2023年銀行從業(yè)資格考試公司信貸資料貸款抵押分析

2023年銀行從業(yè)資格考試《企業(yè)信貸》精髓資料：貸款抵押分析

貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的狀況下，將財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，銀

行持有抵押財產(chǎn)H勺擔保權(quán)益，當借款人不履行借款協(xié)議步，銀行有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍

賣、變賣該財產(chǎn)H勺價款優(yōu)先受償。一、貸款抵押設定條件

1.抵押的范圍

根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的I下列財產(chǎn)可以抵押：

私有財產(chǎn)一一所有權(quán);公共財產(chǎn)一一使用權(quán)

①抵押人所有口勺房屋和其他地上定著物；

②抵押人所有的機器、交通運送工具和其他財產(chǎn)；

③抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品；

⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

⑥依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

不得抵押的財產(chǎn)有：

①土地所有權(quán);

②耕地、宅基地(但有尤其規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

③學校、幼稚園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、石會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施

和其他社會公益設施；

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議日勺財產(chǎn)；

⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

⑥依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

2.貸款抵押額度確實定

(1)抵押物的認定一一所有權(quán)認定

作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。

因此,銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。對國有企業(yè),應當查對抵押物的所有權(quán);實行租

賃經(jīng)營責任制的企業(yè),要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明；集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作

抵押時，除應當查對抵押物所有權(quán)外,還應驗證董事會或職工代表大會同意日勺證明；用共有財

產(chǎn)作抵押時,應獲得共有人同意抵押時證明，并以抵押人所有日勺份額為限。

(2)抵押物日勺估價

抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。

①估價措施。由于我國H勺法律尚未就抵押物估價問題做出詳細規(guī)定，一般的I做法是由抵

押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物口勺價值，委托具有評估費格的中介機構(gòu)予以評估或銀行自行

評估。一般及I估價措施是：

對于房屋建筑的估價，重要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新IH程度和也許繼續(xù)使

用的年限、本來口勺造價和目前口勺造價等原因；

對于機器設備日勺估價:重要考慮的原因是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊；

對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的I估價，重要是考慮抵押物的市場價格、估計市場漲落、抵

押物銷出前景；

對可轉(zhuǎn)讓的I土地使用權(quán)H勺估價，取決于該土地的用途、土地日勺供求關(guān)系。

此外，估價H勺時間性和地區(qū)性，也都會對評估成果產(chǎn)生一定的影響。

②抵押率確實定一一抵押物口勺杠桿作用

在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高下直接影響了抵押物價值的大

小。確定抵押率日勺根據(jù)重要有如下兩點內(nèi)容。

一是抵押物日勺合用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物合用性要強，由合用性判斷其變現(xiàn)能力。

對變現(xiàn)能力較差H勺，抵押率應合適減少。

二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析:

實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗導致的貶值;

功能性貶值,即由于技術(shù)相對落后導致的I貶值；

經(jīng)濟性貶值,即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值.

信貸人員應根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能九充足考慮抵押物價值的變動趨勢,

科學地確定抵押率。

擔保審查和審定人員應認真審核抵押率計算措施，精確確定抵押率。抵押率計算公式為:

抵押率二擔保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額又100%

(3)貸款抵押額度確實認

由于抵押物在抵押期旬會出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費用，以及貸款有

利息、逾期有罰息等原因:銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價U勺貸款，貸款額度要在

抵押物的評估價值與抵押貸款率II勺范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為：

抵押貸款額;抵押物評估值X抵押貸款率

抵押人所擔保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值。財產(chǎn)長押后，該財產(chǎn)的價值不不大于所擔

保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押，但不得超過其他額部分。

(4)抵押協(xié)議的簽訂

貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押協(xié)議。抵押協(xié)議包括如下內(nèi)容:

①被擔保日勺主債權(quán)種類、數(shù)額;

②債務人履行債務時期限；

③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；

④抵押擔保的范圍;

⑤當事人認為需要約定的其他事項。

根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，還應按有關(guān)規(guī)定辦理抵

押登記手續(xù)，方可獲得貸款。

3.抵押的效力

(1)抵押擔保的范圍

抵押擔保H勺范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)H勺費用。假如抵

押協(xié)議另有規(guī)定H勺，按照規(guī)定執(zhí)行。

(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

兩個捆綁：抵押權(quán)和債權(quán)捆綁,抵押價值與債務捆綁

在抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應當告知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓

物已經(jīng)抵押的狀況;

轉(zhuǎn)讓抵押物的價款與抵押物價值的比較?？傊?，抵押權(quán)不得與其擔保的債權(quán)分離而單獨

轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。

(3)抵押物的保全一一價值的保全

在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不妥或保管不善,足以使抵押物價值減少

時，有權(quán)規(guī)定抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權(quán)規(guī)定抵押人恢復抵押物的

價值，或者提供與減少的價值相等的擔保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的,銀行只能

在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)規(guī)定提供擔保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)口勺

擔保?？傊?，抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同步存在，債權(quán)消失的，抵押權(quán)也消失。

(4)抵押權(quán)的實現(xiàn)

抵押擔保雖然具有現(xiàn)實性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔保日勺債權(quán)同步存在的。抵押貸款

到期，若借款人能足額準時償還本息，則抵押自動消失。若借款人不能準時償還貸款本息，

或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實現(xiàn)。

二、貸款抵押風險分析

為防止抵押協(xié)議無效導致貸款風險，銀行抵押貸款首先要做好風險分析工作，只有詳備日勺

風險分析加上完備FI勺風險防備才能真正保證貸款抵押口勺安全性。

1.貸款抵押風險分析

(1)抵押物虛假或嚴重不實

(2)未辦理有關(guān)登記手續(xù)

我國《擔保法》規(guī)定了要辦理抵押物登記，否則抵押協(xié)議無效。

(3)將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

共有財產(chǎn)是指兩人以上對同一財產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財產(chǎn)抵押時,按照共有財產(chǎn)共同

處分的原則，應當經(jīng)得各共有法人的同意才能設置,否則抵押無效。

(4)以第三方的財產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意

(5)資產(chǎn)評估不真實,導致抵押物局限性值

(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

(7)因主協(xié)議無效,導致抵押關(guān)系無效

(8)抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

2.貸款抵押的風險防備

(1)對抵押物進行嚴格審杳

首先要保證抵押物的真實性一一〉另首先保證抵押物H勺合法性一一》最終認真查驗抵押物

的I權(quán)屬，保證抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時一定要認真仔細，尤其要注

意如下狀況：用合作企業(yè)財產(chǎn)抵押時，必須經(jīng)全體合作人同意并共同出具抵押申明。

(2)對抵押物日勺價值進行精確評估

這是保證抵押物足值的關(guān)鍵。在實際操作中，銀行一般規(guī)定抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機構(gòu)

出具的評估匯報，并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就規(guī)定銀行認真審查評估匯報的

真實性和精確性，防止評估價值中摻有水分.貸款一旦發(fā)放后，銀行應按照一定H勺時間頻率

對抵押物價值進行評估?？梢?抵押物價值評估是一項常常性口勺工作。

(3)做好抵押物登記工作，保證抵押關(guān)系