惠州碧桂園十里銀灘案例分享精要

惠州中原策略中心碧桂園首次操盤旅游度假地產(chǎn)，取得滿盤缽！碧桂園首次面向全國客戶銷售，取得圓滿成功！全國首個(gè)樓盤單次推貨量最大，業(yè)績成交最好的項(xiàng)目！首次打響惠東旅游度假地產(chǎn)先河！碧桂園19年來首個(gè)濱海度假項(xiàng)目居1.5小時(shí)港深都會(huì)圈價(jià)格僅相當(dāng)于三亞的1/3甚至更少于南中國為您奉獻(xiàn)1個(gè)海洋世界…報(bào)告目錄1234項(xiàng)目介紹營銷情況開盤現(xiàn)場小結(jié)項(xiàng)目篇惠東深圳東2011年之前，這里到處是無垠的海，純粹自然藍(lán)天、白云、綠地，森林蓊郁…我們習(xí)慣稱它為2011年，“列強(qiáng)”提著雄心壯志和大把的金錢從四面八方趕來，打破寧靜之后他們宣稱這里是富力世茂碧桂園萬科合正……區(qū)域市場分析：2011年惠東大盤供應(yīng)量大增，大盤云集意味著競爭加劇，同時(shí)伴隨競爭勢必引起區(qū)域關(guān)注度驟然提升。合生濱海灣金融街金海灣合正項(xiàng)目富茂威尼斯灣海泉灣深業(yè)項(xiàng)目萬科雙月灣中信項(xiàng)目8從區(qū)域整體供應(yīng)量及供應(yīng)時(shí)間看，區(qū)域整體推售時(shí)間集中，產(chǎn)品以別墅為主，洋房產(chǎn)品作為回籠資金快速手段，產(chǎn)品類型較豐富，競爭激烈。9區(qū)域形勢判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策圍剿深圳樓市，區(qū)域發(fā)展前景雖未有定論，但勢必出現(xiàn)短期利好競爭白熱化、產(chǎn)品多元化，項(xiàng)目競爭帶動(dòng)整體影響力，區(qū)域市場整體升溫從產(chǎn)品推廣到客戶積累，諸強(qiáng)之間難免相互借鑒，盤活區(qū)域客戶資源突破？明確競爭中產(chǎn)品定位，尋找項(xiàng)目及市場差異化…拓寬營銷渠道，整合營銷資源…區(qū)域、行業(yè)之間加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)調(diào)品牌優(yōu)勢…合理價(jià)格才是王道。同類產(chǎn)品云集的情況下價(jià)格優(yōu)勢勢必引導(dǎo)市場購買方向…項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目選址深圳東亞婆角旅游度假區(qū)海邊，背山面海，距離深圳40分鐘車程，交通便利，這是一個(gè)典型的“房在惠東、客在深圳”的項(xiàng)目。區(qū)域整體交通線路導(dǎo)視交通便利：惠深沿海高速公路及深廈高鐵小徑灣站直接連接項(xiàng)目，同時(shí)廣深港客運(yùn)專線、深汕高速、廣惠高速、東部沿海高速形成區(qū)域1.5小時(shí)都市圈。便利生活：南中國度假勝地，中國另一個(gè)三亞，不需要做飛機(jī)邊便可享受親海生活。區(qū)域整體優(yōu)勢：惠東巽寮集中了大量具備度假旅游產(chǎn)品開發(fā)優(yōu)勢的彎曲地域，萬科等知名房企的進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展及屬性定位。項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目二期項(xiàng)目目前狀況遠(yuǎn)不能滿足其十年開發(fā)的發(fā)展要求，發(fā)展商將繼續(xù)取得土地致力于同類產(chǎn)品的持續(xù)開發(fā)。千年礁石水清沙白這里是南中國最美的地方。湛藍(lán)的天空，湛藍(lán)的大海，純凈的藍(lán)色，沒有一點(diǎn)雜質(zhì)，只有透明的變化，深邃與神秘，純凈與安寧，在此刻，在身邊項(xiàng)目規(guī)劃——景觀規(guī)劃：項(xiàng)目立足于打造“南中國另一處三亞”的目標(biāo)，演繹一處“山與海，陽光與礁石，建筑與綠化”完美結(jié)合的純美社區(qū)。項(xiàng)目園林規(guī)劃：“攜手迪士尼景觀主創(chuàng)機(jī)構(gòu)美國PERIDIAN打造最美景觀”項(xiàng)目規(guī)劃——園林規(guī)劃：禮聘國外品牌園林公司重金打造濱海園林、億年礁石公園。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃：風(fēng)情別墅+海景洋房+酒店式公寓=365天盡享海山景洋房臨海公寓五星酒店海景洋房海景別墅項(xiàng)目規(guī)劃——產(chǎn)品規(guī)劃：充分利用現(xiàn)有資源打造實(shí)用型、多樣化產(chǎn)品。五星級(jí)酒店，蝶式造型外立面，千套客房，奢尚度假生活。商業(yè)中心、游艇碼頭、國際幼兒園、省立綠色通道2號(hào)線，含購物、休閑、教育、健康多元設(shè)施。項(xiàng)目聘請(qǐng)國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，實(shí)施獨(dú)立苑區(qū)管理。24小時(shí)保安、電子智能門禁、重點(diǎn)區(qū)域視頻監(jiān)控、確保濱海大城安全無憂隨時(shí)提供家具清潔、家店保養(yǎng)、花園及公共綠化護(hù)理等服務(wù)。專業(yè)物業(yè)個(gè)人定制服務(wù)模式，為業(yè)主提供預(yù)約個(gè)性化管家式服務(wù)。發(fā)展用地發(fā)展用地山景洋房臨海別墅五星酒店海景公寓海景洋房海景洋房推售區(qū)域保留區(qū)域產(chǎn)品打造——整體類別：項(xiàng)目為不同客戶提供多元化選擇，合理配比各類產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)景觀效果最大化。共20層共20層共30層共25層共20層產(chǎn)品特點(diǎn)分析山景洋房整體采用逐層退臺(tái)式設(shè)計(jì)，波浪式立面風(fēng)格，保證各種產(chǎn)品都可以欣賞海景景觀。項(xiàng)目運(yùn)用中庭鏤空設(shè)計(jì)，產(chǎn)品圍繞中空部分對(duì)稱排布，與常規(guī)小戶型產(chǎn)品相區(qū)分，保證通風(fēng)采光最大化。戶型一律綻放式排列，最大化利用空間及收集景觀資源，同時(shí)在擁擠的設(shè)計(jì)中保證每戶的私密性。產(chǎn)品劣勢分析產(chǎn)品兩棟836套，產(chǎn)品排布緊密，居住空間擁擠；中空面積較大，產(chǎn)品一律向內(nèi)開窗，安全性較差；項(xiàng)目進(jìn)深較大，但開間小，部分戶型為最大限度追求景觀，戶型形狀不規(guī)則。產(chǎn)品打造——山景洋房產(chǎn)品分析：首期推出兩棟山景洋房，把不能看海的劣勢轉(zhuǎn)化為山景資源優(yōu)勢，將景觀資源最大化。2號(hào)樓C2-1戶型2室2廳88㎡2號(hào)樓B-1戶型2室2廳93㎡休息區(qū)活動(dòng)區(qū)休息區(qū)活動(dòng)區(qū)產(chǎn)品打造——山景洋房戶型：戶型較方正，實(shí)用率高，是所有洋房系列中性價(jià)比最高的一組產(chǎn)品。2號(hào)樓E戶型3室2廳145㎡2號(hào)樓F2戶型3室2廳98㎡休息區(qū)活動(dòng)區(qū)休息區(qū)活動(dòng)區(qū)產(chǎn)品打造——山景洋房戶型：整體實(shí)用率較高，戶型方正實(shí)用，山景資源較好。產(chǎn)品特點(diǎn)分析海景洋房整體采用三角形結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，單棟樓整體分三個(gè)區(qū)域，獨(dú)立入戶，避免擁擠。項(xiàng)目同樣運(yùn)用中庭鏤空設(shè)計(jì)，產(chǎn)品圍繞中空部分對(duì)稱排布，與常規(guī)小戶型產(chǎn)品相區(qū)分，保證通風(fēng)采光最大化。戶型規(guī)則排布向外延伸，每戶附帶獨(dú)立陽臺(tái)，方便取景。海景洋房整體實(shí)用率約63%，實(shí)用面積小，公攤大，購買成本較高。產(chǎn)品劣勢分析產(chǎn)品單層63套，居住空間擁擠，14部電梯也難以輕松承載如此單層戶數(shù)。項(xiàng)目實(shí)用率低，公攤面積較大。產(chǎn)品80%戶型觀海，但僅僅30%戶型朝向較好，大部分朝向較差采光不足。產(chǎn)品打造——海景洋房產(chǎn)品分析：海景洋房推出兩棟，外立面呈三角布局，八成戶型可以觀賞一線海景資源。戶型坐北朝南，采光充足，景觀效果極佳，產(chǎn)品類型稀缺，單棟僅僅62席。200㎡三房單位公攤面積71.81㎡，實(shí)用率低，作為度假產(chǎn)品此種公攤差強(qiáng)人意。室內(nèi)設(shè)計(jì)方正，陽臺(tái)面積較大，主人房飄窗設(shè)計(jì)增加觀景面，體現(xiàn)奢華感覺，干濕分區(qū)明顯。5號(hào)樓C1戶型3室2廳200㎡活動(dòng)區(qū)休息區(qū)產(chǎn)品打造——海景洋房戶型：實(shí)用率低，產(chǎn)品公攤面積大，規(guī)劃最近距離臨海，戶型景觀效果好。5號(hào)樓A2戶型1室1廳約95㎡5號(hào)樓A3戶型1室1廳約95㎡5號(hào)樓A1戶型1室1廳約87㎡123產(chǎn)品打造——海景洋房戶型：實(shí)用率低，產(chǎn)品公攤面積大，規(guī)劃最近距離臨海，戶型景觀效果好。5號(hào)樓C2戶型3室2廳165㎡5號(hào)樓B1戶型2室2廳176㎡12戶型觀景效果較好，朝向較好，采光效果佳。產(chǎn)品戶型不方正，棱角較多，浪費(fèi)面積較大。項(xiàng)目實(shí)用率低。陽臺(tái)面積大，有利于景觀效果最大化，干濕分區(qū)明顯。戶型整體占比20％，整體面積較大，認(rèn)籌率較低。產(chǎn)品打造——海景洋房戶型：實(shí)用率低，產(chǎn)品公攤面積大，規(guī)劃最近距離臨海，戶型景觀效果好。五星級(jí)酒店臨海公寓產(chǎn)品特點(diǎn)分析產(chǎn)品共423套，全部為89平方米1房1廳單位，套內(nèi)建筑面積54.11㎡~58.97㎡，公共分?jǐn)偯娣e35.08㎡~38.23㎡，分?jǐn)偯娣e大，實(shí)用率低。戶型進(jìn)深12.7米，配有景觀陽臺(tái)。公寓與酒店外立面呈蝶型展開，新穎大氣，貴麗奢華。產(chǎn)品打造——海景公寓產(chǎn)品分析：產(chǎn)品外立面美觀精致，高層產(chǎn)品中景觀最優(yōu)。產(chǎn)品打造——洋房樣板房：樣板房設(shè)置于銷售中心內(nèi)部，東南亞風(fēng)格室內(nèi)設(shè)計(jì)，家私以外為交樓標(biāo)準(zhǔn)。營銷篇由點(diǎn)到面“地毯式”營銷轟炸全國，惠東首個(gè)面向全國客戶的項(xiàng)目哈爾濱天津武漢深圳三亞大型房展會(huì)項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)全國大盤聯(lián)動(dòng)集中網(wǎng)絡(luò)轟炸低價(jià)高調(diào)入市引爆市場渠道整合：利用碧桂園全國項(xiàng)目進(jìn)行巡回展示，調(diào)整全國碧桂園所有項(xiàng)目的戶外廣告資源為本案所用，啟動(dòng)全國客戶資源。碧桂園集團(tuán)：百城巡展、全國項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目展示活動(dòng)、包車包機(jī)現(xiàn)場看樓，項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)、網(wǎng)絡(luò)看樓團(tuán)。世聯(lián)：啟動(dòng)世聯(lián)高端客戶群體，項(xiàng)目外戰(zhàn)場，線上線下媒體鋪排。易居：客戶聯(lián)動(dòng)，項(xiàng)目外展場，媒體宣傳形象入市期持續(xù)宣傳期（活動(dòng)、媒體配合）開盤及持銷期10年底07.1507.30首輪重點(diǎn)城市巡展展場、房交會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、現(xiàn)場活動(dòng)派對(duì)、當(dāng)?shù)孛襟w支持配合03.26贊助“深圳新年音樂會(huì)”365天全時(shí)度假生活模式首次開啟，現(xiàn)場媒體配合次輪重點(diǎn)城市巡展新浪樂居、搜房網(wǎng)、網(wǎng)易樂居、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、最美別墅網(wǎng)參與宣傳、短信宣傳現(xiàn)場活動(dòng)廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)等20家媒體配合樣板房開放07.16項(xiàng)目開盤及持銷現(xiàn)場宣傳、發(fā)展商代理商持續(xù)短信宣傳哈爾濱展場開放乘包機(jī)空降三亞全國新聞發(fā)布會(huì)全國營銷攻略——百城巡展。設(shè)置南北展廳網(wǎng)羅全國客戶，首次打破單個(gè)區(qū)域和城市銷售的模式。2011年，碧桂園率先在地產(chǎn)界打出“2011幸福碧桂園”的旗幟，整合全國資源，逾25萬業(yè)主、3萬員工共同參與，啟動(dòng)百盤聯(lián)動(dòng)，通過放大目標(biāo)市場以加快消化速度。全國營銷攻略——百盤聯(lián)動(dòng)。碧桂園集團(tuán)首個(gè)啟動(dòng)全國項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的樓盤，首個(gè)利用集團(tuán)名下所有渠道資源的項(xiàng)目。借網(wǎng)絡(luò)看房引爆網(wǎng)絡(luò)7月9日，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)組織廣州深圳超過1000位網(wǎng)友參加看房團(tuán)，50位網(wǎng)友現(xiàn)場下訂；7月16日，新浪樂居組織約1100人參加看房團(tuán)；7月23日，網(wǎng)易房產(chǎn)組織327名網(wǎng)友參加看房團(tuán)，現(xiàn)場下定約21組；7月23日，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)組成500人爬房團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)場下定約23組；截至23日，搜房網(wǎng)亦組織超過1000人參加看房團(tuán)。全國營銷攻略——網(wǎng)絡(luò)看房。利用珠三角所有網(wǎng)絡(luò)媒體組織看房團(tuán)，結(jié)合海濱度假文化讓客戶提前體驗(yàn)濱海生活度假時(shí)代的來臨。福特VIP車友“親?！比諡I海綠道體驗(yàn)低碳生活炒熱旅游度假地產(chǎn)聚焦全國營銷攻略——聚焦365天度假生活。結(jié)合項(xiàng)目定位反復(fù)組織不同類濱海度假生活的宣傳，在三亞之后，又一個(gè)城市再次被旅游度假地產(chǎn)炒熱。由于本次推出近五千套單位龐大體量，依托單一區(qū)域市場很難完全消化，所以客戶定位在立足深圳，放眼珠三角的同時(shí)，營銷推廣亦開始走向全國。下圖世聯(lián)、易居展場開場推廣活動(dòng)：立足深圳面向全國。把深圳作為主戰(zhàn)場，同時(shí)啟動(dòng)碧桂園全國客戶資源和渠道。截止7月27日，山景洋房認(rèn)籌約2400個(gè)，海景洋房約2100個(gè)，臨海公寓約500個(gè)，別墅產(chǎn)品全部內(nèi)部消化。總認(rèn)籌個(gè)數(shù)約5000個(gè)。深圳客約占75%，香港客約占5%，廣州、佛山、珠海約占10%，惠州、全國其他客戶約占10%；山景洋房因價(jià)格優(yōu)勢受到客戶的青睞，認(rèn)籌個(gè)數(shù)比達(dá)3:1，已停止認(rèn)籌。目前認(rèn)籌主要針對(duì)海景洋房、公寓。從現(xiàn)場情況來看，大部分到訪客戶均首先關(guān)注山景洋房，而現(xiàn)場銷售人員則著重強(qiáng)調(diào)海景洋房、公寓的性價(jià)比，以誘使客戶下定。預(yù)計(jì)開盤當(dāng)天開發(fā)商或?qū)⑼ㄟ^適當(dāng)調(diào)整山景洋房、海景洋房價(jià)格以實(shí)現(xiàn)不同產(chǎn)品的最優(yōu)消化。開盤前期認(rèn)籌情況開盤篇銷售中心現(xiàn)場銷售中心外場具體折扣優(yōu)惠：洋房產(chǎn)品2萬抵4萬，開盤一次性/按揭享受75/78折。開盤推售狀況：碧桂園主要成交以全國老業(yè)主為主，從成交看深圳客對(duì)價(jià)格的承受力更強(qiáng)，深圳代理公司更具有優(yōu)勢，因此成交量也更為理想。價(jià)格與銷售關(guān)系分析：利用山景洋房量少、低價(jià)吸引客戶，開盤必售罄。海景洋房體量大，是資金回籠所占比例最多的產(chǎn)品，以平價(jià)策略為原則；海景公寓景觀資源最優(yōu)，量少，適當(dāng)贏利并合理進(jìn)行銷控；臨海別墅量少，以提升整體項(xiàng)目檔次。G戶型別墅

1、2號(hào)樓臨海公寓13、14號(hào)樓5、6號(hào)樓各產(chǎn)品之間均價(jià)圖現(xiàn)場客戶情況：現(xiàn)場認(rèn)籌客戶中，深圳客占到80%的比例，全國及珠三角碧桂園老業(yè)主各占10%。五星級(jí)酒店（易居現(xiàn)場）銷售中心（世聯(lián)現(xiàn)場）美墅示范區(qū)開盤流程易居現(xiàn)場流程（酒店1樓）電子屏幕選房區(qū)認(rèn)籌客戶等侯區(qū)出口/入口餐飲區(qū)世聯(lián)現(xiàn)場流程（銷售中心）模型展示區(qū)/新到訪客戶參觀區(qū)認(rèn)籌客戶專用出入口銷售中心正門認(rèn)籌客戶等待區(qū)餐飲區(qū)電子屏幕選房區(qū)兩輪十六城巡展+專場推介+百盤聯(lián)動(dòng)…攪動(dòng)全國市場75折雖是噱頭卻具備足夠吸引力，低價(jià)才是硬道理打造除三亞外，又一個(gè)旅游度假地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市聯(lián)合造勢低價(jià)走量景觀配套區(qū)域亮點(diǎn)“中國馬爾代夫”“南中國另一處三亞”如今的巽寮灣及其周邊已成為旅游度假產(chǎn)品的另一熱點(diǎn)區(qū)。雙月灣、東部灣、金海灣、威尼斯灣…數(shù)灣拱月之勢形成，兵家必爭之態(tài)勢逐漸顯現(xiàn)小結(jié)惠東2010年及2011年上半年供應(yīng)圖深圳歷年住宅價(jià)格走勢：除08年出現(xiàn)下滑外，整體價(jià)格呈上漲趨勢，。深圳成交量自05年以來一直呈下降趨勢，由于08年存量較大，09年市場好轉(zhuǎn)好，成交量急劇上升。深圳歷年供應(yīng)：自2005年至今深圳供應(yīng)量呈逐年下降趨勢，年均降浮12%，2010再創(chuàng)新低。ThanksforyourattentionWishyouagoodday!

正九公關(guān)策劃傳媒公司（）是一家專業(yè)的活動(dòng)策劃執(zhí)行公司，各種活動(dòng)高端資源豐富多樣，專注于公關(guān)活動(dòng)策劃的資源整合機(jī)構(gòu)。自公司正式成立以來，即保持著策劃人+廣告人+公關(guān)人+經(jīng)紀(jì)人+媒體人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)，我們專業(yè)從事公關(guān)策劃、明星經(jīng)紀(jì)、高端婚禮、企業(yè)年會(huì)、文藝演出、演藝節(jié)目、廣告代理、開業(yè)慶典、模特禮儀、設(shè)備租賃、媒體整合、會(huì)展展覽等服務(wù)為一體的綜合性傳媒公司。