新加坡物業(yè)管理介紹

新加坡物業(yè)管理介紹新加坡全國(guó)面積620km2，人口300萬(wàn)，是一個(gè)土地資源有限的島國(guó)。1959年獨(dú)立時(shí)，因房荒嚴(yán)重，40%的人家住在棚戶區(qū)內(nèi)。政府為充分利用土地資源，解決住房問(wèn)題，一方面按土地征用法令規(guī)劃土地的使用，一方面填土造地，增加土地面積。通過(guò)多年努力，到1993年底，填土總面積26.59km2，等于新加坡土地面積的4%。與此同時(shí)，政府從1960年起開(kāi)始執(zhí)行住宅建設(shè)的五年計(jì)劃，設(shè)立建屋發(fā)展局，為中、低收入家庭提供住房。1964年，作為國(guó)策和政綱，又提出了“居者有其屋”的政策，鼓勵(lì)居民逐步擁有(購(gòu)買)自己的住房。經(jīng)過(guò)30年的建設(shè)，目前87.5%的新加坡公民居住在65萬(wàn)單位組屋內(nèi)，市中心區(qū)的舊房都已改造，人均居住面積已在20～30m2，是香港的2倍，比日本高出30%以上，居亞洲之首。而且在這些居民中，90%是居住在自己所擁有的組屋內(nèi)。

新加坡建造的住宅分公共組屋和私人住宅兩種，其中私人住宅又分為共管式公寓和獨(dú)立式、半獨(dú)立式的花園洋房。

一、建設(shè)資金和物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)住宅建設(shè)需要巨額資金，并要在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)穩(wěn)定。沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是單靠政府或個(gè)人來(lái)解決的，都是動(dòng)員全社會(huì)的力量，建立多元化的投資體制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金，來(lái)保持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（一）新加坡政府解決住宅建設(shè)資金的主要渠道1．住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會(huì)資金，實(shí)現(xiàn)政府提出的“居者有其屋”計(jì)劃而制定的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃。該制度是從1955年7月開(kāi)始建立的，同時(shí)還設(shè)定了中央公積金局，以保護(hù)公積金會(huì)員的合法權(quán)益，規(guī)劃和管理使用公積金儲(chǔ)蓄的行為。規(guī)定任何一個(gè)雇員或受薪者，每月的工資必須有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例，每月拿出一筆錢(qián)，統(tǒng)一存人中央公積金局。公積金的用途主要有三個(gè)方面：其中80%作為日常生活費(fèi)用，即可用于購(gòu)買住房和付保險(xiǎn)費(fèi)(購(gòu)買組屋可動(dòng)用其中的六分之五)；12%作為醫(yī)療費(fèi)用；8%作為特別費(fèi)用，即年老退休后享用。由于公積金儲(chǔ)蓄的回報(bào)率低于公共住宅價(jià)格增長(zhǎng)率，大部分居民都選擇提取公積金購(gòu)買公共住宅，以期最大限度地從他們的儲(chǔ)蓄中取得回報(bào)，況且政府還對(duì)公共住宅在市場(chǎng)上再出售采取了放松措施。這種強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄為政府住房金融活動(dòng)提供了巨額資本，也使參加公積金儲(chǔ)蓄的人能夠利用公積金購(gòu)買住房。目前，新加坡已有240萬(wàn)名公積金會(huì)員，250億新元存款，公積金已成為新加坡國(guó)民儲(chǔ)蓄的主要部分。

2．郵政儲(chǔ)蓄銀行資金。新加坡郵政儲(chǔ)蓄銀行是政府所有企業(yè)，其存款約占該國(guó)的60%左右。在1993年末，它就有122個(gè)支行，總存款額就達(dá)62.49億新元，其中相當(dāng)部分的資金投資于住宅建設(shè)，是建屋發(fā)展局間接融資的途徑。另外，還有來(lái)自住房金融市場(chǎng)20%的直接份額。

3．國(guó)家住宅建設(shè)預(yù)算資金。建屋發(fā)展局住房建設(shè)的另一大部分資金是來(lái)自于國(guó)家住宅預(yù)算資金，享受優(yōu)厚補(bǔ)助，其中出租住房建設(shè)的貸款利率為7.75%，出售住房建設(shè)的貸款利率是6%，償還期分別在10年與60年以上。該資金屬基建貸款，是列入政府預(yù)算的。1975～1985年間，政府對(duì)建屋發(fā)展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元，分別占政府開(kāi)發(fā)預(yù)算的33%和43%，同時(shí)政府用于彌補(bǔ)建屋發(fā)展局赤字的數(shù)額從600萬(wàn)新元增加到1.21億新元。這些從政府得到的補(bǔ)貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購(gòu)房補(bǔ)貼，其原則是住房越小，補(bǔ)貼比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的補(bǔ)貼在3萬(wàn)新元左右。

4．建房協(xié)會(huì)和金融公司的住宅資金。建房協(xié)會(huì)和金融公司大部分資金運(yùn)用于住宅建設(shè)，僅1983年6月其住房建設(shè)貸款未償額達(dá)10.35億新元。

5．其他銀行住宅建設(shè)資金。除郵政儲(chǔ)蓄銀行以外，到1982年末，新加坡銀行機(jī)構(gòu)達(dá)118家，總資產(chǎn)1020億新元，1983年末的存款達(dá)242.37億新元，其中一定比例的資金運(yùn)用于住宅建設(shè)投資，僅1983年6月份對(duì)住房貸款就達(dá)4.25億新元。（二）新加坡建立多元化的投資體質(zhì)的主要表現(xiàn)1．國(guó)家投資建設(shè)住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設(shè)的資金，國(guó)家提供的各種住宅補(bǔ)貼，以及提供給個(gè)人或建屋發(fā)展局的信貸資金，等等。

2．金融機(jī)構(gòu)投資建設(shè)住宅。這主要是郵政儲(chǔ)蓄銀行及其金融公司，這類機(jī)構(gòu)除直接投資建設(shè)住宅外，還為住宅建設(shè)提供大量的低利率貸款。

3．企業(yè)投資建設(shè)住宅。這是指企業(yè)通過(guò)自籌資金或建屋發(fā)展局、郵政儲(chǔ)蓄銀行貸款，從事盈利性或非盈利性的住宅投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這類企業(yè)主要是指住宅建設(shè)企業(yè)和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。另外。也有一些私人企業(yè)提供給本企業(yè)職工的住宅補(bǔ)貼或作為一種用于住宅的職工福利。

4．個(gè)人投資建房或購(gòu)房。這主要是個(gè)人或家庭用自己的資金或貸款，購(gòu)買和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的，大部分是解決自有住宅問(wèn)題。

另外，還有合作建房以及其他形式的投資建房，均為新加坡的住宅建設(shè)作出了一定貢獻(xiàn)。

（三）物業(yè)管理資金的來(lái)源管理資金問(wèn)題是物業(yè)管理面臨的最大難題之一，也是管理正常運(yùn)行的基本保證。新加坡物業(yè)管理的資金主要來(lái)源于以下幾個(gè)途徑：

1．政府津貼。組屋內(nèi)的公共設(shè)施是城市公用設(shè)施的一部分，其正常運(yùn)行和維護(hù)管理由國(guó)家的建屋發(fā)展局承擔(dān)。新加坡政府為實(shí)施安居樂(lè)業(yè)的計(jì)劃，每年在政府開(kāi)發(fā)預(yù)算中劃出一定資金作為住宅區(qū)管理赤字的補(bǔ)貼。

2．建屋發(fā)展局在售屋、再售屋及租屋的利潤(rùn)中留下一筆費(fèi)用，作為物業(yè)管理資金，保證管理正常進(jìn)行。

3．管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)用主要途徑取之于業(yè)主或租戶，一般按單元收費(fèi)。管理費(fèi)一般由以下幾個(gè)部分組成：

(1)聘用管理員工的薪金及福利補(bǔ)貼等，約占管理費(fèi)總額的25%～40%；

(2)機(jī)電設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)；

(3)公共設(shè)施維修與保養(yǎng)；

(4)組屋內(nèi)清潔、保安及庭院綠化管理；

(5)公共部位電、水費(fèi)，辦公用品費(fèi)等雜費(fèi)；

(6)建屋發(fā)展局下設(shè)的物業(yè)管理處(不指基層管理單位)出租商業(yè)中心、商務(wù)的租金收入及服務(wù)收入。

4．物業(yè)管理單位開(kāi)展便民服務(wù)等收入。二、建設(shè)發(fā)展局建屋發(fā)展局于1960年2月成立，隸屬于國(guó)家發(fā)展部。建屋發(fā)展局是根據(jù)新加坡《建屋與發(fā)展法令》組建的政府法定機(jī)構(gòu)，其職能由《建屋與發(fā)展法令》、《土地征用法令》和《拆置法令》等規(guī)定。它行使公共住宅區(qū)的管理職能、政府組屋建設(shè)職能和住房分配職能，其宗旨是協(xié)助社區(qū)發(fā)展和提供標(biāo)準(zhǔn)的、適合國(guó)民購(gòu)買力的住房。具體任務(wù)是：制定住宅發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃，以及住宅法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)；征用土地，拆遷舊屋；負(fù)責(zé)各住宅區(qū)、新市鎮(zhèn)的詳細(xì)規(guī)劃；接受政府貸款，建造組屋；基本建設(shè)項(xiàng)目投資和管理；對(duì)外發(fā)包或承包工程；房屋出售、出租；住宅區(qū)的管理，房屋的養(yǎng)護(hù)和維修；等等。

建屋發(fā)展局的主席、副主席和6名委員由部長(zhǎng)任命，下設(shè)行政與財(cái)務(wù)署、建設(shè)發(fā)展署、產(chǎn)業(yè)土地署、安置署和內(nèi)部審計(jì)署。在全國(guó)設(shè)36個(gè)地區(qū)辦事處，每個(gè)辦事處一般管理2～3個(gè)鄰區(qū)單位(鄰區(qū)單位又稱鄰里單位，近似我國(guó)統(tǒng)稱的居住小區(qū))，約有1～1.5萬(wàn)套(戶)。地區(qū)辦事處在業(yè)務(wù)上接受建設(shè)發(fā)展署、產(chǎn)業(yè)土地署和內(nèi)部審計(jì)署指導(dǎo)。建屋發(fā)展局共有員工1.3萬(wàn)人，屬國(guó)家公務(wù)員，其中大部分官員都具備很高的職業(yè)素質(zhì)，級(jí)別高、薪水高，以吸收優(yōu)秀人才，保證廉潔和有效管理。

20世紀(jì)60年代中期開(kāi)始，建屋發(fā)展局根據(jù)國(guó)家總體規(guī)劃，大力發(fā)展綜合性的新城——新市鎮(zhèn)。每個(gè)新市鎮(zhèn)有足夠的商業(yè)區(qū)，公建配套齊全。一個(gè)新市鎮(zhèn)的人口約在15～20萬(wàn)左右，由5～6個(gè)鄰區(qū)組成。每個(gè)鄰區(qū)由6～7個(gè)小區(qū)組成，每個(gè)小區(qū)包括7～8幢高層公寓。新市鎮(zhèn)中心設(shè)有地鐵站、公共汽車換乘站和商業(yè)中心。按鄰區(qū)、小區(qū)分級(jí)組成住宅群，配置相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施。

建屋發(fā)展局作為政府發(fā)展商，在實(shí)施組屋的開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)，采取市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的辦法，如采用承包商的注冊(cè)登記、工程建設(shè)招投標(biāo)、施工現(xiàn)場(chǎng)派駐監(jiān)理工程師進(jìn)行監(jiān)理等方式，保證了住宅的優(yōu)良品質(zhì)和低廉成本。

三、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與管理內(nèi)容新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購(gòu)房和轉(zhuǎn)銷直接放在建屋發(fā)展局申請(qǐng)外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)管理單位辦理。其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修與保養(yǎng)；機(jī)電(包括電梯、電器等)及消防設(shè)備(包括供水、供電系統(tǒng))的維修保養(yǎng)；商業(yè)房屋(小販中心、購(gòu)物中心)的租賃服務(wù)與管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收??；公共場(chǎng)所的出租服務(wù)與管理；小區(qū)停車場(chǎng)的管理；小區(qū)的環(huán)境清潔的實(shí)施與管理；園藝及綠化管理；配合治安部門(mén)搞好治安工作。此外，還有負(fù)責(zé)介紹居民勞動(dòng)就業(yè)及其他方面的服務(wù)。

組屋管理制度完善，執(zhí)行堅(jiān)決。為了加強(qiáng)對(duì)組屋的管理，管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶手冊(cè)》、《住戶公約》和《防火須知》等，把搬進(jìn)新居后應(yīng)注意的事項(xiàng)和有關(guān)知識(shí)，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理部門(mén)的權(quán)利和責(zé)任等。

（一）對(duì)出售、出租的公共住宅內(nèi)部裝修的管理辦法在新加坡，政府出售的公共組屋的室內(nèi)一般不裝修。住戶可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和愛(ài)好自行裝修，但有其嚴(yán)格規(guī)定。為減少裝修對(duì)周圍鄰居的干擾，住戶在領(lǐng)到鑰匙之日起三個(gè)月內(nèi)必須完成裝修工程，且此后三年后不得再進(jìn)行第二次裝修。住戶裝修住宅須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，然后才可由領(lǐng)有建屋發(fā)展局頒發(fā)的施工執(zhí)照的承包商裝修。工程裝修完畢后，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證，并由住戶向物業(yè)管理部門(mén)交納一筆建筑材料搬運(yùn)和廢物處理費(fèi)。

為了保證建筑物的結(jié)構(gòu)完整性和外觀統(tǒng)一性，以及保證安全，又對(duì)室內(nèi)裝修項(xiàng)目作了嚴(yán)格規(guī)定。例如，不得改變住宅主體結(jié)構(gòu)；廚房和衛(wèi)生間的磨石地坪和墻壁面磚在頭三年內(nèi)不準(zhǔn)更換；不許改變窗子外觀；陽(yáng)臺(tái)上不許裝窗；等等。此外，對(duì)改裝電線和電源開(kāi)關(guān)等項(xiàng)目也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，要求必須符合電器操作規(guī)范和電器使用安全的規(guī)定。

政府規(guī)定所出售的公共組屋從領(lǐng)取房屋鑰匙三日起保修一年。住戶領(lǐng)取鑰匙后限期提出缺損報(bào)告，保修期滿后，室內(nèi)設(shè)施的修理費(fèi)由住戶自己負(fù)責(zé)。物業(yè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)住房的樓梯、電梯、走廊和屋頂?shù)裙膊课坏木S修和保養(yǎng)。

（二）組屋內(nèi)公共設(shè)施的保養(yǎng)1．住宅樓的維修。建屋發(fā)展局規(guī)定每五年對(duì)整幢樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場(chǎng)所進(jìn)行依次維修。

2．電梯的保養(yǎng)與維修。所有住宅樓的電梯都由管理單位例行維修和經(jīng)常檢查，一旦電梯發(fā)生故障，乘客受困于電梯內(nèi)，只要按響警鈴，5分鐘內(nèi)電梯維修人員就會(huì)來(lái)進(jìn)行搶修。

3．戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)服務(wù)。建屋發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)物業(yè)管理單位保持聯(lián)系，為居民提供24小時(shí)服務(wù)。各物業(yè)管理單位都有維修車，以便及時(shí)趕到工作現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)然，這類維修實(shí)行有償服務(wù)。

4．公共電視天線。每幢住宅樓均設(shè)置公共電視天線，為住戶服務(wù)，以保證取得良好的收視效果。

5．公共住宅樓下曠地的管理。新加坡一般高層住宅樓的底層設(shè)有圍護(hù)，是敞開(kāi)的空間，叫做“樓下曠地”。它平日作為老人、兒童的活動(dòng)場(chǎng)所，遇到居民需要舉行婚喪喜事及其他慶?；顒?dòng)時(shí)可以租用，但須向建屋發(fā)展局下設(shè)的管理部門(mén)申請(qǐng)準(zhǔn)用證。

6．停車場(chǎng)管理。組屋的停車場(chǎng)都由組屋管理單位統(tǒng)一管理，并具備完善的制度。任何擁有車輛的住戶，必須向物業(yè)管理單位申請(qǐng)“停車季票”，每戶只準(zhǔn)申請(qǐng)一個(gè)停車位，屬于建屋發(fā)展局的店鋪?zhàn)鈶?、公共住宅租戶和房主有?yōu)先獲得“停車季票”的權(quán)利。夜間停車必須特別申請(qǐng)，并辦理“夜間停車固本”。外來(lái)車輛一律執(zhí)行按鐘點(diǎn)收費(fèi)。此外，停車場(chǎng)還提供洗車服務(wù)。

7．垃圾的處理。為了確保小區(qū)整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內(nèi)，方可投入垃圾桶，并規(guī)定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)實(shí)行定期處理，直接送到垃圾站，不許投入垃圾桶。同時(shí)，還規(guī)定易燃、易爆、易碎物不準(zhǔn)投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

（三）新加坡的公共住宅的管理與維修服務(wù)公共住宅的管理與維修服務(wù)都由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)提供，在其所屬36個(gè)區(qū)辦事處根據(jù)管理工作的需要下設(shè)若干個(gè)業(yè)務(wù)組，負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的住宅進(jìn)行管理。1988年5月，住宅管理進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整，原由建屋發(fā)展局管理的公共住宅由新成立的市鎮(zhèn)理事會(huì)接收。建屋發(fā)展局只扮演一個(gè)在發(fā)展與研究工作上提供支援性服務(wù)的角色。建屋發(fā)展局為市鎮(zhèn)理事會(huì)提供電腦應(yīng)用系統(tǒng)和24小時(shí)緊急維修服務(wù)。電梯里裝有自動(dòng)拯救系統(tǒng)，此外還裝有自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，偵察電梯失靈和被濫用的情況。

1988年5月，國(guó)會(huì)通過(guò)了成立市鎮(zhèn)理事會(huì)的法令。市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)管理公共住宅。市鎮(zhèn)理事會(huì)管轄的地區(qū)以政治選區(qū)劃分，可在單一選區(qū)或一組選區(qū)內(nèi)施行。新加坡現(xiàn)有81個(gè)選區(qū)，23個(gè)市鎮(zhèn)理事會(huì)。市鎮(zhèn)理事會(huì)是一個(gè)法人組織，成員至少6位，最多30位。選區(qū)內(nèi)國(guó)會(huì)議員為市鎮(zhèn)理事會(huì)主席，其他成員由建屋發(fā)展局委派和選區(qū)內(nèi)的住戶選舉產(chǎn)生。市鎮(zhèn)理事會(huì)有嚴(yán)密和規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)與規(guī)章制度，主要職責(zé)是管制、管理、維持及改善管轄區(qū)域內(nèi)的公共產(chǎn)業(yè)，除組屋區(qū)的公共場(chǎng)地、商店、市場(chǎng)外的組屋區(qū)內(nèi)部的管理，業(yè)務(wù)上受建屋發(fā)展局的指導(dǎo)，但在實(shí)施管理中又具備相對(duì)的獨(dú)立性，目的在于加強(qiáng)居民和政府的合作，讓更多的居民參加該區(qū)的管理工作。市鎮(zhèn)理事會(huì)的主要宗旨是：支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理部門(mén)搞好住宅區(qū)管理；維護(hù)業(yè)主或住戶的合法權(quán)益；對(duì)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主或住戶利益有關(guān)的事宜作出決策；開(kāi)展各種有益于住戶身心健康的活動(dòng)。

根據(jù)新加坡的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，居住在私人住宅的人口將達(dá)到總?cè)丝诘?0%。1968年，政府頒布了《地契分層法令》。據(jù)此，對(duì)共管式公寓和其他建筑物，私人業(yè)主都擁有個(gè)別的分層地契。每個(gè)單位的購(gòu)買者對(duì)于共有產(chǎn)業(yè)都有分享權(quán)。法令規(guī)定分層單位業(yè)主必須依法組建管理理事會(huì)，其目的是為了更有系統(tǒng)及有規(guī)劃地負(fù)責(zé)大樓的保養(yǎng)與管理工作。管理機(jī)構(gòu)設(shè)立管理基金及備用金。管理基金用于日常的開(kāi)支，例如保險(xiǎn)費(fèi)、清潔費(fèi)、公用水電費(fèi)和保安等業(yè)主所應(yīng)繳的費(fèi)用，具體金額的提供取決于業(yè)主所擁有產(chǎn)業(yè)的分享價(jià)值的高低；備用金則用于較大項(xiàng)目的維修及機(jī)械裝置的更換。

無(wú)論是市鎮(zhèn)理事會(huì)，還是私人住宅的管理理事會(huì)，都通過(guò)委托物業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)日常的工作。物業(yè)管理公司根據(jù)管理范圍