不動產(chǎn)租賃行業(yè)的分析

不動產(chǎn)租賃行業(yè)的分析不動產(chǎn)租賃行業(yè)分析結(jié)論非住宅不動產(chǎn)領(lǐng)域未來對租賃的需求較大，發(fā)展前景廣闊中國核心城市中心地段及江浙滬等地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)將帶動土地增值，為不動產(chǎn)租賃業(yè)的未來提供了巨大商機但是目前，不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)卻仍處于以個人房屋短期出租為主的低級階段，非住宅不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)幾乎空白，市場亟待開發(fā)工業(yè)用房、開發(fā)區(qū)標準廠房、專用領(lǐng)域不動產(chǎn)和公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施租賃值得浙租嘗試依托實力雄厚、品牌和信譽優(yōu)良的不動產(chǎn)開發(fā)商獲取規(guī)模效益，與下游客戶建立長期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，為其提供以中長期經(jīng)營性租賃模式為紐帶的全面金融服務(wù)非住宅不動產(chǎn)租賃市場前景廣闊，值得浙租作為嘗試發(fā)展的方向之一。宜首先進軍土地增值性看好的核心城市成熟地塊和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)浙租目前最為欠缺的是整合上游優(yōu)秀開發(fā)商和下游頂尖客戶資源的能力2國家宏觀經(jīng)濟向好和入世將帶動土地價格上升，這為不動產(chǎn)未來價值增值奠定了基礎(chǔ)，降低了租賃公司風險盡管房地產(chǎn)價格在近期面臨下調(diào)，但是隨著各地經(jīng)濟發(fā)展，特別是中國加入WTO后相關(guān)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，由此出現(xiàn)的潛在購買能力依然不可忽視。由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟活動趨勢于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類不動產(chǎn)的需求。非住宅類不動產(chǎn)需求將顯著增加核心城市中心地段的土地價格仍將上升從短期看，關(guān)稅降低，進口建材價格下降，建筑成本隨之下降，國內(nèi)建材市場價格也會不同程度下降，房價趨降。但由于房地產(chǎn)市場的開放，高檔物業(yè)需求量的增加，會使沿海地區(qū)城市的土地供應(yīng)量更加緊張，國外房地產(chǎn)企業(yè)的進入使得競爭將更加激烈，土地成本(主要指地價)將會上升。在配套和其他費用沒有太大變化的情況下，北京、上海、天津、廣州和大連等大城市中心地段的土地價格會上升。

需求的增長將帶動土地價格的上升，尤其是核心城市中心地段的非住宅類不動產(chǎn)未來形勢看好，租賃公司介入風險相對較小3當然，入世也使得中國經(jīng)濟直接受到世界經(jīng)濟波動影響，不動產(chǎn)價值的不確定性增大，外來競爭也對租賃公司提出了挑戰(zhàn)加入WTO后，標志著中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟融為一體，世界經(jīng)濟全局和區(qū)域的變化，對我國經(jīng)濟的影響越來越直接，而不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的不動產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟全局和區(qū)域變化的影響也會越來越明顯。外資非銀行金融機構(gòu)涉足不動產(chǎn)租賃，憑借良好信譽和雄厚的資金實力，與本地租賃商搶奪業(yè)務(wù)渠道和源頭。入世對國內(nèi)不動產(chǎn)租賃業(yè)提出兩方面的挑戰(zhàn)：一是不動產(chǎn)價值不確定性增大；二是具有競爭優(yōu)勢的外資非銀行金融機構(gòu)涉足不動產(chǎn)租賃。宏觀經(jīng)濟波動性加劇外來競爭4

但是目前，不動產(chǎn)租賃卻仍處于以個人房屋短期出租為主的低級階段，非住宅不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)幾乎空白，市場亟待開發(fā)不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)市場結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀95%5%個人房屋出租其他不動產(chǎn)租賃工業(yè)用房、標準廠房以及倉儲、物流和公路等不動產(chǎn)租賃只在某些零星地方的開發(fā)區(qū)或特定區(qū)域開始出現(xiàn)，遠未形成規(guī)模，市場亟待開發(fā)商業(yè)用商品房融資市場上銀行的商業(yè)用地抵押貸款業(yè)務(wù)非?；钴S，租賃不占優(yōu)勢個人住宅商品房不動產(chǎn)業(yè)商品房專用領(lǐng)域不動產(chǎn)商業(yè)用商品房工業(yè)用商品房倉儲基地物流中心開發(fā)區(qū)標準廠房公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施5開發(fā)區(qū)建設(shè)帶動了工業(yè)用商品房、標準廠房的需求，企業(yè)對這些不動產(chǎn)重在使用，不在占有，對租賃需求較大前景廣闊浙江有很多開發(fā)區(qū)，且上海等核心城市在與國際接軌過程中也會產(chǎn)生大量市場需求。地域選擇上仍應(yīng)以經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和核心城市的開發(fā)區(qū)、成熟地塊為重點。不動產(chǎn)本身具有保值增值可能企業(yè)工業(yè)用地價格低于同類商業(yè)用地，因此工業(yè)用地價格下跌空間不大，而上漲空間較大。市場還是空白，競爭不激烈銀行和其他投資者現(xiàn)在還不太愿意涉足工業(yè)用地領(lǐng)域，而更愿意做商業(yè)用地抵押貸款業(yè)務(wù)。與開發(fā)商的合作是重要制約因素租賃公司限于自身能力、資源，直接介入不動產(chǎn)開發(fā)建造是不現(xiàn)實的，因此，與開發(fā)商合作是至關(guān)重要的。應(yīng)致力于與實力較強、品牌和信譽優(yōu)良的開發(fā)商保持長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，這樣有利于形成規(guī)模效應(yīng)，降低不動產(chǎn)購入成本和運營風險。江浙滬等地開發(fā)區(qū)對工業(yè)用房、標準廠房租賃將有較大需求，雖然投入回收期長，但收益穩(wěn)定，風險相對較低。與優(yōu)秀開發(fā)商的穩(wěn)定合作關(guān)系至關(guān)重要6公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正蓬勃發(fā)展，但資金緊張，需要引入租賃融資方式國家宏觀經(jīng)濟向好，公路交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)建設(shè)正蓬勃發(fā)展，但與此同時，地方政府財政緊張，很需要引入租賃融資方式未來幾年內(nèi)，核心大城市私人汽車擁有量將有大幅增長，公路運營盈利前景看好市場需求旺盛，盈利前景看好制約因素經(jīng)營公路等基礎(chǔ)設(shè)施租賃，與開發(fā)商的合作同樣至關(guān)重要。租賃公司自身無力、也無必要承擔這些基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)。擁有與實力較強、品牌和信譽優(yōu)良的開發(fā)商之間長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，有利于形成規(guī)模效應(yīng)，降低不動產(chǎn)購入成本和運營風險。國家和地方政府對某些項目的市場準入和地方保護主義公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)建設(shè)投資巨大，需要引入租賃融資方式；宜采用中長期經(jīng)營租賃；關(guān)鍵在與開發(fā)商、地方政府的合作關(guān)系公路等公共基礎(chǔ)設(shè)施運營特點是投資回收期長，但現(xiàn)金流量穩(wěn)定，宜采用中長期經(jīng)營租賃模式經(jīng)營模式以中長期經(jīng)營租賃為主7此外，融資租賃在空置商品房和爛尾樓的處理方面有獨特優(yōu)勢，可作為不動產(chǎn)租賃主流業(yè)務(wù)的有益補充2001年全國商品房空置率統(tǒng)計總空置面積累計1億1千萬平方米前三年商品房竣工面積之和5億平方米融資租賃優(yōu)勢：與銀行分期付款相比租賃期間一切風險均由出租人承擔。所以對于客戶來說，融資租賃是規(guī)避風險的好方法。此外，融資租賃沒有首期付款要求，客戶只需按期交納租金即可。與傳統(tǒng)租賃相比，融資租賃亦有以下優(yōu)點：出租人擁有房屋選擇權(quán)租期較長傳統(tǒng)租賃期滿后租賃物必須退還出租人，而融資租賃