物業(yè)管理手冊管理指導書

1\/!紅星?美加龍

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第一章組織架構工作職責

一、組織架構

二、編制說明

建立科學合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)管理服務的組織保證。遵循的原則是：

1、實行商場總經理領導下的物業(yè)部經理負責制，物業(yè)部受商場和集團物業(yè)管理中心共同領

導，行政隸屬于商場，業(yè)務接受集團物業(yè)管理中心的指導。

2、精兵簡政的原則。物業(yè)管理工作是綜合性的、動態(tài)隨機性的管理，在人員配備方面，要求

一專多能。

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3、合理分工原則。由于物業(yè)管理工作內容多，涉及專業(yè)領域廣，因此能由社會承擔的工作，

盡量委托專業(yè)廠家承擔。

4、職責職權對應分明的原貝］。物業(yè)管理中的每一個崗位都有各自明確的職責范圍。為了履

行這些職責，擁有在自己職責范圍內作出決定和取消決定的職權。

5、最佳管理幅度的原則。管理幅度一般是指某一個管理人員所直接控制的人員的數(shù)目。管

理幅度大小通常以4-8人為宜。若管理幅度太寬，很可能使管理工作失去控制，管理機構的

運行背離總目標。若管理幅度太窄，在被管理的人數(shù)相同的情況下，必然出現(xiàn)管理層次多、

命令鏈長的局面。

6、信息反饋和調控的原則。為保證物業(yè)管理的最優(yōu)運轉狀態(tài)，信息反饋和調控機能是十分

重要的。信息反饋是把服務現(xiàn)場的情況及時送達物業(yè)部，物業(yè)部必須設立收集科處理這些

信息，并按程序發(fā)出工作指令的崗位，例如物業(yè)總值班。

三、工作職責

在商場總經理和分管副總經理的領導下，在集團物業(yè)管理中心的指導下，采取科學合

理有效的措施，為商場提供優(yōu)質高效的物業(yè)管理服務，為顧客提供安全舒適清潔便利的購物

環(huán)境,具體如下：

1、負責商場的建筑和設備設施的運行管理、維修維護和保養(yǎng)更新工作，確保商場的房屋建

筑、公共設施設備、能源供應等時刻處于良好的工作狀態(tài)C

2、嚴格執(zhí)行安全消防各項規(guī)章制度，確保商場安全無哈患。

3、負責商場內及其周邊環(huán)境保潔管理和綠化養(yǎng)護管理工作。

4、負責商場二次裝修工程的監(jiān)督管理工作。

5、負責商場廠家租戶的報修服務工作。

6、負責部門員工的安全教育和業(yè)務培訓工作。

7、定期進行安全檢杳.保證安全生產.

8、負責設備設施的外協(xié)維保管理工作，配合公司有關部門做好商場的基建、改道等工作。

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第二章崗位職責

崗位職責說明書（物W部經理）

單位:職位名稱：物業(yè)部經理編號：

部門：任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)副總/總經理直接主管簽字：

直接下屬：電工主管、設備主管、品質管理員

職位等級：薪資等級：

器黑確保商場物業(yè)管理的正常進行，為經營管理提供可靠保證。

組織結構圖

（此圖只表示工作匯報的隸屬關系，不表示部門的層級關系）

物業(yè)部經理

電工主管設備主管品質管理

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責

章制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項技術和安全規(guī)定。

2、負責商場設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)及故障處理。全責

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3、負責改善商場設施設備的運行性能，降低運行成本，控制能源

全責

消耗。

4、負責商場裝修過程的監(jiān)督與指導。全責

5、負責商場環(huán)境保潔綠化工作。全責

6、配合公司有關部門做好商場的基建、改造和維修等工作。部分

7、負責安排、指導、監(jiān)督本部門的各項工作，依據(jù)公司的工作要

全責

求和標準進行考核和獎懲，做到月初有計劃、月末有總結。

8、負責處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關服

部分

務。

9、負責部門培訓計劃的擬訂、落實及相關安全事件、案例的分析

部分

學習。

崗位權限

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：工程類相關專業(yè)，大專以上學歷

專業(yè)知識：商業(yè)物業(yè)設施設備運行維護專業(yè)知識

工作經驗：年以上工作經驗，其中年以上中型以上商業(yè)物業(yè)工程部經

專業(yè)知識83

工作經驗理工作經驗，接受過“三標一體化”認證體系培訓

崗位特征崗位特征

所需能力所需能力：有較強的專業(yè)技術，有組織協(xié)調能力和管理經驗

其他

口偶爾出差□經常出差

工作地點口辦公室口室外工作工作性質

□其他（請注明）

口美都龍

CALLINE

工作時間特征口正常工作時間□偶爾加班/值班口經常加班/值班口其他（請注明）

崗位職責說明書（電工主管）

單佗:職位名稱：電工主管編號：

部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)部經理直接主管簽字：

直接下屬：電工班長

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保商場電氣設備安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)章

全責

制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、負責制定、修訂有關電氣設備運行規(guī)范和安全操作規(guī)程、維護保

全責

養(yǎng)制度，并對其執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查、評定。

3、根據(jù)電氣設備實際技術狀況制定大中小修計劃，確定修理方案。

全責

修理中監(jiān)督、指導實施過程，完成后按有關技術標準驗收。

4、負責制定電氣系統(tǒng)的運行方案并審閱運行記錄，保證設備的正常

全責

運行。

5、負責電工班的日常工作安排，負責日常工作中的現(xiàn)場技術指導，

解決技術難題。組織調查、分析設備事故，提出處理意見，制定整部分

改措施并組織實施。

6、對商場二次裝修方案提出專業(yè)審查意見，并參與組織施工現(xiàn)場的

部分

視察檢查、監(jiān)督和驗收。

7、負責處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關服務。部分

8、負責本專業(yè)業(yè)務培訓計劃的擬訂、落實及相關安全事件、案例的

部分

分析學習，本專業(yè)員工及商場其他相關人員的安全用電培訓工作。

任職要求

□初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：電氣類中專以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

紅星?美卻龍

MACALLINE

專業(yè)知識：電氣類等相關專業(yè)。

專業(yè)知識

工作經驗：5年以上工作經驗，其中3年以上中型以上商業(yè)物業(yè)相同崗位

工作經驗

工作經驗

崗位特征

所需能力：有較強的專業(yè)技術知識，有組織協(xié)調能力和管理經驗。

所需能力

崗位職責說明書（設備主管）

單位：職位名稱：設備主管編號：

部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)部經理直接主管簽字：

直接下屬：空調工、綜合維修工、弱電維修工、電梯操作工

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保商場空調電梯等設備安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職責

崗位主要職責

確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)章

全責

制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項技術安全規(guī)程。

2、負責制定、修訂空調電梯等設備的運行規(guī)范、安全操作規(guī)程和維

全責

護保養(yǎng)制度，并對其執(zhí)行情況進行監(jiān)督、檢查、評定。

3、根據(jù)空調電梯等設備實際技術狀況制定大中小修計劃，確定修理

全責

方案。修理中監(jiān)督、指導實施過程，完成后按有關技術標準驗收。

4、負責制定空調電梯等系統(tǒng)的運行方案并審閱運行記錄，保證設備

全責

的正常運行。

5、負責設備運行維護的日常工作安排，負責日常工作中的現(xiàn)場技術

指導，解決技術難題。組織調查、分析設備故障，提出史理意見，全責

制定整改措施并組織實施。

6、奐責改善所屬專業(yè)設施設備的運行性能，降低運行成本，控制能

部分

源消耗。

7、負責處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關服務。部分

8、負責所屬專業(yè)培訓計劃的擬訂、落實及相關安全事件、案例的分

部分

析學習。

任職要求

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

□初中及以下口高中/中專/職高□大?！醣究啤醮T士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：空調類中專以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：空調類等相關專業(yè)。

專業(yè)知識

工作經驗：5年以上工作經驗，其中3年以上中型以上商業(yè)物業(yè)相同崗位工

工作經驗

作經驗

崗位特征

所需能力：有較強的專業(yè)技術知識，有組織協(xié)調能力和管理經驗。

所需能力

崗位職責說明書（品質管理員）

單位:職位名稱：品質管理員編號：

工作部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)部經理直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標為協(xié)助作好商場物業(yè)管理和品質管理。

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、協(xié)助物業(yè)部經理做好文件的起草、收發(fā)、傳閱、打字、復印、

全責

歸檔保存等工作。

2、按照圖紙檔案的管理要求，做好物業(yè)各類文件做好圖紙資料的

全責

保管工作，并做好檔案借閱管理工作。

3、負責集團有關物業(yè)工作的各種報表、計劃和總結的上報工作，

全責

做好上傳下達的工作。

4、負責三標一體管理文件的修訂、匯總、記錄和保管工作。全責

5、負貢商場環(huán)境保潔綠化的監(jiān)督、管理和評價工作。部分

6、負責部門辦公用品、工程工具、低值易耗品管理工作，做好物

品的發(fā)放、統(tǒng)計工作；并負責工程設施設備固定資產實物的登記全責

審核工作。

7、負責工程設施設備固定費產實物的登記工作。全責

8、協(xié)助做好上級交辦的其它工作。全責

紅星?美卻龍

MACALLINE

任職要求

□初中及以下口高中/中專/職高□大專口本科□碩士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：管理類專業(yè)大專以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：熟悉辦公軟件的使用，熟悉檔案管理程序

專業(yè)知識工作經驗：2年以上工作經驗，接受過“三標一體化”認證體系培訓

工作經驗崗位特征：

崗位特征所需能力”

所需能力

崗位職責說明書（電工班長）

單位：職位名稱：電工班長編號：

部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：電工主管直接主管簽字：

直接下屬：電工

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保商場電氣設備安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責

章制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、負責安排本班組員工的日常工作，指導下屬員工嚴格執(zhí)行操作

全責

規(guī)程，保證設備的正常運行。

3負責檢查分管設備設施的開啟關閉和安全運行情況。全責

4、負責根據(jù)電氣設備大中小修計劃，組織員工具體落實。全責

5負責對各樓層電工的抄表數(shù)進行抽查核對。部分

6、對商場二次裝修方案提出專業(yè)意見，并參與組織施工現(xiàn)場的檢

部分

查、監(jiān)督和驗收工作。

7、負責處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關服

部分

務。

N/I紅星?美翅龍

1V1MACALUNE

8、負責本專業(yè)業(yè)務培訓計劃的落實及相關安全事件、案例的分析

部分

學習，本專業(yè)員工及商場其他相關人員的安全用電培訓工作。

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：電氣類職高/中專以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識專業(yè)知識：電氣類等相關專業(yè)。

工作經驗：3年以上工作經驗，其中2年以上中型以上商業(yè)物業(yè)相同崗位

工作經驗

工作經驗

崗位特征所需能力：有較強的專業(yè)技術知識，有一定組織協(xié)調能力。

所需能力

崗位職責說明書（高壓配電間電工）

單位:職位名稱：電工編號：

的門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：電工班長直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保高壓配電間電氣設備安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責

章制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、熟悉變、配電室高低壓設備的配置和使用狀況，按規(guī)程操作高

全責

低壓設備，會操作消防設備。

3、負責定時檢查配電室電壓表、電流表、計量表是否正常，認真

全責

做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，處理率達100%

4、負責實施供配電設備的年度、季度、月度維護、保養(yǎng)計劃。全責

5、負責收集聯(lián)系市電網絡停送電等安全信息，第一時間落實相關

部分

預案。

6、負責處理和協(xié)調供配電設備發(fā)生的一般性突發(fā)事件，重大突發(fā)

事件應立即上報分管領導，發(fā)生停電或其他事故應及時與供電部門部分

取得聯(lián)系，迅速查明原因，采取應急措施。

7、負責本商場用電負荷調節(jié)和控制工作。部分

8、負責變配電室進出人員的管理及責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。全責

任職要求

□初中及以下口高中/中專/職高□大?！醣究啤醮T士□博士

及以上學歷

教育背景

專業(yè)：電氣類等相關專業(yè)高中以上學歷（說明：有同等

學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：電氣類等相關專業(yè)，接受過高壓綜合操作證書和電工進網作業(yè)許

專業(yè)知識可證培訓。

工作經驗工作經驗：2年以上相關專業(yè)工作經驗。

崗位特征崗位特征：堅守崗位，認真交接班，做好各類記錄，保管好資料、工具。

所需能力所需能力：

崗位職責說明書（樓層電工）

單位:職位名稱：電工編號：

的門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：電工班長直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保樓層電氣設備等安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職責

崗位主要職責

確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責

章制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、負責分管樓層動力設備、照明燈具的開啟關閉和安全運行。全責

3、負責檢查分管樓層廠商電氣設備的開啟關閉和安全運行情況。全責

4、負責分管樓層廠商電費的抄表工作并協(xié)助完成收繳工作。全責

5、負責分管樓層廠商裝修的現(xiàn)場管理、材料查驗、參與工程驗收

部分

等裝修管理工作。

6、負責分管樓層每日不少于3次的巡場檢查工作，發(fā)現(xiàn)事故隱患

及時處理；按照設備維護保養(yǎng)計劃，完成用電設備的維護保養(yǎng)和部分

維修工作。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

7、負責處理商場租戶的報修投訴，為租戶提供相關服務。部分

8、負責電梯的開啟關閉和其他需要配合的工作。全責

任職要求

口初中及以下□高中/中專/職高□大?！醣究啤醮T士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：電氣類高中以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：電氣類等相關專業(yè)，接受過電工進網作業(yè)許可證培訓。

專業(yè)知識

工作經驗工作經驗：2年以上相關專業(yè)工作經驗。

崗位特征崗位特征：堅守崗位，按時上下班，做好各類記錄，保管好資料工具。

所需能力

所需能力：

崗位職責說明書（空調工）

單位:職位名稱：空調工編號：

家門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：設備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保空調系統(tǒng)設備安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責

章制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項安全技術規(guī)程。

2、熟練掌握中央空調系統(tǒng)設備的技術性能、對空調設備的運行管

全責

理有一定的了解。

3、負責空調主機及其附屬設備的運行操作、監(jiān)控記錄、維護保養(yǎng)

全責

等各項日常工作，確保系統(tǒng)正常有效運行。

4、按保養(yǎng)規(guī)程作好空調機組的日常、月、季保養(yǎng)工作，保證維修、

保養(yǎng)質量，確保重點設備處于良好狀態(tài)，并記入檔案；設備完好率全責

達100%,設備運行率達100%,

5、定時對外界及各空調區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，根據(jù)外

界天氣變化及時進行調節(jié)，努力使空調區(qū)域的溫度、相對濕度符合全責

要求。

N/I紅星?美翅龍

1V1MACALUNE

6、負責監(jiān)督中央空調主機及水處理相關外包維護供應商的工作并

部分

做好記錄。

7、負責所轄范圍內的環(huán)境衛(wèi)生、安全保障，杜絕非公務人員進入

部分

機房，保證設備安全。

8、負責處理商場租戶的報修投訴，為租戶提供相關服務。部分

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：空調類高中以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：空調類等相關專業(yè)，接受過相關培訓。

專業(yè)知識工作經驗：2年以上相關專業(yè)工作經驗。

工作經驗崗位特征：堅守崗位，做好各類記錄，保管好資料、工具。

崗位特征所需能力：

所需能力

崗位職責說明書（弱電工）

單位：職位名稱：弱電工編號：

宗門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：設備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保弱電系統(tǒng)設備安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責

章制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的各項安全技術規(guī)程。

2、熟練掌握弱電消防系統(tǒng)設備的技術性能、對弱電消防設備的運

全責

行管理有一定的了解。

3、負責消防報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、通訊網絡系統(tǒng)及其附屬設備的

全責

運行維護保養(yǎng)等各項日常工作，確保系統(tǒng)正常有效運行。

4、按保養(yǎng)規(guī)程作好弱電消防系統(tǒng)的日常、月、季保養(yǎng)工作，保證

維修、保養(yǎng)質量，確保重點設備處于良好狀態(tài)，并記入檔案；設備全責

完好率達100%,設備運行率達100%,

5、熟悉弱電消防系統(tǒng)內出線及回路走向。做到小修不過夜，能正

全貴

確判斷處理一般電氣故障，并采取應急措施。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

6、負責監(jiān)督消防報警系統(tǒng)相關外包維護供應商的工作并做好記錄。部分

7、負責所轄范圍內的環(huán)境衛(wèi)生、安全保障，杜絕非公務人員進入

部分

機房，保證設備安全。

8、負責處理商場租戶的報修投訴，為租戶提供相關服務。部分

任職要求

口初中及以下□高中/中專/職高□大專口本科□碩士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：電子類高中以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：接受過家用電器（視頻類）維修人員證書等相關崗位資格證培訓

專業(yè)知識

工作經驗：2年以上相關專業(yè)工作經驗。

工作經驗崗位特征：堅守崗位，做好各類記錄，保管好資料、工具。

崗位特征所需能力：

所需能力

崗位職責說明書（綜合維修工）

單位：職位名稱：綜合維修工編號：

的門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效口期：直接主管：設備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保房屋建筑地面門窗辦公家具等設備正常使用

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關安全法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范，嚴格執(zhí)行國家及公司

全責

的各項安全技術規(guī)程。

2、熟悉商場內自來水網絡走向，水閥門、水表的位置和數(shù)量，并

全責

會正常維修操作。

3、嚴格遵守水泵設備的運行、維護、保養(yǎng)制度，做到每天檢查，

井及時檢修、更換損壞的水泵泵頭、閥門等設備，設備完好率全責

100%。

4、熟悉消防設施的配置、位置，并能正確使用消防設備。全責

5、對水泵房、控制箱等設備天天清潔，每年刷新一次，；保持設

全責

售的整潔，每月按時抄表。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

6、負責店內房屋建筑地面門窗辦公家具等的維修工作遵守油木、

部分

土建、電焊專業(yè)的各項操作規(guī)程。

7、做好下水管道維護、疏通，雨水井的檢查等工作；部分

8、發(fā)生停水事故應及時與有關部門聯(lián)系，迅速查明原因，并采取

部分

應急措施。

任職要求

口初中及以下□高中/中專/職高□大專口本科□碩士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：工程機械類高中以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：工程機械維修類等相關專業(yè)，接受過相關培訓。

工作經驗：2年以上相關專業(yè)工作經驗。

專業(yè)知識崗位特征：堅守崗位，做好各類記錄，保管好資料、工具。

工作經驗所需能力：

崗位特征

所需能力

崗位職責說明書（電梯操作工）

單位：職位名稱：電梯操作工編號：

弟門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：設備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標確保電梯設備安全可靠運行

負責程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責

責確定：全責/部分/協(xié)助）

1、熟悉公司各項安全規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行國家及公司的電梯安全

全責

操作規(guī)程。

2、負責大件物品的電梯安全運載工作。全責

3、管理和協(xié)調貨物運輸秩序。全責

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4、發(fā)現(xiàn)電梯異常時，及時采取措施，并及時向相關人員匯報，協(xié)

調檢修。全責

5、負責電梯轎箱內外、控制面板的清潔工作和責任區(qū)域內的清潔

全責

衛(wèi)生工作

6、完成領導交辦的臨時性工作部分

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：高中以上學歷（說明：有同等學歷的能力和經歷也可）

專業(yè)知識：接受過相關培訓。

專業(yè)知識

工作經驗：2年以上相關專業(yè)工作經驗。

工作經驗崗位特征：

崗位特征所需能力：

所需能力

第三章驗收接管

一、前期介入工作規(guī)程

1、目的

1.1規(guī)范紅星美凱龍家具廣場的前期介入工作，確保家具廣場物業(yè)工程質量合格，滿足家

具廣場后期使用要求。

1.2前期介入是新開家具廣場為方便日后經營管理，防止出現(xiàn)物業(yè)質量問題而采取的行之

有效的辦法。

2、適用范圍

適用于紅星美凱龍家具廣場的前期介入工作。

3、職責

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3.1、集團物業(yè)管理中心負責家具廣場前期介入工作的指導。

3.2、家具廣場總經理負責前期介入工作的現(xiàn)場管理和工作質量。

4、工作程序

4.1規(guī)劃設計階段的介入

此階段前期介入的主要工作是：與建設中心、項目部等部門充分溝通，針對開業(yè)后日常經

營管理的特點，參與項目規(guī)劃設計討論，根據(jù)家具廣場開業(yè)后的使用要求，提出建議和意

見,。

一-商場的招商規(guī)劃、布局及根據(jù)商場日常經營需要提出的具體要求；

--商場和外廣場預留足夠的促銷用電點和插座；

一-外廣場、地下室的專用保潔用水點；

-—廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理。

-—商鋪內供電、空調、通訊、消防、排煙等的容量預留、分配、管線布局、配置走向等是

否滿足業(yè)態(tài)使用需求。

--當?shù)叵酪?guī)定的要求是否滿足。

--建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養(yǎng)護、維修及更換的成本費用是否

能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費用合理。

--設備房的規(guī)劃、預留位置是否合理，是否符合后期管理使用需要。

4.2工程施工階段的介入

此階段前期介入的主要工作是：配合項目部進行建筑主體工程質量監(jiān)控、機電設備安裝及

調試質量監(jiān)控、商戶的二次裝修質量監(jiān)控；

-一配合項目部監(jiān)督施工單位必須按照工程設計圖紙、施工技術標準和合同的約定施工，不

得偷工減料，不得擅自修改工程設計；

-—配合項目部重點監(jiān)督屋頂、地下室、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷。對已發(fā)現(xiàn)的

質量缺陷，及時協(xié)調項目部和施工單位應當處理；

--和項目部、監(jiān)理單位共同做好設備開箱驗收工作，并保留驗收單據(jù)，收集設備相關技術

姿料、使用說明書等；

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-一高低壓配電間、空調、消防、監(jiān)控等設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質量是否

合格；

-一空調設備安裝調試接管階段重點關注設備、管路安裝質量，凝結水管材質、管徑、坡度

和地漏等是否滿足使用需求；

一-商戶的二次裝修質量監(jiān)管；

--審核商鋪二次裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、

天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細

等；

-—審核商鋪施工單位資質證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、施工許可證明、電

工上崗證、如需動用電焊等特殊設備的需審核上崗證明。

--監(jiān)督商鋪裝修施工單位嚴格按照審核后的施工方案和圖紙進行；

--現(xiàn)場成品保護，保證建筑結構、設備設施和已經完成的裝修的正常功能及使用。

4.3工程施工后期的介入

--在設備安裝調試后期，工程進度已經要求變電站、消防監(jiān)控中心、空調機房、水泵房等

機電設備投入調試及試運行，應安排技工進行值班；

--相關工程、值班人員在施工安裝單位工程師的指導下學習設備操作方法；

--記錄調試時間、方法步驟、試運轉數(shù)據(jù)及調試中發(fā)生的故障、問題等，作為設施設備的

原始記錄進行存檔；

--負責對設備施工現(xiàn)場進出人員合理控制，避免無關人員進出，同時做好出入登記；

――對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時提醒并有效溝通協(xié)調。

4.4工程技術隊伍的組建及培訓

-一根據(jù)開業(yè)工作計劃及工程實際進度，適時組建工程技術隊伍，熟悉現(xiàn)場及設備、跟進設

備調試和驗收；

--盡早安排工程技術人員參與項目部的工作，協(xié)助各專業(yè)工程師工作。掌握施工第一手資

料，有利于與項目部、監(jiān)理公司、施工方的溝通協(xié)調，有利于各項建議的落實和施工隱患

的發(fā)現(xiàn)；

--物業(yè)部要定期與項目部下溝通會，每月編寫前期介入工作情況報告，及時通報各類建議

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及質量隱患，協(xié)助項目部提升工程品質；

-一按制定的培訓計劃分專業(yè)組織工程技工專題培訓。

5、質量記錄

二、接管驗收工作規(guī)程

1、目的

1.1規(guī)范紅星美凱龍家具廣場的接管驗收工作，確保開業(yè)的家具廣場物業(yè)工程質量合格，

滿足家具廣場的使用要求。

1.2接管驗收是在項目竣工搶收合格，已基本具備使用功能的基礎上，針對項目部交付家具

廣場管理使用而進行的全面驗收和移交。

1.3接管驗收是新開家具廣場為防止出現(xiàn)物業(yè)質量問題而采取的使用功能驗收，而非具有

法律效力的政府評價行為。

2、適用范圍

適用于紅星美凱龍家具廣場的接管驗收工作，已經開業(yè)尚未進行接管驗收工作的家具廣場

參照執(zhí)行。

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3、職責

3.1、家具廣場總經理負責組建接管驗收小組并同工程項目部確定具體的驗收接管事宜。

3.2、接管驗收小組組長負責驗收、接管的工作質量。

3.3、接管驗收小組具體負責依據(jù)本程序進行物業(yè)的驗收、接管工作。

4、工作程序

4.1預接管驗收

4.1.1家具廣場成立后應安排物業(yè)工程技術人員提前介入項目建設，熟悉整個項目情況，

為接管驗收工作做好準備，應主動收集工程資料，并及時向工程項目部提出物業(yè)管理方面

需要整改的意見和建議。

4.1.2家具廣場于開業(yè)前一個月組成內部預接管驗收小組，盡早掌握設施、設備的性能、

操作方法，以利于接管驗收的順利進行，并分步進行家具廣場內部組織的驗收登記，填寫

預驗收記錄，將所發(fā)現(xiàn)的問題匯總后反饋給項目部，由其督促施工單位實施整改工作。

4.2接管驗收的準備工作

4.2.1新建家具廣場工程竣工驗收后、開業(yè)前，家具廣場應及時組建驗收接管小組，對所

接管的物業(yè)從使用人的角度進行綜合性的驗收接管，以確保所接管的物業(yè)基本合格，滿足

家具廣場的質量要求和使用要求；如果由于開業(yè)時間緊迫等原因而來不及進行的，務必在

尹業(yè)后二個月內進行。

4.2.2由總經理負責，抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管驗收小組。

4.2.3接管驗收小組應當由以下部門人員組成：

一一由分管物業(yè)副總經理或物業(yè)部經理任接管驗收小組組長；

一一辦公室抽調檔案管理文員接管物業(yè)的產權、工程、設備資料和相關合同資料；

一一商場部抽調樓層管理人員協(xié)助本樓層的驗收移交工作；

——物業(yè)部具體負責房屋本體、公共設施設備和機電設備的驗收移交工作。

4.2.4制定接管驗收工作計劃。

4.2.5準備接管驗收記錄表格:

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——《物業(yè)接管驗收工作計劃表》；

——《物業(yè)設備設施交接清單》；

——《物業(yè)圖紙資料交接清單》；

一一《物業(yè)備品備件交接清單》；

一一《物業(yè)工程遺留問題清單》。

4.2.6與工程項目部協(xié)調接管驗收事項、具體時間、工作進度等。

4.3接管驗收的工作程序

4.3.1具備接管驗收條件的項目，工程項目部在與家具廣場協(xié)調后，應向集團建設中心、

集團物管中心和家具廣場發(fā)出接管驗收書面請示和通知，正式約定驗收時間事宜。

4.3.2集團建設中心、集團物管中心和家具廣場在接到項目部的書面請示后，如認為項目

確實存在消防安全等重大安全隱患，可以回復項目部盡快整改后再進行接管駱收工作。

4.3.3集團建設中心、集團物管中心接到項目部的書面請示后，同意進行接管驗收工作，

應按時委派分管領導和專業(yè)技術人員參加接管驗收工作，指導和監(jiān)督項目的接管臉收工作。

4.3.4接管驗收工作由項目部負責牽頭，家具廣場接管驗收小組和施工單位參加，集團建

設中心、集團物管中心監(jiān)督，根據(jù)建設部《房屋接管驗收標準》和集團公司《物業(yè)接管驗

收技術條件》，按照接管驗收工作計劃進行。

4.3.5接管驗收結束后由家具廣場接管驗收小組提交接管驗收總結報告，上報集團愛設中

心、集團物管中心。對于接管驗收發(fā)現(xiàn)的問題，應以書面形式反饋項目部，并跟蹤整改進

度，協(xié)調組織復驗。

4.3.6設施設備的接管驗收

——項目部在交接前應對所有設備進行清點，按主體工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空

調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、裝飾工程分類統(tǒng)計，按照圖紙資料進行核實，

琬保沒有漏項后列出《物業(yè)設備設施交接清單》。

一一設施設備的清點及移交由項目部、施工單位、家具廣場接管驗收小組三方同時進行。

一一設施設備的接管驗收方法主要是觀感驗收和使用驗收，側重觀感是否合格、設施設備

的使用是否符合使用要求。

——移交時尚未完全完成調試但能滿足基本運行要求的設備，要在備注上對設備的狀況做

出說明。

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——由參與交接的各方代表簽字確認。

4.3.7圖紙資料的交接

為保證家具廣場日后的正常工作，須移交以下相關資料原件或復印件，家具廣場接收后要

分系統(tǒng)的整理資料并建立資料檔案，妥善保管。

一一物業(yè)產權資料：

①項目開發(fā)批準報告；

②規(guī)劃許可證；

③投資許可證；

④土地使用合同；

⑤建筑開工許可證；

⑥用地紅線圖。

——竣工驗收資料：

①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程專業(yè)竣工

圖及地下管線布置竣工圖）；

②建設工程竣工驗收證書；

③建設消防驗收合格證；

④公共配套設施綜合驗收合格書；

⑤供水合同；

⑥供電協(xié)議書、許可證；

⑦供氣協(xié)議書、許可證；

⑧光纖合格證；

⑨通信設施合格證；

⑩電梯準用證。

一一施工設計資料：

①地質報告書；

②全套設計圖紙；

③圖紙會審記錄；

④設計變更通知單；

⑤工程預決算報告書；

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⑥重要的施工會議紀要；

⑦隱蔽工程驗收記錄；

⑧沉降觀測記錄；

⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。

―機電設備資料：

①機電設備采購合同（特別注意售后服務條款）；

②機電設備使用說明書；

③機電設備安裝、調試報告；

④設備保修卡、保修協(xié)議；

⑤機電設備出廠合格證。

一一主力店相關資料

①手力店租賃合同；

②主力店物業(yè)合同。

4.3.8備品備件的交接

——對項目部、施工單位提供的備品備件清單參照開箱清單、施工合同仔細核對，確保沒

有遺漏。

一一為防止備品備件的流失，設備安裝調試后期可以先行與施工單位組織交接。

一一完成交接后名方代表簽字確認，由家具廣場物業(yè)的同時辦理入庫手續(xù)。

4.3.9能源計量的確認

家具廣場整體能源計量原則上以交接日作為項目部和家具廣場能源計量的責任點，交接日

之前的能源費由項目部承擔，交接日后的能源費由家具廣場承擔。但是，交接日后仍需完

善的施工及調試能耗需按表計量，產生的費用仍由項目部承擔。

5、接管驗收遺留問題的處里

5.1對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《物業(yè)工程

遺留問題清單》，并且進行歸類劃分：工程質量問題、規(guī)劃設計問題、物業(yè)優(yōu)化需求和其它

問題。

5.2在收集整理基礎上由項目部、施工單位現(xiàn)場核實、簽字確認。

5.3對物業(yè)工程遺留問題，影響開業(yè)和正常經營的問題項目部協(xié)調施工單位必須馬上解決,

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一般問題應當要求在兩周內解決；重大問題應當要求在一個月內解決。對于長期解決不了、

勢必會影響物業(yè)管理的問題，家具廣場物業(yè)部應當以報告的形式將問題報告集團建設中心、

集團物管中心及時協(xié)調解決。

5.4家具廣場物業(yè)部應協(xié)助項目部充分利用保修期的約定，力爭在保修期將問題解決。

5.5在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務的，請項目部或項目部委托家具廣場物

業(yè)部發(fā)函給施工單位要求其進場維修。如施工單位拒不履行維保責任，則上報集團集團建

設中心、集團物管中心，集團建設中心批復后由家具廣場物業(yè)部按規(guī)定重新選定施工單位

完成維修。

5.6物業(yè)工程遺留問題是否解決須由家具廣場物業(yè)部驗收確認。

6、質量記錄

一一《物業(yè)接管驗收工作計劃表》；

一一《物業(yè)設備設施交接清單》；

——《物業(yè)圖紙資料交接清單》；

——《物業(yè)備品備件交接清單》；

——《物業(yè)工程遺留問題清單》。

7、相關支持文件

建設部《房屋接管驗收標準》；

集團公司《物業(yè)接管驗收技術規(guī)范》。

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三、接管驗收技術規(guī)范

1、目的

規(guī)范紅星美凱龍家具廣場的開業(yè)安全技術標準，確保家具廣場開業(yè)后的正常運行，滿足家

具廣場的使用要求。

2、適用范圍

運用「紅星美凱龍家具廣場的接管驗收工作，已經力亞尚未進行接管驗收工作的家具廣場

參照執(zhí)行。

3、職責

3.1、工程項目部負責確保工程項目具備本接管驗收技術規(guī)范要求。

3.2、家具廣場負責依據(jù)本接管驗收技術規(guī)范進行物業(yè)的驗收、接管工作。

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4、制定依據(jù)

本接管驗收技術條件制定依據(jù)為建設部《房屋接管驗收標準》及家具廣場的使用要求。

5、驗收方法

本接管驗收技術條件驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法，側重觀感是否合格、設施設備

是否符合使用要求，而非具有法律效力的政府評價行為