某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

學(xué)號(hào)1305070116、1305070119、1305070123、1305070132、1305070134天津城建大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)帝景豪庭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究報(bào)告起止日期：2021年7月4日至2021年7月9日學(xué)生姓名宮祥宇、麻開(kāi)元、喬鵬、姚曉貝、胡旭凌班級(jí)2021土地資源管理1班成績(jī)指導(dǎo)教師(簽字)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院2021年7月9日目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章工程總說(shuō)明 第1章工程總說(shuō)明 工程名稱是帝景豪庭，該地塊位于河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)，其四至為：東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路(以掛牌文件附圖為準(zhǔn))。工程開(kāi)發(fā)企業(yè)為中國(guó)金茂控股集團(tuán)〔簡(jiǎn)稱“中國(guó)金茂〞〕是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一中國(guó)中化集團(tuán)公司〔2021年列?財(cái)富?全球500強(qiáng)之第105位〕旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺(tái)企業(yè)。工程位置圖地塊紅線圖四至狀況圖工程開(kāi)發(fā)企業(yè)為中國(guó)金茂控股集團(tuán)〔簡(jiǎn)稱“中國(guó)金茂〞〕是世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)之一中國(guó)中化集團(tuán)公司〔2021年列?財(cái)富?全球500強(qiáng)之第105位〕旗下房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺(tái)企業(yè)，于2007年8月17日在香港聯(lián)合交易所主板上市〔股票代碼：HK.00817〕，是香港恒生綜合指數(shù)成份股之一。中國(guó)中化集團(tuán)公司是獲得國(guó)資委批準(zhǔn)的以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和酒店經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中央國(guó)有企業(yè)之一。目前，“金茂〞已成為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多，專注于高檔不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的知名品牌之一，自2005年起，連續(xù)5年被世界品牌實(shí)驗(yàn)室頒予“中國(guó)500最具價(jià)值品牌〞及“中國(guó)品牌年度大獎(jiǎng)NO.1〔不動(dòng)產(chǎn)〕〞榮譽(yù)。2021年1月，“金茂〞被國(guó)家工商總局商標(biāo)局認(rèn)定為“中國(guó)著名商標(biāo)〞。秉承中化集團(tuán)“創(chuàng)造價(jià)值、追求卓越〞的核心理念，中國(guó)金茂在以品質(zhì)領(lǐng)先為核心的雙輪驅(qū)動(dòng)根底上，堅(jiān)持高端定位和精品路線，全力達(dá)成核心業(yè)務(wù)的跨越開(kāi)展，加快推進(jìn)效勞與金融創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)由“雙輪驅(qū)動(dòng)〞到“雙輪兩翼〞的戰(zhàn)略升級(jí)，致力于成為中國(guó)領(lǐng)先的城市綜合開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商。基于對(duì)城市潛能的遠(yuǎn)見(jiàn)，我們?yōu)槌鞘幸M(jìn)更多世界先進(jìn)、合理互生的物業(yè)規(guī)劃理念，提升城市能級(jí)；基于對(duì)客戶需求的洞察，我們?yōu)楣こ套⑷敫喔吒郊又蹬涮着c高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值；基于對(duì)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的堅(jiān)持，我們整合國(guó)際領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)資源，恪守長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)承諾，實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能和城市活力的全面提升。目前，公司已成功進(jìn)駐華北、華東、華南、華中、西南5大區(qū)域、16座核心城市，并成功打造了以“金茂〞品牌為核心的高端系列產(chǎn)品。1.3.1工程根本狀況〔1〕根本概況工程名稱是帝景豪庭，該地塊位于河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)，其四至為：東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路(以掛牌文件附圖為準(zhǔn))。該地塊內(nèi)〔含界外處理范圍〕沿六緯路現(xiàn)狀有待拆遷的房屋5處〔含底商〕，有變電箱、供熱管道、洗車場(chǎng)和復(fù)印店各1處，南側(cè)有廢棄平房2處。該地塊土地整理單位天津國(guó)電天鑫投資承諾，上述地上物由其負(fù)責(zé)在土地移交受讓人之前撤除清理完畢，并承當(dāng)有關(guān)費(fèi)用，由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及法律責(zé)任由該公司負(fù)責(zé)承當(dāng)。該地塊內(nèi)〔含界外處理范圍〕現(xiàn)狀另有已停止使用的110KV高壓線塔1座及局部配套線桿、廢棄集裝箱1個(gè)、地下人防工程1處、居民樓北側(cè)變電箱1處、信號(hào)塔1處、看管用房2處、局部樹(shù)木及渣土。由受讓人根據(jù)土地使用需要及規(guī)劃要求，與有關(guān)部門協(xié)商處理，并承當(dāng)有關(guān)費(fèi)用。另有中繼泵站、控制室、供熱管線及3個(gè)變電箱等供熱設(shè)施，由熱電公司負(fù)責(zé)于2021年7月31日前切改至新泵站，并承當(dāng)切改費(fèi)用?！?〕土地使用條件及相關(guān)要求①土地使用條件該地塊可出讓土地面積125926.4平方米，含居住用地121309.9平方米，中小學(xué)、幼兒園用地4616.5平方米。依據(jù)天津市規(guī)劃局河?xùn)|區(qū)規(guī)劃分局核發(fā)的?規(guī)劃條件通知書(shū)?，該地塊具體規(guī)劃詳見(jiàn)表1-1。表1—1地塊具體規(guī)劃表規(guī)劃用地性質(zhì)規(guī)劃用地面積〔平方米〕建筑面積建筑密度綠地率建筑限高〔米〕備注居住用地281700不大于50%不小于10%150兼容商業(yè)金融業(yè)建筑,容積率、綠地率、建筑密度為平均指標(biāo)，建筑面積為地上建筑規(guī)模中小學(xué)、幼兒園用地3200不大于25%不小于30%幼兒園本次出讓土地面積為124671.1平方米，其余1255.3平方米土地待具備土地交付條件后，出讓人再與受讓人簽訂補(bǔ)充合同將該局部土地出讓給受讓人。該地塊土地用途為城鎮(zhèn)住宅、商服、科教，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為城鎮(zhèn)住宅70年、商服40年、科教50年。該地塊掛牌起始價(jià)為410000萬(wàn)元〔不含市政公用根底設(shè)施大配套費(fèi)〕。②其他要求第一點(diǎn)：可建設(shè)用地范圍內(nèi)地上總建筑面積不大于281700平方米。其中居住建筑面積不大于164500平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積不大于117200平方米〔含保存廠房改造后建筑規(guī)模約23000平方米，其中結(jié)合設(shè)置一處地上建筑規(guī)模不小于800平方米的微型消防站〕；第二點(diǎn)：可建設(shè)用地范圍內(nèi)地鐵四號(hào)線出入口、風(fēng)亭等設(shè)施須與工程擬建建筑結(jié)合設(shè)置；第三點(diǎn)：規(guī)劃方案應(yīng)結(jié)合地下空間規(guī)劃要求設(shè)置下穿規(guī)劃城市道路〔規(guī)劃十四經(jīng)路及北十五經(jīng)路〕的機(jī)動(dòng)車連接通道，地下車行通道寬9米，同時(shí)應(yīng)與地鐵、供熱中繼泵站和地下管線等相關(guān)設(shè)施充分結(jié)合；第四點(diǎn)：其他規(guī)劃要求詳見(jiàn)該地塊?規(guī)劃條件通知書(shū)?。第五點(diǎn)：受讓人自土地出讓合同簽訂之日起180日內(nèi)，繳齊全部土地出讓金。第六點(diǎn)：該地塊應(yīng)自土地出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)開(kāi)工，2021年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面裝修；該地塊內(nèi)居住建筑自土地出讓合同簽訂之日起四年內(nèi)竣工；該地塊內(nèi)商業(yè)金融業(yè)建筑自土地出讓合同簽訂之日起六年內(nèi)竣工。第七點(diǎn)：新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建，按?天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理方法?(津政辦發(fā)[2021]29號(hào))執(zhí)行。〔1〕交通狀況道路狀況：工程?hào)|至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路等城市主干道，西靠海河，坐落在金阜橋和大直沽橋之間。路面狀況良好，下班、放學(xué)等人流頂峰期時(shí)交通擁擠。附近有五十四中公交站、六緯路十三經(jīng)路公交站、長(zhǎng)城公寓公交站三個(gè)公交站，分別距工程步行約170米、740米和1000,米。有840〔從貴環(huán)小區(qū)到西站公交站〕和92路〔從寧月花園到中心公園〕91路〔富民路公交站到人民公園公交站〕325路〔大王莊地鐵站到佟樓公交站〕643路〔華苑小區(qū)公交站到中山門和睦道〕676路〔工程師院公交站到商業(yè)大學(xué)公交站〕847路〔麗苑公交站到王頂?shù)瘫惫徽尽?62路〔海泰南公交站到第六大道公交站〕購(gòu)40路〔人人樂(lè)十五經(jīng)路站到人人樂(lè)十五經(jīng)路站〕九趟公交，交通通達(dá)程度高，地鐵一號(hào)線〔下瓦房站距工程1600米〕、三號(hào)線〔營(yíng)口道站距工程約2000米〕、九號(hào)線〔大直沽站距工程800米〕通過(guò)，四號(hào)線預(yù)計(jì)明年年底通車、五號(hào)線即將于明年開(kāi)通。無(wú)大型停車場(chǎng)?！?〕公共設(shè)施狀況教育設(shè)施：五十四中學(xué)，于2021年4月，學(xué)校晉升為市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)。學(xué)校歷史悠久、地理位置優(yōu)越、校風(fēng)端正、治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，領(lǐng)導(dǎo)集體求真務(wù)實(shí)、團(tuán)結(jié)進(jìn)取，領(lǐng)導(dǎo)作風(fēng)科學(xué)、民主、公正、樸實(shí)。學(xué)校秉承“幫學(xué)生成長(zhǎng)，助學(xué)生成才，為學(xué)生人生奠基〞的辦學(xué)理念，以“團(tuán)結(jié)合作、遵規(guī)重那么、拼搏競(jìng)爭(zhēng)〞的足球精神為核心，以協(xié)作互助的團(tuán)隊(duì)精神，堅(jiān)韌不拔的頑強(qiáng)意志，腳踏實(shí)地的優(yōu)良作風(fēng)，勇往直前的非凡氣魄為學(xué)校文化的主要內(nèi)容，堅(jiān)持以育人為根本、教學(xué)為中心、體藝為特色、質(zhì)量為生命的辦學(xué)思路。堅(jiān)持構(gòu)建全面開(kāi)展、體藝特長(zhǎng)的學(xué)生成長(zhǎng)模式。天津新東方學(xué)校，新東方多語(yǔ)種培訓(xùn)常年開(kāi)設(shè)的走讀班和住宿班使我們的培訓(xùn)不僅滿足了本地學(xué)員的學(xué)習(xí)需求，還為全國(guó)其它地區(qū)學(xué)員利用假期來(lái)新東方學(xué)習(xí)創(chuàng)造了條件，住宿精品班一般提供雙人標(biāo)間、獨(dú)立衛(wèi)生間、冬季暖氣、夏季空調(diào)，確保為廣闊學(xué)生提供一個(gè)舒適、封閉、平安的良好教學(xué)環(huán)境。天津音樂(lè)學(xué)院學(xué)院設(shè)有音樂(lè)學(xué)、作曲、聲樂(lè)、民族聲樂(lè)、民樂(lè)、管弦、鋼琴、手風(fēng)琴鍵盤、音樂(lè)教育、藝術(shù)管理、現(xiàn)代音樂(lè)、舞蹈、戲劇影視等13個(gè)教學(xué)系，開(kāi)設(shè)59個(gè)專業(yè)及專業(yè)方向。截至2021年12月，學(xué)校師生共參加國(guó)家大劇院“春華秋實(shí)〞演出、臺(tái)灣臺(tái)北國(guó)父紀(jì)念館大會(huì)堂“國(guó)樂(lè)天音〞、天津大劇院“節(jié)日·狂想〞專場(chǎng)音樂(lè)會(huì)以及“第六屆東亞運(yùn)動(dòng)會(huì)〞開(kāi)閉幕式、第九屆全國(guó)大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)開(kāi)閉幕式、中央電視臺(tái)春節(jié)戲曲晚會(huì)等大型演出活動(dòng)45場(chǎng)。文化體育設(shè)施：天津音樂(lè)廳，改造之后天津人藝、中央音樂(lè)學(xué)院交響樂(lè)團(tuán)、天津交響樂(lè)團(tuán)等眾多文藝團(tuán)體紛紛來(lái)這里演出。1983年，天津市與日本神戶市建立友好城市十周年的紀(jì)念會(huì)在這里進(jìn)行，眾多國(guó)內(nèi)外著名藝術(shù)家來(lái)到這里與天津觀眾見(jiàn)面。之后，著名小提琴演奏家盛中國(guó)在這里舉辦獨(dú)奏音樂(lè)會(huì)，演出門票緊俏到千金難求的地步。演出中，臺(tái)下的觀眾凝神聆聽(tīng)，安靜得掉一根針都能聽(tīng)到。世界著名指揮家朱暉先生指揮演出的?歐洲之旅———大型交響音樂(lè)會(huì)?，也在當(dāng)年的天津引起熱潮。除盛中國(guó)外，劉詩(shī)昆、鮑惠蕎、郎朗等鋼琴家也屢次登上音樂(lè)廳的舞臺(tái)，舉辦個(gè)人獨(dú)奏音樂(lè)會(huì)。除此之外，北京交響樂(lè)團(tuán)、維也納青年交響樂(lè)團(tuán)等也紛紛來(lái)此演出。那些年，不管是什么演出，音樂(lè)廳總是場(chǎng)場(chǎng)爆滿、座無(wú)虛席。游泳館、健身房是使人們?cè)谝才c工作之余活潑身心放松自我的好去處。商業(yè)效勞設(shè)施：小白樓CBD，目前小白樓商圈擁有海信廣場(chǎng)、濱江購(gòu)物中心、凱旋門百貨；凱悅飯店、濱江萬(wàn)里酒店、金皇大廈、國(guó)際大廈和國(guó)際貿(mào)易中心等星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓，聚集了天津市財(cái)政局、銀監(jiān)局、交通銀行、平安保險(xiǎn)公司、天津圖書(shū)大廈等眾多單位和許多國(guó)際貿(mào)易公司在此落戶。隨著我市開(kāi)放步伐的不斷加快和濱海新區(qū)的快速開(kāi)展，這里將形本錢市獨(dú)具特色的高端商務(wù)區(qū)，開(kāi)展?jié)摿o(wú)限！蘇寧易購(gòu)、國(guó)美電器、津沽早市位于工程附近，方便周邊居民購(gòu)物休閑等活動(dòng)。市政公用設(shè)施：國(guó)家電網(wǎng)、中繼泵站、控制室、供熱管線、變電箱、中國(guó)移動(dòng)這些設(shè)施滿足周邊居民的生活的根本需求。行政管理設(shè)施：河?xùn)|區(qū)六緯路派出所維持片區(qū)較好的治安水平?！?〕景觀自然環(huán)境面臨海河。海河，是天津的母親河，歷史悠久是中華文明的發(fā)祥地之一，具有豐富的史前文化，環(huán)境優(yōu)美，秀色可餐，許許多多投資商都依海河兩岸修建景色優(yōu)美的公園，并在元、明、清三代成為全國(guó)的政治和文化中心。從元朝起，海河流域的北京成為歷代都城，海河流域便成為中國(guó)的政治和文化中心，推動(dòng)了天津經(jīng)濟(jì)文化的開(kāi)展?！?〕人文環(huán)境緊鄰天妃宮遺址博物館。天妃宮遺址博物館，位于天津市河?xùn)|區(qū)大直沽中路，占地面積五千八百平方米，建筑面積三千余平方米以二百余件出土文物及與海洋文化、媽祖文化有關(guān)的船舶、建筑等復(fù)原模型和三百幅圖片，充分展示了天津的開(kāi)展歷史。本工程的開(kāi)發(fā)方式是由金茂集團(tuán)單獨(dú)開(kāi)發(fā)，為獨(dú)立開(kāi)發(fā)。擁有完全的自主權(quán)，操作上完全自主，便于管理，獨(dú)享全部工程收益；但是要取得全部收益同時(shí)也要單獨(dú)承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，獲得高收益的同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)化建設(shè)方案，完善工程可行性研究；實(shí)事求是的校核投資，落實(shí)資金籌措方法和渠道；促進(jìn)工程決策科學(xué)化、防止重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)；有利于客觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，落實(shí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)劃；有助于統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，協(xié)調(diào)行動(dòng)，為工程實(shí)施創(chuàng)造條件。工程評(píng)估的目的主要是確定工程的操作風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)工程操作需要的各類準(zhǔn)備工作進(jìn)行確認(rèn)。其是在投資決策前，有助于控制工程風(fēng)險(xiǎn)和不確定性對(duì)建設(shè)工程在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行全面分析、論證，為工程投資決策提供科學(xué)依據(jù)的過(guò)程和方法。根據(jù)天津的城市規(guī)劃，未來(lái)的天津?qū)⑹且粋€(gè)以主城區(qū)為中心的由中等城市、衛(wèi)星城市等共同組成的城市群，未來(lái)的城市開(kāi)展一方面是主城區(qū)的擴(kuò)大，另一方面是中等城市、衛(wèi)星城的形成。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這就意味著開(kāi)展機(jī)遇不僅僅停留在主城區(qū)，各中等城市、衛(wèi)星城都將有很好的開(kāi)展空間。隨著天津市經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得到了相應(yīng)的提高，人們對(duì)改善居住條件的要求也日益強(qiáng)烈,加之城市化進(jìn)程的加快，促使周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口大量涌入市區(qū)，隨之而來(lái)對(duì)天津市城的居住、教育、衛(wèi)生等各項(xiàng)關(guān)系民生問(wèn)題的設(shè)施提出了更高的要求。該工程的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，適合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)重慶市城市建設(shè)規(guī)劃、提高和改善人民居住水平和居住環(huán)境，滿足人民日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展具有重要作用。綜上所述，該工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，建成后將大大高市區(qū)居民的住房條件，降低城鎮(zhèn)住房壓力，緩解城市人口交通壓力，擴(kuò)大城市根底設(shè)施覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。具有可觀的經(jīng)濟(jì)和顯著的社會(huì)效益，其建設(shè)是非常必要的。我國(guó)編制工程評(píng)估報(bào)告，要按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定；國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)開(kāi)展規(guī)劃；國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)；?國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?或國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，或國(guó)土資源行政主管部門出具的工程用地預(yù)審意見(jiàn)；環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)；交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)意見(jiàn)；自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等根底資料；有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)、要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；工程備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。最后綜合考慮以上因素，評(píng)定方案的可實(shí)施性第2章

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔1〕天津市經(jīng)濟(jì)環(huán)境總的看，天津市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快開(kāi)展的態(tài)勢(shì)。2021年第一季度，全市一般預(yù)算收入增加386.1億元，收入總量和增幅創(chuàng)歷史最好水平。各區(qū)縣財(cái)政收入增勢(shì)強(qiáng)勁，2021年區(qū)縣一般預(yù)算收入890.1億元，增長(zhǎng)37.5%，其中，濱海新區(qū)、中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)和老五縣收入分別增長(zhǎng)42.7%、23.7%、34.7和47%。本市轄區(qū)內(nèi)財(cái)政總收入到達(dá)5333.4億元，增長(zhǎng)21.8%，財(cái)政收入總量持續(xù)加大，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，為全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展提供了有力保障。天津作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈雙城核心之一，近幾年始終保持了經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，吸引了國(guó)內(nèi)外投資的注入，房地產(chǎn)投資的熱度也呈現(xiàn)逐年的增加。2021年，全市生產(chǎn)總值16538.19億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值210.51億元，增長(zhǎng)2.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7723.60億元，增長(zhǎng)9.2%，其中，工業(yè)增加值6981.27億元，增長(zhǎng)9.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值8604.08億元，增長(zhǎng)9.6%，占全市生產(chǎn)總值的52.0%，首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，形成“三二一〞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，本年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控年，全國(guó)大局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)哀聲一片，在如此嚴(yán)苛的政策限制下，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持了較為平穩(wěn)的開(kāi)展趨勢(shì)，全年住宅成交量將近900萬(wàn)平方米，相比2021年并沒(méi)有出現(xiàn)消滅性的下降，同時(shí)房?jī)r(jià)也保持在一個(gè)平穩(wěn)的水平，應(yīng)該說(shuō)這與天津市房地產(chǎn)業(yè)始終較為健康、良性的開(kāi)展環(huán)境是密不可分的。市場(chǎng)需求決定了市場(chǎng)成交，天津市目前仍然以剛性需求為主導(dǎo)，婚房、剛性改善等比例較大，需求結(jié)構(gòu)決定了市場(chǎng)平穩(wěn)健康的開(kāi)展特點(diǎn)?！?〕天津市金融環(huán)境2021年以來(lái)，天津市積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和扶持，強(qiáng)化保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需政策措施，促進(jìn)了天津市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開(kāi)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需日趨向好，產(chǎn)業(yè)開(kāi)展邁上了一個(gè)新臺(tái)階，對(duì)天津經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)開(kāi)展起到了重要推動(dòng)作用。隨著天津市金融改革不斷深化，房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成了銀行、上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、海外資金、典當(dāng)融資等多渠道多元化融資方式，建設(shè)資金保持高位增長(zhǎng)。2021年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金合計(jì)3572.33億元，比2021年增長(zhǎng)1.7倍，高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速43.5個(gè)百分點(diǎn)，為開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了充足的資金保障。其中國(guó)內(nèi)貸款765.22億元，增長(zhǎng)1.7倍；自籌資金892.08億元，增長(zhǎng)1.8倍；其他資金來(lái)源1087.95億元，增長(zhǎng)1.9倍。近年來(lái),隨著房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)深入,房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策也總體收緊,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)屢次要求各家商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家調(diào)控政策,通過(guò)總量控制、名單管理、壓力測(cè)試等多種手段嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。而2021年以來(lái)，市場(chǎng)銷售下滑導(dǎo)致資金回籠放緩、土地及投資本錢上升等因素都在不斷加劇房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金鏈的緊繃。在市場(chǎng)分化與風(fēng)險(xiǎn)的作用下，不同房企在融資環(huán)境上也呈現(xiàn)差異待遇，冷暖不一。優(yōu)質(zhì)房企較為容易獲得融資緩解資金壓力，而中小房企受制于企業(yè)規(guī)模，融資獲取難度依然較大。一些中小企業(yè)不得不采用借新還舊的方法滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，或通過(guò)信托、私募基金等形式變相融資，利率一般高于銀行貸款數(shù)倍以上，融資本錢較高。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)盤整時(shí)期，天津市房地產(chǎn)中小企業(yè)資金鏈仍將面臨嚴(yán)峻形勢(shì)?！?〕天津市法律制度環(huán)境2021年6月7日，天津市人民政府辦公廳發(fā)布通知，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，標(biāo)準(zhǔn)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，根據(jù)?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?、?天津市商品房管理?xiàng)l例?、?天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例?、?城市商品房預(yù)售管理方法?〔原建設(shè)部令第131號(hào)〕及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合天津市實(shí)際，制定了?天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管方法?，自2021年8月1日起施行，有效期5年。根據(jù)2021房產(chǎn)稅征收新標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人將購(gòu)置缺乏2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)置2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)契稅調(diào)整2021年最新房產(chǎn)稅政策2021房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，今日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合發(fā)文，將調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)置家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅?！?〕河?xùn)|區(qū)區(qū)域相關(guān)規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃內(nèi)容來(lái)源于2021年1月8日在天津市河?xùn)|區(qū)第十六屆人民代表大會(huì)第六次會(huì)議上，關(guān)于天津市河?xùn)|區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要的報(bào)告。①優(yōu)化開(kāi)展格局。加快落實(shí)“金貿(mào)河?xùn)|〞功能定位，依托土地、交通、人文等資源優(yōu)勢(shì)，突出核心特色功能，進(jìn)一步調(diào)整完善開(kāi)展格局，加快打造海河?xùn)|岸主中心，加快建設(shè)海河?xùn)|岸經(jīng)濟(jì)開(kāi)展帶、新開(kāi)路——津?yàn)I大道開(kāi)展帶、大直沽中路——紅星路開(kāi)展帶建設(shè)，優(yōu)化提升十一經(jīng)路現(xiàn)代金融商務(wù)區(qū)、津?yàn)I大道現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、天津站——新開(kāi)路商貿(mào)區(qū)、金貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)大學(xué)商務(wù)商貿(mào)區(qū)、大直沽文化旅游商貿(mào)區(qū)，實(shí)現(xiàn)橫向錯(cuò)位開(kāi)展、縱向分工協(xié)同開(kāi)展，緊緊圍繞“金貿(mào)河?xùn)|〞功能定位和“一三六六〞開(kāi)展格局，全力推進(jìn)河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展。②提升城市建設(shè)水平。以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃為引領(lǐng)，以成片老舊房屋改造為重點(diǎn)，加快推進(jìn)魯山道等危陋房屋和東宿舍等棚戶區(qū)改造任務(wù)，有序推動(dòng)老舊住宅小區(qū)綜合整治。抓住和用好城市土地整理管理體制改革的契機(jī)，加大土地資源整理開(kāi)發(fā)力度，完成市政府下沉10個(gè)地塊整理工作，做好規(guī)劃調(diào)整和總體安排，建設(shè)一批產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)工程。加快完善交通路網(wǎng)建設(shè)，打通一批卡口斷頭道路，提升改造一批干線、支線道路。③大力開(kāi)展文化旅游產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)培育骨干文化企業(yè)和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，做大做優(yōu)棉三創(chuàng)意街區(qū)，深入挖掘天津之根——大直沽歷史文化底蘊(yùn)和人文、旅游資源，促進(jìn)文化與科技、金融、商貿(mào)等深度整合。加強(qiáng)文物及非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)工作，繼續(xù)挖掘我區(qū)非遺工程資源。④大力加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)。打造綠化生態(tài)城區(qū)、引導(dǎo)綠色低碳生活、加強(qiáng)生態(tài)文明制度建設(shè)，加快推進(jìn)“美麗河?xùn)|·一號(hào)工程〞，打造美麗宜居的生態(tài)環(huán)境。2021年是天津正式走出北京“陰影〞、走出了屬于自己獨(dú)立行情的一年，在整個(gè)中國(guó)熱點(diǎn)城市中也占有一席之地。特別是去年5月之后，市場(chǎng)有了翻天覆地的變化，后八個(gè)月平均月成交要比之前高出100萬(wàn)平方米左右。最終，在經(jīng)歷了2年的相對(duì)低迷之后，2021年銷售面積、金額均創(chuàng)歷史新高，整個(gè)天津市場(chǎng)火爆初顯。當(dāng)然天津市場(chǎng)區(qū)域分化仍然嚴(yán)重，濱海新區(qū)供大于求并未改變，整體來(lái)看，環(huán)城四區(qū)、中心城區(qū)與遠(yuǎn)郊五區(qū)、濱海新區(qū)市場(chǎng)冰火兩重天。整體來(lái)看，2021年全年天津市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下三大特征：〔1〕2021年市場(chǎng)熾熱初顯，全年成交創(chuàng)歷史頂峰2021年天津商品房市場(chǎng)共成交1561萬(wàn)平米，較2021年上漲38.11%，其中商品住宅成交1356萬(wàn)平方米，成交金額1566億元，較2021年分別增長(zhǎng)41.76%和55.10%，均到達(dá)了歷史的最高點(diǎn)，銷售面積和銷售金額都列全國(guó)第九；商業(yè)和辦公總成交面積為110萬(wàn)平方米，同比下降19.3%?！?〕改善型需求逐漸抬頭，房?jī)r(jià)增幅創(chuàng)近五年新高在四季度市場(chǎng)熾熱之下，天津2021年商品住宅均價(jià)到達(dá)11845元/平方米，較2021年增長(zhǎng)8.86%，增幅為近五年的新高。從面積段來(lái)看，天津90-120平方米的戶型是成交的絕對(duì)主力，共成交5.4萬(wàn)套，總計(jì)541萬(wàn)平方米，其占比遠(yuǎn)超其他各面積段。另外，90平方米以下戶型的成交量下滑明顯，120-144平方米和144-220平方米戶型成交那么穩(wěn)步上升。單價(jià)段表現(xiàn)比擬突出的為15000-30000元/㎡區(qū)間的房源，成交增幅明顯上漲，主要是受市區(qū)高端工程入市的刺激導(dǎo)致成交激增?！?〕商業(yè)辦公成交低迷，市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求2021年天津商辦工程僅成交110萬(wàn)平方米，成交金額為178億元，同比分別下降19.3%和10.3%。整體來(lái)看，天津的商辦市場(chǎng)長(zhǎng)期處在需求低迷，庫(kù)存高企狀態(tài)下。而目前商業(yè)和辦公類產(chǎn)品的供求比仍為2:1和4:1，市場(chǎng)供大于求顯著，未來(lái)壓力較大?！?〕河?xùn)|區(qū)一級(jí)土地市場(chǎng)分析2021年河?xùn)|區(qū)土地供給量大幅增加，樓面地價(jià)突破13000元每平方米，創(chuàng)歷史新高?！?〕河?xùn)|區(qū)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2021-2021年河?xùn)|區(qū)商品住宅供給量逐年增加，2021年由于前兩年土地供給量缺乏，老工程的不斷減少，2021年新增供給量驟轉(zhuǎn)；2021年受市場(chǎng)回暖以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期等因素影響，河?xùn)|區(qū)成交量在供給驟降的情況下，實(shí)現(xiàn)了51萬(wàn)平方米成交量，供給比到達(dá)1:3.4，供求矛盾突出。2021-2021年河?xùn)|區(qū)商品住宅成交量受供給影響，波動(dòng)幅度較大；成交均價(jià)在經(jīng)歷了2021年小幅調(diào)整后，2021年成交均價(jià)超過(guò)17000元每平方米，同比2021年上漲21%，漲幅居天津各區(qū)之首。以下圖是河?xùn)|區(qū)2021年7月——2021年6月的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖。從圖中可知，該時(shí)段河?xùn)|區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)平穩(wěn)。河?xùn)|區(qū)房?jī)r(jià)2021年7月——2021年6月天津作為五大都市區(qū)及高鐵沿線中心城市之一，受益于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口流入，為房地產(chǎn)需求和價(jià)格提供了有利的支持，在2021年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中，改善型住房需求有望占主導(dǎo)地位。首先現(xiàn)有的住房普遍戶型較小〔平均面積80平米，三居或以上的戶型占比不到40%〕，20%左右的住房質(zhì)量很差。此外，已擁有一套住房的改善型購(gòu)房者的住房負(fù)擔(dān)能力要比首次購(gòu)房者高得多。其次，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求〔首次置業(yè)需求和投資性需求〕正趨于弱勢(shì)。結(jié)婚首次購(gòu)房的人數(shù)正在小幅下降，隨著美男新婚夫婦數(shù)量增速持續(xù)放緩，結(jié)婚購(gòu)房的頂峰期將會(huì)過(guò)去。2021年，河?xùn)|區(qū)新建商品住宅的成交量勉勉強(qiáng)強(qiáng)擠進(jìn)全市各區(qū)縣TOP10〔第十名〕，成交均價(jià)在市內(nèi)六區(qū)僅以區(qū)區(qū)幾百元優(yōu)勢(shì)跑贏了一貫追不上它的紅橋、河北兩區(qū)。而在這一項(xiàng)上，河西超它2400元/平方米，和平、南開(kāi)超它大約4300元/平方米。但是2021年，河?xùn)|區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)同比2021年上漲6.08%，在市內(nèi)六區(qū)中僅次于南開(kāi)，是去年天津環(huán)內(nèi)漲價(jià)最快的市區(qū)。而在2021年河?xùn)|區(qū)房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，理由有三：〔1〕購(gòu)房需求持續(xù)旺盛。這點(diǎn)似乎也無(wú)需過(guò)多解釋了。一方面，天津人買房不離故土，市內(nèi)六區(qū)自身?yè)碛蟹€(wěn)定的地緣性購(gòu)房需求。另一方面，相較濱海、環(huán)城、遠(yuǎn)郊區(qū)縣，天津市區(qū)房產(chǎn)歷來(lái)在保值、升值方面表現(xiàn)具佳。河?xùn)|雖然漲得快，但均價(jià)水平與和平等“高價(jià)〞城區(qū)之間還存在不小距離，購(gòu)房總價(jià)門檻較低。此外，雖然新房成交總量有限，但請(qǐng)看看2021年的二手房成交量數(shù)據(jù)——市內(nèi)六區(qū)里，河?xùn)|跑量堪稱“一枝獨(dú)秀〞?！?〕新盤供給連年稀缺。去年河?xùn)|在新房成交量方面跑得“慢〞，與近年該區(qū)住宅用地供給量大幅縮減息息相關(guān)。2021年，河?xùn)|僅出讓2宗住宅用地。2021全年，河?xùn)|更是半宗宅地也未供給入市。再往前數(shù)的2021、2021是河?xùn)|賣地“大年〞，共出讓包括瀚瀾苑、融科瀚棠、恒大帝景、招商雍景灣、富豪新開(kāi)門等工程在內(nèi)的5幅住宅用地。但時(shí)至2021年，上述工程除恒大帝景尚未開(kāi)盤外，均已去化過(guò)半。供地減少，可選的新盤工程屈指可數(shù)，也難怪置業(yè)河?xùn)|的購(gòu)房者都扎進(jìn)了二手房市場(chǎng)?！?〕版塊成熟，價(jià)值堅(jiān)挺。河?xùn)|近年在商業(yè)、交通等諸多配套條件方面開(kāi)展迅猛。同為南開(kāi)區(qū)，密云路版塊與奧城“地王〞板塊價(jià)差懸殊。但在河?xùn)|區(qū)內(nèi)，這樣的板塊間差距卻在不斷縮小。萬(wàn)達(dá)、紅星兩座綜合體旗艦帶動(dòng)了津?yàn)I大道沿線，一條海河串聯(lián)起自赤峰橋至海津橋的海河?xùn)|路版塊，其余后廣場(chǎng)版塊、津塘路版塊、衛(wèi)國(guó)道版塊等也各具特色。此外，河?xùn)|還單獨(dú)“把持〞著市區(qū)溝通濱海新區(qū)的三條主干道路：衛(wèi)國(guó)道、津?yàn)I大道、津塘公路；天津地鐵2、3、9號(hào)線共13個(gè)站點(diǎn)位于河?xùn)|轄區(qū)內(nèi)；將于“十三五〞期間建成的地鐵4、5、10號(hào)線也有十余個(gè)站點(diǎn)設(shè)置在河?xùn)|。2.2主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析調(diào)查工程周邊共有3個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，分別是中糧大道、中信城市廣場(chǎng)、富豪新開(kāi)門。中糧大道①表2-2-1中糧大道名稱中糧大道交房日期2021年10月開(kāi)發(fā)商天津糧濱投資物業(yè)公司中糧物業(yè)天津公司物業(yè)位置河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路與六緯路交口物業(yè)費(fèi)建筑類型高層付款方式一次性或按揭占地面積12473平方米主力戶型一居、二居、三居建筑面積建筑面積：52480平方米主力面積43-90m3總套數(shù)644交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率29%容積率②戶型特點(diǎn)分析兩梯四戶設(shè)計(jì)，充分保證了每一戶的采風(fēng)通風(fēng)。③價(jià)格分析均價(jià)30000元/平米。分析：該樓盤采取平穩(wěn)的定價(jià)的策略，價(jià)格波動(dòng)頻率不大，便于快速成交，促進(jìn)良性循環(huán)。為快速賣房?！?〕富豪新開(kāi)門①表2-2-2富豪新開(kāi)門名稱富豪新開(kāi)門交房日期2021年10月開(kāi)發(fā)商天津富都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)公司深圳市把戲年國(guó)際物業(yè)效勞天津分公司物業(yè)位置河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路與衛(wèi)國(guó)道交口物業(yè)費(fèi)待定建筑類型高層付款方式一次性或按揭占地面積203900平方米主力戶型二居、三居建筑面積145000平方米主力面積90—130㎡總套數(shù)512交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯綠化率30%容積率②戶型特點(diǎn)分析二居、三居設(shè)計(jì)，南北通透，實(shí)用性強(qiáng)，面積緊湊。③價(jià)格分析均價(jià)30000元/平米。分析：該樓盤周邊定價(jià)大致相同，價(jià)格平穩(wěn)?！?〕中信城市廣場(chǎng)①表2-2-3中信城市廣場(chǎng)名稱中信城市廣場(chǎng)交房日期預(yù)計(jì)2021年底高層7號(hào)樓入住開(kāi)發(fā)商中信保利達(dá)地產(chǎn)〔天津〕物業(yè)公司中信物業(yè)物業(yè)位置河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路與九經(jīng)路交口物業(yè)費(fèi)高層4.32元/平方米·月，洋房5.5元/平方米·月，商業(yè)6.50元/平方米·月建筑類型板樓、高層、多層、超高層付款方式一次性或按揭占地面積135540平方米主力戶型一居、二居、三居、四居建筑面積1200000平方米主力面積90—240㎡總套數(shù)1312交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝修綠化率18%容積率②戶型特點(diǎn)分析一居、二居、三居、四居多戶型設(shè)計(jì)，滿足不同階層的需求。③價(jià)格分析價(jià)格待定，但整體定位較高，價(jià)格應(yīng)略高于周邊同類產(chǎn)品。第3章房地產(chǎn)工程SWOT分析1地理交通：該地塊位于河?xùn)|區(qū)六緯路西側(cè)，其四至為：東至六緯路，南至十五經(jīng)路，西至海河?xùn)|路，北至十三經(jīng)路。附近有五十四中公交站、六緯路十三經(jīng)路公交站三個(gè)公交站，分別距工程步行約170米、740米和1000米。有840〔從貴環(huán)小區(qū)到西站公交站〕、92路〔從寧月花園到中心公園〕、91路〔富民路公交站到人民公園公交站〕、325路〔大王莊地鐵站到佟樓公交站〕、643路〔華苑小區(qū)公交站到中山門和睦道〕、676路〔工程師院公交站到商業(yè)大學(xué)公交站〕、847路〔麗苑公交站到王頂?shù)瘫惫徽尽场?62路〔海泰南公交站到第六大道公交站〕和購(gòu)40路〔人人樂(lè)十五經(jīng)路站到人人樂(lè)十五經(jīng)路站〕九趟公交，交通通達(dá)程度高，地鐵一號(hào)線〔下瓦房站距工程1600米〕、三號(hào)線〔營(yíng)口道站距工程約2000米〕、九號(hào)線〔大直沽站距工程800米〕通過(guò)，四號(hào)線預(yù)計(jì)明年年底通車，五號(hào)線即將開(kāi)通。2教育：工程附近的河?xùn)|區(qū)中心小學(xué)先后被命名為天津市義務(wù)教育示范校、天津市素質(zhì)教育示范校、天津市“三A〞學(xué)校、全國(guó)現(xiàn)代教育技術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、天津市文明學(xué)校等幾十項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。工程附近的五十四中學(xué)，天津市第五十四中學(xué)地處河?xùn)|區(qū)中心地帶，從1955年建校至今，學(xué)校已經(jīng)走過(guò)了60年的風(fēng)雨歷程，是一所歷史悠久的市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)。學(xué)校中高考成績(jī)優(yōu)秀，各項(xiàng)指標(biāo)均居同類校首位。工程附近的田莊中學(xué)，學(xué)校以嚴(yán)格有序的管理、優(yōu)良的校風(fēng)、優(yōu)異的教學(xué)成績(jī)贏得學(xué)生家長(zhǎng)和社會(huì)各界廣泛好評(píng)。1995年跨入天津市義務(wù)教育示范校、天津市教學(xué)改革先進(jìn)校的行列。學(xué)校注重優(yōu)化育人環(huán)境，建立了部頒一類標(biāo)準(zhǔn)的理化生實(shí)驗(yàn)室、網(wǎng)絡(luò)教室，在同類校中率先使電腦和正投等多媒體教學(xué)設(shè)備走進(jìn)了小班教室。近年來(lái)，該校先后獲得市級(jí)電化教學(xué)先進(jìn)單位，市級(jí)法制教育先進(jìn)單位，市級(jí)三防教育先進(jìn)集體，市級(jí)文明學(xué)校，河?xùn)|區(qū)“日常行為標(biāo)準(zhǔn)〞示范校，區(qū)級(jí)綠色學(xué)校等多項(xiàng)榮譽(yù)工程附近的天津新東方學(xué)校擁有得天獨(dú)厚的師資力量，打造最優(yōu)秀的學(xué)習(xí)隊(duì)伍，提供最先進(jìn)的教學(xué)水平。工程附近的天津音樂(lè)學(xué)院〔南校區(qū)〕中國(guó)大學(xué)最正確專業(yè)800強(qiáng)排行143，經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的建設(shè)，已經(jīng)開(kāi)展成為北方地區(qū)重要的培養(yǎng)音樂(lè)、舞蹈、戲劇、影視專門人才的高等藝術(shù)教育學(xué)府。工程附近的天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院，天津商務(wù)職業(yè)學(xué)院是一所全日制普通高等職業(yè)院校，前身為天津?qū)ν饨?jīng)濟(jì)貿(mào)易職業(yè)學(xué)院和天津市財(cái)貿(mào)管理干部學(xué)院學(xué)院有著悠久的辦學(xué)歷史和良好的社會(huì)聲譽(yù)，它始終以優(yōu)良的教育品質(zhì)吸引著來(lái)自全國(guó)各地的學(xué)生。迄今，已經(jīng)為國(guó)家培養(yǎng)出12萬(wàn)余名的優(yōu)秀畢業(yè)生。3商服：小白樓CBD是天津著名的商業(yè)區(qū)擁有濱江購(gòu)物中心、聯(lián)合廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)大廈等皆是著名的購(gòu)物商貿(mào)中心、蘇寧易購(gòu)、國(guó)美電器、津沽早市，形成簡(jiǎn)單的生活效勞商圈為居民提供購(gòu)物休閑的生活需求。4自然環(huán)境：面朝海河。海河，是天津的母親河，風(fēng)景優(yōu)美，是著名的旅游觀光圣地，也是天津的象征。海河起于天津市西部的金剛橋，東至大沽口入海，全長(zhǎng)1050多公里，橫貫天津鬧市。是天津人日常生活閑逛、休憩釣魚(yú)的地方，海河兩岸歷史悠久是中華文明的發(fā)祥地之一，她具有豐富的史前文化，并在元、明、清三代成為全國(guó)的政治和文化中心。5人文環(huán)境：緊鄰天妃宮遺址博物館，展示古代人類從事海洋文化實(shí)踐活動(dòng)、天津城市的起源、媽祖文化現(xiàn)象、遺址的開(kāi)掘等內(nèi)容。3.2房地產(chǎn)工程劣勢(shì)分析3.2.1劣勢(shì)1周圍居民區(qū)較為老化，周圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用和改造程度不明顯。而且周圍車站設(shè)施較為老化，交通擁堵問(wèn)題較為明顯，環(huán)境較嘈雜。3.2.2劣勢(shì)2地塊環(huán)境差，毗鄰海河，土地松軟，地基打法困難，為施工帶來(lái)不便。劣勢(shì)3地價(jià)昂貴，主要適合中高收入人士，而喪失了普通百姓這一重要購(gòu)置力。3.3房地產(chǎn)工程時(shí)機(jī)與威脅分析〔1〕時(shí)機(jī)區(qū)域升溫，河?xùn)|區(qū)樓市程大好形勢(shì)。配套完善：教育，交通，醫(yī)療，政府機(jī)關(guān)，商業(yè)效勞相對(duì)完善充分滿足相關(guān)需求。市場(chǎng)空白：周圍住宅均為老區(qū)，新式的各類檔次的住宅區(qū)具有后發(fā)趨勢(shì)。國(guó)家放寬生育政策，鼓勵(lì)二胎，這一政策的出臺(tái)會(huì)使得更多家庭增加對(duì)住房改善的需求。外來(lái)人口大量涌入城市，加速城市化進(jìn)展，使得購(gòu)房需求增加?！?〕威脅政府未來(lái)政策尚不明確，區(qū)域內(nèi)將有幾個(gè)工程同期推出，存在潛在競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域外整個(gè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)投放量大競(jìng)爭(zhēng)劇烈。第4章工程定位方案工程開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)定位于工程市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)方案充分考慮工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)，將保存廠房作為地塊核心建筑，其面向海河一側(cè)用地規(guī)劃為城市開(kāi)放空間。方案以“一個(gè)公共花園、兩個(gè)居住組團(tuán)、三個(gè)商業(yè)院落〞為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強(qiáng)調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團(tuán)的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過(guò)裙房與保存建筑圍合成商務(wù)辦公板塊，通過(guò)外檐材質(zhì)的推敲設(shè)計(jì)，形成新與舊的比照與統(tǒng)一?？臻g關(guān)系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。由于環(huán)境因素，工程地段與河西小白樓CBD隔河相望，屬天津總體城市規(guī)劃“一主兩副〞中的主城市核心區(qū)域，所以吸引擁有雄厚資金的人群前來(lái)購(gòu)置，為市內(nèi)有一定積蓄的居民，他們想要提高居住空間的檔次；再者為高收入人群，在市區(qū)工作，工程離工作地點(diǎn)較近，這些人根本不擔(dān)憂自己的收入問(wèn)題，追求豪華與享受，具有一定購(gòu)置能力。本工程周邊共有3個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，分別是中糧大道、中信城市廣場(chǎng)、富豪新開(kāi)門。中糧大道工程位于天津市南站CBD核心區(qū)域，是天津市及河?xùn)|區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)工程，工程北起李公樓立交橋，南至十一經(jīng)路，西鄰六緯路，東接七緯路，坐擁海河景觀。規(guī)劃占地面積約13公頃，地上總建筑面積約75.5萬(wàn)平米。規(guī)劃業(yè)態(tài)包括超五星級(jí)酒店、中高端商業(yè)、高檔寫(xiě)字樓及高端公寓，工程建成后必將成為城市的地標(biāo)性建筑。工程交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距離天津站300米，天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，地鐵4號(hào)線、9號(hào)線交匯于此，是未來(lái)環(huán)渤海區(qū)域的財(cái)富之芯。中信城市廣場(chǎng)河?xùn)|區(qū)海河?xùn)|路與九經(jīng)路交口，工程將建設(shè)成為集高端商務(wù)、居住、休閑中心于一體的大型綜合體：包含320米的寫(xiě)字樓，文華東方酒店，瞰景高層、一線臨河洋房及購(gòu)物中心。富豪新開(kāi)門位于河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路與衛(wèi)國(guó)道交口，交通便利，建筑類型為高層，主力戶型二居三居。金茂善于打造高端豪宅產(chǎn)品，而海河沿線作為天津近年來(lái)迅速崛起的高端豪宅板塊，十分適合金茂定位。熱電廠地塊居于河?xùn)|區(qū)最為中心的地理位置之一，且擁有兩站三線的軌道交通資源，打造成高端豪宅產(chǎn)品。本小區(qū)綠化率為28%，占地面積為33967m2，小區(qū)內(nèi)有公園、健身廣場(chǎng)、公共綠地草坪，該工程距離海河不到2000米，周圍有天妃宮等人文景觀，環(huán)境條件優(yōu)越，風(fēng)景宜人、適宜居住?！耙粋€(gè)公共花園、兩個(gè)居住組團(tuán)、三個(gè)商業(yè)院落〞為結(jié)構(gòu)骨架，沿海河布置坡屋頂院落，形成規(guī)模商業(yè)建筑群，強(qiáng)調(diào)街闊的連續(xù)性。住宅組團(tuán)的建筑形式和前排建筑統(tǒng)一協(xié)調(diào)，兩座超高層塔樓通過(guò)裙房與保存建筑圍合成商務(wù)辦公板塊，通過(guò)外檐材質(zhì)的推敲設(shè)計(jì)，形成新與舊的比照與統(tǒng)一?？臻g關(guān)系從海河岸線公園向高層塔樓逐層升高，以保證海河沿岸空間層次舒朗有序。本工程定位為中高端住宅，主要的客戶一般為有一定購(gòu)置能力的高收入人群，該類人群主要有兩類：一類是有一定積蓄的居民，想要提高品質(zhì)，這類客戶通常家庭人口較多，主要購(gòu)置戶型為三居；另一類是，追求豪華與享受的高收入白領(lǐng)們，這類客戶通常不需要太大的面積，主力戶型為二居；所以工程的主要戶型為二居90m2、三居180m2。該地塊周邊同類產(chǎn)品中，中糧大道、富豪新開(kāi)門均價(jià)均為30000元/平方米，本工程初步定價(jià)為31000元/平方米。本工程選擇的銷售方式為聯(lián)合一體銷售。聯(lián)合一體營(yíng)銷渠道的建立旨在集中開(kāi)展商和代理商的優(yōu)勢(shì)，防止單純直接營(yíng)銷和間接營(yíng)銷的缺乏，其成功的操作關(guān)鍵在于開(kāi)展商和中間商以誠(chéng)相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業(yè)素養(yǎng)和優(yōu)良的職業(yè)道德。根據(jù)銷售的需要，通過(guò)分析，確定工程營(yíng)銷定位為廣告推廣和銷售促進(jìn)。廣告語(yǔ)為“深宅人家，盡享都市生活〞第5章規(guī)劃方案及建設(shè)條件〔1〕國(guó)家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)；〔2〕河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的河?xùn)|區(qū)土地局測(cè)繪的地形圖及征地紅圖；〔3〕河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及要求；〔4〕工程籌劃公司提出的原那么設(shè)計(jì)概念要求。5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)原那么〔1〕規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本?！?〕規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合工程定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。工程定位是一個(gè)工程的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的方向，背離定位就會(huì)做出完全不能用的方案?！?〕規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的方便?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤工程成敗的一個(gè)重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。〞以前設(shè)計(jì)方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在籌劃工程時(shí)就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問(wèn)題?！?〕規(guī)劃設(shè)計(jì)在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮工程營(yíng)銷的方便。營(yíng)銷在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有兩個(gè)根本要求，一個(gè)是賣點(diǎn)，一個(gè)是賣相?！?〕規(guī)劃設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的根本禁忌。一般來(lái)講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計(jì)。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)，很多設(shè)計(jì)師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問(wèn)題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等根本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全防止的，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)師必須懂得這些根本禁忌。5.3工程土地使用條件及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件工程土地使用條件表5-3工程土地使用條件產(chǎn)權(quán)年限商業(yè)住宅70年商服40年科教50年總建筑面積281700㎡〔住宅180000㎡商服101700㎡〕3200m2(科教)規(guī)劃建設(shè)用地面積121314.5㎡4606.5m2(科教)建筑密度31.76%容積率綠化率28%掛牌起始價(jià)410000萬(wàn)元〔不含市政公用根底設(shè)施大配套費(fèi)〕建筑后退紅線距離10m建筑高度90m車位地上200個(gè)

，地下2000個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件〔1〕可建設(shè)用地范圍內(nèi)地上總建筑面積不大于281700平方米。其中居住建筑面積不大于164500平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積不大于117200平方米〔含保存廠房改造后建筑規(guī)模約23000平方米，其中結(jié)合設(shè)置一處地上建筑規(guī)模不小于800平方米的微型消防站〕；〔2〕可建設(shè)用地范圍內(nèi)地鐵四號(hào)線出入口、風(fēng)亭等設(shè)施須與工程擬建建筑結(jié)合設(shè)置；〔3〕規(guī)劃方案應(yīng)結(jié)合地下空間規(guī)劃要求設(shè)置下穿規(guī)劃城市道路〔規(guī)劃十四經(jīng)路及北十五經(jīng)路〕的機(jī)動(dòng)車連接通道，地下車行通道寬9米，同時(shí)應(yīng)與地鐵、供熱中繼泵站和地下管線等相關(guān)設(shè)施充分結(jié)合；〔4〕其他規(guī)劃要求詳見(jiàn)該地塊?規(guī)劃條件通知書(shū)??！?〕受讓人自土地出讓合同簽訂之日起180日內(nèi)，繳齊全部土地出讓金。〔6〕該地塊應(yīng)自土地出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)開(kāi)工，2021年6月20日前，沿海河建筑竣工并完成外立面裝修；該地塊內(nèi)居住建筑自土地出讓合同簽訂之日起四年內(nèi)竣工；該地塊內(nèi)商業(yè)金融業(yè)建筑自土地出讓合同簽訂之日起六年內(nèi)竣工?！?〕新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建，按?天津市新建住宅配套非經(jīng)營(yíng)性公建建設(shè)和管理方法?(津政辦發(fā)[2021]29號(hào))執(zhí)行。5.4工程主要技術(shù)指標(biāo)表5-4-1停車場(chǎng)〔庫(kù)〕配建車位控制指標(biāo)建筑類型計(jì)算車位停車位配比商品房單位/戶1商業(yè)車位/萬(wàn)平方米建筑表5-4-2規(guī)劃用地及建筑面積匯總表類別名稱用地面積建筑面積住宅用地6000㎡180000㎡商業(yè)用地3300㎡1017000㎡綠化用地33968㎡--道路用地24262.9㎡--〔1〕功能分區(qū)主要有住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)三個(gè)分區(qū)，住宅區(qū)內(nèi)有公園、公共綠地、健身廣場(chǎng)、景觀建筑等設(shè)施，使得區(qū)域不再單調(diào)，可供居民休閑娛樂(lè)使用，使生活更加豐富多彩?！?〕環(huán)境結(jié)構(gòu)小區(qū)環(huán)境結(jié)構(gòu)，有公共環(huán)境和私人環(huán)境。公共環(huán)境是指供居民休息使用的共用綠地、公園、健身廣場(chǎng)、自然景觀設(shè)施，這些設(shè)施的有機(jī)組合，給人以一種建筑美感。私人環(huán)境是指住宅一層庭院、陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)等供居民自用的私人設(shè)施，可以進(jìn)行眺望、休息、喝茶等休閑娛樂(lè)活動(dòng)?！?〕園林及綠化在總體的設(shè)計(jì)風(fēng)格上與眾不同，突出設(shè)計(jì)理念?？傮w設(shè)計(jì)理念以中國(guó)的傳統(tǒng)文化為主題，以“團(tuán)聚、幸福〞為核心理念，結(jié)合小區(qū)景觀建筑特點(diǎn)，將現(xiàn)代建筑與景觀相結(jié)合，力求為住戶營(yíng)造一個(gè)舒適和諧的生活氣氛。該小區(qū)鄰近海河，是天津的發(fā)源地，有深厚的歷史底蘊(yùn)與人文背景，結(jié)合此特點(diǎn)，營(yíng)造別具一格的生態(tài)化人居環(huán)境。采取形式多樣的規(guī)劃手段，形成千姿百態(tài)的各種小型綠地，到達(dá)芳草遍地，花開(kāi)滿院，綠樹(shù)成蔭的效果。工程總平面圖〔1〕入門設(shè)計(jì)①步行交通功能：出勤交通、商業(yè)交通、娛樂(lè)交通。②步行交通組成形式：人行道、人行橫道、商業(yè)步行街。③步行交通設(shè)施：步行道路、效勞性公用設(shè)施、各種指示信息?！?〕道路體系設(shè)計(jì)①城市道路橫斷面設(shè)計(jì)。機(jī)動(dòng)車道設(shè)計(jì)；非機(jī)動(dòng)車道設(shè)計(jì)；分隔帶、綠化帶和人行道設(shè)計(jì)、道路路緣石、橫坡和路拱設(shè)計(jì)、道路橫斷面組合、橫斷面圖的繪制。②城市道路平面設(shè)計(jì)道路平面曲線設(shè)計(jì)、道路路段平面綜合設(shè)計(jì)。③城市道路縱斷面設(shè)計(jì)道路縱坡、豎曲線、道路縱斷面綜合設(shè)計(jì)?！?〕停車場(chǎng)設(shè)計(jì)出入口有良好的視野，出入口距離人行過(guò)街天橋、地道和橋梁、隧道引道50米；距離交叉路口須八十米。出入口4個(gè)。出入口之間的凈距須10米，出入口寬度7米。公共建筑配建的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)車位指標(biāo)，包括吸引外來(lái)車輛和本建筑所屬車輛的停車位指標(biāo)。停車場(chǎng)內(nèi)的主要通道寬度6米。良好的采光條件，節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置。主要房間朝向陽(yáng)面，室內(nèi)對(duì)自然光的利用面積較大，南北朝向好，主臥客廳南向采光好，北向布置衛(wèi)生間和廚房也能自然采光，房間能到達(dá)五明標(biāo)準(zhǔn)。擁有良好的視野，塵土、噪音、光污染較少。符合設(shè)計(jì)條件。建筑風(fēng)格主要是美式建筑風(fēng)格，美式建筑風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格，不像歐洲建筑風(fēng)格是一步步逐漸開(kāi)展演變而來(lái)的。它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響，具有注重建筑細(xì)節(jié)、有古典情懷、外觀簡(jiǎn)潔大方、融合多種風(fēng)情于一體的鮮明特點(diǎn)。在北美建筑中既有私密性強(qiáng)的個(gè)體居住單位，又有恢弘大氣的整體社區(qū)氣氛。北美建筑的明顯特點(diǎn)是大窗、閣樓、四坡屋頂、豐富的色彩和流暢的線條。街區(qū)氣氛追求悠閑活力、自由開(kāi)放。美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大運(yùn)用側(cè)山墻、雙折線屋頂以及哥特式樣的尖頂?shù)缺葦M典型的北美建筑的視覺(jué)符號(hào),住宅類建筑個(gè)性化和多元化風(fēng)格成分。戶型A戶型三室兩廳兩衛(wèi)約180平方米B戶型兩室兩廳一衛(wèi)約90平方米安防系統(tǒng)主要由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等組成。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：采用電視攝像等手段監(jiān)測(cè)被保護(hù)對(duì)象，小區(qū)入口和小區(qū)內(nèi)部有多個(gè)攝像監(jiān)控。門禁管理系統(tǒng)：用卡片、按鍵、電子門鎖等裝置控制出入口門的開(kāi)關(guān)。防盜報(bào)警系統(tǒng)：采用運(yùn)動(dòng)物體監(jiān)測(cè)器，監(jiān)測(cè)接近被保護(hù)對(duì)象的運(yùn)動(dòng)物體。對(duì)講系統(tǒng)：利用可視來(lái)區(qū)分訪客身份，樓宇內(nèi)部也有可視進(jìn)行區(qū)分。巡更系統(tǒng)：在保安人員巡邏路線上設(shè)置發(fā)信器，以確認(rèn)保安人員的巡視記錄時(shí)間等。第6章工程建設(shè)過(guò)程主要工作的進(jìn)度安排

〔1〕準(zhǔn)備期2021年10月——2021年3月。〔2〕一期開(kāi)工日期：2021年4月?！?〕一期完工日期：2021年6月?！?〕一期竣工日期：2021年9月。根據(jù)工程單體工程特點(diǎn)和政府的相關(guān)安置政策精神，于2021年3月，組織了公司財(cái)務(wù)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷籌劃及工程部門就各自的工作方案和工作開(kāi)展情況，結(jié)合本工程的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)綜合分析和研究，規(guī)劃建筑面積可達(dá)28.17萬(wàn)平方米，建筑限高150米，同時(shí)可兼容商業(yè)金融業(yè)用途；工程工程劃分為以下四個(gè)施工標(biāo)段：一期工程：公共花園、居住組團(tuán)〔道路面積24140平方米〕、商業(yè)院落總建筑面積14.2萬(wàn)平方米；二期工程：中小學(xué)、幼兒園用地4616.5平方米，建筑面積可達(dá)3200平方米；公共花園、居住組團(tuán)、商業(yè)院落總建筑面積13.97萬(wàn)平方米〔待建〕；〔不含科教用地〕。施工周期：1.一期工程2021年5月31日施工結(jié)束，到達(dá)交付驗(yàn)收條件。2.二期待定〔根據(jù)公司實(shí)際情況定開(kāi)工時(shí)間〕。表6-2工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度橫道圖

自密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021-2021以價(jià)換量的的勢(shì)頭下開(kāi)始成交量大增，也在媒體的“助力〞下，大環(huán)境的市場(chǎng)在成交量然后慢慢萎縮，房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度加強(qiáng)活動(dòng)開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在媒體廣告中，所有確實(shí)定的、隱性的剛需消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，二線、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤出現(xiàn)大幅度的價(jià)格戰(zhàn)。在這幾年的整個(gè)市場(chǎng)的震蕩和盤整慢慢結(jié)束，整個(gè)市場(chǎng)的格局也會(huì)得到很大的改變，整個(gè)市場(chǎng)的格局會(huì)以大品牌、大理念、大效勞、大口碑的品牌公司和知名企業(yè)慢慢會(huì)占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)的份額。個(gè)人估計(jì)：形勢(shì)將會(huì)向大公司一面倒方面開(kāi)展，但有待時(shí)間考驗(yàn)。結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，工程推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于2021-2021年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的開(kāi)展形勢(shì),依據(jù)原先對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì)2021年-2021年度的營(yíng)銷任務(wù)做如下大致安排，預(yù)售期自2021年4月開(kāi)始：時(shí)間段銷售比例費(fèi)用金額〔萬(wàn)〕30%30%10%20%10%第7章環(huán)境影響評(píng)價(jià)及對(duì)策〔1〕環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀：根據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量功能區(qū)劃分，工程所在地為二類功能區(qū)，環(huán)境空氣質(zhì)量滿足?環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB3095-2021〕中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量較好。〔2〕施工期揚(yáng)塵影響分析施工揚(yáng)塵主要產(chǎn)生于撤除原有建筑、地基挖掘和施工棄土臨時(shí)堆存、建筑材料及建筑垃圾的運(yùn)輸?shù)冗^(guò)程。針對(duì)施工期揚(yáng)塵污染問(wèn)題，本評(píng)價(jià)對(duì)施工過(guò)程提出以下措施：①施工臨時(shí)棄土應(yīng)加蓋苫布，盡量防止揚(yáng)塵產(chǎn)生。②施工過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)主要道路必須進(jìn)行硬化處理，以減少過(guò)往車輛產(chǎn)生二次揚(yáng)塵。③地基挖掘時(shí)作業(yè)場(chǎng)地周圍邊界設(shè)2.0米高圍欄以減少揚(yáng)塵擴(kuò)散。④盡量防止在大風(fēng)天氣下從事施工作業(yè)。采取以上措施后工程施工揚(yáng)塵無(wú)組織排放滿足?大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?〔GB16297-1996〕顆粒物無(wú)組織排放監(jiān)控濃度限值的要求，對(duì)周圍環(huán)境影響較小?！?〕工程營(yíng)運(yùn)期主要為居住和非餐飲商業(yè)，不存在大氣污染源。7.2地表水環(huán)境〔1〕水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀：工程所在地地下水滿足?地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB/T14848-93〕Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明工程所在區(qū)域地下水水質(zhì)較好?！?〕施工期廢水影響分析：工程施工期廢水主要為施工人員生活污水。工程施工期間設(shè)置臨時(shí)防滲旱廁，生活污水排入防滲旱廁內(nèi)，定期清掏用于農(nóng)肥。施工期廢水不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯影響?！?〕本工程廢水主要為主要為住戶的生活污水，生活污水排入化糞池，經(jīng)化糞池處理后，由專人掏挖，送藁城市指定排放地點(diǎn)，不外排。因此，本工程對(duì)水環(huán)境影響較小。7.3聲環(huán)境〔1〕聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀：根據(jù)聲環(huán)境功能區(qū)域劃分規(guī)定，建設(shè)工程所在區(qū)域?qū)?類區(qū)，執(zhí)行?聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?〔GB3096-2021〕2類標(biāo)準(zhǔn)?！?〕施工期噪聲主要為施工期各階段機(jī)器設(shè)備噪聲和運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲。各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表7-3-1，各施工階段的運(yùn)輸車輛類型及其聲級(jí)見(jiàn)表7-3-2。7-3-1各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)施工期主要聲源聲級(jí)dB(A)土方石挖掘機(jī)84裝載機(jī)84推土機(jī)86卷?yè)P(yáng)機(jī)85底板與結(jié)構(gòu)階段振搗器90電鋸90裝飾、裝修階段電鉆877-3-2施工期各交通運(yùn)輸車輛噪聲排放統(tǒng)計(jì)施工期各交通運(yùn)輸車輛噪聲排放統(tǒng)計(jì)運(yùn)輸車輛類型大型載重車混凝土罐車、載重車輕型載重卡車聲級(jí)dB〔A〕8580-8575須采取以下措施以防止和減輕對(duì)周圍聲環(huán)境的影響，采取措施如下：①?gòu)穆曉瓷峡刂?。建設(shè)單位在與施工單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)要求其使用的主要機(jī)械設(shè)備為低噪聲機(jī)械設(shè)備，同時(shí)在施工過(guò)程中，施工單位應(yīng)設(shè)專人對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)和維護(hù)，并負(fù)責(zé)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，要求工作人員嚴(yán)格按操作標(biāo)準(zhǔn)使用各類機(jī)械。②合理安排施工時(shí)間和施工位置。合理安排施工時(shí)間，應(yīng)采用先進(jìn)的施工技術(shù)，采用預(yù)留施工縫方法，避開(kāi)敏感時(shí)段施工。不準(zhǔn)在12：00～14：00、20：00～6：00期間使用高噪聲設(shè)備，確需在20時(shí)至次日6時(shí)進(jìn)行施工的，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在施工前到工程所在地環(huán)保行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)前方可進(jìn)行夜間施工。③采用距離防護(hù)措施，在不影響施工情況下將強(qiáng)噪聲設(shè)備盡量移至遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)處使用，對(duì)相對(duì)固定的機(jī)械設(shè)備應(yīng)放在房間內(nèi)。④使用商品混凝土，防止混凝土攪拌機(jī)等產(chǎn)生的噪聲影響。⑤施工場(chǎng)地的運(yùn)輸車輛出入地點(diǎn)，盡量遠(yuǎn)離敏感點(diǎn)，車輛出入現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)低速，禁鳴。裝卸材料時(shí)應(yīng)做到輕拿輕放，最大限度的減少噪聲擾民。⑥建設(shè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工工地的噪聲管理，施工企業(yè)也應(yīng)對(duì)施工噪聲進(jìn)行自律，文明施工，防止因施工噪聲產(chǎn)生糾紛。經(jīng)采取以上措施后，工程噪聲滿足?建筑施工場(chǎng)界噪聲限值?〔GB12523-90〕的要求，且工程施工期較短，施工完畢后影響消失，工程對(duì)聲環(huán)境產(chǎn)生影響較小?！?〕本工程運(yùn)營(yíng)期噪聲主要為來(lái)往車輛產(chǎn)生的噪聲。經(jīng)采取車輛進(jìn)小區(qū)減速慢行、不明笛等措施后，商場(chǎng)自設(shè)停車場(chǎng)，工程不會(huì)對(duì)周圍聲環(huán)境產(chǎn)生影響。7.4綜合評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，工程的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，選址可行，符合總量控制的要求，產(chǎn)生的污染物較少，經(jīng)采取有效防治措施后，外排污染物均可達(dá)標(biāo)排放，對(duì)周圍環(huán)境的影響較小。從環(huán)保角度分析，工程是可行的。建立健全平安生產(chǎn)和管理制度，制訂科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮饕?guī)程，同時(shí)加強(qiáng)職工操作技能培訓(xùn)。第8章投資估算與資金籌措

〔1〕實(shí)事求是的原那么?！?〕從實(shí)際出發(fā)，深入開(kāi)展調(diào)查研究，掌握第一手資料，不能弄虛作假。〔3〕合理利用資源，效益最高的原那么。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，利用有限經(jīng)費(fèi)，有限的資源，盡可能滿足需要。〔4〕盡量做到快，準(zhǔn)的原那么。一般投資估算誤差都比擬大。通過(guò)艱苦細(xì)致的工作，加強(qiáng)研究，積累的資料，盡量做到又快，又準(zhǔn)拿出工程的投資估算?！?〕適應(yīng)高科技開(kāi)展的原那么從編制投資估算角度出發(fā)，在資料收集，信息儲(chǔ)存，處理，使用以及編制方法選擇和編制過(guò)程應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化，網(wǎng)絡(luò)化?！?〕工程建議書(shū)〔或建設(shè)規(guī)劃〕，可行性研究報(bào)告〔或設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)〕，方案設(shè)計(jì)〔包括設(shè)計(jì)招標(biāo)或城市建筑方案設(shè)計(jì)競(jìng)選中的方案設(shè)計(jì)，其中包括文字說(shuō)明和圖紙〕?！?〕投資估算指標(biāo)，概算指標(biāo)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?！?〕造價(jià)指標(biāo)〔包括單項(xiàng)工程和單位工程造價(jià)指標(biāo)〕?！?〕類似工程造價(jià)?！?〕設(shè)計(jì)參數(shù)，包括各種建筑面積指標(biāo)，能源消耗指標(biāo)等。〔6〕相關(guān)定額及其定額單價(jià)?！?〕當(dāng)?shù)夭牧希O(shè)備預(yù)算價(jià)格及市場(chǎng)價(jià)格〔包括設(shè)備，材料價(jià)格，專業(yè)分包報(bào)價(jià)等〕?！?〕當(dāng)?shù)亟ㄖこ倘≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如措施費(fèi)，企業(yè)管理費(fèi)，規(guī)費(fèi)，利潤(rùn)，稅金以及與建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等?！?〕當(dāng)?shù)貧v年，歷季調(diào)價(jià)系數(shù)及材料差價(jià)計(jì)算方法等?！?0〕現(xiàn)場(chǎng)情況，如地理位置，地質(zhì)條件，交通，供水，供電條件等?！?1〕其他經(jīng)驗(yàn)參考數(shù)據(jù)，如材料，設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)率，設(shè)備安裝費(fèi)率，零星工程及輔材的比率等。8.3開(kāi)發(fā)投資估算8-3-1開(kāi)發(fā)工程投資估算表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算過(guò)程單價(jià)〔元/m2〕總金額〔萬(wàn)元〕估算依據(jù)或有關(guān)說(shuō)明一土地取得費(fèi)用(一)地價(jià)款〔含出讓金〕410000(二)契稅410000*3%12300土地取得費(fèi)用*3%(三)城市建設(shè)配套費(fèi)按照建筑面積測(cè)算1市政大配套費(fèi)4274按照建筑面積測(cè)算(1)住宅局部90000*2902902610按照建筑面積測(cè)算(2)商業(yè)局部52000*3203201664按照建筑面積測(cè)算3住宅氣源開(kāi)展基金142000*2020284按照建筑面積測(cè)算4住宅自來(lái)水增容費(fèi)600*3*0.1*600100升/人日住宅套數(shù)×每戶平均人口××600元/噸日5非住宅自來(lái)水增容費(fèi)52000*0.007*6005-8升/平方米日商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積××600元/噸日〔四〕土地交易費(fèi)410000*0.3%0.3%1230成交總價(jià)/評(píng)估地價(jià)土地費(fèi)用合計(jì)只計(jì)總額二前期工程費(fèi)(一)環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)按照建筑面積測(cè)算(二)可行性研究費(fèi)535508.4787*2%2%(三)施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平費(fèi)14.2*1515213按照建筑面積測(cè)算(四)水文地質(zhì)勘探費(fèi)14.2*33按照建筑面積測(cè)算(五)地下管網(wǎng)測(cè)繪與測(cè)量費(fèi)按照建筑面積測(cè)算(六)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)14.2*1515213按照建筑面積測(cè)算(七)工程設(shè)計(jì)費(fèi)14.2*1010142按照建筑面積測(cè)算前期工程費(fèi)合計(jì)三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)(一)根底處理費(fèi)121309.9*530530按基地面積測(cè)算〔二〕建安工程費(fèi)1樓宇結(jié)構(gòu)及粗裝修局部〔住宅〕77400*13301330按照建筑面積測(cè)算2樓宇結(jié)構(gòu)及粗裝修局部〔商業(yè)〕52000*185018509620按照建筑面積測(cè)算3樓宇水電氣衛(wèi)弱電安裝〔住宅，含消防〕77400*6060按照建筑面積測(cè)算4樓宇水電氣衛(wèi)弱電安裝〔商業(yè)〕52000*6060312按照建筑面積測(cè)算5樓宇門窗工程〔住宅〕77400*100100774按照建筑面積測(cè)算6樓宇門窗工程〔商業(yè)〕52000*110110572按照建筑面積測(cè)算7樓宇公共部位裝修〔住宅〕77400*7070按照建筑面積測(cè)算8樓宇公共部位裝修〔商業(yè)〕52000*7070364按照建筑面積測(cè)算9樓宇電梯及安裝費(fèi)〔住宅〕77400*100100774按照建筑面積測(cè)算10樓宇電梯及安裝費(fèi)〔商業(yè)〕52000*120120624按照建筑面積測(cè)算11精品房裝修工程費(fèi)〔住宅〕12600*215021502709按照建筑面積測(cè)算小計(jì)只計(jì)總額(三)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)1通訊設(shè)施建設(shè)費(fèi)〔1〕住宅90000*66元/平方米54〔2〕商業(yè)52000*1818元/平方米2住宅燃?xì)庠O(shè)施建設(shè)費(fèi)90000*2828元/平方米2523自來(lái)水工程建設(shè)費(fèi)90000*2525元/平方米2254排水工程建設(shè)費(fèi)90000*2929元/平方米〔雨水12、污水17〕2615供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)90000*93鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平方米；外管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)25元/平方米；室內(nèi)初裝費(fèi)28元/平方米8376電力工程建設(shè)費(fèi)142000*110多層〔含底商〕105元/平方米，帶電梯的110元/平方米；高層〔含底商〕110元/平方米15627道路廣場(chǎng)室外停車場(chǎng)建設(shè)費(fèi)24140*2020元/平方米8綠化景觀建設(shè)費(fèi)39760*200200元/平方米9路燈建設(shè)費(fèi)24140*55元/平方米按照道路面積測(cè)算10圍墻、大門建設(shè)費(fèi)15060*44元/平方米按照占地面積測(cè)算11環(huán)衛(wèi)設(shè)施15060*55元/平方米按照占地面積測(cè)算小計(jì)4153．704只計(jì)總額(四)住宅非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)90000*7070元/平方米630房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)合計(jì)四財(cái)務(wù)費(fèi)用535508.4787*5%5%五管理費(fèi)用535508.4787*3%3%六銷售費(fèi)用(一)代理傭金30000*90000*3%3%8100(二)廣告宣傳費(fèi)30000*90000*1%1%2700銷售費(fèi)用合計(jì)七其他費(fèi)用(一)臨時(shí)用地費(fèi)142000*33元/平方米(二)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)142000*55元/平方米71(三)招標(biāo)代理費(fèi)(四)施工圖審查費(fèi)(五)工程監(jiān)理費(fèi)142000*77元/平方米(六)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7615.42*0.15%0.15%按建安工程費(fèi)0.15%測(cè)算(七)合同審查費(fèi)142000*44元/平方米〔八)人防異地建設(shè)費(fèi)費(fèi)11700*100010001170首層投影面積*1000(九)建筑垃圾處置費(fèi)10000*22元/t2建筑垃圾10000噸(十)房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)142000*42建筑面積*2其他費(fèi)用合計(jì)八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3%九開(kāi)發(fā)工程總投資總計(jì)資金使用方案表8-4-1資金使用方案表本工程采取局部住宅〔20%〕預(yù)售，2021年6月工程建成，剩余住宅那么委托代理銷售；商業(yè)樓宇建成后出租。住宅于2021年4月開(kāi)始預(yù)售。由于目前，海河河?xùn)|工程眾多，包括雅頌居、中信城市廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)公館、棉3、恒大帝景、招商雍景灣等工程，其中距熱電廠工程最近的新房產(chǎn)品售價(jià)約在2.2萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米左右，未來(lái)可能引發(fā)購(gòu)房熱潮，且本工程土地取得費(fèi)支出大，那么本工程期房預(yù)售價(jià)格定為3.1萬(wàn)/m2。委托代理費(fèi)為總投資的3%。2021年7月開(kāi)始商業(yè)出租，此后兩個(gè)季度出租比例為80%、90%，再之后出租比例為100%。由于工程背依海河，與小白樓CBD隔海相望，且小白樓CBD的租金均價(jià)在4萬(wàn)多/月，那么本工程租金定價(jià)5萬(wàn)/月。租售收入測(cè)算表(見(jiàn)8-4-2租售收入測(cè)算表1及表2〕融資方式40%自有資金40%銀行貸款20%預(yù)售(見(jiàn)8-4-4資金籌措表〕(見(jiàn)8-5-1工程貸款還本付息表〕(見(jiàn)8-6-1工程全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，8-6-2工程自有資金現(xiàn)金流量表〕第9章

財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)9.1方案一工程財(cái)務(wù)分析 9.1.1靜態(tài)分析〔1〕不考慮土地增值稅本錢利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/工程總本錢=〔655567.716-554302.0356〕/554302.0356*100%=18.27%〔2〕考慮土地增值稅本錢利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/工程總本錢=〔625011.492-554302.0356/554302.0356*100%=12.76%本工程的投資利潤(rùn)率為29.57%,資本金利潤(rùn)率為42.94%。這些靜態(tài)指標(biāo)說(shuō)明本工程可行。全部投資的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為52140.03457萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為13%，動(dòng)態(tài)投資回收期3.44年；自有資金的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為4899.444862萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為7%，動(dòng)態(tài)投資回收期4.1年。全部投資、自有資金內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，二者的凈現(xiàn)值均大于零，工程可行。第10章風(fēng)險(xiǎn)分析與不確定性分析10.1工程主要風(fēng)險(xiǎn)因素〔1〕開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)：①政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策的變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。②土地政策。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根底，土地管理政策的變化必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，土地政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了防止遭受風(fēng)險(xiǎn)損失，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該關(guān)注土地政策的變化趨勢(shì)。③住房政策。住房作為人們生活的根本必需品，是政府為保持社會(huì)穩(wěn)定需關(guān)注的一個(gè)方面，國(guó)家不同的住房政策使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)。

④金融政策。國(guó)家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者賺取額外利潤(rùn)或遭受額外損失。當(dāng)政府認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱、采用緊縮信貸的政策時(shí)，會(huì)導(dǎo)致在建的工程由于資金短缺而停工，擬建的工程因?yàn)榛I集不到足夠的資金而推遲，這會(huì)給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)很大的損失。同時(shí)，如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而降息，那么會(huì)給房地產(chǎn)商帶來(lái)額外的利潤(rùn)。⑤環(huán)保政策。近年來(lái)，人們環(huán)保意識(shí)逐漸加強(qiáng)，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強(qiáng)化，這都對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生巨大影響。

〔2〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn):

①經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。

②市場(chǎng)供求。供求風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產(chǎn)商品消費(fèi)的區(qū)域性特點(diǎn)，其價(jià)格受供求影響的幅度更大，因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者承當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比一般的市場(chǎng)情況要大。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷，并科學(xué)地進(jìn)行預(yù)測(cè)，把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律，才能減少市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)。

〔3〕開(kāi)發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn)，但并非任何類型開(kāi)發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開(kāi)發(fā)工程具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在開(kāi)發(fā)前做好市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析，從而確定最正確的開(kāi)發(fā)類型。

〔4〕開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn):由于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地區(qū)性，使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一個(gè)地區(qū)的空缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益隨開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不同而異?！?〕土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)：

①土地風(fēng)險(xiǎn)。土地風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地實(shí)用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，土地的自然屬性主要來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會(huì)屬性是指地塊的區(qū)位條件及配置設(shè)施狀況等，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定其區(qū)位條件的重要性；配置設(shè)施狀況不僅影響工程投資額的多少，而且制約著工程建成以后能否正常啟用，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注。規(guī)劃部門對(duì)土地實(shí)用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性來(lái)源于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性和規(guī)劃管理的透明性。

②籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，籌資手段合理，可以減少籌資本錢，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)；籌資措施不當(dāng)，輕那么造成籌資本錢大幅度上升、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金拮據(jù)，流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難、開(kāi)發(fā)工程干干停停、難以為繼，工程質(zhì)量、工期均無(wú)法保證；重那么導(dǎo)致巨額虧損，開(kāi)發(fā)工程失敗，企業(yè)面臨破產(chǎn)。

〔6〕工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn):

①自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)造成的影響。主要包括：火災(zāi)、風(fēng)暴、地震等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)機(jī)很少，但是一旦出現(xiàn)，造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。

②工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延。而工期延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生比擬大的變化，錯(cuò)過(guò)最正確租售時(shí)機(jī)；另一方面工期延長(zhǎng)會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。同時(shí)，當(dāng)開(kāi)發(fā)施工采用本錢加百分比酬金合同時(shí)，施工工期的延長(zhǎng)還會(huì)因直接本錢的增加大大增加開(kāi)發(fā)總本錢。

〔7〕經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn):

①銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售時(shí)機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售。采用預(yù)售可以提前回收房款，同時(shí)減少工程貸款額，節(jié)省利息，降低開(kāi)發(fā)本錢。但是，一旦房?jī)r(jià)上升，開(kāi)發(fā)商也失去了房?jī)r(jià)上升可能增加的收益；由于房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的隨機(jī)性，價(jià)格有高有低，所以即時(shí)銷售時(shí)，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇；滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價(jià)格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開(kāi)發(fā)商要冒價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌、或價(jià)格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險(xiǎn)。

②租賃合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚，對(duì)交易雙方的行為要有明確的標(biāo)準(zhǔn)，切勿模棱兩可，因而房地產(chǎn)這種特殊商品價(jià)值量巨大，一旦遇到被侵害或被騙取，造成的損失是巨大的。交易合同風(fēng)險(xiǎn)是一種概率較高的風(fēng)險(xiǎn)，并且一旦出現(xiàn)后，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果也較大。10.2敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性分析，并分析、測(cè)算其對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷工程承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。我們進(jìn)行的是單因素敏感性分析，進(jìn)行單因素敏感新時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)不確定因素的變化而其他不確定性因素保持不變時(shí)，工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。設(shè)投資額變動(dòng)百分比為X，分析投資額對(duì)方案凈現(xiàn)值影響的計(jì)算公式為：NPV=-k〔1+x〕+〔B-C〕〔P/A，%，10〕；設(shè)銷售收入變動(dòng)百分比為Y，分析銷售收入對(duì)方案凈現(xiàn)值影響的計(jì)算公式為：NPV=-k+[B〔1+Y〕-C]〔P/A，%，10〕；設(shè)經(jīng)營(yíng)本錢變動(dòng)百分比為Z，分析經(jīng)營(yíng)本錢對(duì)方案凈現(xiàn)值影響的計(jì)算公式為：NPV=-k+[B-C〔1+Z〕]〔P/A，%，10〕。結(jié)論：由圖〔10-2-1敏感性分析表〕可以看出，在同樣的變動(dòng)率下，年銷售收入對(duì)方案凈現(xiàn)值影響最大，年經(jīng)營(yíng)本錢影響程度次之，而投資額影響程度最小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性、關(guān)聯(lián)性和多樣性的特點(diǎn)。在處理工程風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行認(rèn)真分析，綜合評(píng)價(jià)，采取相應(yīng)防范和控制措施?！?〕風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人承當(dāng)，從而到達(dá)降低自身?yè)p失程度的目的。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移分為三種類型：一是契約合同形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人。二是財(cái)務(wù)責(zé)任形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。通過(guò)發(fā)行股票、尋找投資伙伴等尋找外部資金支持的形式，將一局部投資收益連同財(cái)務(wù)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給他人。三是保險(xiǎn)形式的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司?！?〕風(fēng)險(xiǎn)控制首先要建立一支高素質(zhì)、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，懂工程善管理，能夠較準(zhǔn)確地把握宏觀政策和經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)；二是制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的方案，并盡可能嚴(yán)格按照方案實(shí)施；三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭；五是一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為有關(guān)各方索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料。風(fēng)險(xiǎn)控制是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，本錢低效果好，應(yīng)優(yōu)先采用?！?〕風(fēng)險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)分散是從證券投資風(fēng)險(xiǎn)分散原理開(kāi)展起來(lái)的理論。在工程開(kāi)發(fā)時(shí)，可以通過(guò)調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，通過(guò)開(kāi)發(fā)類型多元化、開(kāi)發(fā)區(qū)域多元化、開(kāi)發(fā)時(shí)間差異化來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。需要指出的是，通過(guò)投資組合的方式只能分散非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而不能分散系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。第11章可行性研究的結(jié)論及建議11.1結(jié)論本工程的投資利潤(rùn)率為29.57%,資本金利潤(rùn)率為42.94%。全部投資的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為52140.03457萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為13%，動(dòng)態(tài)投資回收期3.44年；自有資金的基準(zhǔn)折現(xiàn)率為6.2%，凈現(xiàn)值為4899.444862萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為7%，動(dòng)態(tài)投資回收期4.1年。全部投資、自有資金內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，二者的凈現(xiàn)值均大于零，工程可行。而動(dòng)態(tài)投資回收期較長(zhǎng)的原因主要是土地出讓價(jià)格高，工程面積大，采取分期建設(shè)和預(yù)售有利于資金回流，但由于基數(shù)過(guò)高，所以資金回收期較長(zhǎng)。工程同時(shí)存在缺乏之處。11.2建議〔1〕該工程的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該工程早日上馬，早見(jiàn)成效?！?〕建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工