物業(yè)管理手冊管理指導(dǎo)書

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

第一章組織架構(gòu)工作職責(zé)

一、組織架構(gòu)

二、編制說明

建立科學(xué)合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)管理服務(wù)的組織保證。遵循的原則是：

1、實行商場總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制，物業(yè)部受商場和集團(tuán)物業(yè)管理中心共同領(lǐng)

導(dǎo)，行政隸屬于商場，業(yè)務(wù)接受集團(tuán)物業(yè)管理中心的指導(dǎo)。

2、精兵簡政的原則。物業(yè)管理工作是綜合性的、動態(tài)隨機(jī)性的管理，在人員配備方面，要求

一專多能。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

3、合理分工原則。由于物業(yè)管理工作內(nèi)容多，涉及專業(yè)領(lǐng)域廣，因此能由社會承擔(dān)的工作，

盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。

4、職責(zé)職權(quán)對應(yīng)分明的原貝］。物業(yè)管理中的每一個崗位都有各自明確的職責(zé)范圍。為了履

行這些職責(zé)，擁有在自己職責(zé)范圍內(nèi)作出決定和取消決定的職權(quán)。

5、最佳管理幅度的原則。管理幅度一般是指某一個管理人員所直接控制的人員的數(shù)目。管

理幅度大小通常以4-8人為宜。若管理幅度太寬，很可能使管理工作失去控制，管理機(jī)構(gòu)的

運(yùn)行背離總目標(biāo)。若管理幅度太窄，在被管理的人數(shù)相同的情況下，必然出現(xiàn)管理層次多、

命令鏈長的局面。

6、信息反饋和調(diào)控的原則。為保證物業(yè)管理的最優(yōu)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，信息反饋和調(diào)控機(jī)能是十分

重要的。信息反饋是把服務(wù)現(xiàn)場的情況及時送達(dá)物業(yè)部，物業(yè)部必須設(shè)立收集科處理這些

信息，并按程序發(fā)出工作指令的崗位，例如物業(yè)總值班。

三、工作職責(zé)

在商場總經(jīng)理和分管副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，在集團(tuán)物業(yè)管理中心的指導(dǎo)下，采取科學(xué)合

理有效的措施，為商場提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)，為顧客提供安全舒適清潔便利的購物

環(huán)境,具體如下：

1、負(fù)責(zé)商場的建筑和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修維護(hù)和保養(yǎng)更新工作，確保商場的房屋建

筑、公共設(shè)施設(shè)備、能源供應(yīng)等時刻處于良好的工作狀態(tài)C

2、嚴(yán)格執(zhí)行安全消防各項規(guī)章制度，確保商場安全無哈患。

3、負(fù)責(zé)商場內(nèi)及其周邊環(huán)境保潔管理和綠化養(yǎng)護(hù)管理工作。

4、負(fù)責(zé)商場二次裝修工程的監(jiān)督管理工作。

5、負(fù)責(zé)商場廠家租戶的報修服務(wù)工作。

6、負(fù)責(zé)部門員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。

7、定期進(jìn)行安全檢杳.保證安全生產(chǎn).

8、負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的外協(xié)維保管理工作，配合公司有關(guān)部門做好商場的基建、改道等工作。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

第二章崗位職責(zé)

崗位職責(zé)說明書（物W部經(jīng)理）

單位:職位名稱：物業(yè)部經(jīng)理編號：

部門：任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)副總/總經(jīng)理直接主管簽字：

直接下屬：電工主管、設(shè)備主管、品質(zhì)管理員

職位等級：薪資等級：

器黑確保商場物業(yè)管理的正常進(jìn)行，為經(jīng)營管理提供可靠保證。

組織結(jié)構(gòu)圖

（此圖只表示工作匯報的隸屬關(guān)系，不表示部門的層級關(guān)系）

物業(yè)部經(jīng)理

電工主管設(shè)備主管品質(zhì)管理

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責(zé)

章制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項技術(shù)和安全規(guī)定。

2、負(fù)責(zé)商場設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及故障處理。全責(zé)

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

3、負(fù)責(zé)改善商場設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行性能，降低運(yùn)行成本，控制能源

全責(zé)

消耗。

4、負(fù)責(zé)商場裝修過程的監(jiān)督與指導(dǎo)。全責(zé)

5、負(fù)責(zé)商場環(huán)境保潔綠化工作。全責(zé)

6、配合公司有關(guān)部門做好商場的基建、改造和維修等工作。部分

7、負(fù)責(zé)安排、指導(dǎo)、監(jiān)督本部門的各項工作，依據(jù)公司的工作要

全責(zé)

求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核和獎懲，做到月初有計劃、月末有總結(jié)。

8、負(fù)責(zé)處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關(guān)服

部分

務(wù)。

9、負(fù)責(zé)部門培訓(xùn)計劃的擬訂、落實及相關(guān)安全事件、案例的分析

部分

學(xué)習(xí)。

崗位權(quán)限

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大專口本科□碩士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：工程類相關(guān)專業(yè)，大專以上學(xué)歷

專業(yè)知識：商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)專業(yè)知識

工作經(jīng)驗：年以上工作經(jīng)驗，其中年以上中型以上商業(yè)物業(yè)工程部經(jīng)

專業(yè)知識83

工作經(jīng)驗理工作經(jīng)驗，接受過“三標(biāo)一體化”認(rèn)證體系培訓(xùn)

崗位特征崗位特征

所需能力所需能力：有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)，有組織協(xié)調(diào)能力和管理經(jīng)驗

其他

口偶爾出差□經(jīng)常出差

工作地點(diǎn)口辦公室口室外工作工作性質(zhì)

□其他（請注明）

口美都龍

CALLINE

工作時間特征口正常工作時間□偶爾加班/值班口經(jīng)常加班/值班口其他（請注明）

崗位職責(zé)說明書（電工主管）

單佗:職位名稱：電工主管編號：

部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)部經(jīng)理直接主管簽字：

直接下屬：電工班長

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保商場電氣設(shè)備安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)章

全責(zé)

制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)制定、修訂有關(guān)電氣設(shè)備運(yùn)行規(guī)范和安全操作規(guī)程、維護(hù)保

全責(zé)

養(yǎng)制度，并對其執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評定。

3、根據(jù)電氣設(shè)備實際技術(shù)狀況制定大中小修計劃，確定修理方案。

全責(zé)

修理中監(jiān)督、指導(dǎo)實施過程，完成后按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)驗收。

4、負(fù)責(zé)制定電氣系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，保證設(shè)備的正常

全責(zé)

運(yùn)行。

5、負(fù)責(zé)電工班的日常工作安排，負(fù)責(zé)日常工作中的現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)，

解決技術(shù)難題。組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見，制定整部分

改措施并組織實施。

6、對商場二次裝修方案提出專業(yè)審查意見，并參與組織施工現(xiàn)場的

部分

視察檢查、監(jiān)督和驗收。

7、負(fù)責(zé)處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關(guān)服務(wù)。部分

8、負(fù)責(zé)本專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃的擬訂、落實及相關(guān)安全事件、案例的

部分

分析學(xué)習(xí)，本專業(yè)員工及商場其他相關(guān)人員的安全用電培訓(xùn)工作。

任職要求

□初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：電氣類中專以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

紅星?美卻龍

MACALLINE

專業(yè)知識：電氣類等相關(guān)專業(yè)。

專業(yè)知識

工作經(jīng)驗：5年以上工作經(jīng)驗，其中3年以上中型以上商業(yè)物業(yè)相同崗位

工作經(jīng)驗

工作經(jīng)驗

崗位特征

所需能力：有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)知識，有組織協(xié)調(diào)能力和管理經(jīng)驗。

所需能力

崗位職責(zé)說明書（設(shè)備主管）

單位：職位名稱：設(shè)備主管編號：

部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)部經(jīng)理直接主管簽字：

直接下屬：空調(diào)工、綜合維修工、弱電維修工、電梯操作工

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保商場空調(diào)電梯等設(shè)備安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職責(zé)

崗位主要職責(zé)

確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)章

全責(zé)

制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項技術(shù)安全規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)制定、修訂空調(diào)電梯等設(shè)備的運(yùn)行規(guī)范、安全操作規(guī)程和維

全責(zé)

護(hù)保養(yǎng)制度，并對其執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評定。

3、根據(jù)空調(diào)電梯等設(shè)備實際技術(shù)狀況制定大中小修計劃，確定修理

全責(zé)

方案。修理中監(jiān)督、指導(dǎo)實施過程，完成后按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)驗收。

4、負(fù)責(zé)制定空調(diào)電梯等系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審閱運(yùn)行記錄，保證設(shè)備

全責(zé)

的正常運(yùn)行。

5、負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)的日常工作安排，負(fù)責(zé)日常工作中的現(xiàn)場技術(shù)

指導(dǎo)，解決技術(shù)難題。組織調(diào)查、分析設(shè)備故障，提出史理意見，全責(zé)

制定整改措施并組織實施。

6、奐責(zé)改善所屬專業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行性能，降低運(yùn)行成本，控制能

部分

源消耗。

7、負(fù)責(zé)處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關(guān)服務(wù)。部分

8、負(fù)責(zé)所屬專業(yè)培訓(xùn)計劃的擬訂、落實及相關(guān)安全事件、案例的分

部分

析學(xué)習(xí)。

任職要求

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

□初中及以下口高中/中專/職高□大專□本科□碩士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：空調(diào)類中專以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：空調(diào)類等相關(guān)專業(yè)。

專業(yè)知識

工作經(jīng)驗：5年以上工作經(jīng)驗，其中3年以上中型以上商業(yè)物業(yè)相同崗位工

工作經(jīng)驗

作經(jīng)驗

崗位特征

所需能力：有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)知識，有組織協(xié)調(diào)能力和管理經(jīng)驗。

所需能力

崗位職責(zé)說明書（品質(zhì)管理員）

單位:職位名稱：品質(zhì)管理員編號：

工作部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：物業(yè)部經(jīng)理直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)為協(xié)助作好商場物業(yè)管理和品質(zhì)管理。

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理做好文件的起草、收發(fā)、傳閱、打字、復(fù)印、

全責(zé)

歸檔保存等工作。

2、按照圖紙檔案的管理要求，做好物業(yè)各類文件做好圖紙資料的

全責(zé)

保管工作，并做好檔案借閱管理工作。

3、負(fù)責(zé)集團(tuán)有關(guān)物業(yè)工作的各種報表、計劃和總結(jié)的上報工作，

全責(zé)

做好上傳下達(dá)的工作。

4、負(fù)責(zé)三標(biāo)一體管理文件的修訂、匯總、記錄和保管工作。全責(zé)

5、負(fù)貢商場環(huán)境保潔綠化的監(jiān)督、管理和評價工作。部分

6、負(fù)責(zé)部門辦公用品、工程工具、低值易耗品管理工作，做好物

品的發(fā)放、統(tǒng)計工作；并負(fù)責(zé)工程設(shè)施設(shè)備固定資產(chǎn)實物的登記全責(zé)

審核工作。

7、負(fù)責(zé)工程設(shè)施設(shè)備固定費(fèi)產(chǎn)實物的登記工作。全責(zé)

8、協(xié)助做好上級交辦的其它工作。全責(zé)

紅星?美卻龍

MACALLINE

任職要求

□初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：管理類專業(yè)大專以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：熟悉辦公軟件的使用，熟悉檔案管理程序

專業(yè)知識工作經(jīng)驗：2年以上工作經(jīng)驗，接受過“三標(biāo)一體化”認(rèn)證體系培訓(xùn)

工作經(jīng)驗崗位特征：

崗位特征所需能力”

所需能力

崗位職責(zé)說明書（電工班長）

單位：職位名稱：電工班長編號：

部門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：電工主管直接主管簽字：

直接下屬：電工

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保商場電氣設(shè)備安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責(zé)

章制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)安排本班組員工的日常工作，指導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作

全責(zé)

規(guī)程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。

3負(fù)責(zé)檢查分管設(shè)備設(shè)施的開啟關(guān)閉和安全運(yùn)行情況。全責(zé)

4、負(fù)責(zé)根據(jù)電氣設(shè)備大中小修計劃，組織員工具體落實。全責(zé)

5負(fù)責(zé)對各樓層電工的抄表數(shù)進(jìn)行抽查核對。部分

6、對商場二次裝修方案提出專業(yè)意見，并參與組織施工現(xiàn)場的檢

部分

查、監(jiān)督和驗收工作。

7、負(fù)責(zé)處理商場租戶的報修投訴并安排維修，為租戶提供相關(guān)服

部分

務(wù)。

N/I紅星?美翅龍

1V1MACALUNE

8、負(fù)責(zé)本專業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃的落實及相關(guān)安全事件、案例的分析

部分

學(xué)習(xí)，本專業(yè)員工及商場其他相關(guān)人員的安全用電培訓(xùn)工作。

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大專口本科□碩士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：電氣類職高/中專以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識專業(yè)知識：電氣類等相關(guān)專業(yè)。

工作經(jīng)驗：3年以上工作經(jīng)驗，其中2年以上中型以上商業(yè)物業(yè)相同崗位

工作經(jīng)驗

工作經(jīng)驗

崗位特征所需能力：有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)知識，有一定組織協(xié)調(diào)能力。

所需能力

崗位職責(zé)說明書（高壓配電間電工）

單位:職位名稱：電工編號：

的門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：電工班長直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保高壓配電間電氣設(shè)備安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責(zé)

章制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、熟悉變、配電室高低壓設(shè)備的配置和使用狀況，按規(guī)程操作高

全責(zé)

低壓設(shè)備，會操作消防設(shè)備。

3、負(fù)責(zé)定時檢查配電室電壓表、電流表、計量表是否正常，認(rèn)真

全責(zé)

做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，處理率達(dá)100%

4、負(fù)責(zé)實施供配電設(shè)備的年度、季度、月度維護(hù)、保養(yǎng)計劃。全責(zé)

5、負(fù)責(zé)收集聯(lián)系市電網(wǎng)絡(luò)停送電等安全信息，第一時間落實相關(guān)

部分

預(yù)案。

6、負(fù)責(zé)處理和協(xié)調(diào)供配電設(shè)備發(fā)生的一般性突發(fā)事件，重大突發(fā)

事件應(yīng)立即上報分管領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)生停電或其他事故應(yīng)及時與供電部門部分

取得聯(lián)系，迅速查明原因，采取應(yīng)急措施。

7、負(fù)責(zé)本商場用電負(fù)荷調(diào)節(jié)和控制工作。部分

8、負(fù)責(zé)變配電室進(jìn)出人員的管理及責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。全責(zé)

任職要求

□初中及以下口高中/中專/職高□大?！醣究啤醮T士□博士

及以上學(xué)歷

教育背景

專業(yè)：電氣類等相關(guān)專業(yè)高中以上學(xué)歷（說明：有同等

學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：電氣類等相關(guān)專業(yè)，接受過高壓綜合操作證書和電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許

專業(yè)知識可證培訓(xùn)。

工作經(jīng)驗工作經(jīng)驗：2年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗。

崗位特征崗位特征：堅守崗位，認(rèn)真交接班，做好各類記錄，保管好資料、工具。

所需能力所需能力：

崗位職責(zé)說明書（樓層電工）

單位:職位名稱：電工編號：

的門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：電工班長直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保樓層電氣設(shè)備等安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職責(zé)

崗位主要職責(zé)

確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責(zé)

章制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項電氣安全規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)分管樓層動力設(shè)備、照明燈具的開啟關(guān)閉和安全運(yùn)行。全責(zé)

3、負(fù)責(zé)檢查分管樓層廠商電氣設(shè)備的開啟關(guān)閉和安全運(yùn)行情況。全責(zé)

4、負(fù)責(zé)分管樓層廠商電費(fèi)的抄表工作并協(xié)助完成收繳工作。全責(zé)

5、負(fù)責(zé)分管樓層廠商裝修的現(xiàn)場管理、材料查驗、參與工程驗收

部分

等裝修管理工作。

6、負(fù)責(zé)分管樓層每日不少于3次的巡場檢查工作，發(fā)現(xiàn)事故隱患

及時處理；按照設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃，完成用電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和部分

維修工作。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

7、負(fù)責(zé)處理商場租戶的報修投訴，為租戶提供相關(guān)服務(wù)。部分

8、負(fù)責(zé)電梯的開啟關(guān)閉和其他需要配合的工作。全責(zé)

任職要求

口初中及以下□高中/中專/職高□大?！醣究啤醮T士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：電氣類高中以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：電氣類等相關(guān)專業(yè)，接受過電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證培訓(xùn)。

專業(yè)知識

工作經(jīng)驗工作經(jīng)驗：2年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗。

崗位特征崗位特征：堅守崗位，按時上下班，做好各類記錄，保管好資料工具。

所需能力

所需能力：

崗位職責(zé)說明書（空調(diào)工）

單位:職位名稱：空調(diào)工編號：

家門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：設(shè)備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確?？照{(diào)系統(tǒng)設(shè)備安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責(zé)

章制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項安全技術(shù)規(guī)程。

2、熟練掌握中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)性能、對空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行管

全責(zé)

理有一定的了解。

3、負(fù)責(zé)空調(diào)主機(jī)及其附屬設(shè)備的運(yùn)行操作、監(jiān)控記錄、維護(hù)保養(yǎng)

全責(zé)

等各項日常工作，確保系統(tǒng)正常有效運(yùn)行。

4、按保養(yǎng)規(guī)程作好空調(diào)機(jī)組的日常、月、季保養(yǎng)工作，保證維修、

保養(yǎng)質(zhì)量，確保重點(diǎn)設(shè)備處于良好狀態(tài)，并記入檔案；設(shè)備完好率全責(zé)

達(dá)100%,設(shè)備運(yùn)行率達(dá)100%,

5、定時對外界及各空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外

界天氣變化及時進(jìn)行調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合全責(zé)

要求。

N/I紅星?美翅龍

1V1MACALUNE

6、負(fù)責(zé)監(jiān)督中央空調(diào)主機(jī)及水處理相關(guān)外包維護(hù)供應(yīng)商的工作并

部分

做好記錄。

7、負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保障，杜絕非公務(wù)人員進(jìn)入

部分

機(jī)房，保證設(shè)備安全。

8、負(fù)責(zé)處理商場租戶的報修投訴，為租戶提供相關(guān)服務(wù)。部分

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：空調(diào)類高中以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：空調(diào)類等相關(guān)專業(yè)，接受過相關(guān)培訓(xùn)。

專業(yè)知識工作經(jīng)驗：2年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗。

工作經(jīng)驗崗位特征：堅守崗位，做好各類記錄，保管好資料、工具。

崗位特征所需能力：

所需能力

崗位職責(zé)說明書（弱電工）

單位：職位名稱：弱電工編號：

宗門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：設(shè)備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保弱電系統(tǒng)設(shè)備安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，掌握公司各項安全規(guī)

全責(zé)

章制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的各項安全技術(shù)規(guī)程。

2、熟練掌握弱電消防系統(tǒng)設(shè)備的技術(shù)性能、對弱電消防設(shè)備的運(yùn)

全責(zé)

行管理有一定的了解。

3、負(fù)責(zé)消防報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及其附屬設(shè)備的

全責(zé)

運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)等各項日常工作，確保系統(tǒng)正常有效運(yùn)行。

4、按保養(yǎng)規(guī)程作好弱電消防系統(tǒng)的日常、月、季保養(yǎng)工作，保證

維修、保養(yǎng)質(zhì)量，確保重點(diǎn)設(shè)備處于良好狀態(tài)，并記入檔案；設(shè)備全責(zé)

完好率達(dá)100%,設(shè)備運(yùn)行率達(dá)100%,

5、熟悉弱電消防系統(tǒng)內(nèi)出線及回路走向。做到小修不過夜，能正

全貴

確判斷處理一般電氣故障，并采取應(yīng)急措施。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

6、負(fù)責(zé)監(jiān)督消防報警系統(tǒng)相關(guān)外包維護(hù)供應(yīng)商的工作并做好記錄。部分

7、負(fù)責(zé)所轄范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保障，杜絕非公務(wù)人員進(jìn)入

部分

機(jī)房，保證設(shè)備安全。

8、負(fù)責(zé)處理商場租戶的報修投訴，為租戶提供相關(guān)服務(wù)。部分

任職要求

口初中及以下□高中/中專/職高□大專口本科□碩士□博士

教育背景及以上

專業(yè)：電子類高中以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：接受過家用電器（視頻類）維修人員證書等相關(guān)崗位資格證培訓(xùn)

專業(yè)知識

工作經(jīng)驗：2年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗。

工作經(jīng)驗崗位特征：堅守崗位，做好各類記錄，保管好資料、工具。

崗位特征所需能力：

所需能力

崗位職責(zé)說明書（綜合維修工）

單位：職位名稱：綜合維修工編號：

的門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效口期：直接主管：設(shè)備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保房屋建筑地面門窗辦公家具等設(shè)備正常使用

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉國家有關(guān)安全法規(guī)和行業(yè)技術(shù)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司

全責(zé)

的各項安全技術(shù)規(guī)程。

2、熟悉商場內(nèi)自來水網(wǎng)絡(luò)走向，水閥門、水表的位置和數(shù)量，并

全責(zé)

會正常維修操作。

3、嚴(yán)格遵守水泵設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)制度，做到每天檢查，

井及時檢修、更換損壞的水泵泵頭、閥門等設(shè)備，設(shè)備完好率全責(zé)

100%。

4、熟悉消防設(shè)施的配置、位置，并能正確使用消防設(shè)備。全責(zé)

5、對水泵房、控制箱等設(shè)備天天清潔，每年刷新一次，；保持設(shè)

全責(zé)

售的整潔，每月按時抄表。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

6、負(fù)責(zé)店內(nèi)房屋建筑地面門窗辦公家具等的維修工作遵守油木、

部分

土建、電焊專業(yè)的各項操作規(guī)程。

7、做好下水管道維護(hù)、疏通，雨水井的檢查等工作；部分

8、發(fā)生停水事故應(yīng)及時與有關(guān)部門聯(lián)系，迅速查明原因，并采取

部分

應(yīng)急措施。

任職要求

口初中及以下□高中/中專/職高□大專口本科□碩士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：工程機(jī)械類高中以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：工程機(jī)械維修類等相關(guān)專業(yè)，接受過相關(guān)培訓(xùn)。

工作經(jīng)驗：2年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗。

專業(yè)知識崗位特征：堅守崗位，做好各類記錄，保管好資料、工具。

工作經(jīng)驗所需能力：

崗位特征

所需能力

崗位職責(zé)說明書（電梯操作工）

單位：職位名稱：電梯操作工編號：

弟門：物業(yè)部任職人：任職人簽字：

生效日期：直接主管：設(shè)備主管直接主管簽字：

直接下屬：

職位等級：薪資等級：

崗位目的及目標(biāo)確保電梯設(shè)備安全可靠運(yùn)行

負(fù)責(zé)程度（根據(jù)描述的職

崗位主要職責(zé)

責(zé)確定：全責(zé)/部分/協(xié)助）

1、熟悉公司各項安全規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家及公司的電梯安全

全責(zé)

操作規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)大件物品的電梯安全運(yùn)載工作。全責(zé)

3、管理和協(xié)調(diào)貨物運(yùn)輸秩序。全責(zé)

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

4、發(fā)現(xiàn)電梯異常時，及時采取措施，并及時向相關(guān)人員匯報，協(xié)

調(diào)檢修。全責(zé)

5、負(fù)責(zé)電梯轎箱內(nèi)外、控制面板的清潔工作和責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔

全責(zé)

衛(wèi)生工作

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時性工作部分

任職要求

口初中及以下口高中/中專/職高□大?？诒究啤醮T士口博

教育背景士及以上

專業(yè)：高中以上學(xué)歷（說明：有同等學(xué)歷的能力和經(jīng)歷也可）

專業(yè)知識：接受過相關(guān)培訓(xùn)。

專業(yè)知識

工作經(jīng)驗：2年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗。

工作經(jīng)驗崗位特征：

崗位特征所需能力：

所需能力

第三章驗收接管

一、前期介入工作規(guī)程

1、目的

1.1規(guī)范紅星美凱龍家具廣場的前期介入工作，確保家具廣場物業(yè)工程質(zhì)量合格，滿足家

具廣場后期使用要求。

1.2前期介入是新開家具廣場為方便日后經(jīng)營管理，防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題而采取的行之

有效的辦法。

2、適用范圍

適用于紅星美凱龍家具廣場的前期介入工作。

3、職責(zé)

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

3.1、集團(tuán)物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)家具廣場前期介入工作的指導(dǎo)。

3.2、家具廣場總經(jīng)理負(fù)責(zé)前期介入工作的現(xiàn)場管理和工作質(zhì)量。

4、工作程序

4.1規(guī)劃設(shè)計階段的介入

此階段前期介入的主要工作是：與建設(shè)中心、項目部等部門充分溝通，針對開業(yè)后日常經(jīng)

營管理的特點(diǎn)，參與項目規(guī)劃設(shè)計討論，根據(jù)家具廣場開業(yè)后的使用要求，提出建議和意

見,。

一-商場的招商規(guī)劃、布局及根據(jù)商場日常經(jīng)營需要提出的具體要求；

--商場和外廣場預(yù)留足夠的促銷用電點(diǎn)和插座；

一-外廣場、地下室的專用保潔用水點(diǎn)；

-—廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計量方式是否合理。

-—商鋪內(nèi)供電、空調(diào)、通訊、消防、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是

否滿足業(yè)態(tài)使用需求。

--當(dāng)?shù)叵酪?guī)定的要求是否滿足。

--建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修及更換的成本費(fèi)用是否

能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理。

--設(shè)備房的規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，是否符合后期管理使用需要。

4.2工程施工階段的介入

此階段前期介入的主要工作是：配合項目部進(jìn)行建筑主體工程質(zhì)量監(jiān)控、機(jī)電設(shè)備安裝及

調(diào)試質(zhì)量監(jiān)控、商戶的二次裝修質(zhì)量監(jiān)控；

-一配合項目部監(jiān)督施工單位必須按照工程設(shè)計圖紙、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定施工，不

得偷工減料，不得擅自修改工程設(shè)計；

-—配合項目部重點(diǎn)監(jiān)督屋頂、地下室、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷。對已發(fā)現(xiàn)的

質(zhì)量缺陷，及時協(xié)調(diào)項目部和施工單位應(yīng)當(dāng)處理；

--和項目部、監(jiān)理單位共同做好設(shè)備開箱驗收工作，并保留驗收單據(jù)，收集設(shè)備相關(guān)技術(shù)

姿料、使用說明書等；

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

-一高低壓配電間、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否

合格；

-一空調(diào)設(shè)備安裝調(diào)試接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，凝結(jié)水管材質(zhì)、管徑、坡度

和地漏等是否滿足使用需求；

一-商戶的二次裝修質(zhì)量監(jiān)管；

--審核商鋪二次裝修設(shè)計方案和施工圖紙，施工圖紙應(yīng)包括效果圖、總平面圖、各立面圖、

天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細(xì)

等；

-—審核商鋪施工單位資質(zhì)證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、施工許可證明、電

工上崗證、如需動用電焊等特殊設(shè)備的需審核上崗證明。

--監(jiān)督商鋪裝修施工單位嚴(yán)格按照審核后的施工方案和圖紙進(jìn)行；

--現(xiàn)場成品保護(hù)，保證建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施和已經(jīng)完成的裝修的正常功能及使用。

4.3工程施工后期的介入

--在設(shè)備安裝調(diào)試后期，工程進(jìn)度已經(jīng)要求變電站、消防監(jiān)控中心、空調(diào)機(jī)房、水泵房等

機(jī)電設(shè)備投入調(diào)試及試運(yùn)行，應(yīng)安排技工進(jìn)行值班；

--相關(guān)工程、值班人員在施工安裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法；

--記錄調(diào)試時間、方法步驟、試運(yùn)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的故障、問題等，作為設(shè)施設(shè)備的

原始記錄進(jìn)行存檔；

--負(fù)責(zé)對設(shè)備施工現(xiàn)場進(jìn)出人員合理控制，避免無關(guān)人員進(jìn)出，同時做好出入登記；

――對交叉施工、野蠻施工可能帶來的安全隱患及時提醒并有效溝通協(xié)調(diào)。

4.4工程技術(shù)隊伍的組建及培訓(xùn)

-一根據(jù)開業(yè)工作計劃及工程實際進(jìn)度，適時組建工程技術(shù)隊伍，熟悉現(xiàn)場及設(shè)備、跟進(jìn)設(shè)

備調(diào)試和驗收；

--盡早安排工程技術(shù)人員參與項目部的工作，協(xié)助各專業(yè)工程師工作。掌握施工第一手資

料，有利于與項目部、監(jiān)理公司、施工方的溝通協(xié)調(diào)，有利于各項建議的落實和施工隱患

的發(fā)現(xiàn)；

--物業(yè)部要定期與項目部下溝通會，每月編寫前期介入工作情況報告，及時通報各類建議

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

及質(zhì)量隱患，協(xié)助項目部提升工程品質(zhì)；

-一按制定的培訓(xùn)計劃分專業(yè)組織工程技工專題培訓(xùn)。

5、質(zhì)量記錄

二、接管驗收工作規(guī)程

1、目的

1.1規(guī)范紅星美凱龍家具廣場的接管驗收工作，確保開業(yè)的家具廣場物業(yè)工程質(zhì)量合格，

滿足家具廣場的使用要求。

1.2接管驗收是在項目竣工搶收合格，已基本具備使用功能的基礎(chǔ)上，針對項目部交付家具

廣場管理使用而進(jìn)行的全面驗收和移交。

1.3接管驗收是新開家具廣場為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題而采取的使用功能驗收，而非具有

法律效力的政府評價行為。

2、適用范圍

適用于紅星美凱龍家具廣場的接管驗收工作，已經(jīng)開業(yè)尚未進(jìn)行接管驗收工作的家具廣場

參照執(zhí)行。

紅星?美卻龍

MACALLINE

3、職責(zé)

3.1、家具廣場總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建接管驗收小組并同工程項目部確定具體的驗收接管事宜。

3.2、接管驗收小組組長負(fù)責(zé)驗收、接管的工作質(zhì)量。

3.3、接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本程序進(jìn)行物業(yè)的驗收、接管工作。

4、工作程序

4.1預(yù)接管驗收

4.1.1家具廣場成立后應(yīng)安排物業(yè)工程技術(shù)人員提前介入項目建設(shè)，熟悉整個項目情況，

為接管驗收工作做好準(zhǔn)備，應(yīng)主動收集工程資料，并及時向工程項目部提出物業(yè)管理方面

需要整改的意見和建議。

4.1.2家具廣場于開業(yè)前一個月組成內(nèi)部預(yù)接管驗收小組，盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的性能、

操作方法，以利于接管驗收的順利進(jìn)行，并分步進(jìn)行家具廣場內(nèi)部組織的驗收登記，填寫

預(yù)驗收記錄，將所發(fā)現(xiàn)的問題匯總后反饋給項目部，由其督促施工單位實施整改工作。

4.2接管驗收的準(zhǔn)備工作

4.2.1新建家具廣場工程竣工驗收后、開業(yè)前，家具廣場應(yīng)及時組建驗收接管小組，對所

接管的物業(yè)從使用人的角度進(jìn)行綜合性的驗收接管，以確保所接管的物業(yè)基本合格，滿足

家具廣場的質(zhì)量要求和使用要求；如果由于開業(yè)時間緊迫等原因而來不及進(jìn)行的，務(wù)必在

尹業(yè)后二個月內(nèi)進(jìn)行。

4.2.2由總經(jīng)理負(fù)責(zé)，抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管驗收小組。

4.2.3接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由以下部門人員組成：

一一由分管物業(yè)副總經(jīng)理或物業(yè)部經(jīng)理任接管驗收小組組長；

一一辦公室抽調(diào)檔案管理文員接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料和相關(guān)合同資料；

一一商場部抽調(diào)樓層管理人員協(xié)助本樓層的驗收移交工作；

——物業(yè)部具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗收移交工作。

4.2.4制定接管驗收工作計劃。

4.2.5準(zhǔn)備接管驗收記錄表格:

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

——《物業(yè)接管驗收工作計劃表》；

——《物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接清單》；

——《物業(yè)圖紙資料交接清單》；

一一《物業(yè)備品備件交接清單》；

一一《物業(yè)工程遺留問題清單》。

4.2.6與工程項目部協(xié)調(diào)接管驗收事項、具體時間、工作進(jìn)度等。

4.3接管驗收的工作程序

4.3.1具備接管驗收條件的項目，工程項目部在與家具廣場協(xié)調(diào)后，應(yīng)向集團(tuán)建設(shè)中心、

集團(tuán)物管中心和家具廣場發(fā)出接管驗收書面請示和通知，正式約定驗收時間事宜。

4.3.2集團(tuán)建設(shè)中心、集團(tuán)物管中心和家具廣場在接到項目部的書面請示后，如認(rèn)為項目

確實存在消防安全等重大安全隱患，可以回復(fù)項目部盡快整改后再進(jìn)行接管駱收工作。

4.3.3集團(tuán)建設(shè)中心、集團(tuán)物管中心接到項目部的書面請示后，同意進(jìn)行接管驗收工作，

應(yīng)按時委派分管領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)技術(shù)人員參加接管驗收工作，指導(dǎo)和監(jiān)督項目的接管臉收工作。

4.3.4接管驗收工作由項目部負(fù)責(zé)牽頭，家具廣場接管驗收小組和施工單位參加，集團(tuán)建

設(shè)中心、集團(tuán)物管中心監(jiān)督，根據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》和集團(tuán)公司《物業(yè)接管驗

收技術(shù)條件》，按照接管驗收工作計劃進(jìn)行。

4.3.5接管驗收結(jié)束后由家具廣場接管驗收小組提交接管驗收總結(jié)報告，上報集團(tuán)愛設(shè)中

心、集團(tuán)物管中心。對于接管驗收發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)以書面形式反饋項目部，并跟蹤整改進(jìn)

度，協(xié)調(diào)組織復(fù)驗。

4.3.6設(shè)施設(shè)備的接管驗收

——項目部在交接前應(yīng)對所有設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，按主體工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空

調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、裝飾工程分類統(tǒng)計，按照圖紙資料進(jìn)行核實，

琬保沒有漏項后列出《物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接清單》。

一一設(shè)施設(shè)備的清點(diǎn)及移交由項目部、施工單位、家具廣場接管驗收小組三方同時進(jìn)行。

一一設(shè)施設(shè)備的接管驗收方法主要是觀感驗收和使用驗收，側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備

的使用是否符合使用要求。

——移交時尚未完全完成調(diào)試但能滿足基本運(yùn)行要求的設(shè)備，要在備注上對設(shè)備的狀況做

出說明。

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

——由參與交接的各方代表簽字確認(rèn)。

4.3.7圖紙資料的交接

為保證家具廣場日后的正常工作，須移交以下相關(guān)資料原件或復(fù)印件，家具廣場接收后要

分系統(tǒng)的整理資料并建立資料檔案，妥善保管。

一一物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

①項目開發(fā)批準(zhǔn)報告；

②規(guī)劃許可證；

③投資許可證；

④土地使用合同；

⑤建筑開工許可證；

⑥用地紅線圖。

——竣工驗收資料：

①竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程專業(yè)竣工

圖及地下管線布置竣工圖）；

②建設(shè)工程竣工驗收證書；

③建設(shè)消防驗收合格證；

④公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；

⑤供水合同；

⑥供電協(xié)議書、許可證；

⑦供氣協(xié)議書、許可證；

⑧光纖合格證；

⑨通信設(shè)施合格證；

⑩電梯準(zhǔn)用證。

一一施工設(shè)計資料：

①地質(zhì)報告書；

②全套設(shè)計圖紙；

③圖紙會審記錄；

④設(shè)計變更通知單；

⑤工程預(yù)決算報告書；

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

⑥重要的施工會議紀(jì)要；

⑦隱蔽工程驗收記錄；

⑧沉降觀測記錄；

⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。

―機(jī)電設(shè)備資料：

①機(jī)電設(shè)備采購合同（特別注意售后服務(wù)條款）；

②機(jī)電設(shè)備使用說明書；

③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；

④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議；

⑤機(jī)電設(shè)備出廠合格證。

一一主力店相關(guān)資料

①手力店租賃合同；

②主力店物業(yè)合同。

4.3.8備品備件的交接

——對項目部、施工單位提供的備品備件清單參照開箱清單、施工合同仔細(xì)核對，確保沒

有遺漏。

一一為防止備品備件的流失，設(shè)備安裝調(diào)試后期可以先行與施工單位組織交接。

一一完成交接后名方代表簽字確認(rèn)，由家具廣場物業(yè)的同時辦理入庫手續(xù)。

4.3.9能源計量的確認(rèn)

家具廣場整體能源計量原則上以交接日作為項目部和家具廣場能源計量的責(zé)任點(diǎn)，交接日

之前的能源費(fèi)由項目部承擔(dān)，交接日后的能源費(fèi)由家具廣場承擔(dān)。但是，交接日后仍需完

善的施工及調(diào)試能耗需按表計量，產(chǎn)生的費(fèi)用仍由項目部承擔(dān)。

5、接管驗收遺留問題的處里

5.1對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《物業(yè)工程

遺留問題清單》，并且進(jìn)行歸類劃分：工程質(zhì)量問題、規(guī)劃設(shè)計問題、物業(yè)優(yōu)化需求和其它

問題。

5.2在收集整理基礎(chǔ)上由項目部、施工單位現(xiàn)場核實、簽字確認(rèn)。

5.3對物業(yè)工程遺留問題，影響開業(yè)和正常經(jīng)營的問題項目部協(xié)調(diào)施工單位必須馬上解決,

1\/!紅星?美加龍

1VLMACALUNE

一般問題應(yīng)當(dāng)要求在兩周內(nèi)解決；重大問題應(yīng)當(dāng)要求在一個月內(nèi)解決。對于長期解決不了、

勢必會影響物業(yè)管理的問題，家具廣場物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以報告的形式將問題報告集團(tuán)建設(shè)中心、

集團(tuán)物管中心及時協(xié)調(diào)解決。

5.4家具廣場物業(yè)部應(yīng)協(xié)助項目部充分利用保修期的約定，力爭在保修期將問題解決。

5.5在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，請項目部或項目部委托家具廣場物

業(yè)部發(fā)函給施工單位要求其進(jìn)場維修。如施工單位拒不履行維保責(zé)任，則上報集團(tuán)集團(tuán)建

設(shè)中心、集團(tuán)物管中心，集團(tuán)建設(shè)中心批復(fù)后由家具廣場物業(yè)部按規(guī)定重新選定施工單位

完成維修。

5.6物業(yè)工程遺留問題是否解決須由家具廣場物業(yè)部驗收確認(rèn)。

6、質(zhì)量記錄

一一《物業(yè)接管驗收工作計劃表》；

一一《物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接清單》；

——《物業(yè)圖紙資料交接清單》；

——《物業(yè)備品備件交接清單》；

——《物業(yè)工程遺留問題清單》。

7、相關(guān)支持文件

建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》；

集團(tuán)公司《物業(yè)接管驗收技術(shù)規(guī)范》。

紅星?美卻龍

MACALLINE

三、接管驗收技術(shù)規(guī)范

1、目的

規(guī)范紅星美凱龍家具廣場的開業(yè)安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保家具廣場開業(yè)后的正常運(yùn)行，滿足家

具廣場的使用要求。

2、適用范圍

運(yùn)用「紅星美凱龍家具廣場的接管驗收工作，已經(jīng)力亞尚未進(jìn)行接管驗收工作的家具廣場

參照執(zhí)行。

3、職責(zé)

3.1、工程項目部負(fù)責(zé)確保工程項目具備本接管驗收技術(shù)規(guī)范要求。

3.2、家具廣場負(fù)責(zé)依據(jù)本接管驗收技術(shù)規(guī)范進(jìn)行物業(yè)的驗收、接管工作。

紅星?美卻龍

MACALLINE

4、制定依據(jù)

本接管驗收技術(shù)條件制定依據(jù)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及家具廣場的使用要求。

5、驗收方法

本接管驗收技術(shù)條件驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法，側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備

是否符合使用要求，而非具有法律效力的政府評價行為