恒大房地產(chǎn)分析

一、恒大集團(tuán)宏觀環(huán)境分析1.政治環(huán)境面對(duì)房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國(guó)家制定了很多相關(guān)的政策，法律來(lái)限制其價(jià)格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊。具體如下：1)政府出臺(tái)限購(gòu)令“國(guó)五條”2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。國(guó)家調(diào)控政策為房地產(chǎn)提供了機(jī)遇與挑戰(zhàn)，在房?jī)r(jià)過快上漲、社會(huì)資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。2)限制出讓土地使用權(quán)《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！掇k法》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率?！掇k法》還規(guī)定，城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對(duì)相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。（容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。）3)嚴(yán)守土地利用總體規(guī)劃國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）強(qiáng)調(diào)，從2012年4月1日起，土地管理各項(xiàng)相關(guān)工作以新一輪土地利用總體規(guī)劃和數(shù)據(jù)庫(kù)為依據(jù)。各地要從嚴(yán)審查各地區(qū)、各部門、各行業(yè)編制的城鄉(xiāng)建設(shè)、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等相關(guān)規(guī)劃，不得以任何名義改變土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局安排。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，必須及時(shí)調(diào)整和修改，核減用地規(guī)模，調(diào)整用地布局。4)嚴(yán)格控制高檔住宅用地2012年2月22日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，要求各地要確保保障性安居工程住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。通知要求，各地應(yīng)因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。3月底前，市、縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)中填報(bào)，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門審核報(bào)部并抄送各派駐地方的國(guó)家土地督察局，同時(shí)向社會(huì)公布。5)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。如：《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》。6)公租房成為安居工程建設(shè)重點(diǎn)2012年全國(guó)計(jì)劃新開工建設(shè)700萬(wàn)套以上保障房，實(shí)際在建工程量至少1700多萬(wàn)套，已經(jīng)竣工的保障房還將陸續(xù)進(jìn)入分配使用階段。2012年中央補(bǔ)助資金不低于上年。目前國(guó)家發(fā)改委會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)下達(dá)421億元，其中255億元補(bǔ)助新建廉租住房和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造，特別要強(qiáng)調(diào)的是，其余166億元補(bǔ)助配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7)加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費(fèi)者購(gòu)買房屋的成本。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀、微觀環(huán)境兩個(gè)方面。從我國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長(zhǎng)有明顯關(guān)系，波動(dòng)基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會(huì)造成很大的影響。國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：1)國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng)這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。除了去年開始因?yàn)橥ㄘ浥蛎浢土以鲩L(zhǎng)，國(guó)家開始宏觀調(diào)控降低了GDP增長(zhǎng)率，使得今年開始GDP低于8%，在前幾年我國(guó)GDP增長(zhǎng)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一些發(fā)達(dá)國(guó)家，超過平均增長(zhǎng)水平。在連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購(gòu)房需求的旺盛。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對(duì)著資金的流向問題，不少人選擇了購(gòu)買樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房?jī)r(jià)飛速上漲。2)下調(diào)存款準(zhǔn)備金近半年內(nèi)，中央銀行存款儲(chǔ)備進(jìn)持續(xù)下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。這一提高將會(huì)進(jìn)一步放松房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源。個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款方面將迎來(lái)更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。3)存款加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對(duì)股市的瘋漲，但依舊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來(lái)更多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無(wú)疑將加大開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。加息無(wú)疑會(huì)加大開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。自從央行提高貸款門檻，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的依賴越來(lái)越小，貸款比例越來(lái)越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來(lái)越大，加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該不大，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的要素是市場(chǎng)供求關(guān)系。4)股市樓市同進(jìn)退樓市受到抑制，限購(gòu)令將向二三線城市蔓延，人們預(yù)期從樓市撤出的資金將利好股市。美夢(mèng)沒有出現(xiàn)，因?yàn)榻鹑谑袌?chǎng)最基本的規(guī)律是，當(dāng)貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)，股市必遭池魚之災(zāi)，樓市與股市是一根線上的螞蚱，共同進(jìn)退，雖然在繁榮或者崩潰的時(shí)間上會(huì)稍有不同。原因在于，樓市與股市泡沫都是貨幣泡沫的結(jié)果。中國(guó)資金相對(duì)于2009年的大擴(kuò)張期較為匱乏，但并未處于真正的緊縮期，癥狀是負(fù)利率區(qū)間在穩(wěn)健的貨幣政策下日益擴(kuò)大。政策動(dòng)用的手段是擠壓樓市資金進(jìn)入股市，壓縮樓市的金融杠桿，通過香港人民幣“南水北調(diào)”、不放過。這是從嚴(yán)管理的直接體現(xiàn)。自2007年以來(lái)，恒大集團(tuán)董事局先后數(shù)次對(duì)全國(guó)各地區(qū)公司開展大規(guī)模的“獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，懲罰后進(jìn)”的考核。2012年恒大深入開展了“結(jié)合實(shí)際、整頓隊(duì)伍”運(yùn)動(dòng)，獨(dú)創(chuàng)了全國(guó)全世界獨(dú)一無(wú)二的七大績(jī)效考評(píng)管理方式，進(jìn)一步樹立了用業(yè)績(jī)說(shuō)話的管理導(dǎo)向。這是恒大根據(jù)實(shí)際修訂、創(chuàng)立管理規(guī)定和制度的典型做法，不讓制度死了，而是讓它活起來(lái)，起作用有生命，更貼近工作實(shí)際，針對(duì)性強(qiáng)，實(shí)用性強(qiáng)，這是恒大制度活的靈魂。

戰(zhàn)略九，搶占市場(chǎng)，布局全國(guó)。恒大是最先打破地域理念，最早進(jìn)入二、三線城市，并快速完成了全國(guó)戰(zhàn)略布局的龍頭企業(yè)。恒大目前在全國(guó)128個(gè)主要城市擁有231個(gè)項(xiàng)目，是全國(guó)布局最廣、進(jìn)入城市最多的龍頭房企。這一前瞻性戰(zhàn)略，給恒大業(yè)績(jī)帶來(lái)井噴式的效應(yīng)，已經(jīng)并將繼續(xù)給恒大未來(lái)發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義的效應(yīng)。

戰(zhàn)略十，實(shí)施恒大文化建設(shè)。恒大強(qiáng)調(diào)