恒大房地產(chǎn)分析

一、恒大集團(tuán)宏觀環(huán)境分析1.政治環(huán)境面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制其價格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。具體如下：1)政府出臺限購令“國五條”2013年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。國家調(diào)控政策為房地產(chǎn)提供了機遇與挑戰(zhàn)，在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。2)限制出讓土地使用權(quán)《建設(shè)用地容積率管理辦法》規(guī)定，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權(quán)出讓合同的，土地使用權(quán)出讓合同無效。以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地容積率等控制性指標(biāo)，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！掇k法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率?！掇k法》還規(guī)定，城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應(yīng)將參與論證的專家名單公開。違反本辦法規(guī)定進(jìn)行容積率調(diào)整或違反公開公示規(guī)定的，對相關(guān)責(zé)任人員依法給予處分。（容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。）3)嚴(yán)守土地利用總體規(guī)劃國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實施管理的通知》（以下簡稱《通知》）強調(diào)，從2012年4月1日起，土地管理各項相關(guān)工作以新一輪土地利用總體規(guī)劃和數(shù)據(jù)庫為依據(jù)。各地要從嚴(yán)審查各地區(qū)、各部門、各行業(yè)編制的城鄉(xiāng)建設(shè)、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等相關(guān)規(guī)劃，不得以任何名義改變土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局安排。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，必須及時調(diào)整和修改，核減用地規(guī)模，調(diào)整用地布局。4)嚴(yán)格控制高檔住宅用地2012年2月22日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，要求各地要確保保障性安居工程住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。通知要求，各地應(yīng)因地制宜，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。3月底前，市、縣住房用地供應(yīng)計劃應(yīng)在土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)中填報，經(jīng)省級國土資源主管部門審核報部并抄送各派駐地方的國家土地督察局，同時向社會公布。5)切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。如：《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》。6)公租房成為安居工程建設(shè)重點2012年全國計劃新開工建設(shè)700萬套以上保障房，實際在建工程量至少1700多萬套，已經(jīng)竣工的保障房還將陸續(xù)進(jìn)入分配使用階段。2012年中央補助資金不低于上年。目前國家發(fā)改委會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)下達(dá)421億元，其中255億元補助新建廉租住房和國有工礦棚戶區(qū)改造，特別要強調(diào)的是，其余166億元補助配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7)加強住房消費貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的成本，減少了消費者購買房屋的成本。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀、微觀環(huán)境兩個方面。從我國來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)依然保持著較為密切的相關(guān)性，國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個對于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：1)國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因為只有需求的增加才能真正的促進(jìn)供給的增加。除了去年開始因為通貨膨脹猛烈增長，國家開始宏觀調(diào)控降低了GDP增長率，使得今年開始GDP低于8%，在前幾年我國GDP增長都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一些發(fā)達(dá)國家，超過平均增長水平。在連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)火熱，房價飛速上漲。2)下調(diào)存款準(zhǔn)備金近半年內(nèi)，中央銀行存款儲備進(jìn)持續(xù)下調(diào)0.5個百分點。這一提高將會進(jìn)一步放松房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源。個人房地產(chǎn)按揭貸款方面將迎來更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。3)存款加息去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營成本，但對房價影響不大。加息無疑會加大開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本。自從央行提高貸款門檻，有實力的開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價的影響應(yīng)該不大，因為影響房價的要素是市場供求關(guān)系。4)股市樓市同進(jìn)退樓市受到抑制，限購令將向二三線城市蔓延，人們預(yù)期從樓市撤出的資金將利好股市。美夢沒有出現(xiàn)，因為金融市場最基本的規(guī)律是，當(dāng)貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場下行時，股市必遭池魚之災(zāi)，樓市與股市是一根線上的螞蚱，共同進(jìn)退，雖然在繁榮或者崩潰的時間上會稍有不同。原因在于，樓市與股市泡沫都是貨幣泡沫的結(jié)果。中國資金相對于2009年的大擴張期較為匱乏，但并未處于真正的緊縮期，癥狀是負(fù)利率區(qū)間在穩(wěn)健的貨幣政策下日益擴大。政策動用的手段是擠壓樓市資金進(jìn)入股市，壓縮樓市的金融杠桿，通過香港人民幣“南水北調(diào)”、不放過。這是從嚴(yán)管理的直接體現(xiàn)。自2007年以來，恒大集團(tuán)董事局先后數(shù)次對全國各地區(qū)公司開展大規(guī)模的“獎勵先進(jìn)，懲罰后進(jìn)”的考核。2012年恒大深入開展了“結(jié)合實際、整頓隊伍”運動，獨創(chuàng)了全國全世界獨一無二的七大績效考評管理方式，進(jìn)一步樹立了用業(yè)績說話的管理導(dǎo)向。這是恒大根據(jù)實際修訂、創(chuàng)立管理規(guī)定和制度的典型做法，不讓制度死了，而是讓它活起來，起作用有生命，更貼近工作實際，針對性強，實用性強，這是恒大制度活的靈魂。

戰(zhàn)略九，搶占市場，布局全國。恒大是最先打破地域理念，最早進(jìn)入二、三線城市，并快速完成了全國戰(zhàn)略布局的龍頭企業(yè)。恒大目前在全國128個主要城市擁有231個項目，是全國布局最廣、進(jìn)入城市最多的龍頭房企。這一前瞻性戰(zhàn)略，給恒大業(yè)績帶來井噴式的效應(yīng)，已經(jīng)并將繼續(xù)給恒大未來發(fā)展帶來深遠(yuǎn)戰(zhàn)略意義的效應(yīng)。

戰(zhàn)略十，實施恒大文化建設(shè)。恒大強調(diào)