房地產開發(fā)全流程及高端城市綜合體案例分析72

房地產開發(fā)全流程及高端城市綜合體案例分析

2010.8開篇思考白天鵝與黑天鵝

溫水煮青蛙宇宙有多沉？經驗的誤區(qū)邏輯的誤區(qū)房地產開發(fā)全流程介紹房地產開發(fā)全流程項目規(guī)劃設計前期手續(xù)辦理項目建設組織項目施工建設項目營銷項目銷售高端城市綜合體案例分析目錄SOHO現(xiàn)代城萬達廣場（CBD）華貿中心銀泰中心SOHO現(xiàn)代城13高端城市綜合體案例分析項目概況SOHO現(xiàn)代城是SOHO中國的第一個項目。位于北京中央商務區(qū)，中國國際貿易中心的東面。該項目總建筑面積為48萬平米，它擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓。1997年，SOHO中國預見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。項目于1998年正式銷售，其銷售總額約40億人民幣，并且連續(xù)兩年（1999，2000）獲得北京市房地產單體項目的銷售冠軍。SOHO現(xiàn)代城于2001年完工。14地理位置15周邊配套16公寓SOHO現(xiàn)代城占地面積7.3萬平米，總建筑面積49萬平米。一期建設6棟28層塔樓，總建筑面積27萬平米，公寓總套數(shù)為1385套，車位1226個。二期建設總建筑面積22萬平米，其中SOHO公寓512套，車位2092個。配套：幼兒園2150平米，小學校5800平米，俱樂部2235平米。17商業(yè)SOHO現(xiàn)代城共有商鋪48間，辦公室277套，車位866個，商業(yè)街1.9萬平米,寫字樓6.1萬平米。室內成人游泳池、兒童嬉水池、健身中心、日光浴、桑拿、代客托管兒童游樂室、多功能劇場及會議設施、特色商品部。18萬達廣場（CBD）19高端城市綜合體案例分析項目概況1.北京萬達廣場總規(guī)劃占地10萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。總體為聚合涉外連鎖商業(yè)中心、國際商務港、國際精品商城、國際影城、白金五星級酒店、國際標準5A級寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身的商務綜合體。2.北京萬達廣場項目整體分為兩期。一期是以國際商務港為主、特色商業(yè)街為輔的商務區(qū)，由4座高層商務樓、特色商業(yè)街、高檔商務會所、會議中心、地下車庫及獨具匠心的近3萬平方米大型城市廣場等組成，建筑面積約30萬平方米。二期緊臨首都東長安街，以“兩座三塔”的獨特雕塑形態(tài)集合了一座白金五星級酒店和兩座國際標準超5A智能寫字樓，以及世界500強國際商業(yè)巨子攜手入駐的城市商業(yè)綜合設施，建筑面積約20萬平方米。20寫字樓均價：2.6萬/平米；物業(yè)管理費+空調費：28元/平米；以整層銷售為主，最小的銷售單元為300平米；幕墻造價達到1600元/平米?？諝鈨妊h(huán)系統(tǒng)；層高4.05米，凈高3米。網(wǎng)絡地板架空0.05米；VAV空調；每層有VIP洗手間。每層有2間室內衛(wèi)生間，位于朝南的單元內，其余的單元內預留管道；日本原裝三菱電梯，速度：3m/s,貨梯速度：2.5m/s；走廊寬4米；進深14米-16米；21寫字樓設計原則：獨一無二的整體建筑造建筑語匯的統(tǒng)一性與建筑元素的多樣簡潔明了的空間組織雙層呼吸幕墻22寫字樓1.二期建筑高度達100米，地下3層，地上22層（酒店23層）；2.為北京首個采用柱網(wǎng)結構12米的寫字樓項目，且具有全國寫字樓項目中罕見的4.05米層高，在除去1.5厘米高的網(wǎng)絡架空地板外凈高達到3米；3.寫字樓的三座塔樓的外立面由很多相同的立面單元組成，形成和諧的序列。采用了當今世界上先進的的主動式內循環(huán)雙層呼吸幕墻配VAV變風量全空氣空調系統(tǒng)，具備最佳的隔聲、節(jié)能、恒溫、新風換氣效果，同時可節(jié)約能源約30%?？照{系統(tǒng)設置加濕、消毒系統(tǒng),提供綠色、健康的高質量室內空氣。23酒店索菲特萬達大飯店為依照白金五星級涉外飯店標準建設的豪華商務酒店，聘請法國雅高國際酒店管理集團公司經營管理。酒店共約400套房間，總建筑面積近6萬平方米，配套超大規(guī)模、豪華先進的會議中心、餐飲中心和娛樂中心。24商業(yè)商業(yè)廣場面積22萬平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬達國際影城、大歌星KTV、桑拿會所、神采飛揚電玩城、索菲特白金五星級酒店等主力店。25華貿中心26高端城市綜合體案例分析地理位置北京華貿中心坐落于東長安街，位于CBD東側，西距國貿橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機場只需20分鐘。

輕軌、地鐵和多條公交構筑了華貿中心的立體交通系統(tǒng)，出入極為便利。項目四至東：東四環(huán)路

南：長安街、SOHO現(xiàn)代城、擎峰西：萬達廣場、金地中心、國貿中心北：朝陽路27項目定位構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體總占地：15萬平米總建面：56萬平米3棟5A智能寫字樓4座國際化商業(yè)2座五星級酒店6棟國際公寓28頂級建設團隊北京國華置業(yè)有限公司（項目開發(fā)）于2002年4月30日正式成立，注冊資本金為3.5億元人民幣，系具有國家房地產開發(fā)一級資質的大型地產商。美國KPF（建筑設計）

美國KPF，世界最著名的建筑設計公司之一，美國“時代廣場”和世界第一高建筑“上海環(huán)球金融中心”皆是其手筆。美國EDAW（景觀設計）

美國EDAW，在全球共有23個分公司，近期的主要項目有香港迪士尼樂園、歐洲迪士尼樂園、美國佛羅里達迪士尼樂園、亞特蘭大奧林匹克百年紀念公園、悉尼奧林匹克運動村、日本福岡“運河城”購物中心、馬尼拉金融都會中心等。在中國，香港陽明山莊和上海浦東中央公園皆是其作品。美國WATG（酒店設計）

WATG經歷了上半世紀的發(fā)展歷程，已經成為帶動世界建筑設計的潮流與領導地位，在酒店設計領域占據(jù)全球領導地位。美國WATG在全球130個國家設計的豪華酒店作品超過任何一個酒店設計公司，其設計的作品已經成為該地區(qū)象征國際化的標志性建筑。第一太平戴維斯（物業(yè)管理顧問）

負責華貿中心公寓物業(yè)管理顧問的是世界頂尖物管FPD（第一太平戴維斯），華貿中心精心設計了與國際管理接軌的資產管理計劃、安家計劃及VIP尊榮計劃。

29各物業(yè)類型規(guī)模配比名稱華貿寫字樓華貿公寓華貿商務樓萬豪麗思卡爾頓新光天地華貿購物中心華貿商業(yè)街建筑指標共3棟，分別為28層、32層、36層層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米///地下1層到6層寫字樓裙樓，地下1層到4層全長300米，寬15米，三層臨街商鋪功能辦公公寓公寓酒店酒店商業(yè)商業(yè)商業(yè)規(guī)模27萬平米15萬平米5萬平米6萬平米6萬平米18萬平米4萬平米2.5萬平米占比37％22％32％6％30寫字樓3座高達百米以上的集辦公自動化、信息自動化、安防自動化、管理自動化、通訊自動化于一身的超5A級智能寫字樓自西向東依次走高；其目標客戶定位于大型國際機構和企業(yè)，旨在營造全球一體化的商務交流平臺。31總建筑面積（㎡）約30萬公建區(qū)容積率4.33面積使用效率（％）71-73綠化率（％）30.20建筑高度（m）建筑層數(shù)（地上）辦公面積（㎡）一號樓135.32855，867.28二號樓151.33264，261.76三號樓167.33672，489.51結構型鋼混凝土框架-鋼筋混凝土筒體抗震系數(shù)8度設防標準層面積（㎡）2，261-2，383辦公標準層高度（m）4辦公標準層凈高（m）2.7（不含架高地板）外墻至核心筒距離（m）11.6客梯數(shù)量（部）12部（一號樓）12部（二號樓）15部（三號樓）車位（個）1，400寫字樓群房商業(yè)面積（㎡）37，000（地下1層-3層）32寫字樓經營狀況2007年初交付使用的1、2號寫字樓出租率目前超過90%，2008年初交付的3號寫字樓出租率也已達到60%；業(yè)已進駐華貿寫字樓的客戶包括德意志銀行、渣打銀行、東方匯理銀行、韓國證券交易所、萬豪國際集團、SAP、巴西航空、伊藤忠商社、強生制藥等世界500強企業(yè)；經營方式：只租不售；租金：30美金/月平米-40美金/月平米；物業(yè)管理費：28元/平米；目前寫字樓已經進駐的世界五百強企業(yè)有：……33寫字樓內部環(huán)境噴泉公共走廊群控電梯水幕墻寫字樓開間布局34寫字樓設備設施中空LOW-E玻璃幕墻，圍合四季宜人室內環(huán)境無柱、實用的平面空間先進的空調系統(tǒng)，舒適的辦公環(huán)境

人性化、高科技含量的電梯系統(tǒng)迅捷的通訊平臺充足的電力保障停車庫管理計費系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)

35五星級酒店麗思卡爾頓酒店JW萬豪酒店麗思卡爾頓酒店，國際高檔酒店業(yè)頂級品牌，歐洲奢華界定者，世界政要和社會名流下榻的首選JW萬豪酒店，萬豪酒店升級版，國際超豪華酒店品牌，實施華貴舒適，服務水準至高36華貿商城——華貿購物中心

華貿購物中心位于華貿寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通?？臻g整潔明亮、現(xiàn)代時尚，購物動線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務，形成設施齊全、配套合理的時尚中心。

VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（鐵獅東尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康納利）,FERAUD（菲羅）,JAEGER-LECOULTRE（積家）,LOR0PIANA（世界頂級面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇諾）,TOMMYHILFIGER（托米）等國際品牌已進駐華貿購物中心。37華貿商城——新光天地4F水幕空間5F新光文苑B2候車廳B1BHG1F夢幻女鞋區(qū)2F夢幻內睡衣區(qū)38華貿商城——華貿商業(yè)街華貿商業(yè)街位于華貿中路北側，總建筑面積約2.2萬平米，與華貿新光天地、兩座超豪華酒店（麗思卡爾頓、JW萬豪）共同組成全長300多米、寬15米的繁華商業(yè)街區(qū)。華貿商業(yè)街將傳統(tǒng)零售方式升級到SHOWROOM模式，以開放式樓梯巧妙結合一層、二層零售陳列區(qū)與三層商務洽談區(qū)，為知名品牌量身訂造個性化展示空間，實現(xiàn)了經營者將產品零售與批發(fā)相結合的夢想。白領、雅瑩、俏江南、成城店等多家知名品牌旗艦店鱗次櫛比，令人恍若置身巴黎香榭麗舍大道。2008年1月18日，白領華貿未來空間店隆重開業(yè)，開啟了華貿商業(yè)街的繁華時代?！鞍最I”以人為中心，全方位塑造精英生活，大到豪華奢麗的裘皮地毯、工藝考究的床榻，小到色彩絢麗的蠟燭、絲巾，都透露出獨到的優(yōu)雅與品位。商業(yè)街的餐飲品牌中既有耳熟能詳?shù)墓_斯、俏江南，也有特色鮮明的彩色盤茶餐廳、味興源、金陽海參、成城和品品豆撈店。其中，俏江南店總營業(yè)面積1800平米，15間包房和380個餐位可同時容納400人用餐。39華貿商城——華貿廣場華貿廣場獨踞華貿商圈第一圍合核心地帶，東與麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店相鄰，西倚中國最大單體百貨店新光天地，南望著名跨國公司云集的華貿寫字樓。幾組大氣而精致的半開放式建筑小品，薈萃異域風情的酒吧、咖啡廳，圓形下沉式露天溜冰場，悄然匯聚一個城市的趣味與一個時代的風情，成就時尚一族的最佳“聚點”。

EMPORIOARMANI（阿瑪尼）全新概念店落戶華貿廣場，面積約1500平米，產品涵蓋服裝、咖啡、家居等。廣場入口處阿瑪尼概念店廣場、座椅寫字樓群樓與廣場完美銜接40華貿公寓整體平面圖現(xiàn)代、商務的樣板房簡潔的園林41注：未開盤，預計九月份開盤，戶型面積在80—200平米之間，價格未定。B1：健身中心華貿公寓配套——華貿19號（CLUB）1F：茶社、咖啡廳2F：中餐廳3F：西餐廳42華貿公寓——商務樓43內外交通無縫銜接與地鐵1號線連通的地下人行過街通道，直達寫字樓，連通兩大商場華貿中心整體地下車位近5000個，為華貿商圈共享44內部交通通暢內部交通通暢，人流車流安排合理45各物業(yè)類型的聯(lián)系張弛有度通過華貿廣場將寫字樓、華貿購物廣場、新光天地、以及兩個酒店完美銜接，且人車分流，安全暢通。廣場內點綴商業(yè)概念店。酒店、新光天地與公寓部分的銜接通過外街西大望路。街兩旁為公寓底商華貿商業(yè)街以及新光天地沿街商鋪。46銀泰中心47高端城市綜合體案例分析48位置交通地鐵一號線和十號線都與項目相連；2009年完工的地下通道，把北京銀泰中心與國貿、嘉里、招商局大廈、央視新大樓等CBD眾多著名大廈直接相連，不出地面，可以到達CBD各大主要建筑；北京銀泰中心與國貿中心等高端商務項目共同形成了北京CBD的商務聯(lián)合體。49CBD鳥瞰銀泰中心國貿中心央視新大樓50基本信息（一）

占地面積:31305平方米總建筑面積:350000平方米其中寫字樓建筑面積:約15萬平方米公寓建筑面積：約6萬平方米其他建筑面積：約14萬平米容積率：8開盤時間:

2005-12-16

入住時間:2007-12-31

樓層概況：中央主樓為63層，高249.9米的長安街上最高建筑柏悅酒店、酒店服務式極品公寓柏悅居和柏悅府。東西兩棟智能5A甲級寫字樓，地上44層，高186米51公寓：21套極品公寓柏悅府，216套酒店服務式公寓柏悅居柏悅府位于中央主樓的50—58層，是銀泰北京柏悅酒店總統(tǒng)套房上層之上的尊貴府邸，為長安街最高建筑的頂層公寓。7-33層柏悅居。主力戶型

柏悅府：單價7萬/平米建筑面積：500－1600m2

層高：3.8米柏悅居：建筑面積：一居132－138m2；二居240－242m2

層高：3.4米

基本信息（二）52寫字樓：兩座186米高的國際高智能化寫字樓總建筑面積：約有15萬平米配套：每棟寫字樓配置12部雙轎廂客梯，高區(qū)和低區(qū)各6部，品牌均為世界最先進的原裝進口電梯，它有助于提高時間效率和提高樓層使用面積。高區(qū)梯速為6m/s，低區(qū)梯速為3.5m/s。銷售狀況：其中一棟寫字樓由開發(fā)商自己經營，2007、2008年的租金約為240元/平米/月（不含物業(yè)費）；另外一棟寫字樓已售給中國人壽，由于開盤不久約2006年上半年，價格相對低于市場價格，在28000元/平米—29000元/平米之間。

基本信息（三）寫字樓寫字樓53建筑——細節(jié)“傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合，與眾不同、經久不衰”北京銀泰中心由世界著名建筑師JohnC.Portman擔綱設計，其優(yōu)雅與和簡捷的設計風格所體現(xiàn)的高貴、威嚴、大氣，與新時代的北京非常吻合。外型看上去簡單，但樓體頂部卻對“中國燈籠”這一傳統(tǒng)的文化元素，進行了富有現(xiàn)代氣息的抽象展示。抽象的“中國燈籠”，也體現(xiàn)在建筑的每個部位。54合作團隊——最頂級的國際化團隊建筑／結構設計師：以設計地標性建筑聞名的著名建筑設計師JohnC.Portman約翰?波特曼；柏悅酒店和柏悅居室內設計師：是多家超五星酒店集團指定的世界著名室內設計師PeterRemedios；項目管理：寶維士BovisLendLease提供；餐飲和健身中心的室內設計師：亞洲著名的日本SuperPotatoCompanyLtd.；超高結構設計、綜合機電設計、室內外園景設計、特別燈光與聲學設計、后勤區(qū)設計及品牌標識設計等均是來自國際專業(yè)領域的領導者。55物業(yè)管理——凱悅酒店管理集團作為凱悅集團所管理的“凱悅、君悅、柏悅”三個子品牌中的高端品牌，柏悅酒店一直以“提供私密尊享服務”而屬國際高端酒店品牌之列。237間客房、1200名服務人員、位于66層的餐廳、融合波特曼與SuperPotato設計的環(huán)境，這是位于北京柏悅酒店的幾個細節(jié)。“為了保持售賣型公寓柏悅居、柏悅府的品質，凱悅在全球首次和所租物業(yè)

開發(fā)商成立了一間物業(yè)管理公司，這是凱悅第一次作出的嘗試,為了確保高品質的運營，其運營團隊90%由高素質的中英雙語專業(yè)人才組成56裝修標準柏悅居：精裝修，贈送家具和家庭電器。

柏悅府：按照客戶的要求度身定做（不含裝修）。

室外裝修：采用整體式玻璃石材組合式鋁合金幕墻，是最高質量的幕墻設計和用料。

公共空間：（包括大堂、