《影響深圳房價的主要因素及調(diào)控政策研究》14000字（論文）

影響深圳房價的主要因素及調(diào)控政策研究摘要近年來，深圳居高不下的房價成為一個熱點問題，引起各界關注。而由高房價引發(fā)的一系列住房難、人民生活水平下降、大量人才流失等現(xiàn)象引起了政府的高度關注，由此深圳市政府出臺了一系列的調(diào)控政策以穩(wěn)定房價。但是調(diào)控成效不夠明顯，深圳房價的漲幅仍然位居全國之首。本文通過分析2010-2018年的相關房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，梳理深圳市房地產(chǎn)調(diào)控歷程，并且分析調(diào)控政策失效的表現(xiàn)及原因，發(fā)現(xiàn)貨幣政策、經(jīng)濟發(fā)展、投資性需求和地價是導致深圳高房價的重要原因，并通過借鑒國內(nèi)外相關房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗，提出深圳市房地產(chǎn)調(diào)控的建議。即明確深圳市地方政府的職責,加大保障性住房工程建設的力度,完善公共資源的建設,保持房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策穩(wěn)定性這四個重點,以期推動深圳市房地產(chǎn)市場的健康和諧發(fā)展。[關鍵詞]房價；貨幣政策；投資性需求；地價目錄TOC\o"1-2"\h\u162131前言 136331.1研究背景 1297431.2研究目的和意義 2254592文獻綜述 3100202.1房價研究現(xiàn)狀 320572.2房價調(diào)控政策研究現(xiàn)狀 4333深圳房地產(chǎn)概述 7111193.1深圳市城市簡介 77523.2深圳房地產(chǎn)發(fā)展歷程 8295994影響深圳房價的主要因素 12291014.1貨幣政策對房價的影響 1297624.2投資性需求對房價的影響 14245994.3經(jīng)濟對房價的影響 14170714.4地價對房價的影響 16261605深圳房價調(diào)控政策失靈 19255375.1失靈的表現(xiàn) 1953805.2失靈的原因 2073646國內(nèi)外房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗借鑒 2398816.1國外-保障性住房建設體系經(jīng)驗借鑒 2327656.2國內(nèi)-重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗借鑒 23272097深圳市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策建議 25133087.1明確地方政府職責，完善績效考核 25146237.2加大保障性住房建設力度 25294267.3完善公共資源建設 25230227.4保持房地產(chǎn)政策調(diào)控的穩(wěn)定性 25222838結論和展望 2715156參考文獻 281前言1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是我們黨和國家經(jīng)濟的一個支撐型產(chǎn)業(yè),對于我們國家經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)市場的風云變幻,向來都會與經(jīng)濟的風向緊密聯(lián)系在一起。同時,房地產(chǎn)行業(yè)還與當前的民生問題息息相關,關乎人民生活水平與社會和諧。近年來，深圳房價領漲全國成為了社會發(fā)展的熱點話題，住房問題也受到越來越多人的關注?？v觀近十年來的發(fā)展歷程，深圳房價的上漲速度，令人瞠目結舌，從2006年不足1萬元/㎡，暴漲至2020年的7萬多元/㎡，漲幅位居全國榜首。數(shù)據(jù)來源于：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)深圳隨著房價的大幅的上漲，雖然對深圳的經(jīng)濟增長、財政收入帶來了積極影響。從深圳的經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局和長遠利益角度出發(fā),過高的房價將有可能對深圳帶來負面影響,甚至影響深圳這個城市的核心競爭力，而這必須加以重視。深圳瘋狂飆漲的房價，其實也蘊含著房地產(chǎn)泡沫?；仡櫄v史上，日本、東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫和美國的次貸危機，都伴隨著房地產(chǎn)價格的猛烈震動。房地產(chǎn)價格的暴跌暴漲容易導致銀行信貸出現(xiàn)大量的壞賬，沖擊金融體系，最終爆發(fā)金融危機。在經(jīng)濟全球化越來越越深入的今天，國際上每一次房地產(chǎn)泡沫的奔潰都極易引發(fā)一系列的危機，造成全球性的金融危機，這提醒著我們必須提防房地產(chǎn)泡沫背后生成的原因，并且能夠提前應對。2010年初開始,政府便出臺了一系列遏制房價高漲的政策,這也正昭示了政府整治高房價的決心。雖然取得了一定效果，在一定時間內(nèi)一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場失靈，但房價持續(xù)走高、房地產(chǎn)供求不平衡等現(xiàn)象依然普遍存在。從長期來看，政府出臺的相關調(diào)控政策效果欠佳，未能真正取得抑制高房價的成效。本文試圖分析2010-2018年深圳房價居高不下的原因，并且從理論和實踐上為深圳市政府后續(xù)出臺相關調(diào)控政策提出切實可行的建議。1.2研究目的和意義1.2.1研究目的首先，本文將分析影響深圳房價的幾大主要因素，并且以大量數(shù)據(jù)佐證觀點；其次，分析近年來政府出臺相關調(diào)控政策的歷程及失靈原因，針對分析的結果，試圖提出促進深圳市房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的意見及建議，試圖豐富深圳高房價原因探析及調(diào)控政策領域的學術研究。1.2.2研究意義房地產(chǎn)業(yè)作為我們國民經(jīng)濟的一個重要支柱性行業(yè),無論是區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫還是全國性的房地產(chǎn)泡沫奔潰,都會對自己本國的經(jīng)濟造成不小的影響和沖擊,對于國民經(jīng)濟的也會帶來不利的影響,同時也會給人民的生活帶來負面影響。而深圳作為我國改革開放的龍頭，與國內(nèi)其他城市相比，其房地產(chǎn)市場程度明顯更高，具有非常強的代表性。王國軍和劉水杏（2004）探析地區(qū)房地產(chǎn)泡沫生成的原因，并對其做出準確的判斷是國家實施各項調(diào)控政策的前提。高平（2010）創(chuàng)造性地提出從空間視角研究深圳房地產(chǎn)泡沫的生成，提供了一條化解房地產(chǎn)泡沫危機的新途徑。在我們每個中國人的心中,"家"一直都已經(jīng)占據(jù)著重要的地位,有了自己的房子，我們才能真正可以算是真正傳統(tǒng)意義上的一個家。因此如何真正解決好家庭住房這個重大問題一直以來都都是我們關系國家和社會民生的一件重要頭等大事,也將更加切實有利于貫徹落實習總書記多次提出的"房子是用來住的,而不是用來炒的"。地方政府如何在中央政府頒布的調(diào)控政策范圍內(nèi)創(chuàng)造性地建立和完善適合本區(qū)域的房地產(chǎn)長期調(diào)控政策也是我們值得關注和探討的。因此,探究深圳高房價背后的成因和相關政策，對于調(diào)控深圳市房地產(chǎn)價格和促進房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展，乃至全市國民經(jīng)濟穩(wěn)定均具有很大的現(xiàn)實意義。

2文獻綜述2.1房價研究現(xiàn)狀2.1.1國外房價研究現(xiàn)狀國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展較早，隨著城市化的進程，房地產(chǎn)市場漸趨成熟，房地產(chǎn)價格波動幅度不大，相關的房價理論研究也漸趨完善。國外房地產(chǎn)相關理論研究主要集中在住宅價格影響因素、住宅價格模型開發(fā)、房地產(chǎn)泡沫等方面。（1）住宅價格影響因素Geoff和Kenny（1999）研究認為，從長期來看，房地產(chǎn)市場的價格變化主要受價格和需求相互影響的機制。從這個機制來看，該學者持房地產(chǎn)市場的價格變化與其他商品市場的價格變化理論一致的意見。Bartik和TimothyJ（1991）研究了居民人口和收入水平對房地產(chǎn)價格的影響，他通過實證研究表明人口和就業(yè)機會的增長會促進房地產(chǎn)價格的上漲，但是增長的幅度在不同的區(qū)域也要顯著性的差異，需要區(qū)別看待。（2）銀行信貸和房地產(chǎn)泡沫國外的學者也有豐富的學術研究成果,他們從銀行的信貸、房地產(chǎn)的價格與經(jīng)濟的增長這三者之間的互動性關系來如實研究。Allen和Gale（2000）研究認為當投資者使用借貸資金進行投資并且負有的責任是有限程度時，投資行為將表現(xiàn)出巨大的風險偏好。這種行為易產(chǎn)生過度需求和信貸，最終導致資產(chǎn)價格超過均衡價格從而產(chǎn)生泡沫。當投資者涌向房地產(chǎn)市場時，房地產(chǎn)價格也會受到影響，最終導致房地產(chǎn)泡沫的生成。2.1.2國內(nèi)房價研究現(xiàn)狀我國的房地產(chǎn)市場化起步較晚，從改革開放到現(xiàn)在共30年時間，但發(fā)展卻是迅速的。而房地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，這些問題也引起了國內(nèi)有關學者的關注，從而對其進行研究。目前，國內(nèi)的大部分研究都是在結合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際基礎上，研究地價、經(jīng)濟增長、宏觀經(jīng)濟政策等方面對房地產(chǎn)價格的影響機制。（1）全國范圍在房價和地價影響方面，姚先國和黃煒華（2001）通過建立數(shù)學模型研究分析了二者之間的相互關聯(lián)關系，研究結果表明二者之間具有較強的相互關聯(lián)關系，但是構不成線性關系，房地產(chǎn)市場價格的主要影響因素就在于當時居民對房地產(chǎn)的需求。劉琳和劉洪玉（2003）則從經(jīng)濟學的角度分析了房價和地價的關系。研究認為：從市場需求的角度出發(fā)來看,房價的上漲會導致地價的大幅提高;從市場供給觀點的角度分析來看,地價的波動性是推動房價波動上升的一個重要因素,二者相互影響。（2）深圳房價深圳房價領跑全國，其數(shù)據(jù)樣本具有獨特性，有別于國內(nèi)其他城市，通過對深圳房價的研究，能夠更深刻的了解到中國房地產(chǎn)業(yè)的全面性。孟慶春、李曉晨分析我國深圳等大城市房價高的現(xiàn)狀,然后運用結構方程模型.以調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，全面客觀地對高房價的成因進行識別。毛岱瑋(2015)通過一種計量方法模型,分析了一個影響深圳房價的因素中主要有三個指標,認為目前影響深圳房價重要的因素就是深圳消費者的人均收入水平、房地產(chǎn)商的成本與其在市場上的競爭狀態(tài)以及受到政府和社會金融制度等的支撐,進而得出了房地產(chǎn)商在市場中成本的影響能力占據(jù)五成,成為最大影響因素。林虹（2016）則通過對房價走勢和政策的研究，將深圳房價領漲的原因歸結于政策紅利、人口結構、和地方債務。陳珂、陳偉（2017）運用深圳1998-2015年數(shù)據(jù)、利用線性回歸模型實證GDP與工資關系，并用工資線性解釋房價，以此來研究GDP、工資和房價之間的關系。孫月明（2018）對深圳市近年來商品住宅的地價和房價相關數(shù)據(jù)進行分析，進而對房價和地價的關系進行總結。孫月明(2018)通過對深圳市近年來各類商品住宅地價與房屋銷售量之間的相關性數(shù)據(jù)分析總結,進而針對性地將其與房屋銷售量之間的相關性數(shù)據(jù)進行了總結。易憲容(2020)則是通過研究將深圳目前房價居高不下歸結為一個尚未建立并以消費為基礎而被主導的以房地產(chǎn)市場。2.2房價調(diào)控政策研究現(xiàn)狀2.2.1國外房價調(diào)控研究現(xiàn)狀國外關于房地產(chǎn)行業(yè)政策性調(diào)控方面問題研究起步較早,已經(jīng)建立起一個比較完備的理論框架,重點集中在財政政策、土地政策、金融政策等多個方面,并針對性地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的價格,從而有效地推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。Wheaton和Willon(1993)等研究分析了政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進行行政干預的意義和必要性，以及干預效率進行了分析，認為政府應該積極履行職能，倡導通過稅收、貨幣等經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場進行合理的調(diào)控。Alan（2005）則統(tǒng)計分析了十八個主要工業(yè)國家的房地產(chǎn)價格，最后得出了貨幣政策對于房地產(chǎn)價格具有一定的影響。簡而言之，當政府采取寬松的貨幣政策時，銀行貸款利率會相應下降，那么購房者的貸款成本也會下降，房地產(chǎn)需求增加，相應房地產(chǎn)價格也會上漲。2.2.2國內(nèi)房價調(diào)控研究現(xiàn)狀國內(nèi)學者對房地產(chǎn)調(diào)控政策方面的研究開始較晚，但隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，學者對其研究也不斷增多和深入。國內(nèi)學者對于房價調(diào)控主要集中在土地政策、政府在房價調(diào)控中發(fā)揮的作用以及房地產(chǎn)調(diào)控效果的研究上。土地作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，在政府進行長期政策性樓市調(diào)控中尤其具有著不可忽視的諸多優(yōu)點。單志鵬(2013)研究了2016年全國及全省長春市各個市一季度全州房屋買賣銷售價格統(tǒng)計指數(shù)和全州土地交易使用價格指數(shù),通過綜合檢驗全市房價與全國地價之間的格蘭杰因果間的關系性并進行綜合檢驗,得出了地價與房價之間關系是影響地價的主要原因,房價的大幅程度上升將一定會直接影響帶動全國地價的大幅程度上升;而全國地價上升并非全國房價的上漲的主要原因,但是全國地價仍然可以作為房價的重要因素構成的一部分。針對房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱,例如,價格持續(xù)上漲、市場運作模式缺乏規(guī)范、供不應求、供過于求以及市場存在巨大的投機性這一現(xiàn)象，萬婷（2016）對我國現(xiàn)行宏觀調(diào)控策略對房地產(chǎn)市場影響進行了研究，認為調(diào)控效果主要包括住房供給增加、用地量供給增加、土地成交量增加及市場銷售升溫等。在深圳房地產(chǎn)市場價格調(diào)控政策研究方面:姚康和周麗亞(2017)針對當前居民需求較高的房價背景下深圳人口在住房市場發(fā)展的對策問題進行了有益的思考,并提出建立健全的住房社會保障制度,加大了住房社會保障的力度,優(yōu)化住房空間布局，促進產(chǎn)城融合發(fā)展等對策。孫月明(2018)對我國房價和地價之間的關系問題進行了總結,他認為短期內(nèi)由于房價和地價的相互作用,地價的大幅上升必然會直接引起房價的大幅上升,但是從長遠角度來看,房價也就決定了地價,所以我國政府部門要從宏觀調(diào)控中,應該從我國房價與地價之間的關系角度出發(fā),采取有效的宏觀政策和體系,來維護房價與地價之間的關系。因而他提出兩個對策：一是政府完善土地收購儲備制度，二是完善土地招拍制度。毛岱瑋（2015）則認為貨幣政策寬松，對減輕消費者購房成本以及降低建筑成本都有好處，毛岱瑋(2015)則認為,貨幣政策的寬松,對于減輕消費者的購房成本和降低建筑造價的成本并無壞處。同時，為了應對通脹的壓力，人們也傾向于把資金轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資本進行保值增值，市政府的財政政策扶持功能會得到強化，進行貨幣補貼和給予住房救濟等做法都能夠?qū)崿F(xiàn)房價合理發(fā)展，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

3深圳房地產(chǎn)概述3.1深圳市城市簡介深圳市位于我國華南地區(qū)、廣東南部、珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口和伶仃洋，南部深圳河與香港相連，北部與惠州、東莞兩個城市相接壤，同時也是粵港澳大灣區(qū)四大中心城市之一。截至2018年,深圳市目前規(guī)劃全市城鎮(zhèn)居民用地總面積已高達1997.47平方千米,建成區(qū)住宅用地覆蓋面積927.96平方千米,常住人口1302.66萬戶。作為位于中國廣東省一個省轄市的廣東深圳,下轄6個行政區(qū)和4個經(jīng)濟新區(qū),分別為:深圳福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)和深圳龍崗區(qū)這六大行政區(qū),以及深圳光明經(jīng)濟新區(qū)、龍華新區(qū)、坪山經(jīng)濟新區(qū)和深圳大鵬經(jīng)濟新區(qū)這四大新區(qū)。2020年,面對嚴酷復雜的國內(nèi)外部環(huán)境和對新冠肺炎病毒疫情的巨大沖擊,深圳市加強了統(tǒng)籌攻堅,在疫情防控工作取得重要成效的背景下,經(jīng)濟發(fā)展頂壓向好前行,國民經(jīng)濟總量也呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升的態(tài)勢,全市規(guī)模以上地區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值27670.24億元,按照國際可比物價水平計算,同比增速從一季度的-6.6%、上半年的0.1%、前三個季度的2.6%,提高到全年的3.1%。圖3-1深圳地區(qū)生產(chǎn)總值情況數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)庫3.2深圳房地產(chǎn)發(fā)展歷程3.2.1深圳市房價發(fā)展概況1978年,我國正式做出了改革和開放這一偉大的重要歷史性決策,深圳正式成為了我國推進改革和開放的和先驅(qū)城市，而巨大的城市建設需求也推動了深圳的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。改革開放前十年，深圳經(jīng)歷了短暫的以福利分房制度為主的時期。在此期間，深圳房地產(chǎn)市場得到了一定程度上的發(fā)展。1988年,深圳市政府正式出臺《經(jīng)濟特區(qū)行政事業(yè)單位住宅商品化試行辦法》,鼓勵廣大城市居民住房牢固地樹立樹立改造商品化居民住房的新生活理念,拉開了深圳全市商品化居民住房項目建設模式商品化的嶄新序幕。之后政府又出臺相關政策，全面推行住房商品化改革，包括開展個人消費信貸等，促進居民的個人購房需求，從而進一步推動深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展。由此，深圳房地產(chǎn)市場進入了黃金發(fā)展的階段，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也逐漸成為了國民經(jīng)濟舉足輕重的一個產(chǎn)業(yè)。深圳的商品房銷售平均價已經(jīng)從1999年的5004元/㎡迅速上漲至2007年的13370元/㎡。由于2008年全球性金融危機的影響，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了震蕩現(xiàn)象，房價有所下降。之后隨著四萬億投資計劃出臺，政府通過調(diào)控房地產(chǎn)市場以刺激住房需求，從而推動經(jīng)濟的復蘇，深圳房價也呈現(xiàn)出上升的趨勢，并于2011年突破21037元/㎡。由于政策利好、炒房風氣盛行、地方債務等諸多原因，2015年-2019年，深圳房價呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升的狀態(tài)，2019年更是達到55769元/㎡的價格，房價上升的速度用“瘋狂”來形容可謂是有過之而無不及。圖3-2深圳1999年-2019年房價數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)3.2.2深圳市房地產(chǎn)調(diào)控歷程房價飛速上漲的同時，也出現(xiàn)了一些問題。房價過高，遠遠的超過了居民的實際購買力，住房的供應結構不合理以及炒房風氣蔓延等問題也引起了社會的普遍關注，中央政府和地方政府也出臺了相關政策進行調(diào)控。（1）寬松調(diào)控時期：2001年-2010年2005年3月,調(diào)控的相關政策直接觸及了消費階段的各個方面,取消了房貸等相關的優(yōu)惠政策,同時房產(chǎn)稅制度改革也繼續(xù)推進和深入，意在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。9月，銀監(jiān)會發(fā)布212號文件——收緊房地產(chǎn)信托，從金融政策層面積極調(diào)控房地產(chǎn)市場。但是調(diào)控效果不盡人如意，房價仍然呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢。2007年1月，我國建設部通過發(fā)文宣布規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，并且我國的稅務總局也已經(jīng)著手推進和清算與土地增值稅有關工作以及減少房地產(chǎn)經(jīng)營者囤地現(xiàn)象,而這一系列政策也充分昭示了近年來中央政府對新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的序幕。深圳市政府也陸續(xù)頒布并逐步出臺了各種具有一定綜合性的城市限外購房調(diào)控實施政策。2007年7月,深圳市市國土局和房產(chǎn)局、國家外匯管理局深圳分局再次聯(lián)合正式發(fā)布"限外令",法令對境外法人單位和企業(yè)個人以及境外金融機構在進入我國的境外購房貸款行為等都做出了明確規(guī)定,即境外法人單位和企業(yè)個人每年都至少可以同時境外購買一套出租房子或者用于其個人自住的一套商品性私人住宅,而境外企業(yè)單位和個人機構也每年可以同時境外購買一套出租房子或者用于其自住辦公的一套商品房。2009年5月,深圳市政府正式制定出臺并宣布啟動了《深圳市住房公積金制度改革方案》,同時這也同樣也是首次標志著我國深圳市九年住房基本公積金管理制度專項改革的全面深入開始。嚴格調(diào)控時期：2010年-2013年2008年金融危機之后，為了擴大本國的內(nèi)需以推動經(jīng)濟復蘇，政府通過調(diào)控房地產(chǎn)市場以刺激居民對住房的需求，4萬億元投資計劃用于救市，深圳房價也呈現(xiàn)出逐漸回升的基調(diào)。在此期間，房地產(chǎn)市場投機之風蔓延，大量資金涌入我國房地產(chǎn)市場，造成我國房地產(chǎn)市場動蕩不安。為了進一步遏制房地產(chǎn)市場內(nèi)的投機性需求，中央政府出臺相關“限購”、“限貸”等政策，以促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。2010年1月，國務院辦公廳發(fā)布“國十一條”，增加商品房有效供給，同時在信貸政策執(zhí)行方面要有所差別，不能一概而論。2011年1月，國務院頒布“新國八條”，對住房采取限購政策，嚴厲打擊炒房風氣。這一政策，被認為是我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上最為嚴厲的政策，對不斷上漲的房價也起到了一個暫時性抑制的作用。2013年,我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控以"宏觀穩(wěn)微觀活"為主要政策基調(diào),中央政府通過推進宏觀調(diào)控貨幣改革不斷轉(zhuǎn)變政策思路,推進全面產(chǎn)業(yè)深化改革,促進調(diào)控長效機制的逐步建立和不斷完善;中央地方各級政府的宏觀調(diào)控貨幣政策從長期堅持對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控逐漸細化轉(zhuǎn)變得更為走向市場化和具有差異性。為進一步地方和加強對于今年深圳房地產(chǎn)開發(fā)市場的調(diào)控政策定向引導和住房市場價格調(diào)控,深圳市政府再次聯(lián)合兩會發(fā)出《關于穩(wěn)定房價促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》,強調(diào)將按要求逐步增加我市居民購買保障性商品住房的有效資金供給,完善住房保障體系，并且加強監(jiān)測和報警制度，完善房地產(chǎn)監(jiān)管。這八條意見，也簡稱“深八條”，對深圳房地產(chǎn)市場也是一次較為嚴厲的調(diào)控。精準調(diào)控時期：2014年-現(xiàn)在2014年之后，我國宏觀經(jīng)濟增長速度放緩，轉(zhuǎn)型升級中步入中高速發(fā)展的“新常態(tài)”。中央政府為了緩解經(jīng)濟的下行壓力，調(diào)控房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)庫存。2015年房地產(chǎn)政策堅持促消費、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出，改善房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境促進市場平穩(wěn)向好。在多輪政策組合刺激下，樓市持續(xù)回暖，但中小城市庫存壓力仍然嚴峻。2016年5月中央政府再次強調(diào)了我要堅持因地安城施策和有效去住房庫存,以有效措施保障房屋和地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和土地市場的平穩(wěn)健康穩(wěn)定發(fā)展,堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"的城市戰(zhàn)略發(fā)展定位。央行實施穩(wěn)健的貨幣政策，營造適宜的貨幣金融環(huán)境。8月,住建部正式印發(fā)了《法治政府建設實施綱要(2015~2020年)》的總體實施方案,明確了根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)住房市場快速分化的實施方案,堅持了城市分類政策調(diào)控,因地依城施策。構筑一個全國性的房地產(chǎn)大宗商品交易庫存與市場交易聯(lián)動監(jiān)控信息平臺,形成一個健全常態(tài)化的房地產(chǎn)商品市場交易監(jiān)控管理機制。進入2019年,中央再次重申要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)不炒,并再次明確提出不以房地產(chǎn)開發(fā)作為短期來刺激經(jīng)濟的一種有效手段,全面落實因城施策。銀保監(jiān)會也多次表態(tài)要阻止房地產(chǎn)泡沫化的趨勢,防范房地產(chǎn)金融的風險,對于投機性房地產(chǎn)借款人應當進行嚴格管理,防止房地產(chǎn)資金從其他影子銀行的渠道流入房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)金融依然是我國防范房地產(chǎn)風險工作的一個重點層面。地方政府緊跟中央政府步調(diào)，因地制宜出臺多項措施，有效打擊炒房行為。2018年3月,深圳市多個監(jiān)管部門再次聯(lián)合銀行信息系統(tǒng)下達重要的工作通知,這些重要通知充分顯示今后的幾年深圳將進一步加快建立房地產(chǎn)金融信息相互交流與相聯(lián)互通的信息查詢信貸服務工作機制,規(guī)范個人購房貸款融資,堅決有力遏制陰陽信貸合同和個人住房貸款高評高貸的橫行現(xiàn)象,從而有效保障確保今后的房地產(chǎn)融資市場平穩(wěn)健康的穩(wěn)定發(fā)展，同時這也體現(xiàn)了差異化實施房地產(chǎn)調(diào)控政策。

4影響深圳房價的主要因素房價是由許多因素共同影響作用下形成的，如宏觀經(jīng)濟、消費者的收入水平、地價、房地產(chǎn)開發(fā)商成本以及市場競爭等均會影響房價的形成，筆者將主要從貨幣政策、投資性需求、經(jīng)濟策以及地價這四大主要因素著手分析影響深圳高房價的原因。由于數(shù)據(jù)的可獲得性以及時效性，主要選取的是2010年-2018年的數(shù)據(jù)。4.1貨幣政策對房價的影響宏觀調(diào)控對于推動我國長期國民經(jīng)濟的健康發(fā)展及其影響仍然是非常深遠的,同樣,宏觀政策也將對房地產(chǎn)公開市場發(fā)展帶來深遠的社會影響。政府對于房地產(chǎn)開發(fā)市場的整體宏觀調(diào)控主要集中于宏觀貨幣政策、稅收政策以及其他土地出讓政策，并且同時以法律政策和行政政策作為輔助。貨幣政策是政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的最重要的政策之一,無論是從信貸總量、利率還是貨幣供應量,都會對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生巨大的影響。在利率方面，央行通過調(diào)整貸款利率來調(diào)控房地產(chǎn)市場，從而進一步抑制增長過快的房價。貸款利率的變動，會對房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者造成不容小覷的影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，貸款利率的下降會導致房地產(chǎn)開發(fā)商的土地獲取成本降低，開發(fā)成本也會降低，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商的投資意愿增加，從而影響房地產(chǎn)的供應，進而影響房價。從需求端，對貨幣政策傳導理論進行分析，當銀行貸款利率下降時，人們可能會更愿意盡量減少儲蓄，增加消費，進而導致人們的購房需求上升，進一步推高房地產(chǎn)市場的價格。如2015年的“3·30政策”對房地產(chǎn)市場影響深遠，同時地方政府開放限購、公積金等政策綜合作用下，也會促進樓市回暖，進而導致房價的上漲。圖4-72010-2018我國無風險利率（%）圖4-82002-2015我國銀行貸款利率（%）數(shù)據(jù)來源：國泰安在信貸總量方面，當信貸規(guī)模擴大，金融過度支持時，也會導致房地產(chǎn)市場的價格上漲。當銀行降低貸款的要求時，房地產(chǎn)開發(fā)商也就會更加容易獲得資金，相應的貸款成本也會降低。當房地產(chǎn)開發(fā)商更加容易獲得大量資金時，那么這些資金便會進入房地產(chǎn)市場，進而抬高房地產(chǎn)市場的價格。由此可見，我國實行的寬松的金融政策，即信貸放開，金融支持也是導致房地產(chǎn)市場價格上漲的一個重要因素。除此之外，關于首付比例的調(diào)控也屬于貨幣政策的調(diào)控范疇。當提高首付比例，則會增加購房的成本。提高首付比例，在一定程度上也是降低了居民的購買力，從而會影響到對住房的需求，從而進一步推動房價的降低。但是，相反，首付比例的降低，則容易推高房價的上漲。4.2投資性需求對房價的影響眾所周知，價格是由供給和需求雙方兩者共同作用的結果。房地產(chǎn)具有消費和投資的雙重屬性，因此，房地產(chǎn)也就同時具有了消費性需求與投資性需求的雙重屬性。近些年來，我國的居民家庭投資需求不斷增長，并且不斷向房地產(chǎn)市場傾斜。這也是導致房地產(chǎn)市場價格上漲的一個重要原因。家庭消費投資主要集中在實業(yè)投資、購買實物資產(chǎn)和購買金融資產(chǎn)這三方面，但是礙于實體經(jīng)濟中的部分行業(yè)壁壘以及2008年金融危機過后的產(chǎn)能過剩等原因，導致我國居民轉(zhuǎn)向?qū)嵨镔Y產(chǎn)。而在實物資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占據(jù)絕對的比重。由此，不斷推高著我國房價的上漲。屢禁不止的“炒房團”便是最好的體現(xiàn)，從以潘石屹為代表的第一代炒房人的出現(xiàn)，到溫州炒房團的席卷全國，再到2015年的“全民炒房”風潮，各地房價急速上漲。據(jù)統(tǒng)計，自2002年起，北上廣深房價漲了20倍。對此，國家也在不斷出臺相應的政策打擊炒房的風氣，再三強調(diào)“房住不炒”，讓房子回歸消費需求，遏制投資需求，限制房價的不合理上漲已成為國策。近些年來，國家為嚴厲打擊炒房行為，不斷出臺相關限購政策。如2019年，北京出臺“全境限購，本地戶籍限購兩套，外地戶籍限購一套，需連續(xù)60個月納稅”的政策，增加炒房客的成本，貫徹落實習近平總書記的關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。4.3經(jīng)濟對房價的影響宏觀經(jīng)濟對房價有著重要影響，經(jīng)濟的高速發(fā)展也勢必會導致房價的上漲。我們大多使用GDP這一重要的經(jīng)濟指標來作為標準衡量一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展水平。GDP，即國內(nèi)生產(chǎn)總值，指的是在一定的時期內(nèi)，一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟中所能生產(chǎn)出來的全部最終產(chǎn)品和勞務的價值總和。國內(nèi)生產(chǎn)總值從供給和需求兩個層面對房價造成影響：在需求方面，經(jīng)濟水平提高，人們的生活水平得到改善，工資水平上升，相應的消費能力也會得到提升，在滿足生活必需品的消費后，人們對住房的需求也會增加；在供給方面，在國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境一片大好的環(huán)境下，也會增加房地產(chǎn)投資商的信心，增加對房地產(chǎn)的投資，進而推動經(jīng)濟的增長。由此，共同推動了房價的上漲。圖4-32010-2018深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值、房價圖4-42010-2018深圳職工平均工資、房價圖4-52010-2018深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房價圖4-62010-2018深圳房地產(chǎn)投資額、房價數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)4.4地價對房價的影響從供求角度而言，在房地產(chǎn)市場中，房子作為產(chǎn)品的一種，其成本必然影響其價格。房地產(chǎn)價格包括土地的開發(fā)成本和銷售成本，組成房地產(chǎn)最終價格有土地成本、開發(fā)成本、管理成本、財務成本、銷售成本以及開發(fā)利潤等。地價的高低直接影響著房價的高低。土地價格越高，那么土地成本也就越高，進一步影響房價越高。從房地產(chǎn)價格的形成過程來看，先有地價，再有房價。房地產(chǎn)的開發(fā)和投資是以獲取土地作為開端的，房地產(chǎn)投資開發(fā)商首先獲取土地，然后對土地進行開發(fā)，修建房子，成本核算，再附加上利潤，最后形成房價。2010-2018年，深圳的地價總體呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，相應的對房價造成了一定的影響，房價整體也是呈現(xiàn)出向上攀升的狀態(tài)。圖4-12000-2018深圳地價、房價數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)深圳的土地供應面積，也是不可忽視的一個方面。深圳的土地供應在總量、結構和布局方面均存在著不合理的方面，深圳的土地資源長期短缺，住房市場長期存在著供應不足和供應關系緊缺的情況。在總量層面而言，有限的住房供應難以滿足居民急劇增長的住房需求。由于數(shù)據(jù)的可獲得性，我們可以通過將深圳市的住宅用地供應面積和廣州市的住宅面積對比，發(fā)現(xiàn)深圳市的住宅面積遠不及廣州市的一半。圖4-22010-2017深圳、廣州住宅用地供應面積數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)在結構層面而言，住房結構性的問題十分突出，成套的商品房供應不足，保障性住房的建設較慢，對于抑制房價過高的方面作用有限。而在布局方面，存在著布局不合理，公共配套資源不夠完善的問題。近些年，隨著深圳特區(qū)一體化的推進，如寶安、龍華等中心區(qū)也不斷發(fā)展，但是公共配套資源尤其是優(yōu)質(zhì)資源依然在原特區(qū)，使得住房需求分流難以真正實現(xiàn)，而這也會影響深圳的房價。

5深圳房價調(diào)控政策失靈5.1失靈的表現(xiàn)5.1.1調(diào)控周期后房價報復性上漲從房地產(chǎn)市場報告顯示的數(shù)據(jù)看，2010-2018年，深圳房價呈現(xiàn)出一種快速上漲的情形。2010年深圳市商品住宅平均銷售價格為18594元/平方米，2011上升緩慢，2012年價格有所回落，2013年又開始上漲，至2018年暴漲至55441元/平方米，增長率高達198.2%。2010年深圳的地區(qū)生產(chǎn)總值為9582億元，到了2018年，深圳的地區(qū)生產(chǎn)總值億元，增長率為152.8%。由此可見，深圳市商品住宅的平均銷售價格的增長幅度超過了深圳地區(qū)生產(chǎn)總值的增長幅度。其次，我們可以看出，2011-2012年，因為中央政府以及深圳市地方政府的嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，使得房價在2011年的增幅不大，并且在2012年房價有所回落。然而緊接著，2013年降低貸款利率的政策頒布，此后房價呈現(xiàn)出一路飆升的情形，房地產(chǎn)市場價格迎來報復性的上漲。圖5-1深圳市2010-2018商品住宅平均銷售價格圖5-2深圳市2010-2018地區(qū)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)5.1.2房價收入比過高問題突出2018年，深圳市房價收入比房價收入比=商品住宅成交均價×城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為34.2，位居全國首位，不僅遠超北京上海，而且接近廣州兩倍。全國五十個城市房價收入比均值為13.9數(shù)據(jù)來源于：CRIC研究。一般而言，在房價收入比=數(shù)據(jù)來源于：CRIC研究5.2失靈的原因5.2.1實行寬松的貨幣政策利率政策在金融貨幣政策中占有舉足輕重的地位，是我國用來調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要手段之一。而房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商一般通過從銀行貸款來獲得投資資金。當實行寬松的貨幣政策時，如降低利率，會導致居民的儲蓄存款意愿下降，消費的意愿上升，進而購置房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求增加，從而進一步推升房價的上漲。利率的下降也減少了居民購房時的貸款成本。除此之外，金融信貸放寬也是寬松的貨幣政策之一。房地產(chǎn)行業(yè)通常是一種資金密集型行業(yè)，往往需要投入大量的資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。如果只是依靠企業(yè)的自身資金是難以充分支持項目的開發(fā)。所以房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金大部分是通過對商業(yè)銀行的借貸。近年來，為促進我國經(jīng)濟的發(fā)展，我國多以實行寬松的貨幣政策為主。2020年在低利率和寬松的貨幣政策下，深圳房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出復蘇的態(tài)勢。由此可見，寬松的貨幣政策也助推了深圳房價的上升。5.2.2調(diào)控政策執(zhí)行力度不足房地產(chǎn)市場在我國國民經(jīng)濟體系中有著舉足輕重的影響。近些年來，中央政府和地方政府不斷完善房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。但是深圳市的高房價問題一直比較突出。從制度體系而言，我國目前尚未建立一個完善的房地產(chǎn)調(diào)控制度。但是究其根本，調(diào)控政策的執(zhí)行力度直接關系到最后的政策效力。中央政府是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頒布和實施的主體，具體執(zhí)行又會分配到各個地方政府，具體落實好責任制度十分關鍵。當?shù)胤秸c中央政府的協(xié)調(diào)性不足時，便容易影響最后政策的效力。其次，地方性政府對于土地財政具有高度的依賴性，深圳也不例外。當?shù)胤秸媾R著經(jīng)濟增長速度下降的風險時，提高土地的出讓價格即可促進本地經(jīng)濟增長。因此，如何平衡好調(diào)控房地產(chǎn)市場與評估地方政府績效二者的平衡，是一個亟待解決的問題。5.2.3深圳市土地供應緊缺深圳的總面積為1997.27公里，總體地形呈現(xiàn)為一個狹長的地帶，2018年末常住人口為1302.66萬人。與北京上海其他一線城市相比，土地資源稀缺是深圳市面臨的一個突出問題。2018年，深圳的城市居住用地面積，僅為212.93平方公里。深圳可以用于開發(fā)建設的土地資源已經(jīng)接近于一個飽和狀態(tài)，但是隨著每年人口的增長，人多地少已經(jīng)成為了一個突出問題。所以，人多地少，也會助長房價的上升。圖5-3深圳市2010-2018年末常住人口數(shù)據(jù)來源：國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)6國內(nèi)外房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗借鑒6.1國外-保障性住房建設體系經(jīng)驗借鑒深圳市政府一直將保障房建設工程視為重中之重的民生工程，十分重視。但是，“開寶馬，住保障房”等問題頻發(fā)，除此之外，深圳的保障性住房的需求缺口也非常大。深圳保障性住房真正承擔起為弱勢群體提供基本住房需求的角色，還有一段很長的路要走。與國際上其他國家（地區(qū)）相比，深圳市保障性住房供應規(guī)劃占住房存量的比例相對過低。我們可以通過總結國外成功的保障性住房建設經(jīng)驗來為深圳市更好的建設保障性住房建設提供借鑒：政府和市場相結合的新加坡保障性住房建設制度新加坡政府成立住房發(fā)展局，并由住房發(fā)展局有序推進“組屋”的建設，并加強分配和管理。在新加坡房地產(chǎn)供應體系中，“組屋”已經(jīng)占了全部住房住房供給量的四成。其次，新加坡強制實行住房公積金制度，并且做到根據(jù)不同的地方的實際情況靈活實施。同時,新加坡正式推行了公有住房的出售政策,這在一定程度上面也提高了新加坡居民的買房積極性,合理地分配了公有住房。立法約束下的日本保障性住房建設制度二戰(zhàn)以后，日本的住房短缺問題十分突出。如何有效地解決當前住房荒,成為日本政府首要困難之處。為了有效緩解日本居民住房的壓力,日本政府從其立法的角度針對日本房屋建設的數(shù)量以及其住房建設的標準等做出了相關的規(guī)定,先后制定并頒布了一系列的法律,如日本住宅法等,正是這一系列的相關法律法規(guī)促使日本的房屋建設逐步走上正軌。6.2國內(nèi)-重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗借鑒作為中國四大直轄區(qū)之一的重慶,其全市土地使用總面積密度分別為82402.95平方公里,常住人口分別為3124萬。近些年來,重慶市政府先后發(fā)布出臺了一系列關于房地產(chǎn)開發(fā)市場整體調(diào)控的優(yōu)惠政策,進行了房地產(chǎn)開發(fā)市場的整體調(diào)控,取得了不錯的政策收獲和一定成效,房地產(chǎn)開發(fā)市場的總體發(fā)展較為平穩(wěn)。重慶的新住宅房價從2010年新建商品居宅住房平均最高銷售價格4040.44元/平方米,至2018年新建商品居宅住房平均最高銷售價格8191元/平方米，增長幅度為102.7%，增長幅度低于重慶GDP的增長水平。由此，我們可以通過總結重慶市政府調(diào)控房地產(chǎn)的具體經(jīng)驗來為深圳市調(diào)控高房價提高借鑒。第一，重慶市政府嚴格控制房價收入比。2018年，重慶市房價收入比僅為10.8，大概為深圳的三分之一左右。重慶市政府一直堅持把房價與職工工資收入比有效控制在一個健康合理的范圍內(nèi)，防止出現(xiàn)房價收入比過高的現(xiàn)象讓房價與居民收入水平相適應，有利于建設和諧城市。第二，重慶市的發(fā)展格局呈現(xiàn)出多中心，并且配套的公共資源也較為完善，使得重慶市房價較為均衡。第三，重慶是較早試行房地產(chǎn)稅改革的試點城市之一，在一定程度上達到了抑制房價的作用，并且也打消了部分人炒房的想法。

7深圳市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策建議7.1明確地方政府職責，完善績效考核作為地方政府，深圳市政府應該明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣一個定位，緊跟中央政府調(diào)控房地產(chǎn)政策的基調(diào)，緩解深圳市居民住房難的突出矛盾。其次，深圳市政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時應該注重效率與公平，在改善民生時，促進經(jīng)濟健康發(fā)展，不可過度依賴土地財政。同時，在地方政府績效考核方面，不應該只關注GDP這一個單一指標，相應提升公共服務在地方政府績效考核中的權重，靈活考核地方政府的績效，從而更好發(fā)揮房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，促進深圳市房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。7.2加大保障性住房建設力度目前，深圳市保障性住房的供給總量難以滿足需求總量，保障性住房的供應量遠不能滿足市場的需求。深圳市政府應該發(fā)揮在深圳市保障性住房建設中的主導作用，通過頒布相應的政策來為保障性住房建設提供資金支持。其次，通過頒布法律法規(guī)來進一步規(guī)范保障性住房的分配，確保保障性住房為弱勢群體解決住房困難。同時，進一步推廣住房公積金政策，靈活實施住房公積金政策。7.3完善公共資源建設近些年，深圳市雖然也發(fā)展了光明新區(qū)、龍華新區(qū)、坪山新區(qū)、大鵬新區(qū)這四大功能區(qū)，逐步朝著多中心的城市格局發(fā)展，但是配套資源并沒有完善。優(yōu)質(zhì)公共資源仍然集中于老城區(qū)，尤其是城市公共交通建設以及醫(yī)療服務資源方面。因此在均衡房價方面，多中心的城市發(fā)展格局并未發(fā)揮一個很好的作用。深圳市政府可以逐步完善新區(qū)相關的配套資源建設，以達到均衡房價的作用。7.4保持房地產(chǎn)政策調(diào)控的穩(wěn)定性調(diào)控房地產(chǎn)市場，任重而道遠。深圳市政府應該建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。同時，深圳市政府在房地產(chǎn)市場時，不應該過分關注眼前的利益，而應該更加關注長遠利益，以緩解深圳市政府房價調(diào)控政策頻出，但是調(diào)控效果不明顯的怪象。同時,深圳市政府也應該牢固樹立,調(diào)控房地產(chǎn)市場是一項長期的工程的觀念,保持深圳市房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策穩(wěn)定性,確保其調(diào)控的效果,以有利于促進當前深圳市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,讓人人都能住得起房子。8結論和展望深圳市