房地產(chǎn)估價技術路97課件講解

房地產(chǎn)估價技術路線上次課知識回顧1.路線價法的相關概念四三二一法則，單獨深度、累計深度、平均深度修正率臨街地、前后臨街、街角地的計算2.基準地價修正法主要有哪些修正？計算的公式如何？區(qū)分靜態(tài)地價和動態(tài)地價建筑物壽命終了時，房屋所有權(quán)分割出售土地使用權(quán)續(xù)期，補交地價建筑地價分攤的影響因素：高度、朝向先樓層后朝向必要性地價分攤建筑地價分攤的方法1、按建筑面積進行分攤；2、按房地價值進行分攤；3、按土地價值進行分攤1、按建筑面積進行分攤某權(quán)益人分攤的地價數(shù)額=土地總價值×該權(quán)益人享有的建筑面積/建筑總面積某權(quán)益人占有的土地份額=該權(quán)益人享有的地價數(shù)額/土地總價值=該權(quán)益人享有的建筑面積/建筑總面積

1、按建筑面積進行分攤【例7-10】某幢樓房的土地總價值2000萬元，總建筑面積25000m2，某人擁有其中500m2的建筑面積。試按建筑面積分攤方法計算該人應分攤的地價數(shù)額與土地份額。【解】由題意：該人應分攤的地價數(shù)額=2000×500/25000=40萬元該人應分攤的土地份額=40/2000=2%優(yōu)點缺點簡單，可操作性強，主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑沒有考慮樓層對建筑物使用功能的影響，忽視了在同一幢建筑物中不同用途、朝向?qū)Φ貎r分攤的影響。此法不宜采用2、按房地價值進行分攤某權(quán)益人分攤的地價數(shù)額=土地總價值×該權(quán)益人享有的房地價值/房地總價值【例7-11】某幢大廈的房地總價值為8000萬元，土地總價值為3000萬元。甲公司擁有其商業(yè)部分面積1000m2，此部分的房地價值為1000萬元；乙公司擁有其寫字樓部分面積1000m2，此部分的房地價值為500萬元。試按房地價值分攤方法計算甲、乙公司占有的土地份額及分攤的地價。甲公司應分攤的土地份額=1000/8000=12.5%甲公司應分攤的地價數(shù)額=3000×12.5%=375（萬元）乙公司應分攤的土地份額=500/8000=6.25%乙公司應分攤的地價數(shù)額=3000×6.25%=187.5（萬元）優(yōu)點：能夠反映出由于各樓層樓價的不同而分攤的地價也不同，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利人的真實權(quán)益。缺點：造成分攤后各層建筑物的單位造價相差很大，不能真實反映地價的空間差異

適用范圍限于各層價格有差異，但差異不是很大的建筑地價分攤3、按土地價值進行分攤

某權(quán)益人分攤的地價數(shù)額=享有的房地價值-享有的建筑物價值某權(quán)益人占有的土地份額

=該權(quán)益人分攤的地價數(shù)額/土地總價值=（該權(quán)益人享有的房地價值-該權(quán)益人享有的建筑物價值）/（房地總價值-建筑物總價值）

某權(quán)益人享有的建筑物價值=（房地總價值-土地總價值）/總建筑面積×該權(quán)益人享有的建筑面積

此法更合理

【例7-12】某宗房地產(chǎn)的總價值為9000萬元，其中建筑物總價值為5000萬元。某人擁有該宗房地產(chǎn)的一部分，該部分的房地價值為500萬元，建筑物價值為300萬元。試按土地價值分攤法計算該人占有的土地份額。【解】由題意：

應分攤的土地份額為=（500-300）/（9000-5000）=5%【例7-13】某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其中土地總價值為2000萬元，總建筑面積為10000m2。某公司擁有該宗房地產(chǎn)的一部分，該部分的房地價值為750萬元，建筑面積為1600m2。試按土地價值分攤方法計算該公司占有的土地份額?！窘狻坑深}意：占有的土地份額

=[750-（5000-2000）/10000×1600]/2000=13.5%

1.了解房地產(chǎn)估價技術路線的概念；

2.熟悉房地產(chǎn)估價技術路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關系；

3.掌握房地產(chǎn)估價技術路線確定方法和過程；

能力目標：能夠理清估價思路，會設計出適宜的估價技術路線；學習要求：1.估價技術路線設計一、估價技術路線的含義和作用1.估價技術路線的含義就是指估價人員在對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認識基礎上，思考形成的知道整個房地產(chǎn)估價過程的技術思路。包括3個方面的要素：①由估價目的所決定價格內(nèi)涵；②由估價原則確定估價思路；③由估價對象房地產(chǎn)的類型、估計方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量決定估價方法。

最后得出：確定估價技術路線就是確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成的過程。2.估價技術路線的作用①可以明確估價對象的價格內(nèi)涵，顯現(xiàn)出估價對象的價格形成過程；②是評估出估價對象價值所遵循的根本途徑；③是指導整個估價過程的技術思路，正確的股價技術路線能避免很多無效勞動的發(fā)生。二、估價技術路線與股價方法的關系1.估價技術路線是評估的思路，估價方法是評估的手段下面是某市房屋拆遷補償估價技術細則中關于住宅房屋估價技術路線的設計，其對一般住宅房屋拆遷補償評估測算的技術路線如下：（1）確立評估基準。在拆遷項目范圍內(nèi)設定“標準樣本住宅”做完評估基準。（2）測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法、成本法等估價方法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算式平均值確定。（3）確定評估價格。各被拆遷房屋分別與“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。其計算公式為

被拆遷住宅評估價格=標準樣本住宅基準價格×實體狀況修正系數(shù)2.估價方法反映著價格形成的過程，體現(xiàn)著某種估價技術路線例如：

①市場法：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認可的價格。故市場法采用選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格作為評估價格的技術路線。

②成本法：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加（積算）作為估價對象的正常市場價格。

③收益法:可以講購買房地產(chǎn)作為一項投資，將該投資未來可言獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果昨晚估價對象的房地產(chǎn)價格。

④假設開發(fā)法：房地產(chǎn)價格形成過程也即估價技術路線是未完成的房地產(chǎn)價格取決于它完成后的價格與從未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。三、確定估價技術路線應注意的內(nèi)容1.確定房地產(chǎn)估價技術路線時要充分了解估價對象對一涉案房產(chǎn)進行拍賣估價，首先了解拍賣的形式，有兩種：一是限制性拍賣；另一種是非限制性拍賣。估價思路：應明確估價對象為限制性拍賣估價，故此時估價結(jié)果應該屬于清算價格評估。與一般估價的差別：存在短期強行變現(xiàn)的影響。（而短期強行變現(xiàn)將對估價結(jié)果產(chǎn)生相應的影響）例如2.確定房地產(chǎn)估價技術路線時要充分了解估價目的注意：估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術路線。銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進行估價，而且該房地產(chǎn)的土地劃撥取得。分析：銀行要了解的是當因為抵押人所擔保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押評估”的目的下對該房地產(chǎn)進行估價時，就要向估價委托人（銀行）說明，在處分抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金。也可理解為——該房地產(chǎn)在“抵押評估”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應該扣除應向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。為保險目的進行的房地產(chǎn)估價，其價格內(nèi)涵將不包括土地的價格。原因：因為保險估價的價值主體（保險公司）所關心的僅僅是房屋的價格，在出險時土地是不會受到損失的。例題一例題二3.確定房地產(chǎn)估價技術路線時要充分了解估價時點某估價公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的是為了抵押貸款，按正常市場價格評估的結(jié)構(gòu)式1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因業(yè)主無力償還，銀行申請拍賣房產(chǎn)抵債，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣，扣除拍賣所得各項稅費后為600萬元，不足償債，于是銀行認為評估公司估價有誤，要求其賠償損失。例題一分析事實上，該責任不在于評估公司，因為1000萬元這一估價結(jié)果是估價對象在設定抵押權(quán)時（即1999年8月1日）的正常市場價值，而不是2001年10月1日拍賣時的市場價值。估價結(jié)果本身是客觀合理的，只是不同時點市場價格不同，故評估公司沒有賠償責任。例2-1甲方（開發(fā)公司）于1993年

7月委托乙方（建筑公司）建設兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000m平方米的商品房，至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方尚應返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。例題二1.確定評估結(jié)論的依據(jù)應該是：

A.以1500萬元作為評估價值

B.以（1400+1580）／2=1490萬元作為評估價值

C.以1993年7月至12月的預算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估價值

D.以1995年7月的預算定額、材差等資料為依據(jù)，按兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估價值

2.如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，估價時點應確定

為：

A.1993年12月B.1995年7月

C.項目轉(zhuǎn)讓期D.項目建成期3.該商品房預計1998年5月建成，要估測建成時的售價，估價對象的狀況和房地

產(chǎn)市場情況應該如何選擇：

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年7月的狀態(tài)

B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)

C.估價對象狀況為1998年5月、房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)

D.估價對象狀況為1995年7月、房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)

第一問：估價時點是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起訴之日；

第二問：用假設開發(fā)法確定項目在轉(zhuǎn)讓時點的價格；

第三問：是確定估價對象在1998年5月建成時的售價，故估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)來確定其屆時的價格。

四、估價技術路線確定過程及案例1.估價技術路線確定步驟（1）確定估價的基本事項。估價基本事項包括估價目的、估價對象、估價時點（設計估價路線的前提和基礎）。（2）確定價格內(nèi)涵。兩個層面的問題：一個是“什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”的問題，即采用什么價值標準。——一般是公開市場價值。另一個是“估什么類型的價值”的問題，根據(jù)估價目的不同，可能的價值類型有交易價格、投資價格、保險價格、課稅價格、抵押價格、補償價格等。（3）選擇適宜方法、途徑。估價方法要適宜、可行，盡可能從不同途徑推導估價對象的價格。（4）方法應用要點或者需要特殊處理的地方。2.估價技術線路設計案例某公司一幢辦公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層自營商鋪，3層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評估。估價技術路線設計如下：（1）明確估價基本事項

估價對象是某公司一幢辦公綜合樓，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3層以上那個為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。估價目的是為委托方以該房地產(chǎn)作為抵押貸款擔保物提供價值參考依據(jù)。

估價時點是2005年3月15日。例題（2）確定價格內(nèi)涵本次評估為抵押價值評估，按規(guī)范要求，應采用公開市場價值標準，因此估價價格內(nèi)涵確定為抵押物在設定抵押權(quán)時的正常市場價格，價格類型是房地產(chǎn)抵押價值。（3）選擇適宜方法、途徑途徑1選用成本法進行估價。行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進行抵押價值評估時，先分別測算房地產(chǎn)與土地的成本價格，再綜合形成整幢辦公綜合樓房地產(chǎn)的價格。選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金。途徑2選用市場法進行估價。先加上估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后用市場法測算該對象的公開市場價格，從得出的估價額中減去需要補交的土地出讓金即得出估價對象的抵押價值。途徑3選用收益法進行估價。先假設估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，然后將估價對象分為商業(yè)、辦公用房兩部分，再用收益法分別測算各部分的價值。二者相加形成估價對象總價值，從得出的估價總價值中減去需要補交的土地出讓金即得出估價對象的抵押價值。

基于估價對象資料可靠性，決定選用以上成本法、收益法兩種估價路線估價，將兩種估價方法的結(jié)果進行綜合分析后確定最終估價值。（4）方法應用要點或需要特殊處理的地方收益法何總哦土地使用年限應采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點起計，剩余年限為可收益年限。某市房地產(chǎn)管理局預出售直管公房，現(xiàn)委托評估公司進行出售價格評估。估價對象：謀取內(nèi)四個房管所直管公房（混合、磚木房屋共35000平方米）估價目的：對房管局直管公房做出售價價格評估估價時點：1994-6-9價值定義：房改售房價格估價技術路線設計如下：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價，再確定方法和途徑，是選取一類具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后再選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售價。例題評估人委托，要求對房地產(chǎn)保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度進行評估。試寫出該估價任務的技術路線。練一練2.估價方案的確定及估價報告的撰寫

1.熟悉估價作業(yè)方案的內(nèi)容；

2.掌握估價作業(yè)方案的編制。能力目標：會擬定估價作業(yè)方案。學習要求：一、估價作業(yè)方案內(nèi)容1.制定估價作業(yè)方案的意義（1）簡單的估價項目只需實施過程主動機，了解以往有效的工作方式和慣例。（2）技術難度大、工作量大、沒經(jīng)歷過的、重要性強的估價任務①首先研究擬定一個周密的估價作業(yè)方案，將耗費較多資源。②對于國際著名評估機構(gòu)，還將建立評估設計評價系統(tǒng)，用來評價已完成的評估設計方案。北京奧運場館拆遷評估項目為北京市重點項目，北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司通過公開招標取得了其中的3號標段住宅拆遷評估和7號標段非住宅非住宅拆遷評估項目（總共分為7個標段）。關于2002年8月正式開始拆遷評估工作。

3號標段是6個標段中戶數(shù)及建筑面積最多的標段，總戶數(shù)達415戶，總建筑面積達55000平方米，設計朝陽區(qū)兩個生產(chǎn)隊及中科院的部分公房，情況十分復雜，原有的基礎工作不是很完善，加之工程要求時間緊，公司評估人員借助項目管理技術通過研究制定縝密的實施方案，使得所有估價人員分工明確、目標明確、技術路線明確，實現(xiàn)了估價作業(yè)的優(yōu)化整合，確保了估價結(jié)果的質(zhì)量和可信度，同時提前4天完成委托任務。例如注：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》指出“在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案?！?.估價作業(yè)方案的主要內(nèi)容確定擬采用的估價技術路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法；擬調(diào)查收集的資料及其來源渠道；預計所需的時間、人力、經(jīng)費；擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。主要內(nèi)容（1）確定擬采用的股價技術路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法①估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法及這些估價方法的綜合運用；②對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價；③根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中說明理由；④優(yōu)先選用市場比較法；⑤收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法；⑥具有投資和再投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應選假設開發(fā)法作為其中一種估價方法；⑦在不適用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法時，可采用成本法；⑧估價方法的確定是根本，作業(yè)方案其他內(nèi)容應服務于方法的應用。（2）擬定調(diào)查收集的資料①若采用市場法，則須收集交易實例資料；②若采用收益法，則須收集收集實例資料；③若采用成本法，則須收集成本實例資料；④若采用基準地價法，則須收集基準地價資料等。例題：某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15公里。土地面積7672平方米；自用生產(chǎn)車間建筑面積1050平方米，臨街商業(yè)用房建筑面積580平方米，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門已將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預測某開發(fā)效益。請問房地產(chǎn)估價機構(gòu)應收集哪些資料？結(jié)合評估方法，為完成估價任務，需要調(diào)查收集的主要資料有：①現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實體、區(qū)域和權(quán)益）資料；②規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設計條件或詳細規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案或技術經(jīng)濟指標）；③該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價水平）（或經(jīng)營期的先進流量）資料；④該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或建造成本費用）；⑤相關稅費；⑥貸款利率；⑦該讀取類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；⑧該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補償費用；⑨市政配套費用和土地開發(fā)費用；⑩該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標準。（3）預計所需的時間、人力、經(jīng)費估價作業(yè)方案中，根據(jù)估價目的、估價對象、估價時點、估價報告出具日期以及估價項目的大小、難易和緩急，確定投入多少經(jīng)費和人力參加估價。（4）擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度主要是對往后要做的各項工作做出具體安排，包括對作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排，以便控制進度及協(xié)調(diào)合作，通常最好附以流程圖、進度表等，特別是對于那些大型、復雜的估價項目。二、編制方案方法及案例1.確定估價作業(yè)的具體因素（1）確定估價對象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)（2）確定估價范圍①估價對象的品質(zhì)特征②產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定如土地：坐落、編號、四至、形狀、用途等如建筑物：類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等剩余年限①土地估價②建筑物估價③合并估價一是空地二是有建筑物，但視為空地2.初選估價方法和人員3.估價工作進度安排4.其他項目名稱：深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場A球道（宗地號：A933-0001）價格評估。

委托方：深圳×××高爾夫球會有限公司

估價方：深圳市×××房地產(chǎn)評估有限公司

估價目的：是為深圳×××高爾夫球會有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)

估價時點：2003年7月1日估價作業(yè)方案明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務。為了保證工作高效和有序地展開，特別指定本估價作業(yè)方案，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面。1.估價技術路線（1）價值定義。本次評估的市場價值是指該估價對象在2003年7月1日，在正常市場條件下，進行合理銷售的價格，為委托方向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。（2）估價方法。細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料的基礎上認為：①高爾夫球場是具有收益性的物業(yè)，其球場的價值，在于通過球會的成立及運作，來體現(xiàn)其收益能力。球會管理水平和運作風格，可影響球場的收益潛能，我們可通過其收益來預測其市場價值，因此本次評估采用“收益法”作為本次評估的方法之一。高爾夫球場作為一個整體時方能發(fā)揮其價值，故很難確定哪部分收益來自哪一部分，我們在評估時，把該高爾夫球場A、B、C、D、E五個球道當做一個整體進行評估，通過計算整體的收益、成本、費用等來核算整個球場的價值然后按照一定的方法，把評估總價值按球道打球人流及球道用地面積綜合分攤，得出球道A的價值。②深圳市具有二十幾年的土地開發(fā)歷史，其開發(fā)成本的諸多構(gòu)成可以預測估算，同時委托方具有較完整的高爾夫球道開發(fā)成本費用資料，為本次評估提供了許多有參考價值的第一手資料?？紤]本次評估抵押貸款目的需要遵循保守性原則，因此“成本法”也作為本次評估高爾夫球道的方法之一。采用成本法進行評估時，將土地取得費用、前期費用、土地開發(fā)費用及場內(nèi)配套設施工程費、管理費、利息、利潤等項累加后便可求得土地成本價格。（3）估價結(jié)果確定?！俺杀痉ā闭_客觀地反映了高爾夫球場的生產(chǎn)價值構(gòu)成，其得出的評估結(jié)果，比較真實地反映了其成本價值，但對其收益能力和市場供求變化反應不靈敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高爾夫球場收益能力產(chǎn)生的商業(yè)價值，溶劑接近市場價格，但其方法的數(shù)據(jù)和相關參數(shù)卻因評估人員不同，評估結(jié)果容易受影響。根據(jù)估價對象特點、估價目的以及估價師經(jīng)驗，“成本逼近法”和“收益法”