X小區(qū)幼兒園建設(shè)項目可行性研究報告

1、目錄TOC o 1-1 h z u HYPERLINK l _TOC_250023 第一章總論1 HYPERLINK l _TOC_250022 項目概述1 HYPERLINK l _TOC_250021 項目研究的結(jié)論2 HYPERLINK l _TOC_250020 第二章項目概況7 HYPERLINK l _TOC_250019 項目建設(shè)條件7 HYPERLINK l _TOC_250018 投資的必要性10 HYPERLINK l _TOC_250017 第三章項目建設(shè)方案12 HYPERLINK l _TOC_250016 方案的確定12 HYPERLINK l _TOC_25001

2、5 建筑設(shè)計15 HYPERLINK l _TOC_250014 結(jié)構(gòu)設(shè)計17 HYPERLINK l _TOC_250013 電氣設(shè)計19 HYPERLINK l _TOC_250012 給排水及消防設(shè)計20 HYPERLINK l _TOC_250011 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計22 HYPERLINK l _TOC_250010 第四章項目組織與管理27 HYPERLINK l _TOC_250009 項目組織構(gòu)架及融資方式27 HYPERLINK l _TOC_250008 項目籌建管理28 HYPERLINK l _TOC_250007 項目建設(shè)進度計劃29 HYPERLINK l

3、_TOC_250006 第五章投資估算和資金籌措30 HYPERLINK l _TOC_250005 項目投資估算30 HYPERLINK l _TOC_250004 項目建設(shè)投融資安排32 HYPERLINK l _TOC_250003 資金需要及投入計劃32 HYPERLINK l _TOC_250002 第六章項目償債能力分析33 HYPERLINK l _TOC_250001 還款方式及還款計劃33 HYPERLINK l _TOC_250000 償貸資金來源33第七章社會效益評價35項目對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻35項目對收入分配目標(biāo)的貢獻36項目對就業(yè)目標(biāo)的貢獻37項目社會效益分析3

4、7第八章項目風(fēng)險及對策分析39財務(wù)風(fēng)險及對策39項目管理進度安排風(fēng)險及對策39第九章結(jié)論與建議409.1結(jié)論409.2建議41附表42 PAGE PAGE 41第一章總論項目概述項目名稱：君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目承辦單位：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司項目擬建地區(qū)、地點：上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)A4線以東、都路以南,東靠都會路，南鄰老滬閔路，位于君蓮居住區(qū)A地塊上1917.918000平方米，總建筑面積約4900平方米，綠化率不低于35%。承擔(dān)可行性研究工作的單位：上海同濟工程咨詢有限公司研究工作依據(jù)：投資項目可行性研究指南；關(guān)于編制君蓮居住區(qū) A協(xié)議；件A2006247號閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會關(guān)于對顓橋

5、鎮(zhèn)原八大市場A（BC）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲備項目建議書批復(fù)，閔計基審發(fā)(2004)22號（23號、24號）住宅儲備用地 A（B、C）塊劃撥國有土地的通知，閔府土（2004）358 號（359 號、360 號）房屋土地測繪技術(shù)報告書(上海市測繪院第二分院)(2005)25(200311城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；（DGJ08-55-2002）(2001(GBJ16-87)（）154項目研究的結(jié)論社會需求預(yù)測上海作為經(jīng)濟中心的地位對于資本和人口都具有巨大的吸引 虹橋國際機場位于區(qū)境邊緣。全區(qū)戶籍人口 78.6 萬人。幾年來累計投入 350億元，用于水、電、氣、通訊、道路、交通、綠化、環(huán)保等城市

6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。上海西南交通樞紐和現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。橫貫全區(qū)的外環(huán)線通過亞洲第一的莘莊立交橋，把滬杭、滬寧、莘奉金高速及虹橋、浦東國際機場連為一體。全區(qū)城市人均占有公共綠地 15 平方米，城市綠化覆蓋率達 39% ，超過了全市城區(qū)平均水平。同時，先后獲得國家環(huán)境保護模范城區(qū)、國家園林城區(qū)、中國人居環(huán)境范例獎、聯(lián)合國迪拜人居環(huán)境范例獎、全國衛(wèi)生城區(qū)、上海文明城區(qū)等榮譽稱號。目前，正在積極創(chuàng)建全國文明城區(qū)和國家生態(tài)區(qū)。選擇閔行、選擇生活。閔行是上海居民首選的理想居住地之一，建區(qū)以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，全區(qū)累計開發(fā)總量約占全市 1/6；銷售總量約占全市 1/4。 2005年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加

7、52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11% ；全區(qū)房屋施工面積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。全區(qū)累計新建 30 多個住宅小區(qū)。高樓、公寓、別墅，近 200 個住宅群落展現(xiàn)了一道道多彩多姿的亮麗風(fēng)景線，小橋流水、紅花綠樹，先進和健全的物業(yè)管理，凸現(xiàn)了環(huán)境意識、人文關(guān)懷，打造了閔行品牌。顓橋鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施成熟，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施相對較完善，房產(chǎn)項目已具相當(dāng)規(guī)模。君蓮居住區(qū)項目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154號地塊，屬建設(shè)兩個“ 1000萬”的任務(wù)目標(biāo)，享受政府提供的優(yōu)惠著力貼近老百姓的實際需求，給動遷以及中低收入家庭帶來實惠。君蓮

8、居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配177.49180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J (2002（GB50180-93、 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（DGJ08-55-2002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須為整個居住區(qū)配置公共服務(wù)設(shè)施，共分為七個大部分，即教育、行政、社區(qū)活動、衛(wèi)生、市政、環(huán)衛(wèi)、養(yǎng)老福利設(shè)施。君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J14A項目技術(shù)方案電氣設(shè)計，給排水及消防設(shè)計，和安保與節(jié)能設(shè)計六大塊。整個設(shè)計科學(xué)、規(guī)范，尤其是對各種功能和綠化的設(shè)計，達到了比較高的水平。項目的設(shè)計堅持社會效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計中采用低毒害

9、、無毒害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度；同時為了給幼兒合的原則，綠化率不低于35。項目開發(fā)進度本項目建設(shè)期為8個月，分前期準(zhǔn)備階段和施工階段兩個階段。前期準(zhǔn)備階段為2個月：從2006年11月到2006年12月；施工階段為7個月：從2006年12月到2007年6月。項目總投資為1917.91萬元，全部為自有資金；具體進度計劃見附表1所示，資金投入計劃項目投資構(gòu)成圖見附表3所示。項目投資和效益土建工程4% 6%3%3體總體費用、土地安裝工程土地費用安裝工程1917.9145%萬元。投資構(gòu)成如下圖所示：4%4%配套費用其它費用圖1項目投資構(gòu)成圖效益主

10、要反映在社會效益方面。項目建成后將為居住區(qū)的居民園作為教育實體，主要承擔(dān)著教育的功能和其他的一些社會性功 是以促進社會的公平為其教育的基本目標(biāo)。幼兒園的效能取向則主要是社會效益取向，它主要追求社會效益，這是由教育的本質(zhì)所決定的。幼兒園不能以追求贏利為主要目的。幼兒園的主要目的是實施教育而不是贏利。贏利與教育是兩種性質(zhì)截然不同的活動，贏利第二章項目概況項目建設(shè)條件自然條件地理位置閔行區(qū)位于上海市中心區(qū)的西南部。東與徐匯區(qū)、浦東新區(qū)、371.68平方公里。黃浦江縱貫?zāi)媳?，把坦，是長江三角洲沖擊平原的一部分，平均海拔4米。顓橋鎮(zhèn)地處給顓橋鎮(zhèn)的經(jīng)濟和社會事業(yè)的發(fā)展帶來了蓬勃的生機。氣象年降水1200毫

11、米左右，年日照1940小時左右，年平均氣溫16.5 左右水資源閔行區(qū)河道屬太湖流域黃浦江水系，大小河道密布。現(xiàn)有河道3724條，水面積25.48平方公里，占全區(qū)面積6.86%。市級河道2 條(不含黃浦江、吳淞 江)，區(qū)級河道19條，鎮(zhèn)級河道189條。水閘57座，根據(jù)淀北片、浦東片和莘莊地區(qū)河道特點，調(diào)控內(nèi)河水位，防洪除澇，引清排污。區(qū)內(nèi)地表水資源總量27.34億立方米(含本地區(qū)徑流、黃浦江支流進潮量、各閘門引水量 )，年內(nèi)地表水取水量9634.8648立方米。大部分河道水質(zhì)為類，黃浦江上游閔行第二水廠取水口水質(zhì)達到類。交通條件閔行區(qū)交通便捷。區(qū)政府駐地莘莊鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場約30余公里,

12、可通過地鐵直達，距虹橋國際機場、上?；疖囌?、龍吳港國際集裝箱碼頭均在30318國道、3202條，河道長度15.68公里；區(qū)級河道19條，河道長度164.04公里。顓橋鎮(zhèn)距閔行區(qū)政府所在地莘莊乘軌道5號線僅3站（春申路站、銀都路站、顓橋站）距離，閔行區(qū)君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)154A4線（莘奉金高速公路）以東、金都路以南, 東靠都會路，南鄰老滬閔路，交通十分便利。項目選址優(yōu)勢閔行區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南，交通便利，水網(wǎng)發(fā)達。閔行區(qū)是新中國機電和化工工業(yè)的搖籃，國內(nèi)最早的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)- 閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)就座落于此。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，機場、深水碼頭、鐵路、高速公路、已有和規(guī)劃建設(shè)

13、中的13條總長130公里的軌道交通在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過。閔行區(qū)以綠化和環(huán)境保護為抓手，大力開展環(huán)境建設(shè)，成效顯著，是首批國家環(huán)境保護模范城區(qū)，并創(chuàng)建成為市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。為了滿足人民群眾不斷增長的居住需求，為整個城市的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán) 個地塊分成A、B、C-1、C-2、D、E、F、G-1、G-2H、I-1、I-2、J十三塊?；乜傄?guī)劃用地面積為177.49公頃，可建設(shè)用地（不包括F地塊）127.70公頃，其中居住用地106.15公頃，小區(qū)級公建用地20.55公頃。基地規(guī)劃地上總建筑面積為1723923平方米，其中住宅建筑面積為 1537657平方米，小區(qū)級商業(yè)及公建建筑

14、面積為130700平方米，街坊級商業(yè)及公建建筑面積為 55566平方米。本項目即為居住區(qū)的配套公建之一。本工程為A地塊幼稚園項目，位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路交叉口，家長接送方便，且避免了交通主干道干擾，位置十分優(yōu)越。2.2 投資的必要性君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J 地塊。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達5.4萬人左右，存在著大量的06歲學(xué)前兒童。學(xué)前教育是基礎(chǔ)教育的重要組成部分，是終身教育的初始階段。發(fā)展學(xué)前教育對于促進幼兒身心全面健康發(fā)展

15、，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費大量的時間和精力，他們也迫切需要有一個幼兒教育機構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。同時， 根據(jù) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 (2002 年版)（ GB50180-93 、 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（DGJ08-55-2002）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，必須設(shè)置幼稚園。本項目做為君蓮居住區(qū)的配套

16、公建項目之一，對完善整個居住區(qū)的環(huán)境有著重要意義。項目的建設(shè)是必要的，也是可行的，有著巨大的社會需求，社會效益顯著。根據(jù)整個居住區(qū)規(guī)劃人口和幼兒園的服務(wù)范圍，君蓮居住區(qū)分別在A、D、H、J地塊內(nèi)各設(shè)置幼稚園1座，4座。目前本居住區(qū)住宅項目已經(jīng)開G-1JAE地塊，面積達56萬平方米，大部分結(jié)構(gòu)封頂，即將竣工32萬平方米， 其余地塊也將陸續(xù)開工。為了使配套公建與住宅同時竣工，同時交付使用，本項目的建設(shè)已十分緊迫。本工程為其中A地塊幼稚園項目。第三章項目建設(shè)方案方案的確定設(shè)計依據(jù)及設(shè)計基礎(chǔ)資料：上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理）建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87(2001年版)建筑抗震設(shè)計

17、規(guī)范(上海市標(biāo)準(zhǔn))DGJ08-9-2003城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002年版)GB50180-93城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)DGJ08-55-2002建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GB50015-2003上海市幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB3095-1996大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB16297-1996無障礙設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)DGJ08-103-2003夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)JBJ134-2001中華人民共和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文(2002年版)住宅建筑圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能應(yīng)用技術(shù)規(guī)DG/TJ08-206-2002建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定（建設(shè)部2003年4月）A2006247號設(shè)計范圍君蓮居

18、住區(qū)A地塊幼稚園總體設(shè)計幼稚園園舍用房單體設(shè)計確定建設(shè)規(guī)模君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目，坐落于閔行區(qū)土地儲備中心顓橋八大市場住宅儲備A塊地上。幼兒園的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的720平方米。幼兒園的服務(wù)半徑?jīng)]有專門不宜大于500m。按規(guī)劃，入住居住區(qū)人口應(yīng)達5.4萬人左右，A地塊幼稚園旁邊有A地塊、B地塊、C-1地塊和C-2地塊，A地塊規(guī)劃居住人口6100地塊規(guī)劃居住人口3800地塊規(guī)劃居住人口3850人左右，C-2地塊規(guī)劃居住人口4480人左右， 戶均人口按39A DH地塊和J地塊均設(shè)有幼兒園。根據(jù)幼兒園的服務(wù)半徑以及居住區(qū)內(nèi)公建配套設(shè)施的規(guī)劃位置，考慮到家長的送托方 便，A地塊幼稚園應(yīng)主要為A地

19、塊居民、B地塊大部分居民和C-1地塊的部分居民服務(wù)，服務(wù)人口大約在1萬人左右。根據(jù)上海市幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1萬人口的住宅小區(qū)應(yīng)配建15班規(guī)模的幼兒園一所，據(jù)此，可確定幼兒園規(guī)模為 15個班，其中托兒班6個班，幼兒班9個班。項目總用地面積8000平方米，總建筑面積4900平方米，擬規(guī)劃幼兒園園舍用房、室外游戲場地和綠化用地三部分，綠化率35%。設(shè)計原則和總體構(gòu)思符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本” 的和諧社會理念。功能分區(qū)明確，布局合理，聯(lián)系方便，應(yīng)按保育、教育、游有利交通疏散；通風(fēng)，有利于兒童的身心健康；以人為本，崇尚人性

20、化設(shè)計；建筑風(fēng)格要體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格兒童心理特征建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮兒童與成人的不同特點，確定合理的裝修和衛(wèi)生等的要求；7)添置及幼兒園發(fā)展的需要?？偲矫嬖O(shè)計總體布置上，充分考慮到幼兒園的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。幼兒園園舍用房與周圍相鄰的建筑物保持了合適的距 建筑設(shè)計設(shè)計原則對建筑的體量和造型進行環(huán)境分析，協(xié)調(diào)處理建筑與周邊環(huán)境關(guān)系，根據(jù)建筑性質(zhì)，力圖表現(xiàn)建筑單體的功能特征，通過對建筑造型、體量、材質(zhì)、色彩的處理來塑造建筑個性，建筑風(fēng)格體現(xiàn)幼兒活潑稚氣、天真開朗的性格。建筑外立面體現(xiàn)出較為輕盈的整體面貌，外墻上部采用橫向貫通的色帶，呈現(xiàn)明快的色調(diào)，同時又穿插一些弧墻、圓窗等活

21、躍的構(gòu)成因素，此外考慮兒童的心理感覺， 在立面色彩的運用上，強調(diào)明快、單純，符合兒童心理特征，創(chuàng)造出一種整體大氣而又不失活潑的建筑個性。關(guān)心兒童的身心健康。將托兒、幼兒活動室均設(shè)置在朝南的房間里，保證有良好的日照和通風(fēng)，滿足冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續(xù)3小時。將托兒、幼兒臥室也設(shè)置在朝南的房間里，在滿足睡眠休息功能的前提下，對兒童的身心健康也極為有利。注重細(xì)節(jié)的設(shè)計。在滿足幼兒園的各項基本功能的前提下，應(yīng)根據(jù)兒童的特點，從使用和安全上進行特別的設(shè)計，如：樓梯的梯級高度要適合幼兒使用特點，樓梯踏步高度不能大于150mm，寬度不能小于樓梯井寬度不能大于樓梯除設(shè)成人扶手外，還應(yīng)在梯段兩側(cè)設(shè)幼兒

22、扶手，其高度不能大于600mm； 樓梯垂直欄桿間的凈距不能大于110mm；幼兒經(jīng)常出入的門，在距地0.61.2m高度內(nèi)應(yīng)安裝安全玻璃，并在距地700mm處設(shè)幼兒專用拉手門的雙面均宜平滑無棱角不應(yīng)設(shè)置門坎和彈簧門托兒、幼兒衛(wèi)生間的盥洗池高度宜為500550mm,寬度宜為400450mm，水龍頭的間距宜為350400mm；托兒、幼兒用房的電源插座離地面高度不應(yīng)低于1.7m，并有保護蓋板，等等。凡此種種不一一列舉總之應(yīng)特別重視兒童與成人的不同特點在細(xì)節(jié)上加以特殊的設(shè)計，以體現(xiàn)社會對兒童的人文關(guān)懷。合理利用資源。節(jié)能措施得到重視，平面的規(guī)整性，外圍護墻體和層面采用高效保溫性能材料和受力結(jié)構(gòu)的復(fù)合體，密

23、閉性能良好的門窗，也都成為節(jié)能的有效方式。建筑功能設(shè)計幼兒園園舍用房為三層建筑，建筑面積4900平方米。幼兒園園舍用房分為活動及輔助用房、辦公及輔助用房和生活用房三個部分?；顒蛹拜o助用房又可按照功能的不同，細(xì)分為托兒用房、幼兒用房和共用活動用房等，其中，設(shè)有托兒班6個班，幼兒班9個班， 托兒用房和幼兒用房應(yīng)分別成套設(shè)置活動室、小餐廳、臥室、衛(wèi)生間、衣帽間和消毒間等。辦公及輔助用房主要為辦公室、保健室、隔離室、晨檢接送室、傳達值班室、資料室、會議室、教具制做及陳列室、總務(wù)倉庫和教工廁所等。生活用房主要為廚房、淋浴室、洗衣房和炊事員休息更衣室等。建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外

24、墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要求下，盡其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達到國家標(biāo)準(zhǔn) 室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB/T18883）的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)按國家標(biāo)準(zhǔn)民用建筑工（GB50325）執(zhí)行。裝修按照上海市房公建配套教育設(shè)施一次裝修驗收移交標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則執(zhí)行。結(jié)構(gòu)設(shè)計抗震設(shè)防建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級，建筑物重要性丙類，抗震設(shè)防烈度為七度，設(shè)計地震分組為第一組，設(shè)計基本地震加速度為0.10g，場地土類別為上海類。上部結(jié)構(gòu)設(shè)計上部結(jié)構(gòu)設(shè)計的基本原則滿足國家及上海市有關(guān)規(guī)范工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制條文的要求；最55上部結(jié)構(gòu)設(shè)計方案：采用框架結(jié)構(gòu)。主要結(jié)構(gòu)件尺寸及砼強度等級：結(jié)構(gòu)內(nèi)部填充墻將采用 MU7.

25、5混凝土小型空心砌塊和 Mb5專用混合砂漿砌筑，梁柱板砼標(biāo)號均為C30。鋼筋采用HPB235級鋼2、級鋼（2?；A(chǔ)設(shè)計根據(jù)提供的現(xiàn)有的地質(zhì)資料，第層褐黃灰黃色粉質(zhì)粘土， 長。以上設(shè)計的樁長要視具體地質(zhì)情況而定，沉降要求控制在130mm左右。電氣設(shè)計設(shè)計范圍園區(qū)樓宇的電力、照明、防雷及安全接地系統(tǒng)室內(nèi)的電話系統(tǒng)室內(nèi)的有線電視系統(tǒng)室內(nèi)智能系統(tǒng)供電設(shè)計供電電源：電源由小區(qū)變配電站低壓電纜埋地引入，埋深為室外地坪下0.7米。電壓等級：住宅及低壓進線公建為220V/380V。園舍設(shè)計220/380V，電源由變配考慮園區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，園區(qū)內(nèi)配電線路全部采用埋地敷設(shè)。幼兒園園舍用房干線采用銅芯塑料線穿金屬管沿

26、公用部位明敷。塑鎧裝銅芯電力電纜埋地敷設(shè)。防雷及安全接地設(shè)計接地裝置利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋。園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為TTPE裝置，接地電阻不大于1歐姆。入戶端電纜的金屬外皮、鋼管應(yīng)與防雷的接地裝置相連。置。給排水及消防設(shè)計設(shè)計范圍整個園區(qū)的室內(nèi)外給水、排水及消防設(shè)計。給水設(shè)計水源：市政自來水，從市政給水管接入。生活、綠化及消防用水量。排水設(shè)計室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水總管。園區(qū)污水排入市政污水管。室內(nèi)污廢水分流，衛(wèi)生間設(shè)置專用通氣管。雨 水 采 用 上 海 市 暴 雨 強 度 公 式 ： Q=5544(P0.30.42)/(t7lgP)0.820.07lgPP=1，

27、徑流系數(shù)=0.55園區(qū)雨水分路采用DN300管道排入市政雨水總管。消防設(shè)計建筑消防防火等級：建筑防火等級為二級。防火間距：幼兒園為獨立建造。消防車道：本幼稚園位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會路交叉口，能滿足消防車道及相關(guān)消防規(guī)范要求。消防給水系統(tǒng)消防給水由市政管網(wǎng)供水，由老滬閔路,都會路市政給水管網(wǎng)供給，水壓為0.16MPa。室外消火栓系統(tǒng)采用二路DN200四周形成環(huán)網(wǎng)，并設(shè)數(shù)組室外地上式消火栓,供室外消防.室外消火栓間距不超過120米，且距離建筑物消防水泵接合器不超過40米.本樓設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用PPR

28、聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔連接。室內(nèi)排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。DN200DN300HDPE中空螺旋纏DN300DN800組成，采用HDPE中空節(jié)水設(shè)計擴建的建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)采用節(jié)約用水的先進技術(shù)、工藝、設(shè)備，選用和建設(shè)節(jié)約用水設(shè)施，降低水的消耗，提高水的利用率。采用陶瓷芯片，坐便器采用6升沖洗水箱。環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計環(huán)境保護設(shè)計主要環(huán)境影響因素施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。本項目為居住區(qū)配套幼兒園項目，主要污染與污染源為生活污廢水排水量、廁所等排放廢氣、機房噪聲、生活垃圾等。設(shè)計原則建設(shè)項目污染防治及其它公害的處理設(shè)施必

29、須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用的“三同時”原則；堅持經(jīng)濟效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計中采用低毒低害、無毒無害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度。設(shè)計范圍治理均在本次設(shè)計范圍內(nèi)。污染物分析生活污水：根據(jù)生活污水的水質(zhì)特征，主要污染物CODcr、BOD5、SS、NH3-N、動植物油等；廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；噪聲：建設(shè)項目噪聲主要來源于空調(diào)設(shè)備等；固體廢物：主要是日常生活垃圾。環(huán)保材料采用綠色建材，有效地防止由于建材引起的環(huán)境污染，尤其是要考慮對生態(tài)的影響，采用環(huán)保型建材，最大限度地節(jié)約能源、土地、水等資源。6）治理

30、措施及預(yù)期效果生活污水園區(qū)實行雨污分流，雨水直接排入城市管網(wǎng)，生活污水以DN300出口經(jīng)監(jiān)測井,達到納管標(biāo)準(zhǔn)后排放到市政污水管網(wǎng)。廢氣廚房油煙氣和煤氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機處理后排入排煙豎 取防倒煙措施。噪聲園 區(qū) 內(nèi) 的 聲 環(huán) 境 可 滿 足 城 市 區(qū) 域 環(huán) 境 噪 聲 標(biāo) 準(zhǔn) （GB3096-93）中的2類標(biāo)準(zhǔn)，即：晝間Leq(A)60dB(A)、夜間Leq(A)50dB(A)。固體廢棄物本項目的固體廢棄物主要是日常工作、生活垃圾等。園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業(yè)管理人員定時收集運至垃圾站房，由環(huán)衛(wèi)部門定期回收和清除外運。7)環(huán)境綠化及管理理。園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠

31、化相結(jié)合的原則。以確保項目的順利進行。理機構(gòu)負(fù)責(zé)安排人員巡視、操作管理和設(shè)備的維護保養(yǎng)。人員編制由園區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排。防盜安保設(shè)計設(shè)計任務(wù)本防盜安保設(shè)計針對該項目可能產(chǎn)生的安全危害作相應(yīng)的治理，以達到有關(guān)防盜安保的要求。防盜安保措施整個園區(qū)進行統(tǒng)一管理，保證園區(qū)環(huán)境安全。區(qū)設(shè)安保中心控制室。域安裝周界防盜報警系統(tǒng)所有對講及安保系統(tǒng)導(dǎo)線均穿金屬管敷設(shè)。節(jié)能設(shè)計建筑耗能措施樓房各部位及構(gòu)件的保溫、隔熱性能均滿足夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能充分體現(xiàn)了實用性、經(jīng)濟性、功能性、親和性和舒適性。建筑維護結(jié)構(gòu)保溫隔熱措施外墻面：采用膠粉EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。能量計量儀表設(shè)置煤氣表、水表、電表，其中電表

32、采用分時計價。設(shè)備節(jié)能措施T8運行，符合節(jié)能的要求；空調(diào)風(fēng)管的保溫材料采用導(dǎo)熱系數(shù)小的產(chǎn)品；供水采用變頻、高效型水泵。第四章項目組織與管理項目組織構(gòu)架及融資方式上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司為本項目的發(fā)展商。公司擬采取項目公司模式與項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制相結(jié)合的機制進行本案開發(fā)宜融 自籌資金與銀行借款等方式。這種項目組織結(jié)構(gòu)融資方式的優(yōu)點 有：可以快速籌集項目所需資金；融資結(jié)構(gòu)上易為貸款銀行接受，投資者債務(wù)責(zé)任清晰；項目融資債務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險大部分限制在項目公司中， 得優(yōu)惠貸款；項目的所有權(quán)集中在項目公司，便宜管理，項目公司可直接運作項目，也可在法律上擁有項目資產(chǎn)，而將項目運作委托外單位進行。本項目為君蓮

33、居住區(qū)公建配套項目之一，項目融資擬采用自籌資金與銀行貸款相結(jié)合的方式。項目籌建管理全過程的管理和控制。對于居住區(qū)180萬平方米的若干項目群來說，項目公司將建立專門業(yè)主方項目管理團隊，負(fù)責(zé)項目的建設(shè)開發(fā)， 形成若干個由各專業(yè)人員構(gòu)成的項目管理團隊群，對整個籌建過程中的工作進行督促、組織、協(xié)調(diào)，以及編制用款計劃，執(zhí)行資金收支操作。這樣既減輕了上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司的管理壓力，又便宜實現(xiàn)項目內(nèi)部的協(xié)調(diào)和推進。整個項目將實施全過程招投標(biāo)。包括設(shè)計、施工、監(jiān)理、設(shè)備并將聘請經(jīng)驗豐富的招投標(biāo)代理單位負(fù)責(zé)這項工作。在整個項目建成后，該公司還將會把綠化保潔、機房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運行等后

34、勤保障服務(wù)項目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會化，提高服務(wù)水準(zhǔn)和物業(yè)管理水平。此外，在人力資源安排方面，將項目所需人力資源放入項目公階段到運營階段的過渡。因此，整個項目的籌建組織機構(gòu)是比較完善的，有利于項目的高效、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的完成。本項目做為整個項目的公建配套項目。做為整個項目的公建配套項目，本項目將圍繞著整個項目的建設(shè)，做好配套工程的建設(shè)工作，并納入整個項目的組織管理之中。項目建設(shè)進度計劃本項目做為整個項目的公建配套項目，建設(shè)期將滿足整個項目2006年11月內(nèi)完成項目的項目建議書、可行性研究報告的編制及報批，組建管理機構(gòu)； 2006 年11122006年12 月200

35、7年6程； 2007年6月底項目工程的竣工驗收、交付使用。第五章投資估算和資金籌措君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項目用地面積為8000平方米，建筑面積為4900平方米。項目投資估算本項目投資共分為土建費用、安裝費用、室外總體費用、土地1917.91 萬元。項目投資估算表見附表2，投資構(gòu)成如圖1所示。消防及弱電工程、電梯工程室外配套工程和其它配套工程；室等；土地費用；前期費用，包括前期工程及專業(yè)費用。其中前期工程及專業(yè)資監(jiān)理費；配套費用，包括供水、供電、供氣、電話、電視等配套工程費 用 ； 7）其他費用。投資估算說明:土地費用土地價格按照閔行區(qū)地價：840萬元(其中含土地動拆遷等費用)。前期工程及專業(yè)費

36、用前期工程及專業(yè)費用包括項目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、造價咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費用，一般為建筑成本的5%-10%左右，視工程的大小及難易程度確定，工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。建筑安裝費用建筑安裝費用通常也稱工程造價。它是指列入項目施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費用。其中，建筑物的具體價格見項目投資估算表。預(yù)備費本項目情況,基本預(yù)備費占總投資額2.5，漲價預(yù)備費不預(yù)留。建設(shè)期間利息項目建設(shè)需要貸款500萬元。6）流動資金，本項目竣工驗收后直接移交教育部門運作管理， 故不設(shè)流動資金。項目建設(shè)投融資安排項目總投資及資金來源1917.911417

37、.91 萬元。銀行借款為萬元。本項目建設(shè)期按一年計算，投資額為1917.91萬元，資金來源：自有資金 1417.91500 萬元。項目資金投入計劃及資金來源情況見附表3所示。投資結(jié)構(gòu)本項目投資共分為土地費用、建安費用、室外總體、前期工程及專業(yè)費用、建設(shè)期利息、流動資金以及其他費用等大部分，投資總額1917.91萬元。投資構(gòu)成如圖1所示。資金需要及投入計劃本項目開發(fā)公司自有資金為1417.91萬元；自有資金在項目前期安排到位，之后的不足部分用銀行借款等方法籌集，銀行借款為500萬元，具體資金使用和籌措情況見表附表3所示。第六章項目償債能力分析還款方式及還款計劃按該項目貸款年限6年（包括建設(shè)期、貸

38、款年利息8%，建設(shè)5該項目在建設(shè)期內(nèi)，應(yīng)付利息為20萬元；后5年還本期內(nèi)，每年應(yīng)償還的貸款本金為100經(jīng)計算，該項目年最高應(yīng)償還本息額為140萬元，年最低應(yīng)償還的本息額為108萬元。項目償貸比為1.28。詳細(xì)計算，參見項目借款還本付息計算表。償貸資金來源由于該項目屬于公共事業(yè)性項目，因而該項目償債資金僅能來源于項目業(yè)主單位其他經(jīng)營項目的盈余和政府財政提供的償債資 金。閔行區(qū)財政可提供用于償還該項目貸款本息的資金來源為：年收取的城鎮(zhèn)建設(shè)維護費（稅、城市市政配套費、城市內(nèi)其他地段土地出讓、拍賣所得收益及財政可收取的其他規(guī)費。2005年，全區(qū)增加值實現(xiàn)GDP 461 億元，與“九五”期末的2000

39、年相比，增長 1.6 倍，五年中年平均增長20.8%。財政總收入 195 億元，比上年增長12.7%，其中區(qū)級財政收入 61.9 億元，增長14.8%。占全市 1/6 ；銷售總量約占全市 1/4 。 2005 年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 52 億元，占全區(qū)增加值總量的 11積 1314 萬平方米，房屋竣工面積 348 萬平方米，商品房銷售面積 258 萬平方米，銷售金額 194 億元。預(yù)計2006年2012年閔行區(qū)財政收入增長將會進一步增加，完全可以滿足該項目償債能力要求。加之，該項目業(yè)主其他經(jīng)營收入的盈余增長，使該項目的償債能力進一步增強，可以保證每年清償應(yīng)償還的貸款本息額。第七章 社會效益評價

40、A重于社會評價。項目對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻項目的建成將能最大滿足390名幼兒的早期教育問題，對于促進幼兒身心全面健康發(fā)展，提高國民整體素質(zhì)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)具有重要意義。近幾年來，閔行區(qū)各項事業(yè)取得較大發(fā)展，國民經(jīng)濟保持了適度快速增長。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米， 分為A、B、C、D、E、G、H、I、J地塊。居住區(qū)內(nèi)居住人口將達5.4萬人左右，有大量的06歲學(xué)前兒童。對于廣大的兒童家長來說，由于他們工作繁忙，生活節(jié)奏快，而照顧、教育兒童要花費大量的時間和精力，

41、他們也迫切需要有一個幼兒教育機構(gòu)來照看、教育兒童，為孩子打下良好的基礎(chǔ)。幼稚園的建設(shè)將能夠滿足他們的要求，為他們解除后顧之憂，使他們能夠全心全意地投入到工作之中。這也體現(xiàn)了黨和政府“以人文本”的執(zhí)政理念，對于建設(shè)和諧社會有著重要作用。本項目實施可大大緩解幼兒的入園壓力，有利于促進全區(qū)幼兒教育穩(wěn)定、持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，也有利于加快為國家和本地區(qū)培養(yǎng)人才的步伐，從外部環(huán)境上實現(xiàn)對當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的貢獻。項目對收入分配目標(biāo)的貢獻幼兒期是對人的一生有著重要影響的時期，也是易被成人忽兒期是一個充滿活力的、蘊藏著巨大發(fā)展?jié)摿涂伤苄缘纳A 教育的作用和責(zé)任不僅不比其他任何階段遜色，反而顯得更為重 和發(fā)

42、展這一基本的使命。幼兒教育可為幼兒的近期和終身發(fā)展奠定良好的素質(zhì)基礎(chǔ)，為具有公共物品的性質(zhì)，因而向全體居民提供“公共消費品”，這就在一定程度上促進了社會財富的均等化分配。教育項目在一定程度上影響收入分配，有利于實現(xiàn)城鄉(xiāng)人民“共同富裕”和全面建設(shè)小康社會。由于受教育水平與收入水平之間存在著極高的相關(guān)性，受教育程度越高，所得收入越多，因而教育的普及必將促進社會平等化，有益于社會安定團結(jié)。項目對就業(yè)目標(biāo)的貢獻我國教育的社會功能是培養(yǎng)體腦結(jié)合，德、智、體、美、勞全面發(fā)展的個體的根本途徑；是建設(shè)有中國特色社會主義的重要措 穩(wěn)定。項目社會效益分析幼稚園建成后，對滿足和改善君蓮小區(qū)幼兒入園條件，更好地實施幼

43、兒園指導(dǎo)綱要，全面推進素質(zhì)教育具有明顯而深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義，將帶來顯著的社會效益，具體體現(xiàn)在：1、改善辦園條件，使幼兒在優(yōu)美的環(huán)境中健康成長。2、滿足君蓮小區(qū)幼兒入園需要，逐步緩解幼兒入園困難，讓每一個適齡幼兒都能入園，解決家長的后顧之憂，為家長安心工作提供便利條件。3、體現(xiàn)了教育優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，有利于教育更好地為社會經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，使教育成為經(jīng)濟發(fā)展的必要條件之一。4、項目建成后，將進一步提高辦園質(zhì)量，更好地完成招生計劃，推動幼兒教育的快速發(fā)展，提高國民素質(zhì)，真正體現(xiàn)“科教興國”的戰(zhàn)略方針。第八章 項目風(fēng)險及對策分析本項目為A地塊幼稚園建設(shè)項目，規(guī)模按15班設(shè)置，投入成本高，總投資達1917.

44、91萬元。項目所在地閔行位于上海市中心區(qū)的西南部，而隨著閔行科技、經(jīng)濟的不斷發(fā)展，許多外地或市區(qū)人口都將逐漸遷向閔行，必定造成一定人口的壓力。近年來該區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，另外本項目依托君蓮居住區(qū)的發(fā)展，發(fā)展前景較好； 但是，考慮項目環(huán)境及其自身特點，仍然在如下方面存在一定的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險及對策風(fēng)險分析：因為本項目建設(shè)采用自籌與銀行貸款相結(jié)合。資金到位情況、些都將加大本項目開發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。對策分析：在項目開發(fā)前做好開發(fā)的財務(wù)詳細(xì)預(yù)算計劃，在項目開發(fā)中嚴(yán)格執(zhí)行力圖控制開發(fā)成本，從而降低財務(wù)風(fēng)險。項目管理進度安排風(fēng)險及對策風(fēng)險分析：在有限資源的前提下，要準(zhǔn)時保質(zhì)完成項目開發(fā)，對項目的開發(fā)管理提出極高要求，若管理及控制不善，將加大項目開發(fā)的進度風(fēng)險。對策分析：建議開發(fā)商在進行開發(fā)之前，充分考慮和分析可能遇到的不確定因素，對項目進度進行嚴(yán)格安排和控制，力圖每個過程都設(shè)定可替