廣州瑞奇物業(yè)公司工程部規(guī)章制度

廣州市瑞奇物業(yè)管理有限公司

工程部規(guī)章制度

目錄

工程部行政制度................................................5

工程部工作計劃管理制度.................................5

工程部管理措施.........................................6

工程部報告制度.........................................7

工程部工作考核獎懲制度.................................9

工作單管理制度........................................10

工程部檔案管理規(guī)定....................................12

工程部鑰匙管理規(guī)定....................................14

每日例會制度..........................................15

責(zé)任區(qū)劃分制度........................................16

入室服務(wù)規(guī)范..........................................17

二級庫房管理規(guī)定......................................18

工程部重要工作處理程序.......................................19

設(shè)備故障的排除和處理程序..............................19

重大設(shè)備事故處理程序..................................20

能源消耗控制程序......................................21

工程部突發(fā)事件處理程序................................22

工程部安全制度...............................................25

工程部安全管理制度....................................25

工程部消防安全管理制度................................26

安全操作管理規(guī)程......................................28

工具安全使用管理規(guī)定..................................30

工程使用梯子安全操作規(guī)程..............................47

高空作業(yè)安全操作規(guī)程..................................48

重要機(jī)房門禁制度......................................49

工程部運行、維修、巡檢制度...................................50

工程部巡檢管理制度....................................50

設(shè)備維修管理規(guī)定......................................51

要害部位管理制度......................................52

工程改造報批及管理....................................53

工程部工具管理制度....................................54

臨時用電管理制度......................................56

停運機(jī)房、設(shè)備的檢查、清掃制度.........................57

配電室交接班制度......................................58

空水專業(yè)交接班制度....................................59

鍋爐專業(yè)交接班制度....................................60

配電室值班制度........................................61

空水專業(yè)值班制度......................................62

弱電系統(tǒng)運行、巡視檢查制度.............................63

變配電室巡視檢查制度..................................64

空水專業(yè)運行、巡視檢查制度.............................65

強(qiáng)電維修安全管理規(guī)定..................................66

工程部主要工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn).................................68

一.工程部調(diào)度工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)......................68

二.工程改造及維修...................................70

三.購買工程材料.....................................71

四.弱電專業(yè)工作項目、程序和標(biāo)準(zhǔn)......................72

五.強(qiáng)電專業(yè)工作程序和標(biāo)準(zhǔn)............................74

六.空調(diào)專業(yè)工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)........................77

七.給排水專業(yè)工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)......................80

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A.工程部行政制度

工程部工作計劃管理制度

工程部應(yīng)根據(jù)管理目標(biāo)制定工作計劃，并嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，使工作井

井有條。

1.根據(jù)小區(qū)存在的功能缺陷和小區(qū)的發(fā)展方向，制定十年發(fā)展規(guī)劃;

每年應(yīng)制定年度設(shè)備維護(hù)和更新改造計劃；每季、每月、每周、每

日都應(yīng)有具體實施計劃C

2.規(guī)劃和年度計劃由工程部提出，由物業(yè)管理中心行政部審核，項

目報請物業(yè)管理中心經(jīng)理。季、月、周、日計劃由工程部自行制訂。

3.各階段計劃必須與總體計劃相符合。

4.在日常工作中必須認(rèn)真落實計劃內(nèi)容，做到時間、人力、物力保

障，保證計劃按期完成。若因客觀原因計劃無法按期完成時，應(yīng)事

先向領(lǐng)導(dǎo)說明。

5.各級領(lǐng)導(dǎo)要經(jīng)常檢查計劃執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。若在執(zhí)

行過程中發(fā)現(xiàn)計劃不符合實際情況時可予以修正。

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工程部管理措施

1.制定各級崗位責(zé)任制。

2.有嚴(yán)格的員工培訓(xùn)計劃和技術(shù)考核制度。

3.堅持部門例會制度和工作匯報制度;做好每月的工作報告和工作

總結(jié)。

4.貫徹落實獎懲制度；作好每月的員工評估工作。

5.制定操作程序、服務(wù)規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)。

6.確定工作檢查制度和檢查各項規(guī)章、制度、規(guī)范的落實和執(zhí)行情

況。

7.經(jīng)常不斷地整頓勞動紀(jì)律和整理工作秩序。

8.定期開展技術(shù)競賽活動和發(fā)動員工提出好的建議。

9.開源節(jié)流，作好能源、材料的節(jié)約和修舊利廢工作。

10.編制設(shè)備保養(yǎng)條例及計劃和確定設(shè)備巡視檢查制度。

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工程部報告制度

工程部所有員工都有責(zé)任將工作情況和發(fā)現(xiàn)的問題向領(lǐng)導(dǎo)報告，具體規(guī)

定如下：

1.正常工作完成情況逐級報告。

2.遇有特殊情況時應(yīng)邊處理、邊報告。情況緊急可越級上報。

3.報告情況應(yīng)簡明扼要，情況敘述清楚，必要時應(yīng)書面報告。

4,領(lǐng)導(dǎo)在接受報告后應(yīng)及時處理，處理后要做好記錄。

5.報告內(nèi)容如下：

卜列情況必須報告領(lǐng)班：

(1)重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。

(2)采用新的運行方式。

(3)主要設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)。

(4)系統(tǒng)故隙及檢修。

(5)重要零、部件改造、代換或加工修理。

(6)領(lǐng)用工具、備件、材料(低值易耗品例外)。

(7)員工加班、換班、補(bǔ)休、病假。

(8)與其它部門或班組協(xié)調(diào)工作。

下列情況必須報告經(jīng)理

(1)重點設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。

(2)影響營業(yè)的設(shè)備故障或施工。

(3)員工的違章、違紀(jì)現(xiàn)象。

(4)客戶、其他部門提出的意見及建議。

(5)系統(tǒng)運行方式較大改變。

(6)重點設(shè)備零、部件改換。

(7)系統(tǒng)及主要設(shè)備技術(shù)改造或移位安裝。

(8)系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工。

(9)班組人員調(diào)整。

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(10)領(lǐng)班病、事假、補(bǔ)休、換班。

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工程部工作考核獎懲制度

為充分調(diào)動員工的積極性，表揚先進(jìn)，批評落后，特制定獎勵和懲罰制度。

1.員工專業(yè)技能考核：

(1)員工到崗后試用期滿轉(zhuǎn)正時進(jìn)行基本技能考核，考核合格后方能轉(zhuǎn)正。

(2)每季度由各個專業(yè)主管對所屬員工技能情況工作表現(xiàn)進(jìn)行評定，工程部

經(jīng)理對專業(yè)主管工作業(yè)績進(jìn)行評定。

(3)每次專業(yè)培訓(xùn)適時安排考核。

2.根據(jù)員工的工作業(yè)績，對在以下方面有突出貢獻(xiàn)的將報請物業(yè)管理中心給

予獎勵：

(1)工作勤于職守，成績顯著；

(2)業(yè)務(wù)技術(shù)精良，成效顯著；

(3)勤儉節(jié)約，效果明顯；

(4)技術(shù)革新，效果突出；

(5)發(fā)現(xiàn)重大隱患，避免事故發(fā)生。

3.對員工有以下行為者，將報請物業(yè)管理中心給予處罰：

(1)違反物業(yè)管理中心員工守則和工程部管理制度；

(2)在工作或值班期擅自脫崗；

(3)由于工作失誤造成設(shè)備和人身安全事故；

(4)工作態(tài)度和質(zhì)量差，造成客戶投訴；

(5)工作時間辦私事；

(6)私自將大廈或客戶物品帶出大廈；

(7)工作時間串崗聊天，喝酒，會客；

(8)工作時間吵架;

(9)發(fā)現(xiàn)問題未及時報告；

(10)其它違規(guī)、違紀(jì)行為。

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工作單管理制度

一.工作單和維修電話記錄制度的目的：

1.有利于檢查工作質(zhì)量，責(zé)任落實到人。

2.憑工作單進(jìn)入客戶區(qū)域，工作單就是工程維修人員進(jìn)入客戶區(qū)域的通行證。

3.憑工作單到庫房領(lǐng)料，便于大廈各部門核算，同時也有利于庫房管理、統(tǒng)

計。

4.工程部調(diào)度接到維修電話通知后，填寫《維修工作單》，按照各專業(yè)分檢后

通知各專業(yè)人員及時到客戶處進(jìn)行維修。大廈通常分為空水、強(qiáng)電、弱電、綜

合維修等專業(yè)。這樣安排，有利于派工派單，有利于值班主管掌握工作情況。

調(diào)度人員每H應(yīng)做出統(tǒng)計，每月做出工單月報送交工程部。

二.使用和管理工作單的具體要求：

1.工作單是工程維修人員從事工作的憑據(jù)，各使用部門應(yīng)認(rèn)真、詳細(xì)填寫，

以免影響服務(wù)效率及工作質(zhì)量，工程部辦公室應(yīng)設(shè)置工作單存欄。

2.工作單一式三聯(lián)：分為三種顏色的單子。一聯(lián)為申請部門留底備查、二聯(lián)

為工程部留底備查，三聯(lián)為維修完畢申請人簽字驗收，返回工程部留底備查。

3.工程部調(diào)度人員接到返回的工作單后，應(yīng)按專業(yè)分檢，分放在工單分派欄

中，分派欄包括“待修理”、“正在修理”、“已完成”、“未完成”、“等備件”。

4.工作單應(yīng)寫清工作地點、工作內(nèi)容，一份工單只填寫一項工作，便于工程

部分派。

5.當(dāng)工程部人員完成工作后，當(dāng)事人予以驗收、復(fù)查，合格后在工作驗查一

欄簽名。

6.凡屬于供應(yīng)商、裝修商保修范圍的設(shè)備需要維修，一般由簽約部門或使用

部門聯(lián)系保修。

7.使用部門采購的新設(shè)備應(yīng)及時通知工程部，以便配合使用前的檢查及調(diào)試,

及時將圖紙資料交工程部閱存。

三.其他注意事項：

1.發(fā)生停電、停水、跑水、電梯困人、設(shè)備運行異常等緊急現(xiàn)象及各部門巡

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查發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施存在問題時，可以電話方式通知工程部。

2.補(bǔ)配鑰匙及換鎖工作，應(yīng)先到保安部申請，填寫“補(bǔ)、配鑰匙申請表”，不

能憑工作單補(bǔ)、配鑰匙。

3.凡需要重新制作、翻修的工作，材料費在300元以上的投資，一律填寫“客

戶服務(wù)單”，并由財務(wù)部審核，總辦批準(zhǔn)后實施。

4.凡是文字表達(dá)不清，而需要附圖說明的工作應(yīng)附圖說明，圖中尺寸比例要

標(biāo)清楚。

5.凡不能按相關(guān)規(guī)定及時完成的工單，存放在“未完成”一欄，并做好交接

班；因工具、材料等原因而擱置的工作單，放在“等備件”格內(nèi)，并及時申報

采購單爭取及時恢復(fù)。領(lǐng)班以上各級人員均應(yīng)對“未完成”和“等備件”的工

作單給以高度重視，積級采取相應(yīng)措施并向工程部報告原囚。

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工程部檔案管理規(guī)定

工程檔案是工程部運行管理樓宇建筑設(shè)施和設(shè)備的基本依據(jù)，加強(qiáng)工程檔

案管理是工程部的一項重要工作。為加強(qiáng)工程檔案管理特制定本管理制度。

一.工程檔案目錄管理

1.工程檔案管理采取紙頁檔案和計算機(jī)檔案并行管理方式，基礎(chǔ)檔案材料要

保留紙頁檔案，過程性檔案要逐步向無紙化檔案過渡。

2.工程檔案設(shè)置三級目錄，第一級目錄為類別目錄，第二級目錄為程序文件

目錄，第三級目錄為工作單目錄。

3.工程檔案設(shè)置應(yīng)與上一級檔案目錄設(shè)置一致。

二.工程檔案管理程序

1.工程檔案管理責(zé)任

(1)工程部經(jīng)理責(zé)任：設(shè)置文秘檔案員；確定檔案目錄；設(shè)置檔案保密等

級；檢查檔案情況。

(2)工程部責(zé)任：配合工程部經(jīng)理進(jìn)行工作。

(3)文秘檔案員責(zé)任：檔案建立；檔案修改；檔案整理；銷

毀更新；檔案資料分析報告；接受經(jīng)理和上一級檔案管理人員

檢查；檢查工程部各級人員檔案工作情況。

(4)員工責(zé)任：認(rèn)真進(jìn)行原始資料的記錄；接受各級領(lǐng)導(dǎo)和檔案員的工作

檢查。

2.工程檔案管理程序

(1)工程檔案的建立

文秘檔案員根據(jù)經(jīng)理意見建立各級檔案目錄并將各類文件、資料、圖紙、

記錄按目錄要求存檔。檔案要予以統(tǒng)一編號，并在每卷首頁建立目錄清單，

同時在計算機(jī)中進(jìn)行目錄登記。

(2)工程檔案的存檔

工程檔案由文秘檔案員整理，按規(guī)定目錄存檔。

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(3)工程檔案的查閱和借閱

一般工程檔案查閱可向文秘檔案員借出，在工程部辦公室閱覽；若需借閱須

在文秘檔案員處辦理借閱手續(xù)。保密檔案經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)可查閱，不可以借

閱。

(4)工程檔案的更改清理和銷毀

原始檔案一般不可修改；工程部工作檔案經(jīng)工程部經(jīng)理同意可以修改。工程

部檔案應(yīng)定期正行清理，過程性工作檔案到期后應(yīng)及時銷毀，但應(yīng)做好銷毀記

錄。

(5)上級檔案存檔

工程部檔案應(yīng)由文秘檔案員定期上交物業(yè)管理中心存檔。

(6)保密等級設(shè)置和更改

涉及到物業(yè)管理中心、項目部、工程部機(jī)密的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)檔案，如委托管理

合同、原始圖紙、技術(shù)改造方案和圖紙、工程招標(biāo)標(biāo)底、施工合同書等應(yīng)設(shè)置

密碼，其保密等級和密碼及其修改由工程部經(jīng)理決定。

(7)計算機(jī)檔案管理

工程部檔案應(yīng)積極推行計算機(jī)管理，由文秘檔案員設(shè)置目錄菜單，將檔案或

目錄及時錄入計算機(jī)中，進(jìn)行資料分析、整理和信息傳遞。

(8)圖書檔案管理辦法

工程部購置的技術(shù)圖書由文秘檔案員登記建檔，制定圖書借閱管理辦法，

嚴(yán)格按管理辦法借閱。

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工程部鑰匙管理規(guī)定

鑰匙的管理是確保小區(qū)大廈和客戶安全的一項重要工作。為加強(qiáng)鑰匙管理,

特制定如下管理制度。

1.在工程交接時，認(rèn)真進(jìn)行鑰匙的交接工作，雙方應(yīng)認(rèn)真清點鑰匙，無誤后

共同在交接書上簽字。

2.機(jī)械鎖鑰匙坯，由招標(biāo)采購部采購，由保安部保管。需要增配、補(bǔ)配鑰匙

應(yīng)填寫申請表，按程序?qū)徟?，由保安部?fù)責(zé)。

3.工程部機(jī)房每次換鎖時應(yīng)向保安部申請，填寫申請表，并做好移交及變更

登記。

4.如果需增配、補(bǔ)配鑰匙，要由部門經(jīng)理填寫配鑰匙申請表，說明原因、數(shù)

量，經(jīng)物業(yè)中心主任同意，并報保安部備案后方可配制。

5.如果鑰匙丟失，要由當(dāng)事人寫出情況報告，并由部門做出對當(dāng)事人的處理

意見，并送保安部〔丟失鑰匙應(yīng)將鎖具全部更換，其費用由當(dāng)事人承擔(dān)）備案。

6.如果是鑰匙損壞，要寫出損壞報告，連同被損壞鑰匙一并送保安部處理。

7.樓層配電間門、豎井門、地下水箱間門、樓頂水箱間門、各風(fēng)機(jī)房門、樓

層新風(fēng)機(jī)房門應(yīng)配制統(tǒng)一鎖芯的鑰匙，由工程部經(jīng)理、有關(guān)專業(yè)值班人員使用。

8.工程部各個部位房間門鑰匙均應(yīng)備份一套，交保安部封存。更換門鎖及鎖

芯要及時交保安部更新封存。

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每日例會制度

為加強(qiáng)日常工作規(guī)范管理，根據(jù)實際情況調(diào)整工作計劃，隨時對員工進(jìn)行

安全教育，工程部實行每日全體員工例會制度。

1.每周一至周五早8：30工程部在崗全體員工均須參加例會。(注：

緊急事故處理除外)。

2.參加例會人員集合于辦公室，應(yīng)嚴(yán)格按“員工行為規(guī)范”著裝。

3.例會內(nèi)容：

(1)工程部經(jīng)理檢查員工儀表。

(2)各專業(yè)主管及領(lǐng)班匯報前一天本專業(yè)的工作進(jìn)展情況、設(shè)備

運行情況。

(3)工程部經(jīng)理布置當(dāng)日工作，強(qiáng)調(diào)注意事項，提示計劃工作，

通報相關(guān)事宜。

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責(zé)任區(qū)劃分制度

1.除執(zhí)行《T程部巡檢管理制度》的要求外，還應(yīng)將正在運行期間

的設(shè)備，根據(jù)專業(yè)分解，責(zé)任落實到人。

2.各專業(yè)主管負(fù)責(zé)分解劃分責(zé)任區(qū)。

3.各專業(yè)技術(shù)人員對所轄責(zé)任區(qū)，要認(rèn)真巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時報

告上級并填寫記錄，以便及時處理。

4.各專業(yè)技術(shù)人員對所轄責(zé)任區(qū)要定期清掃并填寫記錄,確保設(shè)備

及環(huán)境的清潔。

5.因人員變動、設(shè)備變更，各專業(yè)主管應(yīng)及時調(diào)整劃分責(zé)任區(qū)。

6.各專業(yè)主管至少每周檢查一次本專業(yè)責(zé)任區(qū)，部門經(jīng)理至少每二

周檢查一次責(zé)任區(qū)。

7.對責(zé)任區(qū)未按本制度執(zhí)行的責(zé)任人,對責(zé)任人進(jìn)行批評教育并視

情節(jié)輕重，根據(jù)物業(yè)管理中心及工程部的相關(guān)規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)或行政

處罰。

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入室服務(wù)規(guī)范

進(jìn)入客戶房間要先敲門，得到允許后方可進(jìn)入。

對客人提出的詢問自己不明白時不得擅自回答，應(yīng)主動代客人查詢。

注意儀容儀表、禮節(jié)禮貌，不準(zhǔn)在客人面前裝腔作勢，態(tài)度傲慢。

不準(zhǔn)在客人面前竊竊私語或高談闊論。

對客人投訴，要表示謝意和歉意；對不能解決的問題，要先道歉，再做溫和耐心的解釋

并及時報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)C

不準(zhǔn)在客人面前有抓頭皮，摳鼻子，挖耳朵，剪指甲等不雅的動作。

工作時如需搬動客人物品時，必須先征得客人同意后再動。

在客人房間內(nèi)工作時，一定要認(rèn)真仔細(xì)，在可能造成污染或影響環(huán)境及物品時，一定要

先通知客戶，并做好必要的防護(hù)及保護(hù)，絕不能野蠻施工。

工作完成后及時清理現(xiàn)場，恢復(fù)原樣。

進(jìn)入客人房間工作，要有大廈工程部下發(fā)的工作單，維修完畢征得客人滿意意見后方可

離開。

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二級庫房管理規(guī)定

1.材料、備品、備件，應(yīng)按品種、規(guī)格分門別類擺放。常用物品應(yīng)

設(shè)有標(biāo)簽。

2.建立物品庫存賬目出庫領(lǐng)用臺帳，做到帳物相符。

3.每月應(yīng)對庫存物品進(jìn)行盤點，定期與招標(biāo)采購部進(jìn)行核對。

4.嚴(yán)格執(zhí)行《消防法》及《61號令》。易燃、易爆物品單獨存放。

5,保持庫內(nèi)整潔。庫房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，并配置滅火器。

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B.工程部重要工作處理程序

設(shè)備故障的排除和處理程序

1.小區(qū)大廈主要設(shè)備發(fā)生故障，值班人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部。工

程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場，分析檢查故障的原因，采取果

斷的應(yīng)急措施。

2.找出原因后，工程部經(jīng)理和主管工程師須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、

排除故障、恢復(fù)正常運行，匯報物業(yè)管理中心主任。

3.主管工程師寫出一份書面報告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再

次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報工程部經(jīng)理。

如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由主管工程師根

據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見，報工程部經(jīng)理審批后給予處罰，并通知行

政部備案，如果情況較嚴(yán)重，需要開除責(zé)任者，則需報人力資源部和物業(yè)

管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第20頁共82頁

重大設(shè)備事故處理程序

1.小區(qū)大廈如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場人員應(yīng)立即切斷電源、天然

氣等危險源，保護(hù)事故現(xiàn)場，并立即通知工程部經(jīng)理

2.工程部經(jīng)理接到事故報告后，立即率領(lǐng)工程部有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場

組織處理事故，同時報告物業(yè)管理中心主任。

3.物業(yè)管理中心經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場

情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備，如影響營業(yè)時應(yīng)立即組織搶修。

4.事故排除后，本專業(yè)主管做詳細(xì)處理記錄，填寫事故分析報告，

將事故原因，事故狀況、處理過程、處理方法、預(yù)防措施報工程部

經(jīng)理，并抄報總經(jīng)理。

如經(jīng)查，發(fā)現(xiàn)是人為事故，則由工程部提出對責(zé)任者的處分意見,

報總經(jīng)理和人力資源部批準(zhǔn)后執(zhí)行，同時再次對有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)和教

育，以防止類似事故再次發(fā)生。

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時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第21頁共82頁

能源消耗控制程序

1.能源消耗控制的范圍是：電、水、天然氣等。工程部在所有出租

部位安裝電表使用須登記。

2.工程部派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏

氣等現(xiàn)象，立即采取措施解決問題，如屬人為事故，將對有關(guān)人員

進(jìn)行教育并懲罰。

3.巡視中發(fā)現(xiàn)常流水、常明燈等現(xiàn)象應(yīng)及時處理，對情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)

任人或單位給予適當(dāng)?shù)奶幜P。

4.工程部每月召開一次能源控制分析會，邀請使用部門人員參加。

5.工程部每月25日匯總，月底前上報能源程序消耗情況，送財務(wù)

部經(jīng)理。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第22頁共82頁

工程部突發(fā)事件處理程序

為了保證大廈正常運行，降低事故范圍及經(jīng)濟(jì)損失，對影響大廈正常運行

的各類突發(fā)事件，包拈停電、停水、跑水、燃?xì)庑孤?、電梯關(guān)人等事件做出相

應(yīng)的處理，特制定工程部突發(fā)事件處理程序。

1.大廈設(shè)備發(fā)生意外故障時，現(xiàn)場人員應(yīng)立即采取緊急措施，并立即報告上

級。正常工作日報工程部經(jīng)理，夜間及節(jié)假日報告值班經(jīng)理。

2.工程部經(jīng)理、值班經(jīng)理接到事故報告后，趕赴事故現(xiàn)場指揮處理事故。嚴(yán)

重事故報物業(yè)中心主任并通知保安部、客務(wù)部配合處理事故。

3.根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備。如設(shè)備搶修將影響正常營業(yè)，

由客務(wù)部立即通知有關(guān)客戶；如事故可能危害客戶人身或設(shè)備安全時，應(yīng)立即

組織人員疏散和設(shè)備轉(zhuǎn)移。

4.全樓意外停電

（1）發(fā)生全樓停電事故時，值班或其他發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即報告工程部或電氣

負(fù)責(zé)人（非正常工作日報告值班經(jīng)理）o工程部電氣負(fù)責(zé)人要立即現(xiàn)場組織處

理事故。

（2）工程部調(diào)度應(yīng)配合專業(yè)負(fù)責(zé)人調(diào)配人員，并報告工程部經(jīng)理。

（3）工程部經(jīng)理報告物管中心經(jīng)理，并通知保安部做好大廈消防及治安工

作，通知客務(wù)部做好客戶解釋工作。

（4）工程部各系統(tǒng)緊急措施

a.電梯值班人員立即檢查電梯內(nèi)是否有被困人員，如果有人應(yīng)確認(rèn)電梯

位置，安撫被困人員，盡快平層放人，并將所有電梯都停在基站c

b.空調(diào)值班人員應(yīng)立即關(guān)閉空調(diào)機(jī)組。

c.鍋爐值班人員應(yīng)關(guān)閉燃?xì)忾y門。

（5）電氣維修人員應(yīng)立即檢查造成停電原因，并采取應(yīng)急措施。

a.大廈內(nèi)用電設(shè)備或線路故障造成停電，應(yīng)立即切除故障部位電源，盡

快排除故障，確保其他線路正常供電。

b.全站停電，應(yīng)將低壓負(fù)荷全部拉掉，再拉掉高壓負(fù)荷開關(guān)，再拉隔離

開關(guān)并向客戶說明。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第23頁共82頁

C.全站停電時，應(yīng)向本網(wǎng)上級變配電站(所)通報情況，要求其立即搶

修,恢復(fù)供電。

d.外網(wǎng)恢復(fù)供電后，應(yīng)先合高壓，確認(rèn)無誤后再合各分路低壓開關(guān)。

e.恢復(fù)供電后電氣維修人員應(yīng)巡視整個大廈，檢查有無掉閘、短路和其

它故障，確認(rèn)各部位設(shè)名、照明的運行狀態(tài)。

5.突然停水

(1)大廈發(fā)生突然停水時，值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知大廈值班人員,

向上級報告，并采取緊急措施。工程部經(jīng)理和空水專業(yè)主管(領(lǐng)班)要立即組

織人員檢查停水原因，若大廈內(nèi)設(shè)備、管路故障，應(yīng)組織搶修。

(2)若外管線停水，應(yīng)由空水專業(yè)主管(領(lǐng)班)通知自來水管網(wǎng)所，要求

其盡快搶修，恢復(fù)供水。

(3)恢復(fù)供水后，綜合維修班人員應(yīng)進(jìn)行整個大廈巡視，檢查有無損壞的

管路和設(shè)備，各截門、龍頭是否關(guān)閉，有無跑、冒、滴、漏。

6.跑水

(1)發(fā)生突然跑水時，值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即通知大廈值班人員，向上

級報告。

(2)工程部空水專業(yè)主管(領(lǐng)班)要立即組織人員檢杳跑水原因，將跑水管路

閥門或供水水泵關(guān)閉。若是樓頂水箱跑水，應(yīng)立即關(guān)閉頂層水箱供水設(shè)備及

閥門，通知配電室，停止向事故部位供電。

(3)組織工程部人員對設(shè)備、管路故障進(jìn)行搶修。

(4)通知保安部維持秩序，通知客務(wù)部清掃積水，搶搬或遮蓋客戶和大廈設(shè)

備物品。

(5)故障排除后，空水專業(yè)維修班人員應(yīng)進(jìn)行檢查試驗，確保無誤后再恢復(fù)

供水。

7.電梯關(guān)人

(1)當(dāng)發(fā)生電梯故障并有人員被困在電梯內(nèi)時，電梯值班人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)

場確認(rèn)電梯位置,安撫被困人員，盡快平層放人，對故障電梯進(jìn)行檢查，并

立即修復(fù)或通知維保單位，若因為停電原因造成停機(jī),還應(yīng)將電梯停在基站。

(2)電梯內(nèi)人員解救出來后，電梯維修人員應(yīng)將電梯認(rèn)真檢查、處理故障，

試運行確認(rèn)無誤后再投入運行。

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時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁共82頁

8.事故排除后，工程部專業(yè)主管做詳細(xì)處理記錄，填寫事故分析報告，將事

故原因、事故情況、處理方法、預(yù)防措施報工程部經(jīng)理，重大事故要上報物業(yè)

管理中心主任。

9.如果經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)屬人為事故，應(yīng)由工程司提出對責(zé)任者的處分意見，報物

業(yè)管理中心經(jīng)理和人力資源部批準(zhǔn)后執(zhí)行，同時對有關(guān)人員進(jìn)行再培訓(xùn)和再教

育，經(jīng)考試合格后方可從事本職工作。以防止類似事故再次發(fā)生。

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時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第25頁共82頁

C.工程部安全制度

工程部安全管理制度

1.工程部員工必須樹立安全防范意識，認(rèn)真執(zhí)行小區(qū)大廈安全管理制度和設(shè)

備安全技術(shù)規(guī)程，協(xié)同保安部做好大廈各種機(jī)房、設(shè)備的治安保衛(wèi)工作，

2.嚴(yán)格執(zhí)行《重要機(jī)房門禁制度》，未經(jīng)工程部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，外來人員不得進(jìn)

入電梯機(jī)房，發(fā)電機(jī)房、配電室、消防泵房、生活水泵房、冷凍主機(jī)房、燃?xì)?/p>

鍋爐房、空調(diào)機(jī)房等各要害部位。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入者，必須辦理登記手續(xù)，自覺接

受檢查，嚴(yán)禁攜帶火種和易燃、易爆物品進(jìn)入上述要害部位，并由工程部有關(guān)

人員陪同。

3.工程部各級人員必須嚴(yán)格按照安全技術(shù)規(guī)程進(jìn)行設(shè)備運行、維修，認(rèn)真檢

查所管轄設(shè)備安全運行狀態(tài)及所屬機(jī)房范圍的安全狀況，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時

報告限期解決。

4.嚴(yán)格執(zhí)行《工程部鑰匙管理規(guī)定》，工程部各機(jī)房不得隨意配備鑰匙。機(jī)房

鑰匙由值班人員專人負(fù)責(zé)、無人時必須鎖好門窗。交接班時鑰匙必須一起交接，

并作好記錄。

5.工程部人員必須在指定地點吸煙，其他一切場所禁止吸煙，并勸阻其他人

員在指定場所吸煙。

6.工程維修中需要動用明火時，必須辦理《動火許可證》后方可施工，施工

前盡量排除易燃、易爆物品，施工過程中加強(qiáng)火源管理，不得違章作業(yè)，施工

完成后認(rèn)真檢查確認(rèn)無火種，并清理現(xiàn)場后方可離開。

7.設(shè)備維修中需使用易燃材料時，必須采取防范措施，協(xié)同保安部一道消除

火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警應(yīng)及時報告確保安全。

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編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第26頁共82頁

工程部消防安全管理制度

為貫徹落實中華人民共和國消防法規(guī)及《61號令》，保證大廈及各部

門的安全，根據(jù)工程部的實際情況，制定消防管理制度。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)

1.建立以部門經(jīng)理、主管、領(lǐng)班負(fù)責(zé)的逐級責(zé)任制。

2.消防工作人人有責(zé)，每位員工都是義務(wù)消防員。

3.部門經(jīng)理把防火安全工作與管理工作同時計劃、同時布置、同時

檢查、同時總結(jié)、同時評比。

4.防火負(fù)責(zé)人的職責(zé)

（1）貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級的規(guī)定。

（2）制定有關(guān)防火安全制度。

（3）劃分防火責(zé)任區(qū)，為各負(fù)責(zé)工作的地段。

（4）明確重點防火部位為：配電室、制冷機(jī)房、燃?xì)忮仩t房、

倉庫等要害部門。

（5）負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行消防知識教育。

（6）每月召開一次防火會議，檢查一次執(zhí)行情況，及時消除火

災(zāi)隱患。

5.員工消防職責(zé)

（1）認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識，掌握一般滅火本領(lǐng)。

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編號:

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第27頁共82頁

(2)自覺遵守物業(yè)管理中心的安全防火制度，注意自己工作崗

位的防火安全。

(3)會使用消防器材，發(fā)生火警會報警，積極參加滅火。

(4)對違反安全防火規(guī)定的行為要敢于制止。

(5)認(rèn)真檢查巡視工作范圍內(nèi)的安全防火情況。

二、消防管理

1.維修工作用火、電氣焊，必須配備滅火器，并派專人負(fù)責(zé)。

2.生活用火、鍋爐用火，距可燃物應(yīng)大于1.5m。

3.倉庫、機(jī)房、配電室動火，必須符合用火規(guī)定。

4.倉庫、機(jī)房、配電室禁止用明火取暖、吸煙。

5.存放易燃物品，要留足夠消防通道，配備足夠滅火器材。

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編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第28頁共82頁

安全操作管理規(guī)程

1.需要停機(jī)、停電維修管線或設(shè)備時，必須與運行人員取得聯(lián)系，在取得運

行人員同意后，方可停機(jī)、停電進(jìn)行，并在電源開關(guān)手柄位置上掛“禁止合閘，

有人工作”的標(biāo)示牌，采取安全措施后，方可維修操作。

2.拆除或修理帶壓力的管線和設(shè)備時，必須在卸壓后進(jìn)行，在不能卸壓時，

一定要有安全措施，有專人監(jiān)護(hù)。

3.管子進(jìn)行煨彎時，要固定牢固。煨彎器必須完好無損，站立姿勢要正確，

用力不要過猛，身后不能有障礙物。

4.在容器內(nèi)或糞池內(nèi)進(jìn)行維修工作時，必須確認(rèn)無毒后方能進(jìn)行工作，必要

時佩戴有氧呼吸器。如進(jìn)行明火作業(yè)時，要在無燃?xì)鈺r進(jìn)行，保持通風(fēng)良好，

入口處必須有人看護(hù)。

5.各種管線施工時要查明水流方向，確認(rèn)閥門是否吳嚴(yán)，壓力表是否準(zhǔn)確。

確認(rèn)無誤后方可進(jìn)行操作。

6.搬運大型管材時，要前后注意以防碰壞設(shè)備和碰傷他人。管材要排放整齊，

以防絆腿。

7.維修設(shè)備需要拆接電線時，必須由強(qiáng)電人員進(jìn)行，設(shè)備與帶電線路連接，

不能停電時，要經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，采取安全措施后方可進(jìn)行，并要求與帶電部位保

持安全距離，設(shè)專人監(jiān)護(hù)。

8.高空作業(yè)口寸必須采取安全措施，按高空作業(yè)操作規(guī)程進(jìn)行作業(yè)，要設(shè)專人

監(jiān)護(hù)。

9.進(jìn)入頂棚內(nèi)工作時要踩、蹬有吊筋比較牢固的籠骨上，要防止踩空掉下摔

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時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第29頁共82頁

傷，頂棚下要有專人看管，以防掉物傷及他人，在頂棚內(nèi)工作時要戴好安全帽，

以防碰傷頭部。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第30頁共82頁

工具安全使用管理規(guī)定

一、噴燈安全使用規(guī)定

1.噴燈的油筒不得漏油，噴油嘴的螺紋絲扣不得漏氣，檢查其它部件是

否完好。

2.嚴(yán)禁向使用煤油、柴油的噴燈內(nèi)注入汽油。

3.加油量不得超過油桶的四分之三。

4.加油嘴的螺絲塞必須擰緊。

5.噴燈內(nèi)壓力及火焰應(yīng)調(diào)整適當(dāng)，噴燈內(nèi)壓力不可過高。噴燈連續(xù)使用

時，如溫度過高應(yīng)暫停使用，工作場所應(yīng)保持空氣流通。

6.噴燈使用中如發(fā)生噴嘴堵塞，應(yīng)先關(guān)閉氣門，待火滅后站在側(cè)面用通

針處理。

7.使用噴燈的場所不得靠近易燃物。

8.在帶電區(qū)附近使用噴燈時，火焰與帶電部分要按有關(guān)規(guī)定保持安全距

離。

9.噴燈使用過程中如需加油時，必須滅火放氣，待冷卻后方可加油。

10.噴燈使用完畢后應(yīng)先滅火、泄壓，待噴燈完全冷卻后方可放入工具箱

內(nèi)收存。

二、電動工具安全使用規(guī)定

1.移動式電動機(jī)械和手持式電動工具的單相電源必須使用三芯軟橡膠

電纜。三相電源線必須使用四芯軟橡膠電纜。接線時，電纜線護(hù)套應(yīng)穿

進(jìn)設(shè)備的接線盒內(nèi)并予以固定。

2.使用電動工具之前，應(yīng)進(jìn)行下列項目檢查：

(1)外殼、手柄無裂縫、無破損。

(2)保護(hù)地線連接牢固。

(3)電線完好無損不露線芯，插頭完好。

(4)開關(guān)動作靈敏有效。

(5)機(jī)械、電氣保護(hù)裝置完好，轉(zhuǎn)動部分靈活。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第31頁共82頁

3.電動工具的絕緣電阻應(yīng)定期用500v兆歐表進(jìn)行搖測。如帶電部件與

外殼之間絕緣電阻值達(dá)不到2MQ時必須進(jìn)行修理。

4.電動工具的電氣部分經(jīng)維修后，必須進(jìn)行絕緣電阻測量及耐壓試驗，

試驗電壓為380v試驗時間為1分鐘。

連接電動工具的電氣回路應(yīng)單獨設(shè)開關(guān)或插座，并裝設(shè)漏電保護(hù)器，金屬

外殼應(yīng)接地，嚴(yán)禁一閘接多臺設(shè)備。

5.漏電保護(hù)器額定漏電動作電流不得大于30mA時間不得大于0.1秒。

6.電動機(jī)具的操作開關(guān)應(yīng)置于操作人員伸手可操作的方便部位，不用時

應(yīng)切斷總電源開關(guān)。

7.使用便攜式或移動式電動工具時，必須戴絕緣手套或站在絕緣墊上。

移動工具時不得提著電線或工具的轉(zhuǎn)動部分。

8.在潮濕場地或含酸類的場地上以及金屬容器內(nèi)使用m類絕緣的電動

工具時，必須采取可靠的絕緣措施并設(shè)專人監(jiān)護(hù)。

9.使用電動扳手時，應(yīng)將反力矩支點靠牢，并確實扣好螺帽后方可開動。

三、砂輪機(jī)安全使用規(guī)定

1.砂輪機(jī)在開動前要認(rèn)真檢查砂輪機(jī)及防護(hù)罩是否牢固完好，確認(rèn)無問

題后再開動砂輪機(jī)。

2.使用砂輪時，操作者必須戴上防護(hù)眼鏡，站在砂輪側(cè)面操作。工件應(yīng)

緩慢接近砂輪，不得猛烈碰撞。

3.砂輪機(jī)晃動，沒有托架，安裝不符合要求不得開動砂輪機(jī)，要有專人

負(fù)責(zé)，經(jīng)常檢查加油和維修以保證正常運轉(zhuǎn)。

4.換新砂輪時，對有裂縫、有破損的砂輪孔與軸配合不當(dāng)、不符合安全

要求的不準(zhǔn)使用。安裝新砂輪片時要安裝牢固。

5.砂輪機(jī)開動要待達(dá)到全速和正常運轉(zhuǎn)后才能使用。

6.砂輪片旋轉(zhuǎn)方向應(yīng)正確。

7.磨工具的專用砂輪不準(zhǔn)磨其他任何工件和材料。

8.砂輪不準(zhǔn)沾水，要保持干燥，以防濕水后失去平衡，發(fā)生事故。

9.砂輪片有效半徑磨損到半徑的三分之一時必須更換。

10.在同一塊砂輪上禁止兩個人同時使用，以防砂輪崩出。

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時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第32頁共82頁

11.砂輪機(jī)用完后應(yīng)立即關(guān)閉電源，減少空轉(zhuǎn)。

四、電動手砂輪安全使用規(guī)定

1.手砂輪防護(hù)罩安裝必須牢固，接地保護(hù)線連接良好。

2.檢查各零部件、螺絲是否有松動，砂輪片有無裂縫，電線是否老化,

開關(guān)是否靈活?，插頭是否完好。

3.砂輪機(jī)使用時要握牢拿穩(wěn)，緩慢接觸工件，不要撞擊、猛壓。

4.打磨工件時要戴好防護(hù)眼鏡，站在砂輪側(cè)面操作。

5.砂輪片必須安裝牢固，方向必須正確。

6.在有易燃易爆物品場所禁止使用砂輪。

7.定期進(jìn)行檢查維修和絕緣檢測。

8.砂輪機(jī)未停止轉(zhuǎn)動之前，不要放在地_L,暫時不用時要關(guān)電源。

五、臺鉆安全使用規(guī)定

1.使用臺鉆時禁止戴線手套，鉆孔時工件必須用臺鉗夾緊、夾牢。禁止

用手拿工件鉆孔，鉆薄片工件時，下面要墊木板。

2.臺鉆各部零件要完好無損，固定牢固。

3.臺鉆面上要保持清潔，有油污時要擦凈。

4.臺鉆卜方站人位置不準(zhǔn)擺放其它物品。

5.鉆孔時一定要把工件放正，與鉆頭垂直用力均勻以防鉆頭折斷。

6.鉆孔開始時要輕輕用力，以防工件轉(zhuǎn)動或甩出。

7.鉆孔時不準(zhǔn)用紗布清除鐵屑，不允許用嘴吹或手擦。

8.臺鉆要定期進(jìn)行檢查、維修和絕緣搖測。

9.工作完畢要將電源斷開