房地產(chǎn)估價(jià)原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 71課件講解

房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理國(guó)家教學(xué)資源庫(kù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)征收征用的需要房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)證券化的需要房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要涉及房地產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要土地有償使用的需要房地產(chǎn)行政管理的需要其他方面的需要1.人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的需要2.房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要3.房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?.查處涉及房地產(chǎn)違法違紀(jì)行為的需要涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要1.人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的需要涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要確定參考價(jià)時(shí)過(guò)低，被執(zhí)行人的合法權(quán)益受損過(guò)高，申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，或接受高價(jià)抵債處置參考價(jià)人民法院查封房地產(chǎn)后，對(duì)需要強(qiáng)制拍賣、變賣的房地產(chǎn)采取委托評(píng)估方式確定處置參考價(jià)，簡(jiǎn)稱參考價(jià)。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要為人民法院公平、公正確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)。2.房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要房地產(chǎn)分割離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及不宜實(shí)物分割一是房地產(chǎn)在實(shí)物上通常難以分割二是實(shí)物分割會(huì)嚴(yán)重破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值或明顯降低房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值折價(jià)或者拍賣、變賣的價(jià)款分配對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實(shí)物分割由雙方各得一半。委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該住房進(jìn)行估價(jià)。3.房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰婕胺康禺a(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要（1）使他人房地產(chǎn)受到污染（3）新建建筑物影響了相鄰房屋的通風(fēng)、采光、日照、視野等（4）建筑施工不慎使鄰近建筑物受損（5）房屋質(zhì)量缺陷給購(gòu)房人造成損失（2）人為災(zāi)害使他人房地產(chǎn)受損（6）修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損失（7）對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失（8）未能履約使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地給當(dāng)事人造成損失（10）其他房地產(chǎn)損害賠償對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)價(jià)值損失額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失其他財(cái)產(chǎn)損失停產(chǎn)停業(yè)損失搬遷費(fèi)臨時(shí)安置費(fèi)為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定損害賠償金額提供參考依據(jù)涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要3.房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰猍例]某辦公樓工程基礎(chǔ)施工中，造成鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的門窗變形、墻體開裂和基礎(chǔ)不均勻沉降等。該住宅樓總建筑面積5500m2，共60套住房，有60戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金為2000元/月，在受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/m2；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為180萬(wàn)元，并需要居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1000元，臨時(shí)安置費(fèi)平均每戶每月2000元；該住宅樓即使修復(fù)后，也會(huì)因曾受損使人們心理減價(jià)3%。涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要計(jì)算：①該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額；②修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額；③修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用；④該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)；⑤該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額；⑥該損害造成的總損失額；⑦如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額。涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要①

該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額即受損前后的市場(chǎng)價(jià)格差：（6000－5200）×5500＝440.00（萬(wàn)元）②修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額修復(fù)后前的市場(chǎng)價(jià)格差，即：[6000×（1－3%）－5200]×5500＝341.00（萬(wàn)元）③修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：180＋0.1×2×60＋0.2×6×60＝264.00（萬(wàn)元）涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要④該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)比較修復(fù)的必要費(fèi)用（成本）與修復(fù)的價(jià)值增值（收益）。如前者≦后者，可修復(fù)；反之，不可修復(fù)。因?yàn)樾迯?fù)成本264萬(wàn)元＜修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額341萬(wàn)元（修復(fù)收益），所以在經(jīng)濟(jì)上可修復(fù)。⑤該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額房地產(chǎn)價(jià)值減損（本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額）之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：0.1×2×60＋0.2×6×60＝84.00（萬(wàn)元）涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要⑥該損害造成的總損失額修復(fù)的必要費(fèi)用和修復(fù)后的價(jià)值減損額，即：264＋0.6×3%×5500＝363.00（萬(wàn)元）⑦如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額給予每戶的賠償金額包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額，或者總損失額減去修復(fù)工程費(fèi)后的余額，即：0.1×2＋0.2×6＋0.6×3%×5500÷60＝3.05（萬(wàn)元）涉及房地產(chǎn)的行賄受賄、瀆職等違法違紀(jì)行為對(duì)于國(guó)家工作人員非法收受他人房地產(chǎn)的“受賄罪”，所收受房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)涉嫌犯“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪”的，是否存在低價(jià)出讓對(duì)于犯“非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪”的，其低價(jià)的程度如