工作領(lǐng)域9 風(fēng)險管23課件講解

工作領(lǐng)域9風(fēng)險管理工作領(lǐng)域描述風(fēng)險管理可以為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境、保障經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)、還能促進(jìn)決策的科學(xué)化。風(fēng)險防范是確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)持續(xù)不斷的基礎(chǔ)工作。及時識別交易風(fēng)險、控制風(fēng)險、促成交易是做好交易服務(wù)業(yè)務(wù)的核心。防控結(jié)合管理交易風(fēng)險、規(guī)范談判簽約防范交易風(fēng)險，可以讓客戶放心、滿意，提高房地產(chǎn)交易服務(wù)質(zhì)量。所以，風(fēng)險管理也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員核心工作之一，是經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員時時刻刻留心注意的重要工作領(lǐng)域，需要具備相應(yīng)的工作技能。工作領(lǐng)域內(nèi)容風(fēng)險識別與防范；風(fēng)險控制；

防控結(jié)合管理交易風(fēng)險。工作技能要求1.能夠理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工匠精神；2.能夠進(jìn)行風(fēng)險識別；3.能夠進(jìn)行風(fēng)險防范；4.能夠進(jìn)行風(fēng)險控制；5.能夠防控交易中人、房、合同、操作以及政策的風(fēng)險；6.能夠規(guī)范談判簽約防范交易風(fēng)險；7.能夠撰寫經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險管理方案。任務(wù)2風(fēng)險控制戴小清2.1任務(wù)分析風(fēng)險控制任務(wù)內(nèi)容主要有2項(xiàng)：（1）制定風(fēng)險控制方法；（2）風(fēng)險事件應(yīng)急響應(yīng)管理；

2.2任務(wù)流程風(fēng)險控制任務(wù)流程有6個步驟：（1）工作準(zhǔn)備；（2）認(rèn)識風(fēng)險控制的意義；（3）認(rèn)識風(fēng)險事件；（4）掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險控制方法；（5）風(fēng)險事件應(yīng)急響應(yīng)管理——以貝殼公司為例；（6）撰寫風(fēng)險控制綜合報告。2.3任務(wù)實(shí)施1.工作準(zhǔn)備（1）A+房源系統(tǒng)與貝殼找房App；（2）風(fēng)險識別與防范總結(jié)報告。2.認(rèn)識風(fēng)險控制的意義風(fēng)險控制是致力于消除、回避和減少風(fēng)險發(fā)生的機(jī)會，限制風(fēng)險損失的擴(kuò)大。風(fēng)險控制的意義重大：（1）為客戶、業(yè)主提供安全、專業(yè)的服務(wù)。提前規(guī)避風(fēng)險，提供更專業(yè)的服務(wù)，給客戶、業(yè)主減少麻煩，獲得更多認(rèn)可。（2）降低失誤率，提高簽單成功率。提前做好風(fēng)險防范，提高簽單成功率，有效提升業(yè)績。（3）減少售后糾紛概率。有效防范風(fēng)險，降低客戶簽約后的投訴率，避免將寶貴時間消耗在糾紛處理上。3.認(rèn)識風(fēng)險事件（1）風(fēng)險事件也稱風(fēng)險事故。是指釀成事故和生命財產(chǎn)損失、損害的偶發(fā)事件，是造成損害的直接原因和條件。風(fēng)險事件是損失的媒介。只有通過風(fēng)險事件的發(fā)生，才能導(dǎo)致?lián)p失。（2）風(fēng)險與風(fēng)險事件。風(fēng)險一般只是一種潛在的危險，而風(fēng)險事件的發(fā)生使?jié)撛诘奈ｋU轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實(shí)的損失。風(fēng)險事件意味著風(fēng)險的可能性轉(zhuǎn)化成了現(xiàn)實(shí)性。（3）風(fēng)險事件與風(fēng)險因素。對于某一事件，在一定條件下，如果它是造成損失的直接原因，它就是風(fēng)險事件；而在其他條件下，如果它是造成損失的間接原因，它便是風(fēng)險因素。（4）風(fēng)險事件發(fā)生的根源。主要有三種：1）自然現(xiàn)象。如地震、臺風(fēng)、洪水、疫病流行等。2）社會政治、經(jīng)濟(jì)的變動。如戰(zhàn)爭、革命、暴亂等社會政治事件，以及通貨膨脹、緊縮、金融危機(jī)等經(jīng)濟(jì)事件。3）意外事故。由于人的疏忽過失行為，導(dǎo)致的損害事件。如汽車相撞、輪船傾覆，失足跌落、操作失誤等。（5）事件風(fēng)險也不只有負(fù)面的事件，還包括可能刺激企業(yè)發(fā)展的正面事件，如國家頒布有利于公司所在行業(yè)發(fā)展的政策。4.掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險控制方法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有效的風(fēng)險控制方法有4個：（1）避免風(fēng)險。又稱回避風(fēng)險，當(dāng)考慮到風(fēng)險很大、可能造成的損失也很大且難以控制時，決定放棄某一計劃或方案，從而避免由此可能產(chǎn)生的損失后果，達(dá)到回避因從事該項(xiàng)活動可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的目的。（2）預(yù)防風(fēng)險。在風(fēng)險發(fā)生之前，采取一切減少風(fēng)險發(fā)生的頻率與損失程度的具體措施，通過消除或減少風(fēng)險因素來實(shí)現(xiàn)風(fēng)險控制。（3）分散風(fēng)險。采取以增加風(fēng)險單位數(shù)量來提高風(fēng)險的可測性，平衡風(fēng)險損失，降低風(fēng)險成本。人們常說的不要把雞蛋放在一個籃子里，也就是為了分散風(fēng)險。（4）抑制風(fēng)險。當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時或發(fā)生后，要果斷采取各種防止損失的措施，把風(fēng)險可能造成的損失減少到最小。抑制風(fēng)險又可以劃分為防損和減損。5.風(fēng)險事件應(yīng)急響應(yīng)管理——以貝殼公司為例（1）風(fēng)險事件應(yīng)急響應(yīng)管理涉及監(jiān)管處罰。監(jiān)管部門對集團(tuán)、城市公司、品牌企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險事件應(yīng)急響應(yīng)管理失當(dāng)?shù)?，采取罰金、停網(wǎng)簽、關(guān)停、特定檢查、整改、約談、行業(yè)禁入等措施。（2）風(fēng)險事件界定。1）引發(fā)重大賠付事件界定。指公司有責(zé)的業(yè)務(wù)風(fēng)險事件，可能引發(fā)客戶投訴并導(dǎo)致賠付的事件。2）對業(yè)務(wù)有影響事件界定。指可能對公司內(nèi)部產(chǎn)生重大影響，需要對現(xiàn)有產(chǎn)品、門店業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大調(diào)整的事件，如新法規(guī)、政策、紅頭文件等。3）影響公司聲譽(yù)事件界定。指媒體介入，可能影響公司聲譽(yù)的事件。4）涉刑與民事案件界定。有2種：一是貝殼體系內(nèi)員工作為涉訴主體的刑事案件；二是貝殼體系內(nèi)公司作為涉訴主體的民事案件。5）其他業(yè)務(wù)風(fēng)險事件界定。指可能影響公司正常經(jīng)營或者員工人事的案件。（3）建立風(fēng)險事件應(yīng)對體系。見圖9-1。

圖9-1貝殼公司風(fēng)險事件應(yīng)對體系1）成立集團(tuán)風(fēng)險防控委員會。是平臺及城市升級風(fēng)險事件處理的歸口管理組織。①品質(zhì)部門。處理客訴及經(jīng)紀(jì)人違規(guī)行為判定，并負(fù)責(zé)應(yīng)對方案中所有涉及到城市、品牌、門店、經(jīng)紀(jì)人的運(yùn)營工作。②GR部門。對接政府、了解監(jiān)管動態(tài)。③法務(wù)部門。就事件可能帶來的法律風(fēng)險給于專業(yè)意見。④PR部門。負(fù)責(zé)媒體對外應(yīng)答。2）成立城市風(fēng)險管理決策委員會。①主席。授權(quán)——賦予危機(jī)管理部門及人員履行職責(zé)所需權(quán)限；決策——審議應(yīng)對處置方案，牽頭進(jìn)行應(yīng)對，根據(jù)方案履行應(yīng)對職責(zé)，并對應(yīng)急處置結(jié)果負(fù)責(zé)。②常任聯(lián)席成員，組成：●風(fēng)險聯(lián)絡(luò)官-品質(zhì)；●政府事務(wù)聯(lián)絡(luò)官-GR；●法律顧問-法務(wù)負(fù)責(zé)人；●對外發(fā)言人-PR。具體職責(zé)參見《貝殼x城市風(fēng)險管理決策委員會規(guī)范》。③聯(lián)席成員，組成：各具體經(jīng)辦人員。具體職責(zé)參見《貝殼x城市風(fēng)險管理決策委員會規(guī)范》。（4）制定風(fēng)險事件應(yīng)對流程。貝殼業(yè)務(wù)風(fēng)險事件應(yīng)對流程是通過系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析，建立風(fēng)險控制模型。見圖9-2。圖9-2貝殼公司風(fēng)險事件應(yīng)對流程6.撰寫風(fēng)險控制綜合報告集成上述2-5內(nèi)容，形成風(fēng)險控制綜合報告。

2.4必備業(yè)務(wù)知識1.風(fēng)險控制理論（1）多米諾骨牌理論。海因里希（H.W.Heinrich）從1920年代發(fā)生在美國的許多工業(yè)事故中發(fā)現(xiàn)，80％的意外事故是由于工人的不安全行為導(dǎo)致的，而其余的則是其它因素，如有缺陷的機(jī)械設(shè)備?；谶@個事實(shí)，他提出了多米諾骨牌理論，認(rèn)為損失控制應(yīng)重視人為因素管理，即加強(qiáng)安全規(guī)章制度建設(shè)，向員工灌輸安全意識，以杜絕容易導(dǎo)致事故的不安全行為。（2）能量破壞性釋放理論。1970年代，哈頓（W.Haddon）提出了能量破壞性釋放理論。他認(rèn)為人員或財產(chǎn)損失基本上是能量的意外破壞性釋放的后果，如颶風(fēng)、閃電、車禍、火災(zāi)等。該理論認(rèn)為，損失控制應(yīng)重視機(jī)械或物的因素的管理，即為人們創(chuàng)造一個更為安全的物質(zhì)環(huán)境。為了預(yù)防或減少意外傷害，他提出了10種控制能量破壞性釋放的策略。2.風(fēng)險控制（1）風(fēng)險控制。指風(fēng)險管理者采取各種措施和方法，消滅或減少風(fēng)險事件發(fā)生的各種可能性，或者減少風(fēng)險事件發(fā)生時造成的損失。企業(yè)經(jīng)營過程中，總會有些事情是不能控制的，風(fēng)險總是存在的。所以，必須掌握風(fēng)險控制方法。（2）風(fēng)險控制方法。有四種基本方法。1）風(fēng)險回避。指在完成項(xiàng)目風(fēng)險分析與評價后，如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率很高，考慮到風(fēng)險存在和發(fā)生的可能性很高，損失也很大，又沒有其他有效的對策來降低風(fēng)險時，主動放棄或拒絕實(shí)施可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的原有項(xiàng)目、計劃或方案，或改變項(xiàng)目、目標(biāo)等，使其不發(fā)生或不再發(fā)展，從而避免可能產(chǎn)生的潛在損失。風(fēng)險回避具有簡單易行，全面徹底的優(yōu)點(diǎn)，能將風(fēng)險的概率降低到零，但回避風(fēng)險的同時也放棄了獲得收益的機(jī)會。風(fēng)險回避是投資主體有意識地放棄風(fēng)險行為，完全避免特定的損失風(fēng)險。簡單的風(fēng)險回避是一種最消極的風(fēng)險處理辦法，因?yàn)橥顿Y者在放棄風(fēng)險行為的同時，往往也放棄了潛在的目標(biāo)收益。一般只有在以下情況下才會采用這種方法：①投資主體對風(fēng)險極端厭惡；②存在可實(shí)現(xiàn)同樣目標(biāo)的其他方案，其風(fēng)險更低；③投資主體無能力消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險；④投資主體無能力承擔(dān)該風(fēng)險，或承擔(dān)風(fēng)險得不到足夠的補(bǔ)償。2）損失控制。損失控制不是放棄風(fēng)險，而是制定計劃和采取措施降低損失的可能性或者是減少實(shí)際損失?？刂频碾A段包括：事前、事中和事后三個階段。事前控制的目的主要是為了降低損失的概率，事中和事后的控制主要是為了減少實(shí)際發(fā)生的損失。3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移。是指通過合同或非合同的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給另一個人或單位的一種風(fēng)險處理方式。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是對風(fēng)險造成的損失的承擔(dān)的轉(zhuǎn)移，可大大降低經(jīng)濟(jì)主體的風(fēng)險程度。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是合同和保險。①合同轉(zhuǎn)移。通過簽訂合同，可以將部分或全部風(fēng)險轉(zhuǎn)移給一個或多個其他參與者。②保險轉(zhuǎn)移。通過投入少量投保費(fèi)，把風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。保險是使用最為廣泛的風(fēng)險轉(zhuǎn)移方式。③風(fēng)險轉(zhuǎn)移構(gòu)成要件。對動產(chǎn)來說，買賣合同生效→交付=風(fēng)險轉(zhuǎn)移；對不動產(chǎn)來說，買賣合同生效→（交付）占有=風(fēng)險轉(zhuǎn)移。對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。④房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。4）風(fēng)險自留。即風(fēng)險承擔(dān)，如果損失發(fā)生，經(jīng)濟(jì)主體將以當(dāng)時可利用的任何資金進(jìn)行支付。風(fēng)險保留包括無計劃自留、有計劃自我保險。