2015年吉林琿春金域首府項(xiàng)目營銷推廣方案

琿春金域首府項(xiàng)目營銷推廣方案高度決定視野角度決定思想維度決定策略確定項(xiàng)目推廣的出發(fā)高度選擇合理的市場競爭維度解決項(xiàng)目營銷與推廣策略以新城區(qū)核心位置為價(jià)值訴求，以區(qū)域?yàn)閮r(jià)值基礎(chǔ)，樹立地段優(yōu)勢形象目前琿春市場項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，應(yīng)以差異化產(chǎn)品及高性價(jià)比作為市場突破口明晰客戶定位，明確項(xiàng)目定位，確立項(xiàng)目營銷推廣策略第一部分項(xiàng)目價(jià)值與可操作性城市價(jià)值論證市場價(jià)值論證客戶需求調(diào)研231面積5145平方公里，市區(qū)面積18平方公里，現(xiàn)有人口25萬面積、人口2013全年完成固定資產(chǎn)投資137.5億元。固定資產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值140億元，同比增長11.6%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值274億元，同比增長19.5%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11.1億元，同比增長11.3%；外貿(mào)進(jìn)出口總額14億美元，同比增長13%；社會消費(fèi)品零售總額46.3億元，同比增長21.5%；一般預(yù)算全口徑財(cái)政收入17.67億元，同比增長9%；財(cái)政支出30億元，同比增長16%；城鎮(zhèn)居民可支配收入19010元，同比增長12%；農(nóng)民人均純收入9881元，同比增長12%。全省第7.

經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀觀點(diǎn)2：就城市人口數(shù)量現(xiàn)狀，已經(jīng)很大程度的超出了縣級市的標(biāo)準(zhǔn)，固定資產(chǎn)的投資的基準(zhǔn)預(yù)示著房地產(chǎn)市場的的“美好未來”?；A(chǔ)信息基本現(xiàn)狀城市未來觀點(diǎn)1：總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全部向上，且基本全部都在10%以上，全省排名第7，這是一座“朝氣蓬勃”的城市。城市價(jià)值論證地處“中、朝、俄”三國交匯處，“口岸型”城市，“通往歐洲的綠色通道”已經(jīng)開通，高鐵的開通指日可待，琿春的發(fā)展是“必然的”?；A(chǔ)信息基本現(xiàn)狀城市未來城市的街路上，隨處可見悠閑購物、散步的俄羅斯人，可見他們已成習(xí)慣（來中國購物一定有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)），他們和國內(nèi)人的消費(fèi)完全可以滿足琿春人的“錢包”。但是，切記房地產(chǎn)市場的“客戶支撐”只能依靠我們“自己人”，俄羅斯人的購物需求，甚至“經(jīng)濟(jì)能力”不足以支撐地產(chǎn)市場。城市價(jià)值論證項(xiàng)目建設(shè)重點(diǎn)推進(jìn)石油化工產(chǎn)業(yè)園、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)園、國銳集團(tuán)新材料和醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)園、溫州商會溫州工業(yè)園、北京航空科技有限公司航空產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)建設(shè)，完成電子、航空、煤化工等產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期工作；交通建設(shè)開工建設(shè)28公里繞城公路，啟動琿烏高速延長線西炮臺至長嶺子高等級公路建設(shè)，大力推進(jìn)琿春至分水嶺高等級公路前期工作。啟動建設(shè)高鐵站，力爭高鐵琿春段年內(nèi)進(jìn)行軌道測試?；A(chǔ)建設(shè)一是投入5.6億元改造國有工礦棚戶區(qū)22.7萬平方米；二是投入3.8億元改造塌陷棚戶區(qū)15.5萬平方米；三是投入2.9億元改造城市棚戶區(qū)12萬平方米；四是投入2.2億元實(shí)施暖房子改造工程200萬平方米；五是投入4.5億元新建公租房3500套、廉租房200套；六是投入1.6億元改造城市危房3.7萬平方米、農(nóng)村危房3670戶；基礎(chǔ)信息基本現(xiàn)狀城市未來中朝經(jīng)濟(jì)中俄經(jīng)濟(jì)國際產(chǎn)業(yè)國際貿(mào)易城市價(jià)值論證總結(jié)：從城市的價(jià)值角度分析，琿春市是省內(nèi)經(jīng)濟(jì)動力較為充足的縣級市，具有良好的發(fā)展態(tài)勢，是較為適合房地產(chǎn)開發(fā)的城市。第一部分項(xiàng)目價(jià)值與可操作性城市價(jià)值論證市場價(jià)值論證客戶需求調(diào)研231非商品房市場階段1商品房萌芽階段2商品房市場首次升級3商品房市場競爭升溫4商品房市場二次升級5集資建房、分房時代大多為集資建房，職工宿舍等。商品房市場萌芽本地開發(fā)商主導(dǎo)市場，產(chǎn)品供應(yīng)停留在原始“小區(qū)”概念階段。產(chǎn)品品質(zhì)初次升級中國城、歐亞等外阜開發(fā)企業(yè)進(jìn)入琿春市場，在加上本土譽(yù)鵬地產(chǎn)，引領(lǐng)項(xiàng)目規(guī)?；焚|(zhì)升級，產(chǎn)品化住宅開始統(tǒng)治市場。二三線發(fā)展商涌入，市場競爭加劇品牌、產(chǎn)品力競爭過渡琿春房地產(chǎn)市場正處于商品房首次升級階段，市場由供方主導(dǎo)市場逐步轉(zhuǎn)化為滿足需求市場。從琿春房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，市場的發(fā)展主要是由供應(yīng)方-開發(fā)商主導(dǎo)的，需求市場處于被動被引領(lǐng)的位置，并且產(chǎn)品換代升級主要是由外埠和本地龍頭開發(fā)商帶動的。隨著后期更多發(fā)展商的進(jìn)駐，市場將呈現(xiàn)百家爭鳴的態(tài)勢，購房者的居住、購房理念也將隨之更加成熟。市場價(jià)值論證歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國城富民壹莊園時代第一城藍(lán)天下御景天邦御景龍?jiān)慈A府歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國城富民壹莊園時代第一城藍(lán)天下御景天邦御景龍?jiān)慈A府40萬80萬25萬40萬60萬2萬4萬10萬高層60-140平米多層、高層60-210平米小高50-130平米多層、高層60-150平米高層60-140平米多層90-100平米高層60-140平米多層88-153平米主力產(chǎn)品90-130平米，兩房三房現(xiàn)階段成交均價(jià)3750去化約60%主力產(chǎn)品90-140平米，兩房三房主力產(chǎn)品95-130平米，兩房三房主力產(chǎn)品90-100平米，兩房主力產(chǎn)品90-140平米，兩房三房主力產(chǎn)品90-100平米，兩房主力產(chǎn)品90-100平米，兩房主力產(chǎn)品88平米，兩房現(xiàn)階段成交均價(jià)3600去化約80%現(xiàn)階段成交均價(jià)3500去化約80%待定銷售均價(jià)3400一期開盤銷售30%現(xiàn)階段成交均價(jià)3900去化約65%現(xiàn)階段成交均價(jià)3600去化80%以上現(xiàn)階段成交均價(jià)3800去化65%左右城市主要在售項(xiàng)目活躍于城市東區(qū)與老城板塊交界區(qū)域，高層多層均有，市場分界不明晰，市場存貨量較大，競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，主力產(chǎn)品面積為90——140平中大戶型為主，60——90面積產(chǎn)品存在一定空白。市場價(jià)值論證琿春市場主要現(xiàn)有項(xiàng)目市場正由自然資源向產(chǎn)品價(jià)值過渡初級階段，差異化將成為主基調(diào)城市資源價(jià)值自然資源價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值生活方式機(jī)會市場相對競爭市場完全競爭市場一般來講，后一項(xiàng)競爭力是在前一項(xiàng)或前幾項(xiàng)的基礎(chǔ)上打造的自然、城市資源價(jià)值的核心競爭力模式：開發(fā)商采取不作為的態(tài)度，單純將項(xiàng)目外部資源價(jià)值作為核心競爭力產(chǎn)品價(jià)值核心競爭力模式：在外部資源基礎(chǔ)上，開發(fā)商從產(chǎn)品方面發(fā)力打造項(xiàng)目的核心競爭力服務(wù)、生活方式核心競爭力模式：依托外部資源和自身產(chǎn)品，打造項(xiàng)目軟性的核心競爭力——服務(wù)和方式琿春剛剛進(jìn)入產(chǎn)品價(jià)值階段市場價(jià)值論證競爭階段歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國城項(xiàng)目所在版塊項(xiàng)目分析1、區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重2、面積區(qū)間均偏大、70——90平米存在市場空白3、多層產(chǎn)品較少，大多為高層或小高層產(chǎn)品【歐亞鉆石名城】項(xiàng)目為省內(nèi)知名企業(yè)歐亞集團(tuán)開發(fā)，交通便利，配套有歐亞購物中心，上市約1300套房源，去化80%以上，用時1年時間，去化率80%以上，去化面積10萬以上。產(chǎn)品面積較為豐富50-130，熱銷面積為75、95平米兩房，不足為兩房戶型設(shè)計(jì)一般。大戶型產(chǎn)品較多?！经h(huán)亞山城】【中國城】項(xiàng)目為本土譽(yù)鵬公司開發(fā)，總體體量較大，歷時5年，目前為項(xiàng)目4期（D區(qū)）項(xiàng)目前幾期多以團(tuán)購形式銷售為主，整體去化65%左右，項(xiàng)目產(chǎn)品面積偏大，戶型設(shè)計(jì)較差，現(xiàn)場價(jià)格較高、營銷混亂，市場2手轉(zhuǎn)讓房最多，價(jià)格在3000-3200左右，目前產(chǎn)品70-90平米存在空白。項(xiàng)目為外阜開發(fā)企業(yè)開發(fā)，開發(fā)理念較為超前，項(xiàng)目形象品質(zhì)較好，戶型設(shè)計(jì)較佳、景觀設(shè)計(jì)較豪華，自然資源豐富，但地段較差，高層產(chǎn)品，面積較大，（85——140）無小面積產(chǎn)品，價(jià)格一般，蓄水1年，1期推出約700多房源，開盤去化30%左右（160左右）70-90產(chǎn)品有一定空白，主要抗性為地段。總結(jié)：從市場價(jià)值角度分析，目前區(qū)域內(nèi)競爭相對較為激烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前區(qū)域板塊內(nèi)存在70——90平米面積段產(chǎn)品的一定程度空白，戶型設(shè)計(jì)方面也存在突破口，產(chǎn)品市場角度分析優(yōu)質(zhì)面積段及優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)存在較強(qiáng)競爭力。第一部分項(xiàng)目價(jià)值與可操作性城市價(jià)值論證市場價(jià)值論證需求角度調(diào)研231客戶訪談趙女士，45歲，有房——4中教師關(guān)注產(chǎn)品：多層客戶需求：80㎡左右，兩室；房子質(zhì)量要好；客戶特征：對區(qū)域熟悉，對區(qū)域未來前景有了解，買房是為了改善原有居住環(huán)境，但總價(jià)承受能力不高，價(jià)格、質(zhì)量、生活舒適度，是最為關(guān)注因素，對園區(qū)景觀、小區(qū)物業(yè)有一定要求市場調(diào)研過程中，對琿春東城板塊客戶及其他項(xiàng)目銷售人員進(jìn)行現(xiàn)場訪談，為本項(xiàng)目客戶調(diào)研提供市場依據(jù)。（共計(jì)訪問人群18人，僅作代表說明）胡女士，27歲，老城2房——賓館老板關(guān)注產(chǎn)品：多層、高層客戶需求：70-100㎡左右都行，兩室，最好是多層，沒有合適產(chǎn)品，高層也能接受；客戶特征：老城住民，經(jīng)濟(jì)能力較好，對地段較為在意，價(jià)格敏感，注重發(fā)展前景，對區(qū)域了解，抗性較小，在意房型，朝向，對生活配套、物業(yè)要求一般。歐亞鉆石名城置業(yè)顧問——王小姐客戶需求：目前購房客戶來源于全市范圍內(nèi)的人群，大多看重區(qū)域的發(fā)展，喜歡多層產(chǎn)品，但小高層產(chǎn)品抗性不算大，大多需求兩房產(chǎn)品，有很大部分客戶詢問80平米左右戶型，喜歡南北通透的戶型產(chǎn)品，但我們這75戶型他們大多不喜歡認(rèn)可買大點(diǎn)95的，多為企事業(yè)單位職工及私營業(yè)主，經(jīng)濟(jì)能力較好，需求舒適型產(chǎn)品，對物業(yè)要求及園區(qū)環(huán)境有一定要求?？蛻籼卣鳎焊纳菩托枨螅蛔⒅厣钇焚|(zhì)，較關(guān)注產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，小區(qū)外部環(huán)境以及園林景觀等方面需求一般，對小區(qū)的管理有較高要求。中國城置業(yè)顧問——張小姐客戶需求：我們這的房子多數(shù)是大面積的，85為三陽的產(chǎn)品，還是南北通透的戶型受歡迎，我們這一般買的都是較為有條件的，見過大城市世面的，大多數(shù)本地客戶還是喜歡70-80的兩房產(chǎn)品。1、本地客群大多需求兩房產(chǎn)品，面積區(qū)間70——90為宜。2、客戶對產(chǎn)品戶型有一定要求，喜歡南北通透的標(biāo)準(zhǔn)戶型。3、對于項(xiàng)目的地段較為看重，注重便利性。4、對居住的氛圍及環(huán)境舒適度有一定要求，逐步注重物業(yè)管理?？偨Y(jié)：從以上角度判研，項(xiàng)目無疑具有可行性及操作性?？偨Y(jié)：從城市的價(jià)值角度分析，琿春市是省內(nèi)經(jīng)濟(jì)動力較為充足的縣級市，具有良好的發(fā)展態(tài)勢，是較為適合房地產(chǎn)開發(fā)的城市?？偨Y(jié)：從市場價(jià)值角度分析，目前區(qū)域內(nèi)競爭相對較為激烈，但產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目前區(qū)域板塊內(nèi)存在70——90平米面積段產(chǎn)品的一定程度空白，戶型設(shè)計(jì)方面也存在突破口，產(chǎn)品市場角度分析優(yōu)質(zhì)面積段及優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)存在較強(qiáng)競爭力。城市價(jià)值市場價(jià)值需求價(jià)值總結(jié)：本地客群大多需求兩房產(chǎn)品，面積區(qū)間70——90為宜，對產(chǎn)品戶型有一定要求，喜歡南北通透的標(biāo)準(zhǔn)戶型。對于項(xiàng)目的地段較為看重，注重便利性。對居住的氛圍及環(huán)境舒適度有一定要求，逐步注重物業(yè)管理。第二部分項(xiàng)目營銷篇項(xiàng)目定位思路營銷策略21歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國城名歐亞集團(tuán)的名氣大項(xiàng)目規(guī)模的廣大豪項(xiàng)目打造的豪華項(xiàng)目定位思路如何定位我們的項(xiàng)目？價(jià)值體系透析區(qū)域發(fā)展價(jià)值資源配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值未來東城宜居核心區(qū)域城市發(fā)展走向區(qū)域城市中心生態(tài)住區(qū)自然景觀資源豐富緊鄰歐亞購物中心生活配套道路通達(dá)交通便捷注重人文生活的舒適度開發(fā)口碑品質(zhì)人居市場最合理戶型面積設(shè)計(jì)經(jīng)典建筑設(shè)計(jì)歷久彌新超級贈送附加值高多景觀廣場人文資源豐富金域首府項(xiàng)目?價(jià)值體系梳理以強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢，建立東城板塊精品產(chǎn)品形象，賦予品質(zhì)感、生活化，擁有鮮明而又獨(dú)特的標(biāo)簽。全新理念人性化管理項(xiàng)目定位思路琿春東城首席城市區(qū)域的市場地位地段及區(qū)域發(fā)展地位規(guī)模、品質(zhì)、產(chǎn)品、舒適性、文化地位區(qū)域核心、最具價(jià)值人文生活、幸福感項(xiàng)目定位：琿春東城首席核心人文生活社區(qū)我們要做有差異化的定位，不比規(guī)模、不比名氣、不比豪華。我們講品質(zhì)、講產(chǎn)品、講人文、講舒適生活的幸福感。項(xiàng)目定位思路金域首府琿春東城首席核心人文生活社區(qū)書，遇到讀懂的人文字才會蘇醒…果香，遇到風(fēng)才會令人感動…屋檐下的陰涼，是屋檐遇見了陽光…在金域首府，傘遇見雨，我遇見你…還有，讓你期待的房子；還有，讓你幸福的生活。強(qiáng)調(diào)人文性和居住的品質(zhì)感，我們從幸福的角度詮釋生活?？蛻舳ㄎ豁?xiàng)目客戶應(yīng)以琿春老城區(qū)內(nèi)中端客戶群為主，如企事業(yè)單位職工及個體商戶等，同時吸引市區(qū)及周邊縣市剛需及改善型客群

游離客戶群重要客戶群核心客戶群琿春城區(qū)范圍內(nèi)企事業(yè)單位職工及個體商戶熟悉及了解區(qū)域，區(qū)域認(rèn)可度較高，看重區(qū)域環(huán)境、未來發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域地段，看重項(xiàng)目發(fā)展及周邊配套，在意產(chǎn)品戶型面積，注重生活的舒適度有一定的經(jīng)濟(jì)能力核心客戶群全市范圍內(nèi)的投資人群在意性價(jià)比游離客戶群市區(qū)及周邊縣市剛需及改善型客群改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量看重項(xiàng)目產(chǎn)品、戶型、價(jià)格重要客戶群第二部分項(xiàng)目營銷篇項(xiàng)目定位思路營銷策略21項(xiàng)目一期產(chǎn)品價(jià)格定位：根據(jù)房地產(chǎn)的營銷實(shí)戰(zhàn)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格產(chǎn)生影響的主要是以下幾大因素：

位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊環(huán)境（景觀、污染）、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、發(fā)展商品牌和實(shí)力、廣告核心均價(jià)求取方法：市場比較法成本利潤法專家打分法走勢判斷法客戶分析法建議采用市場比較法和客戶分析法結(jié)合：市場比較法：即選定相關(guān)或相似樓盤，以其價(jià)格為參照，制定本樓盤價(jià)格?？蛻舴治龇ǎ焊鶕?jù)客戶的替代性選擇和置業(yè)意向，確定核心均價(jià)。比較樓盤選擇原則：所在區(qū)域相同物業(yè)類型相似可替代性強(qiáng)√一期產(chǎn)品價(jià)格定位參考周邊項(xiàng)目產(chǎn)品銷售情況，建議本案產(chǎn)品銷售表價(jià)3400元/㎡左右，實(shí)行一房一價(jià)。項(xiàng)目名稱本案歐亞鉆石名城環(huán)亞山城中國城開發(fā)商品牌10010210198區(qū)位10010110098交通10010110098規(guī)劃10099103104產(chǎn)品力100989697配套100102101102景觀10097100104修正系數(shù)——1.000.890.98樣本均價(jià)——360037003400修正后價(jià)格——360032933332權(quán)重值——0.400.350.25權(quán)重均價(jià)—案均價(jià)——3426一期產(chǎn)品價(jià)格定位---各樓棟均價(jià)影響因素權(quán)重8#9#10#13#14#15#區(qū)位22

景觀20

戶型20

朝向10

采光10

通風(fēng)10

噪音8

合計(jì)100均價(jià)3400

在一個項(xiàng)目當(dāng)中，影響每棟單體建筑價(jià)格主要有以下幾大因素：區(qū)位、景觀、戶型、朝向、采光、通風(fēng)、噪音……一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層入市價(jià)格策略：環(huán)亞山城中國城？南部不知名項(xiàng)目目前環(huán)亞山城項(xiàng)目D區(qū)，正在預(yù)謀團(tuán)購，主要面對資源為中學(xué)教師，團(tuán)購產(chǎn)品為多層及小高層產(chǎn)品，團(tuán)購價(jià)格預(yù)計(jì)在2800元左右。目前中國城項(xiàng)目，一期開盤5棟小高產(chǎn)品后，推出特價(jià)房源，面對所有意向客戶，價(jià)格在2900左右目前該項(xiàng)目并未開工建設(shè)，意向銀行等企事業(yè)單位發(fā)起團(tuán)購，團(tuán)購價(jià)格2700元，規(guī)劃產(chǎn)品為多層級小高層產(chǎn)品。由于目前市場上其他項(xiàng)目都以團(tuán)購價(jià)格爭取客戶，為保證項(xiàng)目前期入市效果，有效爭奪客戶資源，制造開門紅的態(tài)勢，建議采取低價(jià)入市，低開高走，持續(xù)推盤，逐步加價(jià)的策略。由于目前的市場競爭形勢，建議項(xiàng)目入市前期以2700元均價(jià)團(tuán)購形勢先行爭奪團(tuán)購資源。入市團(tuán)購房源策略：項(xiàng)目入市前期，針對琿春企事業(yè)單位，如：銀行、學(xué)校展開團(tuán)購，爭奪環(huán)亞山城及南城不知名項(xiàng)目團(tuán)購市場及客戶資源。建議先期選取一棟小高層產(chǎn)品（12#）及一棟多層產(chǎn)品（15#），以優(yōu)質(zhì)的戶型設(shè)計(jì)，合理的面積區(qū)間，發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，制造項(xiàng)目入市高性價(jià)比的市場口碑。一期產(chǎn)品多層多層多層多層多層15#多層12#高層高層一期產(chǎn)品多層10#多層11#多層多層14#多層15#多層12#高層高層一期首次開盤策略：本階段項(xiàng)目推廣及形象已經(jīng)推出市場，進(jìn)入正常營銷階段，推出金域首府購房團(tuán)活動:以公開團(tuán)購的形勢，集中購房，集中造勢，推出高性價(jià)比的10#、11#、14#多層產(chǎn)品。快速去化搶占市場，制造開盤熱銷的態(tài)勢。一次開盤購房團(tuán)活動策略：借助企事業(yè)單位購房同時，吸納散客加入購房團(tuán)，實(shí)行等級折扣，銷售表價(jià)均價(jià)為3400元/平米，10人購房團(tuán)享受3200元/㎡，20人購房團(tuán)享受3100元/㎡，30人購房團(tuán)享受3000元/㎡，40人購房團(tuán)享受2900元/㎡。一期產(chǎn)品9#多層10#多層11#多層13#多層14#多層15#多層12#小高層8#小高層一期二次開盤策略：本階段項(xiàng)目為項(xiàng)目二次開盤加推期，推出8#小高層產(chǎn)品及9#、13#多層產(chǎn)品，由于經(jīng)過入市前團(tuán)購及一次開盤購房團(tuán)活動已有一定的客戶資源，本階段順勢推出一期車庫產(chǎn)品。本階段營銷策略：本階段為一期項(xiàng)目年度最后一次推盤，采取特價(jià)房策略：推出前2次推盤產(chǎn)品的剩余貨量作為特價(jià)房，吸引客戶，而開盤主推產(chǎn)品實(shí)行老帶新激勵策略，制造圈層營銷及口碑營銷，推貨表價(jià)均價(jià)為3500元（上浮100元），制造熱銷上漲的態(tài)勢，老帶新及現(xiàn)場折扣后成交均價(jià)為3000元左右。（既顯示項(xiàng)目優(yōu)惠力度，又可維護(hù)老業(yè)主關(guān)系，促進(jìn)成交）金域首府一期?推盤計(jì)劃/營銷保障銷售時間階段推出樓棟推出套數(shù)（套）推出面積（㎡）目標(biāo)均價(jià)（底價(jià)）（元/㎡）總銷金額（萬元）評估去化比例評估實(shí)現(xiàn)總銷金額（萬元）9月中旬—9月末入市前期15#、12#多層30套、小高54套7306.3627001972.7270%1380.910月末一期首次開盤10、11、14#多層100套9768.3429002832.8280%2266.2611月末一期二次開盤8、9、13#多層70套、小高54套10774.5130003232.3580%2585.88合計(jì)——7棟308套27849.212700——30008037.8977%6233.042014年12月--2015年3月初清尾甩貨——兩次開盤余量75套6300.4830001890.1490%1701.13總計(jì)——7棟30827849.212700——30008037.8995%以上7934.17推盤計(jì)劃

9月10月11月12月1月2月3月營銷保障9月中下旬營銷中心裝修完畢，具備進(jìn)駐條件9月末項(xiàng)目現(xiàn)場及推廣出街售樓處定址10月末一次開盤推出10、11、14#11月末2次開盤加推8、9、13#產(chǎn)品，并推出車庫2015年3月初加推項(xiàng)目一期剩余產(chǎn)品清尾?；I備期9月中旬——9月末入市前期針對企事業(yè)單位團(tuán)購?fù)瞥?5#、12#產(chǎn)品的前期認(rèn)購。9月末——10月末為第一次開盤的客戶積累及準(zhǔn)備。10月末——11月末為第二次開盤加推，客戶積累及準(zhǔn)備3月一期最后加推清尾，并為2期準(zhǔn)備積累客戶。冬季淡季進(jìn)入項(xiàng)目平銷期，持續(xù)去化推盤部分存貨量，并為15年開盤清尾積累客戶。項(xiàng)目于11月末2次開盤期間推出車庫部分產(chǎn)品，實(shí)行購房客戶優(yōu)先認(rèn)購，并采取團(tuán)購政策，執(zhí)行表價(jià)均價(jià)6400元/㎡，10人團(tuán)購享受6200元/㎡優(yōu)惠，20人團(tuán)購6000元/㎡,30人團(tuán)購5800元/㎡,40人團(tuán)購5600元/㎡的優(yōu)惠政策。以快打快銷的策略。同時底商及門市可進(jìn)行提前認(rèn)購，建議銷售價(jià)格為12000元/㎡二期推盤策略：項(xiàng)目二期計(jì)劃于2015年3月中旬進(jìn)入營銷推廣階段，基于項(xiàng)目一期的良好口碑，對外釋放價(jià)格應(yīng)有一定上浮，具體上浮程度，視市場形勢而定，推盤策略建議先推出位置較好的7#、5#產(chǎn)品沖擊市場，激發(fā)客戶購買欲。二次推盤基于客戶積累成熟，推出2#小高及3#的高層產(chǎn)品，尾期收官之作推出4#、6#高性價(jià)比產(chǎn)品。營銷保障3月初一期產(chǎn)品清尾完成，并開始二期項(xiàng)目的推廣宣傳5月初視客戶積累情況，進(jìn)行二期首次開盤，推出5、7#產(chǎn)品。7月初2次開盤加推2、3#產(chǎn)品，并推出商業(yè)及門市。9月初加推收官產(chǎn)品4、6#并推出16#公寓產(chǎn)品。一期清尾2015年3月初—5月初為項(xiàng)目二期的宣傳推廣期，營銷開始為二期產(chǎn)品積累客戶5月——7月去化二期開盤剩余產(chǎn)品，并積累二次開盤客戶（活動策略積累）7月初——9月初去化二次開盤產(chǎn)品，并積累收官推盤客戶（活動及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、老帶新等策略）全面去化，清尾項(xiàng)目所有產(chǎn)品。

3月4月5月6月7月8月9月第三部分項(xiàng)目推廣篇項(xiàng)目推廣展示體驗(yàn)策略售樓處、形象展示區(qū)、工地圍擋、戶外廣告、精神堡壘等系統(tǒng)建造，營造項(xiàng)目主場氛圍，奠定項(xiàng)目品質(zhì)形象！DM單截流拓客銷售中心地盤包裝：工地圍擋、項(xiàng)目形象廣告及形象導(dǎo)視營造符合定位的營銷氛圍，不放過一個客戶！先期啟動吸引流經(jīng)客戶關(guān)注完成項(xiàng)目現(xiàn)場形象導(dǎo)入營造主案場營銷氛圍形象展示，銷售終端全面釋放項(xiàng)目形象，做到未見其型，先聞其名提前布點(diǎn)撒網(wǎng)，重點(diǎn)布局廣泛蓄客，完成初始客源積累現(xiàn)場形象示范區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)場沿森林山大路一側(cè)設(shè)立宣傳形象圍擋廣告。增強(qiáng)項(xiàng)目的外部可視性?，F(xiàn)場形象示范區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)場森林山大路側(cè)，南部設(shè)立形象展示區(qū)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，展示項(xiàng)目人文理念。吸引關(guān)注媒體策略線上集中立體營銷統(tǒng)籌為項(xiàng)目推向市場奠定高度，樹立項(xiàng)目品牌形象，建立較高的市場知名度與影響力！營銷以立體化、鋪面式推廣組合進(jìn)行，資源共用互補(bǔ)；把握重要節(jié)點(diǎn)，集中宣傳推廣，既節(jié)約成本又立竿見影?！境Ｒ?guī)營銷渠道選擇】渠道成本效果評估報(bào)紙廣告持續(xù)性投放，高硬廣：樹立項(xiàng)目形象、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息散播；軟文：項(xiàng)目價(jià)值、理念深度闡述。網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)性投放，高是當(dāng)前房地產(chǎn)推廣的主要渠道之一，擴(kuò)大項(xiàng)目信息在業(yè)界與市場的信息傳播范圍與傳播速度。戶外廣告一次性投放，高昭示項(xiàng)目形象、品牌，截殺目標(biāo)區(qū)域客戶群。事件營銷差異性較大項(xiàng)目多借助事件作為爆發(fā)點(diǎn)，順勢營銷，制造市場影響力與知名度?；顒訝I銷持續(xù)投入，較高根據(jù)不同的目的可分為：社區(qū)活動（提升形象與口碑）、促銷活動（提升銷售量）、產(chǎn)品展示體驗(yàn)活動（產(chǎn)品深度宣傳）等，是大盤常規(guī)營銷手段。電視廣告性價(jià)比較差提升項(xiàng)目形象，用直觀、立體的方式展示項(xiàng)目價(jià)值。但目前公信力較差，效果一般。電臺因頻道而異是快速、大范圍擴(kuò)散項(xiàng)目信息的渠道，但因其頻道的不同質(zhì)量有較大區(qū)別。大客戶推介較高直銷性推廣方式，能夠快速帶來大量成交，提升銷售業(yè)績，性價(jià)比較高。評獎較高目前已經(jīng)成為廣告的一種，缺乏公信力。故獎項(xiàng)的國際知名度、信譽(yù)度比較重要。論壇較高在業(yè)界炒作區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目理念等的方式之一，建立業(yè)界口碑，并促進(jìn)項(xiàng)目信息的傳播，提升項(xiàng)目業(yè)界影響力。關(guān)鍵在于論壇結(jié)束后的一系列媒體報(bào)道，深度闡述項(xiàng)目價(jià)值。巡展、派單較低，高性價(jià)比借助目標(biāo)客戶集中地傳播項(xiàng)目信息，或截殺客戶群，直接促進(jìn)客戶關(guān)注與來訪。短信、直投較低，高性價(jià)比直效性推廣方式，能夠有效傳遞項(xiàng)目信息至目標(biāo)客戶群。看房班車較低直接帶來客戶上門量。車體廣告較低，高性價(jià)比通過大量的人流集中地或公交車頻繁的流動范圍，快速展示項(xiàng)目信息，吸引目標(biāo)客戶群關(guān)注，適合郊區(qū)較低價(jià)位樓盤的推廣。展會一次性較高是房地產(chǎn)項(xiàng)目展示的集體行為之一，可通過展會在業(yè)界與市場傳遞項(xiàng)目信息，提升項(xiàng)目關(guān)注度，樹立項(xiàng)目形象，吸引大量客戶直接來訪。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投放，發(fā)布項(xiàng)目銷售信息，可用當(dāng)?shù)毓┣笫澜缁蛐?bào)，成本低，覆蓋廣，頻率高，另網(wǎng)絡(luò)建立微信平臺、業(yè)主群輔助推廣渠道主要推廣渠道主要推廣渠道輔助推廣渠道不適宜