萬科成本控制的基本方法

成本管理基礎(chǔ)知識

深圳成本管理部二零零四年八月2021/6/271提綱在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境成本的概念建安成本的分類構(gòu)成成本管理的基本原則和發(fā)展過程成本控制的基本方法2021/6/272在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境

我們的對手：

航空母艦型:《環(huán)球企業(yè)家》2002年為您提供的答案是：合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依、金源集團(tuán)總裁黃如論以及世貿(mào)集團(tuán)總裁許榮茂棋逢對手型：中海、金地、華僑城、招商等

土豪地霸型：各地占有一定市場份額的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企業(yè)2021/6/273在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境

競爭中求發(fā)展的途徑：我們的現(xiàn)狀：開源節(jié)流萬科樓盤售價≥附近樓盤售價＋1000元/m2萬科的利潤≠附近樓盤利潤＋1000元/m2萬科兩個著名的公式2021/6/274成本的概念簡單的理解：成本是開發(fā)產(chǎn)品過程中所有的投入。諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金等我們重點(diǎn)講建造成本，講成本肯定離不開利潤，誰知道利潤怎么表達(dá)？利潤＝售價－成本成本＝地價＋建安成本＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋稅金2021/6/275成本的概念利潤＝售價－(地價＋建安成本＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋稅金)買地階段：

建造階段：

地價=售價－（建安成本＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋利潤＋稅金）建安成本＝售價－（地價＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋利潤＋稅金）2021/6/276建安成本的分類構(gòu)成2021/6/277建安成本的分類構(gòu)成2021/6/278建安成本的分類構(gòu)成2021/6/279建安成本的分類構(gòu)成2021/6/2710可惡的建筑面積誰能告訴我我們?nèi)粘９ぷ髦薪佑|的建筑面積有幾種？成本部關(guān)心的是？設(shè)計(jì)部關(guān)心的計(jì)容積率面積設(shè)計(jì)院關(guān)心的圖紙范圍內(nèi)建筑面積銷售部、財(cái)務(wù)部關(guān)心的是預(yù)售查賬面積、竣工查賬面積建造面積建造面積＝可售面積＋不可售面積（含不計(jì)容積率面積＋不計(jì)建筑面積的面積＋隨樓送建筑面積（兩層高？）＋恐怖的地下面積2021/6/2711成本管理的基本原則全員的成本控制原則

成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本關(guān)系到每個人的口袋。而是一種責(zé)任好像年底每個人盤點(diǎn)一年的收入時，估計(jì)沒有一個人想到那里面有成本部的心血和功勞2021/6/2712成本管理的基本原則項(xiàng)目全過程的成本控制原則全過程：項(xiàng)目從可行性研究到竣工決算。目標(biāo)成本管理都必須按專業(yè)化、程序化的要求責(zé)任到人、目標(biāo)明確、銜接有序，不因機(jī)構(gòu)、人員變化等因素而中斷2021/6/2713成本管理的發(fā)展過程帳房先生有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。特有成就感結(jié)論：殺敵一萬自損三千結(jié)論：丟了西瓜撿芝麻限價系統(tǒng)尋價——大規(guī)模招標(biāo)限價——反單——三方合同——加強(qiáng)合同管理——甲供2021/6/2714成本管理的發(fā)展過程成本指導(dǎo)書有了完全成本的概念。針對性和指導(dǎo)性欠缺集中體現(xiàn)在：主體建筑指導(dǎo)意義不強(qiáng)—迫切需要清單招標(biāo)環(huán)境成本針對性不強(qiáng)—設(shè)計(jì)整體化和標(biāo)準(zhǔn)化強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制集中采購、實(shí)物量招標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化意義重大2021/6/2715清單招標(biāo)到底有什么好處？盡最大可能使成本處于可控狀態(tài)A：提高工效、準(zhǔn)確性提高、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；B:對設(shè)計(jì)方案是否合理優(yōu)化給予明確的評價

C：科學(xué)的報(bào)價更貼近市場、體現(xiàn)公平公正的原則D：給決策提供可靠的依據(jù)前提：保證圖紙質(zhì)量和招標(biāo)的時限2021/6/2716成本管理的發(fā)展過程優(yōu)化方案決策在清單招標(biāo)、設(shè)計(jì)前期進(jìn)展受阻時兩條腿走路起到治本的作用（姑且把強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制稱為治標(biāo)）不同階段的兩種管理手段就效益而言：招標(biāo)遠(yuǎn)遜于方案優(yōu)化，不可同日而語,一個治標(biāo)，一個治本。2021/6/2717成本控制的基本方法設(shè)計(jì)階段，成本管理從設(shè)計(jì)開始不能再是句空話了首先，選擇優(yōu)秀的合作單位，包括歷史合作評估，優(yōu)秀的主要設(shè)計(jì)人員，以及現(xiàn)場服務(wù)。其次，也是非常重要的一點(diǎn)：合理的設(shè)計(jì)周期過程中跟進(jìn)至關(guān)重要，否則等到施工圖出來再提優(yōu)化方案黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。不妨試試定期設(shè)計(jì)例會的方式，專業(yè)協(xié)作。項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、成本人員全力跟進(jìn)。集中審圖2021/6/2718成本控制的基本方法設(shè)計(jì)階段成本控制的優(yōu)秀案例廣州公司在這方面領(lǐng)先一步，尤其是主體設(shè)計(jì)過程中跟進(jìn)取得較明顯的成績其他諸如成都公司，金地房地產(chǎn)也做得相當(dāng)不錯2021/6/2719成本控制的基本方法加強(qiáng)實(shí)施過程中方案優(yōu)化工作首先大家要明確方案的概念

深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享2021/6/2720成本控制的基本方法設(shè)計(jì)規(guī)劃類：東海岸二期的地下室怎么跑到了一期？這個房子的含筋量有點(diǎn)嚇人環(huán)境方案必須要優(yōu)化金域藍(lán)灣晚上不亮了。換湯不換藥少花140萬2021/6/2721成本控制的基本方法施工方案類（正方）：土方平衡為什么只挖不填？一句話帶來的經(jīng)濟(jì)效益值30萬為達(dá)目的可以不擇手段，竹腳手架一樣用這棟樓的基礎(chǔ)有點(diǎn)怪給施工單位上課考試，錢少意義重大動動腦筋十幾萬到手2021/6/2722成本控制的基本方法施工方案類（反方）雨水箅子的故事這也叫磚模？整個一磚混結(jié)構(gòu)外墻涂料—心中永遠(yuǎn)的痛2021/6/2723成本控制的基本方法產(chǎn)品品質(zhì)管理意義深遠(yuǎn)舉例說明誰說言必稱進(jìn)口？輪子轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)、木頭爛不爛—誰管？鋁合金門窗含鋁量多少才對？鋼化玻璃要多少？我們在鋼結(jié)構(gòu)上花了多少冤枉錢？人工濕地、海底碼頭？等待我們的新課題太多2021/6/2724成本控制的基本方法招標(biāo)！還是招標(biāo)！我們的招標(biāo)質(zhì)量能打多少分？

加強(qiáng)投標(biāo)單位的質(zhì)量和數(shù)量，減少約談。投標(biāo)階段的現(xiàn)場達(dá)疑和文件解釋是成本管理不容忽視的一個環(huán)節(jié)2021/6/2725結(jié)束前談?wù)剷r間現(xiàn)在，只要我們做不好任何工作告訴您一個好借口－頭兒，時間太短了。根本搞不掂！想搞好，給時間!常言說得好“慢工出細(xì)活！”－－牛吧！結(jié)論：因?yàn)槲覀儧]時間，所以我們不專業(yè)！2021/6/2726結(jié)束前談?wù)剷r間集團(tuán)劉愛明副總在成本年會上說了比較經(jīng)典的話，想想有道理。因?yàn)槲覀儾粚I(yè)，