辦公樓大廈物業(yè)管理投標書

第一部分##物業(yè)管理有限公司簡介及業(yè)績

一、公司的介紹

二、公司所獲榮譽、嘉獎

三、公司業(yè)績

1、對內承接的項目

2、對外承接的項目

其次部分###辦公樓物業(yè)管理服務規(guī)劃

####辦公樓位于####，總建筑面積近3萬平方米，包括高檔商務

辦公樓、餐廳、酒店。該項目位于###,具有優(yōu)越的地理位置和便利

的外部交通環(huán)境；設施設備優(yōu)良，具有現代智能化系統(tǒng)，各項功能齊

全，可供應舒適的辦公環(huán)境，將為###樹立良好的形象?；谏鲜鲆?/p>

素，我們認為####辦公樓的發(fā)展空間潛力很大。作為高質量物業(yè)項目，

建成后必定要求供應有與之相適應的高質量的物業(yè)管理服務水準。我

公司將憑借##中心特有企業(yè)文化底蘊和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)勢，整合的

傳統(tǒng)與高新技術優(yōu)勢，成熟、規(guī)范的管理優(yōu)勢，放射型信息優(yōu)勢等，

做好業(yè)主的管家，供應一流的物業(yè)服務，使物業(yè)保值、升值。運用科

學的管理方法，提升大廈形象。綜合分析，我們擬定出物業(yè)管理的五

點設想及策劃。

一、實施“人性化”物業(yè)管理

人性，是人類亙古不變的永恒主題；崇尚人性，是我公司的精髓。

在海關大廈，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關注員工的

不同需求、關注物業(yè)運用者的工作環(huán)境質量、關注大廈的整體氛圍為

特征的物業(yè)管理，使該項目成為“人性”得以充分張揚的生存空間。

我們在“#######大廈”將實施“人性化”物業(yè)管理的設想及策劃詳

細為：

1.引入“重視員工”的管理理念

員工是人性化物業(yè)管理的實施者，只有“善待員工”才能實現“善

待客戶

(1)多層次、多角度地激勵員工，以滿意員工物質與精神須要;

(2)主見管理者與員工之間的充分溝通，體現人與人之間的人

格同等；

(3)關注員工自我價值的實現，使員工與企業(yè)同步發(fā)展；

(4)為員工創(chuàng)建公允競爭的工作氛圍，實現“能者上，平者讓,

庸者下”；

(5)為員工設計職業(yè)生涯，通過培訓，使每一個物業(yè)管理員可

以成為職業(yè)管理處主任和職業(yè)經理。

2.辦公環(huán)境管理中人性化因素的融入

(1)“以人為本”的辦公環(huán)境概念

管理公司在介入####大廈的管理后，將憑借豐富的物業(yè)管理實踐

閱歷并充分了解客戶之辦公需求，將“以人為本”的辦公概念引入到

###大廈的環(huán)境管理中去，把環(huán)境意識、人與環(huán)境的協(xié)調與契合放在

首位，使客戶感受到###大廈的文明和環(huán)境的清麗和諧。

(2)實施“便利辦公環(huán)境支配”為客戶供應所需的各項特約

服務，解決客戶后顧之憂。

3.為客戶供應疼惜入微的關懷

傾聽客戶心聲，確立“善待客戶”的職業(yè)意識。支配“客戶接待

日”，傾聽客戶心聲，滿意客戶的合理需求。

二、全面實施綠色環(huán)境疼惜支配

環(huán)境疼惜是二十一世紀人類最關注的主題，綠色環(huán)保將成為一種

潮流。明大廈的“環(huán)保指標”則成為衡量###大廈物業(yè)管理水平的重

要標記，也是客戶的人性須要。因此，我們將在物業(yè)管理中導入

IS014000環(huán)境管理體系，全面實施環(huán)境疼惜支配，從大廈園區(qū)綠化

覆蓋率、排污排水設施、垃圾處理、噪聲處理及營造自然景觀等方面

實行一系列環(huán)保措施。

三、充分運用現代科學管理方法

提高##大廈物業(yè)管理水平必需充分運用現代科學管理方法。假如

我公司能獲得###大廈的管理權，我們將充分運用我公司已經建立起

來的四個系統(tǒng)——IS09002國際質量保證體系、MIS系統(tǒng)（信息管理

系統(tǒng)）、CIS系統(tǒng)（企業(yè)形象識別系統(tǒng)）、CS系統(tǒng)（客戶滿意戰(zhàn)略）確

保海關大廈的管理服務始終保持一流水平。

1、IS09002質量保證體系——對管理服務運作的規(guī)范

本公司已經建立起科學嚴密的IS09002質量保證體系并在所管

項目上成功運作，管理服務運作的每一個行為都在該體系中有明確的

規(guī)范和界定，為我們的管理服務供應質量保證。

2、MIS系統(tǒng)（信息管理系統(tǒng)）一一對信息處理的規(guī)范

####大廈智能化程度高，故信息快速反饋并剛好處理特別重要，

為了保證###大廈信息反饋渠道通暢，確保全部信息都能得到剛好處

理，我們建議在管理處機構中設置“智能限制中心”。該中心除了對

樓宇各種智能化設備進行限制外，還負責樓宇全部信息的接受和處

理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤。

3、CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象設計系統(tǒng))一一提升大廈的文化品嘗

我們將對####大廈的形象設計供應參考看法及方案。該設計內容

包括大廈標識、導向系統(tǒng)、配套設施的色調、員工的服飾、標牌等。

4、CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略)——為客戶供應全方位服務

將在#####大廈實施顧客滿意戰(zhàn)略，一切從客戶須要動身，以客

戶滿意為目標，為客戶供應全方位的服務。

四、堅持管理服務運作規(guī)范化

在####大廈的物業(yè)管理中，我們將在發(fā)展商的支持和協(xié)作下，嚴

格依據北京市有關物業(yè)管理條例的規(guī)定對大廈實行規(guī)范化管理，確保

發(fā)展商、物業(yè)管理人、客戶三者處于良性互動的狀態(tài)之中。止匕外，我

們在嚴格執(zhí)行條例的同時，還將對日常管理的有關問題做有益的探

究，為#用#大廈的物業(yè)管理步入健康的發(fā)展軌道做出貢獻。

五、充分發(fā)揮高科技在管理中的作用

管理公司建議在大廈的管理中，依據大廈的實際狀況逐步建立及

運用高科技現代化的管理方法管理大廈包括：

1、樓宇自動化系統(tǒng)(BA)

2、辦公自動化系統(tǒng)(0A)

3、通訊自動化系統(tǒng)(CA)

4、消防自動化系統(tǒng)(FA)

5、保安自動化系統(tǒng)(SA)

6、物業(yè)管理自動化系統(tǒng)(MA)

第三部分：保養(yǎng)、保安、保潔管理支配

第一章大廈修理保養(yǎng)（管理）支配書

第一節(jié)概述

#####辦公樓修理保養(yǎng)的基本任務是確保該項目之建筑物、內外

裝璜、基礎設施、服務設施、機電設備的完好和正常運行運用。適應

高檔寫字樓（及酒店）辦公和經營服務須要。保持并提高“硬件”水平

使大廈保值增值，為大廈的長遠發(fā)展打下穩(wěn)定的物質基礎。

實施修理保養(yǎng)項目的綜合管理，是完成既定任務的保障。我們

認為依據#####大廈的運用和經營須要，結合該物業(yè)的實際狀況，將

修理保養(yǎng)范疇內諸因素的各主要方面及各重點環(huán)節(jié)科學地、有機地結

合起來，發(fā)揮整體實力，是完成管理目標、保證質量和提高綜合效益

的有效手段。

本支配書系統(tǒng)地概括了####辦公樓修理保養(yǎng)的組織制度、技術

管理、設備支配保養(yǎng)、修理服務、能源和材料管理的實施方案，留意

了操作性。就設備設施修理保養(yǎng)作業(yè)等重要的操作環(huán)節(jié)進行簡淺綻

開，希望能成為較切合實際的作業(yè)指導綱領。

末端詳細工作支配、操作程序及規(guī)章制度等應在實際工作中依

據不同的詳細狀況和業(yè)主托付的實際管理內容進行細化和量化。

其次節(jié)組織制度

部門名稱：工程部（或修理部）一一大廈工程修理服務部門

崗位設置

修理保養(yǎng)主管（工程師）：1人

變電站/發(fā)電機運行值班：4人

冷凍機和空調系統(tǒng)運行修理：4人

熱力站/水/燃氣/消防水系統(tǒng)運行：4人

樓宇自控/衛(wèi)星電視運行值班

和電話線路/報警線路等弱電修理：5人

水/電/空調末端修理和客戶綜合修理服務：6人

土建/裝修日常修理：2人

合計：26人

人員素養(yǎng)：

主管：工程師或技師職稱，10年以上工作閱歷。

電站電工：有高壓電工操作證和入網證，中級以上技術等

級，5年以上工作閱歷。

修理電工：有（高）低壓電工操作證，中級以上技術等級，3

年以上物業(yè)修理服務閱歷。

水/暖/空調工：有相應操作證，5年以上專業(yè)閱歷。有物業(yè)

修理服務閱歷。

弱電技工：弱電技術5年以上，有樓宇自控運行閱歷。懂

消防自控、衛(wèi)星電視、通訊線路運行修理。

二.崗位責任

1.修理保養(yǎng)主管：干脆上級--項目經理

工作范圍：大廈所屬建筑物、裝飾裝潢、基礎設施、各類機

電設備的運行、修理、保養(yǎng)工作的管理；各類內

部工程大修改造工作管理；日常修理、服務管理。

(1)對工程部全部員工負有領導、組織、教化的責任。

(2)制定部門工作支配、費用支配并組織執(zhí)行和過程的限

制。

(3)對員工人身平安、設備運行平安進行檢查、督導。

(4)制定或審批工程部各種規(guī)章制度和工作規(guī)范。

(5)向經理報告工作完成狀況、費用執(zhí)行狀況及經營狀況。

2.工程師(主管兼)。干脆上級：公司工程部總監(jiān)

管理工作范圍：全面技術管理工作。負責大廈“硬件”設備

設施的技術管理和員工的技能培訓。

(1)制定設備設施修理保養(yǎng)支配，并供應技術保障。

(2)制定操作規(guī)程和質量標準。

(3)對修理保養(yǎng)的操作過程實施限制，修理保養(yǎng)工作完成

后驗收。

(4)修理費用預算、成本限制、修理材料備件的審核及確

認。

(5)大修、改造方案的制定及；客戶二裝工程方案及技術

資料的審批。

(6)能源運用管理。

業(yè)務工作范圍:

(1)所轄專業(yè)的修理、保養(yǎng)、服務的組織工作。

(2)專業(yè)修理保養(yǎng)支配制定和實施，完成各種工作任務。

(3)專業(yè)技術工作的實施及有關的工程方案審查，完工驗

收。

(4)專業(yè)費用預算，并限制費用的運用。

(5)員工業(yè)務支配和業(yè)務考核。專業(yè)系統(tǒng)規(guī)章制度的建立

與執(zhí)行。

(6)其它日常管理工作和修理保養(yǎng)的實際操作。

3.班組(或崗位)領班。

(1)詳細日常運行值班、修理、服務工作的支配和操作。

(2)執(zhí)行保養(yǎng)支配并保證質量。

(3)執(zhí)行主管工程師支配的工作指令。

(4)剛好處理報修和投訴。

(5)負責分管設備的平安和員工的操作平安。

(6)與員工共同操作。

5.技工。干脆上級：領班

按崗位支配和責任制規(guī)定，完成各類工作任務。(各項工作

制度、規(guī)范及崗位支配另行制定)。

6.值班調度(樓宇自控值班員兼)。干脆上級：主管。

(1)24小時受理各方面的報修、投訴。隨時支配給各班組

員工或通報各級有關人員處理，并得到反饋。

(2)隨時駕馭員工動態(tài)分布狀況，剛好進行修理服務中的

人員協(xié)調互補。

(3)剛好傳達上級臨時支配的工作指令。

(4)服務中的聯絡、約定、協(xié)作、協(xié)調。組織處理緊急事

務。

(5)規(guī)定的外部事務及有關業(yè)務手續(xù)的聯絡、辦理。

(7)檔案、資料管理；文秘性工作。

三.考核制度

依據不同的工作崗位和工作性質分別建立各類考核規(guī)章。

1.部門逐級考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級考核標準和方法。

2.員工逐級考核：制定領班、技工逐級考核標準和方法。

3.考核內容：(細則另定)

(1)部門考核一一a保養(yǎng)支配完成狀況。

b設備完好率和運行狀況。

c服務質量。

d費用執(zhí)行狀況。

(2)員工考核——a績效。

b業(yè)務實力技術水平。

c工作質量。

d服務看法。

第三節(jié)技術管理

一.技術資料管理

（一）制定詳細的技術資料管理制度，細化技術資料的收集、存

檔、疼惜、修改、變更、運用、移交等方法及程序（細則

另定）：

1.技術資料交接程序和日常收集方法。

2.設備改造或變更后強制修改或變更資料規(guī)定。

3.資料存檔及疼惜方法。

4.技術資料運用、復印、支配規(guī)則及內部資源共享方法。

（二）技術資料內容：

1.各類竣工圖紙、原始資料。

2.各類技術修改材料、圖紙、文件。

3.設備設施運行、修理檔案。

4.設備設施說明書及其備品備件規(guī)格、型號、供貨來源。

5.政府和行業(yè)管理部門對設備設施有關檢測報告、運用

批準文件、認證等材料。

6.各有關的技術標準。

二.基本技術保障

（一）建立基本技術保障體系。由工程師牽頭，中學級專業(yè)技

工詳細負責的綜合技術力氣，是確保大廈經營檔次和正

常運轉的必要條件。技術力氣的調配方式，依據工作性

質和服務要求屆時詳細制定。技術人員的配置,重點接受

以下方法：

1.日常修理及服務一一以技工為主。逐步建立細致的工

作流程和操作規(guī)范。以標準化和科學的靈敏性確保工

作質量。

2.保養(yǎng)、大修、工程、改造一一在得到業(yè)主托付后由工

程師干脆負責，詳細操作由技工分工實施。制定詳細

的技術流程和本大廈的專業(yè)標準。

3.“物管公司”總部的綜合技術支持一一國貿物管公司

工程部及其各專業(yè)工程師組將全面支持“北京海關大

廈”項目的修理保養(yǎng)工作，以及酒店擴大經營的工程

需求。

(1)重點設備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍，實施專業(yè)技

術統(tǒng)管，并有備案。

(2)設備中修、大修技術方案報“總部”專業(yè)技術組審

批。

(3)大型修理機具及重要通用備件靈敏調劑，確保供應。

(4)專業(yè)技術組定期到項目檢查，考評設備狀況，并提

出整改看法。

(5)依據實際須要隨時派遣有關專業(yè)工程師協(xié)作。

(6)總部“專業(yè)工程組”隨時協(xié)作重大搶修、重要大修、

綜合技改及其它規(guī)模性或困難性的維保工作。

(二)專項技術(或設備)保障：

1.專項重點設備或專項技術以“專項委外合同”為保障,

強制保養(yǎng)和大修。

2.與專業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務關系，保證專用

備件和關鍵技術的供應。

3.針對性地建立與市政（或政府）及社會專業(yè)修理隊伍

的相對穩(wěn)定的業(yè)務聯系，用于應付突發(fā)事務、緊急任

務及不行預見的工作。

4.針對工作中遇到的詳細的高精尖疑難技術問題，以多

種形式適時聘請專項技術人員幫助解決并對酒店員

工進行培訓。

三.專業(yè)技術操作規(guī)程、作業(yè)程序及質量標準

1.變電站運行規(guī)程

2.變電站倒閘操作程序

3.變電站檢修操作程序

4.強電低壓供用電系統(tǒng)運行規(guī)程

5.強電低壓修理作業(yè)程序

6.供水系統(tǒng)運行規(guī)程

7.供水系統(tǒng)作業(yè)程序

8.熱力站運行工作規(guī)程和作業(yè)程序

9.熱力站檢修作業(yè)程序

10.排水、排污系統(tǒng)檢修制度及作業(yè)程序

11.空調系統(tǒng)運行規(guī)程

12.空調制冷檢修作業(yè)程序

13.空調送、回風系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

14.衛(wèi)星接受站運行規(guī)程及檢修程序

15.消防報警系統(tǒng)運行規(guī)程

16.消防報警故障處理程序

17.消防報警試驗、檢修程序

18.消防聯動系統(tǒng)試驗、檢修程序

19.消防噴灑系統(tǒng)試驗、檢修程序

20.消防栓水系統(tǒng)試驗、檢修程序

21.消防卷閘試驗、檢修程序

22.消防排煙、送風設備設施運行、檢修規(guī)程及操作程序

23.保安系統(tǒng)運行規(guī)程

24.保安系統(tǒng)檢修、試驗程序

25.樓宇自控系統(tǒng)運行規(guī)程

26.樓宇自控系統(tǒng)檢修程序

27.燃氣系統(tǒng)運行規(guī)程

28.燃氣系統(tǒng)檢修作業(yè)程序

29.通信系統(tǒng)運行規(guī)程

30.通信系統(tǒng)檢修作業(yè)程序，移機、裝機作業(yè)程序

31.通信主機、計費、服務系統(tǒng)作業(yè)程序

32.裝飾裝修維護作業(yè)規(guī)程

33.建筑物、路面、外圍維護作業(yè)程序

34.家具木器修理工作規(guī)程

35.電梯、升降機、擦窗機運行工作規(guī)程

36.電梯、升降機、擦窗機檢修作業(yè)程序

37音像設備運用規(guī)范及維護程序

38.廚房設備運用規(guī)范及維護程序

39.衛(wèi)生潔具維護、檢修規(guī)程

40.各類專用設備操作規(guī)程及檢修作業(yè)程序

41.各類設備、設施，系統(tǒng)修理及保養(yǎng)質量標準

42.各種設備設施系統(tǒng)的安裝及施工質量標準

43.其它有關平安規(guī)程和技術措施

四.員工技術培訓

對員工的技術培訓本著專業(yè)技術嫻熟、一專多能的原則。培

訓支配可分為三個階段。

第一階段，使各專業(yè)員工盡快熟悉大廈內本專業(yè)、本崗位的

設備設施狀況，駕馭運行和操作，保證整體運轉。

其次階段，對重點設備、關鍵設備透徹駕馭，能夠獨立解除

故障，獨立進行保養(yǎng)。

第三階段，全面熟悉樓內各類設備設施。

打破工種界限，一般性的修理不分專業(yè)人人能做，提高效率、

降低成本。方案如下：

1.由甲方支配工程交接前的培訓I。施工單位及設備制造廠家

派專人或組織培訓班，對修理人員培訓其設備的運用、修

理方法。此項應屬“工程合同”范圍。

2.工程交接后，在保修期內由施工方派專人同大廈修理人員

共同參加設備運行，指導并處理專項技術問題，在實際工

作中教會崗上修理人員。

3.系統(tǒng)運行穩(wěn)定后，由專業(yè)工程師（或技師）對技工進行深

化的較全面的培訓。

4.專業(yè)之間交叉培訓I。結合日常工作利用多種形式對員工進

行一專多能培訓。這是一項長期的工作。

5.培訓考核制度。任何有組織的技術培訓都要進行考核，以

確認受訓者的水平和培訓者工作績效。

6.竣工技術培訓范圍：機電各系統(tǒng)全部設備、設施。詳細培

訓支配另定。

第四節(jié)設備設施管理一一運行、修理、保養(yǎng)

一.實施設備管理責任定員

1.建立設備明細臺帳，按單體分項。

2.將主要設備設施按單體確定責任人分管。全部修理保養(yǎng)人

員對自己分管的設備負有綜合管理責任。

3.設備分管責任人對設備完好率、設備平安、設備保養(yǎng)完成

狀況進行檢查，并提出有關保養(yǎng)建議，補充設備檔案。

4.制定詳細的設備管理責任制度（細則依據實際狀況確定）。

二.設備日常運行、修理

（一）設備運行管理方式

1.設備運行按專業(yè)系統(tǒng)管理。由運行主管（或領班）負責，

工程師協(xié)調。

2.設備運行的實施由運行修理班組執(zhí)行，各工種分工協(xié)作。

3.機電系統(tǒng)實行24小時運行值班制度。

4.運行人員適用于相關的日常維護、保養(yǎng)、服務工作。

5.依據餐飲、客房、寫字樓等不同的經營須要，在運行班組

中劃分責任區(qū)域。

（二）設備運行內容：

1.站點24小時運行值班

電站（及發(fā)電機）、中控室（及衛(wèi)星站）、熱力站（及冷凍站）

設置固定值班崗位，值班人員同時負責相關的日常維護及

臨時性修理。（詳細內容另定）

2.系統(tǒng)設備運行、修理值班

運行修理班組實施24小時值班。負責水、電、空調、電

梯、消防、通信等機電系統(tǒng)的綜合運行、修理及相關服務

（詳細內容另定）

3.運行操作項目

1）站點故障處理

2）系統(tǒng)停、送（開關）操作

3）機房及基礎設施巡察

4）公共區(qū)巡察

5）系統(tǒng)運行狀態(tài)調整

4.運行表格（提要）

按專業(yè)系統(tǒng)或設備類型規(guī)定運行表格，主要內容如下：

1）各類巡察表

2）各類運行記錄表

3）交接班表

4）故障處理登記表

（三）日常修理內容：

1.系統(tǒng)設備運行故障處理

2.系統(tǒng)設備缺陷的修理

3.公共區(qū)設施修理

4.末端設施、單體設備的故障修理

5.消耗品的更換

6.其它各類報修

（四）運行修理制度（提要）

1.修理值班制度

2.巡察制度

3.修理記錄制度

4.修理工作單制度

5.日常修理工作流程

（五）建立運行修理“速查表”

為提高工作效率，發(fā)揮員工一專多能的作用，按專業(yè)系

統(tǒng)建立修理速查表。將關鍵部位、故障多發(fā)點、系統(tǒng)連

接各環(huán)節(jié)及位置等用表格分類表示出來。使任何人對一

般故障不用查圖紙即可精確到位處理。

三.支配保養(yǎng)

（一）建立每臺設備的修理檔案，動態(tài)反映設備狀況。

（二）按專業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細的設備防范性保養(yǎng)支配。

（三）制定關鍵設備、重點設備的強制性保養(yǎng)支配

強制保養(yǎng)（或檢測）項目

1.電梯2.擦窗機3.消防水泵4.高壓配電開關5.

電力變壓器6.熱力泵7.主補水泵8.消防排煙風

機9.應急燈10.燃氣閥門、管線11.熱水閥門管線

12.主排污泵13.防盜報警器14.火警探測器15.發(fā)

電機16.衛(wèi)星天線結構17.樓頂、室外廣告牌（架）結

構18.燃氣灶具19.桑那電爐20.各種蓄電池（電瓶）

20.冷凍機21.冷卻塔22.其他涉及運用平安的設備

（四）防范性支配保養(yǎng)周期

1.年周期保養(yǎng)支配主要項目：

各類電機；消防水泵；凹凸壓配電盤；電力變壓器；

鍋爐；空調主機；空調風道清理；空調風閥；冷熱水

主泵；避雷系統(tǒng)；風機盤管；熱交換器；消防煙（溫）

感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；

建筑外墻門窗等。

2.季度周期保養(yǎng)支配主要項目：

各類一般水泵；空氣處理機（風機）；空調散流器（風

口）；分路低壓開關（分路電盤）；電熱水器；生活水

箱；蓄水池；應急燈；蓄電池組；擦窗機；交換機、

配線架；管井、管溝；動力限制電盤；消防報警盤；

消火栓；燃氣灶具；衛(wèi)生間機電設備；保安設施；應

急廣播。

3.月周期保養(yǎng)支配主要項目：

空調過濾網；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給

排水自控裝置；電梯；發(fā)電機等。

四.大修及更新改造

（一）大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。

1.發(fā)生的單項修理費用符合海關財務制度規(guī)定的固定

資產列支金額的。（如高價值零備件和材料。）

2.發(fā)生固定資產增值的項目。（如設備設施更換、改造、

安裝等。）

3.財務已列入固定資產的低值項目，其一次性修理費用

等于或大于設備整體價值的。（如整體不能更換或貨

源困難的低值設備。）

4.超過折舊期的設備修理。

（二）實施大修的方法

1.依據實際狀況提出大修支配及其預算。

2.制定大修技術方案和實施方案。

3.由海關確定是否由修理保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊

操作執(zhí)行。必要時托付工程隊伍或廠商執(zhí)行。

4.按規(guī)定進行檢查驗收。

五.工程管理

（一）幫助##㈱管理項目

1.運用和經營過程中的土建、機電、裝修等改造工程或

安裝工程。

2.大廈擴大經營增加的工程項目。

3.大廈內客戶自行實施的二次裝修工程。

4.客戶退租后“租區(qū)復原”工程。

（二）工程管理制度

1.內部施工管理程序。

2.內部施工驗收標準。

3.客戶施工管理程序。

4.客戶裝修技術審批程序。

5.客戶施工現場管理規(guī)定。

6.客戶裝修技術規(guī)范、驗收標準（各專業(yè)）。

六.修理保養(yǎng)應急措施（提要）

（一）組織措施-----應急預案

1.制定細致的突發(fā)事務應急預案。

2.落實應急人員，強化全體員工的應變實力。

3.規(guī)定聯絡方式，確定人員剛好到位。

（二）技術措施

1.事先假設可能發(fā)生的各種緊急狀況，制定技術處理程

序并要求員工熟知。如：火災撲救保障程序、斷電處

理程序、跑水處理程序等。

2.修理值班室配備專用應急工具。

3.制定善后措施（各主要設備設施）。

（三）主要應急內容：

火警（災）、跑水、斷電、設備重大事故、人身重大

事故、防汛等。

（四）工程部緊急事務處理原則

1.保障生命、疼惜設備、削減損失

2.搶救現場、防止擴大、限制影響

3.分清主次、人力得當、穩(wěn)定大局

七建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項修理（或保養(yǎng)）合同

1.電梯保養(yǎng)及其大修

2.冷凍機保養(yǎng)及大修

3.電話交換機主機系統(tǒng)及其軟件、計費子系統(tǒng)保養(yǎng)

4.消防監(jiān)控主機系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng)

5.保安監(jiān)控系統(tǒng)主機及其軟件

6.空調機組大修

7.樓宇自控主機保養(yǎng)

8.政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測或強制保養(yǎng)

9.其它技術壟斷性專業(yè)設備的保養(yǎng)及其大修

第五節(jié)修理服務

一.修理服務的含義及內容

大廈內各部門和客戶（或客人）日常對設備設施及其功能需

求的報修、投訴、申請之工作項目，視為修理服務。依據設備設

施運用權或產權的劃分以及銷售或服務合同的規(guī)定，修理服務分

為“無償服務”和“有償服務”。

1.無償服務一一大廈應供應的無償運用和保修的設備設

施及其應有的功能保證的修理、安裝等項目。包括依合同對客戶

的服務和對各部門的服務。

2.有償服務一一主要是對客戶自管自用或客戶產權的設

備設施的修理服務和特別需求之工作項目。如：寫字間客戶自備

設備及修理消耗品等。

3.“報修”與“投訴”一一為提高修理服務質量和效率,

需合理設置修理服務管理程序，適當區(qū)分“報修”與“投訴”是

必要的。一般狀況下，報修是指被服務方正常的修理通知或請求,

修理人員按正常工作程序處理；投訴是指服務對象對大廈的軟、

硬件服務不滿意而提出的合理要求，修理人員按特別程序處理。

二.修理服務主要工作制度及其基本程序

1.主要工作制度：（1）值班負責制及其崗位負責制

（2）“工作單（票）”制度。包括“修

理單”、“工作指令”、“工作申請

單”等

（3）修理服務記錄及反饋制度

（4）修理服務核算及取費制度

（5）服務質量保障制度。包括到場時

間、服務看法、修理質量、滿意

率等

2.基本程序：

三.建立修理服務擋案

對外以客戶為單位，對內以各經營或服務區(qū)域為單位（如房

號等）建立修理服務檔案，以保證修理服務的連續(xù)性并為修理保

養(yǎng)支配供應依據。特別是客戶修理擋案，將對客戶的起租、退租、

修理、有償服務收費等起著重要作用。

客戶修理服務檔案包括：

（1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗收記錄、遺留問題

記錄、交接記錄。

（2）客戶二次裝修圖紙及其有關工程審批證明、裝修驗收記

錄。

（3）租期內修理記錄及客戶確認文件。

（4）有償服務記錄及其費用記錄并含有關確認文件。

（5）與客戶有關修理保養(yǎng)方面的往來文件。

（6）客戶退租“復原租區(qū)”驗收記錄。

四.保證修理服務質量的基本原則

1.修理人員到場時間（自接到信息時起）

（1）特別狀況——立刻到場。如：跑水、斷電、電

梯故障等

（2）投訴一一5分鐘內

（3）報修—10分鐘內

2.同時多項修理處理依次：（以影響面大小確定）

主要公共場所一一客戶一一一般營業(yè)區(qū)一一各部門

——系統(tǒng)內部修理。

3.技術保障一一以服務優(yōu)先為原則。

技術人員、工具、材料優(yōu)先供應服務須要。

五.逐步改進修理服務管理手段，籌備建立內部網絡化服務管理

軟件，提高工作效率和服務質量。

第六節(jié)能源和修理材料管理

一.能源管理

大廈工程部門對能源的管理主要是在能源供應、技術保證、

運用支配及節(jié)能措施方面實施的管理。詳細工作由專業(yè)（主管）

工程師幫助海關實施，內容如下：

1.制定水、電、氣、燃油消耗支配并支配運用指標。

2.能源運用量記錄、統(tǒng)計、分攤。

3.計量設備的檢測。

4.與市政供應部門的聯絡和數字的核對。

5.能源運用中的技術限制和節(jié)能措施的制定及其實施。

二.修理材料、備件及工具管理

1.管理方案：

（1）建立修理材料、備件選購制度

（2）建立修理材料、備件專用庫房（或平臺），制定庫管

制度。

（3）材料、備件的運用制度

（4）工具購買及其領用管理制度

拆舊備件及費舊材料管理制度

（5）建立設備材料備件工具的出入庫管理制度

2.基本管理程序:

(1)選購程序

(2)領用程序

其次章大廈保安（管理）支配書

第一節(jié)概述

針對北京海關新辦公樓自身特點及周邊環(huán)境狀況，合理支配警

力，保證大廈擁有一個良好的辦公秩序，預防火災事務的發(fā)生。

其次節(jié)人力資源配備

保安人員支配及工作職責如圖所示。

保安崗位設置及職責

項目工作區(qū)域工作職責工作時間及人員配置

1一層大堂（主樓）門崗維護主樓大堂良好的辦公秩序8：00-14：001人14：00-20：001人

8：00-14：002人14：00-20：002人

2地庫出、入口崗驗證進出車庫車輛

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：002人14：00-20：002人

3消防中控室值班崗確認、消退報警及突發(fā)事務指揮中心

20：00-8：00（次日）2人2人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

4門禁系統(tǒng)值班崗確認、消退報警（內保辦公室）

20：00-8：00（次日）1人1人休息

8：00-14：001人14：00-20：001人

5外圍門崗限制、驗證進出物品

20：00-8：00（次日）1人1人休息

6夜班登記崗限制閑雜人員進入大廈20：00-8：00（次日）2人

7樓層巡察崗維護公共區(qū)域良好秩序及平安8：00-14：001人14：00-20：001人

8外圍車場崗指揮、疏導車輛，保證車輛平安8：00-14：001人14：00-20：001人

共計：30人

第三節(jié)保安、消防及平安管理規(guī)定

一、消防平安管理規(guī)定

1.依據“預防為主，防消結合”的工作方針，本著“誰主管，誰負責”

的精神制定項目消防平安管理制度。

2.依據工作須要項目須成立防火平安委員會，委員會主任由總物業(yè)經

理擔當，各部門經理為委員會委員。

3.防火平安委員會作項目消防平安工作的最高決策機構，實行逐級消

防平安責任制。

4.防火平安委員會每月定期組織消防平安檢查，并就有關的消防平安

隱患提出書面整改看法。

5.防火平安委員會責成項目安保部履行消防平安的監(jiān)督檢查職責，并

進行日常的消防平安管理工作。

6.安保部負責制定消防平安的各項規(guī)章制度和消防平安責任書，交防

火平安委員會審批。

7.安保部依照制定的消防平安制度和責任實施日常的管理，有權對違

反制度和責任的人員進行教化和懲處。

8.安保部依據消防平安的性質，定期對項目內的單位和人員進行消防

平安的宣揚教化。

9.項目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務必以防火平安為重點，高度重視

防火平安工作，不得以任何理由違反和破壞消防平安制度。

10.安保部依據實際狀況，一年舉辦一至二次消防演習，并提前由物業(yè)

部通知各客戶/小業(yè)主協(xié)作。

二、中控室防火平安管理規(guī)定

1.消防中控室內嚴禁吸煙和動用明火。

2.室內禁止有放易燃易炸物品。

3.無關人員不得在室內逗留。

4.室內禁止違章操作。

5.值班員要定期檢測室內設備運作時的溫度。

6.正常狀況下，中控房應予以上鎖。

7.值班員要定期清掃室內設備的積塵。

三、財房防火假■朗定

1.電井房內禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.電井房內不得存放易燃、易炸物品。

3.電井房內閑人不得進入逗留。

4.電井房電工要定期檢查強電和內線頭是否堅實。

5.電工要定期清掃強電箱內的積塵。

6.電井房內禁止聲音作業(yè)和接電。

四、電梯機房平安管蹴定

1.電梯機房內禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.電梯機房內不得存放易燃易炸物品。

3.電梯機房內禁止違章作業(yè)。

4.電梯機房內閑人不得進入逗留。

5.電梯工要定期檢查機房內配電設備平安牢靠。

6.電梯工要定期清掃機房內配電箱的積塵。

五、風機^防火平安髓規(guī)定

1.機房內禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.機房內不得存放易燃易炸物品。

3.機房內閑人不得進入逗留。

4.機房內禁止違章作業(yè)。

5.空調工要定期檢查機房內配電設備的平安牢靠。

6.空調工要定期清掃機房內的積塵。

六、防火平安甑厥定

1.庫房內禁止吸煙和明火作業(yè)。

2.易燃易炸品不得與其它用品混存。

3.庫房物品擺放要符合“五距”。

4.庫房內禁止運用電加熱器具。

5.庫房工要定期檢查庫房內的溫度。

七、辦公室內平安竄瓢定

1.辦公室內禁止存放易燃、易炸物品。

2.工作人員下班前要關閉用電設備的電源。

3.工作人員要時常檢查是否有規(guī)定滅之煙頭。

4.不允許將煙缸里的東西倒入紙簍。

5.辦公室不允許運用大功率的電加熱器具。

八、明火平安管理規(guī)定

1.項目任何區(qū)域內須要進行電氣焊或其它明火作業(yè)時，須履行以下平

安管理制度。

2.凡須動用明火的單位，一律到物業(yè)安保部輸《動火許可證》后方可

作業(yè)。

3.辦理〈動火許可證〉時，動火單位須提交動火人的特種作業(yè)操作證

及身份證的復印件。

4.動火現場須依據面積配置滅火器具和沙土；50平方米應配置一具4

公斤以上的干粉滅火器。

5.電氣焊或明火作業(yè)必需是持證人操作，作業(yè)現場必需有看火人隨時

準備撲救。

6.發(fā)覺聲音作業(yè)者，按“項目裝修違章處理規(guī)定”之內容予以懲處。

7.上述規(guī)定同時適用于項目工程部或項目所聘用之施工隊。

九、訪落驗正登記管理規(guī)定

1.進入項目的人員應到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的《出入證》；

2.沒有《出入證》的人員進入項目須履行來客來訪登記手續(xù)；

3.保安人員須問清來人進入項目辦何事，找何人及個人基本狀況；

4.工作人員先用電話進行聯系確認，電話聯系不通可請巡察警衛(wèi)幫助

聯系；

5.經聯系確認后，請來客提交有效身份斑點件換領《訪客證》；

6.工作人員待來客進入后，填寫《來客來訪人員出入登記表》；

7.無任何證件又無人確認的人員一律不得進入物業(yè)；

8.非工作時間內進入物業(yè)必需履行驗證登記制度。

十、客戶登記備案部繳定

1.凡簽約入伙項目寫字間/商鋪/單元的客戶/小業(yè)主，須履行平安登記

備案手續(xù)；

2.履行平安登記備案手續(xù)須提交客戶/小業(yè)主的合法證明文件；

3.公司提交《工商執(zhí)照》，辦事處商社提交《登記證》的復印件，小業(yè)

主提交身份證復印件；

4.客戶內工作人員須提交《身份證》、《護照》、《港澳臺回鄉(xiāng)證》的復印

件；

5.客戶須委任一名責任人負責平安登記備案的相關事宜;

6.物業(yè)管理員須每月核實客戶及人員的變動狀況；

7.安保部依據供應之客戶登記備案名冊，辦理《職員出入證》等相關手

續(xù)。

十一、鑰匙娜借用篦瓢定

L項目內各類鑰匙須編號登記存放于項目中心檔案室鑰匙箱內，由專

人負責保管；保安部留項目各處鑰匙一套以備發(fā)生緊急狀況下運用

2.項目各部門日常工作中運用鑰匙應到中心檔案室領取，特別或緊急

狀況下方可借用中控備存鑰匙,保安部中控室借出鑰匙需由登記簽

名，不得隨意取用轉交他人。

3.全部取用的鑰匙須當日歸還保管人，不允許在個人手中過夜；

4.重點要害部位之鑰匙的取用須有部門經理的同意方可領?。?/p>

5.取用客戶之托管鑰匙須有部門經理的同意方可領??；

6.取用人須履行鑰匙借用登記手續(xù)，用后要立刻送還。

十二、甦聯具、配置鑰匙髓規(guī)定

1.項目任何部位更換鎖具配備鑰匙由保安部統(tǒng)一管理，

2.填寫《更換鎖具審批表》手續(xù)；

3.剛好將更換后的鎖具鑰匙交安保部一份備案；

4.項目任何部位的鑰匙須要增配，須填寫《配置鑰匙申請單》說明理

由;

5.安保部在《申請單》上簽署看法后，報總物業(yè)經理審批；

6.經總物業(yè)經理批準后，安保部派專人負責去配置鑰匙；

7.配置鑰匙人員須專事專辦，不得辦理其他事情；

8.如發(fā)覺有鑰匙丟失，須立刻報告安保部經理支配善后事宜。

十三、搦劭品平安篦段定

1.項目內揀拾到物品須上交安保部保存；

2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的狀況；

3.對有價值又找不到失主的物品須保存三個月；

4.對沒月價值的揀拾物品經安保部經理同意即可銷毀；

5.對涉及機密的物品要立刻封存；

6.對違禁物品或淫穢物品要立刻上交封存；

7.全部揀拾物品不得私自處理、傳閱、復制；

8.對超過保存期限的物品由安保部報請總物業(yè)經理批準后處理。

十四、拗姍事治安事務能慨定

1.物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶/小業(yè)主有關平安問題的投訴，應

通知安保部；

2.安保部在接到通知后須派員前往調查了解狀況；

3.如接報的是刑事治安案件，須立刻派員趕赴現場確認；

4.經確認狀況屬實，一方面詢問、記錄簡要狀況，另一方面疼惜現場;

5.將了解的狀況報告總物業(yè)經理，須應客戶要求上報公安機關;

6.要保守現場隱私，不得將現場狀況對外擴散；

7.如屬涉槍涉爆案件，須按制定的處置預案實行措施。

十五、財務取鎮(zhèn)平安翻瓢定

1.財務人員做好取送款的準備工作后，通知安保部派專人押款；

2.財務人員取送款須專事專辦，快去快回；

3.財務人員取送款時須運用專用箱包；

4.財務人員取送款時不得透露款數，不得向外人透露時間；

5.保衛(wèi)人員押款時，近距離帶上對講機、遠距離帶上手持電話；

6.保衛(wèi)人員押款中要視察四周狀況，留意發(fā)覺可疑人；

7.專車取送款時，財務人員須坐后排，上車后門窗要封閉；

8.到達取送款地點司機不能離位，車輛不能熄火；

9.辦完事情后通知部門安穩(wěn)無恙。

十六、警衛(wèi)

1.項目警衛(wèi)實行24小時倒班制，交接班時間為早8:00和晚8:00

2.接班警衛(wèi)須提前10分鐘到崗，換完工裝到指定地點集合；

3.由領班開班前會，通報上班及當班狀況，支配崗位；

4.下班警衛(wèi)在接完崗后到指定地點集合，由領班開班后會總結當日的

工作；

5.帶班領班須細致填寫值班記錄，不能有所遺漏；

6.交班領班在交接工作時須將當日未辦完的事情交代清楚;

7.接班領班須清點檢查交接的物品是否齊全完好。

十七、警衛(wèi)師邸

i.警衛(wèi)當班履行職責時實行逐級請示匯報；

2.警衛(wèi)當班對不清楚的事情須請示匯報；

3.警衛(wèi)當班對職責擔當以外的事情須請示匯報；

4.警衛(wèi)當班對發(fā)生的緊急狀況可越級請示匯報；

5.警衛(wèi)不能超越職責或擅自做主處置事情；

十八、內部平券螺能慨定

1.為確保物業(yè)及客戶的人身財產平安，保安部實行全天候的平安巡察

檢查制度；

2.保安巡察按規(guī)定路途進行，實施不間斷制。即巡察保安和門崗保安

交替運行，由領班帶領執(zhí)行；

3.保安巡察路途自物業(yè)首層的號樓梯起，巡察人員乘電梯至頂層，先

檢查層，然后順消防樓梯向下至首層號樓梯止；

4.保安巡察負責檢查路途內設施設備的完好程度和公區(qū)區(qū)域存在的平

安隱患；

5.巡察人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對講機、巡察記錄本、手電。每經

過一個巡更點必需用鑰匙打點，不得遺漏；

6.巡察中遇可疑人和可疑物確定不了時，要快速上報主管以上人員處

理。特別針對得起涉及爆炸物和有政治色調的物品。

7.巡察中遇客戶求助或投訴時，要耐性細致地聽清楚內容，能當聲解

決的事情即刻處置，解決不了的立刻向相關部門報告。

8.巡察人員每巡察一次，要細致地做好巡察記錄，無論巡察中遇到任

何問題均應記錄在案，以備查詢。

9.領班應每班檢查保安巡邏狀況，并做好巡邏記錄，妥當存檔保管備

查；

10.保安部經理應經常抽查巡邏狀況，對巡邏工作進行監(jiān)督。

十九、客戶未鎖門

1.項目保安人員在小業(yè)主非工作時間巡查發(fā)覺有客戶未鎖單元門的狀

況，須立刻賜予確認。

2.保安巡查人員應首先確認客戶的單無門鎖有否遭到損毀和破壞，再

確認客戶內有無人員加班/有無人員在。除遇可疑狀況外，確認過程

中嚴禁巡查人員進入客戶單元內查詢。

3.在確認后立刻報告當值領班支配人員攜帶鎖具或封條和《客戶未鎖

門狀況確認書》到現場，將客戶未鎖閉之單元門鎖閉或巾封，并當

場填寫《確認書》。

4.當值領班在監(jiān)督履行完鎖門程序后，將填寫過的《確認書》收存于

當值記錄本內，留待交班時清楚明白的交接，避開遺誤。

5.當值保安的接到要求開啟被鎖閉或貼封的單元門后，須持開啟單元

的《確認書》和鑰匙快速前往。應在接到通知后五分鐘內到達。

6.當值保安在開啟單元門時，務必先確認要求開啟單元門人的身份（出

示《出入證》或本人身份證），請客戶/小業(yè)主對開啟單元內的物品

賜予確認，如無任何問題就請客戶在《確認書》上簽名或蓋章。

7.假如發(fā)覺客戶單元門鎖被損毀或遭破壞及客戶報稱單元內有物品損

毀或丟失，須立刻疼惜好現場，禁止無關人員出入；并依據緊急意

外狀況處置程序上報部門經理。

8.部門經平常在接到報告后，連同物業(yè)部經理快速趕到事發(fā)覺場組織

調查，并與客戶單元的緊急聯系人聯絡，并將了解到的狀況上報總

物業(yè)經理。

9.保安巡查人員在處理上述事務時，應留意自身的平安疼惜，在須要

時可打“no”報警。如有警方人員到達現場，由保安經理物業(yè)部經

理負責直轄市協(xié)作警方的工作，事后向總物業(yè)經理寫出調查報告。

二十、處置能頻定

1.為確保項目范圍內一旦失火，能夠有領導、有組織、有秩序地進行

撲救和疏散，本著小火早救，大火限制的原則，把可能造成的經濟

損失降至最低點，特制定此制度。

2.火災應急處置預案分為一、二、三級動作。三級為接到火警預報，

二級為有火情發(fā)生（初起小火），一級為釀致火災。

3.當消防中控室接到火災預警時，即實施三級動作。消防中控室值機

員立刻用對講機將火災預警的位置通報消防領班和巡察警衛(wèi)，消防

領班和巡察警衛(wèi)必需于3分鐘內快速趕到火災預警現場進行火情確

認。

4.經現場確認有火情發(fā)生時，即實施二級動作。消防領班組織現場人

員，利用現場滅火器具，綻開撲救，同時將火情狀況用對講機上報

安保部經理。經細查如無火情發(fā)生，即通告消防中控室復位并做記

錄，如不能復位，應通知工程部進行修理及查出緣由。

5.如火勢無法用滅火器具限制時，即實施一級動作，撲救人員在自身

平安狀況下起用現場的消火栓，同時由保安部經理將狀況上報總牧

業(yè)經理，由總物業(yè)經理下達對外撥打“H9”和疏散來賓的指令，同

時立刻啟動消防廣播，通知樓內業(yè)戶由走火梯離開項目，并由總物

業(yè)經理通知國貿總部及發(fā)展商業(yè)主公司。

6.項目各部門在接到總物業(yè)經理下達的報警疏散指令后，應依據大廈

疏散規(guī)定中各部門的分工進行動作。

7.消防部門抵達現場后，火警現場交由消防部門指揮。

8.火勢撲滅后，物業(yè)部在工程部、保安部兩部門的協(xié)作下，對事務做

出調查、折照，對財物損失做出登記，通知保險公司盡快到達現場

作理賠處理。

二十一、緊急疏散甑颯定

1.為保證項目內一旦發(fā)生緊急狀況，能夠有分工，有重點地實施疏散

指令，特制定此疏散規(guī)定。

2.此疏散規(guī)定適用于火災，涉爆及自然災難須要疏散人群的事故。

3.疏散指令必需是總物業(yè)經理或現場有關政府部門負責人下達，由項

目義務消防隊負責實施，義務消防隊從項目各部門工作人員中抽調

組成。

4.實施疏散指令時，義務消防隊員須依據各自分工去完成任務。

5.義務消防隊安保部分隊的任務：

5.1.門衛(wèi)接到指令后，快速打開通往項目外圍的全部出入門；然后指

引人群有序地疏散；應盡量組織逃出人員并按單元進行人員登記；

5.2.消防巡察警衛(wèi)在出事現場四周實行警戒，勸陰人群不要闖入事故

現場，并指引正確的疏散途徑；

5.3.中控室值班員立刻將客用電梯迫降至首層，起動消防電梯，并用

廣播不間斷告知人群疏散的途徑和方向（不行乘坐電梯）。

6.義務消防隊工程部分隊的任務：

6.1.工程部電工快速趕至事故現場切斷電源和相鄰上下樓層的電源，

必要時切斷全項目的動力電源；

6.2.工程部水工應關閉，事故現場的生活水閥門，避開形成水患；

6.3.工程部電梯工立刻趕到消防電梯處，操控電梯，幫助消防人員或

其他有關組織進入大樓。

7.義務消防隊物業(yè)部分隊的任務：

7.1.物業(yè)部在接到疏指令后，應快速派人員趕到事故現場樓層的消防

樓梯口，引導人群有秩序的疏散；

7.2.物業(yè)部同時派人員到其它樓層，本著先高層，后低層的原則，通

知客戶盡快疏散;

7.3.與各客戶消防負責人聯絡，統(tǒng)計各公司逃出人員人數，如有人被

困，應立刻通知消防部門；

7.4.物業(yè)部還應組織人力，將重要檔案資料轉移到平安地點。

8.義務消防隊財務部、行政人事分隊的任務：

8.1.在接到疏散指令后，快速支配人力將財務帳目轉移到平安地點；

8.2.支配人力幫助物業(yè)部分隊轉移重要檔案資料和寶貴物品；

8.3.行政人事部快速統(tǒng)計疏散到平安地點的項目職員和內部員工的人

數及姓名。

二十二、停車場管理規(guī)定

1.嚴格遵守國家行政管理機關規(guī)定，配備各種專業(yè)標記，確保平安。

2.幫助客戶詳細填寫車位申請表，并與客戶簽訂車位租賃協(xié)議。

3.將租賃協(xié)議正本交財務部，財務部依據協(xié)議條款進行收費工作，租

賃協(xié)議復印件存入客戶檔案。

4.財務部依據客戶租賃協(xié)議條款收取相關費用，保安部制訂停車卡，

停車卡為一車一卡。

5.停車場保安員對進出停車場的車輛進行嚴格的登記檢查。

6.定時對停車場車輛停放狀況，設備、設施狀況進行巡檢，發(fā)覺可疑

人、閑雜人員和緊急狀況剛好處理并立刻上報主管。

7.嚴禁客戶在停車場內加油、擦、洗、修車輛及裝卸貨物。一旦發(fā)覺

應立刻勸阻。

8.幫助清潔工維護停車場的清潔衛(wèi)生，保持車場整齊。

9.嚴禁車輛攜帶易燃、易爆、劇毒等緊急品進入車場。

10.做好停車平安宣揚工作。

11.車輛進入車場必需聽從停車場統(tǒng)一管理，并按規(guī)定繳納停費。

二十三、停放車輛管理規(guī)定

1.凡進入車場的車輛必需聽從管理人員的指揮，依據車場的標記、標線

行使，并將車輛停放在劃線范圍內，嚴禁將車輛停放在非停放區(qū)域。

2.凡停入停車場的車輛，應與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，辦理停車卡。臨

時停放車兩按計時收費。

3.停車卡執(zhí)行“一車一卡”制度，嚴禁涂改，轉借或跨區(qū)域運用。

4.車輛停岸后，應關閉發(fā)動機，關鎖好車門、窗，攜帶好寶貴物品，停

車場不擔當車內丟失任何物品及被盜的責任。

5.按時繳納停車費，任何未交齊停車費的車輛，均不許駛入停車場。

6.疼惜車場的設施設備、他人財產及人身平安，任何由于運用者運用不

當而發(fā)生的損壞和人身損害，損壞狀況，不論何種緣由均由肇事者負

責擔當一切責任。

7.維護停車場整齊秩序，嚴禁在停車場內加油、修車、沖洗車輛。禁止

裝載易燃、易爆、具有猛烈腐蝕性、劇毒等緊急品的車輛進入車場。

不得在停車場內裝卸貨物陳放物品，嚴禁在停車場內進行泊車以外的

活動。

8.遵紀遵遵守法律律，不得在停車場內從事任何違法活動。

9.停車場有權對遺失、失效車票、車證或超時泊車征收泊車補償停車費。

任何丟失停車憑證的車輛將會被禁止駛出/入車輛。

第三章大廈保潔（管理）支配書

第一節(jié)概述

##########辦公樓保潔的基本目的是為了營造一個舒適、干凈、整齊

的工作環(huán)境，以適應高檔寫字樓（及酒店）辦公和經營服務的須要；實行適

當的保養(yǎng)維護方法使大廈整體避開因時間、人為等因素而造成的磨損和陳

舊；使大廈保值增值，為大廈的長遠發(fā)展打下穩(wěn)定的物質基礎。

為了向#########辦公樓業(yè)主供應優(yōu)質、高效的清潔服務工作，我們

結合該物業(yè)的規(guī)模、特點和實際狀況，有針對性地將影響該物業(yè)的外觀形

象，內部環(huán)境，以及業(yè)主的辦公特點的諸多因素綜合性的統(tǒng)一考慮，我們

將供應以下清潔服務：辦公區(qū)域日常保潔；大堂、車場清潔，外圍環(huán)境綠

化及專業(yè)石材地面養(yǎng)護、玻璃幕墻清潔等。

本支配書系統(tǒng)地概括了###########辦公樓保潔服務的人力資源配備

狀況、操作程序、頻次及標準、日常保潔支配等，以便為業(yè)主供應一個舒

適、整齊的辦公環(huán)境。

其次節(jié)人力資源配備

一、崗位設置

清潔領班：1人

清潔員：18人

綠化技師：1人

以上清潔人員支配及工作內容如附圖所示。

二、崗位職責

1、清潔項目領班

1）基本職責

對清潔服務工作負有全面責任，確保大廈環(huán)境干凈整齊，業(yè)主滿意。

2）工作范圍

（1）負責清潔服務工作支配人員調配、培訓支配和總結。

（2）支配、督導清潔員落實完成各項支配。

（3）協(xié)調與其他各部門的工作關系，處理解決客戶的重大投訴。

（4）定期檢查、巡察下屬各部支配落實狀況和詳細工作狀況。

（5）巡察檢查本轄區(qū)的清潔水準、員工紀律、服務看法、標識的正

確的運用、平安操作等狀況，并紀錄。

（6）負責對下屬員工進行服務意識、勞動紀律、業(yè)務技能、新型設

備的正確操作、新型材料的正確運用等方面的培訓。

(7)嚴格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避開奢侈和公物私用。

三、人員聘請條件

1)年齡在18歲至4