第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法

章

假設(shè)開(kāi)發(fā)法2021/6/271第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取第五節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的總結(jié)和運(yùn)用舉例2021/6/272一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的未來(lái)收益(具體為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)后的余額)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

2021/6/273二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別：

——成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

——假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。2021/6/274三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象

假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。對(duì)于城市規(guī)劃尚未正式明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提未確定的情況下，價(jià)值就無(wú)法確定。2021/6/275（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用條件

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于一下兩個(gè)預(yù)測(cè)：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式（包括：用途、規(guī)模、檔次）。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。2021/6/276（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估其他用途

假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了用于房地產(chǎn)估價(jià)外，還可以用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析，假設(shè)開(kāi)發(fā)法可以提供的數(shù)據(jù)有：測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn);測(cè)算開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。2021/6/277四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟

運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查、了解待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況;②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式，確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

2021/6/278調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)計(jì)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值包括用途、規(guī)模、檔次等確定土地的位置土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件土地權(quán)利1.市場(chǎng)法2.收益法3.長(zhǎng)期趨勢(shì)法2021/6/279

第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)注意：投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)的計(jì)算是難點(diǎn)。開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售（包括預(yù)售、建成后出售）、出租、預(yù)租，和有營(yíng)業(yè)等。2021/6/27107種開(kāi)發(fā)方式有：生地開(kāi)發(fā)為熟地生地開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)毛地開(kāi)發(fā)為熟地毛地開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)熟地開(kāi)發(fā)為房地產(chǎn)在建工程續(xù)建成房屋將舊的房地產(chǎn)裝飾裝修改造或改變用途成新的房地產(chǎn)。2021/6/2711二、按估價(jià)對(duì)象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)細(xì)化的公式

（一）求生地價(jià)值的公式（1）適用于生地開(kāi)發(fā)成熟地再進(jìn)行房屋建設(shè)的公式生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－取得生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)－由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（2）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－取得生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)－由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2021/6/2712（二）求毛地價(jià)值的公式

（1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－取得毛地應(yīng)的稅費(fèi)－由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（2）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值－取得毛地應(yīng)的稅費(fèi)－由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2021/6/2713（三）求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－取得熟地的稅費(fèi)－由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2021/6/2714

（四）求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－取得在建工程的稅費(fèi)－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－續(xù)建利潤(rùn)2021/6/2715（五）求舊房?jī)r(jià)值的公式

舊房?jī)r(jià)值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－取得舊房的稅費(fèi)－裝飾裝修改造或改變用途的成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷(xiāo)售費(fèi)用－銷(xiāo)售稅費(fèi)－裝飾裝修改造利潤(rùn)2021/6/2716第三節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義（熟悉）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的具體估價(jià)方法有，動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。其方式有如下兩種：①采用折現(xiàn)的方式，這種方式的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為動(dòng)態(tài)分析法;②采用計(jì)算利息的方式，這種方式下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為靜態(tài)分析法。2021/6/2717二、動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別（掌握）（1）對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額;而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)他們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。2021/6/2718（2）靜態(tài)分析方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，不考慮預(yù)售及延遲銷(xiāo)售；而動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，要將它們折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，然后再相加減。（3）在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。2021/6/2719三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)（熟悉）

動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較精確，具體需要做到下列3點(diǎn)：①準(zhǔn)確估算發(fā)經(jīng)營(yíng)期；②準(zhǔn)確估算各項(xiàng)支出、收入發(fā)生時(shí)點(diǎn)；③準(zhǔn)確估算發(fā)生的各項(xiàng)支出、收入的的數(shù)額。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用動(dòng)態(tài)分析法。在難以采用動(dòng)態(tài)分析法的情況下，可以采用靜態(tài)分析法。2021/6/2720第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

一、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期包括開(kāi)發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期。開(kāi)發(fā)期又分為前期、建造期。開(kāi)發(fā)期的始點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，終點(diǎn)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)竣工的日期。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，主要有銷(xiāo)售、出租、營(yíng)業(yè)、自用。因此，經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷(xiāo)售期（針對(duì)銷(xiāo)售情況）和運(yùn)營(yíng)期（針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況）。2021/6/27212021/6/2722二、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值——開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合。對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。2021/6/2723三、后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)測(cè)算的方法與成本法相同

——后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)主要有：后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。不相同何在？①本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值；②它們是在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)。2021/6/2724

投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要預(yù)測(cè)（1）計(jì)息的項(xiàng)目應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;②取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi);③后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不計(jì)息。

2021/6/2725（2）計(jì)息期的長(zhǎng)短。一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)。一般不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的情況。未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值一般是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)一次性付清。其他項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，通常認(rèn)為是均勻發(fā)生的。2021/6/2726（3）計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。（4）利率的高低。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過(guò)來(lái)，選用下同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。（5）計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常為年。（6）應(yīng)考慮不同情況下采用名義利率、周期利率和實(shí)際利利率。2021/6/2727開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。2021/6/2728利潤(rùn)率名稱(chēng)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)構(gòu)成直接成本利潤(rùn)率土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本投資利潤(rùn)率土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用十銷(xiāo)售費(fèi)用成本利潤(rùn)率土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)