房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 68課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理國(guó)家教學(xué)資源庫(kù)收益法報(bào)酬資本化法的公式一般公式、凈收益每年不變的公式、凈收益每年不變的公式的作用、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格公式收益期和持有期的測(cè)算收益期和持有期的確定凈收益的測(cè)算凈收益測(cè)算的基本原理、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題報(bào)酬率的確定報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)、報(bào)酬率的求取方法直接資本化法直接資本化法概述、收益乘數(shù)法的種類(lèi)、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)土地與建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合、土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)收益法總結(jié)估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換、凈收益與資本化率的匹配報(bào)酬率的求取方法求取報(bào)酬率的三種基本方法累加法市場(chǎng)提取法投資收益率排序插入法前提條件如，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)也稱(chēng)為安全利率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率資金的機(jī)會(huì)成本承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等報(bào)酬率的求取方法（一）累加法無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率報(bào)酬率報(bào)酬率的求取方法（二）市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。報(bào)酬率的求取方法可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元）報(bào)酬率（%）l1210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8在V＝A/Y的情況下，是通過(guò)V＝A/Y來(lái)求取Y，即可以將市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)上的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。通常為避免偶然性，應(yīng)盡量搜集較多的可比實(shí)例，求其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)。表中6個(gè)可比實(shí)例報(bào)酬率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為：（11.8%＋12.1%＋11.4%＋12.0%＋12.5%＋12.8%）÷6＝12.1%報(bào)酬率的求取方法（三）投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率操作步驟和主要內(nèi)容（1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料。（2）將所搜集的不同類(lèi)型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出