房地產估價原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 36課件講解

房地產估價原理與方法

上海城建職業(yè)學院袁媛房地產經(jīng)營與管理國家教學資源庫合法原則的含義要求房地產估價結果是在依法判定估價對象權益狀況下的價值或價格。“法”是廣義概念憲法和相關法律、行政法規(guī)估價對象所在地的地方性法規(guī)締結或者參加的相關國際條約國務院及其各部門頒發(fā)的相關決定、命令、部門規(guī)章和政策及技術規(guī)范最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關司法解釋估價對象所在地的地方政府規(guī)章和政策以及估價對象的土地使用權出讓合同、房屋租賃合同合法原則的含義遵循理由：房地產價值實質上是房地產權益的價值理論上，任何權利狀況的房地產都可以成為估價對象依法判定的權益包括依法判定的權利類型及歸屬，以及使用、處分等權利。遵守合法原則的要求（1）依法判定的權利類型及歸屬，一般應以房地產權屬證書、權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據(jù)。房屋權屬證書：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》三種。土地權屬證書有：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》四種?？h級以上房產管理和土地管理共同工作可能頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權證書有《房地產權證》、《房地產共有權證》和《房地產他項權證》三種。（2）依法判定的使用權利，應以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管制等)為依據(jù)。城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，對該宗土地進行估價應當以其使用符合這些規(guī)定為前提。城市規(guī)劃規(guī)定為居住用途，雖從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，應當以居住用途為前提來估價?；蛏暾堊兏鼮樯虡I(yè)用途或容積率等并且獲得批準后才能按照批準后的條件估價遵守合法原則的要求（3）在依法判定的處分權利方面，應以法律、法規(guī)、政策或者合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產，不應作為以該種處分方式為估價目的的估價對象，或者委托人要求評估該種處分方式下的價值的，其評估價值應為零。（4）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。評估政府定價或政府指導價的房地產，應當遵守政府定價或政府指導價。新建的經(jīng)濟適用住房的價格——符合國家規(guī)定的經(jīng)濟適用住房價格構成和對利潤率的限定農地征收——符合國家有關農地征收補償?shù)姆?、法?guī)和政策城市房屋征收拆遷