等的二次裝修圖審及現(xiàn)場監(jiān)

管工作；

①負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)土建、裝修大、中、小型維修計(jì)劃的制定，備品

備件的采購計(jì)劃，并組織實(shí)施；

②對工程部年度總體維保計(jì)劃進(jìn)行分解，制定本系統(tǒng)月、季、年度計(jì)

劃，并組織實(shí)施；

③負(fù)責(zé)本專業(yè)月、季、年度預(yù)算的編制工作；

④負(fù)責(zé)本專業(yè)工程檔案的管理工作；

⑤負(fù)責(zé)下屬員工的知識技能培訓(xùn)及績效考核等工作；

（4）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

7、文員職責(zé)：

（1）規(guī)范化地管理本部門各種資料，使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)

揮作用。具體包括：

①與外部單位工作銜接、往來公文，

②與購物中心各部門銜接，往來公文，

③所有機(jī)電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運(yùn)行狀況的統(tǒng)計(jì)，通過資料統(tǒng)計(jì)搜

集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)，

④所有設(shè)備維修記錄、報(bào)告、請示、批復(fù)的整理歸類。

⑤向XX提交的工作計(jì)劃、報(bào)告及批復(fù)的歸檔，

⑥XX下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔，

⑦本部門工作任務(wù)、進(jìn)度的調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)材料總結(jié)的整理歸檔。

⑧物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄及其整理、歸檔，

⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。

（2）負(fù)責(zé)賣場營業(yè)設(shè)施維修事宜。

①樓面營業(yè)設(shè)施申請單、派工單的收集、歸類；

②根據(jù)申請單派工維修；

③對維修中出現(xiàn)的問題，及時(shí)報(bào)告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。

④結(jié)算每項(xiàng)的維修費(fèi)用，月底報(bào)送財(cái)務(wù)部。

(3)負(fù)責(zé)物業(yè)部內(nèi)勤工作。

①制訂每月排班、值班及考勤表。

②辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。

③辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。

④員工號牌、考勤卡、生活補(bǔ)貼、生日補(bǔ)品等的辦理發(fā)放事宜及辦

公區(qū)域的衛(wèi)生管理。

8、倉庫保管員職責(zé)：

①倉庫保管員負(fù)責(zé)所屬倉庫物資的管理，保證滿足維修運(yùn)行對備品

備件要求，保證XX財(cái)產(chǎn)不受損失。倉庫物資管理包括進(jìn)貨、存儲、

發(fā)放及賬務(wù)管理。

②堅(jiān)守崗位、忠于職守，熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)

量要求、物品價(jià)格、用途、性能等各項(xiàng)知識，對所管理物品心中有

數(shù)。

③貨品購進(jìn)入庫時(shí)，應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、

型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。

④倉庫應(yīng)保持衛(wèi)生，各類物品分類合理，堆放整齊，并滿足安全技

術(shù)要求，物品所存放地點(diǎn)心中有數(shù)。

⑤物品發(fā)出時(shí)，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序。

⑥做每月盤存報(bào)表，為下月計(jì)劃作好準(zhǔn)備。每月盤點(diǎn)保證賬、卡、

物相符。

⑦按XX要求做好倉庫防火、防盜工作，保證XX財(cái)產(chǎn)安全。

工程領(lǐng)班崗位職責(zé)

1、強(qiáng)電領(lǐng)班的崗位職責(zé)：

在電工主管的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的動力、照明等電氣設(shè)備運(yùn)行、

維修、保養(yǎng)及安全供配電技術(shù)管理工作。

(1)、根據(jù)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃(年度、月度)，帶領(lǐng)班組團(tuán)隊(duì)組

織落實(shí)實(shí)施；

(2)、檢查及落實(shí)設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障性檢修；

(3)、根據(jù)計(jì)劃落實(shí)有關(guān)設(shè)備的檢修和測試，并擬定各類防范措施報(bào)

主管審核；

(4)、按XX制度落實(shí)無誤完成各類維修單及報(bào)修，并認(rèn)真檢查記錄；

(5)、協(xié)肋申請備品備件計(jì)劃；

(6)、帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)提高員工的維修技能；

(7)、協(xié)調(diào)與其它班組或部門的配合工作。

2、空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé)：

在空調(diào)主管的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的暖通設(shè)備、末端中央處理器和

送排風(fēng)機(jī)的維修、保養(yǎng)

(1)、嚴(yán)格遵守本專業(yè)的規(guī)章制度和操作規(guī)程進(jìn)行操作、維護(hù)和檢修。

對暖通系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和檢修負(fù)有直接管理責(zé)任。

(2)、確保商場營業(yè)區(qū)內(nèi)和辦公場所適宜的室內(nèi)溫度、濕度和空氣的

新鮮度。

(3)、根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃(年度、月度)，帶領(lǐng)班組團(tuán)隊(duì)組織落

實(shí)，保持該系統(tǒng)的運(yùn)行更經(jīng)濟(jì)節(jié)能、更合理。

(4)、定期巡回檢查系統(tǒng)運(yùn)行狀況，督促值班人員定時(shí)測量各空調(diào)區(qū)

域的環(huán)境溫度、相對濕度，并根據(jù)氣象變化及客源情況調(diào)整運(yùn)行方案,

滿足用戶需要。

(5)、及時(shí)掌握系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)生故障時(shí)，能迅速、準(zhǔn)

確判斷故障情況，及時(shí)組織力量檢修，并將處理結(jié)果詳細(xì)記錄，報(bào)告

主管和部門經(jīng)理。

(6)、督促檢查本班組人員崗位責(zé)任制、巡回檢查制度和交接班制

度的執(zhí)行情況，并帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)提高員工的維修技能；

(7)、協(xié)肋申請備品備件計(jì)劃；

(8)、協(xié)調(diào)與其它班組或部門的配合工作。

3、弱電領(lǐng)班崗位職責(zé)：

(1)、嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守XX各項(xiàng)規(guī)章制度；

(2)、熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設(shè)備原理、技術(shù)性能和參數(shù)、操作規(guī)

程，掌握設(shè)備的運(yùn)行狀況和缺陷，并了解所轄大樓電力、給排水、消

防、空調(diào)等系統(tǒng)的基本工作原理，以利于設(shè)備及系統(tǒng)的正常運(yùn)行、維

修保養(yǎng)、整改完善；

(3)、根據(jù)部門維修保養(yǎng)計(jì)劃帶領(lǐng)班組技工開展弱電系統(tǒng)的日常維修

保養(yǎng)工作；

(4)、根據(jù)部門巡查計(jì)劃檢查弱電系統(tǒng)主要設(shè)備的運(yùn)行情況，填寫相

關(guān)記錄；

(5)、協(xié)助主管日常管理工作，遇重大問題及時(shí)匯報(bào)；

(6)、收集各項(xiàng)原始資料并整理;

(7)、遇有突發(fā)意外事故要以最快的速度趕到現(xiàn)場，及時(shí)報(bào)告主管或

以上負(fù)責(zé)人，同時(shí)按照緊急預(yù)案采取措施，在保證無危及人身安全的

前提下，盡一切力量減少損失；

(8)、完成上級指派的其它工作。

4、領(lǐng)班(土建、裝修)崗位職責(zé)：

(1)、自覺遵守XX的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、對裝修主管負(fù)責(zé)，完成主管交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)；

(3)、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)下屬員工完成所轄區(qū)域的日常巡查及維修工作，發(fā)現(xiàn)

問題及時(shí)處理，并做好記錄；

(4)、協(xié)助主管完成轄區(qū)域主力店、辦公樓(商鋪)等的二次裝修監(jiān)

管工作，并做好記錄；

(5)、協(xié)助主管完成竣工驗(yàn)收，承接驗(yàn)收相關(guān)工作，并做好資料的收

集歸檔工作；

(6)、做好本專業(yè)技術(shù)資料的初步收集工作；

(7)、帶領(lǐng)下屬員工參加各項(xiàng)培訓(xùn)，提高自身業(yè)務(wù)技能。

(8)、完成上級指派的其它工作。

5、水工領(lǐng)班崗位職責(zé)：

(1)、自覺遵守XX的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、協(xié)助工程師建立健全本專業(yè)的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄，以便

于從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步采用新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)的功

能更加完善。

(3)、組織給排水技工進(jìn)行日常系統(tǒng)巡檢，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。督促

技工做好各種記錄并進(jìn)行檢查。

(4)、督促和檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇

有重大事件立即匯報(bào)。

(5)、管理使用好本班的工具及儀表，使之處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

(6)、對各種日常維修工作進(jìn)行分類，制定標(biāo)準(zhǔn)化操作程序，并逐步

完善，熟練掌握本專業(yè)各項(xiàng)應(yīng)急機(jī)制并正確及時(shí)響應(yīng)。

(7)、協(xié)助主管做好系統(tǒng)備品備件計(jì)劃。

(8)、完成上級交辦的其他任務(wù)。

技工崗位職責(zé)

1、高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)：

(1)嚴(yán)格遵守XX員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度。努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地

掌握所轄所轄區(qū)域內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、

技術(shù)性能及實(shí)際操作；

(2)努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安

全運(yùn)行；

(3)堅(jiān)守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工

作情況。正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表；

(4)對來人來電報(bào)修和來訪及時(shí)登記；

(5)值班長每班需做好值班室內(nèi)外清潔工作及保持設(shè)備完整性；

(6)發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排

除故障。負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記；

(7)事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備

故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。；

(8)請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管(工程師)，并由主管安排合適

的替班人。

2、維修電工崗位職責(zé)

(1)嚴(yán)格遵守XX員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成

日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。

(2)努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握商場電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與

維修。

(3)根據(jù)所管轄設(shè)備的檢修計(jì)劃，按時(shí)保質(zhì)保量地完成，并填好記

錄表格。

(4)積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時(shí)無條件地迅速返回機(jī)房，

聽從值班工程師的指揮。

(5)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班內(nèi)

外清潔工作。。

(6)交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，

配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗。

(7)請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人。

(8)每月進(jìn)行一次責(zé)任區(qū)設(shè)備的維修保養(yǎng)工作并做好相應(yīng)記錄，保

持設(shè)備房內(nèi)清潔。

3、空調(diào)維修工和電焊工維修工崗位職責(zé)

(1)嚴(yán)格遵守XX員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成

日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其他工程任務(wù)。

(2)努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握商場電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與

維修。

(3)根據(jù)所管轄設(shè)備的檢修計(jì)劃，按時(shí)保質(zhì)保量地完成，并填好記

錄表格；

(4)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班內(nèi)

外清潔工作；

(5)交班時(shí)發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，

配電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)不得離崗；

(6)請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人；

(7)每月進(jìn)行責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備的維修保養(yǎng)工作并做好記錄，并保持責(zé)

任區(qū)域機(jī)房和設(shè)備清潔衛(wèi)生。

4、電梯技工的崗位職責(zé)：

(1)、熟悉電梯的性能、構(gòu)造和使用方法，每天按要求準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)

閉電梯，確保電梯正常運(yùn)行。

(2)、配合電梯專業(yè)XX完成周、月、季、年度的電梯保養(yǎng)任務(wù)，并

檢查保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確認(rèn)后將記錄存檔保管。

(3)、及時(shí)處理電梯故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場，先將電

梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。

(4)、做好電梯、電梯間和電梯機(jī)房的清潔工作，保持無污跡、無灰

塵、無垃圾；

(5)、積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平；

(6)請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人；

(7)、搞好各工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

5、弱電技工崗位職責(zé)

(1)嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守XX各項(xiàng)規(guī)章制度；

(2)熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設(shè)備原理、技術(shù)性能和參數(shù)、操作規(guī)

程，掌握設(shè)備的運(yùn)行狀況和缺陷；

(3)根據(jù)部門計(jì)劃完成所轄范圍內(nèi)的弱電設(shè)備的巡查和保養(yǎng)工作，

并做好責(zé)任區(qū)的清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告；

(4)接到維修單，及時(shí)完成維修工作，并反饋信息；

(5)遇有突發(fā)意外事故要以最快的速度趕到現(xiàn)場，及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班或

以上負(fù)責(zé)人，同時(shí)按照緊急預(yù)案采取措施，在保證無危及人身安全的

前提下，盡一切力量減少損失；

(6)請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人；

⑺完成上級指派的其它工作。

6、維修工(木工、油漆工)崗位職責(zé)

(1)、自覺遵守XX的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作規(guī)程；

(2)、定時(shí)完成所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的巡查工作，并做好記錄；

(3)、按計(jì)劃完成所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修工作；

(4)、按計(jì)劃完成二次裝修期間各辦公樓(商鋪)的巡查工作，發(fā)現(xiàn)

問題及時(shí)報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)處理，并做好記錄；

(5)、努力學(xué)習(xí)XX企業(yè)文化，積極參加XX組織的各項(xiàng)培訓(xùn)，提高自

身業(yè)務(wù)技能；

(6)請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人；

⑺完成上級指派的其它工作。

7、水工崗位職責(zé)

(1)嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行，嚴(yán)格執(zhí)行崗位

責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保自身和設(shè)備安全

(2)、按照主管和領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃的內(nèi)容，定期對給

排水設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記

錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)

(3)、發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故

障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事

故報(bào)告，交工程師主管審閱。

(4)、按要求啟停設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、

運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。

(5)、嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)XX其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)

的正常運(yùn)行，熟悉本專業(yè)各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案并能及時(shí)響應(yīng)。

(6)、協(xié)助領(lǐng)班對各種日常維修工作進(jìn)行分類，保持設(shè)備房清潔衛(wèi)生。

(7)請假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管，并由主管安排合適的替班人；

(8)、完成上級交辦的其他任務(wù)。

七、工程部管理制度

工程部安全制度

目的：為保證工程人員人身安全及設(shè)備安全特制定本管理規(guī)定

范圍：工程部全體工作人員

職責(zé)：工程部經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；各專業(yè)人員執(zhí)行

管埋制度：

(1)時(shí)刻牢記“安全第一、預(yù)防為主”之原則。

(2)認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備的“安全操作規(guī)程”確保人身和設(shè)備安全。

(3)部門經(jīng)理及專業(yè)主管要定期進(jìn)行安全檢查、消除隱患，對新上

崗員工進(jìn)行安全教育，嚴(yán)禁在禁煙區(qū)內(nèi)吸煙。

(4)發(fā)放的安全保護(hù)用品要定期進(jìn)行檢查；按規(guī)定使用，不能忽視

使用或人為破壞。

(5)嚴(yán)格遵守消防部門制定的“消防制度”，不得損壞和非火情時(shí)挪

動使用消防設(shè)施。

(6)如發(fā)生火情時(shí)應(yīng)按火情類型使用相應(yīng)滅火器械，避免發(fā)生意外

傷害。

(7)下班前，當(dāng)班人員要檢查負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的用電設(shè)備、照明等設(shè)施，

非運(yùn)行設(shè)備要拉閘斷電，確認(rèn)無誤后方可離崗。

(8)凡需動用明火時(shí)，必須事先辦理動火證，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動火。

動火人應(yīng)持有相關(guān)操作證，操作現(xiàn)場必須有現(xiàn)場安全負(fù)責(zé)人并配有必

要的消防器械。工作完畢后，徹底清理現(xiàn)場，滅絕火種，消除隱患,

30分鐘后方可離開現(xiàn)場。

(9)高空動用明火時(shí)，必須清理好作業(yè)面下方的易燃易爆物品和雜

物，做好設(shè)備、設(shè)施的必要保護(hù)。

(10)室外作業(yè)時(shí)，風(fēng)力四級以上不得使用電氣焊。

(11)高空作業(yè)必須系好安全帶，做好防護(hù)措施，作業(yè)面下方不得站

人，嚴(yán)禁高空拋接物。

(12)使用電氣焊作業(yè)時(shí)：首先清理施工現(xiàn)場，無任何易燃、易爆物

品；現(xiàn)場必須配備滅火器材；氧氣罐與乙快罐必須保持足夠的安全距

離(相距10米以上)；穿戴好防護(hù)用具再行作業(yè)；作業(yè)完畢必須清理

現(xiàn)場，查無任何火災(zāi)隱患及30分鐘后，方可離開。施工中注意用電

安全。

(13)使用2米(含)以上梯子工作時(shí)應(yīng)有人扶梯和監(jiān)護(hù)。

(14)確保工作場地安全，做到防塌、防滑、防觸電、防爆炸、防水

淹和防止碰、砸、刺、扎傷等。

(15)正確使用工具和機(jī)械設(shè)備，使用前先檢查是否完好，嚴(yán)格按設(shè)

備操作規(guī)程進(jìn)行操作，嚴(yán)禁違章操作。

(16)使用手持電動工具時(shí)，機(jī)殼必須接地良好并戴好絕緣手套，腳

下采取絕緣措施。

(17)下污水井(池)要先將其內(nèi)通風(fēng)，不準(zhǔn)使用明火，系戴好安全

帶、防毒面具并有人監(jiān)護(hù)。

(18)帶電操作時(shí)要穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套，檢查所使用工具絕

緣性能，確定各項(xiàng)絕緣性能良好后并有專人監(jiān)護(hù)方可操作。

(19)帶電設(shè)備拉閘維修時(shí)，驗(yàn)電后必須掛好明顯標(biāo)志牌，確認(rèn)無誤

后方可進(jìn)行維修工作。

(20)高壓設(shè)備維修時(shí)，要穿戴好絕緣用具，嚴(yán)格按照操作票及電工

安全操作規(guī)程要求進(jìn)行操作，嚴(yán)禁違章操作。

(21)遇有蒸汽漏汽、熱水跑水、水高壓噴射、地面大面積積水過高

等情況時(shí)，要先看清情況，做好必要的防護(hù)，防止?fàn)C傷、觸電、撞擊

等傷害發(fā)生。

(22)蒸汽系統(tǒng)操作維修時(shí)，要留有足夠的操作空間和安全疏散通道。

拆卸部件前要確認(rèn)無壓無余汽，嚴(yán)禁帶氣帶壓拆卸部件并做好防燙保

護(hù)。

(23遇有化學(xué)物品等腐蝕性較強(qiáng)對接觸人體皮膚有損害工作時(shí)，要穿

戴好橡膠手套、口罩、眼鏡、工服、鞋等防護(hù)用品。

(24)設(shè)備維修后要確保各連接件牢靠，防護(hù)裝置安裝完畢，絕緣性能

良好，人與設(shè)備離開一定安全距離后方可通電試運(yùn)轉(zhuǎn)。

(25)易燃易爆物品必須按規(guī)定的地點(diǎn)和方法存放，不得在此周邊地方

動用明火。

工程部交接班制度

目的：確保機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行，有效保障人員安全、設(shè)備安全;

范圍：適用于工程部全體運(yùn)行值班人員；

職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督；

1、制度細(xì)則：

⑴值班員工應(yīng)提前十分鐘到崗；滯后十分鐘下班；

(2)因故不能到崗者，須提前通知本專業(yè)主管，在得到本部門主管同

意后，方可執(zhí)行；

(3)交接班雙方人員必須作好交接班的準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行交接班，

交代未處理完事件情況；查看運(yùn)行記錄、清點(diǎn)鑰匙、工具等，再進(jìn)行

設(shè)備檢查完成后，方可雙方簽字認(rèn)可。如有缺失由交班人負(fù)責(zé)查找或

賠償。

2、具體工作內(nèi)容：

交班人的工作：

(1)值班室內(nèi)衛(wèi)生及內(nèi)務(wù)整理、打掃干凈。

⑵交班人員交班前要詳細(xì)、真實(shí)的填寫值班記錄；不得隨意涂改。

(3)交代未處理完事故情況，查看運(yùn)行記錄，介紹設(shè)備運(yùn)行狀況以及

設(shè)備檢修變更情況；

(4)確認(rèn)設(shè)備運(yùn)行無異常，將工具等及公用鑰匙清點(diǎn)齊全，方可進(jìn)行

交班。

接班人員與交班人交接工作：

(1)接班人員清點(diǎn)崗位上所有的公用物品，如發(fā)現(xiàn)損壞或丟失，應(yīng)立

即要求交班人員說明物品去向、緣由；如有缺失由交班人負(fù)責(zé)查找或

賠償。

(2)確認(rèn)后并將工具及公用鑰匙清點(diǎn)齊全方可接班。并做好相應(yīng)的記

錄。

(3)認(rèn)真傾聽交班人對上一班情況的介紹，并詳細(xì)了解詢問是否發(fā)生

故障及處理結(jié)果。

(4)認(rèn)真查閱上一班值班記錄,詢問上一班工作完成情況，是否需要下

一班繼續(xù)跟進(jìn)。

(5)交接雙方在確認(rèn)無誤后,在上一班值班記錄本上簽字確認(rèn),并開

始進(jìn)入值班工作。

(6)主管每天上班時(shí)檢查值班記錄，值班人員應(yīng)主動向主管匯報(bào)工

作。

(7)如遇交接班時(shí)設(shè)備處于故障狀態(tài)，且該故障影響主系統(tǒng)設(shè)備設(shè)

施正常運(yùn)行，應(yīng)雙方共同進(jìn)行故障排除(以交班方為主，接班人輔助

處理)，然后方可交接。

3、下列情況不得交接班，需及時(shí)通知專業(yè)主管：

(1)上一班運(yùn)行情況未交待清楚；

(2)記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；

(3)機(jī)房衛(wèi)生不徹底；

(4)接班人未到崗；

(5)工具、儀表丟失，未給予明確說明及記錄；

(6)事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)有交班人負(fù)責(zé)繼

續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行；

(7)發(fā)生事故，及時(shí)通知專業(yè)主管；

(8)積極、認(rèn)真完成XX交辦的臨時(shí)緊急性工作;

(9)發(fā)現(xiàn)接班人酒后、精神恍惚等不許進(jìn)行交接班，應(yīng)通知上級另

行安排；

值班及機(jī)房管理制度通則

目的：確保機(jī)房管理符合相關(guān)規(guī)定及值班人員有序地工作

范圍：適用于機(jī)房的各項(xiàng)管理及運(yùn)行值班

職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督，運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施

制度細(xì)則

機(jī)房管理制度：

1、機(jī)房出入：

(1)機(jī)房是大樓重要的動力設(shè)備重地，非本部門人員未經(jīng)部門批準(zhǔn)，

嚴(yán)禁入內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行來客登記制度。

(2)外單位或其它部門人員到機(jī)房內(nèi)施工或維修時(shí)，需在來客登記

本上登記。經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后，由運(yùn)行人員陪同方可進(jìn)入。工作時(shí)

不能私自動用與本維修項(xiàng)目無關(guān)的設(shè)備。

(3)不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)會客和接待與本專業(yè)工作無關(guān)的人員。

2、機(jī)房衛(wèi)生：

(1)不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)亂扔雜物、堆放物品、擅自存放私人物品，保持

機(jī)房內(nèi)的衛(wèi)生。

(2)嚴(yán)禁在機(jī)房吸煙、便溺。

(3)隨時(shí)保持機(jī)房設(shè)備的干凈整齊，不得有積水、積塵現(xiàn)象。

(4)每班要對值班室進(jìn)行一次清掃，桌上物品應(yīng)擺放整齊，保持清潔。

3、機(jī)房設(shè)備：

(1)未經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得擅自更改、調(diào)整各種設(shè)備的數(shù)據(jù)和參數(shù)，

如需更改數(shù)據(jù)和參數(shù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行更改并做好詳細(xì)的更改記錄。

(2)愛護(hù)機(jī)房內(nèi)的各種設(shè)備、器材，積極維護(hù)、正確使用、防止丟失

和損壞。

⑶機(jī)房內(nèi)的各種設(shè)備要按維保計(jì)劃定期維修保養(yǎng)，確保設(shè)備的正常

運(yùn)行。

(4)運(yùn)行人員要按時(shí)巡視機(jī)房設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和

完好率。

(5)機(jī)房的各種壓力表、安全閥、溫度表要定期檢查和校驗(yàn)，以保證

設(shè)備的安全運(yùn)行。

(6)機(jī)房設(shè)備如發(fā)生異常情況，運(yùn)行人員要做好應(yīng)急處理及善后處理

工作。

4、故障處理：

(1)當(dāng)班發(fā)生的故障，在不影響主系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的前提下由當(dāng)

班處理，若未處理完需轉(zhuǎn)交下班繼續(xù)處理時(shí)，交接班雙方應(yīng)現(xiàn)場交待

清楚并做好記錄。

(2)如故障嚴(yán)重運(yùn)行人員不能排除時(shí)，要做好應(yīng)急處理，并做到：

(2.1)涉及到安全或影響運(yùn)行的故障及時(shí)通知到經(jīng)理、主管，事后

寫清故障報(bào)告。

(2.2)若不涉及安全或未影響正常運(yùn)行的故障要在故障記錄本做好

記錄，并且當(dāng)面向主管或經(jīng)理匯報(bào)。若主管、經(jīng)理不在班，在記錄的

同時(shí)要用書面形式寫清楚并請下個(gè)班人員轉(zhuǎn)交主管、經(jīng)理。

(2.3)如維修人員在機(jī)房內(nèi)維修時(shí)，在確保運(yùn)行及巡視正常前提下，

運(yùn)行人員要主動到維修現(xiàn)場協(xié)助維修。

5、設(shè)備交接：

(1)當(dāng)運(yùn)行班發(fā)現(xiàn)大廈設(shè)備有不正?，F(xiàn)象時(shí)，按“故障處理”要求進(jìn)

行。需要維修班維修的設(shè)備由維修接手進(jìn)行維修，并做好記錄，在維

修期間此設(shè)備由維修班負(fù)責(zé)。

⑵維修正常后，當(dāng)班運(yùn)行領(lǐng)班和維修人員在現(xiàn)場進(jìn)行設(shè)備交接，交

接后設(shè)備由運(yùn)行負(fù)責(zé)。

6、機(jī)房安全：

(1)各運(yùn)行值班及維修人員，要認(rèn)真執(zhí)行各專業(yè)的安全操作規(guī)程及

各項(xiàng)安全規(guī)章制度，并做到安全生產(chǎn)，避免發(fā)生人身傷亡事故。

(2)不準(zhǔn)將易燃易爆物品帶入機(jī)房，如動用明火必須有主管部門批

準(zhǔn)，并配備滅火器和看火人。工作完畢現(xiàn)場應(yīng)有人留守，半小時(shí)后確

認(rèn)無隱患方可離開現(xiàn)場。

(3)各機(jī)房所配消防器材屬專用設(shè)施，應(yīng)擺放在最醒目及便于取拿

的地位，任何人不得挪作它用。

(4)在工作中確保工作場地安全，防倒塌、防滑、防觸電、防爆炸、

防水淹和防止碰、砸、刺、扎傷等。

7、值班管理制度：

1、運(yùn)行值班：

(1)運(yùn)行人員必須集中精力嚴(yán)守崗位，認(rèn)真履行工作職責(zé)。

(2)運(yùn)行人員應(yīng)處理好各項(xiàng)工作及臨時(shí)交辦的任務(wù)。

運(yùn)行人員要對運(yùn)行表和記錄本做詳細(xì)記錄。

(3)運(yùn)行人員在工作中要注意安全操作，嚴(yán)禁違章操作。

(4)運(yùn)行人員不得在機(jī)房內(nèi)追逐打鬧、扎堆閑談、喝酒、吃零食。

(5)運(yùn)行人員要增強(qiáng)節(jié)約意識，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，為大廈節(jié)約開支。

(2)運(yùn)行人員不能脫崗、串崗。

2、運(yùn)行交接班：

(1)運(yùn)行人員必須提前10分鐘到崗進(jìn)行接班工作。

(2)運(yùn)行人員必須現(xiàn)場交接班，做好各設(shè)備的交接。

(3)運(yùn)行人員必須詳細(xì)閱讀各記錄，做好交接工作。

3、值班巡視：

(1)值班人員要按時(shí)進(jìn)行設(shè)備和系統(tǒng)的巡視工作。

(2)值班人員在巡視時(shí)要攜帶必要工具和通訊設(shè)備。

4、值班記錄：

(1)值班人員要做好日常的運(yùn)行巡視記錄。

(2)設(shè)備發(fā)生故障必須做好記錄。

(3)每班結(jié)束前應(yīng)寫交接班記錄。

(4)消防系統(tǒng)的每月巡檢和消防系統(tǒng)設(shè)備的異常情況必須寫記錄。

工程部工具管理制度

目的：為保證部門資產(chǎn)及設(shè)備設(shè)施正常維修維護(hù)

職責(zé)：工程部經(jīng)理、專業(yè)主管、文員負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查

范圍：工程部各專業(yè)

管理制度：

（1）所配置工具為工作之用，每位員工都應(yīng)該愛護(hù)、珍惜。工具使

用后應(yīng)保持潔凈，工具箱碼放整齊。

（2）專用大件工具和機(jī)械應(yīng)有專人保管，凡使用或借用時(shí)需經(jīng)保管

人員同意后方可使（借）用。

（3）凡在工作使用中出現(xiàn)的正常損壞，應(yīng)寫明原因需經(jīng)理簽字后方

可更換新工具。

（4）凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應(yīng)由責(zé)任人照價(jià)賠償。

（5）各班需交接的共用工具，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)清點(diǎn)和管理，如出現(xiàn)

損壞或丟失由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。

（6）從庫房借用工具或器械，歸還日期一般不超過兩天，如有特殊

原因應(yīng)經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。

（7）非本部門人員借用工具時(shí)，應(yīng)由主管或經(jīng)理同意后方可借出并

登記，歸還時(shí)由工具管理人員查驗(yàn)無誤后收存。

（8）工具管理人員應(yīng)定期清點(diǎn)和檢查所負(fù)責(zé)的工具和器械。

（9）凡未經(jīng)批準(zhǔn)不得將工具和機(jī)械等帶出大廈使用。

（10）工具的領(lǐng)用應(yīng)建立“共用工具領(lǐng)用臺帳”和“個(gè)人工具領(lǐng)用臺

帳”。

（11）當(dāng)工具領(lǐng)用人調(diào)離本部門時(shí)，應(yīng)歸還所有領(lǐng)用的工具，如有損

壞或丟失應(yīng)照價(jià)賠償。

機(jī)房鑰匙管理規(guī)定

目的：規(guī)范工程人員及設(shè)備機(jī)房的正常管理工作；

適用范圍：適用于工程部全體人員；

職責(zé)：工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查工作，并定期向部門經(jīng)理匯報(bào)；

具體工作要求：

(1)機(jī)房鑰匙一律不得私自配制；

(2)凡不是24小時(shí)值班的機(jī)房，鑰匙應(yīng)有一套在24小時(shí)值班的配

電機(jī)房保存，以防萬一有特殊情況需使用時(shí)須嚴(yán)格登記。

(3)不允許私配機(jī)房鑰匙。

(4)無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。

(5)機(jī)房鑰匙一旦遺失必須立即申報(bào)。

(6)無人值班的機(jī)房，借用鑰匙時(shí)間需進(jìn)行登記。

設(shè)備機(jī)房門禁制度通則

目的：為保證大樓設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行特制定本管理規(guī)定

范圍：大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施機(jī)房

職責(zé)：工程部經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；各專業(yè)值班及運(yùn)行人員執(zhí)行

管理制度：

(1)非本專業(yè)人員不得隨意進(jìn)入設(shè)備機(jī)房；

(2)經(jīng)工程部經(jīng)理或本專業(yè)主管批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房參觀、檢修，相關(guān)人

員必須遵守機(jī)房的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從值班人員安排,不得隨意逗留;

(3)經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的人員必須填寫外來人員登記表；

(4)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆品進(jìn)入；機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙;

(5)非本專業(yè)人員嚴(yán)禁操作機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備設(shè)施；

(6)工作完畢，禁止在機(jī)房逗留。

弱電設(shè)備管理制度

目的：確保項(xiàng)目弱電系統(tǒng)合理性、技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全

運(yùn)行。

適用范圍：適用于********弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理。

管理制度：

(1)嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀

態(tài)；

(2)將各設(shè)備運(yùn)行情況記錄清楚；

(3)根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)；

(4)對故障報(bào)警及時(shí)處理并記錄運(yùn)行表格；

(5)對外判設(shè)備的承包商做好監(jiān)督；

(6)各設(shè)備的元器件參數(shù)不得隨意更改；

(7)嚴(yán)禁在系統(tǒng)各計(jì)算機(jī)上使用自帶軟件。

水泵房管理制度

目的：確保給排水設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)合理、保證各設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)。

適用范圍：適用于********商業(yè)及寫字樓運(yùn)行管理。

管理制度：

水泵房是提供用戶生活、物業(yè)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正

常工作直接影響到用戶人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶提供合格生活用

水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

(1)巡檢人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥

門有無滲漏水。

(2)經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時(shí)水泵壓力表指

Zj\O

(3)在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的選擇

開關(guān)應(yīng)置于自動位置。

(4)生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，消防泵每月自動和手

動操作試機(jī)一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常啟動。

(5)保持泵房地面和設(shè)備外表的清潔。

(6)水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定的工程部技工管理；透氣

管采用相關(guān)措施工以防雜物掉入水池中。

⑺按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。

(8)保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。

空調(diào)機(jī)房管理制度

目的：空調(diào)機(jī)房是商場設(shè)備的重要基地，此管理制度是為確保設(shè)備的

正常運(yùn)作不受影響而制定的。

適用范圍：適用于********商業(yè)及寫字樓空調(diào)主機(jī)及相應(yīng)設(shè)備正常運(yùn)

行管理。

管理制度：

(1)未經(jīng)工程師以上人員批準(zhǔn)，員工不得私自帶外單位人員到空調(diào)

機(jī)房內(nèi)參觀；

(2)所有電氣開關(guān)未經(jīng)工程師同意，不得隨意打開或關(guān)閉。如需檢

修，須經(jīng)工程師同意后方可進(jìn)行；

(3)所有管路中的水閥，未經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師同意，不得隨意打

開或關(guān)閉。如有檢修需要，須經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師同意后方可進(jìn)行;

(4)機(jī)房內(nèi)因維修需使用電焊、氣焊時(shí)，應(yīng)執(zhí)行消防管理制度，動

火前需辦理動火證以及通知當(dāng)值調(diào)度或工程師，操作時(shí)做好消防及安

全保護(hù)措施，以免引起事故；

(5)使用機(jī)房內(nèi)的壓力容器要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，未經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或

工程師以上批準(zhǔn)不得超壓運(yùn)行；

(6)在機(jī)房內(nèi)連接臨時(shí)電氣設(shè)備時(shí)，首先要經(jīng)過工程師的批準(zhǔn)，還

需要由合格的電工接線、拆線，嚴(yán)禁非電工操作，臨時(shí)線路應(yīng)有可靠

的安全措施；

(7)未經(jīng)培訓(xùn)的人員不得單獨(dú)操作各閥門開關(guān)；

(8)任何人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得私自動用機(jī)房消防器材。如因火情需要，

動用后應(yīng)及時(shí)放回或補(bǔ)回。

(9)機(jī)房內(nèi)的設(shè)備、管道閥門等部件檢修完后，應(yīng)將雜物運(yùn)出機(jī)房，

保持機(jī)房內(nèi)良好的衛(wèi)生環(huán)境。

發(fā)電機(jī)管理制度

目的：發(fā)電機(jī)房是大樓的第三電源供電場所，此管理制度是為確保設(shè)

備的正常運(yùn)作不受影響而制定的。

范圍：適用于********商業(yè)與寫字樓發(fā)電機(jī)設(shè)備及其輔助設(shè)備的正常

運(yùn)行管理

管理制度：

發(fā)電機(jī)為商場的關(guān)健設(shè)備，在緊急情況時(shí)用作支援商場各種警報(bào),

乃救人及保安設(shè)備骨干，因此制訂如下有關(guān)制度：

(1)發(fā)電機(jī)房內(nèi)一切設(shè)施由工程人員負(fù)責(zé)監(jiān)管、定期保養(yǎng)及模擬

操作運(yùn)行，須定期進(jìn)行操作運(yùn)行記錄，遇解決不了的問題應(yīng)報(bào)工程師

處理。

(2)發(fā)電機(jī)房內(nèi)一切設(shè)備操作均由工程人員負(fù)責(zé)，其它人員不得操

作，無關(guān)人員一概不得進(jìn)入機(jī)房。

(3)備用發(fā)電機(jī)在正常情況下可根據(jù)商場情況選擇操作在“自動/

或者手動”檔的位置，因此在未經(jīng)工程師或以上級別人員準(zhǔn)許下不可

擅自轉(zhuǎn)檔。

(4)每月最少進(jìn)行發(fā)電機(jī)的無負(fù)荷運(yùn)行測試一次，每半年最少進(jìn)行有

負(fù)荷運(yùn)行測試一次。

(5)備用發(fā)電機(jī)的散熱水箱、風(fēng)扇、及帶動鏈帶等應(yīng)經(jīng)常處於最佳狀

態(tài)。

(6)備用發(fā)電機(jī)的油缸及出入風(fēng)口應(yīng)經(jīng)常保持滿油及無阻塞狀態(tài)。

⑺遇測試備用發(fā)電機(jī)時(shí)若影響商場的正常電力供應(yīng)，應(yīng)先經(jīng)物業(yè)經(jīng)

理及工程師同意方可進(jìn)行。

(8)備用發(fā)電機(jī)上的塵埃及雜物應(yīng)作定期性的清理，以免因運(yùn)作時(shí)產(chǎn)

生高熱而引致火警。

鍋爐機(jī)房管理制度

目的：鍋爐房為大樓商業(yè)與寫字樓冬季采暖設(shè)備房，此管理制度是為

確保設(shè)備的正常運(yùn)作不受影響而制定的。

范圍：適用********采暖鍋爐及其附屬設(shè)備的正常運(yùn)行管理。

管理制度：

(1)鍋爐房應(yīng)保持整潔、通風(fēng)及照明狀況良好。

(2)鍋爐房內(nèi)禁止吸煙，不得隨意動用明火。

(3)鍋爐房內(nèi)配置必要的滅火器材，所有的鍋爐工必須會熟練操作。

(4)無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入鍋爐房，施工、檢修、檢查或參觀等人員進(jìn)入

要做好登記。

(5)值班人員應(yīng)忠于職守，嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，做好記錄和交接班

工作，值班操作和運(yùn)行，防止因錯誤操作或失職而發(fā)生重大事故。

(6)定期檢查、調(diào)試安全閥、壓力表、水位計(jì)等表具，保持靈敏有效。

對鍋爐爐體，各種管道、閥門、煙道等要定期檢查，發(fā)現(xiàn)有裂逢、空

隙或漏、跑、冒等不良情況及時(shí)進(jìn)行檢修。

⑺使用期間應(yīng)每日定時(shí)檢查煤氣的管道、閥門、水泵等，并作好煤

氣計(jì)量的記錄以便及時(shí)充值，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)處理。

(8)勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。

⑼一旦鍋爐房發(fā)生火警，立即關(guān)閉電源及煤氣總閥，盡快采取相應(yīng)

的滅火措施。

(10)節(jié)假日期間加強(qiáng)巡視，做好安保保衛(wèi)工作。

配電室管理制度

目的：確保機(jī)房設(shè)備的安全運(yùn)行，有效保障人員安全、設(shè)備安全；

范圍：適用于配電室內(nèi)所有設(shè)備的各項(xiàng)日常管理；

職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督，電氣值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施；

制度細(xì)則：

(1)配電人員必須持證上崗，必須嚴(yán)格執(zhí)行用電安全操作規(guī)程；

(2)嚴(yán)格執(zhí)行《機(jī)房門禁制度》；

(3)停送電由當(dāng)班電工依據(jù)《倒閘操作票》、《停送電工作單》進(jìn)行

操作；

(4)當(dāng)班電工應(yīng)按規(guī)定對變配電裝置定時(shí)巡視，作好巡視記錄；發(fā)

現(xiàn)問題及時(shí)處理，不能及時(shí)處理的問題要迅速上報(bào)專業(yè)主管；

(5)停電線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)志，檢修、停電拉閘的須在停電

開關(guān)的手柄處懸掛“有人工作禁止合閘”標(biāo)志牌；嚴(yán)防誤操作；

(6)停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、

電氣設(shè)備完好后方可送電；

⑺供電線路嚴(yán)禁過載供電，配電室內(nèi)禁止亂拉、亂接臨時(shí)線。如需

增容接線的，須報(bào)分管總經(jīng)理和總經(jīng)理進(jìn)行審批，同意簽字后方可執(zhí)

行；

(8)嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作檢修時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕

緣鞋、絕緣手套等；

⑼配電室內(nèi)設(shè)備及線路改變，須經(jīng)過分管總經(jīng)理和總經(jīng)理同意，重

大改變報(bào)物業(yè)XX總經(jīng)理批準(zhǔn)，并在工程部存檔；

(10)保持良好的室內(nèi)照明、通風(fēng)；墻上應(yīng)配掛溫度計(jì)和濕度計(jì)，室內(nèi)

溫度應(yīng)控制在35c以下；

(11)保持配電室的清潔、干燥、無雜物、無積水；

(12)作好防護(hù)措施，防止小動物進(jìn)入配電室；

(13)配電室內(nèi)要配備應(yīng)急照明燈、干粉滅火器，并保證完好無損及使

用方便；

(14)配電室應(yīng)配備標(biāo)示牌(禁止類、警告類、準(zhǔn)許類、提醒類)及臨

時(shí)接地線。

工程部油飾操作制度

目的：確保大樓和人員安全

適用范圍：綜合維修專業(yè)員工

內(nèi)容：

⑴操作現(xiàn)場嚴(yán)禁煙火。

⑵油漆、稀釋劑放在指定位置，保持空氣暢通。

⑶油飾區(qū)域10米內(nèi)不得有產(chǎn)生火花的其他操作。

(4)油漆解凍，嚴(yán)禁用火加熱。

(5)油飾現(xiàn)場須配備滅火器材。

(6)油飾工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用規(guī)程》及《安全作業(yè)管

理規(guī)定》。

(7)工作完成清理現(xiàn)場，剩余油漆等要放回庫房妥善保管。

工程部砂輪切割機(jī)操作制度

目的：確保大樓設(shè)備及員工的安全

適用范圍：工程部各專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)開機(jī)前檢查防護(hù)罩是否齊全，牢固。

(2)工作現(xiàn)場不得有易燃、易爆物品。

(3)檢查砂輪片安裝是否牢固，有無缺陷。

(4)砂輪片與工件接觸要緩慢，正常后均勻受力。

(5)夾板不得小于砂輪片直徑的l/3o

(6)操作時(shí)須佩帶防護(hù)眼鏡。

(7)工作完成后及時(shí)清理工作場地。

工程部臺鉆操作制度

目的：確保大樓設(shè)備及員工的安全

適用范圍：工程部各專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)工作前對所有鉆床和工具，卡尺進(jìn)行全面檢查，確認(rèn)無誤方可

操作。

(2)工件裝加必須牢固可靠，不可用手拿著工件鉆孔，應(yīng)用工具夾

持大型工件必須墊穩(wěn)夾牢，壓緊，工作時(shí)嚴(yán)禁戴手套。

(3)鉆薄片或鉆孔時(shí)，工件下面必須墊木板壓牢，切勿用手去擋，

以免傷人。

4、裝卸工件，裝拆鉆頭，測量工件，變換轉(zhuǎn)速，必須停機(jī)進(jìn)行。裝

卸鉆頭要用鑰匙，不可敲擊。

5、進(jìn)刀是不可用力過猛，以免造成事故。

6、鉆頭上繞有長鐵屑時(shí)要停車，用刷或鐵鉤清除。

7、工作完畢將鉆床及周圍清理干凈。

工程部砂輪機(jī)操作制度

目的：確保大樓設(shè)備及員工的安全

適用范圍：工程部各專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)開機(jī)前檢查防護(hù)罩是否齊全，牢固。

(2)托架與砂輪之間距離在3MM以內(nèi)，砂輪無破損，安裝牢固、平

穩(wěn)。

(3)砂輪與防護(hù)罩之間不得有雜物。

(4)戴好防護(hù)眼鏡，操作時(shí)不得用力過大，不得戴手套操作。

(5)不得兩人同時(shí)使用一個(gè)砂輪，不得在砂輪側(cè)面加工工件。

(6)嚴(yán)格控制砂輪磨損程度，當(dāng)砂輪直徑消耗至原尺寸70%時(shí)應(yīng)更

換砂輪。

(7)較小工件不得用手直接拿著，應(yīng)正確使用工具夾持。

(8)更換砂輪時(shí)應(yīng)檢查有無傷殘，裝好后要經(jīng)過1-2分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)方

可使用。

工程部管道維修操作制度

目的：確保大廈水系統(tǒng)正常運(yùn)行

適用范圍：工程部專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)兩人以上搬運(yùn)時(shí)要相互呼應(yīng)，行動一致。管子堆放須排列整齊，

墊塞牢固，豎放時(shí)要吊裝牢固。

(2)拆裝管道要先關(guān)上前級閥門，并懸掛警示牌，工作完成后取牌

恢復(fù)。

(3)更換閥門前要正確選擇閥門種類、型號，注意介質(zhì)流向。

(4)吊裝長管道要加裝吊桿、支架、管卡，并按管徑及長度確定數(shù)

量，安裝牢固，管道按要求做好防腐。

(5)套絲板保持良好狀態(tài)，管子加工時(shí)要夾持緊固，轉(zhuǎn)動時(shí)不得用

手觸摸。

(6)工作完成后，及時(shí)清理工具及工作場地，保持工具及工作場地

清潔。

工程部電氣焊操作制度

目的：確保設(shè)備安全使用

適用范圍：空調(diào)、綜合維修專業(yè)員工

內(nèi)容：

(1)電氣焊操作必須持保安部開辦的動火證，指定監(jiān)護(hù)人，清理現(xiàn)

場，做好防范措施，確保無危險(xiǎn)方可施焊。

(2)電焊機(jī)電源由專業(yè)電工拆裝，電工確認(rèn)正常后方可操作。

(3)氧氣、乙烘避免暴曬、碰撞，并由專人保管。氧氣瓶、減壓表、

焊具嚴(yán)禁油脂，乙快罐加裝安全止回閥。

(4)焊、割具點(diǎn)火不得對準(zhǔn)人，點(diǎn)燃后不得放在工件上。施焊時(shí)氧

氣、乙快瓶按規(guī)定分開放置。不得持連線焊槍爬梯登高。

(5)嚴(yán)禁帶壓、帶電、帶氣施焊。

(6)操作人員帶好防護(hù)用具。

(7)密封金屬容器施焊時(shí)要可靠接地，儲存過易燃物的容器須清理

干凈展開后方可施焊。雷雨時(shí)禁止露天施焊。

(8)工作結(jié)束后通知電工拆除電源。氧氣、乙快松開減壓閥，并檢

查操作地點(diǎn)，確認(rèn)安全后方可離開。

(9)電、氣焊設(shè)備使用前要嚴(yán)格檢查，未經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)不得外借。

消防設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)定

目的：保證系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行及人員安全；

范圍：消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施；

職責(zé)：主管監(jiān)督及安排專業(yè)人員配合設(shè)備廠家進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，并

檢查結(jié)果；

管理規(guī)定：

⑴保證消防主機(jī)不間斷電源的開啟；

⑵嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)；

⑶專業(yè)人員每天巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常配合廠家處理，做詳

實(shí)記錄并上報(bào)專業(yè)主管；

⑷消防系統(tǒng)各種設(shè)備嚴(yán)禁私自拆卸、維修；

⑸消防廣播主機(jī)，未經(jīng)XX批準(zhǔn)，嚴(yán)禁使用該設(shè)備進(jìn)行無關(guān)內(nèi)容的

應(yīng)急情況處理。

5.1、遇到緊急情況如失火及突發(fā)性天災(zāi)時(shí)應(yīng)及時(shí)聯(lián)絡(luò)應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組,

及時(shí)采取相應(yīng)的措施。

5.2、滅火使用泡沫及干粉滅火器（易燃物品需使用泡沫滅火器）。

5.3、必要時(shí)及時(shí)撥打119和110。

保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定

1.目的：保證保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行及人員安全；

2.范圍：保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備；

3.職責(zé)：電氣主管管理系統(tǒng)運(yùn)行情況，并監(jiān)督本專業(yè)人員及設(shè)備廠家

完成設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作，并檢查結(jié)果；

4.管理規(guī)定：

4.1、保證系統(tǒng)不間斷電源的開啟；

4.2、系統(tǒng)的不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負(fù)載；

4.3、樓層攝像頭的電源插座嚴(yán)禁使用其他負(fù)載；

4.4、未經(jīng)本專業(yè)主管同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)；

4.5、系統(tǒng)參數(shù)修改后，應(yīng)在記錄本上做詳細(xì)記錄，并即時(shí)通知當(dāng)班

監(jiān)控員；

4.6、巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，做詳實(shí)記錄并上報(bào)專

業(yè)主管；

4.7、監(jiān)控系統(tǒng)各種設(shè)備非本專業(yè)人員，嚴(yán)禁私自拆卸、維修、操作；

4.8、主機(jī)專機(jī)專用，嚴(yán)禁安裝任何其它無關(guān)程序。

電梯設(shè)備管理制度

1.目的：為有效保障人員人身安全及確保電梯設(shè)備的安全運(yùn)行；

2.范圍：適用于工程部電梯專業(yè)人員；

3,職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督；

4.制度細(xì)則：

4.1、電梯巡視檢查、維修保養(yǎng)管理由工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督維保方執(zhí)行：

4.2、電梯日常巡視檢查、周維修保養(yǎng)、年度維修測試由專業(yè)維保XX

進(jìn)行；

4.3、工程部應(yīng)對電梯運(yùn)行情況進(jìn)行巡視檢查，并填寫《電梯日常巡

檢記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)維保XX進(jìn)行急修；

4.4、工程部按照電梯保養(yǎng)合同，要求電梯維保XX按合同規(guī)定要求進(jìn)

行維保、調(diào)試，維保現(xiàn)場須由工程部監(jiān)督，并驗(yàn)收維修項(xiàng)目。維保

XX維修人員負(fù)責(zé)填寫維修工作清單。

5.5、出現(xiàn)電梯關(guān)人等故障，以及火災(zāi)等應(yīng)急事件按《電梯應(yīng)急處理

方案》執(zhí)行。

倒閘作業(yè)制度

1.目的：保證大樓變配電設(shè)備正常操作，電力供應(yīng)及時(shí)正常，滿足動

力電力和常用電力需要

2.范圍：適用于********商業(yè)與寫字樓變配電間高低壓設(shè)備的正常運(yùn)

行操作管理

3.倒閘作業(yè)制度

1、倒閘作業(yè)必須根據(jù)倒閘命令進(jìn)行。

2、接到倒閘命令確認(rèn)無誤后，并復(fù)誦一遍得到發(fā)令人許可后，方可

進(jìn)行。

3、接倒閘命令后，應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)牟僮鏖L或編制倒閘作業(yè)票。

4、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好的順序依次在模擬板上操作，

并確認(rèn)模擬操作后圖板上的狀態(tài)是允許送行方向或滿足運(yùn)行要求。

5、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好的順序依次進(jìn)行實(shí)際操作。

6、每進(jìn)行一次操作后，都應(yīng)到設(shè)備所在現(xiàn)場驗(yàn)看開關(guān)是否在操作后

位置。

7、全部操作完畢后，立即向發(fā)命人復(fù)令，并作好記錄。

8、倒閘作業(yè)必須由兩人進(jìn)行,并按安全規(guī)程規(guī)定穿戴好安全防護(hù)用品

和使用絕緣工具。

電梯使用制度

1.目的：保證大樓電梯（垂直電梯和自動扶梯）正常運(yùn)行，滿足顧客及

使用者需求。

2.范圍：適用于大樓商業(yè)與寫字樓電扶梯及期附屬設(shè)備的正常運(yùn)行管

理。

3.使用制度：

1、電梯使用必須建立嚴(yán)格的使用制度，以便更合理，安全的使用電

梯。

2、客用電梯嚴(yán)禁用來運(yùn)送貨物。

3、客貨梯運(yùn)送貨物時(shí)，嚴(yán)禁超長、易燃、易爆品。運(yùn)送液體物品時(shí)

要嚴(yán)密封閉，并專人看守。

4、貨物進(jìn)出時(shí)，門口應(yīng)用木板遮擋，確保無異物落在廳門地坎，卡

住廳門。

5、貨物運(yùn)送完畢，必須清潔轎廂、轎門地坎和門探測器。

6、電梯專用鑰匙專人保管，嚴(yán)禁在電梯運(yùn)行期間用鑰匙改變運(yùn)行狀

態(tài)。

7、電梯發(fā)生故障，趕緊通知相關(guān)單位，不要亂動電梯部件。

8、貴賓用梯前，通知維保方進(jìn)行檢查，并派專業(yè)人員開梯，由維保

人員在機(jī)房值班。

八、工程部各機(jī)電系統(tǒng)操作流程

供配電設(shè)施操作規(guī)程

停電操作流程：

1.退出電容補(bǔ)償柜開關(guān)并斷開各低壓分路開關(guān)，使低壓則總開關(guān)不

帶負(fù)荷。

2.斷開低壓側(cè)低總開關(guān)，并檢查機(jī)械指示位置，確認(rèn)于斷開位置。

3.斷開變壓器高壓側(cè)開關(guān)，并檢查機(jī)械指示位置，確認(rèn)開關(guān)處于斷

開位置。

4.斷開主供或備供電源總開關(guān)，并檢查機(jī)械指示位置，確認(rèn)開關(guān)處

于斷開位置，停電操作流程圖如下：斷開低壓側(cè)各分路開關(guān)一一斷

開低壓側(cè)總開關(guān)一一斷開變壓器高壓側(cè)開關(guān)一一斷開高壓側(cè)進(jìn)線

總開關(guān)。

送電操作流程：

1.合上主供或備供電源進(jìn)線開關(guān)，并檢查機(jī)械指示位置，確認(rèn)合閘

成功；

2.合上變壓器高壓側(cè)開關(guān)，并檢查機(jī)械指示位置確認(rèn)合閘成功；

3.合上變壓器低壓側(cè)進(jìn)線開關(guān)，并檢查機(jī)械指示位置，確認(rèn)合閘成

功，同時(shí)觀察相電壓是否正常；

4.合上變壓器低壓側(cè)各分路開關(guān)，向各客戶供電；

5.投入電容補(bǔ)償柜。

送電操作流程圖

合上主供電源進(jìn)線開關(guān)一一合上10KV高壓真空開關(guān)一一合上變壓

器低壓側(cè)總開關(guān)一一合上變壓器低壓側(cè)各分路開關(guān)

發(fā)電機(jī)操作規(guī)程

發(fā)電機(jī)自動供電操作流程

1.若市電電網(wǎng)故障停止供電時(shí)，應(yīng)啟動后備發(fā)電機(jī)。

2.發(fā)電機(jī)平常投入自動狀態(tài)，發(fā)電機(jī)電源開關(guān)在合閘位置。市電失

壓跳閘，柴油發(fā)電機(jī)自動啟動，待轉(zhuǎn)速達(dá)到r/min,電壓達(dá)到380V,

50HZ,即送電到發(fā)電機(jī)聯(lián)絡(luò)屏。

3.送各路開關(guān)及#開關(guān)（市電供電開關(guān)），合上#開關(guān)（供消防設(shè)

備與車場照明、電梯）及#開關(guān)（發(fā)電機(jī)供購物中心應(yīng)急照明、貨梯、

扶梯、冷凍機(jī)、消防泵、消防送排風(fēng)機(jī)及消防設(shè)施）發(fā)電機(jī)操作規(guī)程

及維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則

啟動前檢查：

1.檢查發(fā)動機(jī)潤滑油油位，高油位“HI”位置，但不可超過。

2.檢查發(fā)動機(jī)冷卻水水位，水位應(yīng)在散熱水箱蓋下5cm位置，該檢

查應(yīng)在發(fā)動機(jī)冷態(tài)下進(jìn)行。

3.檢查油箱中的燃油應(yīng)足夠，管路無滲漏并暢通。

4.檢查蓄電池組電壓應(yīng)正常，刀開關(guān)應(yīng)合上。（平時(shí)刀開關(guān)應(yīng)斷開,

電池組應(yīng)在運(yùn)轉(zhuǎn)前充滿電。充電時(shí)間16?24小時(shí)）。

準(zhǔn)備啟動：

1.為確保系統(tǒng)設(shè)備的安全，如無特殊原因，不使用“自動”或“遙

控”啟動方式。

2.先合上28/F出煙處的排煙電源開關(guān)，再開啟排煙機(jī)，水簾煙塵處

理系統(tǒng)，并將排風(fēng)扇打開。

手動開機(jī)：

1.將“運(yùn)轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“運(yùn)轉(zhuǎn)”位置；發(fā)動機(jī)即轉(zhuǎn)動，

當(dāng)轉(zhuǎn)速達(dá)到500轉(zhuǎn)/分左右時(shí)，啟動馬達(dá)將自動脫離，發(fā)電機(jī)組進(jìn)

入正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。

2.若發(fā)電機(jī)組不能進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)，“逾時(shí)盤車”指示燈發(fā)出信號，此

時(shí)須重新啟動。重新啟動時(shí)先將“運(yùn)轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“停止”

位置，并按“重置”按鈕,等侯2分鐘讓啟動馬達(dá)冷卻后，重新啟動。

啟動3次都失敗，應(yīng)視為故障，需先查明原因。

運(yùn)轉(zhuǎn)中的檢查：

電機(jī)組進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)后，應(yīng)檢查各種儀表指示是否正常，并作好各項(xiàng)

記錄。

停機(jī)：

先將各負(fù)載電路開關(guān)斷開，使發(fā)電機(jī)組在空載下運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘，待發(fā)動

機(jī)氣缸及軸承冷卻后,將“運(yùn)轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“停止”位置，

發(fā)電機(jī)即停止工作。

緊急停機(jī)：

運(yùn)轉(zhuǎn)中如遇緊急情況，可按此按鈕（故障解除后再拉出此開關(guān)），并

將“運(yùn)轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“停止”位置，同時(shí)按測試開關(guān)到

“復(fù)歸/燈光測試”位置。

定期加熱運(yùn)轉(zhuǎn)：

一般不應(yīng)長時(shí)間空載運(yùn)轉(zhuǎn)。機(jī)組每半個(gè)月空載運(yùn)轉(zhuǎn)一次，每次30分

鐘。八.每次加熱前的維護(hù)：每次加熱前應(yīng)做好各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)工作。

各開關(guān)、各電路接點(diǎn)關(guān)應(yīng)牢固可靠，設(shè)備表面應(yīng)清潔、螺絲緊固；

轉(zhuǎn)動部分應(yīng)潤滑、電池?zé)o氧化；儀表、開關(guān)和指示燈應(yīng)完好無損。

（八）、工作票制度凡在變壓器、高壓配電設(shè)備，復(fù)雜的低壓配電

設(shè)備工作，需要停電者必須填寫工作票。經(jīng)許可后，并見到「在此工

作」標(biāo)示牌，才可開工。工作轉(zhuǎn)移地點(diǎn)或工作終結(jié)，同樣必須到值班

室辦理有關(guān)手續(xù)。

發(fā)電機(jī)送電操作流程圖

發(fā)電機(jī)平常投入自動狀態(tài)并合上電源開關(guān)待命一一市電失壓跳

閘發(fā)電機(jī)得信號一一啟動（轉(zhuǎn)速1500r/min電壓380V頻率

50HZ）合上發(fā)電機(jī)電源開關(guān)合上#開關(guān)#開關(guān)合

上#開關(guān)一一拉開#開關(guān)一一拉開#開關(guān)（消防設(shè)施、天虹商場

照明、電梯、及應(yīng)急照明）等

九、工程部工作單流程

1、各種維修單均由工程部助理/文員統(tǒng)一接單。維修單上內(nèi)容必須

填寫清楚并記錄接單時(shí)間。

2、工程部助理/文員根據(jù)工種不同，將維修單派往各專業(yè)領(lǐng)班或主

管，由各專業(yè)主管或領(lǐng)班根據(jù)輕重緩急安排實(shí)施。

3、維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理。完成后注明維修時(shí)間

和所消耗材料，并請客戶簽字認(rèn)可后帶回交給專業(yè)領(lǐng)班。

4、各專業(yè)領(lǐng)班審核后交還工程部助理/文員備案，并向有關(guān)部門返

單。

5.工程部一般情況下不接受電話報(bào)修，如有特殊情況，事后應(yīng)補(bǔ)

工作單。

6.所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)各專業(yè)主管或領(lǐng)班的指示填

寫工作單后方可進(jìn)行。

7.工作單按如下順序分列優(yōu)先安排：

①人身安全、消防安全；

②與所轄區(qū)域租戶有關(guān)；

③設(shè)備故障影響到客人；

④一般維修；

⑤正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。

8.經(jīng)理和主管應(yīng)經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。

9.文員每月匯總一次工作單，向經(jīng)理匯報(bào)。

十、工程部設(shè)備節(jié)能辦法

1.重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都了解節(jié)能是工程管理之重要內(nèi)容。

2.工程部各專業(yè)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況。

3,了解各種能源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促。

5.推廣節(jié)能觀念、意識和方法。

6?不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，

使之不斷完善。

7,應(yīng)用物業(yè)自動化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間變化，時(shí)刻調(diào)整。

8.加強(qiáng)保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。

9.空調(diào)風(fēng)量根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、客人感覺隨時(shí)調(diào)整。

10.照明線路的布置及調(diào)整。

11.燈具的選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率補(bǔ)償器）。

12.升降梯/電扶梯的智能管理。

13.采用節(jié)能開關(guān)控制照明：

13.1聲控開關(guān);

13.2光控開關(guān)；

13.3時(shí)間控制開關(guān)；

13.4延時(shí)控制開關(guān)。

14.合理使用設(shè)備，使其最大限度的達(dá)到工作效率，例如；變壓器最

合理的工作負(fù)載是80%,這時(shí)它各方面的利用率最佳。

H^一、工程部應(yīng)急預(yù)案