花園物業(yè)管理投標(biāo)文件

帶格式的：左側(cè)：3.17硬米，右側(cè)：3.17第米,

頂端：2.54厘米,底端：2.54厘米

雅芙花園

物業(yè)管理投標(biāo)文件

中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司

2010年9月15日

目錄

前言

投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表

投標(biāo)人函

授權(quán)委托書(shū)

第一章投標(biāo)人簡(jiǎn)介

第二章對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位，管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想

第三章組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)及管理

第四章擬采取的管理方式、工作計(jì)劃及物資配備計(jì)劃

第五章管理服務(wù)體系

第六章企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度和質(zhì)量表單、

第七章前期管理服務(wù)、接管驗(yàn)收管理及入住管理方案

第八章日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其措施

第九章管理服務(wù)重點(diǎn)、難點(diǎn)及其措施

第十章物業(yè)擋案資料管理

第十一章物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算及投標(biāo)報(bào)價(jià)

第十二章構(gòu)筑和諧社區(qū)和便民服務(wù)

第十三章投標(biāo)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人資格證明材料

前言

首先，十分榮幸能參與雅芙花園小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司

將以專(zhuān)業(yè)的管理實(shí)力，結(jié)合雅芙花園小區(qū)的實(shí)際現(xiàn)狀，對(duì)雅芙花園小區(qū)的物業(yè)管

理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。

我們將以遠(yuǎn)輝物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的

實(shí)際需要的前提下，憑借我公司積聚的充足的具有長(zhǎng)期豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)

人才，為雅美花園的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升雅芙花園的物業(yè)

價(jià)值，并使雅芙花園成為一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。

本投標(biāo)書(shū)是根據(jù)貴方提供的雅芙花園前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，結(jié)合

我公司的企亞服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服

務(wù)投標(biāo)書(shū)。

我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書(shū)中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫(xiě)入物業(yè)管理委

托合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。

再次感謝中山市遠(yuǎn)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給予我們這次機(jī)會(huì)。

公司名稱(chēng)：中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司

注冊(cè)地址：中山市板芙鎮(zhèn)板芙北路146號(hào)

附件一：

投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表

投標(biāo)人（章）投標(biāo)項(xiàng)目雅笑花園

一、前期費(fèi)用

報(bào)價(jià)

1、物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)_50,000____

2、首期交付期間補(bǔ)貼150,000元

二、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)

小高層物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)1.7元/平方米.月

商業(yè)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)_2.5元/平方米.H

三、機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)

150元/輒月（其中30元/月的停車(chē)服務(wù)

2、地上車(chē)位虹

250元/輛.月（其中30元/月的停車(chē)服務(wù)

3、地下車(chē)位虹

附件二：投標(biāo)人函

致中山市遠(yuǎn)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：

1、根據(jù)已收到的《雅芙花園住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》，按照招投標(biāo)管理

的有關(guān)規(guī)定，我公司經(jīng)考察小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)和研究招標(biāo)文件后，承諾該小區(qū)的物業(yè)

管理費(fèi)按《投標(biāo)人概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表》中的費(fèi)用收取，按照投標(biāo)文件的要求

負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)不向貴公司

增加任何費(fèi)用，不提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

2、我們遵守招標(biāo)文件的一切要求。

3、如果貴公司接受我們的投標(biāo)，我們保證在接到中標(biāo)通知書(shū)后介入雅芙花園小

區(qū)的前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。小區(qū)竣工前兩個(gè)月，保證有關(guān)物業(yè)管理人員進(jìn)

場(chǎng)接收、驗(yàn)交、管理。

4、我們同意嚴(yán)格遵守本投標(biāo)文件的各項(xiàng)承諾，并隨時(shí)接受詢(xún)標(biāo)。

5、在合同協(xié)議書(shū)正式簽署生效之耐，本投標(biāo)義件連同貴公司的中標(biāo)通知書(shū)將構(gòu)

成我們雙方之間共同遵守的文件，對(duì)雙方具有約束力。

6、我們理解，貴公司不一定接受最低標(biāo)價(jià)的投標(biāo)或貴公司接到的其他任何投標(biāo)。

同時(shí)也理解，貴公司不負(fù)擔(dān)我們的任何投標(biāo)費(fèi)用。

7、我單位承諾本招標(biāo)文件限定的投標(biāo)時(shí)間不影響我們的正常投標(biāo)。

特別注明：若我司中標(biāo)后，進(jìn)入小區(qū)正式管理三十日內(nèi)，同己入住的業(yè)主簽訂

《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，特此承諾!

中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司

2010年9月15日

附件三：授權(quán)委托書(shū)

授權(quán)委托書(shū)

本授權(quán)委托書(shū)聲明：我萬(wàn)美珍系中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司（投

標(biāo)單位）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司（單位名

稱(chēng)）高遠(yuǎn)為我的委托人,以本公司的名義參加雅芙花園前期物業(yè)管理的投

標(biāo)，授權(quán)委托人所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事物，我均予以承認(rèn)。

授權(quán)委托人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，物此委托！

授權(quán)委托人：高遠(yuǎn)性別:男年齡：28歲

職務(wù)：物業(yè)經(jīng)理

單位（蓋章）：中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司

法人代表人：萬(wàn)美珍

第一章：投標(biāo)人簡(jiǎn)介

中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司是一家專(zhuān)業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套

業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，公司由從事多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的業(yè)界精英共

同創(chuàng)建，麾下?lián)碛幸恢Я⒅居趶氖挛飿I(yè)管理事業(yè)的精干團(tuán)隊(duì)。公司堅(jiān)持高起點(diǎn)、

高標(biāo)準(zhǔn)的原則，立志通過(guò)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理，通過(guò)運(yùn)用現(xiàn)

代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益。

我們倡導(dǎo)“1、2、3的服務(wù)模式”，即：

“1”個(gè)結(jié)果：服務(wù)圓滿(mǎn)，業(yè)主滿(mǎn)意C

“2”個(gè)必須：必須帶走業(yè)主的煩惱一一煩惱到零點(diǎn)；必須留下遠(yuǎn)輝的真誠(chéng)

一一真誠(chéng)到永遠(yuǎn)；

“3”個(gè)不漏：一個(gè)不漏地記錄業(yè)主反映的問(wèn)題；一個(gè)不漏地處理業(yè)主反

映的問(wèn)題；一個(gè)不漏地復(fù)審問(wèn)題的處理結(jié)果。

我們注重將物業(yè)的整體管理溶入服務(wù)之中，注重理性管理與感性服務(wù)二者

相結(jié)合，在具體的項(xiàng)目管理上將引進(jìn)一站式管理模式,即從業(yè)主的需求一提供服

務(wù)一業(yè)主滿(mǎn)意的全新流程式服務(wù)理念，同時(shí)更加關(guān)注業(yè)主的滿(mǎn)意度一一就是本公

司追求的最根本所在。

中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司堅(jiān)持“以客戶(hù)為中心”的服務(wù)宗旨，強(qiáng)調(diào)

從細(xì)節(jié)以及服務(wù)著手，本著''以人為本，貼近業(yè)主，關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實(shí)與潛在需求”

的人性化服務(wù)原則，追求四個(gè)“最”最舒適、最便利、最親情和最順暢的

溝通，力求將管理服務(wù)工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)做到盡善盡美，使業(yè)主生活無(wú)憂(yōu)無(wú)慮，

開(kāi)心每一天。

我們的質(zhì)量方針是客戶(hù)為尊、誠(chéng)信為本、持續(xù)改進(jìn)、精益求精。

我們的管理理念是堅(jiān)持服務(wù)的創(chuàng)新，通過(guò)主動(dòng)、專(zhuān)注、高效、精細(xì)的專(zhuān)

業(yè)化服務(wù)，

用心創(chuàng)造價(jià)值。

我們服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開(kāi)發(fā)商提升品牌形象、為社會(huì)

創(chuàng)造效益。

我們的服務(wù)理念是一切為了您滿(mǎn)意。

展望未來(lái)，中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司將始終堅(jiān)持“一切為了您滿(mǎn)

意”的服務(wù)理念，不斷的超越自我、精益求精、追求卓越，堅(jiān)持走服務(wù)創(chuàng)新和

規(guī)范發(fā)展之路，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平而不懈追求！

第二章對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標(biāo)及整

體設(shè)想

一、對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和管理服務(wù)定位

雅芙花園小區(qū)是中山遠(yuǎn)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)商住小區(qū)。本項(xiàng)

目位于中山市板芙鎮(zhèn)板芙北路146號(hào)，總用地面積26188.9平方米。本項(xiàng)目總建

筑面積86022.34平方米。共計(jì)建筑物19幢建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目的建筑

密度為28%;綜合容積率3.00;綠化率33.3%;綠化面積8732.4平方米。規(guī)劃建設(shè)機(jī)

動(dòng)停車(chē)位520個(gè)，其中地上停車(chē)位413個(gè)，地下停車(chē)位107個(gè);按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建造

了非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位。本項(xiàng)目已于2009年3月開(kāi)工建設(shè)，共分四期開(kāi)發(fā)建設(shè)。第一

期工城已經(jīng)竣工并交付使用（已入住66戶(hù)）;整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃于2015年8月全

部建成并交付使用。整個(gè)建筑規(guī)劃為院落圍合式布局，新穎流暢，建筑立面簡(jiǎn)潔、

典雅

為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近雅芙花園小區(qū)的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)

場(chǎng)調(diào)研，了解的基本情況如下：

小區(qū)為小高層建筑，主推戶(hù)型為面積適中的中小戶(hù)型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，

由此引發(fā)裝修、停車(chē)、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問(wèn)題多而復(fù)雜。

該項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)，從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工

（配套工程收尾及二期施工）同時(shí)并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入

住快，管理壓力較大。作為一家重視品質(zhì)的地產(chǎn)公司，遠(yuǎn)輝地產(chǎn)十分注重物業(yè)管

理公司的管理和服務(wù)水平，未來(lái)物業(yè)管理工作必須以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿(mǎn)意、開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)意、

社會(huì)滿(mǎn)意為終極目的。

根據(jù)我們的研究分析,未來(lái)的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及來(lái)寧工作多年

的新中山人為主。其特點(diǎn)是：

1、雅芙花園未來(lái)的業(yè)主多為白領(lǐng)及具有一定學(xué)歷的新中山人，素質(zhì)相對(duì)較高，

對(duì)物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣

息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的

現(xiàn)代化。

2、雅芙花園業(yè)主基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)

是質(zhì)價(jià)相符的，不能違背業(yè)主的客觀(guān)需求提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。

二、管理服務(wù)目標(biāo)一一構(gòu)建“文化社區(qū)”

根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：雅芙花園小區(qū)應(yīng)是“文化入”的居所，“文化人”

重情、講理、守法。開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)

需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。

我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管

理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的''文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文

化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社

區(qū)成員之間的正常溝通，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。

二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀(guān)念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)

尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管

理效果。我們的整體設(shè)想是：

1、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化

在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，以多層面的共同

參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一

分，讓業(yè)主滿(mǎn)意多一分”的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開(kāi)放，開(kāi)放管理又把熱心社

區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來(lái)，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。創(chuàng)造全

員參與的管理文化。

2、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化

服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)

范二服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義

務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。

建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺(jué)嘗試去尋

找滿(mǎn)足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自?xún)?nèi)心的“微笑服務(wù)業(yè)主在享受服務(wù)的

同時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等

互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升.

3、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化

社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和

物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親

善”的文化氛闡，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠我們將以開(kāi)展健康豐

富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。

4、塑造“親和人文”的環(huán)境文化

現(xiàn)代信息時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主

一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿(mǎn)足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。

在環(huán)境文化第圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的

形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)

設(shè)計(jì)理念：以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住

區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀(guān)，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文

化社區(qū)

三、管理目標(biāo)承諾

我們的管理目標(biāo)是：

1、自全面接管雅芙花園小區(qū)后，在硬件滿(mǎn)足要求的條件下,一年內(nèi)達(dá)到中

山市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，四

年內(nèi)達(dá)到全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

2、自自全面接管雅芙花園小區(qū)后，兩年內(nèi)通過(guò)IS09000國(guó)際質(zhì)量體認(rèn)證工

作，實(shí)現(xiàn)雅芙花園小區(qū)物業(yè)管理的全面受控和規(guī)范化。

第三章組織架梅花不編膽備、培平和管理

一、管理處組織架構(gòu)和人員配備

（一）組織架構(gòu)

中山市遠(yuǎn)輝物業(yè)管理服務(wù)有限公司

客

秩

工

戶(hù)

序

程

服

維

維

務(wù)

護(hù)

修

中

部

部

心

（二）、各部門(mén)職責(zé)綱要：

1、綜合事務(wù)部（含財(cái)務(wù)職能）

費(fèi)用收繳管理（財(cái)務(wù)）

物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理（財(cái)務(wù)）

員工招聘、錄用管理

組織員工培訓(xùn)、考核

員工出勤管理

辦公室內(nèi)務(wù)管理

物資采購(gòu)管理

對(duì)外聯(lián)絡(luò)及外判合同談判

2、客戶(hù)服務(wù)部

資料檔案管理

業(yè)主入伙管理

二次裝修管理

報(bào)修接待管理

投訴處理及住戶(hù)回訪(fǎng)

免費(fèi)服務(wù)和特約代辦收費(fèi)服務(wù)

3、工程維修部

物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收管理

設(shè)備的使用管理

設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理

設(shè)施、設(shè)備管理基礎(chǔ)工作

二次裝修管理

房屋修繕、養(yǎng)護(hù)管理

設(shè)備機(jī)房管理

設(shè)備安全運(yùn)行管理

能源管理

4、秩序維護(hù)部

治安管理

消防管理

二次裝修管理

突發(fā)事件處置管理

交通車(chē)輛管理

禮儀管理

施工隊(duì)管理

5、環(huán)境管理部

外羽及停車(chē)庫(kù)的保潔服務(wù)

公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔服務(wù)

小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的保潔服務(wù)

生活垃圾的收集、清運(yùn)

外墻清洗

空置房的清潔

綠化種植、養(yǎng)護(hù)

滅鼠殺蟲(chóng)

（三）、組織架構(gòu)和人員配備說(shuō)明：

1、公司將遵循以下原則建立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，明確機(jī)構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)

限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。

＞遵守國(guó)家的有關(guān)規(guī)定：

＞符合經(jīng)營(yíng)范圍；

＞結(jié)合不同階段的工作重點(diǎn)；

＞把質(zhì)量責(zé)任作為各個(gè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)：

＞遵循精簡(jiǎn)高效、職責(zé)分明、線(xiàn)條清晰、一專(zhuān)多能的原則。運(yùn)行上以經(jīng)理為

核心，管理?xiàng)l線(xiàn)上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目整體經(jīng)理負(fù)責(zé)制基礎(chǔ)上的各部門(mén)主管負(fù)責(zé)制，

二級(jí)指揮；對(duì)客戶(hù)服務(wù)方面，則突出客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)為中心的服務(wù)調(diào)度制度。

＞考慮在人員合理搭配和一專(zhuān)多能的基礎(chǔ)上通過(guò)人員兼崗兼職控制人力資

本，有效擴(kuò)大工作范圍。

＞保安員在完成治安、消防及車(chē)輛管理的同時(shí)，還肩負(fù)著對(duì)房屋及公共設(shè)施、

衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時(shí)注意周逅情況

＞保潔員在對(duì)區(qū)域內(nèi)公共部分、公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同

B寸，還肩負(fù)著房屋及公共設(shè)施情況的巡視：

＞維修人員除日常的維修工作外，還肩負(fù)著管理員的責(zé)任：

＞根據(jù)實(shí)際情況營(yíng)造文化氛圍，配備專(zhuān)（兼）職人員：

＞上級(jí)管理人員關(guān)心，了解下屬，均對(duì)下屬負(fù)有指導(dǎo)、示范、幫助.培養(yǎng)的

職責(zé)。

2、各部門(mén)人員配備:

一

部門(mén)職位前期招聘

管理處管理處經(jīng)理11

客戶(hù)服務(wù)部客服主管1

3人客服助理22

秩序維護(hù)部保安主管1

25人保安領(lǐng)班31

保安員216

工程維修部工程主管11

4人維修工3

環(huán)境管理部環(huán)境管理主管1

15保潔工123

綠化工22

綜合事務(wù)部人事行政專(zhuān)員1

2會(huì)計(jì)1

出納兼?zhèn)}管1

合計(jì)5116

（四人管理處各崗位員工的任職要求（部分）

［管理處經(jīng)理］

?大專(zhuān)以上學(xué)歷

?全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)

?熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力

?具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

.外表端莊，思路清晰

?有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧

?有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力卻文字表達(dá)能力

?

［經(jīng)理助理］

?大專(zhuān)以上學(xué)歷

?全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)

?具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力卻文字表達(dá)能力

■

［客服助理］

?大專(zhuān)以上學(xué)歷

?熟練操作辦公自動(dòng)化軟件

?熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容

.普通話(huà)標(biāo)準(zhǔn)流利

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力

?全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)

［安保服務(wù)］

?年齡20—35歲之間，男性

?身高不低于1.75米

?五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

?作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體健康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀(guān)缺陷

?能吃苦耐勞承受工作壓力

?參加過(guò)專(zhuān)業(yè)安保服務(wù)培訓(xùn)

■

［維修工］

?具備相關(guān)操作證及上崗證

?具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)

?具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

［綠化保潔］

?通過(guò)綠化、保潔專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)

?熟悉高檔住宅的保潔保綠工作

?身體健康

?細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

（五）、主要崗位工作職責(zé)（部分）

序號(hào)部門(mén)崗位工作職責(zé)

1管理處管理處經(jīng)理1、處理開(kāi)發(fā)商、業(yè)主查詢(xún)及用戶(hù)重大投訴

問(wèn)題。

2、審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。

3、督促屬下員工認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理工作。

4、定期召開(kāi)管理處例會(huì)，傳送公司政策及

擬定方針：研究解決各項(xiàng)管理問(wèn)題,

5、負(fù)責(zé)建立建全檔案制度。

6、建立招標(biāo)制度，監(jiān)督各承判商是否切實(shí)

執(zhí)行合約內(nèi)的工作細(xì)則及表現(xiàn)，合約屆

滿(mǎn)后，考慮續(xù)簽合同或另行招標(biāo)，批準(zhǔn)

認(rèn)可承判商的名單（每年增刪一次L

7、審批、簽發(fā)來(lái)往函件。

8.決定管理人員和員工的聘用及解聘，考

核所有管理員工的表現(xiàn)，決定有關(guān)員工

的獎(jiǎng)懲。

9.向開(kāi)發(fā)商及業(yè)主匯報(bào)工作情況。

T部門(mén)主管的考核工作。?布F格式的：項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)

:出席有關(guān)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的聯(lián)誼會(huì)議。

T決定員工的聘用及解聘，考核所有管理員

工的表現(xiàn)，決定有關(guān)員工的獎(jiǎng)懲。

T審查及簽發(fā)物業(yè)每月的應(yīng)收未收管理費(fèi)細(xì)

表及管理費(fèi)月報(bào)表，報(bào)稅表，決定追收

欠繳款項(xiàng)。

T抽查物業(yè)之管理費(fèi)及其他收支情況及作出

改善。

2綜合事務(wù)部財(cái)務(wù)1.控制客戶(hù)帳期，催收帳款如每月管理費(fèi)

月費(fèi)等。

2.每月首七個(gè)工作天內(nèi)將客戶(hù)欠帳情況

做出明細(xì)分析表。

3.將有關(guān)付帳及其他費(fèi)用原始憑證做出

記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。

4.定期列出每個(gè)開(kāi)支項(xiàng)目之發(fā)生及余額。

5.負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日

常報(bào)銷(xiāo)支出。

6.登記現(xiàn)金入銀行日記帳。

7.負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)的登記、盤(pán)點(diǎn)和統(tǒng)

計(jì)工作

3綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管1.在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管

理處的行政人事工作。

2.負(fù)責(zé)制定并組織實(shí)施公司人事制度，并

制定工作計(jì)劃和工作總結(jié)。

3.負(fù)責(zé)員工的招聘、面試、錄用、培訓(xùn)、

考核、晉升、獎(jiǎng)懲等工作。

4.負(fù)責(zé)公司員工各種福利，如制服訂制、

清洗，工作餐等工作。

5.負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)材料的詢(xún)價(jià)并實(shí)施采購(gòu)工

作。

4客戶(hù)服務(wù)部客服主管1.在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)客

戶(hù)服務(wù)工作。

2.處理業(yè)主的投訴，定期拜訪(fǎng)客戶(hù)及收集

意見(jiàn)、建議，并反饋至各職能部門(mén)，必

要時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處經(jīng)理。

3.全面負(fù)責(zé)審核租戶(hù)、業(yè)主二次裝修的進(jìn)

場(chǎng)、退場(chǎng)手續(xù)及日常監(jiān)督管理工作。

4.負(fù)責(zé)制定客戶(hù)服務(wù)部?jī)?nèi)部管理制度，監(jiān)

督、檢查、指導(dǎo)本部門(mén)員工的工作以及

對(duì)本部門(mén)員工定期進(jìn)行培訓(xùn)、考核工

作。

5.按時(shí)完成月工作情況總結(jié)，并做好下月

工作計(jì)劃。

6.完成物業(yè)管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。

5客戶(hù)服務(wù)部客服助理1.掌握小區(qū)管理工服務(wù)作進(jìn)展情況，按時(shí)按

質(zhì)做好各類(lèi)專(zhuān)業(yè)報(bào)表工作。

2.按客服主管的要求做好工作計(jì)劃和工作總

結(jié)。起草工作簡(jiǎn)報(bào)、情況反映、參加有關(guān)

會(huì)議并做好會(huì)議記錄。

3.做好各類(lèi)文件、材料、檔案及往來(lái)公函的

收發(fā)、管理、整理、歸檔工作。

4.具體負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的二次裝修的進(jìn)退場(chǎng)手

續(xù)并進(jìn)行日常的監(jiān)督管理工作。

5.掌握客戶(hù)入住情況，做好統(tǒng)計(jì)工作。

6.做好日常來(lái)訪(fǎng)、外調(diào)、報(bào)案、投訴的接待

工作。接待中熱情禮貌。

7.負(fù)責(zé)處理公共設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)設(shè)備報(bào)修工

作，及時(shí)將工程維修內(nèi)容輸入電腦，通知

工程部維修。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

秩序維護(hù)部安保主管1、協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理及編制有關(guān)保安消防

計(jì)劃。

2、編訂有關(guān)值班表、口志及報(bào)告，定期呈管

理處經(jīng)理審閱。

3、編訂員工值班巡視內(nèi)容、措施。監(jiān)管及執(zhí)

行既定的任務(wù)。

4、處理及調(diào)查保安消防事故并向上級(jí)匯農(nóng)。

5、定期匯報(bào)有關(guān)小區(qū)之保安情況。對(duì)交通、

人流控制提出意見(jiàn)予管理處經(jīng)理參考.

6、與政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定

期聯(lián)絡(luò)。

7、定期聯(lián)絡(luò)客戶(hù)，對(duì)小區(qū)保安消防措施提意

見(jiàn)。

8、統(tǒng)籌定期消防演習(xí)、操練及職位崗前培訓(xùn)。

9、協(xié)助擬出每年保安消防預(yù)算。

5秩序維護(hù)部安保領(lǐng)班1.負(fù)責(zé)保安員的管理工作，做好本班的考勤

工作。

2.明確重點(diǎn)警衛(wèi)目標(biāo)，分配當(dāng)日工作，講評(píng)

值班情況，做好值班記錄。

3.經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時(shí)糾正違紀(jì)

違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。

4.處理一般性的治安案件和客戶(hù)投訴，調(diào)節(jié)

員工糾紛。

5.負(fù)責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)志的保養(yǎng)維護(hù)工

作。

6.護(hù)保管好本班的公用物品，保證保巡能信

器材警械完好、靈敏有效。

7.發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時(shí)處理，保

證區(qū)內(nèi)正常服務(wù)秩序。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

9.熟悉消防器材的使用、維護(hù)及性能，掌握

警衛(wèi)專(zhuān)業(yè)技能。

10.對(duì)本班人員崗位分工明確，責(zé)任清楚，并

掌握所屬人員工作情況。

11、堅(jiān)持原則、從嚴(yán)管理、敢于糾正各種違法

違紀(jì)行為。

秩序維護(hù)部中央控制室1.在中控室負(fù)責(zé)當(dāng)班必須集中精神，監(jiān)視及

管理員觀(guān)察小區(qū)內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打

瞌睡等一切不當(dāng)行為。

2.必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，

保證其運(yùn)轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立

即報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

3.非值班人員或其他無(wú)關(guān)人士不得隨便進(jìn)入

中控室。

4.中控室電話(huà)只用于工作，不得作私人用途。

5.保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙。做好

工作記錄，交接班要把事情交代清楚。接

班時(shí)要主動(dòng)檢查各系統(tǒng)確定其是否正常，

上一班有否發(fā)生情況。

6.熟悉小區(qū)地形環(huán)境、消防設(shè)施的分布、滅

火器材的擺放點(diǎn)、防盜、報(bào)警裝置的位置，

閉路電視鏡頭的位置。

7.使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控

制系統(tǒng)的操作程序。

8.愛(ài)護(hù)本崗位上的各種設(shè)備和器材。

9.靈活、果斷地處理當(dāng)值期間發(fā)生的問(wèn)題。

遇有個(gè)別處理不了的問(wèn)題，即報(bào)告保安領(lǐng)

班及主管。

秩序維護(hù)部門(mén)崗管理員1.負(fù)責(zé)維持各出入口的秩序，保證通暢。

2.密切注意進(jìn)出的人員，查詢(xún)可疑人物，勸

離衣冠不整者或閑雜人員。

3.負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品進(jìn)出手續(xù)。

4.負(fù)責(zé)非小區(qū)開(kāi)放時(shí)間出入登記工作。

5.保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁吸煙，做好

工作記錄及交接班記錄。

6、上崗期間，注意儀容儀表端正，精神飽滿(mǎn)。

秩序維護(hù)部治安巡邏員1.負(fù)責(zé)按規(guī)定路線(xiàn)巡查“生態(tài)社區(qū)”各部位，

留意治安消防情況。

2.負(fù)責(zé)查詢(xún)可疑人員，及時(shí)將推銷(xiāo)及閑

雜人員勸離“生態(tài)社區(qū)

3.監(jiān)督檢查用戶(hù)裝修現(xiàn)場(chǎng)的治安消防情況，

及時(shí)處理違規(guī)裝修。

4.監(jiān)督檢查用戶(hù)門(mén)窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及

時(shí)處理或報(bào)保安領(lǐng)班及主管。

5.做好巡邏情況的各項(xiàng)記錄。

工程維修部工程維修主管1.貫徹執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，對(duì)管理處經(jīng)

理負(fù)責(zé)。

2.對(duì)部門(mén)所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，

挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干

隊(duì)伍，切實(shí)保障所有機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行

與裝修設(shè)施的完好。以最低的費(fèi)用開(kāi)支保

持小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。

3.制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢

查下屬?lài)?yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及

設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。

4.制定工程部預(yù)算。

5.深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每

天做如下檢查：

A、審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原

因，及時(shí)采取有效措施。

B、審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏

差及時(shí)修正。

6、現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員

工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。

工程維修部工程領(lǐng)班1.模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項(xiàng)

管理規(guī)章制度，對(duì)本班范圍內(nèi)出現(xiàn)的技

術(shù)問(wèn)題及設(shè)備狀況，向部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)

確的情況，發(fā)現(xiàn)事故征兆及時(shí)進(jìn)行處

理、并向上級(jí)匯報(bào)，及時(shí)完成經(jīng)理下達(dá)

的各項(xiàng)工作任務(wù)。

2.管理使用好本班負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備，使設(shè)

備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高

效、低耗、安全運(yùn)行是領(lǐng)班的首要責(zé)任。

3.管理好本班使用的工具及儀表，使其經(jīng)

常處于良好及準(zhǔn)確的狀態(tài)。

4.領(lǐng)班是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭

人，昂班組的骨干，應(yīng)在工作上以身作

則，技術(shù)上精益求精，做好班組管理工

作，配合主管解決技術(shù)上的疑難問(wèn)題。

5.做好日常工作安排，做到維修迅速及

時(shí)，保證質(zhì)量，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效

地組織力量搶修。

6.負(fù)責(zé)起草本班組設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)

計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)主管審核，并負(fù)

責(zé)檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。同時(shí)做好各種

運(yùn)行記錄。

7.協(xié)助主管檢查業(yè)戶(hù)、租戶(hù)裝修工程。

8.團(tuán)結(jié)互助，搞好與其他班組的工作關(guān)

系，不斷提出本班組的合理化建議。

9.做好本班組設(shè)備的技術(shù)檔案。巡查記

錄、運(yùn)行記錄、設(shè)備維修、故障排除、

更換零部件等情況應(yīng)清楚地填入班組

檔案后定期交主管審閱。

維修技工1.遵守員工守則和物業(yè)管理處的各項(xiàng)規(guī)章制

度，操作技術(shù)規(guī)程，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

2.準(zhǔn)時(shí)到崗，接受各級(jí)管理人員之督導(dǎo)，在

本班領(lǐng)班帶領(lǐng)下按時(shí)按質(zhì)按量完成本系統(tǒng)

之運(yùn)行，操作及維修保養(yǎng)工作，不擅離崗

位、串崗。

3.做好設(shè)備記錄，及時(shí)分析掌握設(shè)備運(yùn)行狀

態(tài)。

4.各系統(tǒng)的技術(shù)工人在不影響其系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)

行情況下，有責(zé)任接受工程領(lǐng)班或主管的

調(diào)遣，支援其他系統(tǒng)處理應(yīng)急的事態(tài)。

5.需輪值工作。

7環(huán)境管理部環(huán)境管理主管1.執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，接受管理處經(jīng)理

的督導(dǎo)，直接向其負(fù)責(zé)。

2.負(fù)責(zé)部門(mén)員工的監(jiān)管工作，合理安排各清

潔員工之工作內(nèi)容。

3.根據(jù)計(jì)劃定期檢查各班組實(shí)際完成情況，

指導(dǎo)及監(jiān)察各清潔員工之工作，以確保清

潔質(zhì)量。

4.根據(jù)季節(jié)變化確定綠化品種并做好綠化養(yǎng)

護(hù)計(jì)劃。

5.做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)

表，每月提交定期作業(yè)安排報(bào)告于物業(yè)經(jīng)

理，每次定期作業(yè)工作完成后需檢查清潔

水準(zhǔn)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

6.充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排

使用最適當(dāng)之清潔材料及工具，解答清潔

員遇到的技術(shù)難題。

7.管理好班組使用的各類(lèi)工具，使其經(jīng)常處

于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。

8.負(fù)責(zé)起草季度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)

經(jīng)理審核。

保潔領(lǐng)班1.按清潔主管的指示執(zhí)行工作。

2.合理安排各清潔員工之工作內(nèi)容。

3.充分了解各種建材設(shè)備性質(zhì)之特性，安排

使用最適當(dāng)只清潔材料及工具，解答清潔

員遇到的技術(shù)難題。

4.作業(yè)時(shí)需與物管其他部門(mén)密切配合。

5.做好工作記錄，檢查各清潔員工之清潔報(bào)

表。

6.負(fù)責(zé)起草季度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃報(bào)

經(jīng)理審核。

8、管理好班組使用的各類(lèi)工具，使其經(jīng)常

處于良好的準(zhǔn)備狀態(tài)。

保潔工1.保持公共地方環(huán)境的清潔衛(wèi)生。

2.清洗公用洗手間及添補(bǔ)清潔用品。

3.向倉(cāng)管員提取適量之用品備用，小心掌握

工具使用及保養(yǎng)。

4.定時(shí)收集垃圾，將垃圾送至收集站協(xié)助市

政清潔工人運(yùn)走（所有垃圾不得存放過(guò)

夜）。

5.清潔公共設(shè)施如電梯、電話(huà)間、煙灰缸、

手扶梯、空調(diào)新回風(fēng)口、指示牌、廢紙箱、

人工花木、地面、墻身、收集垃圾等。

6.需要時(shí)幫助園藝員工搞綠化工作。

二、管理和服務(wù)人員的管理和考核

（一）、量才錄用，培養(yǎng)提升

在用人機(jī)制上：重視管理和服務(wù)人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)：

強(qiáng)調(diào)管理和服務(wù)人員的一專(zhuān)多能和管理隊(duì)伍的年輕化、知識(shí)化.

在管理和服務(wù)人員的選拔上，我們將嚴(yán)格按照崗位要求制定招聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)

招聘標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)錄用。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免

“大才小用”的現(xiàn)象。

在管理和服務(wù)人員的培訓(xùn)上，我們對(duì)每一崗位的工作技能都規(guī)定了達(dá)標(biāo)要

求，并通過(guò)在職教育、崗位輪訓(xùn)、職務(wù)輪換等多種形式對(duì)管理和服務(wù)人員進(jìn)行培

養(yǎng)，不斷提升其綜合素質(zhì)。

（二）、默契合作，充分授權(quán)

強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用物業(yè)分公司經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)的宜線(xiàn)職能

管理方式，各項(xiàng)目組本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保證管理和服務(wù)人

員工作負(fù)荷的飽滿(mǎn)，另一方面減少各崗位職賁的不必要交叉，做到“人人有事做,

事事有人管。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理（在其他章節(jié)有相應(yīng)闡述），員工應(yīng)以

合作的姿態(tài)開(kāi)展工作。

倡導(dǎo)合理授權(quán)，在業(yè)主面前，每個(gè)員工都是物業(yè)管理經(jīng)理。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們

對(duì)管理和人員的基本要求。管理處經(jīng)理通過(guò)授權(quán)，將更多的精力和時(shí)間放在把握

全局.正確決策上。各項(xiàng)目主管通過(guò)授權(quán)從繁瑣的R常事務(wù)中脫離出來(lái)。同時(shí).

通過(guò)授權(quán)，每位員工都能迅速地解決業(yè)主提出的服務(wù)需求，讓業(yè)主在第一時(shí)間得

到滿(mǎn)意的服務(wù)。同時(shí)建立檢查齊口反饋制度，各級(jí)管理人員通過(guò)定期檢查，檢驗(yàn)

授權(quán)效果。對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正，避免管理失控。

堅(jiān)持分級(jí)指揮和逐級(jí)反饋的原則。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè)上級(jí)的原則，并在分公司和

管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。物業(yè)經(jīng)理及各項(xiàng)目主管根據(jù)實(shí)際

情況發(fā)出工作指令，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、工作例會(huì)、內(nèi)部電腦網(wǎng)絡(luò)等形式逐級(jí)向下

傳達(dá)和執(zhí)行。無(wú)特殊情況下，管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)員工遇到問(wèn)題

也必須逐級(jí)向上匯報(bào)，不得越級(jí)請(qǐng)示。

（三）、定期考核，績(jī)效為本

績(jī)效考核，是我們?nèi)肆Y源管理的重要組成部分。其根本目的是營(yíng)造''以效

率為導(dǎo)向”的良好工作氣完。

管理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格按照績(jī)效考核體系進(jìn)行考核。通過(guò)人事行政相關(guān)

職能部門(mén)、物業(yè)經(jīng)理等多種途徑、多種方式對(duì)管理人員進(jìn)行日常工作的績(jī)效考核。

（四）、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰

對(duì)員丁實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲,是維持員T長(zhǎng)久丁作動(dòng)力的有效手段.將以公

司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù)，對(duì)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束。對(duì)工作努力，

成績(jī)優(yōu)異的管理人員，我們將視情況授予“優(yōu)秀員工獎(jiǎng)”及“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”“委

屈獎(jiǎng)”等榮譽(yù)，并給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，

則給予相應(yīng)的處分，并進(jìn)行工資的升、降制度。每年底，對(duì)于個(gè)人績(jī)效考核排位

在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制，通過(guò)補(bǔ)充新的員工，增強(qiáng)

內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力，從而保持整支隊(duì)伍的活力.

三、培訓(xùn)計(jì)劃

（一）、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想

無(wú)論從事何種行業(yè)，工作最終是由人去落實(shí)完成。所以，我們始終高度重視

人力資源的開(kāi)發(fā)，尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)員工的內(nèi)部潛能開(kāi)發(fā)——即培訓(xùn)。因此，我們

把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)管理公司是否能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的

戰(zhàn)略高度來(lái)對(duì)待。我們相信，一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定包含一個(gè)良好的培

訓(xùn)機(jī)制。我們認(rèn)為：培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催億劑，是員工職業(yè)生涯的加油站，是企

業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。

我們?cè)谌藛T培訓(xùn)工作上擬采取如下措施：

1.結(jié)合以往在物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)

動(dòng)態(tài)的最新變化，隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的效果。

2.樹(shù)立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀(guān)念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)

下屬員工的職責(zé)。我們尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力，要求員工通過(guò)培訓(xùn)

結(jié)合自己的工作實(shí)踐來(lái)不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉口常工作的程序、

要求、方法和技巧。

3.培訓(xùn)考核績(jī)效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績(jī)效考

核掛鉤，目的就是落實(shí)培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。

4.結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的

良好經(jīng)驗(yàn)，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。采用

先進(jìn)科學(xué)的方式（例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等），使培訓(xùn)形式多樣化，

增加不斷培訓(xùn)的效果。

5.培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。通過(guò)分級(jí)考核及末位淘

汰制度，制造員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)

性的主動(dòng)參與。

（二）、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作

<-）培訓(xùn)系統(tǒng)圖

修正執(zhí)行

系統(tǒng)圖說(shuō)明：

1.針對(duì)項(xiàng)目的管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)修正。

2.有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，碓保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。

3.通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。

4.根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn)。

強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。

（二）、培訓(xùn)分類(lèi)：

培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)培訓(xùn)擬切分為三個(gè)階段：入職培訓(xùn)一一崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)一一日常

管理培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期20天的入職培訓(xùn)（內(nèi)容詳見(jiàn)新員工

公共培訓(xùn)科目）。試用期滿(mǎn)后，員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，考核合格后

方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的日常管理培訓(xùn)（內(nèi)容詳見(jiàn)各工種培

訓(xùn)科目表）。

（三）、培訓(xùn)時(shí)間要求

為實(shí)現(xiàn)“加油站”式培訓(xùn)，對(duì)各工種員工制訂了相應(yīng)的培訓(xùn)時(shí)間要求，詳見(jiàn)下表:

職務(wù)（崗位）經(jīng)理部門(mén)主管領(lǐng)班作業(yè)服務(wù)員工

培訓(xùn)時(shí)間不少于140小時(shí)不少于100小時(shí)不少于80小時(shí)不少于60小時(shí)

（四）、培訓(xùn)方式：

培訓(xùn)將分為三種，即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。將貫徹以“在職培

訓(xùn)為主.脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔”。由于人員分批到崗，根據(jù)招聘時(shí)間相應(yīng)安排。

（五）、培訓(xùn)的實(shí)施：

培訓(xùn)由公司和管理處協(xié)調(diào)實(shí)施，部分培訓(xùn)課程外聘講師。

（六）、培訓(xùn)內(nèi)容：

1、新員工公共培訓(xùn)科目

序號(hào)培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)

1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練5天

常用禮儀知識(shí)

2禮儀知識(shí)形體訓(xùn)練6課時(shí)