中州國(guó)信特殊資產(chǎn)管理斷供保房服務(wù)相關(guān)問(wèn)題解答

1/20投中州國(guó)信特殊資產(chǎn)管理斷供保房服務(wù)相關(guān)問(wèn)題解答一、以下解釋貫通全文（包括）：（1）斷供、斷貸、逾期均為同一個(gè)意思；（2）金融機(jī)構(gòu)：包括銀行、擔(dān)保公司、典當(dāng)行等具備貸款放款資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)（以下（3）非訴訟狀態(tài)即：該房產(chǎn)未被債權(quán)方起訴時(shí)的狀態(tài)，如：即將斷供或已經(jīng)斷供二、斷供保房的服務(wù)流程（順序）：（1）預(yù)服務(wù)對(duì)象按照初審表模板填寫基本信息，同時(shí)提供貸款合同掃描件；（1.1）若簽訂了《具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)公證書(shū)（1.2）若已經(jīng)被起訴、需要在初審表中告知當(dāng)時(shí)的司法階段，并提供相應(yīng)階段的（1.3）若已經(jīng)在評(píng)估或拍賣階段，需要在初審表中告知其情況，并提供全部與房（2）客戶初審表與貸款合同由我司特殊資產(chǎn)金融團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該房產(chǎn)的項(xiàng)目審核，審核通過(guò)后即可簽約《特殊資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議（內(nèi)含客戶資料保密協(xié)議）》及支付對(duì)應(yīng)服務(wù)（3）服務(wù)費(fèi)支付完成，創(chuàng)建特殊資產(chǎn)管理服務(wù)群作為未來(lái)3年的服務(wù)溝通橋梁，每個(gè)群配備4-5名特殊資產(chǎn)金融顧問(wèn)全程協(xié)同服務(wù)，服務(wù)包括：資料審核、資料制作、協(xié)助、咨詢及指導(dǎo)等。三、后續(xù)免責(zé)與免糾紛提示說(shuō)明特殊資產(chǎn)管理之?dāng)喙┍７糠?wù)，客戶須知保房期間經(jīng)歷的全過(guò)程包括：金融資產(chǎn)債務(wù)重組、金融資產(chǎn)司法權(quán)益維護(hù)、金融資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、金融資產(chǎn)拍賣免拍流拍等四2/20投訴與業(yè)務(wù)咨1.什么是“斷供保房”？答：“斷供保房”四個(gè)字是結(jié)合市場(chǎng)需求應(yīng)運(yùn)而生的非專業(yè)詞匯，專業(yè)用詞叫不良資產(chǎn)，不良資產(chǎn)也屬于金融行業(yè)之一，由于“不良”二字給人的感覺(jué)并不友好，隨之將不良資產(chǎn)改成了特殊資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)的不良資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今其從業(yè)人員不足3萬(wàn)人，專業(yè)技術(shù)人才甚至不足1萬(wàn)人，因此市場(chǎng)上很少有人了解不良資產(chǎn)行業(yè)，老百姓更無(wú)從得知，因此將不良資產(chǎn)其中的處置或管理環(huán)節(jié)改成了“斷供保房”。2.什么樣的公司更適合做不良資產(chǎn)“斷供保房”業(yè)務(wù)？答：資產(chǎn)管理公司、拍賣/輔拍/助拍公司、金融公司、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司、資產(chǎn)評(píng)估公司或資產(chǎn)咨詢管理公司。3.難道律師事務(wù)所里的律師不適合做不良資產(chǎn)“斷供保房”業(yè)務(wù)么？答：律師事務(wù)所同樣可以做不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，但就國(guó)內(nèi)外不良資產(chǎn)市場(chǎng)而言，律師的作用一般表現(xiàn)在不良資產(chǎn)收購(gòu)業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)法律方面的背景盡職調(diào)查體現(xiàn)更多，而在整個(gè)不良資產(chǎn)處置全鏈路環(huán)節(jié)發(fā)揮的作用相對(duì)較少，不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于純金融領(lǐng)域，并不屬于法律訴訟業(yè)務(wù)，就不良資產(chǎn)處置（斷供保房）環(huán)節(jié)的過(guò)程中律師的發(fā)揮空間對(duì)比金融顧問(wèn)而言經(jīng)驗(yàn)與實(shí)操方面相對(duì)偏弱一些，但并不是律師沒(méi)有作用。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，國(guó)內(nèi)的AMC資產(chǎn)管理公司、金融公司、拍賣公司以及銀行內(nèi)部不良資產(chǎn)部門，從業(yè)人員全部為金融專業(yè)人才，幾乎不招聘律師（金融非訴律師除4.房貸逾期斷供以后，金融機(jī)構(gòu)多久會(huì)把房子拍賣掉？答：貸款房（包括：按揭房、全款抵押貸、企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸）斷供之后，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)連三累六的規(guī)則，連續(xù)3個(gè)月斷供或累計(jì)6次未按照貸款合同約定履行還款義務(wù)，即斷供3到6個(gè)月后，金融機(jī)構(gòu)將按照合同爭(zhēng)議糾紛起訴貸款人并拍賣貸款人名下資產(chǎn)。結(jié)果就是斷供開(kāi)始的第1天，到房產(chǎn)被拍賣掉，僅需8到12個(gè)月之間。特殊情況：若該房產(chǎn)在抵押貸款時(shí)簽訂了《具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)公證的時(shí)間可在6個(gè)月之內(nèi)。5.一旦房產(chǎn)被拍賣，作為貸款人（房屋產(chǎn)權(quán)人）將承擔(dān)什么嚴(yán)重后果？答：針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，需要舉例說(shuō)明，我們先假設(shè)您的房子購(gòu)買時(shí)的價(jià)值1000萬(wàn)人民3/20投訴與業(yè)務(wù)咨詢電幣，在金融機(jī)構(gòu)按照評(píng)估價(jià)的7折貸款，既全款房貸款700萬(wàn)人民幣【或】按揭房購(gòu)買時(shí)房產(chǎn)價(jià)值1000萬(wàn)，首付30%既300萬(wàn)，貸款700萬(wàn)（暫不參考利息房子被法拍的時(shí)候，一拍價(jià)格按照房產(chǎn)價(jià)值的7折作為起拍價(jià)，公式：1000萬(wàn)房子（乘）0.7折（等于）700萬(wàn)。二拍價(jià)格按照一拍7折的基礎(chǔ)上再打8折，即二拍價(jià)格就是原房?jī)r(jià)的5.6折，公式：1000萬(wàn)（乘以）5.6折（等于）560萬(wàn)暫不參考當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題，就按原房?jī)r(jià)進(jìn)行拍賣）按照法拍市場(chǎng)的行情20%的房產(chǎn)在一拍成交，80%的房產(chǎn)在二拍時(shí)成交，即多數(shù)法拍房會(huì)在二拍5.6折的時(shí)候完成拍賣；舉例結(jié)果如下：公式1：貸款700萬(wàn)（減）法拍成交價(jià)5公式2：140萬(wàn)的剩余欠款（加）金融機(jī)構(gòu)的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等（加）利息罰息違約金（等于）約200萬(wàn)剩余欠款；綜合上述結(jié)果1：不考慮房?jī)r(jià)下跌的情況下，若你的房?jī)r(jià)當(dāng)前處于下跌狀態(tài)，意味著拍賣的起拍價(jià)格更低，房產(chǎn)被拍賣后的成交價(jià)能夠抵扣貸款金額債務(wù)更少。此時(shí)需要反問(wèn)自己一個(gè)問(wèn)題：房子沒(méi)了，倒欠金融機(jī)構(gòu)的這200萬(wàn)，按照你的當(dāng)前收入，要多少年能夠償還結(jié)清暫不參考利息、罰息及違約金）綜合上述結(jié)果2：依舊不考慮房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題，按照上述倒假設(shè)你每月凈收入1萬(wàn)（解釋：凈收入就是去掉日常開(kāi)支后的剩余凈存款公式：機(jī)構(gòu)的剩余200萬(wàn)債務(wù)暫不參考利息、罰息及違約金）嚴(yán)重后果之利空解釋1：按上述舉例，公式得出16年償還完倒欠金融機(jī)構(gòu)的剩余的情況下，若每年罰息違約金每年不斷累積增加，最終的結(jié)果可能要20年，甚至更久才能將剩余債務(wù)全部?jī)斶€結(jié)清。嚴(yán)重后果之利空解釋2：按上述舉例，產(chǎn)權(quán)人房產(chǎn)被拍賣掉以后，倒欠金債務(wù)，在償還債務(wù)的過(guò)程中會(huì)一直處于失信被執(zhí)行人狀態(tài)，被執(zhí)行人狀態(tài)下除影響自身生活（包括限制高消費(fèi)、凍結(jié)工資卡，微信及支付寶等支付功能）等以外，最重要公務(wù)員、影響孩子入職企事業(yè)國(guó)央企單位、影響孩子參軍等一系列后續(xù)問(wèn)題。6.不良資產(chǎn)處置，關(guān)于“斷供保房”的服務(wù)價(jià)值都有哪些體現(xiàn)？4/20投訴與業(yè)務(wù)咨詢電話：1答：首先，什么是價(jià)值？就是價(jià)格的美其名曰叫價(jià)值，所謂價(jià)值那必須提到一個(gè)理至延長(zhǎng)的時(shí)間更長(zhǎng)，以時(shí)間換空間的價(jià)值體現(xiàn)；價(jià)值二：疫情結(jié)束后各省市房?jī)r(jià)大幅度下跌，因此各地方政府出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)住房?jī)r(jià)的同時(shí)拉升房?jī)r(jià)，如果在國(guó)家拉升房?jī)r(jià)期間房子被拍賣掉了，將會(huì)損失巨額財(cái)產(chǎn)，通過(guò)保房延長(zhǎng)被拍賣的時(shí)間等待房?jī)r(jià)上漲，一旦房?jī)r(jià)上漲后再出售，換來(lái)相對(duì)的價(jià)值三：抵押貸和經(jīng)營(yíng)貸的房產(chǎn)在保房期間無(wú)需償還利息，按揭房貸款在保房期間（債務(wù)重組服務(wù)部分）僅需要償還極少的一部分月供，減輕生活壓力，可把資金用在更有價(jià)值的地方，包括家庭、事業(yè)、生活、孩子教育、孝順老人等各個(gè)方面；價(jià)值四：剛斷供未起訴前提前搭建好保房框架，不僅僅可以保房更長(zhǎng)時(shí)間，后期根據(jù)個(gè)人情況甚至可以做到以物抵債，低價(jià)回購(gòu)資產(chǎn)、減免打折結(jié)清等一些列操作，資產(chǎn)回報(bào)率的價(jià)值體現(xiàn)；價(jià)值五：保房期間房產(chǎn)可自住、出售或租賃，收益價(jià)值的體現(xiàn)；價(jià)值六：保房期間，尤其是學(xué)區(qū)房，可保住孩子的正常入學(xué)，不錯(cuò)失進(jìn)入高等學(xué)價(jià)值七：保住房子才有未來(lái)，不會(huì)因?yàn)椋ㄉ鲜龅?條中的案例）倒欠金融機(jī)構(gòu)幾十上百萬(wàn)，導(dǎo)致幾十年或一輩子不能翻身，從而還影響孩子上學(xué)、考公務(wù)員或參軍價(jià)值八：減免一次性結(jié)清、減免分期結(jié)清、減免自由還款、以物抵債、低價(jià)回購(gòu)、債務(wù)打折、利息罰息雜費(fèi)減免，以上都會(huì)減少財(cái)產(chǎn)損失。7、用一句話來(lái)說(shuō)明什么是不良資產(chǎn)處置“斷供保房”業(yè)務(wù)？答：保房業(yè)務(wù)是指房貸、房抵貸等即將逾期斷供或者已經(jīng)逾期斷供需要時(shí)間換空間特殊資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，在保房期間能保護(hù)客戶的產(chǎn)權(quán)不受影響，規(guī)劃未來(lái)盡快翻身的業(yè)8.斷供保房都包含哪些服務(wù)呢？答：斷供保房服務(wù)分兩部分組成，第一部分的服務(wù)叫資產(chǎn)債務(wù)重組，第二部分的服務(wù)5/20投訴與業(yè)務(wù)咨叫特殊資產(chǎn)管理服務(wù)，兩部分結(jié)合在一起，才算的上完整的斷供保房服務(wù)。9.斷供保房服務(wù)中的債務(wù)重組與特殊資產(chǎn)管理服務(wù)，具體服務(wù)邏輯是什么？答：貸款方式不同，房產(chǎn)債務(wù)重組部分的結(jié)果也不同，需要從按揭房和全款房抵押貸 態(tài)，但由于按揭房的特殊性且不同銀行的政策又不同，談判人是否專業(yè)，房產(chǎn)所在位置、區(qū)域、建樓時(shí)間、朝向、樓層等多方面因素都會(huì)影響到按揭房債務(wù)重組非訴訟狀態(tài)的時(shí)間長(zhǎng)短，甚至包括還款的結(jié)果，一般按揭房保房期間債務(wù)重組部分的結(jié)果分為以下幾大類a）每月無(wú)需償還月供b）每月只還利息c）每月只還本金d）每月還原月供的10%e）每月只還1元錢本金；注意：想獲取按揭房債務(wù)重組方案每月少量?jī)斶€月供，需要保證一個(gè)前提，就是沒(méi)斷供。如果已經(jīng)斷供，就需要把已經(jīng)斷供月份的月供補(bǔ)齊，才可獲取到債務(wù)重組的非訴訟狀態(tài)結(jié)果； 可爭(zhēng)取3-12個(gè)月期間讓該房產(chǎn)處于非訴訟狀態(tài)，爭(zhēng)取的時(shí)間少，但是在此期間無(wú)需任何還款，同樣是根據(jù)銀行不同，談判人是否專業(yè)，房產(chǎn)所在位置、區(qū)域、建樓時(shí)間、朝向、樓層等多方面因素都會(huì)影響債務(wù)重組非訴訟狀態(tài)的時(shí)間長(zhǎng)短。最后，無(wú)論是按揭房還是全款房抵押貸債務(wù)重組時(shí)間結(jié)束后，該房產(chǎn)正式開(kāi)始進(jìn)入司法流程，包括最開(kāi)始的收到法院傳票、一審開(kāi)庭/仲裁、判決、執(zhí)行、查封、評(píng)屬性為產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)節(jié)點(diǎn)的金融法律應(yīng)享有的合法權(quán)益，甚至包括將該房產(chǎn)撤銷拍賣、無(wú)人競(jìng)拍及資產(chǎn)流拍等一些列合法權(quán)益爭(zhēng)取，兩種服務(wù)的結(jié)合保證房是指拍賣前中后期間或資產(chǎn)流拍后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人自身的經(jīng)濟(jì)情況，是否選擇處置，不良資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)包括：減免一次性結(jié)清、減免分期結(jié)清、減免自由還款、以物抵債、低價(jià)回購(gòu)、債務(wù)打折、利息罰息雜費(fèi)減免等一系列金融服務(wù)。10.選擇保房3年服務(wù)，三年服務(wù)結(jié)束后我應(yīng)該怎么辦？答：由于銀行不同、房產(chǎn)情況不同、產(chǎn)權(quán)人本身的情況不同，導(dǎo)致債務(wù)重組的時(shí)間不同，后續(xù)的特殊資產(chǎn)保護(hù)服務(wù)時(shí)間同樣不同，意味著該房產(chǎn)在經(jīng)歷特殊資產(chǎn)管理的階段不同（執(zhí)行、評(píng)估、拍賣）。但無(wú)論該房產(chǎn)是經(jīng)歷哪個(gè)階段。6/20投訴與業(yè)務(wù)咨保房3年服務(wù)到期后，可繼續(xù)付費(fèi)委托后續(xù)的斷供保房延續(xù)）：延續(xù)服務(wù)2：分期結(jié)清房貸，減免部分利息、罰息、違約金及訴訟相關(guān)的費(fèi)用；延續(xù)服務(wù)3：約定還款，減免部分利息、罰息、違約金及訴訟相關(guān)的費(fèi)用；延續(xù)服務(wù)4：以物抵債，用房產(chǎn)的拍賣價(jià)格抵扣房貸；延續(xù)服務(wù)5：低價(jià)回購(gòu)，以折扣價(jià)格回購(gòu)自己的房產(chǎn)；延續(xù)服務(wù)6：繼續(xù)延續(xù)保房三年的服務(wù)；延續(xù)服務(wù)7：以及其他個(gè)性化方案，可具體咨詢；11、“斷供保房”業(yè)務(wù)在3年服務(wù)期間內(nèi)，房屋使用權(quán)是否會(huì)收到影響？答：不會(huì)收到影響，保房期間產(chǎn)權(quán)依舊在個(gè)人名下，不會(huì)被法拍走，期間可自住、出租或者售賣，在售賣方面會(huì)存在一些爭(zhēng)議，需要與債權(quán)方協(xié)商，經(jīng)債權(quán)方同意后接觸查封后可進(jìn)行自由買賣。12、房子抵押貸款逾期斷供多少次未還款，銀行會(huì)進(jìn)行催款？13.房子斷供后，銀行上門催款的形式？答：不會(huì)，上門催款是銀行的工作人員，且不低于兩名工作人員，穿戴工服，攜帶工牌。上門催款前會(huì)電話提前預(yù)約房屋產(chǎn)權(quán)人，告知或約定上門時(shí)間，產(chǎn)權(quán)人也可與銀行協(xié)商上門時(shí)間或上門地點(diǎn)。14.房子斷供后，銀行上門催款主要溝通的內(nèi)容是什么？答：首先，銀行工作人員上門不會(huì)出現(xiàn)威脅恐嚇，僅是簡(jiǎn)單的詢問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題，比如說(shuō)：1.是否遇到什么困難導(dǎo)致的斷供？2.大概什么時(shí)間會(huì)挺過(guò)這段困難？3.需要多久才能償還逾期未還的貸款？等等一些簡(jiǎn)單的問(wèn)題，問(wèn)答結(jié)束后就會(huì)離開(kāi)，即完成整個(gè)15、房貸斷貸多久銀行會(huì)起訴？是否不同的銀行起訴時(shí)間也不同？答：大部分銀行為3個(gè)月（一般指五大行，中、農(nóng)、工、建、郵政以及農(nóng)商行和城市銀行最長(zhǎng)起訴時(shí)間不會(huì)超過(guò)6個(gè)月（一般指7/20投訴與業(yè)務(wù)16、房貸斷貸逾期被起訴，最終可能導(dǎo)致房子被拍賣以償還貸款。整個(gè)過(guò)程通常需要至少幾個(gè)月的時(shí)間。答：最快6個(gè)月完成全部起訴到拍賣流程，最慢12個(gè)月。17、特殊資產(chǎn)管理的斷供保房服務(wù)可以保多久？答：根據(jù)客戶的實(shí)際情況進(jìn)行保房，每次簽署的保房服務(wù)合同不超過(guò)3年，即每3年難度越大，且已經(jīng)查封的房產(chǎn)保房年限會(huì)大幅度縮補(bǔ)貼，法律依據(jù)是什么？答：可申請(qǐng)住房補(bǔ)貼（即苦難補(bǔ)貼）5萬(wàn)~50萬(wàn)之間，法律依據(jù)是《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》。（規(guī)則限制：申請(qǐng)住房補(bǔ)貼，必須房產(chǎn)是名下唯一住房）人，申請(qǐng)的補(bǔ)貼會(huì)不會(huì)被其他機(jī)構(gòu)劃走？答：原則上申請(qǐng)補(bǔ)貼不會(huì)被劃走，前提條件是基于其他欠款平臺(tái)的綁定情況即執(zhí)行情況，如果擔(dān)心租房補(bǔ)貼被劃扣，可以申請(qǐng)將補(bǔ)貼轉(zhuǎn)入其他人名下。（規(guī)則限制：申請(qǐng)住房補(bǔ)貼，必須房產(chǎn)是名下唯一住房）20、房子被拍賣后申請(qǐng)住房補(bǔ)貼流程是？答1）準(zhǔn)備材料：身份證、戶口本、法院判決書(shū)等相關(guān)證明文件2）前往當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T或社區(qū)居委會(huì)咨詢具體政策和辦理流程3）根據(jù)要求填寫相關(guān)表格并提交所需材料（4）本城市唯一住房證明5）等待審核結(jié)果，通常需要幾個(gè)工作日至數(shù)（規(guī)則限制：申請(qǐng)住房補(bǔ)貼，必須房產(chǎn)是名下唯一住房）21、住房補(bǔ)貼如審核通過(guò)，則可按照規(guī)定領(lǐng)取相應(yīng)的補(bǔ)貼？答：具體金額和發(fā)放方式可能因地區(qū)而異（一般為30個(gè)工作日內(nèi)請(qǐng)以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)。需要注意的是，在申請(qǐng)補(bǔ)貼時(shí)，還需滿足一些基本條件，例如家庭收入水平、人8/20投訴與業(yè)務(wù)咨（規(guī)則限制：申請(qǐng)住房補(bǔ)貼，必須房產(chǎn)是名下唯一住房）22、編制內(nèi)的人可以享受保房政策嗎？答：可以，按照要求提交初審資料（初審表及貸款合同）進(jìn)行審核，審核通過(guò)即可接23、房貸需要供多少個(gè)月可以做斷供保房服務(wù)？答：沒(méi)有要求，只要滿足（1）無(wú)法償還月供2）無(wú)法償還每月利息3）到期無(wú)法歸本，按照要求提交初審資料進(jìn)行審核，審核通過(guò)即可接單。還是順延后1年還呢?答：保房和延期是兩個(gè)不同的業(yè)務(wù)，這兩者有本質(zhì)區(qū)別，要區(qū)分清楚。保房不是延期，如果是房貸按揭需要延期，最多3-24個(gè)月，不一定每家銀行都會(huì)將延期期間的月（需要注意：做過(guò)按揭房延期的客戶，可能會(huì)影響該房產(chǎn)后續(xù)保房架構(gòu)的搭建）25、斷供保房服務(wù)費(fèi)是按年繳費(fèi)還是一次性繳納全部費(fèi)用呢？答：保房服務(wù)一般分三種收費(fèi)模式，需要結(jié)合客戶的經(jīng)濟(jì)情況以及房產(chǎn)情況做評(píng)估：1.一次性付清斷供保房服務(wù)費(fèi)；2.首付款5收款30%，剩余尾款平攤到未來(lái)5個(gè)月內(nèi)結(jié)26、公司是否接取單獨(dú)按揭房貸延期業(yè)務(wù)嗎？（非固定保房3年）答：目前可以接3~24個(gè)月的延期業(yè)務(wù)，但并不符合我司的整體服務(wù)策略，我們承接保房業(yè)務(wù)起步保房時(shí)間為3年（即簽訂協(xié)議的服務(wù)時(shí)間服務(wù)內(nèi)容包括資產(chǎn)債務(wù)重組+特殊資產(chǎn)管理服務(wù)；其次，按揭房的延期時(shí)間方案并不固定（3-24個(gè)月）很容易和客（不單獨(dú)承攬按揭房延期的項(xiàng)目，我們只承攬綜合保房3年服務(wù)，其服務(wù)包含債務(wù)重組+特殊資產(chǎn)管理服務(wù)）27、剛剛斷供，目前還沒(méi)有被起訴可以接嗎?答：可以的。甚至說(shuō)，沒(méi)有被起訴的房產(chǎn)屬于斷供保房的最佳保房時(shí)間段。28、客戶提供初審表和貸款合同以外的的法律文書(shū)都包括什么？答：即將斷供或已經(jīng)斷供尚未被起訴的項(xiàng)目，僅提供初審表與貸款合同即可，如果該房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入訴訟階段，需要提供的法律文書(shū)包括訴訟階段或執(zhí)后階段的文書(shū)，比如仲裁通知、判決書(shū)、查封通知書(shū)或執(zhí)行通知書(shū)等相關(guān)法律文件。29、如果還沒(méi)有逾期斷供，正常在支付貸款，需要初審的客戶，是不是就不用提交法答：是的，沒(méi)有被起訴，那就不需要提供法律文書(shū)了，客戶也沒(méi)有收到任務(wù)相關(guān)的法律文書(shū)的，只需要初審表和貸款合同即可。30、房子抵押給銀行200萬(wàn)，先息后本，個(gè)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照做的經(jīng)營(yíng)貸款，但是沒(méi)實(shí)際產(chǎn)生業(yè)務(wù)，名下只有這一套房，這個(gè)情況是可以做保房，和后期訴前申請(qǐng)租金補(bǔ)貼，但不能做和解及回購(gòu)？答：四大行是不可以做回購(gòu)和解的，但是有技巧可以回購(gòu)，可以做保房，申請(qǐng)補(bǔ)貼符31、沒(méi)有被起訴的，就只提供征信報(bào)告和貸款合同對(duì)嗎？32、斷供保房服務(wù)收費(fèi)都一樣嗎？與還貸年限有關(guān)嗎？答：目前市場(chǎng)上的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照房子的原價(jià)的%百分比進(jìn)行收費(fèi)，我們是按同中的貸款金額進(jìn)行收費(fèi)，相對(duì)市場(chǎng)收費(fèi)較低，保房3年收費(fèi)2-5%個(gè)百分點(diǎn)。（計(jì)算公式：房屋貸款100萬(wàn)×4%=收費(fèi)4萬(wàn)）貸款合同金額（單位：萬(wàn)）未起訴階段已起訴階段執(zhí)行拍賣階段服務(wù)時(shí)間3-5年服務(wù)時(shí)間2-3年服務(wù)時(shí)間1-2年100萬(wàn)以下5%4%3.5%100-300萬(wàn)4%3.5%3%300-500萬(wàn)3%3%2.5%500萬(wàn)以上2%2%9/20投訴與業(yè)務(wù)咨詢10/20投訴與業(yè)務(wù)咨33、申請(qǐng)住房補(bǔ)貼是什么時(shí)候可以申請(qǐng)？答：房子即將走到法拍這個(gè)階段才可以申請(qǐng)，或被拍賣后的第二個(gè)工作日進(jìn)行申請(qǐng)。34、客戶要是在保房周期結(jié)束后，要申請(qǐng)補(bǔ)貼，回購(gòu)或者和解，是需要另外付費(fèi)的答：是的，服務(wù)內(nèi)容不同，收費(fèi)必然不同，申請(qǐng)補(bǔ)貼單獨(dú)收費(fèi)、申請(qǐng)低價(jià)回購(gòu)單獨(dú)收費(fèi)、和解減免利息罰息等訴訟費(fèi)用同樣需要單獨(dú)收費(fèi)。35、客戶不做保房，直接做和解可以嗎？答：做和解是有前置條件的，第一.當(dāng)前是房產(chǎn)的價(jià)值跟我們跟去銀行拿回他的債權(quán)包中間有沒(méi)有任何操作空間；第二，不是所有的銀行都可以做和解，四大行、交通、郵政、農(nóng)商行以及城市銀行和解空間較低。（提示：和解不等于保房，保房是每個(gè)銀行都可以做的。）36.房子法拍的規(guī)則是什么？答：一拍按房子評(píng)估價(jià)格的7折，二拍為房子評(píng)估價(jià)格的5.6折，三拍（也叫變賣）（注意：一拍和二拍的時(shí)候拍賣者可以出資15%，剩余85%資金可以銀行走法拍貸款，變賣階段只能全款進(jìn)行拍賣無(wú)法在銀行貸款，所以二拍階段成交率最高，折扣大，可37.房子被法拍，找親朋好友幫忙法拍，有什么注意事項(xiàng)？答：一拍和二拍可以在銀行貸款（法拍貸三拍（提示：拍賣前需要提前報(bào)名且準(zhǔn)備好一定數(shù)額的參拍保證金，保證金多少根據(jù)房產(chǎn)情況及法院情況而定，一般為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的10%作為保證金。）38、保房期間，貸款逾期產(chǎn)生的利息和罰金違約金會(huì)正常產(chǎn)生，如果客戶保房結(jié)束后有錢去一次性結(jié)清的話，那么這些罰息和違約金怎么處理？答：斷供期間利息是正常計(jì)算的，罰息部分一般是利包括訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)方司法費(fèi)用。一次性結(jié)清是可以幫客戶去申請(qǐng)減免的，具11/20投訴與業(yè)務(wù)咨體的申請(qǐng)結(jié)果要根據(jù)客戶當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)情況與房產(chǎn)情況而定，一般會(huì)減免60-80%，客戶本身由于重大家庭變故，利息也可以大幅度減免。39、商鋪可以做保房嗎？答：商鋪也是可以做保房服務(wù)的，需要提交資料做審核，審核通過(guò)就可以做，目前階段商鋪保房相對(duì)居民住宅要復(fù)雜很多，收費(fèi)相對(duì)居民住宅也會(huì)高1%。40、客戶名下有幾套房，是可以保幾套呢？答：沒(méi)有要求，名下有多少套房子都可以保房，但如果保房到期后，客戶依舊無(wú)法償還債務(wù)，最終房子又被法拍掉，因名下多套住房，是無(wú)法申請(qǐng)租房補(bǔ)貼的。按照要求提交初審資料進(jìn)行審核，審核通過(guò)即可接單。41、客戶經(jīng)營(yíng)抵押貸/抵押貸是先息后本，每月利息無(wú)法償還，可以做保房嗎？答：可以。這個(gè)沒(méi)有要求。42.客戶經(jīng)營(yíng)抵押貸/抵押貸等額本息，每月無(wú)力償還月供，可以做保房嗎？答：可以。這個(gè)沒(méi)有要求。43、保房期間如果房子是被保全或查封的狀態(tài)，還可以賣房嗎？答：保房期間客戶的房子要正常交易的，需要提前跟法院申請(qǐng)才可以操作。44、按揭房月供延期是什么意思?答：目前可以做到3到24個(gè)月，必須是月供沒(méi)果已經(jīng)逾期，需要把逾期期間的月供償還后才能申請(qǐng)延期。無(wú)法給客戶完成交付。其次，延期方案也具備一定的隨機(jī)性，一般分四種：a.延期期間無(wú)需還款，到期后延期期間的月供平攤到后面；b.延期期間還原月供的1換本金；d.延期期間只還1元本金；d.延期到期后，延期期間的月供不平攤到后面，最后，延期方案的隨機(jī)性是不可控的，最終無(wú)法給客戶正常交付。12/20投訴與業(yè)務(wù)咨45.經(jīng)營(yíng)抵押貸/抵押貸展期是什么意思？答：假設(shè)客戶抵押貸款每月償還利息1萬(wàn)元，客戶貸款合同到期，下個(gè)月需要一次性歸還本金，但客戶資金不足，無(wú)法到期如月歸還本金，可以通過(guò)債務(wù)重組的方式申請(qǐng)展期。展期一年，那么接下來(lái)的一年年繼續(xù)每個(gè)月還1萬(wàn)元利息，12個(gè)月后再一次性（提示：因目前房?jī)r(jià)大幅度下跌，已經(jīng)很少有銀行會(huì)給展期方案了，不建議做該46、保房期間會(huì)不會(huì)面臨被拘留的風(fēng)險(xiǎn)？答：不會(huì)被拘留！不會(huì)被拘留！不會(huì)被拘留！47、房產(chǎn)二抵在小貸公司、典當(dāng)行的可以做保房嗎？答：可以，正常按要求提交資料做初審，初審?fù)ㄟ^(guò)就可以做了。不僅僅是小貸公司和典當(dāng)行，也包括個(gè)人借款、擔(dān)保公司、代償公司等，只要最終是走到法拍的環(huán)節(jié)，都是可以做保房業(yè)務(wù)的。48、保房業(yè)務(wù)做完客戶會(huì)不會(huì)有短信提示或者能不能向銀行確認(rèn)到方案呢？答：保房是幫客戶去跟金融機(jī)構(gòu)協(xié)商、合法合理的爭(zhēng)取司法權(quán)益，是不能跟銀行確認(rèn)到保房方案的，按揭房債務(wù)重組階段是有可能收到銀行提示確認(rèn)方案的。49、做保房業(yè)務(wù)期間，會(huì)影響小孩考取國(guó)家公務(wù)員嗎？答：影響小孩考國(guó)家公務(wù)員只有失信被執(zhí)行人才可能有影響，保房期間我們會(huì)盡最大努力讓客戶不成為失信被執(zhí)行人，所以影響小孩考取國(guó)家公務(wù)員的概率極低。50、客戶在國(guó)外，客戶提供簡(jiǎn)版征信報(bào)告做保房審核可以嗎？答：可以的，無(wú)論是電子版爭(zhēng)取報(bào)告，還是紙質(zhì)征信報(bào)告都可以，只能能證明債務(wù)情51、保房期間房貸要正常還嗎？答：抵押貸款的保房期間無(wú)需月還款利息，也不需要到期歸本。按揭房債務(wù)重組期間13/20投訴與業(yè)務(wù)咨52、客戶有一押、二押，現(xiàn)在只想做第二次抵押這筆貸款，這樣可以嗎?答：不可以，如果只做二押，最多幫客戶爭(zhēng)取6-12個(gè)月的時(shí)間不還款或少還款。53、客戶保房協(xié)商之后，微信，支付寶被凍結(jié)也可以解凍嗎？答：如果是因?yàn)榉抠J逾期導(dǎo)致被凍結(jié)，可以幫客戶去申請(qǐng)解凍。54、經(jīng)營(yíng)貸：借款主體是公司，業(yè)主抵押房子，一旦出現(xiàn)逾期，起訴公司和擔(dān)保人，公司的賬戶和擔(dān)保人都會(huì)受影響，賬戶都有凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，有哪些情況？答：1、注冊(cè)資金沒(méi)有實(shí)繳的情況：起訴公司，法人肯定受影響，業(yè)主也會(huì)受影響，股東也會(huì)受牽連。2、注冊(cè)資金有實(shí)繳的情況一股東只是股東不是擔(dān)保人）起訴公司，法人肯定受影響，業(yè)主有影響，但是股東沒(méi)有影響。3、注冊(cè)資金有實(shí)繳的情況二是股東也是擔(dān)保人）起訴公司，法人肯定受影響，業(yè)主（擔(dān)保人）有影響，股東55、保房各個(gè)階段大概可以保多長(zhǎng)時(shí)間？答：即將斷供或已經(jīng)斷供但未起訴逾期階段全力配合可保3-5年。已經(jīng)起訴的全力配合可以保房2-3年，已經(jīng)執(zhí)行法拍的最多1-2年。（切記：由于保房階段時(shí)間較長(zhǎng)，人工成本較高，因此每個(gè)客戶我們會(huì)做好10年的保房規(guī)劃，但服務(wù)合同每次只簽署3年，3年后【仲裁方式】：仲裁前階段全力配合3-5年，如簽署了公證：全力配合1-2年；56、執(zhí)行房產(chǎn)查封與抵押權(quán)規(guī)則是什么？答：1、銀行抵押借貸糾紛，被執(zhí)行，申請(qǐng)法拍。2、個(gè)人借貸糾紛，被執(zhí)行，首封，申請(qǐng)法拍。3、銀行信用貸糾紛，被執(zhí)行，申請(qǐng)法拍。（以上情況需要首封法院同意才能走執(zhí)行法拍程序，法拍后資金償還順序，第一銀））57、客戶欠5-6萬(wàn)房貸，銀行起訴后讓還10多萬(wàn)，應(yīng)對(duì)方案是什么？14/20投訴與業(yè)務(wù)咨答1）首先這種客戶是真正遇到困難，真沒(méi)有錢還房貸，能委托我們做保房的機(jī)率很低，不是我們的準(zhǔn)客戶。（2）了解客戶還款意愿，如每月拿不出資金還該筆債務(wù)，有意愿放棄房子，又是唯一住宅，可以引導(dǎo)客戶委托我們申請(qǐng)法拍房租金補(bǔ)貼。58、外地保房客戶，如何增加信任感，促進(jìn)成交？（1）利用資產(chǎn)管理公司資質(zhì)、拍賣公司資質(zhì)、相關(guān)短視頻、成功案例發(fā)給客戶了解；（2）可實(shí)地跟客戶線上視頻通話，讓客戶實(shí)時(shí)看到公司真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況；（3）階段付費(fèi)，讓客戶知道委托資產(chǎn)公司或拍賣保房，必須是先付款后辦事，同時(shí)承諾保不到的話可以全額退費(fèi)；（4）邀約客戶到公司參觀、詳細(xì)溝通。全國(guó)各地現(xiàn)有的合作機(jī)構(gòu)協(xié)助面談；（5）保房期間的所有環(huán)節(jié)，包含：材料制作、資料郵寄，由客戶全程參與審閱、親手59、法拍房能不能通過(guò)自己孩子拍回來(lái)？答：孩子成年了可以拍回來(lái)，也可以找親戚朋友拍回來(lái)，我們也有協(xié)助法拍服務(wù)，如果是一拍或者二拍階段，除了協(xié)助法拍服務(wù)還有協(xié)助申請(qǐng)法拍貸款的服務(wù)。60、如果客戶做了經(jīng)營(yíng)貸，馬上斷供了，能不能立刻把公司注銷掉？如果注銷掉會(huì)有答：經(jīng)營(yíng)貸是由公司主體參與的，公司借錢，個(gè)人拿房子做擔(dān)保，公司注銷了，股東是跑不掉的，法律上有規(guī)定，如果公司有欠債，但是你沒(méi)有去清查就把公司給注銷掉了，負(fù)債就直接轉(zhuǎn)移到股東身上。61、保房會(huì)影響征信嗎？答：會(huì)影響征信，未來(lái)想貸款不可能，利息、罰息不斷漲，等以后有錢了可以找銀行協(xié)商還款減免利息。（需要強(qiáng)調(diào)的是，大部分客戶已經(jīng)超高負(fù)債，雖然征信沒(méi)有逾期記錄，但實(shí)際查詢記錄較多，早已經(jīng)無(wú)法再貸款，征信花和不花沒(méi)有任何本質(zhì)區(qū)別。）62、夫妻的房子都是婚前的，現(xiàn)在決定不要房子了，想走法拍，能不能申請(qǐng)房子的法答：唯一住房才可以申請(qǐng)法拍房權(quán)益，兩個(gè)人都有房產(chǎn)就不是唯一住房，除非離婚才15/20投訴與業(yè)務(wù)咨可以，離婚協(xié)議寫清楚，誰(shuí)的房子歸誰(shuí)。63、兩夫妻在不同的城市有兩套房，法院能不能查到？能不能申請(qǐng)租房補(bǔ)貼？答：當(dāng)前階段全國(guó)沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法查到，但是債權(quán)方費(fèi)一些功夫，依舊可以能到，房子和車子都能查得到。只要是產(chǎn)權(quán)人能在不動(dòng)產(chǎn)中心開(kāi)出唯一住房證明，就可以申請(qǐng)64、客戶這套房子逾期了一年半，起訴了，農(nóng)村有兩套房子，一套自建房，一套商品房，都是政府集資的，如果客戶房子被拍了，會(huì)不會(huì)影響到農(nóng)村那兩套房子？答：要看農(nóng)村的兩套房子是什么屬性的，如果是國(guó)有土地會(huì)被拍賣，村里的宅基地是賣不了的，所有的不管誰(shuí)建的都要看證，沒(méi)有證法院拍不了。65、保房會(huì)不會(huì)影響小孩上學(xué)？答：看有沒(méi)有變成失信執(zhí)行人；民事被執(zhí)行人對(duì)子女影響不大，考公、參軍沒(méi)有影響，但會(huì)影響小孩上私立貴族學(xué)校。66、保房期間會(huì)有限高問(wèn)題嗎？答：限高是要到執(zhí)行階段會(huì)發(fā)生，未履行正常情況是會(huì)被限制高消費(fèi)的。不過(guò)我們會(huì)指導(dǎo)客戶配合法院的執(zhí)行工作，比如做財(cái)產(chǎn)申報(bào)，配合做筆錄，配合執(zhí)行的，盡量避（如客戶有需要，可以幫助客戶臨時(shí)解除限高，另行收費(fèi)業(yè)務(wù)）67、限高問(wèn)題多久可以解開(kāi)？答：只要未履行完債務(wù)正常情況到了執(zhí)行階段，債權(quán)人就會(huì)申請(qǐng)限制高消費(fèi)，除非還清債務(wù)或者債權(quán)人解除或者特殊情況。 民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除對(duì)其的限制消費(fèi)措施。 申請(qǐng)執(zhí)行人同意，人民法院可以解除限制消費(fèi)令。 16/20投訴與業(yè)務(wù)咨也可以請(qǐng)求解除限高措施。 情況亟需赴外地，可以向人民法院申請(qǐng)暫時(shí)解除乘坐飛機(jī)、高鐵限制措施，但需經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審查并經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)。此外，如果被執(zhí)行人因生活或經(jīng)營(yíng)必需而進(jìn)行本規(guī)定禁止的消費(fèi)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向人民法院提出申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。68、征信查詢記錄過(guò)多或征信上出現(xiàn)逾期問(wèn)題，會(huì)對(duì)小孩有影響嗎？答：征信逾期記錄，征信花了不會(huì)影響小孩，只影響本人貸款相關(guān)業(yè)務(wù)。擴(kuò)展：個(gè)人查詢征信次數(shù)較多、機(jī)構(gòu)查詢征信較多、逾期都屬于征信花了，但并不屬于征信黑了，征信花掉是不會(huì)影響孩子上學(xué)、考公、參軍的。69、如果一旦被查封了名下所有的資產(chǎn)都會(huì)被查封嗎？答：正常情況下是會(huì)查封所有資產(chǎn)的，這個(gè)具體要看債權(quán)人如何操作。目前階段很少遇到查封全部財(cái)產(chǎn)的情況。70、信用卡和保險(xiǎn)會(huì)被凍結(jié)嗎？答：信用卡是貸記卡屬于負(fù)債不屬于資產(chǎn)，不會(huì)被凍結(jié)，但銀行可能會(huì)通過(guò)民間大數(shù)據(jù)或者征信系統(tǒng)查詢，導(dǎo)致行用卡降低額度；保險(xiǎn)屬于資產(chǎn)會(huì)被凍結(jié)；儲(chǔ)蓄卡也會(huì)被71、保房是不是屬于和銀行對(duì)著干嗎？答：債權(quán)人和債務(wù)人都有權(quán)力委托專業(yè)金融人士，任何人有需求都可以委托，保房客戶任何糾紛涉及到房產(chǎn)相關(guān)的都可以委托服務(wù)，業(yè)務(wù)本身不針對(duì)銀行，完全不存在跟72、房子有一押、二押，甚至有三押的問(wèn)題怎么辦？答：有多少抵押不影響保房，保房保的是約定時(shí)間內(nèi)不被拍賣出去金融資產(chǎn)服務(wù)或73、簽了保房服務(wù)合同之后會(huì)怎么對(duì)接怎么去做？到期協(xié)商是不是也是你們幫忙去協(xié)答：簽了合同之后，不良資產(chǎn)金融顧問(wèn)與客戶之間按照要求先整理房屋相關(guān)的材料，17/20投訴與業(yè)務(wù)咨創(chuàng)建特殊資產(chǎn)服務(wù)微信群，只要在合同服務(wù)期間內(nèi)，需要協(xié)商都是我們幫客戶協(xié)商，或者也可以指導(dǎo)客戶去協(xié)商；74、房產(chǎn)查封時(shí)間是多久？答：根據(jù)規(guī)定。查封時(shí)間3年一輪；可以提前一個(gè)月續(xù)封，一般首次查封為1年居75、房子在抵押的時(shí)候是我的親戚朋友做的擔(dān)保人，擔(dān)保人名下也有房產(chǎn)，作為擔(dān)保答：目前任何金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保借貸合同，擔(dān)保人基本都是要承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，連帶責(zé)任意味著跟借款人一樣的責(zé)任，需要保房。76、保房期間還可以正常住房子里面嗎？答：可以，包括其他親朋好友居住或者對(duì)外出租都是可以的。77、出租的房屋，保房期間可以正常出租收租金嗎？答：可以，保房期間正常對(duì)外出租也是提高收入來(lái)源的一種方式，只要增加收入都會(huì)對(duì)未來(lái)償還債務(wù)減輕一定的壓力。78、失信聯(lián)合懲戒對(duì)象是指那些人？答；失信被執(zhí)行人不單指被人民法院進(jìn)行信用懲戒的人員，也包括稅務(wù)、人社、市監(jiān)、文旅等等部門進(jìn)行信用懲戒的人員。79、被列為信用懲戒對(duì)象是否可以到官網(wǎng)進(jìn)行查詢？答：有關(guān)人員范圍規(guī)定如下： 《最高人民法院關(guān)于公布失信被執(zhí)行人名單信息的若干規(guī)定》第一條被執(zhí)行人未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，并具有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)將其納入失信18/20投訴與業(yè)務(wù)咨（一）有履行能力而拒不履行生效法律文書(shū)確定義務(wù)的；（二）以偽造證據(jù)、暴力、威脅等方法妨礙、抗拒執(zhí)行的；（三）以虛假訴訟、虛假仲裁或者以隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等方法規(guī)避執(zhí)行的；（四）違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度的；（六）無(wú)正當(dāng)理由拒不履行執(zhí)行和解協(xié)議的 《拖欠農(nóng)民工工資“黑名單”管理暫行辦法》第五條用人單位存在下列情形之一的，人力資源社會(huì)保障行政部門應(yīng)當(dāng)自查處違法行為并作出行政處理或處罰決定之日起20個(gè)工作日內(nèi)，按照管轄權(quán)限將其列入拖欠工資“黑名單”：（一）克扣、無(wú)故拖欠農(nóng)民工工資報(bào)酬，數(shù)額達(dá)到認(rèn)定拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬罪數(shù)額（二）因拖欠農(nóng)民工工資違法行為引發(fā)群體性事件、極端事件造成嚴(yán)重不良社會(huì) 《重大稅收違法失信主體信息公布管理辦法》第六條本辦法所稱“重大稅收違法（一）偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款100萬(wàn)元以上，且任一年度不繳或者少繳應(yīng)納稅款占當(dāng)年各稅種應(yīng)納稅總額10%以上的，或者采取前