某某區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目可行性研究報告

21.1項目名稱注冊咨詢工程師(投資)高級經(jīng)濟(jì)師1.3可行性研究報告編制依據(jù)價方法與參數(shù)》(1993年第二版);指南(2002年試用版)》33、國土資發(fā)(2004)232號國土資源部關(guān)于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》的通知；1.4報告編制內(nèi)容1.5項目實施單位情況介紹4工作人員占了公司總?cè)藬?shù)的80%,可謂人才濟(jì)濟(jì)。2005年企業(yè)收入已達(dá)6000萬元，2006年銷售收入繼續(xù)增長，第一、二季度銷售收入為4000萬元，預(yù)計全年可達(dá)1億元。資產(chǎn)規(guī)模截止2005年底為4000多萬元。目前某某高科建設(shè)開發(fā)51.6項目建設(shè)地址及建設(shè)條件標(biāo)準(zhǔn)廠房。項目占地面積180畝。場地地勢平坦，無其它建筑設(shè)施，無需拆遷。該址距某某火車站5公里，某某某某貨站、茂陵車站均位于高新區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)已建有2條鐵路專用線，貨物運輸十分方便，距某某安某某國際機(jī)場9公里。地理位置優(yōu)越，交通便設(shè)場地等多種因素。某某區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項目擬征地180畝，總建筑面積72000平方米，容積率0.63,符合國土資發(fā)6[2004]232號工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行),醫(yī)藥制造業(yè)≥0.6的指標(biāo)；投資強(qiáng)度55萬元/畝(未包含項目建成后入注企業(yè)的設(shè)備等能形成固定資產(chǎn)的投資)。建設(shè)的主要內(nèi)容包括：標(biāo)準(zhǔn)廠房建筑面積為46000平方米；庫房及附屬生產(chǎn)用房建筑面積20000平方米；其它附屬用房建筑面積6000平方米。1.8投資估算與資金籌措經(jīng)估算，本項目總投資為9982萬元，其中：工程費用6580萬元，其它費用2890萬元，預(yù)備費用500萬元，鋪底流動資金1.9項目經(jīng)濟(jì)評價項目全部投資利潤率18.40%,投資利稅率21.40%,全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)稅前、稅后分別為17.81%、12.57%,均高于本項目設(shè)定的12%的基準(zhǔn)值。在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為12%時的財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)為3758萬元，項目投資回收期為7.23年(含建設(shè)期2年)。71.10研究結(jié)論本項目的實施是落實某某某某省“十一五”規(guī)劃綱要“加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級”,國家大力發(fā)展生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的具體體現(xiàn)；是進(jìn)一步促進(jìn)某某經(jīng)濟(jì)增長和某某產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展以及土地資源集約化的需要。經(jīng)研究分析，本項目承擔(dān)單位具有一定的技術(shù)實力和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，項目的實施能滿足市場所需，符合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)依據(jù)充分，外部建設(shè)條件基本具備。因此，本項目的建設(shè)是必要和可行的。8第二章項目建設(shè)的背景及必要性2.1項目建設(shè)的背景2.1.1某某技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)概況某某技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是某某某某省政府1992年批準(zhǔn)設(shè)立的省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。高新區(qū)下轄渭濱鎮(zhèn)(以電子工業(yè)和醫(yī)藥工業(yè)為主),另在某某東郊設(shè)有化工工業(yè)園區(qū)，總行政區(qū)域面積45.75平方公里。其中土地面積28.5平方公里，河灘及水域面積17.25平方公里，已開發(fā)和居民用地14.6平方公里。經(jīng)過十幾年家，涉外企業(yè)20多家。初步形成了以彩虹集團(tuán)、長慶石化公司、9心。四大功能區(qū)主要指：1、制造加工產(chǎn)業(yè)區(qū)企業(yè)和醫(yī)藥器械制造等生產(chǎn)性企業(yè)；2、科技創(chuàng)業(yè)區(qū)，主要吸引從4、某某區(qū)的發(fā)展是“某某咸經(jīng)濟(jì)一體化”戰(zhàn)略和“咸楊(凌)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)一體化”戰(zhàn)略的需要。(1)新特藥類：包括心臟血管疾病、糖尿病、肝炎、惡性腫(2)中藥類：包括中藥資源特別是名貴藥材開發(fā)、中藥單味(3)基因工程類：包括重組人體細(xì)胞集落刺激因子、干擾某某技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于1992年成立，經(jīng)歷了由分到合，由小值210億元，實現(xiàn)利稅約60億元。高新區(qū)原劃定區(qū)域的開發(fā)已全面完成，區(qū)內(nèi)企業(yè)2002年實現(xiàn)銷售值170億元，2003年實現(xiàn)銷售收入210億元。5、入?yún)^(qū)企業(yè)三百多家，區(qū)內(nèi)認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)39戶，科技型企業(yè)83戶，列入國家、省火炬計劃項目63個。合理規(guī)劃功能區(qū)的要求，在新規(guī)劃的5.45平方公里區(qū)域內(nèi)，統(tǒng)一的需要，某某區(qū)制定了有關(guān)配套的相應(yīng)措施，如對于征地在20畝以下，投資金額在3000萬元以下的中小企業(yè)建設(shè)項目，原則上不第三章需求分析及建設(shè)規(guī)模3.1需求分析據(jù)某某市公眾信息網(wǎng)(/)報道：2005年11月份，醫(yī)藥制造業(yè)、食品工業(yè)和裝備制造業(yè)持續(xù)高速增長。其中醫(yī)藥制造業(yè)完成產(chǎn)值15.1億元，同比增長32.8%,占規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值5.8%。涌現(xiàn)，全市醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)由上年的35家增加到37家，一批新的醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)相繼開工建設(shè)。投資1000余萬元的某某某某金象制藥有限公司5月份開始建設(shè)，12月份建成并通過了國家GMP認(rèn)證。某某安去病制藥有限公司3月份籌建，總投資1100余萬元，已建成2000平方米的制劑車間，并完成了對某某安國勝制藥有限改革，資產(chǎn)重組邁出新步伐。①某某市醫(yī)藥龍頭企業(yè)步長集團(tuán)公區(qū)九子灘征地13.33公頃進(jìn)行商貿(mào)學(xué)院4期工程建設(shè)。在國內(nèi)建立了3個中藥材規(guī)范生產(chǎn)基地，分別是湖北水蛭生產(chǎn)基地、某某南略陽黃精生產(chǎn)基地、旬邑黃芪生產(chǎn)基地。全年營業(yè)收入超過10億元，總資產(chǎn)超過30億元。②某某某某健民制藥有限公司完成了對某某市第二制藥廠的兼并重組，投資1000萬元改造建設(shè)中藥材前處理車間，建成后企業(yè)規(guī)模將突破億元。③某某安春輝制藥有中藥材規(guī)范化的種植。④歐美亞制藥有限公司實現(xiàn)對某某某某宏達(dá)制藥廠的控股，并投資500余萬元進(jìn)行GMP改造，于年底通過闊2006年需求情況調(diào)查分析》,2006屆高校畢業(yè)生專業(yè)需求情況較84.34%。預(yù)計2006模征地180畝，總建筑面積72000平方米，容積率0.63,符合國土資發(fā)[2004]232號工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行),醫(yī)藥制造業(yè)≥0.6的指標(biāo)；投資強(qiáng)度55萬元/畝(未包含項目建成后入住面積20000平方米；其它附屬用房建筑面積6000平方米。第四章項目建設(shè)地址和建設(shè)條件4.1建設(shè)地址本項目建設(shè)地址位于某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，南臨近某某寶高速，標(biāo)準(zhǔn)廠房(目前為農(nóng)田)。項目占地面積180畝，平面大體呈梯形，其中東某某長約460米，南北寬分別為300米和220米。場地4.2建設(shè)條件物，以沙礫石、卵石為主，海拔380—400m,為堆積階地，全新世闊，某某北略高于東南。本地區(qū)地震烈度為7度。水最小埋深20---30米，開采深度17--50米，單井涌水量為50—(1)氣溫(2)風(fēng)向全年主導(dǎo)風(fēng)向次主導(dǎo)風(fēng)向(3)降雨量(4)地溫(5)空氣濕度(6)日照(7)全年無霜期-1.5℃NE(19%)23128小時180---220天本項目建設(shè)地址位于某某區(qū)新規(guī)劃區(qū)域，高新區(qū)距某某火車站5公里，某某某某貨站、茂陵車站均位于高新區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)建有2力通訊等設(shè)施基本完善，某某區(qū)國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展“十一五”性服務(wù)機(jī)構(gòu)，高新區(qū)內(nèi)新增2條直通市區(qū)的公交專線。新規(guī)劃區(qū)第五章項目建設(shè)方案表5-1項目主要建設(shè)內(nèi)容表1A型廠房B型廠房小計2用房輔助生產(chǎn)用房原料庫成品庫小計3綜合服務(wù)樓多功能會堂車庫食堂(含浴室)門房、泵房等其他附屬設(shè)施4道路、綠化、管線5.3總圖運輸⑦醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房周圍宜設(shè)置環(huán)形消防車道(可利用交通道路),如有困難時，可沿廠房的兩個長邊設(shè)置消防車道。照國家《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)(試行)》和《醫(yī)藥工業(yè)潔凈廠房設(shè)計規(guī)范》,本著合理利用土地資源的原則，本項目擬征地180畝，場地平面大體呈梯形，其中東某某長約460米，南北寬分別為300米和220米。場區(qū)內(nèi)道路為水泥混凝土路面，主道路寬9米，次道路寬6序號名稱面積1征地面積180畝2總建筑面積3建筑系數(shù)4道路、廣場占地系數(shù)5容積率6綠化率5.4土建工程(2)地下水最小埋深20---30米，地震烈度為7度?？偨ㄖ娣e46000m?,A型總建筑面積24000m?,布置5棟，每棟柱網(wǎng)9m×9m;B型總建筑面積22000m2,布置4棟，每棟柱網(wǎng)高5.4m和4.5米，墻體為空心磚，外墻刷貼面磚，內(nèi)墻面及樓地建筑面積5000m?,布置5個車間，每個建筑面積1000m2,采6m,屋架下眩6m,鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)，普通水泥地面，鋁合金建筑面積7000m?,設(shè)4個原料庫，每個建筑面積1750m2,采6m,屋架下眩6m,鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)，室內(nèi)混凝土地面。建筑面積8000m?,設(shè)5個成品庫，每個建筑面積1600m?,層高分別為6m和8.5m,采用單層輕鋼彩板結(jié)構(gòu)，軸線：長54m,寬30米，跨度15m×2,柱距6m,鋼筋混凝土獨立基礎(chǔ)，室內(nèi)混建筑面積1500m?,單層輕鋼結(jié)構(gòu)，水泥地面。(8)食堂(含浴室)建筑面積1500m?,食堂為二層框架結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土獨立柱建筑面積500m?,為單層磚混結(jié)構(gòu)，包括門房、泵房、室外廁5.5公用及配套設(shè)施水以生活污水為主，污水量為320噸/日。生活污水經(jīng)化糞池處理必須穿過時，豎管上不得設(shè)置檢查口。潔凈度100級潔凈室內(nèi)不作應(yīng)采用遙控方式，遙控裝置應(yīng)設(shè)在潔凈區(qū)度均勻度不應(yīng)小于0.7。有防爆要求的潔凈室，照明燈具選用和安(1)采暖采暖由開發(fā)區(qū)集中供暖，設(shè)1臺2t/h燃?xì)忮仩t供洗浴熱水，潔凈度100000級及高于100000級的空氣凈化處理，應(yīng)采用理，也可采用亞高效空氣過濾器代替高效過濾器。大于100000級第六章環(huán)境保護(hù)6.1設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(1989年12月頒布)3、《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)條例》(1989年11月頒布)6.2項目建設(shè)地址的周邊環(huán)境6.3項目對周邊環(huán)境的影響6.4環(huán)保措施第七章節(jié)約資源墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》(某某政辦發(fā)7.1節(jié)地目容積率為0.63,符合工業(yè)項目建設(shè)用地醫(yī)藥制造業(yè)≥0.6的指7.2節(jié)水政府2004年4月頒布實施的《某某某某省人民政府關(guān)于印發(fā)某某式等節(jié)水型水龍頭和用水量為6升的節(jié)水型衛(wèi)生潔器具。7.3節(jié)材7.5建筑節(jié)能第八章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置是保證項目成功實施和運作的先決條件。項目的實施是否成目機(jī)構(gòu)，才能很好的完成本項目的建設(shè)和運營。因8.1組織機(jī)構(gòu)部。項目部下設(shè)項目辦公室(文秘組、考評組、協(xié)調(diào)組、后勤8.2人力資源配置發(fā)有限責(zé)任公司擬配置40人，管理人員6人，技術(shù)人員14人，保安和服務(wù)人員20人。在項目運營前，有針對性的對職工進(jìn)行崗第九章勞動安全衛(wèi)生與消防9.1勞動安全實和執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制、安全生產(chǎn)檢查和考核制度9.2勞動衛(wèi)生②100級、10000級潔凈區(qū)的人員凈化用室中，存放外衣和潔班人數(shù)每10人設(shè)一個。龍頭開啟方式以不直接用手為宜；(3)清潔室或滅菌室與潔凈室之間應(yīng)設(shè)置氣閘室或傳遞窗(柜),用于傳遞原輔料、包裝材料和其他物品。閘或傳遞窗(柜),宜單獨設(shè)置專用傳遞設(shè)施。9.3消防《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94(2000年版)9.3.2消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ16-87》要求，在廠房、辦公室設(shè)置疏散通道和疏散出口。園區(qū)按每120米設(shè)置地下消火栓。使小于10I/S,每股水量不應(yīng)小于5I/S。①消火栓的水槍充實水柱不應(yīng)小于10m;②消火栓的栓口直徑應(yīng)為65mm,配備的水帶長度不應(yīng)超過為非燃燒體，其耐火極限不宜小于0.25h。防火規(guī)范》火災(zāi)危險性特征分類，下同)生產(chǎn)區(qū)域應(yīng)采用防爆墻①甲、乙類生產(chǎn)廠房每層的總建筑面積不超過50m2且同一時間的生產(chǎn)人數(shù)總數(shù)不超過5人；凈度100級、10000級生產(chǎn)區(qū)的凈化路線不得作為安全出口使用?？⒐を炇?，竣工驗收合格后才能交付使用。此外程中要加強(qiáng)項目的檔案管理工作，從項目籌劃到根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和某某某某省實施《中在100萬元以上的工程；重要設(shè)備、材料等貨物的單項合同估算根據(jù)項目招標(biāo)內(nèi)容的不同，項目建設(shè)中的設(shè)計、施工、監(jiān)理表10-1工程建設(shè)招標(biāo)基本情況一覽表招標(biāo)范圍用招(萬備注全部部分招標(biāo)自行勘察設(shè)計√√√施工建設(shè)√√√監(jiān)理√√√設(shè)備采購√√√工期為24個月。從2006年7月～2008年6月，具體進(jìn)度安排如1、2006年7～9月，完成該項目的可行性研究報告、評審、2、2006年10月～2008年4月，完成建設(shè)場三通一平、土建3、2008年5月～2008年6月，完成裝備調(diào)試組織竣工驗附圖10-2項目實施進(jìn)度橫道圖序號7～9月年4月年6月1完成該項目的可行性研究報告、評審、勘察設(shè)計、施工圖設(shè)計、工程建設(shè)招投標(biāo)等各項前期工作，同時辦理有關(guān)審批手續(xù)。2完成建設(shè)場三通一平、土建施工、安裝工程等各項3完成裝備調(diào)試并組織竣工11.1.3估算結(jié)果經(jīng)估算，本項目總投資為9982萬元，其中：工程費用6580萬元，其它費用2890萬元，預(yù)備費用500萬元，鋪底流動資金表11-1項目總投資估算表序號工程或費用名稱估算價值(萬元)建安費用(萬元)(元)工程費用1A標(biāo)準(zhǔn)廠房2B標(biāo)準(zhǔn)廠房3輔助生產(chǎn)廠房4原料庫房5成品庫房6綜合服務(wù)樓7多功能會堂8職工食堂、浴室9車庫門房、泵房等其它服務(wù)設(shè)施變配電、空調(diào)、鍋爐、電梯、消防等室外總體工程4二其他費用1征地拆遷費12萬元/畝2建設(shè)單位管理費3工程勘察設(shè)計費4工程監(jiān)理費5辦公及生活家具購置費7市政配套費三基本預(yù)備費四鋪底流動資金五總計11.2資金籌措40%,第二年完成投資額的60%。本項目經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)國家計委、建設(shè)部1993年頒布實施的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第二版)以及國家最新的根據(jù)本項目實際，確定項目計算期為20年，建設(shè)期2年，其中運營期為18年。項目建成后的第一年負(fù)荷為70%,第二年為90%,從第三年以本報告采用的各種稅費率見表12-1:表12-1稅費率表(%)稅費項目稅費率稅費項目稅費率房產(chǎn)租金稅率法定贏余公積金城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費附加3任意贏余公積金企業(yè)所得稅12.2.2運營收入估算標(biāo)準(zhǔn)廠房出租面積46000平方米，月出租平均價格為26元/平方米；庫房及生產(chǎn)附屬用房出租面積為20000平方米，月出租平均價格為26元/平方米；綜合服務(wù)樓出租面積為2000平方米，月出租平均價格為40元/平方米；食堂及浴室出租面積為1500平方米，月出租平均價格為40元/平方米；多功能會堂每次活動為5元/人；車庫出租面積為1500平方米，月出租平均價格為30元/12.2.3費用支出估算管理人員年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按24000元/人；技術(shù)人員年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按18000元/人；一般職工年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按9600元/人；維修費用按固定資產(chǎn)原值(扣除利息)的1.0%計算。年維修費為100萬元。本項目折舊費用按平均年限法計算，其中房屋折舊年限按50年殘值率5%計算；設(shè)備折舊年限按20年、殘值率5%計算。年折舊費為196萬元。業(yè)管理人員的水電費等。水費按2.45元/噸、電費按0.56元/度計算。年水電費為2萬元。本項目其它管理費用按收入的2%計算，其它費用為47萬元。本項目總費用支出估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評價附表3。12.2.4盈利能力指標(biāo)的計算能力的一個正常生產(chǎn)年份的年利稅總額(指年利潤總額+年銷售稅金及附加)與項目總投資(指固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動資果分別為17.81%、12.57%,計算過程詳