危改房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

bb1b 2b 1b某某門外南街危改項(xiàng)目地處于東二環(huán)沿線，項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置2b產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行某某門外南街危改項(xiàng)目申3b4b5bA、BC、D建筑編號(hào)A1、A2A3A678A5、A9、A10B1B2、B3、B5B6AD1、AD2、BDD1D2D3D4D5D6D8規(guī)劃內(nèi)容寫字樓會(huì)所住宅幼兒園底商地下公寓底商地下住宅底商地下地上地下地上地下地上地下地上地下地下車庫(kù)（1518個(gè)車位）非配套商業(yè)回遷辦公及住宅回遷骨科醫(yī)院CD地下車庫(kù)（130個(gè)車位）回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）非配套商業(yè)回遷小學(xué)教學(xué)樓市政站DD地下車庫(kù)（618個(gè)車位）建筑面積47479631230610299942594`2690834533644247204973449710921640448736240091045919474860346630230006b7b居住質(zhì)量有了明顯改善。而項(xiàng)目用地內(nèi)原住宅王歧山指示要加快該項(xiàng)目的建設(shè)，盡快解決危-兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”在這樣的機(jī)遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長(zhǎng)安街、金位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長(zhǎng)歷史的企事項(xiàng)目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的輻射地帶，項(xiàng)目的建設(shè)彌補(bǔ)了周邊區(qū)域內(nèi)沒(méi)地標(biāo)性的建筑復(fù)合群。項(xiàng)目的建設(shè)將取得社會(huì)8b9b未考慮房地產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)總水平在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、b說(shuō)明某某市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)7000600050003000200020067720.320024330.420013710.520046060.320056814.520035023.890008000GDGD億元40000b025000250002000002001年2002年2003年200人均可支配收入人均可支配收入增長(zhǎng)率人均消費(fèi)性支出人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會(huì)通貨膨脹水平較b極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場(chǎng)兩區(qū)”的經(jīng)濟(jì)格局。即以前門大街老字號(hào)傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務(wù)業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務(wù)街和大“龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個(gè)功能區(qū)。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變《某某市崇文區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要b障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹?，加快文化旅b2006年某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體化。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場(chǎng)居民居住問(wèn)題，土地供應(yīng)的增加，尤其是住宅b須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場(chǎng)的供應(yīng)量；而商行，尤其是商品住宅價(jià)格，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅空置率b存在，全市經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)在一個(gè)較高的平臺(tái)上延伸年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過(guò)少，而“8.31”某許多普通商品住宅項(xiàng)目不僅在短時(shí)間完成了b），123546787%6%9順義區(qū)通州區(qū)懷柔區(qū)房山區(qū)平谷區(qū)密云縣9%b將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。眾多年民改善居住條件的市場(chǎng)需求依然旺盛。另外，奧運(yùn)會(huì)調(diào)整、營(yíng)業(yè)稅免征期限的延長(zhǎng)、首付款的提高該政策的出臺(tái)，使得部分公寓項(xiàng)目受規(guī)劃變更貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了定的限制，影響了部分外籍購(gòu)房者的需求；第三，公寓價(jià)對(duì)于居住自用型的消費(fèi)群體，國(guó)家出臺(tái)的各種b對(duì)政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。市公寓市場(chǎng)總體供需下降，但其價(jià)格依舊高漲地供應(yīng)的減少，加大了開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。公寓建有所減少，但下降幅度不會(huì)太大。新增公寓市濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商對(duì)某某房地產(chǎn)外資企業(yè)越來(lái)越多，對(duì)于辦公場(chǎng)所的空間需b記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，此“住宅年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的這些商業(yè)項(xiàng)目大多依托周邊聚集的住宅項(xiàng)目場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點(diǎn)：首先，某某商商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開(kāi)店擴(kuò)張計(jì)劃未b度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，再為優(yōu)越可能零售商也無(wú)法接受，因此就造成求的變動(dòng)及更多競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使得諸多無(wú)法運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐步到位，或某某市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)多開(kāi)業(yè)項(xiàng)目招商不利、經(jīng)營(yíng)慘淡，投資者對(duì)銷售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅攀升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著b近年來(lái)，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)日趨優(yōu)化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，崇文區(qū)開(kāi)發(fā)界中心、寶鼎廣場(chǎng)、某某新世界太華公寓、幸金魚池危改小區(qū)、忠實(shí)里小區(qū)等。近三年來(lái)，較大的商品住宅項(xiàng)目，如：國(guó)瑞城、本家潤(rùn)園（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫(kù)）等。近三年來(lái)，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈與某某市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，崇文區(qū)的項(xiàng)目大部但是，隨著近兩年某某房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，崇大街地區(qū)的住宅項(xiàng)目多數(shù)為9000-11000元/平方米在合理價(jià)位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少b371目此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以局。首先是某某門內(nèi)大街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、開(kāi)發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開(kāi)發(fā)b批住宅用地。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃不會(huì)有很大的改變。總之，從崇文區(qū)今后商品房開(kāi)有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應(yīng)總量相對(duì)較少，以住從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，總體較好，但具體到各物業(yè)類其銷售情況也不太一致。特別是住宅項(xiàng)目，成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。項(xiàng)目位于某某門地區(qū)，近三 建筑面積1住宅,商業(yè),234住宅,商業(yè)536住宅,辦公,商業(yè),地下車庫(kù)3789住宅，寫字2#樓(部分)、3#樓、4號(hào)住宅,商業(yè)b差別，以及進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。從整體統(tǒng)計(jì)對(duì)較合理，另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸123456789域的房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住b供應(yīng)，其標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般中心較近，住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較快，多數(shù)開(kāi)發(fā)商選123456b使得價(jià)格快速上漲。隨著土地供應(yīng)政策的穩(wěn)定，某某路周邊土地將分批進(jìn)入市場(chǎng)，將在一定程度上增加公寓供應(yīng)量，緩解目前供不應(yīng)求區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大，且交通等基礎(chǔ)條件12-3500米路北4b56于中小公司具有較大的吸引力。緊鄰的“東二環(huán)交區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了良機(jī)。同時(shí)，該地該地區(qū)寫字樓出租項(xiàng)目較多，出售項(xiàng)目較少，銷售價(jià)格范圍為9800-16500元/平方米，項(xiàng)目間價(jià)格相差較大，這主要是由項(xiàng)目本的。雖然該區(qū)域?qū)懽謽切枨罅坑兴黾?，但這些需的項(xiàng)目中。而落成期早，硬件相對(duì)較落后，位置較對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)影響比較大的因素依次是商業(yè)繁市規(guī)劃、人口狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和環(huán)境狀況中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通平方米。從項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)多為住宅或者寫字樓項(xiàng)布情況看，多分布在某某門內(nèi)大街，以及崇外大街b1234號(hào)5區(qū)6789側(cè)b地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)價(jià)為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新景家園45000入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇不同。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格有從崇文東以及從某某門由東向西價(jià)格降低的趨勢(shì)，某某門環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改本項(xiàng)目主要是住宅兼部分商業(yè)物業(yè)，根據(jù)區(qū)位條件相似、項(xiàng)目類型相同原則，城市綠化帶園林。“空中私家花園”設(shè)計(jì)，雙層地b越，更有利于商業(yè)發(fā)展，但是華城位于二環(huán)內(nèi)，整禁系統(tǒng)。同時(shí)，在項(xiàng)目的細(xì)節(jié)處理上，開(kāi)發(fā)商爾原裝進(jìn)口暖氣片、德國(guó)原裝進(jìn)口旭格外窗、計(jì)，小區(qū)內(nèi)引入寬帶網(wǎng)、純凈水入戶。個(gè)別戶的不同需求將其裝修成兒童室、家庭室、儲(chǔ)物最近地生活消費(fèi)休閑集中。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)政府加大對(duì)旅游、娛樂(lè)、觀光、體育、休閑等行業(yè)量正在逐年遞增，勢(shì)必為這里的商業(yè)繁榮帶來(lái)新的于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲b環(huán)境還有待于改善；就商業(yè)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目純居住區(qū)和綜合配套區(qū)。處在國(guó)貿(mào)、建國(guó)門、豐富的高檔配套底商，形成“本家風(fēng)情街”，滿足兩處保留市級(jí)古建筑。項(xiàng)目通過(guò)水循環(huán)溴化鋰直燃香港著名的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，某某崇文新世界房交用、公用地面以石材裝飾、每單元兩部電梯，作為總建筑規(guī)模250萬(wàn)平方米的新保安配置完全妥帖，并有充足的地下停車場(chǎng)，新世界太華公寓的現(xiàn)代商業(yè)及會(huì)所。項(xiàng)目周邊名景點(diǎn)；某某新世界商場(chǎng)、金倫大廈、崇文門b大街兩側(cè)發(fā)展比較成熟，而且配套更為齊全，街區(qū)，依托成熟的社區(qū)氛圍發(fā)展將更加快速，利，隨著二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目日漸減少，更增加了區(qū)，相關(guān)配套比較完善；加之該項(xiàng)目本身商業(yè)對(duì)住宅項(xiàng)目而言，機(jī)會(huì)就是二環(huán)內(nèi)不再新增住越來(lái)越少；對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改進(jìn)，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越明顯；好展，一個(gè)很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展b這種優(yōu)勢(shì)將逐步顯現(xiàn)，商務(wù)氛圍也將逐步提b單體商業(yè)中心組成，有利于營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國(guó)獨(dú)門精品店韻律感與節(jié)奏感。其園林運(yùn)用了大地藝術(shù)的表現(xiàn)形式，以肌理的造型綠地，將營(yíng)造的綠地猶如繁星點(diǎn)綴在園林當(dāng)中b在空間布局上回歸傳統(tǒng)，體現(xiàn)亞洲價(jià)值取向。錯(cuò)落有致計(jì)，使全部居室都有充分的通風(fēng)與采光。兩棟聯(lián)體覽無(wú)余。在外觀設(shè)計(jì)上，莊重典雅，產(chǎn)生中西文化人群的品味內(nèi)涵。在戶型設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目依循國(guó)際前在立面設(shè)計(jì)上，力求體現(xiàn)高效、穩(wěn)重的建筑形象。著至關(guān)重要的影響。結(jié)合人行及車行路線的設(shè)計(jì)，色的皇冠狀玻璃體以削弱裙房的沉重感。另外，本外大型商業(yè)集團(tuán)、連鎖門店，配套底商的客戶定位型：第一類為純投資型客戶，主要有個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)寓的主要目的是看中了其增值潛力；第二類客戶為養(yǎng)老這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于100平方型。除投資型客戶外，其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以住宅方面，CBD板塊發(fā)展日趨升溫，但其自身又沒(méi)有充足的可供開(kāi)發(fā)用地。因此，作為CBD近在咫尺的區(qū)域，某某門板塊對(duì)于在CBD核心區(qū)域工作的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)十分有吸引力。另一方面，隨著東二環(huán)護(hù)城河河道的治理、河水清淤的完成，某某門板塊擁有了某某相對(duì)完整的水系景觀，必將分流部分注重居住品質(zhì)的高端人群。因此項(xiàng)目住宅部分的主要客戶群b定位于在CBD及“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”工作的白領(lǐng)及部分收入較高、注重生活品質(zhì)的二次與該區(qū)域相似。目前東二環(huán)區(qū)域現(xiàn)有的寫字樓項(xiàng)目主力，外資客戶多集中在靠近建國(guó)門商圈的華潤(rùn)大中，中資客戶明顯占據(jù)主力。本項(xiàng)目客戶群主要面對(duì)大型中資企業(yè)，就行業(yè)構(gòu)成而言，文化等眾多行業(yè)均可作為客戶群行業(yè)。另一方面，由于項(xiàng)目所在地與CBD距離較近，隨本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設(shè)施、配套等的差別，以外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)量的日漸減少，該區(qū)域的住參考公寓項(xiàng)目目前價(jià)格銷售水平，結(jié)合項(xiàng)目自較大，主要是由寫字樓品牌、位置、交通引起的價(jià)售水平，結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，b相對(duì)差距較大。參考商業(yè)項(xiàng)目目前價(jià)格銷售水平，bb序號(hào)項(xiàng)目名稱總額(萬(wàn)元)土地費(fèi)用地價(jià)款4417.93根據(jù)出讓合同、補(bǔ)充協(xié)議及優(yōu)惠政策確定契稅662.69拆遷補(bǔ)償費(fèi)用78228.72根據(jù)房屋拆遷項(xiàng)目結(jié)案表等確定城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5903.61根據(jù)《某某市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法》及危改政策確定根據(jù)《某某市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》確定前期工程費(fèi)前期規(guī)劃費(fèi)用取第3—5項(xiàng)之和的0.15%項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)費(fèi)用根據(jù)合同確定可行性研究費(fèi)用60.00根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際及預(yù)計(jì)發(fā)生確定水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)用按第4—5項(xiàng)之和的0.1%估算現(xiàn)場(chǎng)施工三通一平費(fèi)253.43按總用地面積20元/平方米估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用4936.08按地上建筑面積120元/平方米估算紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用4113.40按地上建筑面積100元/平方米估算建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合某某造價(jià)水平綜合確定公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)根據(jù)配套實(shí)際情況結(jié)合某某造價(jià)水平綜合確定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)實(shí)際情況確定銷售費(fèi)用按照銷售收入的2.5%估算其他費(fèi)用質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)602.67參照《某某市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法》[京價(jià)（收）字（1996）第043號(hào)]綜合確定竣工圖費(fèi)79.29按前期設(shè)計(jì)費(fèi)的6%估算b招投標(biāo)代理(含標(biāo)底編制)費(fèi)按第4—5項(xiàng)之和的0.1%估算招投標(biāo)管理費(fèi)按第4—5項(xiàng)之和的0.1%估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用尚未進(jìn)行返還，故已支付地價(jià)款較應(yīng)支付多，本報(bào)告平方米估算，則總建設(shè)成本為171066×2200+60b綜上，本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)=30406.90＋14691.7根據(jù)《某某市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行根據(jù)《某某市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)和的0.15%估算；設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位與某某市建筑設(shè)計(jì)研究院簽訂確定；可行性研究費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際及預(yù)計(jì)發(fā)生確基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括紅線外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)b建設(shè)內(nèi)容底商地下公寓地下車庫(kù)建筑面積（平方米）地上地下474796312921630610299940444259487368345345919裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部位精裝，室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯精裝室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯毛坯地上地下28002800建安費(fèi)總價(jià)（萬(wàn)元）15193.282764.8899.711926.322314.82247.64422.32620.823366.843685.5合計(jì)2359048769297956.24單位：萬(wàn)元會(huì)所地上地下26902400精裝精裝4000幼兒園地上地下910毛坯毛坯2500b而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目中的管理費(fèi)用是根標(biāo)管理費(fèi)、招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)和咨詢費(fèi)等，其費(fèi)用均參照目貸款企業(yè)提供的票據(jù)進(jìn)行核實(shí)、測(cè)算，共計(jì)882.86萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目b單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱一開(kāi)發(fā)成本210679.6147528.01163151.601土地費(fèi)用89353.2544636.2444717.012前期工程費(fèi)789.183基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用9049.4835.219014.274建筑安裝工程費(fèi)用97956.2496648.385公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2489.000.002489.006開(kāi)發(fā)間接費(fèi)3013.36488.162525.207其他費(fèi)用882.8650.60832.268不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6136.300.006136.30二期間費(fèi)用19589.49914.5118674.981管理費(fèi)用3013.36518.392494.972財(cái)務(wù)費(fèi)用7504.95243.927261.033銷售費(fèi)用9071.188918.98三總投資230269.1048442.52181826.58某某門外南街危改小區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額為230269.10萬(wàn)元，b某某門外南街危改小區(qū)項(xiàng)目的銷售收入主要依下:b前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)構(gòu)成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，管理間費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用已在本報(bào)告第八章《項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià)》中已進(jìn)行詳細(xì)論述，銷售稅金及附加費(fèi)亦即兩稅一費(fèi)，主要包括在各季度中，按經(jīng)營(yíng)收入（含預(yù)收款）配比結(jié)轉(zhuǎn)上bCCb影響，通過(guò)分析從中找出敏感因素，并確定其影響變化幅度25029.0835281.2845533.4355785.5966037.81總投資61484.4653508.9645533.4337557.9129582.41b0變化幅度31.14%40.04%49.11%58.34%67.76%總投資69.87%58.83%49.11%40.47%32.75%益務(wù)b通過(guò)對(duì)某某門外南街危改小區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)域越的綠色空間和京城稀缺的水資源。項(xiàng)目北部地區(qū)為某6．通過(guò)項(xiàng)目收入與投資對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)的影響進(jìn)行敏感性分析，1．鑒于項(xiàng)目總投資較高，預(yù)計(jì)2007年下半bbb79.29根據(jù)配套實(shí)際情況結(jié)合某某造價(jià)水平綜合確定b前31009.942392.4792.4792.4792.4792.47b銷售收入建筑編號(hào)A1寫字樓裙房商業(yè)寫字樓A2裙房商業(yè)地下商業(yè)服務(wù)公寓A3裙房商業(yè)地下商業(yè)A5獨(dú)立商業(yè)住宅A678裙房商業(yè)住宅地下商業(yè)A9獨(dú)立商業(yè)地下商業(yè)A10獨(dú)立商業(yè)地下商業(yè)AD2地下車庫(kù)地下車庫(kù)B2住宅地上B3住宅地上B5住宅地上BD地下車庫(kù)地下車庫(kù)44486.2644073.87b合計(jì)2季度以前2007年2008年2009年一資金來(lái)源546997.1254150.0067952.9429316.99119926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.3718850.008850.002股東借款30300.0030300.003借貸資金70000.0015000.0055000.004增股融資75000.0075000.005銷售收入362847.120.0012952.9429316.9944926.0144486.2644073.8754373.7642118.2533956.098929.37二資金運(yùn)用396393.8548442.5241003.3748998.28130321.2125215.8820691.7822000.8812202.5911165.227984.421開(kāi)發(fā)成本210679.6147528.0136957.3642547.3218675.3318675.3314203.6314203.665963.005963.005962.972管理費(fèi)用3013.36518.39249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.50249.503財(cái)務(wù)費(fèi)用7504.95243.924749.430.000.000.000.000.000.004銷售費(fèi)用9071.18637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.07637.075銷售稅金及附加19956.570.00712.412470.932446.742424.062990.562316.50491.126土地增值稅22497.180.00293.17449.26444.86440.74543.74421.18339.5689.297所得稅23371.000.002402.992789.692762.382736.783376.352615.342108.51554.478借款本金償還100300.00100300.00三盈余資金150603.275707.4826949.57-19681.29-10395.2019270.3823382.0932372.8829915.6622790.87944.95四累計(jì)盈余150603.275707.4832657.051297