《基于敏感性分析的A城市綜合體建設項目投資收益分析》3600字（論文）

基于敏感性分析的A城市綜合體建設項目投資收益分析目錄TOC\o"1-2"\h\u16130基于敏感性分析的A城市綜合體建設項目投資收益分析 127846關鍵詞：A市；城市綜合體；項目投資收益評價 127551一、項目概況 116278二、項目投資收益分析 222370（一）項目投資計劃 21370（二）項目財務評價 318958三、結(jié)論與建議 617421參考文獻 8摘要：本文以總投資計劃金額30億元的立天唐人公司中A城市綜合體建設項目為例，來分析其投資收益情況。研究發(fā)現(xiàn)，本項目預期銷售收入、毛利潤和凈利潤分別為464970.00萬元、303345.75萬元、82881.00萬元，銷售凈利潤率和投資凈利潤率分別為23.38%，17.83%，項目財務凈現(xiàn)值為61803.30萬元，內(nèi)部收益率為56%，有較好的盈利性，進一步說明項目的投資價值較高。關鍵詞：A市；城市綜合體；項目投資收益評價當前，A市經(jīng)濟正處于快速發(fā)展階段，城市綜合體項目的投資和建設也在不斷增加，上海立天唐人商業(yè)投資有限公司（以下簡稱“唐人中心”）也開始在A市投資建設城市綜合體項目，其投資建設的德州唐人中心城市綜合體項目地處山東省A市B區(qū)叁八中路279號，規(guī)劃建設面積約46萬平方米，總投資30億元，是A市擴大開放、招商引資的豐碩成果之一。由于項目涉及金額較大，在投資建設之前，需要對其投資收益進行分析，以確定項目盈利的可能性。鑒于此，本文將以該項目為例，分析項目的投資收益情況，以便為項目投資提供決策指導作用。一、項目概況項目位于A市B區(qū)，是集知名百貨、連鎖超市、餐飲名店、國際影城、電子娛樂、家用電器、SOHO辦公、配套住宅等多種功能于一體的大型城市綜合體，規(guī)劃建設面積約46萬平方米，總投資30億元，總建設周期預計36個月，建設周期在2018年3月至2022年上半年間。技術經(jīng)濟指標如下表1.1所示。表1.1本項目技術經(jīng)濟指標表項目單位指標備注總建筑面積m2462800層數(shù)層28建筑密度%29容積率4.65綠地率%35人均綠地1.97m2地下停車位個930地面停車位個366項目在建設的過程中，分片區(qū)進行，先完成南區(qū)，再完成北區(qū)，其中，南區(qū)面積約為152350m2，主要建設內(nèi)容包括樣板樓展示工程、售樓處、綠化建設等；剩余南區(qū)面積約為152562m2，主要加強各種配套基礎設施的建設，是項目的主體部分；北區(qū)開發(fā)面積約為8000m2，在開發(fā)的過程中已經(jīng)開始進行銷售。項目具體實施進度如下表1.2所示：表1.2A城市綜合體建設項目進度施工計劃表時間項目進度2018年9月-11月項目申請報告的批準2018年12月施工圖設計2018年12月至2022年11月完成土建工程、工程安裝與裝修工程2022年12月竣工驗收二、項目投資收益分析（一）項目投資計劃1、項目投資規(guī)模估算根據(jù)2018年度《A市造價信息》價格標準確定材料價格，將基本預備費(不可預見費)的比例控制在工程總費用的5%左右[1]，得到項目總投資金額為30億元，其中，建安工程費、其他建設費和基本預備費分別為171691.95萬元、100129.05萬元、14285.7萬元，其他費用中包括了77398.55萬元的土地使用費。表2.1A城市綜合體建設項目總投資估算表(萬元)序號工程或費用名稱費用或計算基數(shù)費率或指標造價備注一工程費185585.25（一）建安工程費171691.95（二）室外工程費25382.6二工程建設其他費用100129.05三基本預備費285714.005%14285.7合計300000.002、項目收入及稅收A城市綜合體建設項目的收入來源主要來源于招商，這些招商的商業(yè)用房單價最低為10000元/平米。根據(jù)這一標準來計算項目收入，基本上可以確定項目收入為462912.00萬元，也就是10000元*462912.00平方米的結(jié)果。在稅收繳費方面，項目需要繳納的稅收成本為42837.75萬元，也就是35337.75萬元的銷售稅金及附加和7500.00萬元的財務稅。這一估算是嚴格按照國家稅收政策規(guī)定進行的。3、項目資本金及資金籌措項目建設期為4年，部分項目可以邊建設邊投入使用，加快回收項目的投資資金，在計算基本預備費方面，將其確定為工程總投資費用的5%；企業(yè)會拿出一半的自由資金，其他資金則通過融資獲取。立天唐人公司將通過預售來收回1000萬元的投資資金，向金融機構(gòu)貸款8000萬元。銀行貸款是項目籌資的主要方式，這一貸款方式不僅風險低，而且資金到賬快，可以維持項目的正常建設。（二）項目財務評價1、項目收入估算在項目收入估算的過程中，一般利用銷售面積來進行預估，項目落成后的三年非常重要[2]，要想更好地促進項目的銷售，基本上第一年、第二年和第三年的銷售面積占比分別是總銷售面積的60%、30%、10%，這樣就可以在項目開盤后獲得18598.8萬元的銷售收入，這是第一年的預期銷售成果，第二年則可以完成9299.4萬元的銷售收入；第三年可實現(xiàn)3099.8萬元的銷售收入。經(jīng)過前三年的銷售，基本上可以回收3億元，這一銷售業(yè)績是相當可觀的，雖然沒有促進項目全部投資的收回，但可以極大地改善項目的財務情況，幫助項目降低財務風險，這與項目所在地段是分不開的。銷售收入分期預測情況如表2.2所示：2.2銷售收入分期按比預測年份銷售比例銷售面積/m2銷售收入/萬元第一年60%18598.818598.8第二年30%9299.49299.4第三年10%3099.83099.82、成本與費用估算在估算項目成本與費用方面，本文采用盈虧平衡點分析法，從而可以對項目的潛在利潤增長能力進行預判，按照這一方法計算的銷售利潤是銷售收入扣除銷售成本和銷售稅金后的結(jié)果，并假設這一數(shù)值為零，也就是銷售收入等于總的成本費用，從而計算BEP的值，也就是總成本費用與銷售收入和銷售稅金及其附加之差的比值[3]。計算結(jié)果顯示，BEP為74.28%，這就是項目的盈虧平衡點。在這一數(shù)值下項目才不會發(fā)生虧損的情況。將這一盈虧平衡點與銷售面積相乘就是銷售面積盈虧平衡點，數(shù)值為23025.32m2，同理得到銷售單價盈虧平衡點為7428元/m2。也就是說，當項目銷售率達到74.28%時，項目可回本，低于這一值可能會出現(xiàn)虧損的情況，高于這個值，就可以獲得盈利。3、項目利潤估算在對項目利潤進行估算方面，本文將引入敏感性分析法[4]。首先確定不確定性因素，在本項目中，銷售價格和建筑成本是主要影響項目收入的主要風險因素，也就是所說的敏感性因素。接著分析這兩個風險因素的變動范圍，一般來說是在5%的范圍內(nèi)變動。最后確定可以用來評價這些因素的指標，一般來說，利用銷售利潤率和投資利潤率來對其進行評價，從而得到了如下2.3所示的敏感性分析結(jié)果：表2.3A城市綜合體建設項目成本敏感性分析(萬元)成本變化比例(土地費除外)-5%0%5%總收入464970464970464970總成本299912.85311624.25323335.65毛利潤165057.00153345.75141634.35凈利潤91945.6582881.0073816.20銷售利潤率19.77%17.83%15.88%投資利潤率30.66%26.60%22.83%投資利潤率變化4.06%0.00%-3.77%售價敏感性分析如下表2.4所示：表2.4A城市綜合體建設項目售價敏感性分析(萬元)銷售變化比例-5%0%5%總收入441721.50464970.00488218.50總成本311624.25311624.25311624.25毛利潤130097.25153345.75176594.25凈利潤67051.0582881.0098710.95銷售利潤率15.18%17.83%20.22%投資利潤率21.52%26.60%31.68%投資利潤率變化-5.08%0.00%5.08%通過測算，A城市綜合體建設項目每降低5%的成本就可以實現(xiàn)1.94%的銷售利潤率增長；但每增加5%的成本可能導致的項目2.65%的銷售利潤率下降。因此，如果成本增加，導致的項目收益會更大幅度的下降，可見項目的價格的敏感性之強。項目的收益會隨著成本風險的增加而劇烈變動，在這方面，項目方需要做好風險管理策略[5]。4、項目盈利能力分析表2.5A城市綜合體建設項目盈利能力分析序號財務指標計算公式指標值(萬元)1銷售總收入464970.002成本300000.003銷售費11624.254總成本311624.255毛利潤303345.756銷售稅金及附加35337.757財務稅7500.008利潤總額1-4-6-7110508.009企業(yè)所得稅(8)*25%27627.0010凈利潤(8)-(9)82881.0011銷售毛利潤率(5)/(1)32.98%12投資毛利潤率(5)/(4)49.21%13銷售凈利潤率(10)/(1)17.83%14投資凈利潤率(10)/(4)26.60%經(jīng)過測算，本項目預計可實現(xiàn)銷售毛利潤率為32.98%，銷售凈利潤率為17.83%，投資毛利潤率49.21%，投資凈利潤率為26.60%。5、項目償債能力分析接著利用壓力測試的方法分析項目的債權保障度，通過項目總額得估算到項目不含地下車位的銷售收入后，假設有百分之二十的銷售面積沒有被銷售出去，然后出現(xiàn)售價下降的情況，將售價下降的幅度分為10%、20%、30%等不同檔位[6]，并按照各項稅金12%計算，得到如下表2.36所示的剩余部分對債權的保障比率：表2.6A城市綜合體建設項目壓力測試(萬元)指標名稱預測-10%-20%-30%銷售收入464970.00418473.00371976.00325479.00可用還款來源394173.60353256.30312338.85271421.55償債比3.282.942.602.26備注：可用還款來源=銷售收入*(1-12%)-1000萬元(銷轉(zhuǎn)投)償債比=可用還款來源/銀行貸款三、結(jié)論與建議本項目計劃總投資三十億元，這些資金中，有一半多是企業(yè)的自有資金，根據(jù)本文項目收入的估算結(jié)果可知，項目完成后，預計可以獲得464970.00萬元、303345.75萬元、82881.00萬元的銷售收入、毛利潤和凈利潤。從這些數(shù)據(jù)可知，項目的銷售、投資凈利潤率分別為23.38%，17.83%。項目的財務凈現(xiàn)值為61803.30萬元，內(nèi)部收益率以56%成功超過了預期的基準利潤率，項目竣工后，可以更快地收回成本，具備一定的盈利性。在項目土地成本居高不下的情況下，可以獲得盈利已經(jīng)算是比較好的結(jié)果，但相比同行項目，項目的利潤率有待改善。在項目的銷售中，只要采取合理的策略，項目利潤也會取得較好的結(jié)果。但在具體項目投資方面，需要合理化融資結(jié)構(gòu)，降低加權平均利率；提前進行財務預算，預留一部分流動資金，防止資金周轉(zhuǎn)不靈的問題發(fā)生；科學評估項目各類投資風險以及加強成本管理，并建立完善的投資風險預警體系。參考文獻[1]李樂樂.淺談房地產(chǎn)投資項目的財務評價[J].經(jīng)濟學,2019,2(6):2.[2]吳國欣,莫引優(yōu),張偉