某市老年公寓三期PPP項(xiàng)目實(shí)施方案-財(cái)政備案稿

項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖

本項(xiàng)目為某某市老年公寓三期項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)1棟12層養(yǎng)老公寓，某某市

老年公寓總占地面積18畝，總建筑面積24000平方米，其中老年人生活、服務(wù)

用房建筑面積18616平方米，醫(yī)療康復(fù)用房2000平方米，行政辦公用房638平

方米，附屬用房建筑面積2746平方米，配備床位500張，項(xiàng)目建成使用后可供

老年人住養(yǎng)、娛樂(lè)、醫(yī)療保健和餐飲。

本項(xiàng)目總投資為13000萬(wàn)元,其中固定資產(chǎn)投資11700萬(wàn)元，流動(dòng)資金1300萬(wàn)

直。固定資產(chǎn)投資中建筑工程費(fèi)7169萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)2985萬(wàn)元，其

他費(fèi)用679萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)867萬(wàn)元。原有建筑拆除工程由政府方負(fù)責(zé)，不在本項(xiàng)

目范圍內(nèi)。

二、風(fēng)險(xiǎn)分配

風(fēng)險(xiǎn)分配框架圖

外部風(fēng)險(xiǎn)

雙方共同承擔(dān)

xxibm

本項(xiàng)目政府承擔(dān)行政審批、社會(huì)環(huán)境、建設(shè)配套、外部協(xié)調(diào)等項(xiàng)目外部風(fēng)險(xiǎn)。社

會(huì)資本方承擔(dān)項(xiàng)目融資、工期延誤、質(zhì)量控制、維護(hù)管理、服務(wù)質(zhì)量等項(xiàng)目?jī)?nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

不可抗力風(fēng)險(xiǎn)由雙方共同承擔(dān)。

三、合作模式及框架

II

地方政府或政府授權(quán)實(shí)施機(jī)構(gòu)授權(quán)PPP項(xiàng)目公司投資建設(shè)本項(xiàng)目，并在合

作期內(nèi)，按照PPP項(xiàng)目合同的要求進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、管理。

政府授權(quán)出資人代表以股權(quán)投資的形式與社會(huì)資本方合資組建PPP項(xiàng)目公

司，持有股權(quán)，參與項(xiàng)目公a的重大決策，但不參與日常的經(jīng)營(yíng)和管理。

政府職能部門，如PPP中心、國(guó)土局、規(guī)劃局、環(huán)保局等政府行政職能部

門，按照PPP項(xiàng)目合同、國(guó)家和地方法律法規(guī)、規(guī)章制度的要求監(jiān)管本項(xiàng)目的

建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、管理。

項(xiàng)目建成后，所有權(quán)歸政府所有，日常運(yùn)營(yíng)成本由PPP項(xiàng)目公司承擔(dān)，政

府依照運(yùn)營(yíng)績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)定期支付養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)。

運(yùn)作方式分析圖

逼產(chǎn)出距.位助式以幽鼻飛炎

本項(xiàng)目運(yùn)作方式采用BOT模式合作。某某市民政局作為政府授權(quán)實(shí)施機(jī)構(gòu)，

承擔(dān)PPP項(xiàng)目準(zhǔn)備、采購(gòu)、監(jiān)管和移交等工作。某某市建設(shè)投資控股有限責(zé)任

公司作為政府授權(quán)出資人代表與社會(huì)資本方共同出資組建PPP項(xiàng)目公司，公那主

冊(cè)資本暫定3000萬(wàn)元，政府出資600萬(wàn)，持有PPP項(xiàng)目公司20%股權(quán),參與

PPP項(xiàng)目公司重大決策，對(duì)PPP項(xiàng)目公司日常運(yùn)營(yíng)實(shí)施內(nèi)部監(jiān)管。PPP項(xiàng)目公司

作為該項(xiàng)目的運(yùn)作主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、移交，接

in

受政府職能部門的行政監(jiān)管。

四、交易步驟

交易步驟圖

本項(xiàng)目按照PPP模式分八步完成全部交易。

第一步：政府授權(quán)出資人代表與社會(huì)資本方合作組建PPP項(xiàng)目公司。

第二步：PPP項(xiàng)目公司向金融機(jī)構(gòu)融資。

第三步：PPP項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。

第四步：PPP項(xiàng)目公司為入住老人提供公共服務(wù)。

第五步：政府通過(guò)可行性缺口補(bǔ)助的形式給予PPP項(xiàng)目公司回報(bào)。

第六步：PPP項(xiàng)目公司獲取收益后優(yōu)先償還金融公司借款。

第七步：政府和社會(huì)資本方按照股權(quán)比例獲取項(xiàng)目分紅。

第八步：合作期滿，PPP項(xiàng)目公司將整個(gè)項(xiàng)目無(wú)償移交給政府指定機(jī)構(gòu)。

IV

五、回報(bào)機(jī)制

本項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制采用可行性缺口補(bǔ)助方式，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下。

年度政府可行性缺口補(bǔ)助二年度可用性付費(fèi)一年度可行性缺口補(bǔ)助抵扣金額

其中：

1）可用性付費(fèi)=PMT（合理利潤(rùn)率，回報(bào)年限，全部建設(shè)成本），采用等額

本息方式分20年進(jìn)行支付：

①合理利潤(rùn)率暫定不高于5.88%（即五年期以上中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率

的1.2倍，最終以投標(biāo)人競(jìng)價(jià)為準(zhǔn)。

②回報(bào)年限：20年（運(yùn)營(yíng)期開(kāi)始付費(fèi)）

③全部建設(shè)成本以項(xiàng)目竣工決算審計(jì)金領(lǐng)為準(zhǔn)。

項(xiàng)目建設(shè)期利息計(jì)入項(xiàng)目總投資，計(jì)息利率為可用性付更合理利潤(rùn)率（暫定

5.88%）o

2）可行性缺口補(bǔ)助抵扣金額=年度使用者付費(fèi)+年度政府其他補(bǔ)貼收入?年度運(yùn)

營(yíng)成本

3）關(guān)于經(jīng)濟(jì)測(cè)算的4點(diǎn)說(shuō)明：

①依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》

（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3第一條第二項(xiàng)規(guī)定，“一、下列項(xiàng)目免征增值稅（一）......

（二）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是指依照民政部《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許

可辦法》（民政部令第48號(hào)）設(shè)立并依法辦理登記的為老年人提供集中居住和照

料服務(wù)日各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；養(yǎng)老服務(wù)，是指上述養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按照民政部《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管

理辦法》（民政部令第49號(hào)）的規(guī)定，為收住的老年人提供的生活照料、康復(fù)護(hù)

理、精神慰藉、文化娛樂(lè)等服務(wù)”,所以本項(xiàng)目免征增值稅。

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②由于土地使用稅現(xiàn)階段免稅，故年度運(yùn)營(yíng)成本不包含土地使用稅。后期若

政策發(fā)生變動(dòng)，需要繳納土地使用稅時(shí)，由PPP項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)繳納，年度運(yùn)營(yíng)成

本基準(zhǔn)價(jià)格相應(yīng)調(diào)整。

③PPP項(xiàng)目公司在運(yùn)營(yíng)期大修次數(shù)暫定為2次，每10年一次。第一次由項(xiàng)

目公司墊付，經(jīng)政府授權(quán)實(shí)施機(jī)構(gòu)審計(jì)核實(shí)后由政府方一次性支付。合作期結(jié)束

前進(jìn)行最后一次大修，由政府方直接承擔(dān)費(fèi)用。

④政府不再另行支付合理利潤(rùn)。

若審計(jì)后的年度可行性缺口補(bǔ)助抵扣金額低于投標(biāo)人報(bào)價(jià)時(shí)的承諾金額且實(shí)

際入住率低于實(shí)施方案的預(yù)測(cè)入住率時(shí)，按照實(shí)施方案測(cè)算的使用者付費(fèi)和審計(jì)

的年度運(yùn)營(yíng)成本核算當(dāng)年的可行性缺口補(bǔ)助。

VI

六、合同體系

合同框架體系圖

本項(xiàng)目的合同體系由四個(gè)合約文件組成。社會(huì)資本方中標(biāo)后簽訂《PPP投資

合作協(xié)議》?ppp項(xiàng)目公司合資協(xié)議》《PPP項(xiàng)目公司章窗，PPP項(xiàng)目公司成立

后簽訂《PPP項(xiàng)目合同》。

七、監(jiān)管結(jié)構(gòu)

全生命周期內(nèi)部監(jiān)管框架體系

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?四個(gè)層面管理

政府對(duì)SPV公司的治理主要從四個(gè)層面進(jìn)行監(jiān)管，

四個(gè)層面包括股東會(huì)、■事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和財(cái)務(wù)部

門.政府提名的財(cái)務(wù)副經(jīng)理在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)項(xiàng)

目公司資金、賬芬、銀行張戶進(jìn)行全面的監(jiān)督.i

ppp項(xiàng)目公司內(nèi)部監(jiān)管由四個(gè)層級(jí)組成，分別是股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、

公司高管，內(nèi)部監(jiān)管主體為政府出資人代表。政府方作為股東之一，可提名一名董

事、一名監(jiān)事和一名財(cái)務(wù)副經(jīng)理，對(duì)PPP項(xiàng)目公司內(nèi)部實(shí)施監(jiān)管。其中，政府

方提名的財(cái)務(wù)副經(jīng)理享有對(duì)公司財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的知曉權(quán)與查閱權(quán)，可實(shí)時(shí)監(jiān)

VII

督ppp項(xiàng)目公司的資金狀況，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。

全生命周期外部監(jiān)管框架體系

項(xiàng)目外部監(jiān)管包括準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、運(yùn)營(yíng)階段共13項(xiàng)監(jiān)管內(nèi)容，監(jiān)管

主體為政府授權(quán)實(shí)施機(jī)構(gòu)，具體詳見(jiàn)本方案第六章內(nèi)容。

VIII

八、績(jī)效考核

本項(xiàng)目建立政府、公眾共同參與的綜合性評(píng)價(jià)體系，根據(jù)全生命周期績(jī)效考

核的原則，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期和移交期分別進(jìn)行考核。

根據(jù)建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)維護(hù)期總分?jǐn)?shù)確定考核等級(jí)，設(shè)置不同的處理機(jī)制。運(yùn)營(yíng)期

績(jī)效考核結(jié)果高于90分時(shí)按照全領(lǐng)支付政府可行性缺口補(bǔ)助；低于90分時(shí)，每

低一分扣減政府可用性付費(fèi)的1%；得分低于60分時(shí)，視為PPP項(xiàng)目公司違約，

政府有權(quán)終止合同且不承擔(dān)PPP項(xiàng)目公司損失。

IX

九、社會(huì)資本方采購(gòu)

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競(jìng)爭(zhēng)性談判競(jìng)爭(zhēng)性磋商

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本項(xiàng)目擬采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇社會(huì)資本方。計(jì)劃于2018年4月開(kāi)展社

會(huì)資本方采購(gòu)工作。

X

目錄

前言...................................................................I-X

一、項(xiàng)目概況.............................................................1

1.1項(xiàng)目基本情況.....................................................1

1.1.1項(xiàng)目公共產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容..........................1

1.1.2PPP模式的必要性和可行性............................................3

113項(xiàng)目運(yùn)作專義7

1.2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)....................................................12

1.2.2占地面積..............................................................13

124投資規(guī)模..............................................................14

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2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)另1.................................................................................................................19

2.2風(fēng)險(xiǎn)清單........................................................19

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2.4.1政府風(fēng)險(xiǎn).............................................................22

2.4.2社會(huì)資本方風(fēng)險(xiǎn)......................................................23

2.4.3不可抗風(fēng)險(xiǎn)........................................23

2.4.4風(fēng)險(xiǎn)分酉已結(jié)論........................................................23

二、項(xiàng)目運(yùn)作方式......................................................24

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3.2刀25

3.3BOT模式的運(yùn)作步驟.....................................27

3.4組建PPP項(xiàng)目公司的運(yùn)作方式............................28

3.4.1注冊(cè)公司..........................................28

3.4.2PPP項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)............................28

3.5項(xiàng)目融資的作方式.....................................34

3.6項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)的運(yùn)作方式........................35

3.7項(xiàng)目獲取回才艮的運(yùn)作方式.................................37

3.8項(xiàng)目移交的運(yùn)作方式.....................................38

3.8.1移交過(guò)渡期及移交委員會(huì)..............................................38

3.8.2父范圍...........................................39

3.8.4移交臉收標(biāo)準(zhǔn)....................................40

3.8.6移交費(fèi)用.........................................41

4.1.1資本金資金來(lái)源、性質(zhì)和用途..........................................42

4.1.3項(xiàng)目資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移........................................................42

4.2.1項(xiàng)目回■｝艮機(jī)制選擇....................................................43

4.2.2可行性缺口補(bǔ)助模式的原則和政策依據(jù)................................43

4.2.3費(fèi)用測(cè)算依據(jù)及組成...............................44

4.2.4調(diào)價(jià)機(jī)制.............................................................45

4.2。5JVI.““?”“““??””?????”?????????????????””???”????"?,???“?””?”????”?????”?????”???”????””???””48

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4.3.1項(xiàng)目建設(shè)配套安排.................................48

4.3.2其他政府財(cái)政補(bǔ)貼....................................................49

4.3.3社會(huì)捐贈(zèng).............................................................49

4.3.4社會(huì)資本方支付的費(fèi)用.............................49

五、合同體系...........................................................50

5.1合同體系及簽訂步驟.............................................50

5.1.1合同體系圖及合同名稱.............................50

5.1.3合同簽訂步序...............................................51

5.2主要合同內(nèi)容....................................................52

5.2.1PPP投資合作協(xié)議.................................52

5.2.2PPP項(xiàng)目公司合資協(xié)干義............................53

5.2.3PPP項(xiàng)目公司章程.................................54

5.2.4PPP項(xiàng)目合同.........................................................55

5.3PPP項(xiàng)目合同邊界條件...........................................56

5.3.1權(quán)利義務(wù)邊界.....................................56

5.3.2交易條件邊界........................................................58

5.3.3履約彳呆障邊界.....................................59

5.3.4調(diào)整銜接邊界........................................................64

六、監(jiān)管架構(gòu)...........................................................68

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6.4運(yùn)營(yíng)階段的監(jiān)管.................................................72

6.5移交監(jiān)管........................................................74

6.6績(jī)效考核方案及辦法.............................................75

6.6.1建設(shè)期績(jī)效考核方案..................................................75

6.6.2運(yùn)營(yíng)期績(jī)效考核辦法...............................81

6.6.3移交期績(jī)效考核......................................................85

七、采購(gòu)方式選擇.......................................................88

7.1采購(gòu)方式對(duì)比....................................................88

7.2采購(gòu)基本程序....................................................89

7.3項(xiàng)目采購(gòu)流程....................................................91

7.4采購(gòu)邊界條件....................................................93

7.4.1建設(shè)資金合理利洞率...............................93

7.4.2可行，性缺口*氐扣金額..................................................93

7.5采購(gòu)文件........................................................93

7.6評(píng)審才艮告........................................................94

八、經(jīng)濟(jì)測(cè)算...........................................................95

8.1項(xiàng)目當(dāng)年使用者付費(fèi)測(cè)算.........................................95

8.1.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與入住率設(shè)定................................................95

8.1.2三期公寓當(dāng)年使用者付費(fèi)測(cè)算結(jié)果.....................................96

8.2項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)成本測(cè)箕...........................................98

8.2.1運(yùn)營(yíng)成本基本設(shè)定....................................................98

8.2.2三期公寓年度運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算結(jié)果......................................102

8.3其他政府財(cái)政補(bǔ)貼..............................................103

8.4政府可行性缺口補(bǔ)助測(cè)算........................................104

8.5項(xiàng)目總體現(xiàn)金流分析............................................104

附表一：PPP項(xiàng)目公司收入測(cè)算表...................................106

附表二：某某市老年公寓三期PPP項(xiàng)目成本測(cè)算表....................109

附表三：某某市老年公寓PPP項(xiàng)目政府可行性缺口補(bǔ)助核算表.........113

附表四：PPP項(xiàng)目公司還款計(jì)劃表....................................114

附表五：PPP項(xiàng)目公司現(xiàn)金流量分析表...............................115

附表六：PPP項(xiàng)目公司利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表.............................117

附表七：PPP項(xiàng)目公司損益表........................................118

附表八：運(yùn)營(yíng)指標(biāo)考核細(xì)則..........................................119

一、項(xiàng)目概況

1.1項(xiàng)目基本情況

本項(xiàng)目前期已完成項(xiàng)目立項(xiàng)審批、可行性研究報(bào)告的編制，某某市發(fā)改委已

批復(fù)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。某某市民政局于2017年12月29日完成本項(xiàng)目咨

詢公司的采購(gòu)工作。咨詢公司于1月12日完成本項(xiàng)目《初步實(shí)施方案》初稿的

編制。某某市民政局邀請(qǐng)各部門專家領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)資本方于2月5日針對(duì)初步實(shí)施

方案召開(kāi)了部門討論會(huì)，會(huì)后咨詢公司進(jìn)行了笫二輪刑列，并根據(jù)朝研情況結(jié)合

討論會(huì)專家領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)初步實(shí)施方案進(jìn)行了完善。計(jì)劃爭(zhēng)取于2018年6月30日

前項(xiàng)目能夠開(kāi)工建設(shè)。

1.1.1項(xiàng)目公共產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容

(1)項(xiàng)目名稱

某某市老年公寓三期PPP項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱：本項(xiàng)目)。

(2)項(xiàng)目地點(diǎn)

某某市銅官區(qū)北京中路750號(hào)，某某市老年公寓內(nèi)。

(3)項(xiàng)目范圍和內(nèi)容

本項(xiàng)目為某某市老年公寓三期項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)1棟12層養(yǎng)老公寓，總占地

面積18畝，總建筑面積24000平方米，其中老年人生活、服務(wù)用房建筑面積18616

平方米，醫(yī)療康復(fù)用房2000平方米，行政辦公用房638平方米，附屬用房建筑

面積2746平方米，配備床位500張。項(xiàng)目建成使用后可供老年人住養(yǎng)、娛樂(lè)、

醫(yī)療保健和餐飲。原有建筑拆除工程由政府方負(fù)責(zé)，不在本項(xiàng)目范圍內(nèi)。

(4)政府授權(quán)實(shí)施機(jī)構(gòu)

某某市民政局(以下簡(jiǎn)稱“政府授權(quán)實(shí)施機(jī)構(gòu)”)。

(5)政府授權(quán)出資人代表

某某市建設(shè)投資控股有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“政府授權(quán)出資人代表”)。

(6)項(xiàng)目合作期限

自簽訂《PPP項(xiàng)目合同》之日起，本項(xiàng)目合作期限暫定22年(含速設(shè)期2

基

2

1.1.2PPP模式的必要性和可行性

(1)PPP的本質(zhì)

根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(發(fā)改投

〔2014〕2724號(hào))，政府和社會(huì)資本合作(PPP)模式是指政府為增強(qiáng)公共產(chǎn)品

和服務(wù)供給能力、提高供給效率，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、股權(quán)合作等方式，與社會(huì)資本

建立的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及長(zhǎng)期合作關(guān)系。

本項(xiàng)目開(kāi)展政府和社會(huì)資本方合作，有利于政府推動(dòng)養(yǎng)老類項(xiàng)目的實(shí)施，加

快政府職能轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用；有利于社會(huì)資本方帶動(dòng)養(yǎng)

老類項(xiàng)目的市場(chǎng)化發(fā)展和企業(yè)自身積極發(fā)展；有利于老年人生活質(zhì)量的提高，減輕

家庭和政府的養(yǎng)老壓力，實(shí)現(xiàn)某某市老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧

與穩(wěn)定；有利于創(chuàng)新投融資機(jī)制，拓寬社會(huì)資本方投資渠道，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力,

推動(dòng)各類資本相互融合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)投資主體多元化，發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)；可

以說(shuō)本項(xiàng)目是多方共贏的合作模式。

(2)PPP模式的必要性和可行性

2014年9月12日，國(guó)家發(fā)展改革委、民政部、財(cái)政部國(guó)土資源部等多部門

3

通過(guò)《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》，充分認(rèn)識(shí)到加快推進(jìn)健

康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的重要意義，堅(jiān)持以人為本、統(tǒng)籌推進(jìn)：號(hào)召努力滿足廣大

人民群眾日益增長(zhǎng)的多樣化、多層次的健康與養(yǎng)老服務(wù)需求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、區(qū)域服務(wù)

資源配置，促進(jìn)均衡發(fā)展。國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見(jiàn)＞〉

(發(fā)改投資〔2014〕2724號(hào))提出養(yǎng)老類項(xiàng)目可推行PPP模式開(kāi)展。

本項(xiàng)目作為某某市養(yǎng)老事業(yè)重要的一環(huán)，可以有效滿足老年人不斷增長(zhǎng)的物

質(zhì)和文化需求，解決老年人及其子女的后顧之憂，使老年人“老有所養(yǎng)、老有所

樂(lè)”，使其子女可以全身心地投入到工作當(dāng)中。此外，為老年人提供健康鍛煉和養(yǎng)

生保健服務(wù)，也有利于老年人生活質(zhì)量的提高，減輕家庭和政府的養(yǎng)老壓力，

實(shí)現(xiàn)某某市老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。

GowmmefWImwvimeNt政府投資.社會(huì)資本投資

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具?依?扁力的■人入住

本項(xiàng)目如采用政府與社會(huì)資本方合作的方式，政府向社會(huì)資本方提供可行性

缺口補(bǔ)助，社會(huì)資本方獲得可行性缺口補(bǔ)助后，可以降低服務(wù)價(jià)格，提供平價(jià)高質(zhì)

服務(wù)，吸引足夠數(shù)量具備較強(qiáng);:肖費(fèi)潛力的老人入住。而政府減少初期投入，轉(zhuǎn)為在

運(yùn)營(yíng)階段逐步提供補(bǔ)助，平滑財(cái)政支出，資金利用效率高。社會(huì)資本方通過(guò)獲取政

府可行性抉口補(bǔ)助及使用者付費(fèi)等方式獲得合理回報(bào)。

如采用政府投資的方式操作，一方面，政府在項(xiàng)目定位上偏重公益性，項(xiàng)目

4

定位偏低，入住老人層次低，；肖費(fèi)潛力有限，不能有效支撐項(xiàng)引周邊養(yǎng)老服務(wù)及關(guān)

聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，增加政府前期資金投入和財(cái)政負(fù)擔(dān)，降低了政府資金的

使用效率。

如采用社會(huì)資本方投資的方式操作，一方面，社會(huì)資本方在項(xiàng)目定位上偏重

盈利性，項(xiàng)目定位偏高，入住老人數(shù)量不足，不能形成規(guī)模效應(yīng)，不能為周邊養(yǎng)老

服務(wù)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供必要支撐；另一方面，項(xiàng)目投資回報(bào)低，社會(huì)資本方的

資金難以維系。

因此采用政府與社會(huì)資本合作的方式，政府能夠獲得一定數(shù)量穩(wěn)定老年消費(fèi)

群體，為培育周邊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ)，為養(yǎng)老文化的培育孕育土壤；社會(huì)資本方能

夠獲得合理的收益回報(bào)，得到參與周邊養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先機(jī)；老人則可以得到平價(jià)

高質(zhì)、日趨完善的養(yǎng)老服務(wù)。

政"?！惫Y本介作實(shí)現(xiàn)故的/公儕2人力大?

十八屆三中全會(huì)提出允許社會(huì)資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)，讓市場(chǎng)在

資源配置的過(guò)程中發(fā)揮決定性作用。此后，以財(cái)政部、發(fā)改委為首的國(guó)家各部委大

力推廣PPP模式，并制定了一系歹”相關(guān)的支持PPP的政策。

2014年9月，財(cái)政部下發(fā)了《關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式有關(guān)

問(wèn)題的通知》（財(cái)金〔2014〕76號(hào)），對(duì)促進(jìn)政府職能加快轉(zhuǎn)變，完善財(cái)政投入

及管理方式，盡快形成有利于，足進(jìn)政府和社會(huì)資本合作模式發(fā)展的制度體系，做出

了指導(dǎo)性意見(jiàn)和規(guī)定。

2014年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)政府和社會(huì)資本合作模式操作指

南（試行）的通知》（財(cái)金C2014]113號(hào)文）、《關(guān)于開(kāi)展政府和社會(huì)資本合作

的指導(dǎo)意見(jiàn)＞〉（發(fā)改投資〔2014〕2724號(hào)）、《政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目通用合同

指南》,為PPP的發(fā)展提供了有力的政策保障。

2015年4月25日，某某院常務(wù)會(huì)議通過(guò)《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管

理辦法》，該辦法作為PPP模式的頂層設(shè)計(jì)，將有力激發(fā)民間資本活力，帶給私

營(yíng)部門和政府公共部門在公共基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的更多合作，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共

事業(yè)投資創(chuàng)造更為廣闊的空間。

6

采用ppp模式實(shí)施本項(xiàng)目，可降低項(xiàng)目全生命周期成本，提高運(yùn)營(yíng)效率與

質(zhì)量，促進(jìn)創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)；能夠明顯提高自有資金的使用效率；政府初始投入少，

極大緩解政府支出壓力，且可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)合理分配。

綜上所述，為貫徹國(guó)家大力推廣PPP(政府與社會(huì)資本合作模式)的文件

精神，某某市擬通過(guò)PPP模式推進(jìn)本項(xiàng)目是必要的和可行的，

1.1.3項(xiàng)目運(yùn)作意義

1、某某市社會(huì)養(yǎng)老現(xiàn)狀分析

(1)某某市社會(huì)養(yǎng)老壓力不斷增大

某某市是人口較少、老齡化程度較高的城市。2000年全市60周歲以上老年

人口達(dá)7.19萬(wàn)，占總?cè)丝诘?0.5%,正式進(jìn)入老齡化城市行列。

10多年來(lái)，某某市老齡化程度不斷加深，截止2017年4月，全市老年人口

308715人，占全市總?cè)丝诘?8.03%,高于預(yù)期。其中，60-64周歲、65-79周歲、

80周歲以上老年人分別占比30%、58%、12%,高于全國(guó)和全省平均水平。預(yù)計(jì)

2026年全市老年人口將達(dá)到全市總?cè)丝诘?0%。人口老齡化進(jìn)程是伴隨著家庭

小型化和空巢化的現(xiàn)實(shí)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、各種矛盾相交織的情況下，社會(huì)養(yǎng)老

服務(wù)的需求必將快速增加，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)也急需加快。

(2)某某市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分析

為確保本項(xiàng)目切合某某市的實(shí)際現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，降低本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)

險(xiǎn)，我司通過(guò)實(shí)地調(diào)研，查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，電話調(diào)查等方式對(duì)■臬某市區(qū)內(nèi)多家公

辦、民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行了深入調(diào)研。

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

床位費(fèi)

按照套間、單間、多人間等不同房型測(cè)算，某某市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位費(fèi)(包含餐

費(fèi)及管理費(fèi))價(jià)格區(qū)間為1550-3200元/月，其中絕大多數(shù)床位費(fèi)價(jià)格區(qū)間為

1550-2000元/月；

7

護(hù)理費(fèi)

按照入住老人的生活自理程度分級(jí)，某某市現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采用分級(jí)護(hù)理收費(fèi)

制度對(duì)需要護(hù)理的老人進(jìn)行收費(fèi)，價(jià)格區(qū)間為500-2400元/月；

入住率

根據(jù)不同養(yǎng)老院的運(yùn)營(yíng)年限及經(jīng)營(yíng)狀況，某某市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位入住率呈現(xiàn)

穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其中部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已滿負(fù)荷或超負(fù)荷運(yùn)營(yíng)。

以暉仁養(yǎng)老院為例，該養(yǎng)老院于2014年開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，設(shè)計(jì)床位數(shù)100床，

第一年度入住率約為36%,于2016年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，即100%入住率；

以銅莊養(yǎng)老院為例，該養(yǎng)老院于2002年投入運(yùn)營(yíng)，設(shè)計(jì)床位數(shù)45床，第一

年度入住率為約6%,于2005年達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，即100%入住率；

以九久夕陽(yáng)紅養(yǎng)老集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的頤壽山莊為例，頤壽山莊即某某市老年公

寓二期，設(shè)計(jì)床位數(shù)267床。九久夕陽(yáng)紅于2017年1月1日起接管，至2017年

年末入住率約為59.7%;

其余經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)計(jì)算：餐費(fèi)成本約為人均15/7元/天；

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)及資料，某某市養(yǎng)老市場(chǎng)現(xiàn)狀如下：

設(shè)施設(shè)備服務(wù)落后，資源整合能力不足

根據(jù)實(shí)地走訪調(diào)研總結(jié)，某某市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量自2005年起逐漸增長(zhǎng)，某某

市大部分現(xiàn)有老年機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出設(shè)施設(shè)備落后，專業(yè)性從業(yè)人員缺乏，醫(yī)養(yǎng)分離，

服務(wù)單一，智能化程度低等特征。

現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給無(wú)法完仝滿足日益增長(zhǎng)及變化的養(yǎng)老需求

根據(jù)調(diào)研，某某市現(xiàn)有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)供給無(wú)法完全滿足日益增長(zhǎng)及變化的養(yǎng)老需

求。以頤壽山莊為例，部分入住老人選擇一個(gè)人包標(biāo)間或三人間，二期公寓實(shí)際入

住率約為75%,間接說(shuō)明某某市老年人消費(fèi)能力較優(yōu)，現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的條件較難

滿足消費(fèi)能力強(qiáng)的老人的養(yǎng)老需求；以定位中端的暉仁養(yǎng)老院為例，“一床難求”

已成為該養(yǎng)老院的常態(tài)，為滿足更多老人需求，該養(yǎng)老院已考慮開(kāi)設(shè)體量

8

為現(xiàn)有養(yǎng)老院三倍的分院；以定位中低端的銅莊養(yǎng)老院為例，在該養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)的

負(fù)荷的高峰期間，老人為排隊(duì)搶占床位而睡在養(yǎng)老院過(guò)道的情況已屢見(jiàn)不鮮。

綜上，某某市目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，包括公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，暫且不

能完全滿足某某市老齡人口對(duì)各個(gè)層級(jí)養(yǎng)老服務(wù)的需求，本市缺乏具有規(guī)模效應(yīng)的

中端以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以覆蓋不同消費(fèi)層次的養(yǎng)老消費(fèi)群體。本項(xiàng)目的實(shí)施可以滿足

某某市中端以上的養(yǎng)老需求，補(bǔ)足項(xiàng)目所在區(qū)域的服務(wù)缺口，促進(jìn)某某市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的

健康發(fā)展。

2、項(xiàng)目運(yùn)作的意義

（1）我國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展政策分析

我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)，政府應(yīng)充分利用當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)

展和社會(huì)撫喬比較低的有利時(shí)機(jī)，著力解決老齡工作領(lǐng)域的突出矛盾和問(wèn)題，從物

質(zhì)、精神、服務(wù)、政策、制度知體制機(jī)制等方面打好應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)的基礎(chǔ)。

《某某院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]35號(hào)）中指

出大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，支持社會(huì)力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，各地要根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布

局要求，統(tǒng)籌考慮建設(shè)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，同時(shí)要通過(guò)完善扶持政策，吸引更多民間資

本，培育和扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)發(fā)展。

《安徽省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》（皖政〔2014〕60

號(hào)）中指出要統(tǒng)籌整合資金，加大財(cái)政性資金支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的力度，

鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。稅收方面對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)按規(guī)

定免征營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅。

《某某市人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見(jiàn)》（銅政〔2015〕5

號(hào)）中指出加快養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)長(zhǎng)期從事養(yǎng)老服務(wù)的中小企業(yè)連鎖、加

9

盟式發(fā)展，強(qiáng)化品牌意識(shí)。扶持龍頭企業(yè)發(fā)展，加大招商引資力度，引進(jìn)省內(nèi)外具

有影響力的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)入駐某某投資興業(yè)。支持開(kāi)發(fā)老年宜居住宅，鼓勵(lì)家庭成

員與老年人共同生活或就近居住。保障老年宜居住宅的合理用地需求，并在收取城市

基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面給予適當(dāng)優(yōu)惠，其配套的具有獨(dú)立法人資格的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，享受

與社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同等的扶持優(yōu)惠政策。

為了推進(jìn)某某市社會(huì)福利事業(yè)的改革和發(fā)展，某某市下發(fā)了《某某市民政事

業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出：到“十三五”末，我市民政民生保障能力明顯

增強(qiáng)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和社會(huì)福利事業(yè)加快發(fā)展，社會(huì)治理水平不斷提升，服務(wù)國(guó)防和

軍隊(duì)建設(shè)更加有力，專項(xiàng)社會(huì)服務(wù)更加高效，形成與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)、具有某

某特色的民政事業(yè)發(fā)展格局，建成某某現(xiàn)代民政，確保某某民政事業(yè)整體水平位居全

省前列，部分工作在全國(guó)具有示范作用。

(2)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景

中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)分析圖

33卡內(nèi)?花年笠舞比棹從LZttWK至J8K—表1《根里?合國(guó)人口憒測(cè)0方*1-贅理)

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口

中國(guó)目前處于老齡化的中期，未來(lái)老齡化的趨勢(shì)將越來(lái)越快。2015年中國(guó)

65歲老齡人口1.32億，近五年將每年增加4.81%;15~65歲勞動(dòng)人口10.14億,

10

近五年將每年減少().66%;35年內(nèi)，老年撫養(yǎng)比將從13%迅速增長(zhǎng)至38%。

中國(guó)老齡化人口消費(fèi)潛力和服務(wù)需求分析

中國(guó)目前處于老齡化的中期，未來(lái)老齡化的趨勢(shì)將越來(lái)越快。老齡化將帶來(lái)一

系列的社會(huì)問(wèn)題，但同時(shí)也帶來(lái)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。中國(guó)老齡人口大多有穩(wěn)定的

養(yǎng)老金，擁有房屋等固定資產(chǎn)，受子女供養(yǎng)，在生理上和心理上都有被服務(wù)的需求，

具備較強(qiáng)的消費(fèi)潛力，因此發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既能滿足老年人的服務(wù)需求，又能發(fā)展地方

經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

(3)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段及對(duì)項(xiàng)目的啟示

政府,社會(huì)資本社會(huì)盲本為主

保■水平低R商哈亭一定支持社會(huì)保?體系亢，

?二????MIitMiaiWHirMuaww*

綜合國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以分為三個(gè)階段。第一

II

階段對(duì)應(yīng)老齡化初期，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)主體為政府，提供較低水平的基本養(yǎng)

老服務(wù)。第二階段對(duì)應(yīng)老齡化中期，老齡人口逐步增長(zhǎng)，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化基礎(chǔ)

仍比較薄弱，這一階段養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求增長(zhǎng)很快，政府無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)，因此需

要引入社會(huì)資本方共同建設(shè)和運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，而政府為了保障社會(huì)資本方的合理

盈利要求，通常會(huì)給予一定的支持。第三階段對(duì)應(yīng)老齡化后期，老齡人口快速增長(zhǎng),

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化基礎(chǔ)逐步增強(qiáng)，這一階段養(yǎng)老需求快速增長(zhǎng)，政府除提供部分公

益性質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)外，大部分的養(yǎng)老服務(wù)需求由社會(huì)資本方來(lái)提供。

我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前處在第二個(gè)階段初期，市場(chǎng)條件不成熟，投資風(fēng)險(xiǎn)大。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資需要政府扶持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資應(yīng)以“政府+社會(huì)資太為主”，在社會(huì)保障

上政府應(yīng)該給予一定支持。

因此，本項(xiàng)目采用PPP模式建設(shè)老年公寓具有極強(qiáng)的示范效應(yīng)。

1.2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1.2.1項(xiàng)目區(qū)位

項(xiàng)目位于某某市北京中路750號(hào)。根據(jù)我司實(shí)地踏勘，市老年公寓地處中心

城區(qū)主干道，毗鄰天然氧吧——市植物園，距市人民醫(yī)院僅1.2公里，生活舒適、

醫(yī)療便捷，通過(guò)近20年的運(yùn)營(yíng)，市老年公寓所處區(qū)域已成為較為成熟的養(yǎng)老地

塊。

12

若年公寓三期

胴陵中山醫(yī)院

回陵市立醫(yī)院

雨陵市人民醫(yī)院

1.2.2占地面積

(1)面積

某某市老年公寓三期PPP項(xiàng)目包含一棟12層的老年公寓，總占地面積18

田。

(2)土地情況：由政府劃撥。

1.2.3建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目結(jié)構(gòu)圖

項(xiàng)目實(shí)施建議

力13000方晃.W*BfF

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萬(wàn)元MMZ"為兩

2萬(wàn)大

本項(xiàng)目為某某市老年公寓三期項(xiàng)目,規(guī)劃建設(shè)1棟12層養(yǎng)老公寓，總占地

13

面積18畝，總建筑面積24000平方米,其中老年人生活、服務(wù)用房建筑面積18616

平方米，醫(yī)療康復(fù)用房200。平方米，行政辦公用房638平方米，附屬用房建筑

面積2746平方米，配備床位500張。項(xiàng)目建成使用后可供老年人住養(yǎng)、娛樂(lè)、

醫(yī)療保健和餐飲。原有建筑拆除工程由政府方負(fù)責(zé)，不在本項(xiàng)目范圍內(nèi)。

1.2.4投資規(guī)模

該項(xiàng)目總投資為13000萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資11700萬(wàn)元，流動(dòng)資金1300萬(wàn)

三。固定資產(chǎn)投資中建筑工程費(fèi)7169萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)2985萬(wàn)元，其

他費(fèi)用679萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)867萬(wàn)元。

14

總投資估算表

其它費(fèi)比例

序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程設(shè)備購(gòu)置及合計(jì)

安裝用(%)

一工程費(fèi)用71692985801286.79%

1主體工程6120

1.1養(yǎng)老公寓5880

1.2拆除原有建筑240

2設(shè)備購(gòu)置2790

3設(shè)備安裝195

4配套工程1049

4.1道路及圍墻126

4.2場(chǎng)地平整32

4.3綠化25

4.4管道溝線332

4.5供電工程210

4.6給排水工程224

4.7消防工程100

4.8其他工程

二其他費(fèi)用6796795.80%

1建設(shè)單位管理費(fèi)152

2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)102

3臨時(shí)設(shè)施費(fèi)81

4工程監(jiān)理費(fèi)51

5職工培訓(xùn)費(fèi)100

6聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)127

7預(yù)決算、造價(jià)費(fèi)66

三預(yù)備費(fèi)8678677.41%

1基本預(yù)備費(fèi)867

2價(jià)差預(yù)備費(fèi)0

四建設(shè)投資71692985154611700

比例(％)61.2