基礎(chǔ)知識單元

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格

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1為什么要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的主要需求領(lǐng)域包括：土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)買賣、租賃、交換、贈(zèng)與；房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅；集體土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償；房地產(chǎn)分割、合并；房地產(chǎn)糾紛、涉案、損害賠償；企業(yè)以房地產(chǎn)合資、合作；企業(yè)合并、兼并、分立、改制、上市、破產(chǎn)清算；還包括由房地產(chǎn)估價(jià)引發(fā)的涉案糾紛中的房地產(chǎn)價(jià)格復(fù)估

2關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知財(cái)稅[2016]23號各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：根據(jù)國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：

請解讀以下房地產(chǎn)新政策3一、關(guān)于契稅政策（一）對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。（二）對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

4（三）納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個(gè)人征信系統(tǒng)。按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時(shí)出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時(shí)辦結(jié)。（四）具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。5二、關(guān)于營業(yè)稅政策個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。辦理免稅的具體程序、購買房屋的時(shí)間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

6三、關(guān)于實(shí)施范圍北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕39號）執(zhí)行。上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。財(cái)政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部7第一節(jié)房地產(chǎn)基本知識概述一、概念房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。即它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。1.土地：地面、地上、地下地上空間地下空間地表地心8對宗地的認(rèn)識：位置、面積、四至、形狀、地形地勢、環(huán)境、地質(zhì)條件、利用狀況、產(chǎn)權(quán)狀況………國有土地還是集體土地出讓土地還是劃撥土地手續(xù)是否齊全

有無他項(xiàng)權(quán)利9土地利用所受到的限制：容積率、建筑密度城市用地分類容積率=總建筑面積/土地總面積建筑密度=建筑基底總面積/土地總面積102.建筑物：房屋、構(gòu)筑物

對建筑物的認(rèn)識：位置、面積、層數(shù)和高度、裝飾裝修、利用狀況、權(quán)屬狀況、公共服務(wù)設(shè)施完備程度………區(qū)分：建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積11財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。1、我買了一臺(tái)電腦。2、我把電腦放在書房里。3、我用電腦做課件、上網(wǎng)。4、我把電腦租給某電腦打字房。5、我把電腦賣給別人。

財(cái)產(chǎn)所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)房地產(chǎn)權(quán)益-所有權(quán)12物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。Ps:用益物權(quán)是物權(quán)的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利。比如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利）。

13房地產(chǎn)權(quán)益租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)典權(quán)與抵押權(quán)的區(qū)分在于房地產(chǎn)的占有使用收益是否轉(zhuǎn)移143.地上定著物：不可分離、分離后不經(jīng)濟(jì)、分離后破壞使用價(jià)值房屋內(nèi)的家具、電器、掛在墻上的畫，在地上搭建的帳篷等是地上定著物嗎？15二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)不可移動(dòng)性獨(dú)一無二性壽命的長久性供給的有限性效用的多樣性相互影響性價(jià)值量大難以變現(xiàn)性保值增值性16三、房地產(chǎn)的類型用途劃分：居住、非居住按開發(fā)程度劃分：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房是否產(chǎn)生了收益劃分：收益性、非收益性經(jīng)營方式：銷售、出租、營業(yè)和自用問：一工廠倉庫本可以出租經(jīng)營，但由于業(yè)主太忙無暇顧及，閑置多時(shí)，是屬于？17四、房地產(chǎn)狀況的描述區(qū)位狀況實(shí)物狀況權(quán)益狀況18基本狀況名稱坐落四至規(guī)模用途權(quán)屬19區(qū)位狀況位置交通周圍環(huán)境、景觀描述外部配套設(shè)施20實(shí)物狀況土地：土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地質(zhì)、土地條件、其他建筑物：建筑規(guī)模、層數(shù)和高度、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、防水保溫、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、年齡和設(shè)計(jì)使用年限、維護(hù)情況及完損程度、其他21權(quán)益狀況土地權(quán)益：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管制、目前使用強(qiáng)狂、其他權(quán)利建筑物權(quán)益：房屋所有權(quán)、出租或占用情況、其他權(quán)利設(shè)立情況、其他特殊情況22第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格概述一、房地產(chǎn)價(jià)格的概念和形成房地產(chǎn)價(jià)格是其價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)。形成條件：有用性、稀缺性、有效需求反例：空氣房價(jià)過萬買不起23二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征區(qū)位性高值性差異性增值性權(quán)益性24三、房地產(chǎn)供求與均衡價(jià)格房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在特定時(shí)期，在每一個(gè)價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買或租賃的數(shù)量。房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)供給者在某一特定時(shí)期，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。

25房地產(chǎn)均衡價(jià)格均衡價(jià)格理論表明：均衡是市場價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢，當(dāng)市場價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。表現(xiàn)為商品過?；蚨倘?，導(dǎo)致賣者或買者之間的競爭，形成價(jià)格下降或上升的壓力，這種市場的壓力使供求非均衡狀態(tài)逐漸消失，偏離的市場價(jià)格自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。

26四、房地產(chǎn)價(jià)格的類型使用價(jià)值交換價(jià)值按價(jià)值類型市場價(jià)格理論價(jià)格評估價(jià)格形成基礎(chǔ)的角度土地價(jià)格建筑物價(jià)格房地價(jià)格實(shí)體存在形態(tài)總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)按表示單位劃分理想的評估中：評估價(jià)值=市場價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑面積27買賣價(jià)格租賃價(jià)格抵押價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值計(jì)稅價(jià)值征收價(jià)值按經(jīng)濟(jì)行為類型所有權(quán)價(jià)格使用權(quán)價(jià)格其他權(quán)益價(jià)格按房地產(chǎn)權(quán)利種類市場調(diào)節(jié)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)政府定價(jià)按政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制和干預(yù)程度劃分基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)房屋的重置價(jià)格級別、地段測算劃分28現(xiàn)房價(jià)格期房價(jià)格交易達(dá)成日與商品交割日是否一致原始價(jià)值賬面價(jià)值公允價(jià)值市場價(jià)值起價(jià)標(biāo)價(jià)成交價(jià)均價(jià)實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格問：房屋總價(jià)100萬元，分三次付清，則100是？29五、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（一）房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)自身因素，是指構(gòu)成房地產(chǎn)的區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。（二）房地產(chǎn)外部因素房地產(chǎn)外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國際因素、心理因素和其他因素等方面。30（一）房地產(chǎn)自身因素1.區(qū)位因素區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他物質(zhì)實(shí)體在空間方位和距離上的關(guān)系。（1）位置：方位、距離、朝向、樓層。（2）交通：道路狀況、交通工具、交通管制情況、停車方便程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。（3）周圍環(huán)境和景觀：大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。（4）外部配套設(shè)施。312.實(shí)物因素（1）土地的實(shí)物因素：包括土地的面積、形狀、地勢、地形、土壤、地基、土地條件等。（2）建筑物的實(shí)物因素：包括建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、防水保溫、維修養(yǎng)護(hù)及完損程度等。323.權(quán)益因素（1）權(quán)利狀況。包括所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等（2）使用管制。包括政府對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的管制、城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。（3）相鄰關(guān)系。

33（二）房地產(chǎn)外部因素人口因素制度政策因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素國際因素心理因素其他因素341.人口因素：人口數(shù)量、家庭人口規(guī)模、人口素質(zhì)等。2.制度政策因素：房地產(chǎn)制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關(guān)特殊政策、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃

3.經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。4.社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等。

355.國際因素：世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。6.心理因素：購買或出售時(shí)的心態(tài)、個(gè)人的欣賞趣味（偏好）、時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理、接近名家住宅的心理、講究風(fēng)水或吉祥號碼等等。36住宅繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)業(yè)百貨農(nóng)業(yè)辨別虛假的交通條件37思考：影響工貿(mào)附近房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有哪些？行政隸屬關(guān)系、交通條件、環(huán)境條件……382024/12/3039第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)的定義專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在對影響估價(jià)對象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng)。

40二、房地產(chǎn)估價(jià)中的關(guān)鍵術(shù)語1.估價(jià)專業(yè)人員扎實(shí)的理論知識豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)良好的職業(yè)道德——能力要求

——能力要求——誠實(shí)程度對專業(yè)人員要求考試取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》注冊取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證書》412.目的一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途▲不同的估價(jià)目的源于對估價(jià)的不同需要

▲不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果423．估價(jià)原則合法原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則4．估價(jià)程序5．估價(jià)方法成本法、收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價(jià)法6．影響估價(jià)對象價(jià)格的因素7．估價(jià)時(shí)點(diǎn)8．客觀合理價(jià)格或價(jià)值的測算和判定

43估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指對房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。PS：可以是現(xiàn)在過去和將來。44一、合法原則1.產(chǎn)權(quán)合法權(quán)證：出讓轉(zhuǎn)讓、行政劃撥、集體違法、臨時(shí)、產(chǎn)權(quán)爭議、部分產(chǎn)權(quán)2.使用合法城市規(guī)劃、土地用途第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則3.處分合法法律、法規(guī)、合同依據(jù)，買賣、租賃、抵押……45二、最高最佳適用原則1.最高最佳適用原則的內(nèi)涵法律上允許技術(shù)上可能經(jīng)濟(jì)上可行價(jià)值最大化462.最高最佳適用原則的原因（1）不同價(jià)格導(dǎo)致（2）不同收益導(dǎo)致（3）使用現(xiàn)狀決定土地與建筑物不均衡、房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)（4）房地產(chǎn)用途的改變3.最高最佳適用原則的標(biāo)準(zhǔn)（1）法律許可范圍內(nèi)最佳的用途（2）最佳的規(guī)模47（3）最佳的集約利用度1）保持現(xiàn)狀前提

V新5000元/㎡

V現(xiàn)3000元/㎡

拆除費(fèi)＋建造費(fèi)3000元/㎡現(xiàn)狀價(jià)值>新建價(jià)值－（拆除費(fèi)＋建造費(fèi)）2）轉(zhuǎn)換用途前提價(jià)值增加額>轉(zhuǎn)換用途所需費(fèi)用483）裝修改造前提

V新5000元/㎡

V現(xiàn)3000元/㎡

改造費(fèi)1500元/㎡改造后價(jià)值增加額>裝修改造費(fèi)4）重新利用前提5）上述情形的某種組合49案例分析對某宗土地進(jìn)行估價(jià)，城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地為居住用地，而該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看，該宗土地適合于做商業(yè)用途，則該宗土地在估價(jià)時(shí)應(yīng)以哪種用途作為估價(jià)的前提？50三、替代原則使估價(jià)結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格.類似房地產(chǎn)：同一供求范圍指明兩點(diǎn)：1．可以依據(jù)替代原則推算價(jià)格2．不能孤立思考估價(jià)對象價(jià)格用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等相同或相似51四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的涵義評估作業(yè)中，必須假定市場情況停止于某一時(shí)點(diǎn)，所有評估資料的分析及運(yùn)用均應(yīng)以該時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。評估基準(zhǔn)日，它是指決定評估對象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定52估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況舉例過去過去過去房地產(chǎn)糾紛案件現(xiàn)在過去現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償案件現(xiàn)在在建工程的評估將來房地產(chǎn)預(yù)售將來將來將來估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值53例：我的房子拆遷，因?yàn)楫?dāng)時(shí)有些問題沒解決，所以在08年的時(shí)候沒有讓他們評估。部分人家已經(jīng)評估搬遷了。但是在09年的9月份他們又來談房子，說什么先評估下看看，而他們的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是在08年的3月份的基準(zhǔn)價(jià)格。但是不滿意也就又?jǐn)R置了。但是現(xiàn)在又來談房子了，又是老套說少什么補(bǔ)點(diǎn)或是加點(diǎn)什么的。但評估報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)還是08年3月份的?，F(xiàn)在的房價(jià)和其他各種材料的價(jià)格都在上漲。請問下他們的這份估計(jì)時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)價(jià)格還有效嗎？房屋拆遷的估價(jià)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

54五、獨(dú)立、客觀、公正原則 1.房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上2.估價(jià)結(jié)果是公平合理的買賣雙方不受損55我們的最高目標(biāo)是讓客戶滿意56第五節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的作用

1.土地使用權(quán)出讓的需要2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要3.

房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?74.房地產(chǎn)征收、征用、拆遷補(bǔ)償?shù)男枰魇諡閺?qiáng)制購買，不存在返還的問題。（所有權(quán)）征用為強(qiáng)制使用，使用完畢，及時(shí)返還。（使用權(quán)）5.房地產(chǎn)稅收的需要很多稅要從價(jià)征收，咱們把合同價(jià)簽低些吧！586.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要7.房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?98.房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要一是有關(guān)當(dāng)事人對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵債、土地征收征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)戎杏嘘P(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格、租金、評估價(jià)值、補(bǔ)償金額、賠償金額等有不同看法的。二是遺產(chǎn)分配、共有財(cái)產(chǎn)分割等引起的糾紛。609.企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要包括合資、合作、對外投資、合并、分立、清算、改制、買賣、租賃、托管經(jīng)營等10.房地產(chǎn)管理的需要61房地產(chǎn)價(jià)格銷售價(jià)格構(gòu)成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤房屋租金價(jià)格的構(gòu)成：維修費(fèi)、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、利息、稅金、利潤、地租、保險(xiǎn)費(fèi)62第五節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序一、估價(jià)準(zhǔn)備階段1.估價(jià)業(yè)務(wù)的來源主動(dòng)爭取——主要來源被動(dòng)接受PS:房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師不應(yīng)該承接的估價(jià)業(yè)務(wù)：有利害關(guān)系或利益沖突的業(yè)務(wù)超出了自己的業(yè)務(wù)范圍的業(yè)務(wù)自己的專業(yè)能力難以勝任的業(yè)務(wù)632.受理估價(jià)委托（1）明確估價(jià)基本事項(xiàng)1）明確估價(jià)對象：實(shí)體的確定、估價(jià)對象權(quán)益狀態(tài)的確定及估價(jià)對象區(qū)位狀況的確定。2）明確估價(jià)目的3）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一般為實(shí)地查勘之日644）明確評估前提獨(dú)立估價(jià)：單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地或建筑物部分進(jìn)行評估，不考慮相互影響部分估價(jià)：僅對其中的土地或建筑物進(jìn)行評估，考慮其相互影響。合并估價(jià)或分割估價(jià)：變更估價(jià)：改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)65（2）簽訂估價(jià)合同包括建立委托關(guān)系明確雙方的權(quán)利和義務(wù)載明估價(jià)的基本事項(xiàng)等內(nèi)容663.擬訂估價(jià)作業(yè)方案①初選估價(jià)方法或估價(jià)的技術(shù)路線。②確定投入人員。③制定評估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。④評估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算⑤明確估價(jià)資料及其來源渠道。674.搜集、整理估價(jià)所需資料房地產(chǎn)估價(jià)資料一般包括：１）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料２）對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料３）類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；４）反映估價(jià)對象狀況的資料

68共同資料他項(xiàng)權(quán)利登記建設(shè)工程許可證房屋所有權(quán)證（包括房屋平面圖）宗地使用條件土地使用權(quán)證（包括宗地圖）土地使用權(quán)出讓合同商品房買賣許可證69二、估價(jià)實(shí)施階段1.現(xiàn)場查勘估價(jià)對象（1）對土地的查勘（2）對房屋的查勘1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。糾紛。2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。3）確定房屋的建造年份。4）評定房屋成新。(3）勘丈繪圖(4）拍照、錄像。(5）對區(qū)位狀況的確認(rèn)。702.選定估價(jià)方法計(jì)算（1）選擇估價(jià)方法（2）價(jià)格估算3.確定估價(jià)結(jié)果（1）分析不同