房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運行-2024Q3房地產(chǎn)金融

目錄一、房產(chǎn)市行形勢析 1（一）70大中市的二住房全部下跌 1（二）建商宅銷售幅持窄 2（三）房市增供給模降大 3（四）地產(chǎn)景氣指觸底升 3（五）地市需兩端表現(xiàn)迷 4（六）線城宅庫存化壓大 5（七）房租格水平幅下降 6（八）金資率普遍幅下降 6二、房產(chǎn)金勢分析 7（一）套住款利率可低至2.95 7（二）人住款余額在繼降 8（三）民購使用財杠桿有所提高 9（四）人住款的平放款穩(wěn)定在周左右 10（五）地產(chǎn)企業(yè)到資金降幅較大 11（六）地產(chǎn)貸款余的同速繼續(xù)持正長 12（七）企境信用債行規(guī)同比大下降 12三、房產(chǎn)政力促進地產(chǎn)止跌回穩(wěn) 13（一）地產(chǎn)背景 13（二）中央政治局會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”......................................................15（三）地產(chǎn)效果分析 17四、房產(chǎn)市要風(fēng)險況分析 18（一）企債約蔓延頭減緩 18（二）地產(chǎn)存有待速推進 18五、房產(chǎn)市房地產(chǎn)融運勢判斷 20附件：關(guān)指明 22一、房地產(chǎn)市場運行形勢分析（一）70個大中城市的二手住房價格全部下跌70個大中城市商品住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)來看，202470個大中城市的新建商品住宅銷售價格較2023年末累計下降1右上圖年前三季度，70城的新建商品住宅和二手住宅銷售價格月度環(huán)比均為負值，房價仍在持續(xù)下行；其中，20249月，700.7%0.9%9月，706.1%9.0%。分城市層級來看，2024年前三季度，一線城市新建商品住宅銷售價格累計1右上圖4.8%7.0%（1圖7.0%（1右下圖。圖1 70個大中城市房價走勢（月度環(huán)比資料來源：國家統(tǒng)計局。注：70個大中城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市指北4南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？凇⒅貞c、成都、貴陽、昆明、西安、31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、35個城市。2024年9月，新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市數(shù)量為66個，同比下降的城市數(shù)量為68個；二手住宅銷售價格環(huán)比下降和同比下降的城市數(shù)量均為70個，702210%。總體來看，2024年前三季度，70個大中城市的住房價格普遍下跌。（二）新建商品住宅銷售降幅持續(xù)收窄從新建商品住宅銷售情況來看，2024年前三季度，全國新建商品住宅的銷5.8819.2%6.0224.0（2?？傮w來看，2024商品住宅銷售呈現(xiàn)邊際改善態(tài)勢。圖2 商品住宅銷售情況（季度資料來源：國家統(tǒng)計局。（三）住房市場新增供給規(guī)模降幅較大從住宅投資數(shù)據(jù)來看，20245.97萬10（3左圖4.0722.4%142.6923.9%（3?？傮w來看，2024年前三季度商品住宅開發(fā)投資完成圖3 商品住宅供給情況（季度資料來源：國家統(tǒng)計局。（四）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)觸底回升（1來202393.362024491.85的歷2024年9月國房景氣指數(shù)已回升至92.4（見圖4202292520245月開始持續(xù)回升。1全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（遵循經(jīng)濟周期波動的理論，以景氣循10095105度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。圖4 房地產(chǎn)市場景氣程度情況（月度資料來源：國家統(tǒng)計局。（五）土地市場供需兩端均表現(xiàn)低迷2024年前三季度，百城住宅類土地供應(yīng)面積為1.17億平方米，同比下降25.0%16.2%9509億元，5左圖20243381宗土地未能成交26.2%4.5%2023年同期略有（5右圖20242.3324.6%222024363618（）-36（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。圖5 100大中城市土地交易情況（季度資料來源：Wind。（六）三線城市住宅庫存去化壓力較大從全國數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度新建商品住房市場銷售形勢仍然較弱，19.2%；全國待售商品住宅面積33.77億平方米，20.8%12202324.6202445.4存去化周期在第二季度下降之后再次上升。分城市層級來看，202415.135.685.5個月，庫存去化壓力較大（6圖6 各城市房地產(chǎn)庫存去化情況（3周移動平均資料來源：根據(jù)統(tǒng)計計算。注：圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、青島、蘇州、廈門、福州，三線城市包括莆田、舟山。3（七）住房租金價格水平小幅下降50年前三季度一線城1.1%；28個二線城市的平均住房租金水平累計1.1181.0（76～8月住房租賃的傳統(tǒng)旺季，住房8圖7 貝殼50城住房租金指數(shù)（月度，定基2018年月資料來源：貝殼研究院。注：50個城市的住房租金價格指數(shù)統(tǒng)計按照一二三線城市劃分，一線城市428個城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛個城市。（八）租金資本化率普遍小幅下降年，可以較好地用于刻畫房價泡沫程度。這一概念與租售比類似，但更加直觀。2024年第三季度末，4202355.255.0年（8上圖；二線熱點城市的平均租金資本化率由202349.948.5202347.646.7年（8左下圖；三線城市的平均202341.038.9年（8右下圖體來看，由于住房租金價格水平下降幅度小于房價下降幅度，2024樣本城市的租金資本化率普遍小幅下降，租金收益率略有上升。圖8 租金資本化率走勢（月度資料來源：國家金融與發(fā)展實驗室監(jiān)測數(shù)據(jù)。注：本報告監(jiān)測的二線熱點城市包括杭州、南京、蘇州、武漢、成都、廈門、二、房地產(chǎn)金融形勢分析（一）首套住房貸款利率已可低至2.95%從50城個人住房貸款的平均利率水平來看，2024年第三季度末，全國首套3.24（LPR61個基點2023年末下降了64103.62（LPR23個基點20380（95LPR2024272510202438202316個基點。圖9 個人住房貸款平均利率走資料來源：貝殼研究院，中國人民銀行，Wind。注：個貸利率統(tǒng)計的50個城市包括北京、常州、成都、大連、東莞、佛山、（二）個人住房貸款余額仍在繼續(xù)下降2024年第三37.5614.8%（10左圖。從個人住房貸款余額同比增速來看，2024年前三季度個人住房貸款余額同比增速分別為-1.90%-2.10%（住房貸款20241712023212519.5%（10右圖。2021萬億元相比，個人住房貸款余額規(guī)模已經(jīng)縮水1.38萬億元；款月度平均增量也僅為2021年月度平均增量的三分之一左右。圖10 個人住房貸款余額及居民新增中長期貸款情資料來源：中國人民銀行。（三）居民購房時使用財務(wù)杠桿水平有所提高我們計算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價值比（LoantoluT與個人住房貸款違則銀行等金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險較小。2024年第三季度末，一線城市中北京的平均新增二手住房貸款價值比為（左上圖68（右上圖66%，合肥的平均新增二手住房貸款價值比為（左下圖3成左右（右下圖20242024升，而總量增量卻在下降，說明購房舉債人數(shù)在下降。圖一線和部分二線城市新增二手住房貸款價值比資料來源：貝殼研究院。注：樣本城市LTV數(shù)值的計算過程中剔除全款購房交易數(shù)據(jù)。（四）個人住房貸款的平均放款周期穩(wěn)定在四周左右從個人住房貸款放款周期情況來看，202428193429天（12圖12 個人住房貸款平均放款周資料來源：貝殼研究院。慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模降幅較大從國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，2024年前三季度7.8920.0%1.15292.879.12.361.134.9（13。圖13 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情資料來源：國家統(tǒng)計局?？傮w來看，2024（房地產(chǎn)開發(fā)貸）6.2%，是收縮程度最低的房企資金來源渠道。（六）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的同比增速繼續(xù)保持正增長從中國人民銀行公布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，202413.795.4%（120241.7%、2.8%、2.7%融資協(xié)調(diào)機制加速推進落實，2024資金支持。圖14 房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況（季度資料來源：中國人民銀行。（七）房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均同比大幅下降2024（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模為28692014（見15左圖1.8720234.35%44.552.3%2.4%（15右圖。從存量情況來看，20241234.620238.4%規(guī)模也在下降，房企債券“借新還舊”模式難以為繼。圖15 房企境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度資料來源：Wind。三、房地產(chǎn)政策著力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)（一）房地產(chǎn)新政背景房地產(chǎn)市場下跌情況分析2021房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)持續(xù)下跌的態(tài)勢。從房地產(chǎn)市場銷售數(shù)據(jù)來看，20247.036.89202146.1%48.9%5.886.02202149.1%50.6%2021從房價數(shù)據(jù)來看，20219月，7020249月，我國70（18.317.6（17.6（17.5（17.2（16.516.1（15.8（15.7（15.110202115（26.5（-21.7、哈爾濱（21.4、武漢（21.4、泉州（21.4、唐山（21.221.1（20.9（20.2%（20.110個城市的二202120%。7.875.97202130.1%29.7%2021年相比，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模下降了三成左右。從房地產(chǎn)市場新開工數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度全國房屋新開工面積5.614.07202163.4%64.1%，下跌幅度明顯。20242.33萬億元，較2021年同期下降了56.6%。從市場預(yù)期來看，國房景氣指數(shù)從2021年2月階段性峰值的101.43開始逐2024920229房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度持續(xù)較弱。房地產(chǎn)市場持續(xù)下跌原因分析（尤其是期房銷售規(guī)模2015202120222931996～20201.3922022021～20230.76人口年均僅增加1016萬人，城鎮(zhèn)化率明顯放緩，住房市場新增需求下降。第三，結(jié)婚登記人口大幅下降。2023768.22013年峰值1346.943.0%2024474.7202316.6%。新婚青年是我國住房市場主要的剛年我國人均居41.76平方米（38.646.8平方米1.2（1.061.43間、勞動投入的增長和全要素生產(chǎn)率（主要來源于技術(shù)進步與生產(chǎn)效率的改進GDP比重的前（二）中央政治局會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”房地產(chǎn)市場的持續(xù)下跌，已經(jīng)成為拖累我國經(jīng)濟增長的重要因素。鑒于此，202492692910策；2024101610015（2515LPR-30LPR-30（LPR-30個基點50361260%勵。第四，將經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16用期限從2024年底延長到2026使用經(jīng)營性物業(yè)貸款償還存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券政策以及支20242026年底。第五，進一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效，加大房地產(chǎn)“白名單”項目貸款投放力度。模增加至4萬億元。（三）房地產(chǎn)新政效果分析20249月底以來，在一系列房地產(chǎn)政策的推動下，房地產(chǎn)市場明顯企穩(wěn)月份全國新建商品0.96.7%4.5%50%個省份新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長，20個省份二手房網(wǎng)簽成交量同比增長。但是，鑒于“5·173個月左右，而且導(dǎo)（失）并未有明顯改善，當前房地產(chǎn)新政的效果能否持續(xù)還有待觀察。四、房地產(chǎn)市場主要風(fēng)險情況分析（一）房企債券違約蔓延勢頭減緩2024559.8%52.4%；違約規(guī)模（違約日債券余額）580.935.7%，占境內(nèi)債券市場違約75.3%24家發(fā)行主體。其中，僅天建地產(chǎn)、迪馬實業(yè)2家為新增首次違約主體，其余房企均為2024年以前已違約主體。202423（違約日債券余額24.1%92.2%18均為2024年以前已違約主體。總體來看，2024違約快速蔓延的勢頭減緩，行業(yè)信用風(fēng)險在收斂。（二）房地產(chǎn)去庫存有待加速推進2021產(chǎn)庫存高企，去化壓力較大。為推動房地產(chǎn)市場庫存水平下降，20244府通過地方國有企業(yè)收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性?。?000億元）鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)向存量房收購主體發(fā)放貸款，財政部也支持36個月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣3618（不含（包括竣工和收回效需求，促進房地產(chǎn)去庫存。有下降，但是去化周期依然較長，房地產(chǎn)去庫存有待加速推進。20247.3213.4%30.8個月（待售商品房面積/月均銷售面積20.8%21.7個月（待售商品住宅面積新建商品住宅現(xiàn)