物業(yè)公共安全管理制度

物業(yè)公共安全管理制度物業(yè)公共安全管理制度為加強xx花園的管理。維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益及我物業(yè)管理公司的權益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本制度。物業(yè)管理人員及全體業(yè)主、物業(yè)使用人均自覺遵守。（一）物業(yè)管理公司的權利和義務1、物業(yè)管理公司的權力1）物業(yè)管理公司根據(jù)有關法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；3）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用；4）有權制止違反規(guī)章制度的行為；5）有權要求業(yè)主會協(xié)助管理；6）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理任務；7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理費用。2、物業(yè)管理公司的義務1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；2）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；3）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議，并經(jīng)管委會認可；4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。（二）業(yè)主會的權利和義務1、管委會的權利1）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益；2）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；3）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施；4）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2、管委會的義務1）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；2）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；3）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的監(jiān)督；4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導。（三）物業(yè)管理費用的收繳及管理1、物業(yè)管理費1）物業(yè)管理費：是指物業(yè)管理單位受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，本小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與居民生活相關的`服務所收取的費用2）物業(yè)管理服務收費根據(jù)提供的服務性質(zhì)，特點等不同情況，分別實行政府定價和經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設施的維護保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性服務，以及代收代繳水電費，實行政府定價或政府指導定價。凡屬物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一標準者外，服務收費實行經(jīng)營者定價。業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文件化娛樂體育設施和停車場等公用設施、場地時，應按規(guī)定繳納費用。3）物業(yè)公司將定期（6個月）向廣大住戶公布收費的收入和支出的帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管委會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督。（四）房屋及維修管理1、房屋外觀完好、整潔；2、小區(qū)內(nèi)組團及棟號有明顯的標志及引路方向平面圖；3、房屋完好率98％以上；4、無違反規(guī)劃的私搭、亂建現(xiàn)象；5、封閉陽臺統(tǒng)一有序。陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；6、房租、水、電、氣等各項費用，實行便民統(tǒng)一代收代繳，收繳率達98％以上；7、房屋維修及時率達98％以上，合格率達100％，并建立回訪制度和訪問記錄；8、房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住房居住檔案，住房所在棟號、門號、房號清晰隨時可查。（五）設備管理1、小區(qū)電梯按規(guī)定時間運行；2、居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱等有嚴密的管理措施。并按規(guī)定時間進行檢查。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證俱全；3、消防系統(tǒng)設備安好無損，可隨時啟用；4、鍋爐供暖、煤氣，燃氣運行正常。北方地區(qū)冬季供暖，居室內(nèi)溫度不低于16攝氏度。（六）市政公用設施的管理1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設施完好，不得隨意改變其用途；2、供水、供電、通訊、照明設備實施齊全，工作正常；3、道路通暢，路面平坦；4、污水排放通暢；5、交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車，非機動車；6、人為造成公共設施設備或其他業(yè)主設施設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經(jīng)濟損失。（七）綠化管理1、公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)的花壇、樹木合理分布；2、本小區(qū)公共綠地人均1平方米以上；3、綠地管理及養(yǎng)護實施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。（八）環(huán)境衛(wèi)生管理1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備，設有垃圾箱、垃圾轉(zhuǎn)運站等保潔設備；2、小區(qū)實行標準化清掃保潔、垃圾日產(chǎn)日清；3、不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；4、房屋的公共樓梯、護欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用；5、居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象；6、自覺維護公共場所的秩序。（九）秩序維護管理1、小區(qū)基本實行封閉式管理；2、小區(qū)實行24小時秩序維護制度；3、保安人員有明顯的標志、工作規(guī)范、作風嚴謹；4、危及住戶安全處設有明顯的標志；5、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)安全。（十）社區(qū)文化1、小區(qū)訂立的居民精神文明建設公約，加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，居民能自覺的遵守住宅小區(qū)的各項管理規(guī)定；2、小區(qū)居民鄰里互助友愛，和睦相處，團結(jié)互助、文明居住、關心孤寡老人、殘疾人等共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境；3、小區(qū)內(nèi)有娛樂場所和設施，本物業(yè)管理公司將定期的組織開展健康有益的社區(qū)文體活動；4、本物業(yè)管理公司將積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展的各項工作；5、小區(qū)居民應支持和配合物業(yè)公司搞好活動；6、物業(yè)公司將及時對活動進行反饋，做好評價，滿意率達95%以上。（十一）在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)，不得有下列行為：1、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等；2、對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；3、占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施及場地；4、損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施：5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；6、違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物質(zhì)和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等；7、踐踏、占用綠化用地，損壞、涂畫園林建筑小品；8、在公共場所、道路兩側(cè)亂設攤點；9、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；10、隨意停放車輛；11、聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；12、違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；13、法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

青島市物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范暫行辦法2015-10-2317:18|#2樓第一章總則第一條

為切實加強和規(guī)范物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范工作，預防和減少可防性案件和治安災害事故的發(fā)生，確保物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的安全，根據(jù)國務院、省、市《物業(yè)管理條例》和有關法律法規(guī)規(guī)定，按照市綜治委《關于加快推進社會治安綜合治理制度化、規(guī)范化、標準化建設的意見》要求，制定本辦法。第二條

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的安全管理防范。第二章物業(yè)安保服務第三條

物業(yè)服務企業(yè)應參照《青島市住宅物業(yè)服務分等收費標準》，按照《物業(yè)服務合同》約定的物業(yè)服務標準內(nèi)容，做好物業(yè)管理小區(qū)安全管理防范等物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)除履行前款規(guī)定外，還應執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務質(zhì)量標準。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)本規(guī)定制定包括日常防范和應急預案在內(nèi)的公共區(qū)域安全管理防范工作方案及相關制度，明確公共區(qū)域安全管理防范的范圍、責任、措施、效果評價、檢查考核及安全防范應急處置程序，并根據(jù)實際情況變化，及時修訂物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范工作方案，不斷檢查、調(diào)整、完善應急預案。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四條

健全規(guī)范安保隊伍管理制度。（一）物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)其小區(qū)《物業(yè)服務合同》聘用相應數(shù)量的安保人員，招聘安保人員數(shù)量要符合小區(qū)治安狀況和居民對安全防范的需求；要嚴格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫雇。有條件的物業(yè)服務企業(yè)要從專業(yè)保安公司招聘，并接受公安機關的業(yè)務指導和監(jiān)督檢查。對暫時沒有條件從專業(yè)保安公司招聘的物業(yè)服務企業(yè)可自行招聘安保人員，但要向物業(yè)所在地公安派出所提供被聘人員的《居民身份證》（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證明），辦理登記手續(xù)，并由公安派出所負責進行審核并造冊備案。（二）安保人員實行崗前培訓和定期培訓。崗前集中培訓由物業(yè)服務企業(yè)組織，在公安派出所指導下，委托具有保安專業(yè)培訓資質(zhì)的機構(gòu)進行，掌握與保安工作相關的政策、法律和職業(yè)規(guī)范，正確使用防護器械和正當防衛(wèi)、現(xiàn)場保護等技能。個別新聘用安保人員崗前培訓可實行跟隊培訓或集中培訓的方式。物業(yè)服務企業(yè)每年至少組織一次安保人員集中培訓。（三）安保人員實行統(tǒng)一著裝，上崗執(zhí)勤，并配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。（四）安保人員實行24小時巡邏制度，加強小區(qū)安全管理，維護小區(qū)公共秩序。對發(fā)現(xiàn)的警情、突發(fā)公共安全事件應立即報警和報告小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)負責人，做好記錄并協(xié)助有關部門進行應急處置。第五條

物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)安全技術防范的第一責任人，必須執(zhí)行公安機關制定的安全技術防范標準和要求，加強對樓宇對講、電視監(jiān)控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設施的日常維護，確保正常有效運轉(zhuǎn)。第六條

物業(yè)服務企業(yè)應對符合物業(yè)收費類別等級條件的物業(yè)管理小區(qū)出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區(qū)要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。第七條

物業(yè)服務企業(yè)應加強對公共區(qū)域安全防范重點部位及水（二次供水）、電、氣、電梯、消防等公共設施的日常巡查并作好巡查記錄，配備常用應急搶險器材，加強物業(yè)養(yǎng)護和維修，接到業(yè)主報修或保修單，立即做好登記并按規(guī)定程序辦理，及時報告相關責任單位消除隱患。第八條

物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點部位統(tǒng)一設置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁為事項。物業(yè)服務企業(yè)有義務制止業(yè)主或物業(yè)使用人在雨篷、花架、曬衣架、空調(diào)室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行為。物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議，明確住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求，制止小區(qū)住戶安裝防盜護欄凸出墻面、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為，并及時報告相關部門。每年要組織開展兩次以上安全防范知識培訓和處置突發(fā)事件的實戰(zhàn)演練，強化居民安全防范意識。第三章小區(qū)自治管理第九條

業(yè)主或物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；（二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；（四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；（五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。第十條

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。第十一條

社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道、鎮(zhèn)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。社區(qū)居民委員會應健全完善治保、調(diào)解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的群防群治體系，做好社區(qū)矛盾糾紛排查調(diào)處、流動人口服務管理、防火安全檢查等工作。第十二條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。第十三條

推廣社區(qū)“四位一體”工作室制度。由社區(qū)綜治工委牽頭，社區(qū)民-警、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協(xié)商議事，及時協(xié)調(diào)處理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范事務，預防和減少可防性案件。第十四條

物業(yè)服務企業(yè)要與社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會聯(lián)合開展“星級平安物業(yè)小區(qū)”創(chuàng)建活動，整合小區(qū)群防群治力量，強化人防、物防、技防措施，協(xié)助有關部門積極開展“物業(yè)安全管理、有償保安服務、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務”等治安管理和防范工作。第四章部門綜合治理第十五條

物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。城-管執(zhí)法、民政、公安等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。第十六條

公安部門負責城市居民住宅安全防范設施管理的監(jiān)督檢查。公安部門應加強城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區(qū)開放式和半封閉物業(yè)管理小區(qū)納入治安巡邏警車夜間巡防區(qū)域范