不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)的分析

不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)的分析不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)分析結(jié)論非住宅不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域未來(lái)對(duì)租賃的需求較大，發(fā)展前景廣闊中國(guó)核心城市中心地段及江浙滬等地經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)將帶動(dòng)土地增值，為不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)的未來(lái)提供了巨大商機(jī)但是目前，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)卻仍處于以個(gè)人房屋短期出租為主的低級(jí)階段，非住宅不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)幾乎空白，市場(chǎng)亟待開(kāi)發(fā)工業(yè)用房、開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房、專(zhuān)用領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)和公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施租賃值得浙租嘗試依托實(shí)力雄厚、品牌和信譽(yù)優(yōu)良的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取規(guī)模效益，與下游客戶建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，為其提供以中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性租賃模式為紐帶的全面金融服務(wù)非住宅不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)前景廣闊，值得浙租作為嘗試發(fā)展的方向之一。宜首先進(jìn)軍土地增值性看好的核心城市成熟地塊和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)浙租目前最為欠缺的是整合上游優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商和下游頂尖客戶資源的能力2國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)向好和入世將帶動(dòng)土地價(jià)格上升，這為不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)價(jià)值增值奠定了基礎(chǔ)，降低了租賃公司風(fēng)險(xiǎn)盡管房地產(chǎn)價(jià)格在近期面臨下調(diào)，但是隨著各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是中國(guó)加入WTO后相關(guān)效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，由此出現(xiàn)的潛在購(gòu)買(mǎi)能力依然不可忽視。由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨勢(shì)于頻繁，將首先刺激對(duì)外銷(xiāo)房、辦公樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的需求。非住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)需求將顯著增加核心城市中心地段的土地價(jià)格仍將上升從短期看，關(guān)稅降低，進(jìn)口建材價(jià)格下降，建筑成本隨之下降，國(guó)內(nèi)建材市場(chǎng)價(jià)格也會(huì)不同程度下降，房?jī)r(jià)趨降。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，高檔物業(yè)需求量的增加，會(huì)使沿海地區(qū)城市的土地供應(yīng)量更加緊張，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入使得競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，土地成本(主要指地價(jià))將會(huì)上升。在配套和其他費(fèi)用沒(méi)有太大變化的情況下，北京、上海、天津、廣州和大連等大城市中心地段的土地價(jià)格會(huì)上升。

需求的增長(zhǎng)將帶動(dòng)土地價(jià)格的上升，尤其是核心城市中心地段的非住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)形勢(shì)看好，租賃公司介入風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小3當(dāng)然，入世也使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)直接受到世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的不確定性增大，外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)租賃公司提出了挑戰(zhàn)加入WTO后，標(biāo)志著中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)融為一體，世界經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域的變化，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越直接，而不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變化的影響也會(huì)越來(lái)越明顯。外資非銀行金融機(jī)構(gòu)涉足不動(dòng)產(chǎn)租賃，憑借良好信譽(yù)和雄厚的資金實(shí)力，與本地租賃商搶奪業(yè)務(wù)渠道和源頭。入世對(duì)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)提出兩方面的挑戰(zhàn)：一是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值不確定性增大；二是具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的外資非銀行金融機(jī)構(gòu)涉足不動(dòng)產(chǎn)租賃。宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性加劇外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)4

但是目前，不動(dòng)產(chǎn)租賃卻仍處于以個(gè)人房屋短期出租為主的低級(jí)階段，非住宅不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)幾乎空白，市場(chǎng)亟待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀95%5%個(gè)人房屋出租其他不動(dòng)產(chǎn)租賃工業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房以及倉(cāng)儲(chǔ)、物流和公路等不動(dòng)產(chǎn)租賃只在某些零星地方的開(kāi)發(fā)區(qū)或特定區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)，遠(yuǎn)未形成規(guī)模，市場(chǎng)亟待開(kāi)發(fā)商業(yè)用商品房融資市場(chǎng)上銀行的商業(yè)用地抵押貸款業(yè)務(wù)非?；钴S，租賃不占優(yōu)勢(shì)個(gè)人住宅商品房不動(dòng)產(chǎn)業(yè)商品房專(zhuān)用領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)用商品房工業(yè)用商品房倉(cāng)儲(chǔ)基地物流中心開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施5開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)帶動(dòng)了工業(yè)用商品房、標(biāo)準(zhǔn)廠房的需求，企業(yè)對(duì)這些不動(dòng)產(chǎn)重在使用，不在占有，對(duì)租賃需求較大前景廣闊浙江有很多開(kāi)發(fā)區(qū)，且上海等核心城市在與國(guó)際接軌過(guò)程中也會(huì)產(chǎn)生大量市場(chǎng)需求。地域選擇上仍應(yīng)以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和核心城市的開(kāi)發(fā)區(qū)、成熟地塊為重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)本身具有保值增值可能企業(yè)工業(yè)用地價(jià)格低于同類(lèi)商業(yè)用地，因此工業(yè)用地價(jià)格下跌空間不大，而上漲空間較大。市場(chǎng)還是空白，競(jìng)爭(zhēng)不激烈銀行和其他投資者現(xiàn)在還不太愿意涉足工業(yè)用地領(lǐng)域，而更愿意做商業(yè)用地抵押貸款業(yè)務(wù)。與開(kāi)發(fā)商的合作是重要制約因素租賃公司限于自身能力、資源，直接介入不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造是不現(xiàn)實(shí)的，因此，與開(kāi)發(fā)商合作是至關(guān)重要的。應(yīng)致力于與實(shí)力較強(qiáng)、品牌和信譽(yù)優(yōu)良的開(kāi)發(fā)商保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，這樣有利于形成規(guī)模效應(yīng)，降低不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)入成本和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。江浙滬等地開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)工業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃將有較大需求，雖然投入回收期長(zhǎng)，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。與優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商的穩(wěn)定合作關(guān)系至關(guān)重要6公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正蓬勃發(fā)展，但資金緊張，需要引入租賃融資方式國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)向好，公路交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)正蓬勃發(fā)展，但與此同時(shí)，地方政府財(cái)政緊張，很需要引入租賃融資方式未來(lái)幾年內(nèi)，核心大城市私人汽車(chē)擁有量將有大幅增長(zhǎng)，公路運(yùn)營(yíng)盈利前景看好市場(chǎng)需求旺盛，盈利前景看好制約因素經(jīng)營(yíng)公路等基礎(chǔ)設(shè)施租賃，與開(kāi)發(fā)商的合作同樣至關(guān)重要。租賃公司自身無(wú)力、也無(wú)必要承擔(dān)這些基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)。擁有與實(shí)力較強(qiáng)、品牌和信譽(yù)優(yōu)良的開(kāi)發(fā)商之間長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，有利于形成規(guī)模效應(yīng)，降低不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)入成本和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家和地方政府對(duì)某些項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入和地方保護(hù)主義公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)投資巨大，需要引入租賃融資方式；宜采用中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)租賃；關(guān)鍵在與開(kāi)發(fā)商、地方政府的合作關(guān)系公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)是投資回收期長(zhǎng)，但現(xiàn)金流量穩(wěn)定，宜采用中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)租賃模式經(jīng)營(yíng)模式以中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)租賃為主7此外，融資租賃在空置商品房和爛尾樓的處理方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，可作為不動(dòng)產(chǎn)租賃主流業(yè)務(wù)的有益補(bǔ)充2001年全國(guó)商品房空置率統(tǒng)計(jì)總空置面積累計(jì)1億1千萬(wàn)平方米前三年商品房竣工面積之和5億平方米融資租賃優(yōu)勢(shì)：與銀行分期付款相比租賃期間一切風(fēng)險(xiǎn)均由出租人承擔(dān)。所以對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，融資租賃是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的好方法。此外，融資租賃沒(méi)有首期付款要求，客戶只需按期交納租金即可。與傳統(tǒng)租賃相比，融資租賃亦有以下優(yōu)點(diǎn)：出租人擁有房屋選擇權(quán)租期較長(zhǎng)傳統(tǒng)租賃期滿后租賃物必須退還出租人，而融資租賃